Cecilia, autor en Blog Oi Real Estate

Un jardín de invierno para cada casa

2 diciembre, 2023 No hay comentarios

La idea de rodearse de naturaleza en la propia casa es, ante todo, muy saludable. Además de otorgar visualmente sensaciones de tranquilidad y relajación al entorno más cotidiano que tenemos, suma elementos que desde el diseño y la arquitectura aportan un mayor equilibrio y hasta amplitud al hogar. En la nota de hoy nos preparamos para disfrutar la llegada del clima frío, con sugerencias sobre cómo tener un jardín de invierno, sea cual sea el tamaño de tu casa. ¡Toma nota!

En este artículo encontrarás:
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Pensar un jardín de invierno en una casa para todo el año
Cómo adaptar los rincones de tu casa para tener plantas
Un jardín de invierno con doble uso
Crear un jardín de invierno sin limitaciones de espacios

Pensar un jardín de invierno en una casa para todo el año

La premisa de este título es sin dudas la primera clave a tener en cuenta. Cuando se piensa en tener un lugar cerrado y protegido donde disfrutar de las plantas durante el clima más frío -lo que se conoce justamente como “jardín de invierno”-, es esencial pensarlo a largo plazo. Es decir, que la gran mayoría de estos espacios incorporan gran cantidad de plantas, por lo que el espacio que se les otorgue tiene que tener en cuenta su crecimiento.

Hay, como veremos, un jardín de invierno para cada gusto y tamaño de casa. Los hay muy grandes y muy pequeños, minimalistas, sobrecargados, con pocas plantas y muchas rocas, con fuentes, verticales, con muebles… las opciones son realmente infinitas cuando se trata de definir el espacio propio. Por eso, en la nota de hoy nos queremos concentrar en algunas estrategias que son clave a la hora de definir estos lugares, según el espacio que le quieras o puedas dedicar. Así que, apunta bien las medidas, toma tu block de notas y un lápiz, y prepárate para transformar tu casa.

Cómo adaptar los rincones de tu casa para tener plantas

Los lugares pequeños presentan algunos desafíos para instalar jardines de invierno, pero no son imposibles de resolver. Ante todo, debemos saber que los requerimientos para desarrollar este tipo de “recreos” en el hogar son básicamente los mismos que necesite mantener sus componentes. En principio, siendo las plantas las estrellas de los jardines de invierno, el rincón que elijas debe poseer luz, aire y poder recibir agua. Al respecto de esto último es importante recordar el drenaje que requieren las macetas. Si nuestro piso es de madera deberemos considerar que el riego no lo afecte, interponiendo platos, mesas o alfombras impermeables.

Si el máximo espacio que tenemos para dedicarle a un jardín de invierno es un rincón, no hay problema: estos lugares pueden desarrollarse en rincones, debajo de escaleras o incluso en medio de otra habitación, si se genera el invernadero adecuado para el caso. En este último caso, la solución arquitectónica es incluir cerramientos de vidrio en piso y paredes como si fuera una “pecera” interior, en el medio del living comedor o funcionando, justamente, como pared divisoria entre ambos espacios.

En cualquier caso, seguramente los floreros y macetas serán los objetos centrales de este tipo de irrupciones naturales en nuestro hogar. Por lo tanto, no dejes de dotar esos rincones con colores y formas distintivos, combinando materiales y proporciones para ayudar a que las miradas se focalicen en ese lugar tan especial.

Un jardín de invierno con doble uso

Algunas veces el mejor lugar para desarrollar un jardín de invierno resulta ser el que mejor se adapta a otras funciones, tales como el comedor o la sala de estudio. En esos casos no hay razón para dividir la estancia en lugares más pequeños. ¡Pueden ser integradas ambas funciones!

Así es como funcionan los jardines que, además, se destinan a otros usos, aprovechando que son las habitaciones más iluminadas o sencillamente, las más amplias. De esta manera, quienes viven en la casa pueden disfrutar de comer o estudiar en ambientes relajados, combinando su mobiliario con las distintas plantas elegidas. Esta solución de diseño habilita también a mezclar estilos de muebles e incorporar piezas rústicas, tradicionales y diversos telares y textiles, tales como almohadones y mantas.

Nuevamente, aquí es necesario prestar atención a los pisos. Como se dijo anteriormente, requieren cierta impermeabilidad o al menos, que el material del que están compuestos sean de fácil limpieza. Así, adoquines premoldeados, ladrillos macizos, calcáreos lisos o con diseño, cemento alisado gris o con ferrites, son todas opciones muy utilizadas en un jardín de invierno.

Crear un jardín de invierno sin limitaciones de espacios

Si tienes la opción de crear tu jardín de invierno desde cero las opciones y estrategias se amplían. Habiendo tomado medida de las dimensiones de las que posees para desarrollarlo, observa:

El mobiliario: la elección de los muebles puede llevar a algunos debates, pero sin dudas el resultado buscará dar siempre la mayor comodidad y armonía. En general, se buscan muebles atemporales, o mezclas entre lo rústico y lo moderno, evitando estilos muy sobrecargados.

La iluminación: el uso de lámparas o la instalación de candelabros, fanales y velas hará que el jardín de invierno sea el lugar ideal para sentarse a leer, descansar o desayunar. En cada caso, primará el gusto y el uso del ambiente en la elección de luces más cálidas o más frías, generales o focalizadas. Pero no desestimes este aspecto. La forma y el diseño de instalación de luces pueden cambiar drásticamente el aspecto de cualquier habitación.

Calefacción: puedes jugar con elementos que aportan otro de los factores clave de un jardín: el calor. La instalación de salamandras o chimeneas es una opción funcional y decorativa a la vez. Si elijes esto, recuerda que también debes tener en cuenta el lugar donde pondrás los leños de reserva. Lo mismo sucede con los elementos de cuidado y limpieza que se necesitan (atizador, escobilla, fósforos o encendedores, etcétera). Si elijes calefaccionar a gas o mediante energía eléctrica, ten en cuenta las conexiones necesarias para su instalación.

¿Qué te han parecido estas estrategias para conseguir tu jardín de invierno? Cuéntanos si tienes alguno en tu hogar y cómo lo has desarrollado.

Si quieres conocer más sobre opciones para comprar vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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En Noticias Oi Real Estate

La demanda de vivienda: balances y previsiones

1 diciembre, 2023 No hay comentarios

Diciembre es mes de balances y los especialistas en el sector inmobiliario ya empiezan a generar los suyos. «Tendencias», «promedios», «comportamiento por sector» son términos que adquieren presencia el último mes de cada año. En la nota de hoy te contamos cómo le fue al mercado inmobiliario en 2023 y cuáles son las proyecciones para el año que viene en lo que respecta a la demanda de vivienda.

En este artículo encontrarás:
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Balances generales sobre la demanda de vivienda
Que sucedió con el mercado de obra nueva
La demanda de vivienda de segunda mano
Qué sucederá con el alquiler

Balances generales sobre la demanda de vivienda

Tras el gran impulso que tuvo la obra al reactivarse con el fin de la pandemia, el mercado inmobiliario se vio comparativamente más cauteloso. En concreto, la demanda de vivienda se contrajo un 12% en 2023 respecto de 2022 y se espera que tenga similar comportamiento para el 2024, con ciertas diferencias dependiendo el sector. Y es que el mercado viene marcando diferencias en el segmento residencial de primera y segunda mando, de alquiler y de obra nueva, según las condiciones que afectan a cada uno.

Según el informe de Colliers “El sector residencial en España 2023”, a pesar de que el primer semestre las transacciones de viviendas realizadas (328.894) fueron la segunda mejor cifra desde 2007, se percibe cierto agotamiento que se reflejará en los datos de cierre del año. Esto es algo que los especialistas del sector perciben también en cuanto a niveles de inversión. Es decir que si bien detectan en el residencial un comportamiento positivo hasta el último trimestre analizado (el segundo mejor, luego del hotelero, con el 26,2%, respecto al total de inversión inmobiliaria), está todavía un 22% por debajo de lo capitalizado en 2022. En términos nominales alcanzó una inversión de 1.768 millones de euros.

Esta situación general se explica en parte por el encarecimiento que hubo sobre el coste financiero de las hipotecas, así como el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito. Sin embargo, hubo algunas diferencias según el sector. Las analizamos a continuación.

Que sucedió con el mercado de obra nueva

La obra nueva es un sector especialmente influenciado por los aumentos en cualquiera de los productos o servicios vinculados al proceso de construcción. A su vez, sufre la escasez de suelo a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos, así como políticas públicas o económicas vinculadas al sector.
En ese marco, el segmento al que mejor le fue es el mercado de lujo de obra nueva residencial, que mantiene números positivos. Allí, la escasa oferta provoca que tanto los ritmos de venta como la demanda se mantengan constantes.

A pesar de esto, el mercado de obra nueva en general disminuyó sus operaciones en el primer semestre hasta un 13,7% interanual, registrando 29.829 viviendas. Dónde sí se mantienen los porcentajes respecto del año pasado es en las transacciones, que siguen superando levemente el 9%. En términos generales, la tendencia que marcan estos números respecto de la demanda de vivienda nueva es similar a los pronósticos de los especialistas para 2024.

El informe de Colliers indica que al fin de este diciembre se habrá llegado a unas 625.000 operaciones de vivienda (-12,5% que en 2022), y habrán ingresado al mercado 63.700 viviendas (-5,5% que el año pasado). Gran parte de la obra nueva se ubica, además, en las grandes capitales: Madrid (16,6%), Alicante (8,6%) y Barcelona (8,4%).

En este contexto, los promotores inmobiliarios han reducido cautelosamente la actividad para mitigar los efectos de las incertidumbres en la demanda. Por tanto, se espera que los datos de final de año reflejen también una disminución de la producción.

La demanda de vivienda de segunda mano

La demanda de vivienda de segunda mano también estuvo sensiblemente afectada este año, y se espera que siga reduciéndose hasta un 10%. Esto se debe, en parte, a los altos tipos de interés que pesan sobre la demanda de vivienda en general, pero sobre todo porque se evidencia el agotamiento de los ahorros derivados de la pandemia, que es algo que empujó los porcentajes hacia arriba en 2022.

Teniendo en cuenta ambos factores, se espera que para el año entrante el volumen de transacciones de vivienda sea muy similar al de 2023, con caídas globales entre un 5% y un 10% como máximo.

Analizando esta situación por zonas de interés para la demanda, se repite aquí el panorama mencionado sobre la obra nueva: Madrid capta el mayor número de operaciones (11,6%), seguida de Barcelona (9,6%), Alicante (8,5%), Valencia (6,3%) y Málaga (5,7%).

Qué sucederá con el alquiler

Finalmente, la demanda de vivienda de alquiler, que ya demostró sufrir un gran impacto este año, no parece presentar mejor panorama para el 2024. En general, se redujo la oferta y la inversión en pisos para alquilar y modalidades afines tales como el coliving y el PRS (Private Rented Sector). La inversión para estos proyectos fue relativamente modesta: estuvo entre los 120 y los 200 millones de euros.

En cuanto a los precios en el mercado de alquiler, se mantuvo una tendencia al alza durante los tres primeros trimestres del año 2023 (+5,4% interanual). Prácticamente en todas las capitales de provincia se evidenciaron estos incrementos, destacándose Alicante, Valencia y Palma de Mallorca.

Al respecto, desde Colliers indican que los pronósticos para el 2024 estarán marcados por la misma tendencia al alza en los precios del alquiler, ya que la situación económica y las medidas legislativas vinculadas al sector no facilitan que haya mayor inversión. En definitiva, muchos especialistas son cautos y esperan que se disipen las incertidumbres que genera el cambio de gobierno sobre el mercado inmobiliario.

¿Y tu qué opinas de esto? Cuéntanos en los comentarios cómo ves el panorama del alquiler y la compraventa de propiedades para el año entrante. Y recuerda que si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

Conoce más sobre inversiones inmobiliarias en el siguiente artículo:

Comprar una vivienda para invertir: qué aspectos tener en cuenta

En Ciudades y Barrios

Fiestas de España en diciembre: veinte días de disfrute

30 noviembre, 2023 No hay comentarios

Empieza diciembre y con ello, también los planes para disfrutar el último mes del año. Ya sea que puedas tomarte vacaciones o busques conocer una fiesta específica, nuestro país ofrece diversas opciones para llegar a este fin de año disfrutando de eventos únicos, algunos con reconocimiento nacional e internacional. En la nota de hoy te invitamos a conocer cuatro fiestas de España en diciembre.

En este artículo encontrarás:
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Descubre las fiestas de España en diciembre
Prepárate para viajar a Murcia
Conoce y vive la historia del baile de los seises
La más internacional de las fiestas de España en diciembre: el canto de la Sibila
Acércate a disfrutar los únicos carnavales de diciembre

Descubre las fiestas de España en diciembre

Ya sea que te encuentres planificando tus vacaciones navideñas, o que puedas aprovechar una escapada durante los próximos fines de semana festivos, te interesará contar con opciones novedosas para tu viaje. Las fiestas de España en diciembre ofrecen experiencias únicas para disfrutar y conocer las ciudades donde se celebran, si aún no lo has hecho. De muchas de ellas puedes encontrar información en el portal oficial de Turismo de España. En este caso, Murcia, Sevilla, Mallorca y Ciudad Real son los lugares elegidos para nutrir tu próximo itinerario. ¡Acompáñanos!

Prepárate para viajar a Murcia

Si eres de esos viajeros que buscan conocer todos los rincones del propio país, o planeas viajar a tierras españolas para disfrutar de vacaciones o algún fin de semana largo, debes saber que las fiestas de España en diciembre están repletas de tradiciones.

Si te diriges al sudeste de la península en los primeros días del último mes del año, seguramente encontrarás en Murcia una experiencia inolvidable. Para ello debes viajar hacia el norte de la región, específicamente a Yecla. Allí se celebran las fiestas patronales de la Virgen del Castillo. Éstas se remontan a 1642 cuando un grupo de soldados, al regresar a sus hogares sanos y salvos tras participar en la guerra, ascendieron hasta el Santuario de la Virgen del Castillo para agradecerle y venerarla.

Esta fiesta, declarada de Interés Turístico Nacional, comienza el día 5 de diciembre con el Acto del Beneplácito. Pero no termina ahí sino que se extiende hasta el día 8, cuando se realiza la procesión con la imagen de la patrona. Como parte del programa, la fiesta en las calles la inician distintos grupos de soldados vestidos con el uniforme reglamentario que invitan a los vecinos a sumarse a la celebración. La misma incluye momentos como el Pregón y el Beso de la Bandera. También hay actos culturales, ofrenda de flores, la bajada de la Virgen y su posterior subida al Santuario.

El último día el estruendo de los antiguos arcabuces acompaña todo el desfile y el acompañamiento de la Virgen. Es, sin dudas, toda una gran tradición de nuestro país. ¡No te la pierdas!

Conoce y vive la historia del baile de los seises

Cada año, la portentosa Catedral de Sevilla recibe a miles de visitantes que buscan conocer los lugares icónicos de la ciudad. Pero en diciembre, en especial en el día de la Inmaculada Concepción (8 de diciembre), se celebra allí una de las fiestas más tradicionales de España y el evento que marca su sello: la danza de los seises.

Esta danza con la que se enaltece a la Inmaculada Concepción frente al Retablo Mayor de la Catedral tiene varios siglos de antigüedad. Se cuenta que luego de la Reconquista de Sevilla, la ciudad contaba con cuatro a seis niños en el coro destinado a la liturgia solemne. A principios del siglo XVI se conocía en todo el país con el nombre de “Seises” a estos niños que además vivían con el maestro de capilla de la catedral, recibiendo de él educación y manutención.

Con el tiempo, el número pudo haber cambiado levemente, así como el Colegio que eventualmente los alojara. No obstante, desde 1985 los Seises pertenecen al Colegio Portaceli, de la Compañía de Jesús.

No se sabe cuándo específicamente empezaron a bailar los Seises de la catedral de Sevilla pero hay referencias de esto desde principios del siglo XVI. Lo hacían de manera esporádica durante la procesión del Corpus, y un siglo después, esa costumbre era ya una tradición cristiana de la ciudad.

En la actualidad, la Danza de los Seises es acompañada con cánticos y luce aún más por los llamativos trajes de los niños. Éstos cuentan con detalles dorados, mallas, pantalones abombados, chaquetillas y un sombrero con plumas.

La más internacional de las fiestas de España en diciembre: el canto de la Sibila

El canto de la Sibila es un evento tan único que en 2010 fue inscripto en la Lista Representativa del Patrimonio Cultural Inmaterial de la Humanidad. Se trata de un canto que se interpreta la noche del 24 de diciembre en todas las iglesias de la isla de Mallorca, durante el oficio de maitines de la vigilia de Navidad.

Originalmente lo interpretaba un muchacho, debido a la prohibición del ingreso a las niñas, pero hoy es indistinto. Lo particular es que durante el canto, la Sibila y dos acólitos (niños o niñas) van recorriendo la iglesia en procesión hasta llegar al coro. El cantante -vestido con una túnica y una capa-, camina con una espada erguida delante de su rostro y los acólitos lo rodean llevando cirios encendidos. Al finalizar la procesión, traza una cruz en el aire con la espada. El canto es particularmente bello porque se ejecuta a cappella, acompañado levemente por un órgano.

Así que ya sabes, si para estas navidades te encuentras en algún lugar de las turísticas e impresionantes Islas Mallorca, no te prives de asistir a alguna de las parroquias cercanas a tu alojamiento. En todas se celebra ese evento que moviliza a la gente del lugar y tiene por ello un valor cultural, más allá del puramente religioso.

Acércate a disfrutar los únicos carnavales de diciembre

Entre las fiestas de España en diciembre, sin dudas los carnavales de Alcázar de San Juan, en Ciudad Real, merecen cerrar este itinerario. Declarada Fiesta de Interés Turístico Nacional, se celebra desde hace más de dos siglos, ya que según la documentación, fue en 1813 cuando los habitantes de Alcázar de San Juan decidieron celebrar un baile pagano en Nochebuena.

Ese fue el origen de un evento que hoy atrae a miles de turistas que buscan presenciar el Gran Desfile de Comparsas tanto como el desfile infantil o la Ciclagata, una divertida forma de unir la bicicleta con el carnaval. Todo ello sin dejar de lado el tradicional desfile de máscaras y el Entierro de la Sardina el último día.

¿Conocías estos eventos? Déjanos tu opinión en los comentarios. Y no olvides que si quieres conocer más sobre estos temas, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

Te recomendamos a continuación el siguiente artículo:

Las tradiciones navideñas de España

En Hoteles

Rendimiento hotelero: qué es y cómo lograrlo

29 noviembre, 2023 No hay comentarios

Tanto para quien recién se inicia en el negocio como para los gerentes de las grandes cadenas de alojamiento, es fundamental conocer las claves del denominado “rendimiento hotelero”. Estos términos representan más un objetivo cotidiano empresarial que una variable en un proyecto. Como tal, es positivo considerar la inclusión de los factores que lo determinan dentro de la planificación de las áreas del hotel. En la siguiente nota, te contamos qué son, para qué sirven y cómo lograr los mejores índices de rendimiento hotelero para tu empresa.

En este artículo encontrarás:
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Cuáles son los factores del rendimiento hotelero
Primero lo primero: calcular el porcentaje de ocupación
Cómo calcular el ADR y mejorar el rendimiento hotelero
Qué es el RevPAR

Cuáles son los factores del rendimiento hotelero

Para comprender la importancia y las mejores estrategias sobre cómo gestionar de forma adecuada el rendimiento hotelero es necesario introducir algunos otros conceptos. Tal como se ha explicado anteriormente en este blog, siglas como ADR (ingreso promedio diario por habitación), RevPAR (ingresos por habitación disponible), se convierten en variables, factores de gran trascendencia para mensurar la rentabilidad del alojamiento.

Puede presuponerse a partir del significado de estas siglas, que el rendimiento hotelero se mide entonces por la capacidad de equilibrar los precios con la oferta y la demanda de habitaciones. En ese sentido, cualquier alojamiento buscará aumentar el precio medio por habitación y la mayor ocupación posible de sus instalaciones.

Como en cualquier empresa, el fin es vender lo que se tiene capacidad de producir, al precio más conveniente. La dificultad surge cuando ese equilibrio requiere poner en la balanza no sólo los intereses y la capacidad de la gerencia del hotel, sino también la capacidad de pago y la demanda de los potenciales huéspedes. En otras palabras: tener todo ocupado a un precio atractivo y redituable es un desafío que implica conocer la propia empresa y estudiar permanentemente el mercado.

Primero lo primero: calcular el porcentaje de ocupación

El porcentaje de ocupación es la cifra que marcará, en principio, el interés de los viajantes en convertirse en nuestros huéspedes. Son muchas las variables que pueden afectar este número y no todas dependen de lo que pueda hacer la gestión del hotel. Nos referimos a que la elección del alojamiento se corresponde, en última instancia, a percepciones y expectativas subjetivas que los clientes toman en cuenta antes de arribar a una decisión.

Pero fuera de esto, existen otro tipo de estrategias que se pueden abordar para hacer más atractivo nuestro negocio. Algunas están vinculadas a la oferta de precios, habitaciones y servicios. Si queremos tener antes un diagnóstico de lo que debemos o podemos mejorar, es necesario entonces observar cuál es nuestro porcentaje de ocupación. El mismo refleja la cantidad de habitaciones ocupadas en relación con el número total de habitaciones disponibles.

Cuando el porcentaje de ocupación es alto, significa que la mayor parte de las habitaciones del hotel están ocupadas, lo que se convierte en el primer indicio de que pueden haber altos ingresos en el establecimiento.

Cómo calcular el ADR y mejorar el rendimiento hotelero

Calcular el ADR es una tarea cuyas variables hay que observar periódicamente. Para ello debemos dividir el total que da sumar los ingresos por habitaciones vendidas entre el número de habitaciones disponibles. Así, si el hotel tiene 15 habitaciones a un precio de 100 euros por día, el ADR si vende 12, será 80 euros.

Claro que este número se observa sobre un día específico, pero no todos los días tienen el mismo porcentaje de ocupación. De hecho, hay fuertes variaciones según la estación del año, por lo que para tener un panorama más completo es necesario contar con más datos. Por tanto, el ADR es un factor importante pero parcial respecto del rendimiento hotelero.

No obstante, la utilidad de esta métrica radica en que con este promedio se pueden evaluar si las estrategias de fijación de precios están funcionando. Por ejemplo, contar con un ADR alto significa que el establecimiento está vendiendo todas sus habitaciones y a tarifas más elevadas, lo que se traduce en un mejor rendimiento hotelero.

En ese camino, un alto ADR también nos indica que el precio que se está cobrando por habitación es justo respecto de los servicios que se ofrecen, lo que mantiene alto el nivel de ocupación. Con este parámetro, entonces, es posible estimar qué precio están dispuestos a pagar los clientes y en qué medida, según aumenten o mejoren los servicios ofrecidos.

Qué es el RevPAR

El RevPAR es otra métrica de gran interés para evaluar el rendimiento hotelero. Calcularla implica tomar la cantidad total de ingresos generados por la venta de las habitaciones durante un período determinado y dividirla entre el número de habitaciones disponibles para ese mismo período. En definitiva, es calcular cuánto dinero gana un hotel por cada habitación disponible.

Si seguimos esta cuenta, un índice de RevPAR nos brinda información sobre lo atractivo o justo que es el precio de determinado tipo de habitación en nuestro alojamiento. Esto permite ajustar la tarifa en base a la demanda específica de esa estancia. En el mismo camino, es positivo considerar estos números para diagnosticar si son posibles o necesarias mejoras estructurales o en la calidad de la oferta, para luego ponerlas a disposición a tarifas más favorables.

En definitiva, en la combinación de estas métricas (porcentaje de ocupación, ingreso promedio diario por habitación, e ingresos por habitación disponible), podemos encontrar grandes aliados que definan con certeza cómo va nuestro negocio. Y por supuesto, contar con datos fidedignos es el principio recomendado para ajustar las tarifas de manera dinámica, aprovechando los momentos de alta demanda para subirlas, y ofrecer promociones cuando es necesario atraer a más huéspedes.

Cuéntanos en los comentarios si conocías estas métricas. Recuerda además que si este panorama te ha motivado a ser parte del sector hotelero puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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¿Sabes lo que es el PMS hotelero?

En Tendencias de mercado

El futuro del sector inmobiliario: claves para entenderlo

28 noviembre, 2023 No hay comentarios

El mercado de inmuebles tiene grandes oportunidades de crecer en términos de tecnología, modelos de gestión y espacios de acción para abrir nuevos mercados. Los cambios sucedidos en esos ámbitos en los últimos años generan expectativas en el futuro del sector inmobiliario, y en la nota de hoy te mostramos algunas claves para entenderlo.

En este artículo encontrarás:
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Qué es la gestión analítica y cómo influye en el futuro del sector inmobiliario
Cómo puede ayudar la gestión analítica a mejorar tu rentabilidad
Tendencias en diferentes sectores inmobiliarios
Aquí está el futuro del sector inmobiliario

Qué es la gestión analítica y cómo influye en el futuro del sector inmobiliario

Cuando se habla de “futuro” es muy recurrente imaginar tecnologías no implementadas, posibilidades de desarrollar acciones remotas o instrumentos que nos faciliten “todo en uno” la vida cotidiana. Pero el futuro -incluso cuando se lo restringe sólo a la tecnología-, es mucho más que eso. Tiene aplicación en los servicios, en las relaciones, en la organización de recursos, en fin, en el modo en que se hacen las cosas, y no solo en las cosas en sí.

En ese sentido, la gestión analítica es hoy una herramienta muy demandada en diferentes ámbitos, también en el inmobiliario. Su función es colaborar en la recopilación, procesamiento, análisis y presentación de datos relacionados con propiedades. A partir de este relevamiento, se pueden entonces tomar decisiones más eficientes.

Como es de esperarse, existen empresas especializadas en hacer este tipo de análisis, ya que requieren determinadas tecnologías vinculadas a software de gestión inmobiliaria. Con tales herramientas estas empresas y sus contratantes pueden:

Recopilar datos de diversas fuentes y con distintos fines, tales como sistemas de gestión de propiedades, sensores en edificios inteligentes, transacciones inmobiliarias y datos demográficos.

Realizar análisis predictivos con modelos estadísticos y algoritmos de aprendizaje automático. Esto permite proyectar tendencias en el mercado inmobiliario, tasas de ocupación, valores de las propiedades a futuro, entre tantos otros.

Identificar áreas que requieran ser optimizadas y planificar en base al diagnóstico estrategias para potenciarlas. Esto derivará en la reducción de costes o en mejorar la experiencia de los usuarios en las web o de los inquilinos en las viviendas.

Revisar datos históricos y actuales del mercado para identificar oportunidades de inversión posibles tanto para gestores como propietarios.

Evaluar riesgos potenciales asociados a inversiones inmobiliarias, tales como fluctuaciones en el mercado, riesgos geográficos o cambios en las regulaciones.

Cómo puede ayudar la gestión analítica a mejorar tu rentabilidad

Podemos concluir hasta ahora que el análisis estadístico de la gestión de las propiedades por medio de estas tecnologías contribuye a tener datos más certeros. Con esto, se facilita la comparación histórica de la gestión y en ese sentido, las tendencias (mejoras, deficiencias) que deben corregirse o fortalecerse. En ese camino, las acciones planificadas a partir del diagnóstico hecho a través de la gestión analítica pueden desembocar en un mejor rendimiento financiero y en una gestión más eficiente.

La rentabilidad dependerá del tipo de inmueble (propiedades residenciales, comerciales, industriales, etcétera), la volatilidad del mercado (que mientras más alta sea, más requerirá de la agilidad de estas tecnologías), la calidad y cantidad de datos, y las tecnologías utilizadas. Considerando estas variables, es posible que la rentabilidad inmobiliaria sea tangible en áreas como:

Finanzas: en términos de eficiencia y reducción de costes de la inmobiliaria;

Gestión operativa: con las herramientas de gestión analítica se puede tener un control de las tasas de ocupación, de precios, de activos, etcétera;

Incremento de inversiones: pueden aumentar mediante la identificación de oportunidades basadas en datos y tendencias.

Tendencias en diferentes sectores inmobiliarios

En términos generales, entonces, las herramientas de gestión analítica pueden ser de mucho valor en diversos sectores del mercado inmobiliario. Uno de los más evidentes es sin dudas el desarrollo y la administración de propiedades. En este sector, los promotores y constructores están utilizando herramientas analíticas para evaluar la viabilidad de nuevos proyectos, incluyendo el análisis de ubicación, estimaciones de costos y evaluación de riesgos. Además, muchas de estas empresas se dedican a construir activos destinados a distintos fines, por lo cual su venta y promoción implica tener datos actualizados de cada segmento del mercado (residenciales, comerciales, industriales), su rendimiento y tendencias.

Pero los beneficios pueden verse en varios segmentos del mercado inmobiliario. Veamos a continuación los más relevantes.

Aquí está el futuro del sector inmobiliario

El sector residencial se ve favorecido cuando se pueden predecir las tendencias de los precios de la vivienda, optimizar las estrategias de alquiler y venta, y evaluar el rendimiento financiero de las propiedades.

El sector hotelero es otro de los más beneficiados por el uso de la tecnología de gestión analítica. Empezando por la posibilidad de optimizar tarifas, controlar los niveles de ocupación y reserva, la demanda de las habitaciones, el stock de insumos y mercaderías, entre muchas otras mediciones posibles.

Por otro lado, el sector logístico puede aprovechar las estadísticas para optimizar las cadenas de suministro. De la misma manera, las industrias pueden mejorar la eficiencia en la utilización de espacios y recursos.

El sector inmobiliario comercial se vale de los análisis de datos de muchas maneras, pero en especial para el control de sistemas inteligentes en edificios destinados a centros comerciales, oficinas e industrias.

Finalmente, lugares como hospitales y centros de atención médica pueden aprovechar las tecnologías de gestión para optimizar espacios y recursos, lo que deriva en la posibilidad de ofrecer una mejor calidad en estos servicios esenciales.

¿Te ha sido de utilidad esta nota? Cuéntanos en los comentarios si conocías las posibilidades de la gestión analítica en el futuro del sector inmobiliario. Recuerda además que si este panorama te ha motivado a ser parte de este sector puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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Innovaciones en tecnologías hoteleras

En Hoteles

Optimiza tu posicionamiento hotelero en metabuscadores

27 noviembre, 2023 No hay comentarios

El posicionamiento hotelero en metabuscadores es una estrategia de las empresas para darse a conocer a potenciales huéspedes, clientes, e incluso proveedores y empleados. Esto es así porque los metabuscadores funcionan de manera tal que si la información volcada en el sitio web está dispuesta de manera adecuada, facilita su hallazgo por parte de los internautas. En la nota de hoy, te contamos las claves para posicionar tu hotel de la mejor manera en las búsquedas por internet.

En este artículo encontrarás:
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Por qué son importantes los metabuscadores
Palabras clave y contenido en el posicionamiento hotelero en metabuscadores
Mejoras técnicas en tu sitio web

Por qué son importantes los metabuscadores

En la actualidad y con la gran oferta de hoteles que hay en España, los huéspedes son muy selectivos con respecto a dónde reservar estadía en un lugar que no es su casa. Se trate de vacaciones o de períodos breves que se deben pasar afuera por cuestiones de trabajo, lo que caracteriza hoy a los viajantes es la búsqueda de la información y el interés en alojarse en lugares que satisfagan sus necesidades y gustos específicos.

Por eso es que es importante conocer y prestarle atención a los metabuscadores y las opciones que ofrecen para potenciar nuestro negocio. Destacarse entre los miles y miles de páginas web que hay en línea requiere conocer las prácticas de SEO (Search Engine Optimization), tanto como a nuestros públicos.

Hacemos hincapié en esto último porque puede pasar que el tener el sitio mejor posicionado nos implique más esfuerzos que ganancias. ¿Cómo es esto? Porque para poder utilizar esta herramienta hay que saber “darle” información precisa sobre los perfiles que nos interesan. Es real que hoy en día la mayor parte del público busca información inmediata y atractiva sobre las instalaciones y servicios del hotel. Pero es igualmente cierto que los potenciales huéspedes se fijan en la seguridad en las formas de pago, o en la existencia de ciertas comodidades.

Por esta razón, es tan relevante estar dentro de las primeras búsquedas como ofrecer dentro de la web del hotel información clara y una manera intuitiva de acceder a ella para el cliente. No olvidemos que, además, los metabuscadores permiten que los viajeros comparen precios, comentarios y características de múltiples hoteles en un solo lugar. ¿Vas a quedarte afuera de esta competencia? Pues sigue estos consejos que te dejamos a continuación.

Palabras clave y contenido en el posicionamiento hotelero en metabuscadores

Tener contenido actualizado y relevante es la principal razón por la que los metabuscadores pondrán tu sitio en los primeros lugares. El contenido actualizado te garantizará estar presente en la renovación de la búsqueda de los clientes, a quienes se les ofrece lo último publicado. El tener contenido relevante implica manejar términos clave e información que facilite su ubicación por parte de los algoritmos usados para iniciar búsquedas. Estos algoritmos sirven, entre otras cosas, para calcular los tiempos de permanencia en los sitios web, a modo de señal de que el contenido no es relevante. Si es poco tiempo, esos sitios descienden de posiciones.

Por otra parte, las palabras clave o keyword demuestran la intención de búsqueda del cliente. Conocer las más utilizadas lleva a que nuestro sitio sea más visitado. Para ello hay que hacer un análisis detallado de estas palabras clave y las tendencias en su uso, tal como el que ofrecen herramientas como Google Trends, entre otras.

Una vez relevados estos términos convenientes, hay que incluirlos de forma estratégica en nuestros contenidos. Esta es una tarea que lleva tiempo y es necesario desarrollarla todos los días. Por tanto, si buscas un buen posicionamiento pero no tienes personal para dedicarle exclusividad a esta tarea, probablemente sea buena idea contratar a una consultora hotelera. Mediante un análisis constante de las métricas del tráfico orgánico, las tasas de conversión y las posiciones en las páginas de resultados, la consultora podrá identificar patrones y tendencias de los clientes.

Mejoras técnicas en tu sitio web

Tanto como los contenidos es importante observar la estructura técnica de tu sitio web. Esto va desde impulsar el mejoramiento de la velocidad de carga del sitio, la implementación de metadescripciones adecuadas, la mejora de la navegación y la usabilidad, hasta garantizar la adaptación del sitio para dispositivos móviles. El fin de estas tareas es evitar problemas como errores de redireccionamiento o de indexación que afectan el rendimiento en los principales metabuscadores hoteleros.

Finalmente, es importante prestar atención al perfil que tiene tu hotel en los propios metabuscadores. Como se dijo más arriba, los metabuscadores ofrecen la posibilidad de comparar alojamientos y características. Por ello es indispensable completar y mantener información precisa y actualizada sobre el hotel, tales como tarifas, disponibilidad, imágenes y descripciones.

Lo mismo sucede con las reseñas y valoraciones. Fomentar las positivas y dar respuesta también a las negativas otorga un perfil serio del hotel, e influye a favor en la decisión de reserva de los usuarios.

¿Te ha sido de utilidad esta nota? Cuéntanos en los comentarios si conocías las reglas de los metabuscadores para el posicionamiento hotelero. Recuerda además que si este panorama te ha motivado a ser parte del sector puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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En Hoteles

Servicios de una consultoría hotelera

24 noviembre, 2023 No hay comentarios

En la industria hotelera hay muchas personas que cumplen sus tareas desarrollando una profesión u oficio determinado. Todos aportan su conocimiento y sus ideas, pero en este sector, mucho se aprende de observar otras experiencias tanto en la teoría como en la práctica. En ese contexto, recurrir a una consultoría hotelera puede ser de gran ayuda, ya sea para decidir sobre la compra de un hotel, como para ver la forma de potenciar las instalaciones y el negocio. ¿Quieres saber más? Te invitamos entonces a leer el siguiente artículo.

En este artículo encontrarás:
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Perfil de un consultor hotelero: preparación, experiencia y aptitud
Qué hace un consultor hotelero
Cuándo es conveniente acudir a una consultoría hotelera
Importancia de escoger una buena consultoría hotelera

Perfil de un consultor hotelero: preparación, experiencia y aptitud

Muchos profesionales forman parte de una consultoría hotelera, ya que su campo de acción es, en efecto, amplio. Si bien existen carreras específicas sobre administración hotelera, se podría decir que cada área de un alojamiento tiene su gestor específico. Y justamente, toda consultoría hotelera que se precie de tal, debe, ante todo, conocer a la perfección las dinámicas de un hotel, así como las del sector del mercado en lo que refiere a tendencias económicas, tecnológicas y legales, entre muchas otras.

Para decirlo en pocas palabras, una consultoría hotelera se encarga de asesorar a inversores o personas interesadas en entrar al sector hotelero, así como de colaborar en los procesos destinados a potenciar un activo que ya está en funcionamiento. Por eso es importante que los consultores tengan preparación, experiencia y aptitud. Preparación desde la formación académica y la actualización con cursos y eventos sobre hostelería. Experiencia en el negocio local e internacional. Aptitud para proyectar soluciones de manera inteligente y adelantarse a resultados efectivos.

Qué hace un consultor hotelero

Lo dicho previamente nos lleva a concluir que buscar ayuda en una consultoría hotelera puede solucionar algunas dificultades en nuestro negocio, o bien adelantarse y ayudar a solucionarlas. En ese sentido, estos profesionales pueden ser los mejores colaboradores de un gerente o un inversor en todo el proceso de planificación de la gestión hotelera. Esto implica:

Diagnosticar cuál es el problema específico a resolver, con sus causas, tendencias y posibles escenarios y consecuencias. A veces los problemas se derivan de la falta de claridad en los objetivos de la empresa, o del atributo diferenciador respecto de otros alojamientos. Otras veces son causas internas -como problemas personales en la gestión familiar-, o efectos externos que impactan en el mercado local. Reconocer el problema concreto es el primer paso para buscarle una solución.

Planificar adecuadamente las propuestas para solucionar las dificultades detectadas. Esto va desde definir metas y visiones, hasta calendarizar programas, actividades y tareas a cumplir.

Gestionar lo planificado. La gestión dependerá mucho de los recursos que destine la empresa, pero en ocasiones habrá tareas específicas que podrá desarrollarlas la consultora o sus contactos profesionales alrededor del mundo, en términos de detectar oportunidades y evaluar la forma de alcanzar, de manera viable los resultados esperados.

Cuándo es conveniente acudir a una consultoría hotelera

Si lo dicho hasta ahora te resultó de interés, sea cual sea la etapa en la que estés respecto de tu relación con la industria hotelera, es momento de prestar atención a cuándo solicitar la ayuda de una consultoría.

Como decíamos más arriba, lo usual es recurrir a estos profesionales antes de tomar grandes decisiones sobre inversión o cambios drásticos en la administración de la empresa. Si eres un potencial inversor -en particular si buscas ingresar en esta industria-, los consultores te podrían ayudar a estudiar de manera inteligente el mercado, los clientes y tu propio proyecto. En este sentido, cuestiones como evaluar cálculos de rentabilidad, definir el perfil propio y de los clientes, leer tendencias o desarrollar estrategias comerciales, todo puede ser mucho más fácil y certero con una consultoría hotelera.

Si en cambio te encuentras ya en un proyecto, y tienes dudas o inconvenientes sobre cómo está funcionando tu alojamiento, también es positivo buscar asesoramiento. Aquí el consultor te podrá ayudar a mejorar la administración general o específica de determinadas áreas, o bien a adecuarte a las tendencias actuales de marketing y ventas. Todo esto sin perder de vista que su responsabilidad puede caer en todo o en parte de la planificación estratégica de soluciones respecto del servicio, la imagen, la capacitación de recursos humanos, entre tantos posibles.

Importancia de escoger una buena consultoría hotelera

En la relación entre una empresa y una consultora siempre pueden surgir “roces”. Esto puede deberse a no hallar la consultoría adecuada, o a pretender que solucione problemas de antaño en medio de una crisis, en vez de solicitar su ayuda a tiempo. Por eso, es responsabilidad de ambas partes llegar a buenos resultados.

Por el lado de la empresa contratante, es positivo buscar recomendaciones y evaluar antecedentes de la consultora en términos de experiencia o herramientas utilizadas. Hay que tener en cuenta que un consultor puede llegar a necesitar de mucha información para realizar sus análisis, así como de trabajar con todos los empleados y no sólo con el gerente.

En el caso de la consultora, es su responsabilidad mantener un buen trato con la empresa, y ser tan sincera como clara en sus diagnósticos y propuestas. Además, debe estar actualizada en todos los campos de la hostelería, ya que, como se dijo previamente, el problema puede estar en los objetivos, el servicio, los públicos, las finanzas, la comunicación o el desempeño general del hotel.

En ambos casos, es muy relevante que se establezcan lazos de confianza, así como pautas de trabajo y plazos factibles.

¿Te ha interesado esta nota? Cuéntanos en los comentarios si conocías sobre las consultorías hoteleras y si alguna vez recurriste a ellas. Recuerda además que si este panorama te ha motivado a ser parte del sector hotelero puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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Preferencias en inversiones en el sector hotelero

En Hoteles

Hoteles de lujo en España empujan la economía local

23 noviembre, 2023 No hay comentarios

Los hoteles de lujo en España están en la proa de la industria turística local. Su crecimiento, en gran parte impulsado por el aumento de las inversiones, repercute hoy en una amplia oferta premium. Se calcula que hay 370 alojamientos de lujo operativos en toda España. Con estos números, nuestro país se posiciona como uno de los más importantes a nivel europeo, por delante de otras potencias turísticas como Italia, Francia, Reino Unido y Alemania.

En la siguiente nota te contamos los detalles de esta tendencia que empuja la economía local hacia adelante.

En este artículo encontrarás:
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El turismo en la economía local y mundial
Cifras del crecimiento de los hoteles de lujo en España
Viajeros y hoteles de lujo en España
Impacto del turismo de lujo en la hostelería

El turismo en la economía local y mundial

Las cifras sobre el impacto del turismo en España son muy esperadas al finalizar cada temporada. De hecho, hace años que vienen significando un gran aporte en los números globales. Solo en lo que llevamos transitado del 2023, este sector alcanzó una previsión de más de 85 millones de turistas. En los primeros cinco meses del año se registraron 29 millones de visitas. Esto es lo mismo que decir que en términos porcentuales hubo un incremento del 28% en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Estas cifras posicionan a nuestro país como uno de los más importantes en relación al impacto del turismo. A nivel europeo, España se encuentra por delante de otras potencias turísticas tales como Italia, Francia, Reino Unido y Alemania. Por su parte, a nivel mundial ocupa la segunda posición en cuanto a demanda turística, en un ranking en el que siempre lideran grandes destinos como Francia, Estados Unidos, China e Italia.

Repasaremos, a continuación, los números que muestran el crecimiento del turismo de lujo en España, según los especialistas del sector.

Cifras del crecimiento de los hoteles de lujo en España

El turismo de lujo es un sector específico en el que las grandes empresas constructoras nacionales e internacionales vienen invirtiendo en los últimos años. En particular, ha dado muestras de un importante crecimiento tras la pandemia, momento en que, según los especialistas, han habido cambios en el comportamiento de los viajantes.

En la actualidad, la oferta hotelera premium colabora en la llegada de cada vez más turistas de altos recursos a nuestro país. Se estima que en total este mercado cuenta con alrededor de 370 alojamientos de lujo operativos en toda España. Estas son las cifras que ubican la industria española en los primeros puestos del ranking europeo. Según un estudio de Bain & Company, la misma ocupa el tercer puesto en cuanto al número de alojamientos de cinco estrellas.

Sandra Andújar, la presidenta de Elite Excellence -una entidad que engloba más de 100 firmas de alta gama y lujo que operan en territorio nacional-, destaca la importancia del turismo de lujo para la economía española, señalando que representa el 2% del PIB del país. En ese camino, afirma que este sector específico significa para los viajantes una experiencia en sí misma. Esto se debe a que en general están abocados a ofrecer propuestas vinculadas con la riqueza histórica, la belleza natural y la calidez cultural del país.

Esto se suma a la gran cantidad de hoteles de cinco estrellas con los que cuenta la industria española en la actualidad, impulsado por el aumento de las inversiones locales y extranjeras. Con ello el turismo de lujo se convirtió en uno de los sectores más pujantes dentro de una industria -el turismo en general-, que ya de por sí viene demostrando mayor crecimiento en la economía global.

Viajeros y hoteles de lujo en España

Con el turismo de lujo creciendo entre un 5% y un 8% anual en comparación con el turismo tradicional, esta categoría genera un volumen significativo de ingresos para las empresas y el país en su conjunto. Esto se evidencia tanto en el capital destinado a la industria inmobiliaria hotelera de lujo -que representó el 35% del total invertido en el tercer trimestre de este año (CBRE)-, como en el número de viajeros que llegan a España.

Al respecto, el ingreso de turistas de alto nivel adquisitivo se hace visible en las estadísticas de reserva de alojamiento y de gasto promedio. En ese camino, ocho de cada diez viajantes opta por hoteles de lujo. De ellos se estima que el gasto promedio que realizan ronda los 900 euros al día. Esto significa 760 euros más que el gasto que hace un turista convencional.

Impacto del turismo de lujo en la hostelería

Los datos hasta aquí presentados son relevantes porque el capital que inyectan estos viajantes en el sector turismo activa e incrementa las ganancias de otras actividades dentro de la hostelería. A eso se refiere Pere Casas, director de Segmento Turístico de Banco Sabadell, cuando enfatiza la importancia del turismo como potencial económico excepcional. Según él, el desarrollo en lujo no solo atrae a viajeros, sino que también impulsa la inversión en infraestructuras y servicios de calidad. En definitiva, este consumo específico acrecienta el mayor desarrollo de productos y servicios, el empleo, y en definitiva, la posibilidad de una economía sostenible.

¿Te ha interesado esta nota? Cuéntanos en los comentarios si conocías estos datos sobre el impacto del turismo y los hoteles de lujo en España. Recuerda además que si este panorama te ha motivado a ser parte del sector hotelero puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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Turismo de lujo en España

En Comprar

Errores al comprar una vivienda: ¿cuáles evitar?

22 noviembre, 2023 No hay comentarios

Por falta de experiencia, de información o sencillamente porque las normas cambian, a veces resulta ineludible cometer errores al comprar una vivienda. En esta nota te asesoramos sobre los errores más comunes, a fin de que puedas adelantarte y evitarlos. ¡Sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
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Evita errores al comprar una vivienda
Factores a tener en cuenta al momento de comprar vivienda
Comprar vivienda es comprar una ubicación
La regla del 30% al comprar vivienda
Entrada inicial demasiado baja
Comprar vivienda solo por su valor
Busca asesoramiento especializado

Evita errores al comprar una vivienda

Como siempre decimos en Oi Real Estate, comprar vivienda no es un proceso sencillo. Hay muchos elementos que debes considerar antes de dar el gran paso de firmar la compraventa.

Los mismos errores suelen repetirse una y otra vez ya que el proceso de compraventa requiere tomas de decisiones cruciales en todas las instancias del proceso. Por eso es que es normal errar en algún factor en alguna de las etapas, desde definir cuál es tu presupuesto, qué tipo de vivienda necesitas y dónde, cuál es el mejor préstamo hipotecario para ti, cuánto pedir de rebaja, entre otras.

Veamos cuáles son los factores cruciales en este proceso que deberás analizar cuidadosamente.

Factores a tener en cuenta al momento de comprar vivienda

Comprar vivienda es comprar una ubicación

Cuando compras una propiedad, no solo estás comprando el inmueble en sí, estás adquiriendo además el lugar en el que está enclavada. Incluimos aquí factores como la seguridad, las opciones de transporte, instituciones educativas, atracciones cercanas y más.

Quizá pienses que algunos de los factores mencionados son irrelevantes porque, por ejemplo, no tienes hijos actualmente. Sin embargo, la vivienda que obtengas será también una inversión a futuro. Al momento de vender tu vivienda en un futuro, tener oferta educativa cerca, por ejemplo, puede ser un plus muy importante para tu futuro comprador.

La regla del 30% al comprar vivienda

Uno de los errores comunes al comprar una vivienda que suelen cometer los compradores, más que nada en su primer experiencia de compra, es hacer un mal cálculo de su ingreso mensual para determinar si pueden solicitar hipoteca. La regla que puedes aplicar para determinar si llegas al monto, es la famosa regla del 30%. Se trata de calcular el dinero mensual que va a ir a parar a la entidad bancaria por la hipoteca y evitar que supere el 30% de tus ingresos.

Este cálculo no es tarea fácil. El error aquí es pensar que el 30% es el 30% de tu salario mensual. En realidad ese porcentaje debe calcularse sobre el dinero que te queda todos los meses, después de pagar otras deudas y los gastos diarios y mensuales que afrontes, como ser el pago de los suministros, cuotas de colegio, comida, compras, salidas, etc.

Como comprador, de acuerdo a lo que se establezca en la compraventa, tendrás que costear el valor de la transacción, gastos notariales, impuestos, comisión de los intermediarios, etc., sin mencionar el establecimiento de la hipoteca. Todos estos costos deberán ser restados también de tus ingresos disponibles para afrontar la cuota de la hipoteca. Una vez descontados todos esos pagos, recién ahí podrás analizar si la cuota mensual de la hipoteca no supera el 30% de tu presupuesto mensual.

Suele pasar que muchas personas no consideren todos estos montos y luego, estas contradicciones entre lo que pensabas que iba a suceder y lo que realmente sucede, aparecen sorpresivamente en tu vida a traerte dolores de cabeza. Lo que hacen los bancos cuando presentas este tipo de inconvenientes, es ofrecerte una nueva solución: sumar esos costos imprevistos en tu préstamo hipotecario. De nuevo aquí caeríamos en costear intereses muy elevados.

Entrada inicial demasiado baja

Juntar dinero para el pago inicial de la hipoteca suele ser una de las metas más complicadas. Nuestro consejo en esta instancia es entregar la entrada inicial más alta que puedas, para que luego, tu deuda con el banco sea la más baja posible.

Los bancos conocen esta realidad, saben de la dificultad de llegar a una buena entrada inicial. Debido a esto, los bancos ofrecen muchas alternativas que no siempre son buenas para el cliente por los intereses que se generarán. A modo de ejemplo, si ingresas como depósito inicial menos de 5% o 10% del valor de la propiedad, al banco le conviene porque abonarás muchos más de intereses.

Un truquillo que suelen utilizar las entidades bancarias en sus publicidades es incluir mensajes como «compra vivienda sin depósito». Lo que sucede es estos casos, es que los bancos te incluyen el monto del depósito en la hipoteca, con una tasa de interés más alta.

Comprar vivienda solo por su valor

A veces el precio bajo de un inmueble puede ser tentador. Pero recuerda que siempre debes considerar todas las variables y aspectos de la vivienda en sí y de su entorno. Como hemos mencionado anteriormente, presta especial atención a los materiales de construcción, la orientación, ubicación, espacios, terminaciones, estado general y más detalles que no deben pasarse por alto. El valor de la propiedad será importante solo en cuanto encaje dentro de tu presupuesto disponible para la compra, pero no tiene que ser el factor más decisivo para dar el gran paso.

Busca asesoramiento especializado

Hay ciertos factores al comprar vivienda que pueden ser muy complejos y necesitarás de consejos por parte de especialistas en el sector. La mirada de un asesor inmobiliario podría serte de mucha ayuda. La decisión final siempre será tuya, sin embargo un profesional puede ayudarte a formar una idea más clara sobre lo que necesitas e incluso ofrecerte viviendas disponibles con las características que buscas y en zonas que prefieras.

Esperamos haberte sido de ayuda con nuestros consejos. ¡No dudes en contactarte con nosotros para asesorarte en tu compra!

Contáctanos

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Ayuda para comprar vivienda: ¿Qué comunidades la ofrecen?

En Impuestos

Promotora inmobiliaria: ¿cómo tributan la plusvalía municipal?

22 noviembre, 2023 No hay comentarios

Mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 se modificó la forma de calcular el impuesto de la plusvalía municipal. Tal medida afecta impacta en la actividad de cada promotora inmobiliaria así como en las empresas constructoras cuando compran terrenos para levantar viviendas destinadas a la venta. Por esa razón, la Dirección General de Tributos aclarara en qué consiste tal modificación y cómo se debe pagar la plusvalía municipal. En este artículo te contamos todo de este tema.

En este artículo encontrarás:
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Cómo calcular el tributo si eres una promotora inmobiliaria
Procedimientos especiales
Cuando no se cuenta con el valor catastral
Cuando la promotora inmobiliaria no han obtenido ganancia

Cómo calcular el tributo si eres una promotora inmobiliaria

La modificación del impuesto municipal mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 presenta algunos puntos favorables si debes tributar como constructora o como promotora inmobiliaria. Los mismos están vinculados, concretamente, a la posibilidad de tributar por la ganancia específica que se ha obtenido. Esto implica igualmente que cuando no se ha obtenido ninguna, se puede evitar el pago. No obstante, en ambos casos es necesario hacer una comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno. Para calcular este último se toma como referencia el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno, sobre el valor catastral total. Ese porcentaje se traslada luego al valor de transmisión.

Así, el valor X que le de Catastro a un terreno con inmueble construido será el 100% catastral. De allí habrá que saber cuál es el porcentaje que le corresponde sólo al terreno, por ejemplo, el 60%. Será entonces ese porcentaje el que se aplique al valor de venta. Si la vivienda o local se vende por 100.000 euros, 60.000 será el valor correspondiente al terreno.

En el caso del valor de adquisición, este cálculo deja de ser pertinente puesto que no se pueden aplicar valores de compra de inmueble a un terreno que fue adquirido sin construcción por una promotora. Por lo tanto la Dirección General de Tributos afirma que “a los efectos de determinar el valor de adquisición del terreno de la vivienda no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día sólo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido”.

Procedimientos especiales

Con lo dicho anteriormente, es evidente que la ley actual contempla los casos en que se transmite una parte del terreno adquirido. Entones el valor de compra se restringe a la porción vendida, no al total. Consideremos ahora dos procedimientos especiales en esta norma.

Cuando no se cuenta con el valor catastral

Una dificultad que puede surgir con los cálculos anteriores es que no se conozca aún los valores de Catastro. Esto sucede en particular con las obras nuevas. En términos generales, la ley indica que las promotoras inmobiliarias deberán esperar a que se asigne un valor catastral al inmueble. Luego, el Ayuntamiento dictará liquidación para exigir el pago del impuesto. Esto se sustenta en la normativa de la plusvalía municipal, que dispone que “cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”

Cuando la promotora inmobiliaria no han obtenido ganancia

La Dirección General de Tributos otorga un margen de acción para que los contribuyentes reclamen la correcta adecuación del impuesto, en caso de creerlo necesario. En los casos en los que se considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien se considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del artículo 110.2 del TRLRHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada mediante el Real Decreto Legislativo).

De esta manera, la modificación habilita a la promotora inmobiliaria a solicitar la no sujeción al impuesto, cuando no se incrementó el valor del terreno. Lo mismo si se prueba que la base imponible a tener en cuenta es inferior a la que resulta de aplicar las normas del impuesto. En ambos casos, será entonces materia de la Administración del Ayuntamiento el hacer la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.

Tal como remarca la Dirección de Tributos, es importante recordar que el recurso o reclamación que puedan interponer las empresas pueden ser previos o posteriores a la liquidación del impuesto que se les notifique por la administración tributaria. En un caso pueden comunicar al Ayuntamiento la transmisión del suelo y las circunstancias que la empresa considere para no estar sujetos al impuesto u obtener una menor tributación. En el otro, sólo comunican la transmisión, y esperan a que se notifique la liquidación; luego plantean en vía de recurso todas las pruebas que acrediten su modificación.

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