Carolina, autor en Blog Oi Real Estate

En las últimas semanas, los cuatro índices por los cuales se guía el sector en el país americano marcan una llamada de alerta. Una grieta en el mercado inmobiliario estadounidense se está abriendo. Por lo menos así lo marcan las solicitudes de hipotecas, los tipos hipotecarios, los precios en alza y el endurecimiento de la Fed. En este artículo, todos los detalles.

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Suba en el precio de la vivienda
Caída en la construcción de viviendas
Caída en las solicitudes de hipotecas
Caída en la venta de viviendas
Grieta en el mercado inmobiliario estadounidense

La vivienda se ha transformado en uno de los activos más importantes en los EEUU. Esto se da, al igual que en Europa, por los altos niveles de liquidez circulante, agregado por las bajas tasas de interés. Para algunos analistas, se ha llegado a un punto en que los precios de las viviendas se han corrido de los fundamentales.

Hace días, el sector inmobiliario estadounidense, trepidante de por sí, está marcando ciertas pautas de recalentamiento. Y esta grieta, si no se frena a tiempo, puede abrirse aún más. El riesgo, entonces, es que se avecinan tiempos en que la suba de tasa y las inflación histórica pueden llevar a un reacomodo en los precios y, por ende, el acceso a la compraventa de viviendas. Y que ese cambio desemboque en una recesión en todo el mercado inmobiliario.

Suba en el precio de la vivienda

Un indicador inequívoco de la tendencia recesiva es la baja del Índice del Mercado de la Vivienda, que da a conocer la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB, por sus siglas en inglés). Tal retroceso es de nada menos que 12 puntos: de 67 a 55 puntos en junio. Se trata de la caída más fuerte desde mayo de 2020 (en plena pandemia). De acuerdo a la NAHB, los altos índices inflacionarios y la suba en los tipos esmerilaron la compraventa de viviendas.

«Esta caída refleja un fuerte deterioro de las ventas actuales, las ventas previstas y el tráfico de posibles compradores”, sentenció el Economista Jefe de la Asociación, Robert Dietz, quien también sostuvo que «La asequibilidad es el mayor reto al que se enfrenta el mercado”.

Por el lado de las entidades estatales, la Reserva Federal de Dallas dio un alerta sobre el desempeño del mercado de la vivienda. En el informe de Índice de Exuberancia trimestral describió que “los precios reales de la vivienda han aumentado constantemente en EEUU desde 2012”. Y resume que, aun teniendo en cuenta los ajustes por inflación, “el mercado inmobiliario de EEUU lleva mostrando signos de exuberancia durante más de cinco trimestres consecutivos”.

De hecho, los registros indican que el valor de una vivienda es, en promedio, de 416.000 dólares. Se trata de un aumento del 13,4% en lo que va del año y el más alto desde 1999, cuando se iniciaron las mediciones

Caída en la construcción de viviendas

La actividad constructora cayó una vez más y quedó por debajo de los niveles alcanzados en septiembre de 2021. Se trata de una retracción en torno al 2% respecto del mes anterior, que se traduce en la baja del volumen de los permisos de Inicio de Construcción: una tasa anualizada de 1,56 millones. En mayo, tal indicador estaba en 1,59 millones anuales.

En tanto que el guarismo que determina cómo será la actividad a futuro también descendió. Los pliegos de Solicitud de Construcción resultaron un total de 1,69 millones, lo que también es la menor cifra desde septiembre del año pasado.

Desde la gestora de inversiones Berenberg, concluyen que «reflejando las expectativas de una menor demanda, los permisos de construcción y las viviendas iniciadas han disminuido”, mientras que “la construcción de viviendas unifamiliares ha disminuido en seis de los últimos siete meses y los permisos han caído durante cuatro meses consecutivos».

Caída en las solicitudes de hipotecas

Las solicitudes de hipotecas para la compra o refinanciación de viviendas ha caído y fuerte, lo que no hace más que acentuar la grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Así lo informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). Justo a mitad de julio, el Índice Semanal de Solicitudes de Hipotecas cayó de 300 puntos a los escasos 281: el más bajo desde de febrero de 2000.

Se trata de una baja del 6,3% respecto de la semana anterior. Incluso en dicho período también se había experimentado una reducción en 1,7% del índice de solicitudes de hipotecas. Un dato no menor es que, al mismo tiempo, la tasa hipotecaria a 30 años trepaba a 5,82% (en enero era del 3%).

De acuerdo a analistas e inversores, los motivos de la retracción histórica son varios. Ya sea, por un lado, a causa del alza general de los tipos y en particular el hipotecario. O bien, por otro, el alto nivel de inflación registrada -y la que se prevé- hacen creer en un reajuste de precios a la baja.

En un mercado cuyos actores conocieron la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis en 2008, es de entender que ante las alarmas la primera reacción sea dar un paso atrás para resguardar mejor los ahorros. A ello se suma la inflación que, con niveles históricos, obligó a la FED a una suba generalizada de tipos para contenerla.

Caída en la venta de viviendas

Una noticia que terminó de alterar los ánimos en el mercado inmobiliario fue la caída en la venta de vivienda a niveles de la pandemia. En total, las ventas de viviendas cayó un 5,4% en junio. En estimaciones relativas, serían 5,12 millones al año.

Son cinco los meses seguidos que la venta de viviendas cae. Y significa un segundo trimestre con un resultado más que negativo: 13% menor al cierre del cuarto trimestre de 2021. Si bien las estimaciones de analistas daban por descontado una baja, sería del orden del 3% (unos 5,8 millones anualizados). Pero con el desempeño negativo de prácticamente al doble de los esperado, las ventas se ubican en el mismo nivel que la pandemia por Covid. En aquel mayo del año pasado, el lockdown provocó la reducción en el nivel de actividad que logró recuperarse recién en septiembre.

Grieta en el mercado inmobiliario estadounidense

Los cuatro aspectos anteriores configuran una situación próxima y esperable. Una verdadera grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Como ya lo hemos comentado, al parecer Estados Unidos desinfla su burbuja inmobiliaria. En principio, la retracción en la demanda de viviendas para comprar. Por el otro el alza de las tasas de interés hipotecario, en base a las acciones que viene tomando la FED para aplacar la inflación. Por último, el peligro de una recesión de todo el negocio inmobiliario.

Y hay quienes, a partir de allí, auguran un cambio o al menos una corrección en el valor de las viviendas. El Economista Jefe de Moody’s Investors Service, Mark Zandi, “se prevé una corrección de precios de costa a costa en EEUU, aunque con especial impacto en ciudades como Phoenix y Tucson en Arizona, así como a Carolina del Norte y del Sur y partes de Florida”. Aunque la que el condado que destaca Zandi es Boise (en Idaho): se trata del mercado más sobrevalorado del país.

Por el lado de la prudencia, en su informe mencionado anteriormente, la FED de Dallas sostiene que las correcciones no serán tan profundas como se pueda especular: “no esperamos que las consecuencias de una corrección inmobiliaria sean comparables a la crisis financiera mundial de 2007-2009. Esto puede darse de ese modo porque “los balances de los hogares parecen estar en mejor forma y el endeudamiento excesivo no parece estar alimentando el auge del mercado inmobiliario».

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Precios de alquileres se disparan en Estados Unidos

En Comprar

Los nuevos valores catastrales aumentan precio de vivienda usada

1 agosto, 2022 No hay comentarios

De acuerdo a un informe de la Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas, el aumento de impuestos representa una suba catastral de la vivienda usada. Incluso por sobre su valor de mercado. Hacienda en el centro de las críticas.

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Nuevos aumentos en tres impuestos
La Federación apunta a Hacienda
Cuánto es la suba catastral de la vivienda usada

A partir de este año, Hacienda decidió subir tres impuestos claves en la compraventa de viviendas usadas. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) carga contra Hacienda y afirma que la tributación se aplica sobre un valor superior al de mercado. Se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Esto plantea un escenario de subas de los costos de la vivienda usada, incluso por encima de su valor de mercado. La FAI dio cuenta de esto en un informe, donde también apuntan a Hacienda por la medida. El efecto evidenciado, por ahora, es una suba catastral en el precio de la vivienda usada del 17,1% en promedio. Y el consiguiente desaliento a las operaciones.

Nuevos aumentos en tres impuestos

Durante este año se pusieron en vigencia la suba de tres impuestos que son determinantes en las operaciones de venta de viviendas usadas. La medida fue tomada siguiendo los cambios en la Ley 11/2021, que establece la prevención y lucha contra el fraude al fisco. El primero de ellos es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del impuesto que cobra Hacienda cuando se realizan transacciones de compraventa de bienes inmuebles o bienes muebles. Aunque su cobro está a cargo de las Comunidades Autónomas, por lo que los montos dependen de la Comunidad en la que se realiza la operación.

El otro en cuestión es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es el que normalmente se le conoce como “impuesto de las hipotecas”. Es un gravamen, que se calcula sobre la escritura hecha pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales.

Por último, el tercero de la batería de impuestos que Hacienda ha incrementado es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Lo que grava es la transmisión de bienes y derechos entre personas físicas de forma gratuita, ya sea a causa de un fallecimiento o de una donación en vida. Y es también otro de los instrumentos de recaudación que se encuentran a cargo de las Comunidades.

Para la FAI, los aumentos están siendo nocivos al mercado inmobiliario, pues terminan en una suba catastral de la vivienda usada que deberá ser asumida por el comprador. Lo que hace mermar la predisposición a cerrar operaciones.

La Federación apunta a Hacienda

La Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas dio a conocer un informe con una opinión crítica respecto de las subas de impuestos. Y hasta en un 17,1% el promedio del aumento del valor de la vivienda usada. Lo que termina por resultar un precio por encima de su valor real de mercado.

El estudio realizado por la FAI, que abarca a unas 400 inmobiliarias del país, sostiene que “en un 76,11% de las consultadas realizaron operaciones de compraventa en las que el valor catastral signado fue superior al de transmisión que consta en las escrituras”. Además, “en el 19% de las transacciones hubo incremento”. O sea que una de cada cinco viviendas estuvo sobreevaluada por la aplicación de los aumentos.

Lo que plantea la FAI es que el nuevo sistema supone “una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador”. Y que ello puede terminar incidiendo de manera negativa en la inclinación a realizar operaciones de compra de viviendas usadas. Además, acentúa que se debe tener en cuenta que tales aumentos se reflejan en un proceso inflacionario de los más altos en décadas. Incluso, el informe va más allá, tildando las medidas como un “catastrazo”, que “no se ajusta a parámetros reales de mercado”.

Otro de los aspectos que critica de los cambios es que en el caso de inconformidad con el precio establecido es el comprador quien debe demostrar el precio real del inmueble. De este modo, quedan en dudas las actuaciones notariales de los profesionales que intervienen en la tasación de la vivienda. Dice la FAI que los casos de sobrevaluo son la mayoría, lo que “podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos».

Cuánto es la suba catastral de la vivienda usada

El aumento de los impuestos que determinó Hacienda a partir de enero de este año alcanza una media de 17,1%. Pero hay comunidades y ciudades que llegan superar ese porcentaje. Y también hay regiones en las que el valor de referencia de Catastro no se tiene en cuenta para las ventas.

El 76% de las inmobiliarias incluidas en el informe participaron en operaciones con valores por sobre la escritura. Es a lo que apunta la Federación, pues cuando la valuación catastral termina siendo superior al valor de mercado establecido, los compradores pueden sentir desánimo para la transacción.

Las comunidades donde más se evidenciaron aumentos en la vivienda usada por sobre el valor de mercado están Castilla-La Mancha, con el 100% de los registros y Murcia, con el 93%. En donde el porcentual de operaciones registran un aumento por la aplicación de los gravámenes superan el 80% están Asturias, Comunidad Valenciana y La Rioja.

Como las aplicaciones dependen también del ayuntamiento donde se ubica la vivienda usada, hay comunidades donde se registraron aumentos en menor cantidad de transacciones. Por ejemplo, tanto en Baleares como en Madrid y Galicia la cantidad de sobrevaluo se dio en menos del 70% de los inmuebles. Y en Navarro y País Vasco directamente no se aplica el precio establecido por catastro.

Y si bien el valor de los aumentos en los impuestos es del 17,1% en promedio, también difiere entre las distintas comunidades. En Canarias y en Galicia superan el 20% de aumento tributario. En tanto que las comunidades autónomas de Cataluña, Comunidad Valenciana, Aragón y La Rioja se mantienen apenas por encima de la media nacional. Las excepciones son Extremadura y Baleares, cuyos montos de aumento por impuestos es del orden del 11%.

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Inflación y precios de compraventa: ¿cómo se relacionan?

En Fondos de inversión

En qué invertir con el alza de tipos de interés

29 julio, 2022 No hay comentarios

El cambio de política monetaria del Banco Central Europeo para combatir la inflación también trajo como consecuencia el replanteo de los instrumentos de inversión. En ese panorama, la cuestión es cómo invertir con intereses altos.

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Alza en los tipos de interés
Cómo invertir con intereses altos
Las mejores opciones de inversión

La inflación en la zona euro no da respiro. Y si bien se prevé una baja paulatina, los bancos centrales intentan combatirla a fuerza del aumento de las tasas. Esto repercute directamente en las decisiones de inversión. Están los arriesgados, que apuestan al corto plazo y las rentabilidades más altas. Pero también los hay quienes se caracterizan por opciones conservadoras y estables en el tiempo.

El Banco Central Europeo venia anunciando una alza de tasas, pero el volumen del aumento fue tal que terminó por sorprender: nada menos que 50 puntos básicos. Y no será el último, pues con un 8,6% de inflación, el rumbo de política monetaria del BCE vino para quedarse por un buen tiempo.

Alza en los tipos de interés

El BCE, la Reserva Federal de EEUU y otras entidades monetarias en el mundo decidieron aumentar las tasas para combatir la inflación. La ampliación del volumen de liquidez sembrada durante la pandemia de Covid sería uno de los puntos que resolver por los resortes de la economía europea y mundial. El otro, el alza de los costes de energía. Todo ello, sumado a la guerra en Ucrania termina por configurar un escenario con altos grados de incertidumbre.

Por ello mismo, el BCE tomó la decisión de cerrar el grifo de liquidez circulante, a fuerza del aumento de los tipos. En términos efectivos, los bancos tenían una tasa oficial del 0%. El alza de 50 puntos básicos a las tasas rectoras, coloca nuevamente la rentabilidad de ahorros y plazos por encima del cero. Aunque todavía por debajo de la inflación, que en la zona euro promedia el 8,6%, los tipos vuelven a ser una herramienta de inversión donde sino recuperar, al menos no perder tanto.

Las alzas de intereses en los depósitos empiezan a logar un atractivo, sobre todo para aquellos inversores cuya estrategia sea apostar a lo seguro y de mediano plazo. Las previsiones de analistas e inversores es de aumentos paulatinos –tal vez de a 50 puntos básicos-, con los bancos centrales por encima de lo que marque el BCE. En los hechos, las estimaciones de la tasa de referencia negativa del BCE de la pre pandemia (-0,5%), puede llegar a un 2% para el año 2023.

Cómo invertir con intereses altos

Como se ha dicho, desde los gobiernos se intenta combatir la inflación a fuerza de bajar el nivel de liquidez existente. Se prevé que las tasas de referencia que marca el BCE estarían en un 2% para mediados de 2023. Esto indica que por varios meses la cantidad del circulante inyectado durante la pandemia va a ser importante.

De manera paulatina, las tasas que otorgan los bancos van a ir en alza. De hecho, ya hay entidades financieras que intentan absorber esa liquidez con ofertas de rentabilidad. Una de las opciones de negocios son los fondos de renta fija. Se trata de una herramienta elegida por la combinación de depreciación de los bonos y una rentabilidad más alta que el promedio.

Aquellos inversores que se mantienen su naturaleza conservadora no tienen tantas opciones por el momento. De hecho, para el director de inversiones de Avantage Fund, Juan Gómez Bada, “ha llegado el momento de volver a confiar en fondos monetarios con duraciones inferiores a seis meses, donde se obtendrán mejores rendimientos que en cuentas o depósitos”.

Por ejemplo, siguiendo la evolución luego de la pandemia, en 2019 aquellas tasas a corto plazo dejaba una rentabilidad del 0,3% hoy se encuentran por encima del 2%. Siempre por debajo de la inflación, pues es difícil encontrar rendimientos que superen 8,6% de promedio para la zona euro.

En lo que respecta de los depósitos, se mantiene el alto volumen liquidez en los bancos. Ahí se encuentra gran parte de los ahorros promovidos por la inyección de fluidez sembrada por el BCE y los gobiernos hasta 2021. Por ello, las estimaciones indican que esos euros se van a mantener en las cuentas de ahorro por largo tiempo.

Las mejores opciones de inversión

Con el panorama actual, la decisión de invertir está ligada a los cambios en la política monetaria impulsada por el Banco Central Europeo, la Reserva Federal de EEUU y las autoridades monetarias de los países. En ese sentido, los altos índices de inflación llevaron a los gobiernos a intentar quitar de circulación los grandes montos de liquidez inyectados durante la pandemia.

Por un lado, están quienes aconsejan la inversión en vehículos de corto plazo. Estos dejan una mejor rentabilidad, con los riesgos del caso. Pues, la guerra en Ucrania y el posible desabastecimiento energético seguramente incidan en los valores de bonos y acciones. A eso se debe agregar que las previsiones inflacionarias dejan entrever una baja lenta, con una normalidad que recién llagaría en 2024.

Pero si de inversiones seguras se trata, ahí están los fondos de renta fija. Varias entidades financieras se vuelcan a los esos fondos por la oportunidad de rentabilidad en alza que ofrecen los bonos soberanos. Se trata de tasas que se encuentran por debajo de la inflación pero elegidas por inversores más conservadores. Incluso hay rendimientos por encima de los tipos que ofrecen los bancos.

Y los depósitos que presentan un rendimiento en alza seguirán manteniendo esa tendencia. Pues la cantidad de liquidez es todavía alta y las medidas del BCE y los gobiernos no llegan a mermar semejante volumen.

En definitiva, hay analistas que recomiendan tener una cartera diversificada de activos: renta fija, renta variable, bonos y acciones. De tal modo, los inversores podrán menguar los efectos inflacionarios. La respuesta a cómo invertir con intereses altos, está más cerca de la renta fija.

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Donde invierten los fondos más rentables

En Noticias Oi Real Estate

Efecto champán en la compraventa de viviendas costeras

25 julio, 2022 No hay comentarios

La expansión que protagoniza el mercado inmobiliario costero tuvo su mejor desempeño desde 2007. Pero el desafío está en dilucidar hasta cuándo puede extenderse el efecto champán en la costa.

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Efecto champán en la costa
Los volúmenes del mercado inmobiliario
Inversiones en el mercado inmobiliario costero
Cuanto puede durar el efecto champán en la costa

El mercado inmobiliario de la zona litoral de España ha venido creciendo de manera vertiginosa tras la pandemia. La suba en los precios y operaciones de compraventa de las residencias permiten, incluso, compararlo con lo ocurrido en 2007.

Y si bien las estimaciones indican que los precios de las viviendas costeras no se estabilizaran hasta el próximo año, hay indicios que el efecto champán puede tener una merma de aquí en adelante.

Efecto champán en la costa

El mercado inmobiliario de la zona litoral española tuvo un alza sostenido luego de la pandemia. Es que a la mayor capacidad de ahorro, las bajas tasas de interés y el modelo de trabajo hogareño aumentaron la predisposición de familias e inversores para la compra de viviendas.

El confinamiento trajo consigo un circulante de dinero sin destino para gastar. Una parte importante de esos ingresos quedaron a la espera de una opción para invertir. Es así como las viviendas costeras se pusieron en los primeros lugares a tal fin.

Las casas con ambientes espaciosos, rodeadas por grandes extensiones de playas y parques fueron el lugar preferido para compra y la inversión. Las tasas de interés bajas ayudaron a tomar la decisión de compra. Y no solo para ciudadanos españoles, sino que un gran número de extranjeros volcaron su elección hacia las costas ibéricas.

Todo esto fue produciendo un nivel de demanda que el mercado de la vivienda no alcanzaba a cubrir. Y que se trasladó de inmediato al precio. Así es como se llegó a un proceso de crecimiento conocido como “Efecto Champán”.

Los volúmenes del mercado inmobiliario

Durante el 2021 se realizaron más de 560.000 venta de inmuebles. De ese total, unas 115.000 transacciones tuvieron origen en las zonas costeras. Lo que equivale una proporción cercana al 20% del total de las operaciones. Entre las áreas más destacadas se encuentran Islas Baleares, Gran Canaria, Málaga, Madrid y Barcelona.

Para este año, se estima que el volumen de compraventa puede llegar a las 72.000 viviendas. Una reducción importante, pero se debe tener en cuenta que las cifras del año pasado fueron las más altas en décadas. Por lo tanto, muchos analistas encuentran en la conducta del mercado inmobiliario costero un comportamiento conocido como efecto champan, dónde a la expansión inicial le sigue una merma paulatina.

El escenario que se pronostica para el resto del año mantiene el nivel de subas en los precios. La responsable de negocios de Acuña & Asociados, Yolanda Fernández Pereira, sostiene que la proyección de transacciones marca que “la merma en el mercado inmobiliario no será hasta 2023, cuando el mercado ofrezca esas señales de moderación»

En cuanto a los índices de crecimiento, el desempeño del mercado inmobiliario costero se mantuvo en un ritmo del 3% de suba. Por ejemplo, en la zona de Islas Baleares, el precio de la vivienda subió un 5,3%; Las Palmas de Gran Canaria registró un ascenso del 4,9%. Mientras que en la región de costas peninsulares, Málaga logro un breve repunte para ubicar los precios en los niveles de la pre pandemia. Precisamente, Málaga se ha convertido en una de las zonas donde más cara es la vivienda. Las causas de tales aumentos la podemos situar en la recuperación y expansión de la inversión financiera en el mercado inmobiliario costero.

Inversiones en el mercado inmobiliario costero

La inversión en el mercado inmobiliario costero tuvo un gran desempeño en el sector hotelero. Solo en los primeros tres meses de 2022, el monto alcanzó a los 955 millones de euros. Se trata de la cifra más alta para la región de los últimos diez años.

El mercado inmobiliario costero logró atraer gran parte de liquidez circulante desde el fin de la pandemia. Y es que el lockdown había provocado una crisis de tal magnitud en la hotelería que la venta de inmuebles vacacionales fue la única solución para algunos emprendimientos y desarrollos.

Por caso las Islas Baleares y las Islas Canarias se encuentran al tope de las opciones de inversión. Junto con las ciudades de Madrid y Barcelona acaparan la mayoría de los casi mil millones de euros invertidos en el sector vacacional en el primer trimestre.

Por el lado de los inmuebles de alto costo, las inversiones extranjeras, si bien las inversiones de lujo se mantuvieron activas, el mayor volumen de venta de casas cuyo valor supera los 500.000 euros a extranjeros fue el 2021. El estudio Acuña & Asociados observó que, durante ese año, las personas que compraron casas lujosas en zonas costeras sumaron el 9% del total de las ventas anuales. Cabe destacar que la compra de una vivienda que esté valuada en más de medio millón de euros otorga derecho a vivir y trabajar en España; de hecho, a esta acción se llama “Golden Visa”.

Cuanto puede durar el efecto champán en la costa

Las inversiones en las zonas costeras han venido al rescate de un sector que estuvo cerca del colapso durante la pandemia. Luego, el volumen de ahorro de las familias e inversores, más la gran cantidad de liquidez circulante crearon las condiciones para su reactivación. Creando un verdadero efecto champán en la costa. Un volumen de negocios comparable solo con lo sucedido en 2007.

Los analistas encuentran varias razones para seguir apostando al ladrillo en la costa como opción de inversión. En principio, porque los rendimientos continúan por encima de muchos bonos y acciones. Desde Invertis, su CEO, Rebeca Pérez, sostiene que los inversores optan por las zonas costeras porque los alquileres tienen un alto rendimiento (sobre todo en temporada alta) y eso lo convierte en un activo muy buscado. Además, en el caso de los alquileres, al ser operaciones donde circula el efectivo, se trata de un tipo de negocio que está al margen de préstamos e hipotecas.

Hay quienes sostienen que en el resto del año y el que viene, el volumen de la inversión en el mercado inmobiliario costero va a ir mermando. Otros, en cambio, vaticinan un mejor desempeño. Sobre todo en tiempos de incertidumbre y vaivenes económicos.

Pero unos y otros coinciden en que por los meses que restan de este 2022 y un lapso importante del que sigue el negocio va a continuar en expansión. El interrogante es saber hasta cuándo durará el efecto champan en la costa.

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Cómo afecta el contexto de crisis a las inversiones hoteleras

En Noticias Oi Real Estate

Se prevé una desaceleración en los precios de las propiedades para los próximos meses

21 julio, 2022 No hay comentarios

Las proyecciones para el mercado inmobiliario a futuro indican una desaceleración en los precios de las propiedades. Así lo indican desde S&P Global Ratings. Las presiones sobre los costes de la construcción y el menor acceso al crédito para comprar viviendas son otros dos factores que determinaran la evolución.

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Desaceleración en los precios de las propiedades
La economía y la guerra en el horizonte
Costes de la construcción
Panorama del precio de la vivienda en los próximos meses

La consultora S&P Global Ratings dio a conocer un informe sobre la evolución a futuro del precio de la vivienda en España. Una tendencia que sigue en consonancia con lo que ocurre en toda Europa y que marca la desaceleración en los precios de las propiedades en adelante. Los costes de la vivienda tendrán un aumento promedio de 5%, según indican las estimaciones.

Ya se habían expandido en un 10% durante el 2021. Un hecho que fue causado por varios motivos. El aumento de la capacidad de ahorro de las familias durante la pandemia y la búsqueda de hogares con mayor espacio son algunos de los principales.

Otro factor importante es que muchos inversores toman a los inmuebles como principal herramienta de resguardo de sus ahorros. Este fenómeno, que se conoció como burbuja inmobiliaria, continua presente, con una suerte de arrastre.

Desaceleración en los precios de las propiedades

Como se dijo, se estima que las viviendas se apreciaran un 4,6% durante este año. Y para el 2023 la revaloración puede ser del 4%. Esta tendencia no se corresponde solo al mercado español, sino que es un fenómeno que recorre todo el continente europeo.

La desaceleración en los precios de las propiedades está ligada al menor acceso a la vivienda. Es que la suba de las tasas de interés en general, y del crédito hipotecario en particular hacen más difícil contar con las herramientas para acceder a la compra.

En este sentido, tampoco es una buena noticia el aumento de los precios de la construcción. Y aunque los ingresos de las familias también se han incrementado, lo hicieron por debajo de los índices inflacionarios. Así las cosas, a la hora de optar por la compra, los inversores se encuentran con mayores condicionamientos que hace doce meses.

En el mediano plazo, las estimaciones de S&P Global Ratings marca una continua desaceleración del precio. Por ejemplo, durante los años que siguen se estipula que los aumentos pueden ser del 3,5% para 2024 y del 3,2% para el año 2025.

La economía y la guerra en el horizonte

Durante la pandemia, la capacidad de ahorro de las familias se vio robustecida. Las búsquedas de casas en las zonas costeras y urbanas, con ambientes más espaciosos se llevaron gran parte de las preferencias. La consecuencia registrada durante la pospandemia fue el aumento del 10% en las viviendas.

De aquí en adelante, sostiene el informe, la baja de los precios de las viviendas va a ser suave. Aunque hay otros dos factores que entraron en juego a partir de 2022. La inflación y la guerra en Ucrania.

Por el lado de la economía, los índices inflacionarios más altos en las últimas décadas obligaron al Banco Central Europeo a subir las tasas para intentar frenarla. A su vez, la suba de tasas hipotecarias restringe el acceso a la vivienda.

La guerra en Ucrania afecta los precios de la energía. Pero también siembra un grado de incertidumbre en las decisiones de inversión. Sobre todo cuando los dividendos de la inversión

Y también hay un hecho que se crea a partir de la situación de millones de refugiados que ya está dejando la guerra. La estimación del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados, son 5,5 millones de ucranianos que buscan radicarse en Europa.

Los países elegidos para la nueva residencia son los vecinos. Por ejemplo, Alemania cuenta con unos 860 mil migrantes; en Italia se radicaron 140 mil. Y España cuenta con 120 mil ucranianos que buscan lugar donde vivir, lo que termina por agregar demanda en el mercado inmobiliario.

Costes de la construcción

La inflación que afecta la economía global es de las mayores en décadas. En España se prevé que terminará cerca de 7% para el 2022. Se trata de la mayor de los últimos 29 años. El efecto se evidencia en los costos de la construcción.

Emplazar un proyecto de edificación de vivienda suma hasta un 4% por encima de inflación. Esto también determina una dificultad para quienes buscan un lugar donde vivir.

Sumado al aumento de tasas y la incertidumbre sobre el desarrollo de la guerra en Ucrania, hay poco margen para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el informe de S&P Global Ratings es menos crítico. Por caso, argumenta que “las economías de los hogares se mantienen sólidas tras la pandemia”.

Ello significa que a, pesar de tener todos esos condicionantes, el encarecimiento de la vivienda no llegaría a ser un punto de inflexión en su acceso.

Panorama del precio de la vivienda en los próximos meses

Visto el panorama que plantea el informe de S&P Global Ratings, lo que queda por delante es una desaceleración de la inflación. A eso, se le agrega la solidez de las economías de las familias españolas pospandemia. Un escenario con mayor demanda, por el arrastre de la burbuja inmobiliaria y por la llegada de nuevos habitantes desde Ucrania.

Por el lado de las situaciones desfavorables, sin dudas los altos índices de inflación le quitan certidumbre al mercado inmobiliario. La consecuencia del alza en las tasas de interés y las hipotecas restringen el acceso a la vivienda. Tampoco es menor el desarrollo de una guerra en Europa.

Y si bien S&P Global Ratings mantiene cierto optimismo, el precio de la vivienda continuará en alza. Es un proceso abierto que el tiempo dirá hasta donde y por cuanto tiempo lo tendremos que sobrellevar.

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La vivienda como refugio: resiste a todas las crisis

En Noticias Oi Real Estate

Nuevas licencias de viviendas en Madrid

20 julio, 2022 No hay comentarios

Con la aprobación de la nueva Ordenanza 6/2022, a partir de junio en el ayuntamiento de Madrid se pusieron en marcha muevas modalidades que simplifican las actuaciones en viviendas.

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Declaración Responsable
Más sobre la nueva Ordenanza 6/2022
Regulación de la Declaración Responsable
Infracciones a la nueva Ordenanza 6/2022

El Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha la nueva Ordenanza 6/2022 que tiene por objetivo facilitar el acceso a las actuaciones en viviendas. La Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas fue aprobada en mayo y su vigencia es a partir del 17 de junio pasado.

La reducción en las cargas administrativas es una gran ventaja de la normativa. Pero el hecho más destacable es la figura de la Declaración Responsable como herramienta que se iguala con la Licencia de Primera Ocupación.

Declaración Responsable

Se trata de un documento mediante el cual los interesados en iniciar una obra o modificación aseguran cumplir con los requisitos exigidos por la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades. De esta manera, la Declaración Responsable permite acceder al reconocimiento del derecho a realizar una obra o iniciar una actividad.

Daniel Cuervo, Director General de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, sostiene que “en el caso de la sustitución de la licencia de primera ocupación por la Declaración Responsable, se establece que la ejecución del proyecto se ha ajustado al proyecto presentado y aprobado por el Ayuntamiento de Madrid”.

Para el titular de ASPRIMA, es aspecto positivo de la figura de Declaración Responsable es que “se trata de una herramienta que puede sustituir plenamente y en todos sus derechos a la licencia de primera ocupación”.

En los hechos, la Declaración Responsable debe ser presentada por el promotor. Éste debe, además, dar cuenta de cada una de las certificaciones y documentos que indica la ley. Y es precisamente el promotor quien debe responsabilizarse de hacer cumplir la actuación en la vivienda tal como lo indica el proyecto aprobado por las autoridades del Ayuntamiento.

Más sobre la nueva Ordenanza 6/2022

Hay varios aspectos de la nueva Ordenanza 6/2022 que también están en dirección de hacer más ágiles y menos costosos las actuaciones en vivienda. Desde el Estudio de Abogados Ashurst realizaron una investigación pormenorizada de la Ordenanza. Y encontraron varios aspectos que la hacen ventajosa. Las conclusiones son que:

– Introduce el Régimen de la Licencia Básica, lo que le da mayor dinámica al procedimiento tanto de una obra que arranca de cero, como de una restauración o sustitución. Las solicitudes de licencias básicas tienen un plazo máximo de un mes. Y los únicos aspectos que serán revisados son los correspondientes a la estructura esencial de las construcciones.

– El Informe de Viabilidad Urbanística permite que los interesados puedan conocer la viabilidad de una actuación previamente a la solicitud del título. También puede ser utilizado para conocer los informes sectoriales preceptivos.

– La nueva ordenanza reduce los casos en que se pide un informe preceptivo para la protección de incendios; y también para el caso de aquellos casos que se pueda requerir un permiso de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico y Natural.

– También le otorga a las Entidades Colaboradoras Urbanísticas la capacidad de incluir el uso residencial. El límite para tal potestad es cuando las actuaciones se realicen o involucren el patrimonio público. Y el Ayuntamiento se reserva el poder de vetar las decisiones que tomen las ECUs.

– Para el caso de obras de menor envergadura, no se deberá dar lugar a Intervención Urbanística por ejemplo para el caso de refacciones en los interiores, renovación de las instalaciones, etc.

– Regula todo lo concerniente a las licencias para actividades temporales, colocándolas estrictamente en el ámbito del Ayuntamiento. Y dejándolas por fuera del alcance de las ECUs.

Regulación de la Declaración Responsable

Ya se ha visto como la Declaración Responsable tiene un rol principal en la nueva Ordenanza 6/2022. Es por ello que la normativa realiza una especificación detallada de la reglamentación y puesta en marcha de las declaraciones responsables.

A partir de la Ordenanza son más los tipos de actuaciones que deben someterse a la Declaración Responsable. Abarca, incluso, a la primera ocupación y funcionamiento. Por caso se crean los Planes de Inspección Urbanística, en los que se incluyen las ECUs con posibilidad de intervenir en el proceso

En efecto, las declaraciones responsables tienen un carácter vinculante ante el Ayuntamiento madrileño. Ya lo eran los informes de viabilidad y los certificados de adecuación (que extendían las ECUs).

Se incorpora también la obligatoriedad de informar al finalizar la actuación. Esto, cómo requisito para acceder a la potestad de comprobación. De lo contrario, toda actuación puede ser considerada ineficaz.

Por último, si la presentación no cuenta con un tiempo estimado de los trabajos, la Ordenanza 6/2022 dicta los plazos para la concreción de las actuaciones. Aunque también acelera y simplifica la comprobación una vez finalizada. En este caso, también pueden tener lugar en la comprobación las Entidades Colaboradoras Urbanísticas.

Infracciones a la nueva Ordenanza 6/2022

La nueva Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, que ya se conoce popularmente como Ordenanza 6/2022 viene a ocupar en partes el lugar de las anteriores. Por el lado de la Ordenanza de Terminación de Licencias Urbanísticas de 2004, la reemplaza plenamente. Y en el caso de la de Apertura de Actividades Económicas (del año 2014), la reemplaza en varios aspectos.

Cabe recordar, que al tratarse de una Ordenanza municipal, solo se encuentra vigente en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid. Aquellas actuaciones que estaban abarcadas por los regímenes anteriores pueden ser enmarcadas en el nuevo; que, de hecho, es lo que varias constructoras y promotores recomiendan.

En el caso de encontrarse infracciones, lo previsto es que las actuaciones en dichos inmuebles solo pueden realizarse con una Licencia Urbanística. Aquí la Declaración responsable es de utilidad solo para el caso en que dicha infracción ya haya sido declarada y, por ende, figure en el registro de Propiedad del Ayuntamiento.

De encontrarse la actuación en carácter de Ineficiencia, la normativa prevé una sanción que consiste en la imposibilidad de presentar nuevas declaraciones. En tal caso, la sanción puede extenderse por un plazo de hasta un año.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la nueva ordenanza 6/2022 que rige en Madrid. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Comprar

Inflación y precios de compraventa: ¿cómo se relacionan?

19 julio, 2022 No hay comentarios

La economía de la segunda mitad del año parece mantenerse con una alta inflación. Lo que va a traer consecuencias en el mercado inmobiliario. Por el reajuste de precios o por el encarecimiento del crédito: la inflación y los precios de compraventa y alquiler de viviendas pueden relacionarse y cambiar sensiblemente.

En este artículo encontrarás:
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Efecto de la inflación y precios de compraventa en el mercado inmobiliario
La vivienda como refugio ante la inflación
Cuándo invertir en el mercado inmobiliario
Proyecciones a futuro: cómo se relacionan inflación y precios de compraventa

Los altos índices de inflación ya no son una novedad. Lo que ocurre ahora en España y en el mundo entero es una escalada en los precios que se puede mantener en el mediano plazo. Al menos eso indican los análisis y la realidad de las economías globales. Ya no se trata de un trimestre o seis meses: la inflación vino para quedarse más tiempo aun.

Este hecho, además de complicar las economías hogareñas, provoca cambios en el mercado inmobiliario. Comprar, vender y alquilar una propiedad es cada vez más difícil y más lento. Hay varias consecuencias que traen éste tipo de coyunturas. Del recorte de créditos hipotecarios al encarecimiento del alquiler, pasando por la revalorización de las propiedades.

Efecto de la inflación y precios de compraventa en el mercado inmobiliario

La inflación que no da tregua, no es un fenómeno aislado ni regional. El mundo ha entrado en un aumento general de precios. Un proceso que se vienen dando de manera sostenida y que afecta cada aspecto de la vida económica en el mundo.

De acuerdo a algunas estimaciones, el impacto inflacionario en el mercado inmobiliario, de mantenerse el nivel de actividad en la compraventa, puede traer un encarecimiento de la vivienda entre el 3% y 4% para este año.

Tampoco es buena noticia el final de la moratoria concursal. Las previsiones son un aumento vertiginoso en los pedidos de Concurso durante la segunda mitad del 2022. Aunque esto puede evitarse si se adoptan medidas de índole económica y financiero que permitan contener el fenómeno. Es de tener en cuenta que los concursos de persona física del tipo «segunda oportunidad» son más de la mitad del total.

Otro elemento a tener en cuenta son las tasas de interés. El Banco Central Europeo aun no completo la suba de las tasas como lo anuncio meses atrás. De modo que el encarecimiento del crédito y el hipotecario terminarían por restringir el acceso a una propiedad. Sobre todo en los casos de la primer vivienda.

Esto puede traer aparejada la retracción en la demanda de viviendas. O también puede causar el retraso en los plazos de compraventa. Para el caso del alquiler, la inflación significa un aumento general de precios y, por lo tanto, quien adopte este modo de vivir deberá gastar mayor parte de sus ingresos.

La vivienda como refugio ante la inflación

La inflación acumulada en la primera mitad de 2022 ya es la mayor en los últimos 29 años. Pero, como se dijo, no es un fenómeno local sino que tiene un alcance global.

Hay analistas e inversores que en tiempos suba de precios se refugian en las propiedades. Lo hacen ante la incertidumbre que generan los procesos inflacionarios en otros mercados. Es así que las propiedades inmuebles suelen estar entre las primeras opciones de inversión.

Esto, claro está, cuando se trata de índices inflacionarios moderados. Pero si los valores crecen más allá, el Banco Central Europeo tiene como premisa aumentar las tasas de interés. La estrategia planteada por el BCE de bajar el nivel de liquides circulante puede ir en contra de la inclinación a invertir en el mercado inmobiliario.

La suba de tasas también puede generar una mayor atracción para los inversores. Y es que des este modo pueden obtener mayores dividendos, incluso en menores plazos.

Cuándo invertir en el mercado inmobiliario

En momentos de incertidumbre, el mercado inmobiliario siempre ha sido un refugio seguro. Pero en el caso de los procesos inflacionarios, la indicación de analistas y expertos es optar por la compra antes que los precios se vuelvan a ajustar.

En la actualidad, a la decisión del BCE de subir las tasas se agrega el hecho que el Euribor vuelve a tener previsiones positivas. En este caso, la opinión de gran parte de analistas y expertos es inclinarse por la adquisición.

Para el caso de una vivienda residencial, las estimaciones indican que dentro de un año su valor será superior al actual. En tanto, si se trata de una inversión, como se vio, la vivienda protege ante la incertidumbre. Y aun en el caso de una propiedad para alquiler, la suba en la demanda garantiza una rentabilidad mayor a la actual.

Por lo contrario, si la economía entra en una conjunción de inflación, retracción de la demanda y la baja del acceso a los créditos hipotecarios, el panorama es crítico. Aunque, como se ha visto, no sería el panorama que ven por delante analistas e inversores.

Más allá de las estimaciones y consejos, adquirir una propiedad es una decisión que demanda el análisis de las opciones y necesidades de cada inversor.

Proyecciones a futuro: cómo se relacionan inflación y precios de compraventa

Las previsiones inflacionarias para lo que resta del año son a la baja. Esto a partir de la decisión del BCE de enfriar la economía cuanto sea necesario para bajar el alza de precios. Aun así, hay consultoras que prevén índices superiores al 7% anual.

Más allá del esfuerzo de los bancos centrales, dependerá también de los factores que altera la economía regional y global. La guerra en Ucrania y el alza de los costos de la energía influyen en la voluntad de inversión. De estos tres aspectos dependen varios mercados que precisan de la inversión para desarrollarse.

En cuanto a lo que se puede esperar de 2023, las estimaciones son un tanto más positivas. Los cálculos de expertos e inversores sitúan la inflación por debajo de este año. Esto se daría no solo por la intervención de los gobiernos sino por el reacomodo lógico luego de los sacudones pasados en 2022.

La tranquilidad de los mercados también reditúa en un mejor desempeño del mercado inmobiliario. De modo que, por sus características, las estimaciones indican un presente moderadamente positivo para lo que resta del año. Y un mejor desempeño para el año que viene. El tiempo y los distintos actores dirán lo que ocurra.

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En Fondos de inversión

Cae el patrimonio de fondos de inversión

18 julio, 2022 No hay comentarios

En lo que va del año, el patrimonio perdió casi 21.000 millones de euros. La incertidumbre por el desarrollo de la guerra en Ucrania, la inflación y una posible recesión económica son las causas principales de la baja en el mercado con la caída en los fondos de inversión. A pesar de ello, los inversores renuevan la confianza en el mercado.

En este artículo encontrarás:
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La caída en los fondos de inversión del 6,6%
Mercados en suba
Mercados con patrimonios a la baja
Actualidad tras la caída en los fondos de inversión
Como puede evolucionar el mercado

Continúan las malas noticias en el mercado financiero. Las economías europeas están reflejando en cada mes una tendencia a la baja de manera general. Y los fondos de inversión no son ajenos a este fenómeno. En la primera parte del año se registró una caída del 6,6%, lo que equivale a una pérdida del patrimonio de 20.870 millones de euros.

La caída en los fondos de inversión del 6,6%

De acuerdo al análisis de la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensión, Inverco, los fondos contaban a principios de 2022 con un patrimonio de 317.547 millones de euros. En junio, por ejemplo, las pérdidas alcanzaron los 9.100 millones de euros. Esta cifra representa el 3% menos que el mes anterior y deja como resultado semestral la baja del 6,6% en el volumen de activos.

Y si bien los números son por lo general negativos, hay comportamientos que lograron sortear los obstáculos económicos. La captación de inversiones, si bien merma en algunos períodos, no ha dejado de crecer en el largo plazo.

A pesar de este “complejo entorno económico” citado por Inverco, los inversores renuevan la confianza en el mercado. Por un lado manteniendo sus posiciones en bonos y acciones. Por el otro, manteniendo la inyección del flujo de capitales en un mercado que tiene en la confianza su principal razón de ser.

Mercados en suba

El mercado financiero se encuentra afectado por varios factores. La guerra en Ucrania ha desestabilizado los precios de la energía. También se dieron otras situaciones como el intento de bajar el nivel de liquidez circulante. Tanto del Banco Central europeo como la Reserva Federal de EEUU y de otros países han intentado atacar este fenómeno a través de la suba de tasas. Por último, la inflación termina por echar a un lado las ventajas y dividendos que se obtienen por la inversión financiera en el mercado bursátil.

Sin embargo, la afectación no se dio de manera similar en bonos que en acciones. Por ejemplo, en el mercado de fondos de Rentabilidad Fija, el de rentabilidad Objetivo logró un incremento patrimonial por 512 millones de euros, lo que equivale a una suba del 9,2%. Esto se explica por un mayor ingreso de elecciones de inversión en este tipo de herramientas.

Como remarca el informe, la tendencia que se observa desde febrero es un incremento patrimonial en todo el mercado de renta fija. El volumen total del aumento alcanza a los 4.259 millones de euros más en la primera mitad del año.

Mercados con patrimonios a la baja

En sentido opuesto al caso anterior se encuentran los fondos de renta variable. Éstos han experimentado una baja patrimonial de 3.717 millones de euros. Las causas principales son la caída en los rendimientos de las acciones en el mercado bursátil. Esta merma en los rendimientos sería el causal de la salida de inversiones durante lo que va de 2022.

Los fondos globales, en la totalidad del año, tienen un acotado desempeño positivo. Sin embargo también registraron pérdidas en su nivel patrimonial. Las causas se encuentran en el ajuste que se dio en el mercado bursátil en general.

Otra herramienta que también presentó perdidas patrimoniales en 2022 son los fondos mixtos. En el último mes la caída fue de 2.702 millones de euros, para cerrar los seis meses con una pérdida de 11.833 millones de euros. Sin embargo, de acuerdo a Inverco, la captación de flujos netos de éste tipo de inversiones no ha dejado de subir en los últimos 20 meses. Solo en junio la captación alcanzó los 934 millones de euros.

Actualidad tras la caída en los fondos de inversión

La primera mitad de 2022 dejaron unos 6.000 millones de euros en inversión neta para el mercado, de acuerdo a Inverco. De ese monto, durante el segundo trimestre se registró una suba de 1.000 millones de euros respecto del primero.

La inflación, que registra altos niveles a nivel global, es el principal obstáculo para el crecimiento de la inversión en los distintos vehículos financieros. El Banco Central Europeo, junto con la FED y luego otros bancos centrales en el mundo intentan frenar la anomalía con el alza en las tasas de interés. Esto, a su vez, genera un estado de relativa inestabilidad en el mercado de valores. De ahí que los márgenes de rentabilidad de acciones y bonos tengan un fuerte competidor en los rendimientos bancarios.

De hecho, el Ibex 35, índice de referencia del mercado de valores en España, registró una caída de 8,5%. Dicha baja no hace más que reflejar la tendencia a la baja que mostraron las bolsas en toda Europa y en el mundo.

Como puede evolucionar el mercado

La última novedad que ha sacudido el mercado de inversiones es la decisión del BCE de compra de Deuda Periférica de los países con economías sensibles. La razón de tal medida es que la suba en los tipos de interés en algunos países periféricos de la zona euro desencadene nuevas crisis económicas.

Se estima que el uno de los efectos del rescate sea la mayor estabilidad en los bonos de deuda a largo plazo. Pero la recuperación de las economías y mercados europeos está un poco más lejos. La inflación continúa al tope de los inconvenientes. El otro es el grado de incertidumbre en las inversiones que deja la guerra en Ucrania.

Por lo demás, se trata de un mercado que contrajo su patrimonio en un 6,6% durante el año y que necesita mejores señales para captar a inversores. Tal y cual como lo venía haciendo hace apenas pocos meses atrás.

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Dónde invertir con gran rentabilidad

En Comprar

Cómo declarar herencias que vienen del exterior

18 julio, 2022 No hay comentarios

Recibir una herencia del extranjero implica una serie de procedimientos administrativos y contables que no debes olvidar. Y allí están la Agencia Tributaria y el modelo 720 para recordarlo. Cómo es el proceso para declarar herencias del exterior, en esta nota de Oi Real Estate.

En este artículo encontrarás:
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Impuestos que debes declarar de herencias del exterior
El modelo 720
Excepciones de pago de impuestos por herencia
Declarar herencias del exterior para que no se convierta en problema

Por los motivos que fuera, recibir una herencia puede significar tener nuevas posibilidades pero también nuevas obligaciones. Ya se trate de bienes muebles como autos, inmuebles o dinero, todo debe ser informado a Hacienda. Y a partir de allí, entran en el juego la agencia Tributaria y su instrumento para el caso: el modelo tributario 720.

Hay ocasiones en que desde el exterior se reciben herencias y es necesario analizar los aspectos tributarios de tales ofrendas. Dinero en efectivo, planes de pensión, casas, departamentos, vehículos, yates, partes de propiedades, son muchas las formas en que se hace efectiva una herencia. Y para cada una de ellas hay un impuesto o gravamen correspondiente.

Impuestos que debes declarar de herencias del exterior

Los casos más comunes son cuando un familiar o persona cercana fallece y nombra heredero a un ciudadano español. Además de los casos contemplados en el modelo 720, están otros instrumentos recaudatorios.

•Impuesto de sucesiones y donaciones: gestionado y pagado a las Comunidades Autónomas. El valor del impuesto dependerá, por tanto, del lugar de origen de la herencia.

•Plusvalía municipal: es el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se trata de lo que cada administración ha realizado para mejorar la cotización de una propiedad. Y lo pagan solo inmuebles urbanos.

•Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: el IRPF es, como lo indica su nombre, un impuesto que pagan las personas físicas. Lo que se debe tener en cuenta a la hora de saber si se tributa es si se ha obtenido ganancia patrimonial de ese bien heredado.

También se deben tener en cuenta los impuestos que se pagan a partir de los beneficios obtenidos como consecuencia de una herencia. Esto es, por la venta de los bienes que se habían heredado. También para el caso de heredar dinero o depósitos, los dividendos financieros que se generan son plausibles de tributar.

El modelo 720

El Modelo 720 graba los bienes y derechos de una persona física o jurídica española en el extranjero. Y consiste en el acto de informar sobre tales bienes a Hacienda para que determine si corresponde tributar.

Para el caso de las personas que residen es España, se pagan impuestos a partir de recibir una herencia del extranjero cuyo monto o valor supere los 50.000 euros.

También corresponde abonar impuestos sobre las “Herencias yacentes” o comunidades de bienes: es decir cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece a varias personas y forma parte de una actividad empresarial comprendida en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria..

Lo inoportuno, lejos de los montos de los gravámenes, son los castigos. Son muy altas las sanciones por no presentar o declarar tales herencias fuera de término. Por ello, estar al tanto es tan importante. Las sanciones impuestas por no presentar la declaración de bienes o hacerlo fuera de término pueden llegar a los 5.000 euros para las apersonas físicas. En el ámbito de las personas jurídicas, la sanción puede superar ampliamente esa cantidad.

Además, cabe recordar que estas infracciones no siempre prescriben. Incluso está la posibilidad que desde Hacienda se considere que tales bienes sean “ganancia patrimonial no justificada”. En ese caso, se deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o el Impuesto a Sociedades. Ambos representan una cuota superior al que marca la 720. Como si fuera poco, si Hacienda determina que se trata de una omisión, la sanción implica un monto del 150% sobre la cuota.

Excepciones de pago de impuestos por herencia

Existen dos casos en lo que ser beneficiario de una herencia no implica tributar a Hacienda. Uno es cuando se recibe un Plan de Pensión como herencia. Se trata de una figura que no tributa. Pero se debe tener en cuenta que sí forman parte de la Declaración de Renta, y por tanto se deben incluir a la hora del cálculo del IRPF.

Lo que está permitido es rescatar el dinero en forma de renta o de capital, pagando sus correspondientes impuestos. Ya que para Hacienda siempre va a ser un monto que conforma la base general de ingresos de una persona.

Otra excepción es cuando se hereda una vivienda. Siempre se debe declarar, pues la Agencia Tributaria tiene el acceso a todo tipo de información de la propiedad. Entonces, la Agencia conoce el valor y el uso de esa propiedad heredada. Si la persona no lo declara, incurre inmediatamente en una infracción.

Pero, cuando se trata de una propiedad del tipo residencia habitual no se pagan impuestos extras. Es decir que heredar la vivienda donde el beneficiario habita no genera nuevos tributos.

Declarar herencias del exterior para que no se convierta en problema

Cuando se hereda del exterior un bien no siempre significa una gran noticia. Por un lado, están asociadas a la pérdida de un familiar o ser querido.

Por el otro, como hemos visto, hay ocasiones en que las cargas tributarias son tales que los beneficios no llegan a serlo plenamente. O que terminan aumentando el patrimonio de una persona o empresa, lo que directamente se traduce en mayores impuestos que rendir ante Hacienda.

Por eso hay casos en que la llegada de ese bien mueble o inmueble se transforma en un inconveniente para quien lo recibe.

Lo que nunca se debe omitir es la obligación de informarlo a las agencias correspondientes. Y, además, hacerlo en tiempo y forma. Por ejemplo, para el formulario 720, el periodo se abre el 1 de enero y cierra el 31 de marzo de cada año.

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Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real State. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Se puede desheredar a un hijo?

En Fondos de inversión

Donde invierten los fondos más rentables

13 julio, 2022 No hay comentarios

Más allá de las desventuras de la economía global, hay instrumentos de inversión que lograron armar una coraza y situar sus participaciones en empresas y actividades puntuales para generar márgenes de ganancias. La situación de las bolsas a nivel mundial en estos momentos, en este artículo.

En este artículo encontrarás:
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Situación de las bolsas, caso 1: Azvalor Iberia
Situación de las bolsas, caso 2: Iberian Value y Cobas Iberia
Situación de las bolsas, caso 3: Sigma Investment House
El resto de los diez mejores desempeños
Aprovechar la situación de las cotizaciones

En los primeros seis meses del año, hubo vehículos de inversión que lograron salir a flote y generar ganancias. La primer mitad de 2022 estuvo marcada por la inestabilidad a causa de la guerra en Ucrania, la inflación, los mayores costes de energía y el alza de las tasas. Sin embargo, como dijimos, hay fondos que lograron sortear todos estos aspectos.

Se trata de fondos de inversión cuyas estrategias y carteras difieren entre sí. Pero que, combinadas, resultan ser el mapa de las inversiones financieras en España y toda Europa. Llegan a diez y aquí presentamos una reseña sobre sus estrategias y su conformación.

Situación de las bolsas, caso 1: Azvalor Iberia

Por caso, Azvalor Iberia, ha finalizado el primer semestre con una ganancia cercana al 17%. El fondo encaró la tarea de adquirir empresas cuya valoración era baja pero con un interesante potencial. Al final del ciclo, el precio de la empresa daba cuenta del acierto en la estrategia del valor.

De acuerdo a un relevamiento de Morningstar, las exposiciones de Azvalor Iberia se concentran, por un lado, en el sector industrial. Figuran las firmas Elecnor, Tubacex y Tecnicas Reunidas, que tuvieron un gran desempeño y lograron una revalorización del 55%. Tubacex tiene una cartera de pedidos que alcanza los 1.500 millones de euros. Eso explica la evolución positiva de la compañía vasca dedicada a la fabricación de tubos. Incluso firmó un contrato por la provisión de 30.000 toneladas de tubos para la extracción de gas a la Compañía Nacional de Petróleo de Abu Dabi (por unos 1.000 millones de euros).

Situación de las bolsas, caso 2: Iberian Value y Cobas Iberia

Se trata de otros dos ejemplos de instrumentos de inversión que lograron vencer la coyuntura y tuvieron rendimientos en alza. Y ambas tienen como estrategia la inversión value, lo que da cuenta de un posicionamiento diferencial en cuanto a la gestión de finanzas.

Cobas Iberia tuvo una rentabilidad de 3,84% para los primeros seis meses. La apuesta de su principal gestor, Francisco García Paramés, dio resultado luego de varios períodos. También forman parte de la cartera las mencionadas Elecnor y Tubacex.

En el caso de Iberian Value, un informe de la analista para la gestión de activos VDOS destaca su performance en el periodo. Y es que llegó a un resultado positivo del 5,11%. También con una cartera referenciada en las inversiones del tipo value, el fondo se destaca por sobre otros instrumentos de Europa y EEUU.

Situación de las bolsas, caso 3: Sigma Investment House

Se trata de un caso diferente a los anteriores pero que ha sumado una rentabilidad del 7,95% en el primer semestre. La estrategia primera del fondo comandado por Gonzalo Lardiés es optar por empresas grandes. Esta preferencia le permite una solidez en el desempeño. Pero también opta por diversificar su cartera para compensar algún comportamiento negativo.

Un ejemplo de posiciones sólidas son las colocaciones en Iberdrola, Telefónica y Santander. Y para dar cuenta de la variedad de sus opciones están la empresa de diseño, fabricación y distribución de productos textiles Inditex; o la banca valenciana CaixaBank.

Cabe aclarar que la textil Inditex tubo una performance negativa de sus títulos en un 22%. Aun así, se trata de una de las cotizadas en bolsa más requeridas por los instrumentos de inversión.

El resto de los diez mejores desempeños

Los datos hacen notar que hay un grupo de vehículos de inversión que superaron la dura prueba de los primeros seis meses de 2022. Un semestre en que tuvimos que lidiar con una guerra, inflación, retracción en la liquides circulante y tasas de interés altas.

Además de los que destacamos anteriormente, se encuentran otros tantos. DP Bolsa, por caso, obtuvo un rendimiento del 1,75%. El fondo se compone mayoritariamente en compañías de alta capitalización sin descartar las de baja capitalización.

Santander Acciones Españolas es otro de los fondos que tuvieron mejor desempeño, con un 1% positivo. Su carterizacion es variada y se centra en acciones de empresas españolas, aunque también las hay de países de la OCDE.

Ya por debajo del 1% pero todavía en situación positiva se encuentran los fondos UBS España Gestión Activa FIQ (0,9%); Mutuafondo España (0,83%); Bankoa Bolsa (0,75%); UBS España Gestión Activa FIP (0,48%)

Aprovechar la situación de las cotizaciones

Uno de los efectos del alza en el precio del petróleo fue la suba en las empresas como Repsol. Luego de un periodo para el olvido, Repsol logró reponerse de su caída a niveles históricos de 2020. Entre los fondos que optaron por tener a la petrolera en su cartera se encuentra UBS. Mientras que Endesa forma parte de las carteras de los fondos Santander y también de Mutuactivos.

Para el caso de la escala mundial, la compañía petrolera oriunda de Arabia Saudita Aramco, se transformó en la más rentable (desplazando a Apple del número uno).

La actividad turística tuvo la particularidad de ser la estrella luego del fin de las restricciones por la pandemia de Covid. Pero ni bien se relanzaba a niveles previos al lock down, la guerra en Ucrania volvió a sembrar dudas sobre el mercado turístico. Aunque la incertidumbre se puede transformar también en una oportunidad para adquirir acciones a un valor por debajo de su promedio. Tal fue el caso de DP Bolsa española que aprovecho el contexto para tomar posicionamiento en Amadeus.

La situación de las bolsas del mundo no es nada sencilla. La guerra en Ucrania parece no concluir y eso atenta contra todo clase de negocios. Por ejemplo, Rusia había aportado un importante porcentaje de ganancias en la bolsa de valores de España hasta su bloqueo. Otro factor que desestima la inversión financiera es el estancamiento de la poderosa China. El gigante asiático mantiene restricciones por la pandemia de Covid y eso siempre es una mala noticia.

La inflación y el alza de las tasas de interés, más las limitaciones a la liquidez impulsada por los bancos centrales en el mundo aportan más preguntas que certezas. Por eso es de destacar a estos diez fondos que lograron surfear la ola y posicionarse por encima de los escollos.

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