Existen varias formas de cerrar el acuerdo con un comprador por la compraventa de un inmueble. Algunas de ellas implican mayor seguridad jurídica que otras y es importante aclarar que no existen instancias obligatorias. Simplemente es cuestión de analizar todas las opciones disponibles y llegar a un acuerdo con el futuro propietario de nuestra vivienda. ¿De qué se tratan el contrato privado y la escritura pública de compraventa? ¿Es obligatorio, cuando se decide firmar un contrato de compraventa, elevarlo a escritura pública? ¿Cómo se hace? En este artículo te lo contamos.
Muchas personas se preguntan cuál es la mejor opción a la hora de cerrar la compraventa de un inmueble. En primer lugar, cuando aparece el comprador ideal, es posible que ambas partes deseen firmar un preacuerdo. Este tipo de pactos permiten, al vendedor, asegurarse de que existe un real interés de la otra parte por adquirir la propiedad y, al comprador, que el propietario no seguirá mostrando la vivienda a otras personas. ¿Qué posibilidades existen? Son dos los tipos de preacuerdos: el contrato privado de reserva y el contrato de arras. En este artículo te contamos cuáles son las diferencias entre ambos y en este otro artículo, si conviene firmar un contrato de arras.
Ahora bien, en caso de que se haya firmado un preacuerdo y ambas partes estén dispuestas a cerrar el trato, también existen dos posibles caminos a seguir. O bien puede firmarse una escritura pública o bien puede celebrarse un contrato privado de compraventa. ¿En qué se diferencian ambas opciones? ¿Es obligatorio elevar a escritura pública un contrato de compraventa? ¿Cómo se hace? A continuación despejamos dudas al respecto.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato privado de compraventa?
El contrato privado de compraventa es un acto jurídico de naturaleza bilateral, ya que se celebra entre comprador y vendedor, sin necesidad de que intervenga ninguna otra persona o entidad. También es de tipo consensual, ya que se requiere del consentimiento de ambas partes para llevarlo adelante. Si bien se realiza de manera privada, se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para evitar inconvenientes.
Está regulado por el Código Civil, que en su artículo 1445 indica que se entiende por contrato de compraventa a aquel documento en donde una de las partes está obligada a entregar una cosa determinada y la otra, a entregar un precio cierto por ese objeto. Ahora bien, ¿qué información se incluye en él? ¿Es suficiente para cerrar la compraventa del inmueble?
¿Qué cláusulas incluye?
- Datos del comprador y el vendedor.
- Verificación de la titularidad sobre el inmueble (mediante título de propiedad o nota simple de la vivienda).
- Datos del inmueble.
- Precio de compraventa acordado.
- Fecha de entrega del inmueble.
- Impuestos y otros gastos que intervienen en la compraventa.
- Penalizaciones en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.
¿Es suficiente el contrato de compraventa sin elevar a escritura pública para concretar la transacción?
Como mencionamos previamente, el contrato de compraventa se encuentra regulado por el Código Civil, sin embargo, el hecho de que se celebre de manera privada implica poca seguridad jurídica para ambas partes. Por lo tanto, podemos afirmar que no es suficiente para concretar la transacción.
¿Cómo debe procederse entonces? Te recomendamos que leas este artículo en donde evaluamos si es necesario firmar un contrato de compraventa. Si llegaste aquí porque ya tomaste la decisión de celebrar este tipo de acuerdo, a continuación te contamos todo lo que debes saber respecto a la escritura pública, por qué conviene darle estatus público al contrato de compraventa y cómo hacerlo.
¿Qué es una escritura pública de compraventa?
La escritura pública es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. La presencia y la participación de este profesional le otorga al trámite mayor seguridad jurídica que la que puede brindar un contrato privado de compraventa.
Este documento se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.
La firma de una escritura pública de compraventa implica que se pueda inscribir el inmueble en el Registro Público de la Propiedad, ¿qué ventajas brinda esta opción?
Beneficios de inscribir un inmueble en el Registro Público de la Propiedad
- Garantiza la titularidad sobre el inmueble, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
- Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
- Implica seguridad en caso de que un tercero reclame el inmueble.
- Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si el inmueble posee alguna carga pendiente.
- Permite el acceso a una hipoteca, la cual es imposible solicitar si el inmueble no se encuentra registrado.
¿Qué cláusulas incluye la escritura pública de compraventa?
- Fehaciencia de la voluntad de ambas partes por concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
- Cargas que pesan sobre el inmueble, como deudas o hipotecas.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que justifique que el pago de este tributo se encuentra al día.
- Certificado de pago de las cuotas de comunidad que justifique que las mismas también se encuentran al día.
- Sujeción a las disposiciones legales y obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
- Distribución de gastos por la operación entre ambas partes.
- Liquidación de gastos notariales, que incluya la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
- Comprobación de medios de pago, o sea, cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.
¿Es obligatorio elevar a escritura pública un contrato de compraventa? ¿Cómo se hace?
En primer lugar, es importante dejar en claro que ni la celebración de un contrato privado de compraventa ni la firma de una escritura pública son instancias obligatorias para finalizar la transacción de un inmueble. Sin embargo, teniendo en cuenta la información que recaudamos hasta ahora sobre ambos documentos, podemos decir que elevar a escritura pública un contrato de compraventa es lo más conveniente y seguro, tanto para comprador como para vendedor.
Si la compraventa se cierra únicamente mediante un contrato privado de compraventa, y sobre todo, si no se cuenta con la participación de un profesional en la firma del mismo, es probable que luego surjan inconvenientes. Por otro lado, las ventajas de inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad que mencionamos son más que claras.
¿Cómo proceder para elevar un contrato privado de compraventa a escritura pública? Cabe aclarar que, al elegir esta vía, es el comprador quien debe afrontar mayores gastos notariales, por lo tanto, suele ser él quien elige un notario. Una vez contratado este profesional, ambas partes deben acudir a la notaría para firmar la escritura. Allí, el notario recabará la información que figura en el contrato de compraventa para trasladar esos datos a la escritura pública. Es por esta razón que es tan importante que el contrato celebrado esté bien redactado y, en lo posible, por un profesional.
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