¿Cuánto dura un contrato de alquiler? ¿Cuándo corresponde actualizar el valor de la renta? ¿Quién se hace cargo de los gastos en un arrendamiento y quién de las obras? ¿Cómo se desiste correctamente de un contrato de alquiler? Todas estas son cuestiones que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien la última modificación de esta normativa se realizó en 2019, muchas de sus disposiciones podrían ser afectadas por la nueva Ley de Vivienda, si esta última se aprueba en 2022. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los puntos mencionados y cómo podrían modificarse en el año que comienza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la duración de los contratos, el precio de la renta, los gastos inherentes a un arrendamiento o las obras que requiere cada vivienda. ¿Qué dispone para cada uno de ellos? ¿Cuáles de sus supuestos y artículos pueden llegar a modificarse en 2022 con la sanción de la Ley de Vivienda?
A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que se encarga de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. La normativa fue modificada por última vez en 2019, luego de la sanción del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. A partir de este, se introdujeron condiciones más favorables para el inquilino de las que preveían las disposiciones anteriores, que databan del año 1994.
Entre estas nuevas medidas las más importantes fueron la extensión en la duración de los contratos de alquiler, el aumento de la prórroga tácita de los mismos y la obligación de actualizar los valores de las rentas según el Índice de Precios de Consumo (IPC).
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue modificada hace relativamente poco tiempo, es probable que la introducción de otras normas vuelva a afectarla. Es el caso de la nueva Ley de Vivienda, que se espera sea aprobada en 2022. A continuación te contamos cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta respecto de la LAU y cómo podrían ser modificados el año que viene si se sanciona esta normativa.
¿Cuáles son los puntos más importantes que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cómo podrían verse afectados por la Ley de Vivienda en 2022?
El precio de la renta y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Conforme establece el artículo 17 de la ley, el valor de la renta puede ser libremente estipulado por las partes. El mismo suele depender de factores como de la situación del mercado de alquileres y características de la vivienda, como su superficie, su estado de conservación y su ubicación.
Salvo que se pacte lo contrario, el pago de la renta es mensual y se debe efectuar dentro de los primeros siete días del mes. En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de renta de manera anticipada.
El pago se debe realizar en el lugar y de la forma que hayan acordado las partes o, en su defecto, en metálico, en la vivienda alquilada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación del arrendatario. Hoy en día es muy común que el pago de la renta se efectúe por transferencia bancaria.
Actualización de la renta
El valor de la renta que se acordó en el contrato de alquiler puede ser actualizado por el propietario con un previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este puede ser realizado en cada fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Junto con esta notificación se debe entregar una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) que exprese los índices de precios que limitan la nueva renta estipulada.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El anteproyecto de la futura Ley de Vivienda contempla el congelamiento de precios del alquiler en áreas tensionadas. Se trata de barrios, distritos, municipios o, incluso, comunidades enteras en donde estos valores han estado más de cinco puntos por encima del IPC durante cinco años. También aquellos en donde las familias deben destinar más de un 30% de sus ingresos a alquilar una vivienda.
Sin embargo, firmar un contrato con una duración superior a diez años permitirá a los propietarios evitar esta medida. En estos casos, podrán aumentar el precio del alquiler en un 10% por cada anualidad cumplida.
También podrán acceder a este beneficio los propietarios de viviendas en áreas tensionadas que hayan realizado mejoras en ella. En especial, aquellas rehabilitaciones energéticas que supongan un ahorro del 30% en el consumo de energía no renovable u obras de accesibilidad.
Para introducir estas medidas, será necesario modificar el antes mencionado artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aquel que determina cómo se estipula la renta. Con este objetivo, se agregarán dos nuevos puntos: el primero de ellos hace referencia al congelamiento de precios en estas zonas y los casos en que puede aumentarse al 10%. El segundo, a empresas que poseen más de diez inmuebles y que, además de congelar el valor de las rentas, deberán disminuirlo hasta alcanzar los límites establecidos por el IPC.
La duración del contrato y cómo la regula la Ley de Arrendamientos (LAU)
Es habitual creer que los contratos de alquiler duran un año, sin embargo, se trata de una idea errónea. Conforme lo establecido por la última actualización de la ley, la duración de los contratos de alquiler puede ser libremente pactada por las partes, aunque sugiere un plazo de cinco años. De esta manera, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración.
Contratos de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entiende que fueron celebrados por un año. Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino, en estos casos, puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Prórroga del contrato de arrendamiento
Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo debe notificar su voluntad a la otra. Mientras el propietario debe notificarlo con al menos cuatro meses de anticipación, el inquilino debe hacerlo, al menos, dos meses antes. Si ninguna de las dos partes notifica su voluntad de no renovación, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales. Así lo determina el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
Además del artículo 17, que determina cómo se fija el precio de la renta, con la Ley de Vivienda también se modificará el mencionado artículo 10 de la LAU. El cambio se hará con el objetivo de poder fijar una nueva prórroga a la que tendrán derecho los inquilinos de áreas tensionadas.
De esta manera, una vez cumplida la duración mínima de cinco años y los tres años de prórroga tácita que la LAU admite, en estas zonas también se introducirá una “prórroga extraordinaria”, que “deberá ser aceptada por el arrendador”. Esta extensión se hará por plazos anuales, siempre y cuando el área en donde se encuentre la vivienda mantenga su estatus de tensionada. El plazo máximo será de tres años, que es lo mismo que dura la declaración de área tensionada, a pesar de que esta puede renovarse.
Los propietarios contarán con un único instrumento para evitar esta prolongación del arrendamiento. ¿De qué se trata? Podrán firmar un nuevo contrato congelando el precio de la renta o aumentándolo hasta un 10%, si se da alguna de las condiciones que describimos previamente. También podrán eludirla si necesitan la vivienda hacer uso de la vivienda y lo comunican al inquilino dentro de los plazos legales establecidos.
Además, la norma también contempla la posibilidad de que el propietario no acepte la extensión cuando “se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”. Sin embargo, se trata de algo que difícilmente podría suceder en contratos ya firmados. Lo que aún no queda claro es qué ocurrirá en los casos en los que se incluya una cláusula en donde el inquilino renuncie a la prórroga extraordinaria si un área se declara como tensionada.
El reparto de gastos inherentes al alquiler y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Las ley permite a las partes pactar cómo repartirán entre sí los gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble. Para que sea válido, este acuerdo debe constar por escrito y determinar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Gastos de gestión inmobiliaria
El Real Decreto-Ley 7/2019 establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser afrontados por el arrendador si se trata de una persona jurídica. Sin embargo, en el caso de alquileres que se llevan a cabo entre personas físicas, esta cuestión aún no está regulada. Por esta razón, el reparto de los gastos de gestión inmobiliaria termina siendo acordado entre las partes aunque, en la mayoría de los casos, lo habitual es que sea el arrendatario quien se hace cargo de esta comisión.
Se trata de un vacío legal que podría modificarse con la nueva Ley de Vivienda si se tiene en cuenta la petición de Unidas Podemos y FACUA- Consumidores en Acción.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El frente Unidas Podemos ha propuesto, en el marco de la discusión por la nueva Ley de Vivienda, que los honorarios de las agencias inmobiliarias corran por cuenta de los arrendadores. Este pedido ha quedado expresado en el borrador que la agrupación presentó al PSOE. De esta manera, si la petición es aceptada, el vacío legal que mencionamos quedaría cubierto y la obligación respecto de este pago pasaría a ser responsabilidad de quien se beneficia económicamente con el alquiler de un bien inmueble.
La organización FACUA – Consumidores en Acción es otro de los sectores que apoya la implementación de esta medida, ya que afirman que la intermediación inmobiliaria requiere de un reglamento propio. Según ellos, se trata de un área «absolutamente desregulada en España”, ya que la normativa existente resulta «insuficiente, obsoleta y necesita ser actualizada”.
Las obras en la vivienda alquilada
Conservación de la vivienda
La obligación y los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el arrendador. Aquellas tareas que son de conservación (no de reparación), para evitar que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el arrendador. Por ejemplo, si el propietario decide renovar la instalación eléctrica, esos costes corren por su cuenta.
Este tipo de tareas no da derecho al arrendador a elevar por ello la renta. De hecho, él está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino o a personas de su casa (familia, invitados).
Reparaciones urgentes
Si se produce una avería que provoca un daño o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar esas reparaciones urgentes. Con este objetivo, debe comunicarlo previamente al propietario y puede exigirle de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió la caldera, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al propietario.
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que el inquilino se haga cargo de los costes de estas reparaciones. En este post puedes leer más detalles sobre pequeñas reparaciones.
Aviso de obras de mejora
Dijimos que el propietario tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el arrendador debe notificarlo por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no pueden comenzar las obras.
Obras prohibidas al inquilino
El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco puede realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso, el propietario puede optar por resolver el contrato. También puede optar por exigir, cuando concluya el arriendo, que se repongan las cosas al estado anterior. El propietario también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.
El desistimiento del contrato de alquiler
Si por la causa que fuera, el inquilino no puede o no quiere seguir viviendo en el piso que alquiló, la ley le otorga la opción de desistir. Para ello deben haber pasado al menos seis meses de contrato. Si el inquilino opta por dejar el piso antes de los seis meses, deberá pagar esos meses de renta de todos modos.
Cumplidos los seis meses de contrato, el inquilino puede desistir del contrato siempre que notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.
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