A la hora de adquirir una vivienda, las posibilidades económicas con las que se cuenta son un factor clave. En muchos casos, cuando no se tiene un gran presupuesto, un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria puede ser una buena opción. ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de comprar un piso de banco? ¿Quiénes pueden hacerlo y bajo qué requisitos? En este artículo te lo contamos.
Comprar un piso de banco cuenta con ventajas y desventajas que varían considerablemente de las que implica adquirir cualquier otro tipo de inmueble. Sin embargo, a rasgos generales, podemos afirmar que puede tratarse de una muy buena opción, tanto para personas físicas como para personas jurídicas que estén pensando en dar este paso.
A continuación te contamos todo lo que debes saber respecto a los pros y contras de esta operación. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un piso de banco?
Un piso de banco es un inmueble que procede de un proceso de ejecución hipotecaria. Los pisos de banco no necesariamente deben ser viviendas, también hay solares, oficinas, naves industriales, locales, etc.
La mayor parte de estas ejecuciones han ocurrido durante el año 2008. La crisis económica ocasionó una serie de embargos, a causa de los impagos de las hipotecas, lo cual llevó a producir un aumento de las viviendas vacías. Estas estaban en manos de personas físicas y jurídicas, pero acabaron en manos de diversas entidades financieras.
De todos modos, a lo largo de los años, no solo han sido los bancos los que se han hecho cargo de estos inmuebles, sino que también ahora son propiedad de fondos de inversiones o de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).
¿Quién puede comprar un piso de banco?
Cualquier persona física en España puede adquirir un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria. Los únicos requisitos con los que debe cumplir son la presentación de un documento de identidad (DNI si es español, NIE si es extranjero) y la acreditación de la procedencia de los fondos, para que la entidad pueda comprobar que provienen de fuentes lícitas.
A su vez, las personas jurídicas también tienen posibilidad de comprar un piso de banco. De hecho, la fórmula a la que más acuden las instituciones financieras es la venta a fondos de inversión. ¿A qué se debe? Todas las hipotecas impagas y los activos inmobiliarios que los bancos debieron asumir se engloban en portfolios o carteras y se vuelven improductivos. Por eso, las entidades buscan deshacerse de ellos lo antes posible y son estos fondos de inversión quienes más adquieren este tipo de activos.
Una vez que estas sociedades adquieren dichos inmuebles, suelen darle las siguientes finalidades:
- Alquiler: se crean asociaciones denominadas SOCIMI (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) que los destinan al alquiler.
- Venta: con ayuda de las agencias inmobiliarias, los los servicers ponen a la venta las propiedades adquiridas.
¿Por qué puede ser conveniente comprar un piso de banco en vez de otra vivienda?
En el caso de una persona física, adquirir un piso de banco puede ser muy ventajoso, principalmente en términos de precio. De esta manera, si lo que se está buscando es una vivienda para habitar, seguramente sea una mejor opción que cualquier otra propiedad sin estas características. A su vez, si lo que se busca es invertir, también puede ser muy redituable, ya que será posible venderla a un precio mayor que el que se la compró o alquilarla y obtener un beneficio mes a mes.
En cuanto a las personas jurídicas, si lo que se busca es un inmueble para desarrollar sus actividades, los bajos precios de los pisos de banco también implican una ventaja con la que no cuentan otras propiedades. De la misma manera que en el caso anterior, si lo que se desea es invertir, seguramente un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria también sea la mejor opción para revender o alquilar.
Pros y contras de comprar un piso de banco
Si estás evaluando comprar un piso de banco, deberías conocer sus ventajas e inconvenientes para poder elegir la mejor opción para ti.
Pros
El precio
Aunque con los años el precio se esté volviendo similar a los precios de los pisos comercializados por inmobiliarias, en muchas ocasiones suelen estar muy por debajo del valor del mercado.
Las entidades financieras, al no tener como negocio principal la venta de inmuebles, quieren dar salida rápida a estos pisos. Por este motivo, lanzan al mercado numerosas ofertas, con precios atractivos respecto a los valores de cada zona.
Asimismo, estos pisos tienen directrices del Banco Central Europeo. Este ente impulsa y fuerza a los bancos a liberarse de este tipo de activos inmobiliarios, con precios muchas veces por debajo de mercado.
La financiación
Los pisos de banco tienden a ofrecer buenas oportunidades de financiación. Esto ocurre porque estos bancos o fondos de inversión tienen acuerdos con entidades financieras, las cuales pueden llegar a prestarte hasta el 100% del valor de compraventa de la vivienda.
Cabe destacar, que son los únicos tipos de pisos que pueden garantizar una financiación completa, ya que los pisos de particulares o de inmobiliarias se limitan al 80 o 90% del valor de compraventa.
Los plazos
En este tipo de pisos, los plazos de amortización de la hipoteca se pueden llegar a extender hasta los 40 años. Con lo cual, esta opción permite a los compradores obtener una cuota más baja al mes y, de esta manera, poder hacer frente al pago sin problemas.
La tasación
El trámite de la tasación es un paso que se ahorraría el comprador, pues, al ser una vivienda de banco, son ellos quienes se encargan de realizar la valoración del inmueble.
La flexibilidad en los pagos
Si tienes dificultades para pagar la hipoteca por problemas económicos, se pueden cambiar los plazos de amortización. Además, el banco te podrá ofrecer ayudas para que puedas afrontar los pagos.
No hay comisiones
Al realizar la compra de un inmueble de estas características, no se debe pagar ninguna comisión, ni al banco ni a la entidad a la cual se haya adherido el piso.
Contras
La poca información
Generalmente, nos encontramos con muy poca información acerca de estos pisos. No conocemos de quién era propiedad, tampoco si todas las instalaciones funcionan con normalidad o por qué carecen de planos u otros datos más genéricos.
Es importante conocer los pagos de la comunidad, porque a veces pueden sumarle al piso tan barato los impagos que se han ido acumulando.
Las reformas
Frecuentemente, estos pisos pueden necesitar reformas. Suelen entregarse tal y como están, en procesos de ejecución hipotecaria. Por esta razón, hay pisos de toda clase: en mal estado, con grietas, averías y con la necesidad de una buena reforma.
El proceso es más burocrático
Al querer adquirir un piso de banco, los vendedores suelen tener unos protocolos muy estrictos y controlan a los compradores en cuanto a prevención de blanqueo de capitales o temas similares. Con lo cual, los interesados en poseer estas viviendas deben tener los papeles en orden y toda la documentación correcta.
Por este motivo, a veces, el tiempo para comprar una vivienda en estas condiciones, puede prolongarse un poco más, ya que son procesos más burocráticos y, por lo tanto, más lentos y rigurosos.
Suelen venderse rápidamente
Los pisos de banco duran muy poco en el mercado. A causa de su bajo precio, si no eres ágil, podrás pasarte meses y meses buscando, sin materializar la compra.
Esto también puede ocurrir porque en zonas puntuales, como Catalunya, existe un derecho de tanteo de tracto por parte de la Generalitat. Es decir, todos los inmuebles ofertados primero pasan por la Generalitat y esta es quien decide si se queda el piso o no.
Así, te puedes haber interesado en un piso de aquellos que al final acaba cayendo en manos de la Generalitat y convirtiéndose en una vivienda con fines sociales.
La oferta es limitada
Como los pisos que ofrecen los bancos suelen ser de embargos, la oferta es limitada y quizás ninguno de ellos se ajuste a tus necesidades.
Las entidades bancarias solo disponen de un cierto número de propiedades y puede ocurrir que el inmueble que lanzan al mercado no esté ni en un barrio que te gusta ni tenga las características que tú siempre has querido para tu hogar.
Porcentaje de pisos de banco en Barcelona
Estimativamente, en la provincia de Barcelona se podría decir que un 15% de los inmuebles son de bancos. En cambio, en Barcelona ciudad, esta cifra podría bajar a un 5%, ya que en el centro de la Ciudad Condal existe mucha más demanda de inmuebles y hay menos oferta de pisos de banco.
Garantías al comprar un piso de banco
Como en cualquier proceso de compraventa, al comprar un piso de banco se aplica la normativa civil de protección al comprador.
Esto significa que existe la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prevé unas garantías, cuyos plazos, sin embargo, empiezan a contar desde el certificado de fin de obra de la vivienda y no de la firma de la compraventa.
De esta manera, y aunque sea difícil que una vivienda de segunda mano recaiga todavía en estos plazos, la LOE cubre 10 años para fallos estructurales, tres, para defectos de habitabilidad, y uno, para desperfectos en el acabado.
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