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¿Cómo es el sistema de amortización de una hipoteca?

sistema de amortización

Hay diferentes sistemas de amortización para las hipotecas en todo el mundo. El más utilizado en España es el francés. Conoce sus características y las diferencias que tiene con el resto.

Al momento de pedir una hipoteca, debemos saber que el sistema de amortización es el que determina cómo se calcularán las cuotas, la estructura de pagos del préstamo y cómo se devolverá el dinero al banco.

Existen diferentes tipos de sistemas de amortización de una hipoteca, cada uno presenta características diferentes. Los más utilizados son el sistema francés y el americano. La diferencia más importante entre ambos es que con el sistema francés se pagan intereses y capital en cada cuota mensual, mientras que en el americano primero se pagan los intereses y después, la totalidad del préstamo. Ambos presentan puntos en contra y a favor, por lo que la mejor opción dependerá de la situación del hipotecado.

¿Qué es el sistema de amortización?

Cuando hablamos de un sistema de amortización, nos referimos a la manera en que se va a llevar a cabo el pago de un préstamo (por ejemplo, de una hipoteca). En otras palabras, se trata de la forma en que se cobran las cuotas mensuales y que, poco a poco, permite que el prestatario devuelva el dinero prestado (capital) y los intereses asociados al préstamo.

No obstante, a pesar de que los sistemas de amortización tienen en común que estipulan la manera en que vamos a tener que devolver el préstamo al banco (capital e intereses), la forma en que se lleva a cabo esta devolución puede variar entre un sistema y otro. Es por esto que, al momento de comparar hipotecas, es fundamental tenerlo en cuenta, ya que determinará la forma en que tengamos que hacer frente a los pagos durante el período de vida de la hipoteca.

El tipo de interés de la hipoteca

Antes de comenzar a detallar los diferentes sistemas de amortización, debemos analizar cuáles son los distintos tipos de interés que puede tener una hipoteca, pues de eso dependerá el monto de las cuotas.

Interés fijo

Se trata de un tipo de interés que se mantiene estable durante todos los años que dure la hipoteca. La principal ventaja es que se sabe con anticipación cuánto se pagará cada mes por la cuota hipotecaria.

Interés variable

En este tipo de hipotecas, el interés se revisa de manera anual o semestral y se ajusta a un índice de referencia más un diferencial. El índice de referencia más utilizado en España es el euríbor. Esto significa que la cuota hipotecaria podrá variar en función de dicho índice. Los plazos de amortización de estos tipos de interés suelen ser más extensos.

Interés mixto

En las hipotecas mixtas, se cobra un tipo de interés fijo al comienzo, de 10 a 15 años, y luego pasa a ser variable.

El sistema de amortización francés

Este sistema, el más utilizado en España, consiste en que en primer lugar se abona más intereses y se finaliza pagando más capital. En otras palabras, comenzarás pagándole dinero a la entidad bancaria para terminar al final del préstamo pagando realmente la vivienda.

En cada cuota, se pagan tanto intereses como capital. Es decir, mientras avanza la vida de la hipoteca, amortizamos la deuda que tenemos contraída con la entidad bancaria tanto en lo referente a los intereses como al propio capital que nos ha prestado.

Esto se realiza dividiendo los porcentajes de las cuotas para que, cada cuota, sea la misma. En otras palabras, al comienzo de la vida de la hipoteca pagamos más intereses y menos capital. Luego, aproximadamente en la mitad de la vida de la hipoteca, abonamos la misma cantidad de intereses y de capital. Y por último, al final de la vida del préstamo hipotecario, pagamos básicamente el capital restante.

Puntos a favor

La principal ventaja de este sistema de amortización es que las cuotas son más estables. No variaran si el sistema elegido es a tipo fijo. Si la hipoteca es a tipo variable, la cuota únicamente cambiará en base al euríbor.

Desventajas

Como mencionamos más arriba, el principal problema de este sistema de amortización es que al final de la hipoteca comienzas a pagar la vivienda. Durante los primeros años se pagan los intereses al banco, por lo que siempre es conveniente realizar adelantos de cuotas si contamos con el dinero ahorrado.

La clave está en que a medida que se reduce la deuda, los intereses también se ven disminuidos.

Sistema de amortización alemán

En este sistema, también llamado de pagos contantes, todos los meses se amortiza la misma cantidad de capital. No obstante, al comienzo también se paga una mayor cantidad de intereses ya que son calculados en base al capital que se abona en la cuota y, al inicio, es más alto.

Las cuotas comenzarán a ser más accesibles mes a mes, siendo esa la principal diferencia con el sistema francés.

Sistema americano de amortización

Es utilizado principalmente en Estados Unidos, este sistema es de pago al vencimiento. En otras palabras, se comienza abonando solo los intereses para al final de la hipoteca abonar el capital. Este sistema fomenta el ahorro a largo plazo, ya que al final de la misma se abona todo el capital en una única cuota.

¿Qué sistema de amortización me conviene?

A la hora de elegir una entidad bancaria y sacar finalmente una hipoteca, nos preguntaremos ¿Qué sistema de amortización me conviene elegir? Para ello, es fundamental definir los siguientes criterios:

  • Solvencia económica: dependiendo del capital con el que contemos, podremos elegir un plazo más corto de hipoteca y una cuota mensual más alta. Los más aconsejable es que el dinero destinado al pago de la hipoteca no sea mayor al 30% de los ingresos mensuales del grupo familiar.
  • Edad: mientras más joven sea quien solicite el préstamo, más a largo plazo podrá ser la hipoteca. La edad máxima que aceptan las entidades bancarias al momento de solicitar una hipoteca es de 75 años.

¿Qué es la tabla de amortizaciones?

Más allá del sistema de amortización que elijas, otro concepto que es necesario conocer es la tabla de amortizaciones. Se trata de una tabla en la que se establece el pago desglosado de cada cuota o mensualidad.

Podemos decir que la tabla de amortizaciones nos mostrará las cantidades de dinero que vamos a pagar en cada cuota. Además, nos indicará qué parte del dinero que el banco nos presta corresponde al capital y a los intereses.

De hecho, ya sabemos que una de las diferencias más importante entre los distintos sistemas de amortización se encuentra en el momento en el que se pagan los intereses y el capital. La tabla de amortizaciones nos va a ser de mucha ayuda a la hora de ver y comprender cómo se va a llevar a cabo la amortización del préstamo.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Amortizar una hipoteca: ¿De qué se trata?

amortizar una hipoteca

Cuando una persona decide comprar una vivienda, la principal forma de lograrlo es a través de un crédito hipotecario. En una hipoteca, el comprador se compromete a devolver una determinada cantidad de dinero, en un periodo de tiempo específico, asegurado con la garantía del inmueble que quiere adquirir. Un préstamo hipotecario suele durar un período de tiempo bastante largo, en el cual la situación económica del hipotecado puede variar. Una de las posibilidades que tiene si es que dispone del dinero suficiente es la de adelantar los pagos, total o parcialmente. De esto hablamos cuando nos referimos a amortizar una hipoteca.

En estos casos, muchas personas hipotecadas se preguntan cuándo es el mejor momento para devolver una parte de lo recibido. De manera rápida, podemos decir que siempre es oportuno adelantar la cuota de un crédito hipotecario. No obstante, es necesario tener en cuenta una serie de aspectos antes de llevarlo adelante.

En este artículo, te contamos todo lo que debes saber sobre cómo amortizar una hipoteca, qué implica y de qué manera debes leer el cuadro de amortización que te brinda el banco. 

¿Qué es amortizar una hipoteca?

Cuando hablamos de amortizar una hipoteca nos referimos a la devolución adelantada, total o parcial, del dinero que nos ha prestado la entidad bancaria. Los préstamos hipotecarios son créditos planificados para ser abonados mes a mes con un monto fijo o variable, dependiendo del tipo de hipoteca adquirida.

En muchos casos, una gran cantidad de las personas han llegado a disponer de una cantidad extra de dinero y desean utilizarla para adelantar el pago de su hipoteca, en otras palabras, amortizarlo.

En resumen, amortizar la hipoteca anticipadamente implica pagar una mayor cantidad a la que nos corresponde por contrato para terminar de abonar antes la hipoteca.

Amortización total de la hipoteca

En caso de que el monto que se desea devolver corresponda a la totalidad de lo que el banco ha prestado nos encontramos frente a una amortización total. A cada cuota se le deben añadir los intereses que le corresponden por el tipo de financiación que se ha adjudicado. Si se amortiza una hipoteca en su totalidad, se realiza la cancelación del crédito.

Para conocer de qué se trata cancelar una hipoteca te recomendamos la siguiente lectura: Click aquí

Amortizar una hipoteca de forma parcial

Otro de los posibles casos es amortizar una hipoteca de manera parcial. En este caso, una persona puede adelantar el pago de su crédito de dos maneras diferentes:

  • Reducción de la cuota: es decir, disminuir el monto mensual establecido en el plan de financiación, con sus respectivos intereses. En este caso se debe tener en cuenta que los intereses serán mayores, ya que se opta es por pagar menos mes a mes, pero en un tiempo más prolongado.

  • Reducción del plazo de devolución: se trata de acortar los tiempos de financiación pactados. En estos casos, lo que se paga es el saldo de la deuda con la entidad bancaria en un tiempo menor, lo que implicará menos intereses finales.

Antes de optar por esta alternativa es fundamental considerar qué tipo de comisiones hay en el plan por la amortización adelantada de la hipoteca. Este punto es relevante tanto para amortizar una hipoteca de manera total o parcial.

¿En qué momento es mejor adelantar el pago de una hipoteca?

En lo que respecta al territorio español, la alternativa más conocida de llevar adelante el pago de una hipoteca es el método francés. Este tipo de metodología apunta al pago de una mayor cantidad de dinero en los primeros años de la hipoteca. En otras palabras, se abona una mayor cantidad de dinero en forma de intereses que en capital. A medida que el plan de financiación avanza se comienzan a abonar menos intereses y una mayor proporción de la cuota en concepto del crédito propiamente dicho.

Entonces, para el método francés, uno de los mejores momentos para amortizar una hipoteca es en los primeros años del préstamo. Esto se debe a que, al adelantar el pago en los primeros tiempos se pagará la mayor cantidad de intereses y durante el resto del plazo sólo se pagará por el capital.

Sin embargo, no se trata del único factor que debemos considerar a la hora de amortizar una hipoteca. Nos referimos a la importancia que adquiere el índice Euríbor, en caso de que la hipoteca está referida a este índice.

¿Qué tan importante es la cotización del Euribor?

Cuando hablamos del Euríbor nos referimos al índice referencial para hipotecas variables más utilizado por las entidades bancarias españolas. En el caso de que hayas obtenido una hipoteca de tipo variable y que esté referenciada al Euribor es muy importante que tengas en cuenta este factor para decidir amortizarla.

Con un escenario de tipos al alza, en términos financieros cuanto más altos se encuentran los tipos mayor será el ahorro de intereses al amortizar la hipoteca. De modo que, con el euríbor disparado, es conveniente reducir la deuda contraída con la entidad bancaria si se cuenta con un dinero extra. Sin embargo, los expertos afirman que hay que tener en cuenta otros aspectos como las comisiones, las necesidades de liquidez, el tiempo que falta para finiquitar el préstamo o los incentivos fiscales.

Mientras los tipos encontraron en cero, apenas se pagaban intereses en las hipotecas variables referenciadas al euríbor, que se encontró muy bajo o, incluso, en negativo por varios años. Sin embargo actualmente, es conveniente amortizar la hipoteca, ya que a medida que aumenta el coste de la financiación es más rentable realizar pagos anticipados. Esto se debe a que se reducen los intereses totales que se abonan a lo largo de la vida de la hipoteca.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

Se trata de un documento detallado de cada uno de los pagos mensuales que tendrán que ser realizados por el titular de la hipoteca. Aquí, el banco especifica cada mes el monto total, además de los intereses que corresponden, las fechas de vencimiento y cada uno de los elementos que componen la hipoteca.

Cuando se comienza la devolución de una hipoteca se abona mensualmente una parte de lo que el banco ha prestado. Si el tipo de préstamos es a cuota fija, la mensualidad será invariable. Cada cuota integra el tipo de interés y el capital. Cuando el monto de reembolso es mayor, menor es el interés. De este modo, las cuotas a pagar serán siempre iguales.

Lo más normal en casi todas las financiaciones es que la cuota a abonar esté compuesta por un porcentaje mayor de intereses. Con el paso del tiempo, los mismos disminuyen y lo que se comienza a abonar en mayor porcentaje es el reembolso real del préstamo.

Por su parte, si la hipoteca es de tipo variable las cuotas se irán adaptando según la cotización del Euribor en la mayoría de los casos.

¿Qué información contiene el cuadro para amortizar una hipoteca?

Luego de conocer que un cuadro de amortización de una hipoteca contiene el desglose del plan total de cómo será la devolución de la misma, te contaremos cuál es la información que lo integra. Además, determinaremos a qué se refiere cada campo de información.

  • El calendario que indica la proyección del reembolso: especifica la cantidad de meses que durará la devolución del préstamo que ha sido otorgado por la entidad bancaria. En otras palabras, la cantidad de cuotas que se deberán pagar.

  • Cantidad de intereses por cuota: a la información anterior se le añade el porcentaje de interés que se le sumará a cada cuota mensual a pagar.

  • El capital que corresponde al reembolso de cada cuota: a su vez, el cuadro para amortizar una hipoteca incluirá el monto que corresponde al monto del dinero prestado sin intereses. Es decir, se trata de bruto mensual sin los intereses correspondientes.

  • Capital restante: se refiere al monto pendiente a abonar luego del pago de cada mensualidad. Es decir, el detalle de lo que aún falta por consolidar para terminar de cancelar el préstamo hipotecario.

Como hemos mencionado, al comienzo del plan el monto de intereses a abonar será mayor que el capital correspondiente al reembolso del préstamo propiamente dicho.

¿Para qué sirve el cuadro para amortizar una hipoteca?

La importancia de tener a mano el cuadro de amortización de una hipoteca radica en el conocimiento de lo que tendrás que abonar a lo largo del plan. En este sentido, es importante tener en cuenta el tipo de interés de la hipoteca que se ha adjudicado, considerando si es de tipo variable o fija. De este modo, si optas por amortizar una hipoteca tendrás que considerar si los intereses aumentarán o bajarán.

Aquí, te presentamos las posibles situaciones que pueden variar en las amortizaciones de hipotecas

  • Hipoteca variable: en estos casos el interés del propio crédito puede variar de manera anual o semestral dependiendo de los índices referencias con los cuales se ha realizado el plan hipotecario. Generalmente, este índice proviene del Euribor. En este sentido, las cuotas mensuales podrán aumentar o disminuir en función del mismo.

  • Interés se encuentra bonificado: se da cuando la entidad bancaria bonifica ciertas cuotas por haber contratado ciertos productos de la misma entidad. Puede ser, por ejemplo, seguros de vida. En los casos en los que este tipo de servicios no sean renovados, el interés que corresponde a determinadas cuotas aumentará automáticamente. Esto significa que, la mensualidad a pagar por mes también lo hará.

  • Modificación del crédito: en los casos de refinanciación del préstamo hipotecario, el importe se modificará, y también lo harán los plazos, los intereses y los tipos de bonificación obtenidos en un comienzo del mismo.

No obstante, sea cual sea la circunstancia en la cual te encuentres al momento de decidir amortizar una hipoteca, lo más aconsejable es solicitar un cuadro de amortización actualizado. De este modo podrás conocer con exactitud el nuevo método de pago, el plazo y los tipos de interés a pagar.

Las ventajas amortizar hipoteca

Entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de forma anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:

  • Ya no tendremos una deuda: terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.

  • Ahorros: ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.

  • Nuevas posibilidades: podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.

  • Beneficio fiscal: siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9040 euros a cada titular.

Ahorrar o amortizar hipoteca

Con respecto a la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca es necesario estudiar bien nuestra situación para saber qué nos resultará más conveniente. Si contamos con liquidez suficiente para asumir la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar cualquier imprevisto. En este caso, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que eso implica.

Otra opción interesante es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Entre ellos se encuentran los planes de pensiones o los depósitos bancarios.

Esperamos te hay sido de utilidad toda la información brindada a lo largo de este artículo. Si te has quedado con algún tipo de inquietud te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el post. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad de manera detallada.

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Solicitar una hipoteca: ¿Qué documentación necesito?

documentación hipoteca

Comprar una vivienda es un sueño a cumplir para cualquier persona, pero muchas veces alquilar se presenta como la mejor opción. La causa más frecuente es que no se llega a conseguir el porcentaje de ahorros necesarios para ingresar en una hipoteca. Sin embargo, los bancos cada día dan más posibilidades para poder contratar una hipoteca y así, lograr la compra del inmueble. Si estás pensando en adquirir un piso para vivir y necesitas financiación, ¡no dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos cuál es la documentación necesaria para pedir una hipoteca, y cómo puedes hacer para que te otorguen la hipoteca.

Documentación para solicitar una hipoteca: ¿Cuál es el beneficio de tenerla previamente?

Es muy simple, te ahorrarás mucho tiempo y complicaciones. Sin dudas, cada entidad bancaria puede solicitar algunas cosas más y otras menos. Sin embargo, darás una mejor impresión si ya lo tienes preparado. Eso denota organización y puede beneficiar a tu imagen como solicitador de hipoteca. 

es necesario tener en claro que la recolección de la documentación es una parte fundamental a la hora de solicitar una hipoteca. Este es un proceso muy importante, ten en cuenta que un préstamo hipotecario puede establecer un vínculo entre el cliente y el banco por un periodo medio de dos décadas. En este sentido, el futuro cliente necesita, además de demostrar su solvencia económica actual, demostrar su solvencia económica futura.

Documentación general requerida para solicitar una hipoteca

Aquí te mostraremos los documentos que los bancos suelen pedir cuando quieres ser beneficiado con un préstamo hipotecario. Ten en cuenta que la siguiente documentación no depende de la condición de empleo del solicitador de la hipoteca. Estos son:

  • Documentación de acreditación personal: si eres español deberás presentar el Número de Identificación Fiscal (NIF). En caso de ser extranjero tendrás que presentar el Número de Identificación de Extranjero (NIE) o bien el pasaporte.
  • Contrato de señal o de arras, de haberse firmado: se trata de un acuerdo privado que se suele llevar a cabo en algunas ocasiones entre el comprador y vendedor de una vivienda. Aquí se deja constancia de una futura compra por medio de una seña de dinero.
  • La CIRBE: la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE es un servicio público que se dedica a gestionar una base de datos que contiene todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que asumen los bancos con sus clientes, tanto personas físicas como jurídicas. Tal como asegura en su página web, toda persona física o jurídica puede tener acceso a los datos declarados en la CIRBE a su nombre accediendo a Solicitud de informes de riesgos por los titulares y realizando una solicitud de informe de riesgos.
  • Declaración del IRPF del último año: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), es un tributo que las personas deben pagarle a Hacienda cada año a fin de declarar los ingresos que han recibido en esos 12 meses. Sin embargo, no todos deben pagarlo, se trata de un documento que depende de las rentas que se hayan obtenido. No olvides que una vez presentado obtendrás un recibo que certifica que has realizado tu declaración. Ese certificado es el que deberás presentar junto al resto de la documentación necesaria para pedir la hipoteca.
  • Escrituras de cada propiedad que se posea: estos son documentos que acreditan la posesión de una vivienda y, por lo general, el notario es quien posee la escritura original del inmueble. Entonces, puedes solicitar una copia con la fecha de firma de la compraventa y el número de protocolo.
  • Contrato de arrendamiento si el actual domicilio del solicitante es alquilado, y los últimos recibos de alquiler del mismo: se trata de una documentación necesaria para pedir cualquier hipoteca, pues demuestra que estás cumpliendo con el pago de otras cuotas.
  • Extractos bancarios recientes: para obtener este documento solo debes ingresar de manera online y gratuita en la aplicación de tu banco. En caso de necesitarlo en formato físico podrás ir a cualquier oficina del banco para que te lo brinden.

¿Qué documentación necesitan los diferentes tipos de trabajadores? 

En este apartado seremos un poco más específicos. Te mostramos cuáles son los documentos que te requerirán en caso de ser una sociedad, autónomo o trabajador por cuenta ajena.

Trabajador por cuenta ajena

En caso de encontrarte empleado de este modo deberás exhibir lo siguiente:

  • Contrato laboral: tanto si se trata de un contrato definido o un contrato indefinido.
  • Nóminas: mínimo las últimas tres nóminas.
  • Justificación de ingresos adicionales: en caso de contar con ellos deberás presentar la justificación de los ingresos adicionales al de la nómina.
  • Recibos de préstamos: deberás presentar los que tengas contratados en el momento (si es que los posees).

Trabajador autónoma

En caso de encontrarte empleado de este modo, además de los documentos comunes tendrá que presentar los siguiente:

  • La declaración anual del IVA.
  • Los pagos trimestrales del IVA del año que se encuentra en curso.
  • La declaración anual del IRPF, así también como la declaración anual fraccionada.
  • Los últimos recibos que hayas pagado de la Seguridad Social.

Si eres autónomo y quieres aumentar tus posibilidades de acceder a la hipoteca, una opción es aportar una presentación de tu negocio donde se incluyan aspectos que le ofrezcan seguridad al banco sobre tu solvencia. Otra opción es aportar un avalista hipotecario para brindar mayor seguridad.

Para una sociedad

En caso de encontrarte empleado de esta manera deberás exhibir lo siguiente:

  • En caso de haberlo presentado, deberás llevar el impuesto de sociedades del ejercicio anterior.
  • Las declaraciones de impuestos del año que se encuentre en curso. Se trata del IVA y el Impuesto de Sociedades Fraccionado.
  • El balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Si solicitas tu préstamo en una oficina, esta documentación deberás entregarla en mano al banquero. Por otro lado, si solicitar una hipoteca online a un banco que opera por Internet, podrás mandarla por correo electrónico o adjuntarla en su plataforma virtual.

Aquí te hemos dado un pantallazo sobre la documentación que los bancos pueden solicitarte al momento de pedir una hipoteca, pero debes recordar que cada banco tiene sus diferencias. Es decir, cada entidad puede solicitar algún documento adicional. 

Documentación para reclamar los gastos hipotecarios

En caso de que estés buscando reclamar los gastos indebidamente cobrados por tu entidad bancaria, de acuerdo a la nueva Ley Hipotecaria de 2019.

Para hacerlo, será necesario reunir los siguientes documentos:

  • Escritura de la hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registro
  • Factura de la tasación
  • Factura de la gestoría
  • Justificante de pago del IAJD
  • Copia del DNI (o NIE o pasaporte)

Con todo ello presente podrás iniciar una reclamación a tu banco por los gastos hipotecarios indebidamente cobrados.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar?

Los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar son:

  • Los de Gestoría: estos gastos recaen sobre la entidad bancaria a partir del 16 de junio de 2019.
  • De Registro: recaen sobre el prestamista.
  • Gastos de notaría: a partir del 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el banco.
  • Los de Tasación: las personas consumidoras con hipotecas previas al 16 de junio de 2019 tendrán la posibilidad de reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: recae sobre el prestamista en caso de que la hipoteca sea posterior al 10 de noviembre de 2018.
  • Comisión de apertura. 
  • Documentación.
  • Contrato de seguro.

¿Te ha sido útil este artículo? Nos interesa saber tu opinión. ¡Déjanos un mensaje en los comentarios, estamos leyéndote! ¡Y si necesitas ayuda para la financiación de tu vivienda, no dudes en contactarnos!

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En una hipoteca inversa: ¿Quién paga los gastos?

La Serie El Vigilante

La hipoteca inversa es un producto que ofrece la banca para mayores de 65 años que deseen aumentar su pensión, sin embargo no queda en claro a cuenta de quién  se cargan los gastos de la operación.

Las hipotecas inversas son muy populares en Estados Unidos, sin embargo, no han tenido demasiada penetración en el mercado de España. Probablemente una de sus fallas sea la falta de claridad en su funcionamiento y la supuesta pérdida de derechos hereditarios, ya que la vivienda que perteneció a la persona que toma la hipoteca no pasa de manera directa a sus herederos. Otro punto en contra son los gastos, que podrían corresponderle a cualquiera de las partes.

Si te interesa la hipoteca inversa, ¡No dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos todos los detalles e intentaremos despejar cada una de tus dudas.

Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de una hipoteca inversa nos referimos a un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa. Se trata de un método que permite obtener liquidez por medio del patrimonio del cliente. Esto significa que, el solicitante se ofrece a hipotecar un inmueble de su propiedad, que suele ser la habitual, para que la entidad bancaria le pague unas cuotas mensuales. 

La persona interesada puede solicitar el préstamo en cualquier momento sin tener que acudir a los herederos. De esta manera, podrá seguir utilizando la vivienda hasta su fallecimiento y en ningún momento perderá la propiedad.

Tipos de hipoteca inversa

Para comprender mejor de qué se trata una hipoteca inversa, es necesario saber que las cuotas a recibir pueden ser de diferentes tipos:

  • Hipoteca inversa temporal: se establece un periodo de tiempo en el contrato en el que recibirás una cuota mensual. Generalmente, el importe suele ser equivalente al valor de tasación de la propiedad en cuestión. En este caso, las rentas de la hipoteca inversa temporal no tributan al IRPF hipoteca.
  • Hipoteca inversa vitalicia: esta sí garantiza una renta mensual para toda la vida del titular. Al no tener fecha de vencimiento, por ende, la cantidad recibida mensualmente sería menor. 
  • Hipoteca inversa de disposición única: en este caso se recibe un único pago que corresponde al valor del inmueble. Esta cuota se abona al comienzo de la hipoteca inversa.

¿En qué se diferencia de una hipoteca tradicional?

En una hipoteca tradicional, la entidad bancaria le presta dinero al cliente para comprar o refinanciar la vivienda. A cambio, el cliente tendrá que devolver el dinero prestado, además de los intereses.

Por otro lado, en una hipoteca inversa el banco le prestará dinero al cliente a cambio de la vivienda que posee. Sin embargo, el banco no le quitará la vivienda en cuestión hasta que el cliente fallezca. Esto le dará la posibilidad de usar dinero en efectivo para gastos en el momento. En una hipoteca inversa el precio se abona, generalmente, a plazos. Lo máximo que puede prestar la entidad bancaria es el total del valor de la propiedad, con lo cual para amortizar el préstamo se deberá devolver:

  • El total cobrado por la propiedad.
  • El precio del préstamo hipotecario, integrado principalmente por intereses.

En este caso el que amortiza la deuda es el propietario o a los herederos luego de que fallezca el titular. Estos heredero tienen la opción de rechazar la deuda y entregar la vivienda al banco. De esta manera quedaría cancelado el préstamo inverso.

¿Cuál es el principal atractivo de la hipoteca inversa?

En general las pensiones no suelen ser suficientes para cubrir los gastos de las personas mayores. Frente a esta situación, contar con un extra que se pueda usar para atención médica, viajes u otros gastos es el principal atractivo de este tipo de hipotecas.

¿Cuáles son los requisitos para contratarla?

Las personas que deseen aplicar para una hipoteca inversa tendrán que cumplir con ciertos requisitos:

  • Constituir la hipoteca sobre la vivienda habitual, debe haber sido tasada y tendrá que contar con seguro contra daños.
  • El beneficiario debe ser mayor de 65 años o tener afectada su dependencia.
  • La deuda únicamente será exigible por el acreedor.
  • La garantía será ejecutable después del deceso del titular.

¿Cuánto cobrará el hipotecado por mes?

La renta se calculará en base a los siguientes parámetros:

  • La edad del propietario: hay tablas de cálculo de esperanza de vida para cuantificar el dinero que se tendrá que pagar.
  • El valor de la propiedad: si la tasación de la vivienda es alta, las mensualidades serán mayores.
  • Cómo se percibirá la renta: Si se paga una renta vitalicia será menor que una temporal. Cuando el banco haya pagado todo el precio de la vivienda dejará de abonar las rentas.

Ventajas de una hipoteca inversa

Aquí van las principales ventajas de una hipoteca inversa:

  • Incentivos fiscales: La renta que se recibe no tributa IRPF, tiene descuentos en gastos notariales, registrales y en el  IAJD.
  • Menor cantidad de trámites: Al ser la vivienda la garantía, no será necesario demostrar ingresos o aportar avales extras.
  • Devolver el dinero o entregar la vivienda: Esta decisión quedará en manos de los herederos. Ellos podrán cancelar anticipadamente la hipoteca sin tener que pagar comisiones, terminar de pagar la deuda o dar la propiedad al banco.
  • Se mantiene la titularidad de la propiedad: El titular puede seguir usándola como vivienda habitual, alquilarla o venderla. 
  • Se puede cancelar en cualquier momento: únicamente será necesario devolver la deuda acumulada hasta el día de la cancelación al banco, además de los intereses.

Desventajas de la hipoteca inversa

Uno de los mayores inconvenientes tiene que ver con los costes de la operación y que la renta no se actualiza.

  • Gastos: los gastos de constitución de la hipoteca se abonan al inicio.
  • Pagos: los pagos finalizan cuando se haya cobrado el máximo de la pensión.
  • La renta no se revaloriza: esto significa que la pensión puede hacerse cada vez más baja si tomamos en cuenta la inflación.
  • Seguro: al contratar un seguro se encarecen los gastos hipotecarios.

¿Qué sucede cuando fallece el titular?

Al momento del fallecimiento del titular del préstamo, este, pasa a ser de sus herederos. En caso de no haber herederos, se hará cargo la entidad bancaria. Sin embargo, si se da la primera opción, hipoteca inversa herederos, estos, tendrán diferentes opciones:

  • Quedarse con la vivienda: para ello, los herederos se verán obligados a devolver el importe ya cobrado por el titular del préstamo, en otras palabras, por el fallecido. Además de los intereses devengados hasta la fecha. 
  • Vender la vivienda: esto sería para liquidar dicha deuda, siempre que el contrato lo permita. Los herederos tendrán la posibilidad de beneficiarse de la diferencia en caso de que la haya.
  • No saldar la deuda: en esta situación, el acreedor tiene el derecho de quedarse con la vivienda y el resto de la herencia hasta que sea cancelada.

¿Quién se encarga de sus gastos?

Los gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones corren por parte del cliente. El precio de la hipoteca, si sumamos a estos gastos los intereses y un seguro de renta vitalicia implica un producto financiero bastante costoso.

¿Es conveniente contratar una hipoteca inversa?

Como siempre que se contrate un compromiso de largo término será necesario analizar todos los escenarios posibles para poder elegir teniendo en cuenta todos los factores. El tipo de interés, el estado del mercado, si el solicitante no tiene herederos, si podría llegar a alquilar o vender la propiedad.

En estos casos, lo más aconsejable es ponerse en contacto con un bróker hipotecarios. Sin lugar a dudas, te ayudarán a negociar las mejores condiciones para tu situación. 

¿Te fue útil esta información? ¿Sabes más sobre la hipoteca inversa y todos los gastos que conlleva? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, contáctanos, Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores a tu disposición.

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Todo lo que tienes que saber para entender qué es la carencia de una hipoteca

Carencia de una hipoteca

Es de público conocimiento que, cuando un banco acepta un préstamo hipotecario es porque el cliente tiene estabilidad laboral y económica para asumir las cuotas. Pero, la vida da muchas vueltas y puedes encontrarte en una situación en la que una ayuda económica te saque de un apuro. Aquí te contaremos de qué se trata la carencia de una hipoteca y cómo funciona.

¿Qué es la carencia de una hipoteca?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué es una carencia de una hipoteca. Se trata de un período de tiempo en el que no se paga la hipoteca. Podemos encontrar dos modalidades:

  • Carencia de hipoteca completa: se deja de pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra. En otras palabras, no se abona ni el capital ni los intereses. 
  • Carencia de hipoteca parcial: se deja de pagar la parte de la cuota que corresponde al capital. Sin embargo, se siguen pagando los intereses.

De esta manera, la carencia de hipoteca pasa a ser una opción sumamente interesante para aquellos casos en los que, por cualquier motivo, se atraviesan dificultades para poder asumir los gastos a los que se tiene que hacer frente.

Si te encuentras en un apuro económico, tienes la posibilidad de solicitar a tu banco una carencia hipoteca. Sin embargo, debes tener cuidado. La entidad bancaria no te estará perdonando las cuotas, únicamente las aplazará por un tiempo en el cual no abonarás, pero las consecuencias estarán. Después de ese periodo de tiempo sin pagar, las cuotas tendrán un monto mayor al que tenía en un principio y pagarás más por los intereses.

Por otro lado, también tendrás que considerar que habrá gastos de la carencia debido a que deberás negociar nuevas condiciones con el banco y ampliar tu préstamo. Al mismo tiempo, estar receptivo a las condiciones que la entidad bancaria pueda solicitar para aceptar la carencia.

¿Cómo puedes conseguir acceso a este beneficio?

Hay diferentes vías para poder solicitarlo. Es posible hacerlo por medio de la carencia inicial ya que hay hipotecas que la incluyen. Sin embargo, son pocas las entidades que lo ofrecen y es más común que sean dirigidas a hipotecas autopromotor. No obstante, son poco frecuentes y suelen estar acompañadas de comisiones, intereses elevados y condiciones estrictas.

Otra de las opciones es el código de buenas prácticas. Se trata de una ayuda creada en el año 2012 para colaborar con las familias en situaciones económicas vulnerables. Hay ciertos requisitos que debes cumplir para tener acceso a la carencia de una hipoteca por medio de esta opción.

Primero, hay circunstancias especiales como ser familia numerosa, monoparental o contar con una discapacidad de más del 33 por ciento. Otro requisito es tener problemas económicos por un periodo mínimo de cuatro años que no te permitan hacer frente a los pagos de un préstamo hipotecario.

Al mismo tiempo, si cuentas con ingresos que no superen tres veces el IPREM, es posible acceder a este requisito. También, si la cuota mensual de la hipoteca es un 50 por ciento mayor a los ingresos de toda la familia, también puedes apelar al código de buenas prácticas con ciertas condiciones.

En otras palabras, si cumples con estas condiciones tendrás la posibilidad de optar por una hipoteca parcial durante un periodo de cinco años.

Novación hipotecaria

Otra opción es negociar con la entidad bancaria las condiciones de tu préstamo. Se trata de algo que puede parecer complicado. Sin embargo, conseguir una ampliación de la hipoteca puede ayudarte a que la cuota sea más baja. De todas maneras, debes tener cuidado ya que a la larga abonarás más intereses. También, puedes incluir un plazo de carencia en el contrato, pero sin intermediarios financieros es difícil que lo acepten.

Ten en cuenta que el periodo de carencia de un préstamo hipotecario puede ir desde algunos meses hasta los cinco años. Todo depende de las condiciones del préstamo contratado y, por supuesto, las opciones que brinde el banco elegido.

¿Cuánto cuesta la carencia de una hipoteca?

La realidad es que, al pedir una carencia hipotecaria tu préstamo no se congelará del todo. Aquí te lo explicamos:

  • Carencia total: en este caso se seguirán generando intereses a pesar de que no pagues las cuotas hipotecarias. Esos intereses se sumarán a tu deuda cuando finalice la carencia y se repartirán en las próximas cuotas.
  • Carencia parcial: deberás pagar intereses mientras dure la carencia, que se calcularán sobre el importe pendiente que tenías antes de que se te aplicara.

Además, tendrás que devolver el dinero que le debes al banco en menos tiempo, ya que ese período de carencia se descontará de tu plazo de devolución. Por ende, las cuotas a pagar luego de la carencia serán más elevadas que si hubieras amortizado la hipoteca sin gozar de ese tiempo sin pagar.

Aquí va un ejemplo para comprender cuál sería el coste en cada caso. Para alguien que ha contratado una hipoteca de 150 000 euros a 25 años con un interés del 2%. Lo que pagarás en total al banco si devuelves el préstamo sin carencia y con una carencia parcial o total de un año:

Sin carencia Carencia parcial Carencia total
Cuota 1° año 635,78 euros mensuales 250 euros mensuales 0 euros mensuales
Siguientes 635,78 euros mensuales 656,22 euros mensuales 669,47 euros mensuales
Intereses 40 734,62 euros 41 991,59 euros 42 806,27 euros
Total a devolver 190 734,62 euros 191 991,59 euros 192 806,27 euros

¿Cuáles son las desventajas de la carencia hipotecaria?

Es cierto que la carencia de una hipoteca nos permite pagar menos o dejar de pagar durante un tiempo. No obstante, optar por esta alternativa tiene algunos puntos en contra que debemos analizar antes de solicitarla. Los principales son:

  • La cuota subirá ligeramente una vez pasado el período de carencia.
  • Al aumentar el tiempo para amortizar el préstamo, terminamos pagando una mayor cantidad de intereses por la hipoteca en su conjunto.
  • Al tener que realizar la novación para llevar a cabo la carencia de la hipoteca, será necesario abonar la comisión por novación de la hipoteca.
  • La entidad bancaria puede solicitar otros requisitos para tener acceso a la carencia de una hipoteca. Por ejemplo, puede pedir que se contraten ciertos productos asociados, que únicamente la conceda luego de haber abonado una determinada parte del préstamo, que pueda aumentar el tipo de interés, entre otros.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?

Propiedad con deudas

Si crees que adquirir una propiedad con deudas no es fácil, en esta nota sabrás por qué deberás estar el doble de atento antes de hacer, posiblemente ¡la compra más importante de tu vida! 

¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?

Al momento de comprar un inmueble todo es ilusión y esperanza ya que, en muchos casos, se está cumpliendo un sueño. Esto, en algunos casos, genera que el comprador tome algunas decisiones apresuradas. Además, es posible saltear pasos vitales que debe cumplir para que todo salga bien. Sin embargo, después de leer esta nota, si eres un potencial comprador debes comprender que, por más tedioso que resulte, será mejor no dejarse llevar por la emoción. Sin lugar a dudas, con la cabeza en frío, esta propiedad no vendrá con ninguna sorpresa escondida en algún lugar. De todas maneras, si has comprobado que existe una deuda, deberás evaluar si aún continúa siendo redituable. Ya que, no siempre la mora generará que nuestro objetivo sea una mala compra, todo dependerá de qué tan grande sea. 

¿Cómo puedo saber si una vivienda está libre de cargas?

Por lo general, se trata de una de las primeras cosas que se tiene en cuenta al momento de comprar una vivienda para afrontar la transacción con garantías. La manera más simple para saber si una vivienda está libre de cargas es solicitar la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En la nota simple figuran todos los datos importantes respecto a la propiedad:

  • Nombre del titular de la propiedad.
  • Descripción del piso.
  • Cargas administrativas existentes.

Se trata de un documento que se puede solicitar en el Colegio de Registradores de manera online. Para ello sólo será necesario el nombre del titular, o bien usar el sistema de geolocalización del Colegio. De este modo, podrás identificar una vivienda o finca por su ubicación. El precio de este documento es de 9,02 euros.

Pasos que debes seguir para saber si se trata de una propiedad con deudas

Aquí dividiremos las deudas en subgrupos para comprenderlo mejor: deudas con el estado, hipotecarias, con la comunidad, con terceros, con empresas de suministros. Algunas de estas deudas pueden no permitirte comenzar a hacer un contrato de compraventa y derivarían la propiedad al banco o al tercero involucrado. Por otro lado, algunas se deben resolver de palabra con los vecinos de la comunidad. De todas formas, poner un inmueble en riesgo es sumamente fácil y es común que algunas personas busquen la manera de salirse con la suya intentando desligarse de estas deudas de una forma poco simpática y desleal. Veamos con detalle cada situación con la que te podrás encontrar a la hora de adquirir un bien inmueble

Deudas con el estado:  

⦁ Nota simple del inmueble: como mencionamos más arriba, debes pedirla en el Registro de Propiedad o en la web del Colegio de Registradores. Sirve para saber la titularidad de la vivienda y si hay embargos, afecciones fiscales o hipotecas.

⦁ Tributos municipales: Esto podría brindárnoslo lo el vendedor con facturas, recibos y justificantes. 

⦁ Cargas municipales: La más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se debe abonar anualmente el primer día del año. Se puede comprobar en el ayuntamiento -tiene poder de embargar el bien-, donde también es posible saber si hay cargas urbanísticas. 

Deudas hipotecarias: 

Para resolver las deudas hipotecarias hay diferentes caminos. Uno de ellos es pedirle al vendedor que cancele él mismo la hipoteca, descontarlo del precio total de la vivienda y que quede a cargo de uno mismo o subrogarla. 

Si hay una nota marginal de ejecución de hipoteca, en otras palabras, que el banco puede intervenir a quedarse con la propiedad por impago, se deberá solicitar la cancelación de la misma. Deberá ser aprobada por un juez. En caso de ser aprobada, una vez saldada la deuda será posible efectuar el contrato de compraventa. 

Deudas con la comunidad: 

Hay cargas propias de la finca que no son directamente del inmueble. Sin embargo, recaerán en el próximo propietario y se deben resolver con la comunidad de vecinos. 

⦁ Contactar con el presidente o asesor de la comunidad: esta persona nos acercará al administrador quien debe darnos el certificado de corriente de pagos, debe ser emitido en siete días y es fundamental estar al día como nuevo vecino. En ocasiones, estas deudas no se encuentran explícitamente escritas en los documentos. 

Deudas con terceros: 

⦁ Anotación de embargo: en caso de un proceso judicial, los bienes del vendedor serán garantía de pago. Es fundamental para concretar la operación que, si el embargo está anotado en el Registro de Propiedad, se consulte con el juzgado y se resuelva de manera legal el pago de la deuda. Puede hacerse cargo el vendedor, o bien, se puede arreglar para que lo termine de pagar el comprador y se le descuente en el total neto.

Deudas con empresas de suministros: 

Se trata de deudas generadas por los servicios vitales que corresponden a la vivienda. En otras palabras, son deudas con las empresas de luz, agua, gas, teléfono, entre otras. Será necesario ponerse en contacto con las mismas y, lo ideal, es hacer un cambio de titularidad. Está la posibilidad de darse de baja e inscribirse por su cuenta, pero primero, deberás hacer la liquidación de deudas.  

Otros aspectos que podrían imposibilitar el uso o compra del inmueble 

⦁ Usufructos y servidumbres: la propiedad no podrá ser usada por el comprador si esta cuenta con un inquilino, será disponible únicamente cuando el mismo termine con su contrato. 

⦁ Concurso de acreedores: si la vivienda está a nombre de una empresa y esta entra en bancarrota, quedará embargada. Normalmente esto impediría que se concretase la venta.

Entonces, ¿Se puede vender un piso con cargas?

La respuesta es sí. Se puede llevar a cabo la venta de una vivienda con ciertas cargas o deudas. El comprador puede acceder a hacerse cargo de ellas si se le descuenta la cantidad equivalente en el precio de venta de la propiedad.

Es necesario resaltar que esta operación se puede llevar a cabo en casos de deudas con la comunidad, derramas o algún impago.

La venta de pisos con hipotecas no es tan común, no obstante, también es lícita. Puede implicar algunas rebajas para los compradores. Sin embargo, también van acompañadas de otros gastos y problemas poco aconsejables. Al comprar una vivienda hipotecada, el comprador debe hacerse responsable de la liquidación de esa deuda con la entidad bancaria.

En resumen, puede resultar algo complicado seguir todos los pasos, sin embargo, esto te puede ahorrar muchos inconvenientes, ya que más complicado será salir de una situación grave a causa de las deudas del ex propietario. Es probable que, si el propietario estaba desesperado, busque cualquier manera de esconder el lado oscuro del cuento de hadas que te quiere vender.

Por otro lado, algunas personas o empresas se benefician de estos endeudados propietarios y consiguen quedarse con las propiedades en cuestión por una suma perfecta, por lo que puede ser también una beneficencia. Lo importante es estar atento ¡para bien, o para mal! 

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipotecas online: la innovación tecnológica crece a pasos agigantados

Hipotecas online

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre las hipotecas online. Innovaciones que en pleno auge de la vivienda no dejan de crecer. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las nuevas tecnologías han logrado ganar terreno en una gran cantidad de rubros. El sector inmobiliario no se queda afuera. Ha logrado ir incorporándolas para mejorar significativamente sus servicios y brindar soluciones rápidas y simples. La pandemia del Covid-19 ha sido un gran impulso para comenzar a implementar este tipo de tecnología que ha llegado para quedarse.

El sector inmobiliario, al día de hoy, continúa avanzando en la aplicación de la tecnología para potenciar al máximo sus servicios. Las innovaciones en su proceso de digitalización son muchas en pleno auge del mercado, con récord de compraventa de inmuebles y de firma de préstamos hipotecarios luego de la pandemia. Las PropTech y las fintech proliferan y ofrecen múltiples soluciones rápidas y simples para mejorar la experiencia de compradores y vendedores, además de abaratar los costes. Con todas estas ventajas, se prevé que afiancen aún más su éxito este año.

¿Qué es PropTech?

En primer lugar es necesario dejar en claro qué es PropTech. Se trata de un término que hace referencia a cualquier empresa que usa la tecnología para refinar, mejorar o reinventar cualquier tipo de servicio dentro del sector inmobiliario. Los servicios que cubren incluyen las actividades de compra, alquiler o venta de propiedades. Además, se encuentran incluidos los servicios de construcción, mantenimiento o administración de activos comerciales o residenciales. La mayoría de servicios que brindan en este sector son tan extensos que ofrece una oportunidad óptima para su reinvención en formato digital.

La cantidad de nuevas empresas PropTech, es decir, que aplican innovaciones en el sector inmobiliario, ha aumentado significativamente durante la última década. Luego de un periodo de parón e incertidumbre debido a la pandemia del Covid-19, la Inteligencia Artificial (IA), el machine learning y la digitalización de los procesos, entre otros, logran impulsar el sector.

Es cierto que en 2021 los fondos de capital riesgo invirtieron 32 000 millones de dólares en este tipo de empresas, sin embargo, se prevé que la inversión llegue a su máximo histórico este año. Se puede ver que 2022 será un año importante para esta industria, con una mayor atención y financiación orientada a la construcción y gestión de la propiedad.

España forma parte importante de estas grandes inversiones en el sector. De hecho, se trata de uno de los sectores que ha obtenido mayor financiación en este último año.

Las hipotecas online

Por el lado de los préstamos hipotecarios, los procesos online también han aumentado con el impulso de la pandemia y del cierre de sucursales financieras. Muchas plataformas continúan creciendo al día de hoy brindando hipotecas online. Se trata de una opción más que interesante ya que nos dará la posibilidad de llevar a cabo todo el proceso hipotecario de manera completamente digital. Esto implica atención 24/7 al cliente, combinando distintos tecnologías, por ejemplo, la firma digital avanzada, soluciones de biometría facial y de voz, así como humanos digitales con inteligencia artificial y emocional.

Las nuevas tecnologías impulsan el sector

Sin lugar a dudas, se trata de una evolución de los procesos pseudo digitales que podemos encontrar hoy en día. Con un avatar digital personalizado, y que brinda una hiperpersonalización para el usuario final, además de ahorro de costes y mayor productividad para las entidades bancarias.

Solo tomará unos minutos simular una hipoteca fija o variable en internet, podremos saber la cuota mensual que deberíamos abonar, los años de la hipoteca y los intereses asociados. Las plataformas online también dan la posibilidad de comparar diferentes ofertas. Solo hay una parte que requiere de una presencialidad total, se trata de la firma del préstamo hipotecario, el resto puede realizarse de manera online.

¿Cuáles son las ventajas de las hipotecas online?

Las hipotecas online están cada vez más de moda entre los españoles. Esto se debe a que la banca online está haciendo un gran trabajo por brindar un buen servicio digital intentando que no se extiendan los tiempos de espera y que la información sea lo más clara posible. Por lo general, ofrecen productos con condiciones más ventajosas que los de las entidades tradicionales y su proceso de contratación es más ágil y algo más rápido.

Intereses más bajos

Al contar con una estructura de costes más pequeña, las hipotecas de bancos online suelen ofrecer condiciones económicas que resultan más beneficiosas para los usuarios. Presentan unos tipos de interés más competitivos que los de la banca tradicional, ya que esta debe hacer frente a los gastos de alquiler de oficinas, de gestión de documentos, de personal y demás, lo que acaba repercutiendo en el cliente en forma de intereses más altos.

Sin comisiones o más bajas

Por otro lado, las hipotecas online, por lo general, no suelen cobrar comisiones o, de hacerlo, son más bajas que las de las hipotecas tradicionales. Esta fue una de sus características más representativas desde el comienzo ya que, a pesar de que las comisiones se han ido reduciendo con el paso del tiempo también en la banca tradicional, la ausencia de comisiones ha sido algo marcó a la mayoría de las hipotecas online.

Menor vinculación

Con respecto a la contratación de productos vinculados para conseguir el mejor diferencial, la hipoteca online es la mejor. En términos generales, los productos hipotecarios que se comercializan por internet, tienen muy pocas vinculaciones. Esto te permitirá acceder a un buen ahorro de dinero a corto y largo plazo. En ciertos casos, no será necesario contratar servicios complementarios como seguros o tarjetas para acceder al interés mínimo. Sin embargo, la domiciliación de la nómina sí que es habitual.

Mayor comodidad y facilidad

Una hipoteca online te permitirá ahorrar dinero y tiempo. Para contratarla no será necesario que te dirijas a ningún banco. Tampoco deberás ajustarte a un horario de oficina o esperar, únicamente tienes que visitar las webs de las distintas entidades bancarias. Al encontrarse toda la información necesaria en Internet, será mucho más sencillo y rápido evaluar las diferentes ofertas que hay en el mercado y optar por la que se adapte mejor a tus necesidades. Además, podrás hacerlo desde cualquier lugar y a toda hora. Sin embargo, debes tener en cuenta que tendrás que ser tú quien realiza los trámites, deberás subir todos los documentos al portal virtual de la entidad en cuestión, este proceso puede ser algo complicado si no estás acostumbrado al uso de las tecnologías.

Más rápido

La banca online es mucho más ágil que la tradicional. De hecho, cuando termines de solicitar tu hipoteca, recibirás respuesta sobre la aprobación o no de la misma en cuestión de horas.

Mayor transparencia

Se trata de uno de los factores a los que apelan algunas personas al no contratar una hipoteca online, hablamos de la transparencia de la empresa de crédito por internet. No obstante, una de las principales características de estas hipotecas es que toda la información sobre los mismos se encuentra detallada de forma exhaustiva en la web de los bancos online que las brindan. Es posible acceder a sus condiciones en todo momento. Por otro lado, para tener acceso de manera más pormenorizada las de las hipotecas tradicionales, por lo general, debes acercarte a una oficina financiera.

Otra de las excusas para no decantarse por una hipoteca online es la ausencia del trato personal con la entidad, para resolver determinadas dudas. No obstante, ya hay entidades online que cuentan con oficinas, como ING, Pibank o Evo Banco. Y, en todo caso, los bancos online suplen esa ausencia de personal con gestores especializados. Se trata de profesionales que se encargarán de acompañarte y guiarte –por teléfono o correo electrónico- durante todo el proceso de contratación de la hipoteca y de dar respuesta a todas tus dudas.

Seguridad

Al contratar una hipoteca, muchos un banco tradicional. Esto se debe a que les genera mayor confianza. No obstante, las hipotecas online son tan seguras como las que se ofrecen en los bancos tradicionales. De modo que esto no es una razón para que no optes por una hipoteca online. Puedes estar tranquilo ya que, hoy en día, los bancos cuentan con los mecanismos necesarios para que la seguridad de tus datos y tus operaciones en el mundo virtual no sea un problema. Del mismo modo que hace la banca tradicional, las entidades online llevan a cabo un estudio de tu perfil, para analizar el riesgo de la operación y confirmar que presentas las condiciones requeridas para concederte la hipoteca.

Personalización

Otra creencia es que las hipotecas online son más impersonales que las tradicionales. Ya que en las últimas debes tratar cara a cara con tu banco y, por ende, puede estar más abierto a la negociación y a una mayor flexibilidad al momento de conceder el préstamo. La realidad es que, si bien la banca por internet suele ser más rígida y solicitar más garantías de pago, además de tener menos inclinación a cambiar las condiciones de su oferta, sí que hay entidades dispuestas a estudiar casos concretos para sus hipotecas online. De modo que pueden brindar condiciones más personalizadas que las que figuran en sus webs.

Puntos clave para consolidar el negocio

Agentes inmobiliarios

La modificación del modo de trabajo, los competidores y la creciente exigencia de los consumidores son los principales retos a los que deben hacer frente los líderes de las agencias inmobiliarias. La tecnología y la digitalización se han transformado en herramientas fundamentales para el cierre de operaciones inmobiliarias. Las visitas virtuales en 360º, las gestiones y el contacto en remoto junto con la agilización de los trámites burocráticos pasaron a ser las demandas más habituales.

Regulación

Es fundamental analizar cuál es el panorama, hoy en día, del sector fintech, su evolución, los retos regulatorios, las oportunidades y las tendencias. Entre las medidas urgentes, la Asociación Española de Fintech e Insurtech (AEFI) resalta la adhesión de las entidades dedicadas al crédito online a la CIRBE, la creación un bureau de crédito único o la eliminación del TAE como referencia en préstamos de corta duración. Afirma que la tecnología y el big data, las modificaciones en el comportamiento de los usuarios y el contexto macro serán las tendencias del futuro del crédito al consumo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas online. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca

contratar una hipoteca

Antes de contratar una hipoteca las dudas más frecuentes tienen que ver con las cláusulas abusivas, la obligatoriedad de las vinculaciones y la amortización de los pagos.

Contratar una hipoteca es un compromiso de muchos años que conlleva una responsabilidad de envergadura. Tanto el banco como los clientes aceptan un acuerdo a través del cual, ambos deben dar algo a cambio. En el caso del prestamista, será quien le posibilitará el dinero en efectivo para poder adquirir la vivienda. En el caso del prestatario, luego de efectuada la operación tendrá un plazo de 15, 20 ó hasta 30 años para devolverlo. Por supuesto que por este servicio se cobrará un interés, el cual estará determinado por la entidad financiera, que analiza al cliente y le ofrece según su perfil las condiciones que considera convenientes. Dentro del contrato se establecen vinculaciones, plazos, intereses y comisiones. 

Es natural que durante el proceso de contratación existan inquietudes y preguntas sobre lo que se va a firmar. Cuáles son las preguntas más frecuentes previas a las operación de contratación de una hipoteca? Hasta cuándo puede un cliente evacuar todas sus dudas para decidir con seguridad? Si quieres saber las respuestas a estas inquietudes, no dejes de leer este post!

Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca

La ley de Crédito Inmobiliario, estableció que los futuros hipotecados deben conocer al pie de la letra los puntos del contrato hipotecario. Para ello, se instrumentó que los notarios comenzaran a intervenir en la fase precontractual de los préstamos y antes de la firma se concretan reuniones en las cuales se disipan todas las dudas referidas a la formalización de la hipoteca. En estos encuentros se comprueba que la documentación legalmente exigida haya sido entregada en tiempo y forma y se responden las dudas que se plantean. Además al finalizar la cita se hace constar el asesoramiento prestado.

En este paso previo a la firma los clientes suelen tener en claro muchos de las características principales de los préstamos. Así es que son conocidos los gastos, el tipo de interés, el capital que se recibe para el pago de la vivienda y la duración del préstamo.

Sin embargo hay otros puntos en los que hay dudas para los usuarios próximos a firmar una hipoteca, aquí te contaremos los más comunes:

Cláusula suelo 

Esta era una cláusula que determinaba el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplicaba si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido. Cuando el Euribor comenzó a bajar, estos topes se hicieron efectivos y los clientes abonaban más en sus cuotas de lo que hubieran pagado sin tenerlos.  Por muchos años, los bancos la incluyeron en sus contratos, son embargo, luego de varias idas y venidas judiciales el Tribunal Supermo consideró que eran cláusulas abusivas.  La ley de hipotecas prohibió expresamente su inclusión en los contratos.

Seguros: ¿Es obligatorio contratarlos?

Desde una perspectiva legal, el seguro de hipoteca o seguro de vida de hipoteca no es obligatorio. En otras palabras, no hay una ley que obligue al solicitante de una hipoteca a contratar un seguro de hipoteca para que este pueda tener acceso al préstamo. De hecho, la ley hipotecaria de 2019 prohíbe la práctica de los productos vinculados a la concesión de préstamos hipotecarios. 

No obstante, en la práctica, la mayoría de bancos intentan que la concesión de la hipoteca se realice de manera conjunta a la contratación de un seguro de vida de hipoteca. El motivo es que, en caso de fallecimiento, se aseguran de que el préstamo hipotecario estará cubierto por el seguro y este se encargará de la deuda que fue contraída por el hipotético fallecido. 

En resumen, los bancos pueden exigir que, para tener acceso a las mejores condiciones, se contrate un seguro de vida. No obstante, lo que dice la ley es que las entidades bancarias deben permitir que los consumidores acepten pólizas alternativas. Por ende, no será necesario contratar un seguro con tu banco si encuentras opciones más ventajosas.

Ahora, debes tener cuidado, el banco puede venderte el seguro de vida como producto vinculado (obligatorio en ese caso) o como producto bonificador.

  • Si te vende el seguro como producto vinculado deberás contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo hipotecario, pero con la aseguradora que tú elijas.
  • Si te vende el seguro como producto bonificador tendrás la posibilidad de decidir si quieres o no contratarlo. En caso de no contratarlo, tu hipoteca tendrá un interés más alto.

¿Tengo que cumplir con vinculaciones para contratar una hipoteca?

Otra de las dudas más frecuentes en la previa de contratar una hipoteca tiene relación con las vinculaciones. ¿Es obligación tener domiciliada la pensión o la nómina? ¿Contar con recibos periódicos de servicios en una cuenta del banco? ¿Hay que adquirir planes de pensiones o productos de inversión con empresas elegidas por la entidad acreedora?

Siempre debemos dejar en claro que la contratación de productos de venta combinada no es obligatoria. Lo que ocurre es que puede determinar ciertas ventajas que, por lo general, tienen que ver con la aplicación de un tipo de interés más bajo, aunque es conveniente analizar si los costes del producto lo compensan. Muchas veces lo que sale el producto es mucho mayor que lo que implica la rebaja del tipo de interés. En estos casos la ley también exige que la entidad informe al prestatario, las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Un dato importante es que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de vida del préstamo.

La amortización anticipada

Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, nos referimos a devolver antes del tiempo pactado o estimulado el dinero que la entidad bancaria prestó para la compra de una vivienda. O bien, devolver una gran parte de la deuda.

La amortización de la hipoteca es considerada “anticipada” cuando la devolución del capital se realiza antes del vencimiento del contrato.

El derecho a reembolsar en forma anticipada tanto total o parcialmente está reconocido por la ley, como también las comisiones máximas que se pueden cobrar.

Recuerda revisar si el hecho de amortizar la hipoteca va a implicar el pago de comisiones (ya sea en concepto de amortización parcial o de cancelación).

Al momento de hacer números, debes considerar que Hacienda establece un tope máximo que se puede desgravar por la hipoteca: hasta un 15% del total del dinero que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9040 euros.

Consecuencias de los impagos

Imaginemos que la situación económica es muy complicada y no se ha logrado llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, entonces, los deudores optan por dejar de pagar la hipoteca.

La consecuencia derivará en un proceso de embargo y subasta de la vivienda. Por otra parte, si con la venta de la vivienda no se logra pagar el total de la deuda, la entidad bancaria puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.

¿Cuánto necesitas ahorrar para pedir una hipoteca?

Antes de buscar tu nueva vivienda debes ser solvente y cumplir las condiciones para pedir un préstamo hipotecario. En primer lugar, debes reunir el dinero necesario para dar la entrada de tu próximo piso, pero ¿De cuánto se trata?

Lo aconsejable es contar con unos ahorros de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Esto se debe a que los bancos no suelen financiar más del 80%. La mayor parte de esos ahorros serán destinados a cubrir el importe que la entidad bancaria no te cubre. Sin embargo, también debes considerar el pago de los gastos de notaría, gestoría o tasación, así como el IVA de las viviendas de obra nueva.

En ciertas ocasiones circunstancias se puede acceder a una hipoteca al 100%, lo que te brinda la posibilidad de comprar una vivienda sin contar con el ahorro necesario. Para conseguirlo, el precio de compraventa del inmueble debe ubicarse por debajo del importe de tasación.

¿Hipoteca fija o variable?

La elección de un tipo de hipoteca u otro variará en función de la situación personal del cliente. Lo ideal es buscar el asesoramiento de los expertos en el sector. De este modo, se encargarán de analizar tu caso y ayudarte a elegir la opción que te resulte más conveniente.

Por otro lado, es fundamental que te informes sobre el sector hipotecario para despejar tus dudas y ser consciente de la decisión que estas por tomar.

¿Qué debes analizar antes de elegir el tipo de hipoteca?

Es cierto que ese préstamo te va acompañar durante 30 años, por lo que obtener unas buenas condiciones es fundamental. No obstante, también tendrás que poner atención a los gastos que debes afrontar cuando decides contratar una hipoteca. Los gastos del notario, la escritura y los impuestos son algunos de ellos, y pueden cambiar en función de la vivienda. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si compras un piso de obra nueva, será necesario añadir un 10% al precio de compra, mientras que si se trata de una vivienda protegida el IVA será solo del 4%.

¿Qué comisiones tienes que pagar?

Algunas hipotecas presentan comisiones de apertura, deberás abonarla al comienzo del préstamo. También, pueden contar con amortización anticipada, que solo tienes que abonar si deseas devolver el dinero al banco antes de que finalice el plazo. Una gran cantidad de bancos ya no cobran comisión de apertura. Sin embargo, si tu entidad la incluye, se encontrará entre el 0,25% y el 1% del capital.

En el caso de la comisión de amortización anticipada, la cantidad que deberás pagar variará dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable. El límite para las hipotecas fijas es del 2% en la primera parte del préstamo y del 1,5% en el resto del plazo. Para hipotecas variables, el límite se ubica en el 0,25% durante los tres primeros años, del 0,15% en los cinco siguientes y, luego, no deberás pagar comisión.

¿Puedo contratar una hipoteca siendo autónomo?

Cuando vas a pedir una hipoteca, la entidad financiera te solicitará que acredites tu solvencia económica. En este sentido, lo ideal es tener un contrato estable, si puede ser, indefinido y una nómina fija. No obstante, ¿Qué sucede si eres autónomo? Los trabajadores por cuenta propia que busquen comprar una vivienda tendrán que demostrar que sus ingresos, a pesar de que varían cada mes, son estables en el tiempo. Las hipotecas para autónomos, por lo general, presentan unos requisitos más restrictivos, ya que acreditar la solvencia económica en estas circunstancias es bastante más complicado

¿En qué banco debes pedir la hipoteca?

Una duda muy habitual es si conviene ser fiel a tu banco y solicitar la hipoteca donde ya eres cliente o optar por una nueva entidad. Lo más aconsejable en este sentido es que, te dirijas a varias oficinas, además de consultar por Internet las condiciones de diferentes préstamos hipotecarios. Lo ideal es que valores primero las ofertas de los bancos online, ya que brindan préstamos cerrados, no negociables, que pueden ser de utilidad como referencia para comparar las hipotecas que ofrecen las entidades tradicionales.

También, acude a tu banco de toda la vida ya que sabe cuál es el estado de tus finanzas y te puede brindar un producto ajustado a tu perfil. Esa información también te será de utilidad para conocer cuáles son tus opciones y enfocar mejor la búsqueda. Es fundamental que tengas en claro que, a pesar de que tu banco sabe de primera mano tu situación financiera, eso no implica que vaya a ofrecerte la mejor hipoteca que podrías obtener con otra entidad.

Es por estos motivos que resulta fundamental analizar muchas opciones diferentes.

¿Puedo ser propietario de una vivienda, pero no deudor de su hipoteca?

Propietario de un inmueble es quien formalmente figura en el contrato de compraventa del misma, así como en su escritura pública firmada ante notario y en el Registro de la Propiedad. Esta persona estaría obligada al pago del préstamo hipotecario. En caso de contar con dos propietarios (figurar ambos en la escritura) y uno de ellos quede exento del pago de la hipoteca, será necesario comunicarlo formalmente al banco y a Hacienda. Esto se debe a que es posible que se considere como donación por parte del que paga hacia la otra persona.

Sin embargo, también existe la figura del hipotecante no deudor. Esto hace referencia a aquella persona que solo aparece en la escritura para dar su consentimiento para llevar a cabo la misma y únicamente se recurriría a ella en caso de que el deudor de la hipoteca deje de abonar las cuotas mensuales previstas. En resumen, también actuaría como garante.

¿Puedo ser mi propio avalista?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que el avalista lo que hace es responder al impago de la deuda por parte del propietario con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto significa que, el propietario, en este caso, como persona física no podría ser su propio avalista.

Sin embargo, una persona que va a comprar una vivienda y tiene otra en propiedad, siempre libre de cargas (con una hipoteca ya pagada y que no sea aval de ningún otro préstamo), puede poner esa propiedad como aval de la segunda. En este caso respondería ante la deuda con el valor del inmueble que sirve como garantía de pago. No obstante, para que el banco reconozca el inmueble como garantía, tendrá que tasarlo para saber qué parte de la deuda cubriría el mismo.

¿Te fue útil esta información? Tienes más claras las respuestas a las dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Gastos de hipoteca: ¿Cuáles puedes desgravar en tu declaración?

Gastos de hipoteca

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de hipoteca que podrás desgravar en tu declaración. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, tu vivienda es capaz de brindarte ayuda a la hora de abonar menos impuestos en la declaración de la renta. El inmueble continúa tratándose de uno de los elementos más útiles a la hora de desgravar en el IRPF. Sin embargo, esto no funciona del mismo modo para todos los contribuyentes.

¿Qué son los gastos de una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué son los gastos de una hipoteca. Se trata de gastos vinculados a la tasación de la vivienda que quieras comprar, los costes de registro y notaría, y los impuestos vinculados a la operación, además de las comisiones que puede llegar a cobrar cada entidad bancaria. En total, esta larga lista de desembolsos, con los gastos de comprar una vivienda, representa alrededor del 10% del valor de la vivienda que estés pensando en adquirir. Si a esto le añades el 20% que las entidades bancarias por lo general no prestan, ya que suelen ofrecer una financiación del 80% del valor de tasación del inmueble que quieras adquirir. En resumen, debes tener un 30% ahorrado para comprar una vivienda.

Aquí van detallados todos los gastos de una hipoteca:

Gastos de tasación: permite a la entidad bancaria conocer el valor de una vivienda. Se trata de un trámite que no cuenta con un límite legal, sin embargo, se encuentran entre los 200 y 500 euros. Es un gasto que debe afrontar el cliente.

Gastos de notaría: se trata de un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras de la hipoteca y las otorga. Presenta un límite legal, por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 170 euros. Se trata de un gasto que asume el banco.

Gastos de registro: se trata de la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad. Cuenta con límite legal, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 650 euros. Este gasto lo asume el banco.

Gastos de gestoría: se trata del coste de abonar a los gestores por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos. No cuenta con un límite legal, por lo general se ubican entre los 150 y los 300 euros. El banco asume este gasto.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: son los impuestos que hay que pagar por firmar un préstamo hipotecario. Se fija por administraciones autonómicas, cuenta con una horquilla de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, en otras palabras, la suma del capital que te presta la entidad bancaria, los intereses y otros gastos. Este gasto lo asume el banco.

Desgravar los gastos de hipotecas

Desde el año 2013 Hacienda ha limitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, esto abarco a los beneficios fiscales de tener una vivienda. Es por esto que, únicamente quienes compraron un inmueble previo al 1 de enero de 2013 tienen la posibilidad de continuar desgravando por este concepto. Por ende, si compraste después de esa fecha, no será posible sacar provecha a esta ventaja en el IRPF. Sin embargo debes poner atención, ya que existen otros gastos que puedes añadir en tu declaración para reducir tu factura fiscal.

¿En qué caso es posible desgravar la hipoteca en la renta?

La realidad es que la fecha límite no se trata del único condicionante para lograr beneficiarnos de la desgravación por vivienda habitual. Existen otros requisitos que explicaremos a continuación:

Hipoteca firmada para la compra de tu vivienda

Se trata de un requisito que deja fuera todas las segundas hipotecas que, por lo general, cuentan con otros fines, del mismo modo que las ampliaciones hipotecarias. Dicho de otra forma, si has ampliado la hipoteca para realizar reformas no será posible desgravar ese capital adicional.

Hipoteca para comprar un bien inmueble

Por ejemplo, se trata de un préstamo para comprar una casa móvil, esto quedaría fuera de la deducción.

Que el inmueble sea la vivienda habitual

Para que Hacienda considere que se trata de una vivienda habitual deberás pasar en dicho inmueble más tiempo a lo largo del año. Esta definición no abarca las segundas residencias como por ejemplo, una casa de la playa o las casas adquiridas como inversión. Por otro lado, también deberás residir en ella como mínimo durante tres años. Esto significa que, si compraste la vivienda y decidiste mudarte antes de cumplirse los tres años, tendrías que devolver la deducción.

Hay algunas excepciones a la norma. Por ejemplo, cuando se trata de padres o madres divorciados que abonan la hipoteca de la vivienda en la que residen sus hijos pero ellos no. Cuando se trata de un caso así, Hacienda permite continuar desgravando por la vivienda aunque no se cumpla la condición de vivienda habitual.

¿Qué cantidad se puede desgravar por gastos de hipoteca?

La deducción por adquisición de vivienda consiste en un 15 % de lo que hayas abonado en el año por tu vivienda sobre un máximo de 9040 € al año. Dicho de otra forma, en el mejor de los casos será posible desgravar 1356 € en tu declaración de la renta.

Un ejemplo, si has abonado 7000 € por tu préstamo hipotecario, será posible deducir un 15 % de ese valor, esto sería, 1050 €. No obstante, si hubieses abonado 11 000 € únicamente sería posible desgravar como máximo de 9040 €.

Se trata de límites que se establecen del mismo modo tanto en declaraciones individuales como conjuntas. Si eres casado y tienes una hipoteca por la que puedes desgravar, lo más aconsejable es que realices una declaración individual, ya que de este modo, cada uno tendrá la posibilidad de desgravar un 15 % sobre esos 9040 €. Sin embargo, debes tener en cuenta que al hacer el cómputo de lo aportado para la compra deberás dividir entre dos lo que hayas abonado de hipoteca. Una buena opción en este caso sería amortizar hipoteca de manera anticipada, de esta forma será posible deducir los 18 080 € en conjunto.

¿De qué forma tributa la hipoteca en la renta?

La Agencia Tributaria aclara que además del importe de la hipoteca también son parte de la base de la deducción los gastos y tributos ocasionados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquiriente. Esto nos da la posibilidad de incluir dentro de la cantidad sobre la que se practica la deducción varios gastos que no muchos conocen.

Entre los gastos de hipoteca podrás añadir los siguientes que hayas abonado por el inmueble:

Escritura de compra

Será posible deducirte los gastos de notario, registro, gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Escritura de hipoteca

Aquí se incluye nuevamente el notario, registro, gestoría, Actos Jurídicos Documentados y además, los gastos de tasación del inmueble.

No será posible sumar las reformas y mejoras del inmueble que no hayan sido declaradas en la escritura de compra-venta. Es abarca, lo que hayas abonado para pintar o reformar la casa.

A los gastos de hipoteca propios de la compra es necesario sumar lo que debes pagar al año por la adquisición del inmueble. Lo más simple es pensar que sólo puedes añadir las cuotas del préstamo. Sin embargo, aquí van todos los gastos que puedes imputar al momento de calcular la base imponible de la deducción:

Deducciones autonómicas en la cuota de la hipoteca

Más allá de la deducción prevista para aquellas hipotecas suscritas antes del 1 de enero de 2013, varias comunidades autónomas incluyen bonificaciones similares por la inversión en vivienda habitual. De este modo, por ejemplo, en País Vasco, la deducción prevista es del 18 % de las cantidades satisfechas, con un límite por año de 1530 €, y si se trata de jóvenes y familias con muchos integrantes, el 23 %, con un límite de 1955 €.

Por otro lado, en Navarra la deducción se eleva al 15 % de la adquisición de vivienda protegida con carácter general, y con una base máxima de deducción de 7000 € por año en declaración individual o bien, 15 000 € si es conjunta.

Póliza de incendio y seguro de hogar

La ley dice que las viviendas hipotecadas deben contar con un seguro contra incendio. De modo que será posible añadir el valor de la póliza de incendio y además, la del seguro del hogar si se encuentra relacionado a la hipoteca. Esto significa que, si tienes el seguro con el banco en el que tienes la hipoteca además de ayudarte a bajar el tipo de interés, será posible desgravarlo junto con lo que abonas de hipoteca.

Seguro de vida

Con respecto al seguro de vida aplican las mismas condiciones. Si se encuentra vinculado a la hipoteca, será considerado como un gasto deducible por la compra. De lo contrario, no será posible desgravarlo.

Añadir estos gastos de hipoteca cada año puede ser muy útil para abonar menos impuestos al hacer la declaración de la renta por tu vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de hipoteca que puedes desgravar en tu declaración. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo cancelar la hipoteca de una vivienda VPO?

cancelar hipoteca VPO

Cuando hablamos de una vivienda VPO nos referimos a inmuebles que forman parte de programas estatales lanzado por el gobierno español, las comunidades autónomas, ayuntamientos y municipios para promover la promoción de la compra y alquiles de viviendas a precios asequibles. Si bien tienen características especiales que definen y califican a una propiedad como protegida oficialmente también son atribuidas, en gran parte de los casos, con créditos hipotecarios. En esta nota, te contamos el paso a paso de como cancelar la hipoteca de una vivienda VPO. ¡Sigue leyendo para enterarte de todos los detalles del proceso!

Hipotecas

En primer lugar, para tener un contexto de todo lo que implica cancelar la hipoteca de una vivienda protegida oficialmente debemos dejar en claro qué es una VPO y qué es una hipoteca.

Cuando hablamos de una hipoteca nos referimos a un crédito cuya devolución está garantizada por el valor de un inmueble. En otras palabras, se trata de una operación que brinda la posibilidad de adquirir una suma determinada de dinero por parte de una entidad financiera de crédito. La persona que recibe el dinero se compromete a devolverlo con intereses por medio de una serie de cuotas. La diferencia fundamental de una hipoteca con cualquier otro tipo de préstamos similar es aquello que se establece como garantía, es decir, el mismo inmueble adquirido.

Un crédito hipotecario puede ser de tipo variable, fijo o mixto. Esta característica dependerá del modo en que estén estructuradas las cuotas y el tipo e interés a lo largo de todo el periodo de devolución.

¿Qué es una vivienda VPO?

Las viviendas VPO son modelos de propiedades que fueron puestas en marcha por el estado español. Su principal característica es que se trata de viviendas de fácil acceso. En otras palabras, los requisitos y los costes de compra no resultan ser tan complicados ni elevados en relación a las condiciones y precios de compra y alquiler de viviendas tradicionales.

El principal motivo de su construcción se vincula a la contención de la siempre problemática habitacional para el acceso a una casa propia o a un alquiler asequible. De esta fomra, todos los programas estatales de cada administración pública tienen como objetivo beneficiar a una parte de la población con ingresos económicos bajos.

Uno de los más recientes programas lanzados por el estado español es el Plan Estatal de Viviendas.

¿Es posible cancelar la hipoteca de una vivienda VPO?

La respuesta es sí. Es posible cancelar una hipoteca de una VPO como cualquier otra. Sin embargo, su solicitud es diferente a la cancelación de una hipoteca de una vivienda libre.

El crédito hipotecario se firma a favor del Estado, y no a favor de la entidad bancaria, aunque sí a través de este. Por este motivo, al momento de solicitar la cancelación de una hipoteca de una VPO será necesario contactar con el Ministerio de Fomento.

Se debe enviar por correo o personalmente, al registro del Ministerio de Fomento, ubicado en el Paseo de la Castellana nº 67, 28071, Madrid, la siguiente documentación:

  • Nota literal completa o certificación de la inscripción de la VPO en el Registro de la Propiedad.
  • Fotocopia del DNI.
  • Recibo de la última cuota abonada.
  • Autorización del titular de la vivienda (únicamente si se actúa en su nombre).

Otros lugares donde se puede presentar la solicitud:

  • Oficina de Correos.
  • Representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
  • En el registro de cualquier órgano administrativo que pertenezca a:
    • Administración General del Estado.
    • Administración de las Comunidades Autónomas.
    • Cualquier entidad de la Administración Local si hubiese suscrito el convenio oportuno.

Requisitos para obtener la cancelación de una vivienda VPO

El principal requisito para poder llevar adelante la solicitud para cancelar la hipoteca de una vivienda VPO es haber pagado en su totalidad la deuda pendiente con la administración estatal.

De lo contrario, el Ministerio de Fomento no autorizará bajo ninguna condición la cancelación de este tipo de préstamos hasta que no se haya abonada en su totalidad el importe a amortizar.

Es por esto que, el formato de las solicitudes para dichos trámites viene acompañado por un apartado en el cual, en caso de existir deuda por saldar, se requiere que se lleve adelante la liquidación que corresponda.

Como respuesta a la solicitud, la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo se comunicará con el solicitante para informarle de la liquidación de la cantidad adeudada que procede reintegrar. De este modo, dicha administración le hará llegar la correspondiente nota de pago, en la cual se indicará la entidad de crédito y el plazo para llevar adelante la totalidad del pago.

Para poder vender una vivienda de este tipo, es necesario cumplir con una serie de requisitos estipulados en cada Plan Estatal. En otras palabras, la vivienda para ser arrendada o vendida debe estar liberada.

Si te interesa conocer paso a paso cómo llevar adelante la descalificación de una vivienda VPO, te recomendamos leer la siguiente nota.

¿Cuáles son las normativas que regulan este tipo de solicitudes?

Dentro de la legislación que se encarga de regular este tipo de trámites podemos mencionar a:

Ley de Viviendas Protegidas, de 19 de abril de 1939.

Ley de Viviendas de Renta Limitada, de 15 de julio de 1954.

Viviendas sociales. Apoyos financieros (RDL 12/76 y RD 2043/77).

VPO. RDL 31/78 y RD 3148/78.

Se trata de legislaciones presentadas en la página oficial del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.

Ahora bien, imagina que has accedido a una vivienda VPO y has adquirido un préstamo hipotecario para poder pagarlo. Algunos años más tarde, recibes una determinada cantidad de dinero y te interesa destinarla a pagar una parcialidad o la totalidad de la hipoteca que solicitaste.

Ante esta situación, como estamos hablando de una vivienda de protección oficial, aparecen algunas dudas a la hora de llevar adelante el proceso. Una de ellas es si la administración pública que regula el programa permite el pago adelantado de los créditos sin que afecten o se pierdan las ayudas o beneficios que has recibido al acceder a la VPO.

Aquí te brindamos toda la información sobre las amortizaciones de hipotecas de este tipo de inmuebles.

La normativa de las amortizaciones de hipotecas VPO

La legislación que regula todo lo vinculado a las viviendas de protección oficial resulta un poco compleja. En otras palabras, no se trata de una sola norma. Por ende, es probable que no siempre se cuente con la precisión exacta para conocer los supuestos para la amortización adelantada de una hipoteca. Además de encontrarse regulada por la norma estatal general, intervienen las normativas propias de cada CCAA. Por lo tanto, es muy probable que ante esta situación puedan surgir varias dudas.

Amortización anticipada o total de un crédito hipotecario para viviendas VPO

Este tipo de situaciones es una de las que más confusión despierta entre los propietarios titulares de viviendas públicas de protección oficial. Incluso, se han registrado distintos tipos de conflictos o inconvenientes entre el solicitante de la amortización y la entidad financiera que ha concedido el crédito hipotecario.

Por lo tanto, es muy importante que puedas conocer con exactitud el tipo de Plan Estatal de Vivienda que le otorga la categoría de protegida a tu vivienda.

El siguiente paso será tener presente que para este tipo de propiedades la amortización de modo parcial o total de la misma dependerá del tipo de convenio que se haya acordado con el banco.

Si los beneficios obtenidos fueron de la Ayuda Estatal Directa a la Entrada, no tendrás derecho a la amortización de hipoteca mayor al 40% dentro de los primeros cinco años de realizado el convenio crediticio.

Entonces, en caso de querer amortizar por adelantado más del 40% o el total de la hipoteca antes de los cinco años de realizado el convenio te corresponderá devolver las ayudas que has obtenido por parte del estado. También, deberás reintegrar los beneficios estatales recibidos más la suma total de sus correspondientes intereses por demora.

Lo anteriormente mencionado se trata de imposiciones provenientes de la ley estatal. No obstante, como ya hemos mencionado, es necesario que tengas en cuenta que tipo de plan se adecua la protección de tu vivienda. La normativa puede cambiar dependiendo de la comunidad.

Ante cualquier duda te recomendamos que revises el tipo de convenio que acordaste al adquirir la hipoteca. Se trata de consultar al contrato que has firmado y a la escritura de la hipoteca. A su vez, deberás acudir a la Consejería de Vivienda del lugar donde resides o donde se asienta la vivienda VPO.

Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario. Además, puedes dejarnos tu opinión al respecto. Desde Oi Real Estate te leeremos y responderemos a la brevedad.

Si estas pensando en comprar o vender una vivienda disponemos de los mejores profesionales. Nuestros años de experiencia te asegurarán un asesoramiento completo, seguro y 100% confiable. Solo debes ponerte en contacto y plantearnos tu situación. Nosotros nos ocupamos del resto.

Te recomendamos leer la siguiente nota para seguir entendiendo todo o relacionado a las Viviendas VPO:

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