Desahucios y las suspensiones en la compraventa de viviendas

Las nuevas disposiciones sobre vivienda aprobadas en octubre de 2026 incorporan cambios en los procedimientos de desahucio y en la protección de las personas que atraviesan situaciones de vulnerabilidad económica y no disponen de una alternativa habitacional.

Estas medidas también tienen consecuencias para el mercado inmobiliario, especialmente en las operaciones de compraventa de viviendas ocupadas o que se encuentran involucradas en procedimientos judiciales.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre y vigente desde el día siguiente, establece un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030. Su aplicación depende de las características del propietario, la situación del inquilino y las condiciones previstas en la normativa.

A continuación, repasamos los principales puntos y su relación con las operaciones inmobiliarias.

¿Qué establece el decreto sobre la suspensión de desahucios?

El Real Decreto-ley 29/2026 contempla mecanismos de protección para las personas arrendatarias que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y no cuentan con una alternativa habitacional.

La norma distingue diferentes situaciones según quién inicia el procedimiento judicial.

En determinados procesos en los que la parte demandante es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados bajo las condiciones específicas descritas en la ley, el tribunal deberá suspender el procedimiento cuando la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.

Esta disposición se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030. También puede alcanzar procedimientos en los que ya exista una resolución judicial, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.

Para los restantes propietarios, la normativa establece otro mecanismo de suspensión, sujeto a la intervención de la Administración y a la comprobación de las circunstancias particulares del caso.

¿Cuándo puede suspenderse un procedimiento de desahucio?

La suspensión no se aplica automáticamente a todos los procedimientos ni a cualquier persona que tenga dificultades para pagar el alquiler.

En los supuestos contemplados por el decreto, deben acreditarse dos circunstancias principales:

• Que la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
• Que no disponga de una alternativa habitacional adecuada.

Cuando el demandante no pertenece al grupo de entidades contemplado en el primer apartado de la norma, el tribunal debe solicitar información a la Administración competente sobre los recursos disponibles para ofrecer una solución habitacional.

Si la Administración no responde o comunica que no dispone de una alternativa adecuada, el tribunal podrá acordar la suspensión en los términos previstos legalmente.

La resolución debe revisarse cada doce meses para comprobar si continúan las circunstancias que justificaron la medida. La suspensión puede levantarse si desaparece la situación de vulnerabilidad, se ofrece una alternativa habitacional adecuada o se cumplen las demás condiciones previstas en la normativa. En este régimen, el plazo máximo es de tres años desde que se acuerda la suspensión.

La intervención de la Administración y las compensaciones al propietario

Uno de los aspectos contemplados en el decreto es la responsabilidad de las administraciones públicas cuando se produce una suspensión en los supuestos correspondientes.

En determinadas situaciones, la norma prevé compensaciones para los propietarios que se ven afectados por la imposibilidad de recuperar temporalmente el inmueble.

Estas compensaciones pueden corresponder a personas físicas o a personas jurídicas que desarrollen actividades de alquiler habitual asequible o social, siempre que cumplan los requisitos establecidos.

El importe puede incluir, dentro de los límites legales, las rentas contractuales que se hayan dejado de percibir, los suministros impagados y las costas procesales. La norma excluye conceptos como el lucro cesante hipotético y los daños morales.

Además, el decreto incorpora un mecanismo de enervación extraordinaria en determinados procedimientos de desahucio por impago.

Cuando la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar las cantidades reclamadas y las que se hayan devengado hasta ese momento, junto con las costas procesales.

Si se realiza el pago íntegro o la consignación dentro del plazo, el procedimiento puede finalizar y el contrato continúa vigente. Si no se ofrece una alternativa ni se efectúa el pago en las condiciones establecidas, la Administración queda subrogada en la posición deudora y no procede el lanzamiento mientras se mantengan los requisitos legales.

¿Cómo afectan los desahucios y las suspensiones en la compraventa de viviendas?

La regulación de los desahucios también es un elemento que debe considerarse al comprar una vivienda ocupada o que tiene un procedimiento judicial en curso.

Cuando una propiedad se encuentra alquilada y existe un conflicto entre el propietario y el inquilino, la situación judicial puede condicionar los plazos para disponer del inmueble.

Si el procedimiento queda suspendido por aplicación de la normativa, el comprador no necesariamente podrá acceder a la posesión de la vivienda en el momento de formalizar la operación.

Por eso, antes de adquirir una propiedad con ocupantes, es importante conocer:

• Si existe un contrato de alquiler vigente.
• Si se inició un procedimiento judicial de desahucio.
• En qué etapa se encuentra el expediente.
• Si existe una resolución de suspensión.
• Si se ha acreditado una situación de vulnerabilidad.
• Si hay una alternativa habitacional disponible.
• Qué obligaciones y derechos corresponden al propietario actual y cuáles podrían trasladarse al comprador.

La existencia de un procedimiento judicial no impide por sí misma todas las operaciones de compraventa, pero sí puede modificar sus condiciones y los plazos de disponibilidad del inmueble.

¿Qué deben considerar los inversores inmobiliarios?

Las viviendas ocupadas o sujetas a procedimientos judiciales requieren un análisis específico antes de realizar una inversión.

El precio de adquisición no es el único elemento que debe tenerse en cuenta. También es necesario estudiar la situación contractual, la documentación judicial y las posibilidades reales de disponer del inmueble.

En este contexto, los cambios introducidos por el Real Decreto-ley 29/2026 incorporan nuevas condiciones para determinados procedimientos de desahucio y establecen plazos de protección que pueden alcanzar hasta finales de 2030.

Para quienes buscan invertir en propiedades, revisar estos aspectos antes de presentar una oferta permite conocer las obligaciones que podrían surgir después de la compra y evitar que la operación se base únicamente en el valor de mercado o en el descuento ofrecido.

La situación normativa de las suspensiones en 2026

Es importante distinguir entre las disposiciones que se encuentran vigentes y aquellas que todavía dependen de su entrada en vigor o de su convalidación parlamentaria.

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026 y recoge el régimen de suspensión de desahucios y los mecanismos de protección descritos. A fecha de publicación de esta nota, está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.

Por tanto, la continuidad de estas medidas depende del trámite parlamentario correspondiente. También es necesario analizar cada procedimiento de acuerdo con sus circunstancias y con las disposiciones transitorias aplicables.

Oi Real Estate: acompañamiento en operaciones inmobiliarias

Comprar, vender o invertir en una vivienda requiere conocer tanto sus características comerciales como su situación contractual y jurídica. Cuando existen inquilinos, procedimientos judiciales o condiciones especiales de ocupación, resulta especialmente importante revisar la documentación antes de avanzar.

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