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Invertir 8 julio, 2023

Panorama del inmobiliario

El panorama inmobiliario actual muestra una caída cercana al 50% respecto de 2022. Los 4.500 millones de euros de inversión directa tuvieron como principal destino el living y la hotelería. En tanto que 56% de las divisan vinieron del extranjero y el resto, de inversores nacionales.

Pasada la primera mitad de 2023, el panorama inmobiliario muestra una retracción interanual. Si bien el 2022 fue un excelente año para el mercado, en comparación, durante los primeros seis meses la caída fue cercana al 50%. El retiro de los grandes inversores y la tensión de precios provocaron un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sobre todo, en el residencial y en las inversiones alternativas. En ese sentido, el hotelero se vio favorecido y logró mantener el ritmo iniciado en la pospandemia, aprovechando el subidón del turismo nacional y extranjero. En su mayoría, los más de 4.500 millones de euros de inversión directa fueron acaparados por el sector Living, que sumó unos 1.600 millones de euros. El otro protagonista fue el Hotelero, con 1.300 millones de euros. Ambos se llevaron el 64% del total. En lo que respecta al origen de las inversiones, entre inversores, sociedades y fondos extranjeros aportaron el 56% del total, mientras que el restante 44% de la inversión estuvo a cargo de capitales nacionales.

El panorama inmobiliario actual

Durante la primera mitad de año, la inversión inmobiliaria estuvo prácticamente un 50% por debajo del 2022. Si bien es necesario aclarar que durante el año pasado el mercado tuvo un desempeño excelente, el volumen de inversiones entre enero y junio arrojó un monto que apenas superó los 4.500 millones de euros.

Esta actualidad del panorama inmobiliario es consecuencia, entre varios factores, de la inflación y la tensión de los precios. Pero también al retiro de los grandes inversores privados y gran parte de la demanda por la subida de tipos. Aun así, hay sectores que tuvieron un desempeño destacable, como el hotelero y el residencial. El primero acaparó casi 1.300 millones de euros de inversión directa, mientras que el living comandó las operaciones, con más de 1.600 millones de euros. Uno y otro sumaron el 64% del total de la inversión.

Le siguieron las operaciones relacionadas con oficinas, que sumaron unos 720 millones de euros. Mientras que los locales comerciales también aportaron lo suyo. De modo que, todo el segmento retail (principalmente locales medianos) alcanzó los 345 millones de euros. En cuanto a la logística, que tuvo las naves como protagonistas, durante los primeros seis meses de 2023 sostuvieron una inversión cercana a los 400 millones de euros.

En resumen, la vivienda y hoteles lograron mantener una parte importante del volumen de inversiones que se habían realizado durante el 2022. Y se mantienen por encima de la media de los últimos cinco años. Por un lado, esto se explica por la necesidad estructural de vivienda que tienen las grandes ciudades, mientras que el hotelero se monta sobre el crecimiento del sector turístico español, uno de los de mayor crecimiento mundial desde la pospandemia.

Quiénes invierten en inmobiliario

La subida de tipos dictaminada por el Banco Central Europeo, la FED en los EEUU y varias entidades monetarias a nivel mundial, dispararon las tasas de interés a niveles históricos. En España, el hipotecario se ubica en torno al 4%. Como se dijo, esto retiró del mercado, al menos por el momento, a muchos inversores que dependían de un préstamo. Pero también los grandes jugadores se quedaron al margen, esperando el reacomodo de precios y tasas.

Mientras que los gobiernos han intentado sostener la actividad, los privados fueron reapareciendo en escena, aunque todavía de manera lenta. Actualmente, el panorama inmobiliario muestra que la inversión se ha centrado en capitales extranjeros, que aportaron el 56% de los euros, mientras que el 44% restante ha sido de capitales nacionales.

Más puntualmente, los europeos y norteamericanos lideraron la inversión extranjera en vivienda. Mientras que los inversores de Oriente Medio y franceses lo hicieron en el hotelero. El aporte nacional se destaca en oficinas y retail, donde la participación superó el 70% de los 345 millones de euros mencionados anteriormente.

Los fondos de inversión también bajaron su incidencia respecto del mismo periodo del año pasado. Del 65% que representó su aporte durante 2022, en los primeros seis meses de este año bajó al 57%. Sus principales objetivos han sido vivienda y hotelería, donde sostuvieron el 62% y el 64% respectivamente.

Por el lado de los inversores privados, fueron sumando su incidencia en varios sectores, elevando su participación del 5,5% al 20% respecto del mismo periodo del año anterior. En oficinas alcanzó el 53% de las inversiones, mientras que en retail, como se ha dicho, lideró las operaciones con el 70%. Aquí, lo que ha prevalecido es el modelo de negocio basado en las propiedades prime y con alquileres a largo plazo.

Lo que se puede esperar

Hasta aquí, los números han mostrado un panorama inmobiliario actual, con una marcada tensión en los precios, causada por el desequilibrio entre oferta y demanda. De este modo, el sector hotelero mostró mejores desempeños que el resto, aunque siempre por debajo de los niveles de la primera mitad de 2022.

Lo que se puede esperar en la segunda mitad de 2023, está relacionada a la estabilización de los tipos de interés y la vuelta de los grandes inversores a los mercados. Las estimaciones para lo que viene, dan cuenta de un desempeño que se puede cifrar en el promedio de los cinco años previos.

El sector living -en sus diferentes modalidades- y el hotelero continuarán su ascenso. En realidad, es un fenómeno que ocurre en todo el Sur de Europa, principalmente en España, pero también en Italia y Portugal. Ya no sería el volumen record de 17.000 millones de euros registrados en 2022. Pero las cifras podrían llegar a unos nada desestimables 12.000 millones de euros de inversión.

Cuando los costes de construcción y la financiación encuentren su punto de equilibrio, la inversión tendrá un panorama más claro y, a partir de allí, los grandes inversores dejarían su posición marginal y aparecerán en escena nuevamente. Aunque, tal vez, esto recién ocurrirá en el periodo que va de éste segundo semestre y mediados de 2024.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del panorama inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las ventajas de comprar para alquilar

Comprar 7 julio, 2023

Ventajas de comprar una vivienda a nombre de una Sociedad

En España, es común que, siendo parte de una Sociedad, se busque compra un inmueble a nombre de ellas y no como persona física. Diversos pueden ser los motivos, pero el principal está vinculado a la cantidad de Impuestos que son reducibles. En el proceso intervienen diversos factores, así como también aquellas ventajas y desventajas de comprar una vivienda como una sociedad.

De esta manera, si estás pensando en comprar un inmueble y tienes una Sociedad Limitada o Patrimonial, se deben tomar en cuenta varios factores para decidir si conviene comprarla al nombre de la misma o como persona autónoma. En este artículo, todos los detalles.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda como sociedad

Llevar adelante la compra de una vivienda a través de una sociedad es completamente legal en España. Como todo en el sector inmobiliario, tiene sus pro y sus contras según el caso y la particularidad de cada operación.

En este sentido, en el país las transferencias de propiedades de esta índole suponen alrededor del 10 al 15%. Es decir, en el 85% que resta el sujeto comprador es una persona física. Por lo tanto, la parte impositiva a tributar gravará a través del IRPF. Según el ingreso de cada comprador, en la declaración mensual de la renta se le aplicará un valor determinado. Esto se debe a que para Hacienda solo se debe declarar en función del IRPF cuando se obtiene una ganancia patrimonial en una persona cualquiera.

Es aquí el principal motivo por el cual muchas veces se encuentran ventajas de comprar una vivienda como sociedad. Hablamos de un ahorro en términos fiscales. No obstante, es de gran importancia considerar que este tipo de operaciones favorecen a grandes capitales y a las viviendas que son gestionadas mediante sociedades patrimoniales.

¿Qué es una Sociedad Patrimonial?

Una Sociedad Patrimonial se crea con el fin de limitarse a gestionar un patrimonio, por lo tanto está definida por la composición de su Activo. La mayoría de dicho Activo tendrá que estar desafectado de cualquier actividad económica o estar constituido por valores, que no podrán ser dinero o derechos de crédito.

Las dos Sociedades Patrimoniales más frecuentes son:

Tenencia de inmuebles: Posee una bolsa inmobiliaria no destinada a actividades de explotación. Sus administradores podrán arrendar sus inmuebles siempre que no empleen trabajadores por cuenta ajeno para ello.

Tenencia de valores: Posee una cartera de valores que serán para invertir. Dejará de tener esta consideración si emplea tal capital para gestionar las sociedades donde tiene participaciones. Especialmente en caso de emplear trabajadores o disponer de una estructura empresarial.

Ventajas de comprar una vivienda como una sociedad o como física

En primer lugar, adquirir una vivienda implica el pago de una serie de impuestos tanto para personas físicas para las sociedades. Hablamos del IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, cuando una persona física compra una propiedad para el uso individual no está generando ningún tipo de renta a efectos del IRPF. Por el contrario, hacerlo a través de una sociedad conlleva la facturación de un alquiler de mercado al socio. Este tipo de ingresos son gravados al 25%.

Comprar una vivienda con destino de alquiler

Si la intención de comprar una vivienda es ponerla en alquiler en el futuro, la deducción de gastos será posible una vez que se logre alquilarla a otra persona.

En este sentido, desde el punto de vista tributario, no suele resultar con muchas ventajas comprar una vivienda como sociedad patrimonial. Salvo que los responsables de dichas sociedades sean propietarios de grandes patrimonios inmobiliarios. En estos casos, el beneficio fiscal es por la bonificación en la gestión de dichos inmuebles.

En España, para que sea posible acceder a las bonificaciones será necesario disponer de al menos ocho viviendas arrendadas con una durabilidad del alquiler de tres años.

Por lo tanto, el tipo impositivo y la deducción fiscal variará según quién compre la propiedad:

Sociedad: Si se incluye el inmueble en el patrimonio de sociedad se podrán desgravar todos los gastos correlacionados con la actividad realizada y necesarios para la obtención de beneficios.
Particular: Si se trata de un autónomo que incluyó este bien en su propio patrimonio, se podrá reducir el rendimiento neto en un 60%, deducir los intereses pagados para la adquisición. Por otro lado, se podrán reducir los gastos de reparación (esto no incluye las mejoras de la propiedad), siempre y cuando que este alquiler no sea vacacional. Además, se podrá aminorar la amortización mínima (3% del mayor valor de adquisición o Catastral excluido del suelo), el IBI, gastos comunitarios, etc.
Reformas:
- Particulares: el IVA de las reformas se paga al 100%
- Empresas: se puede desgravar

Ventajas de comprar el primer inmueble como persona física y no como sociedad

Cuando se trate de a comprar de una primera propiedad la recomendación es que se la titule a nombre de una persona física y no de la sociedad. Esto se debe a que los gastos sociales son mensuales y a la larga no será beneficioso.

En cambio, si se compra y vende como actividad para hacer negocios e inversiones, será conveniente pasarlo a la empresa. Las inversiones nunca se deben hacer en el patrimonio autónomo, ya que si van mal pueden complicar al individuo. Tampoco se debe adquirir un inmueble con la idea de mantenerlo para uso propio a nombre de sociedad, porque el traspaso demandará de muchos impuestos que serán elevados.

Si estamos hablando de una Sociedad hay que considerar los gastos de gestor y de administrador de sociedad. Asimismo, se debe aclarar que como los particulares pagan el IRPF, las sociedades pagan el impuesto de sociedad que es, en un principio, del 15% y luego aumenta en un 25%.

Por otro lado, si el inmueble es nuevo, el IVA se puede deducir en una SL, mientras que, si lo compra una persona en particular o si la vivienda es de segunda mano, no se podrá hacer reducción de ninguna manera.

Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales

El ITP y Actos Jurídicos Documentados están establecidos en España desde 1993 y se ocupan de gravar la compraventa de viviendas, automóviles o ampliaciones de capital. Son cifras que el comprador debe pagar a Hacienda en el momento en el cual se hace la compra (hay un plazo de treinta días) si el inmueble es de segunda mano.

Estos tributos se pagarán en la delegación de Hacienda de la comunidad en la que se sitúa el bien en cuestión, acompañado de la copia auténtica y simple de la escritura, DNI o NIE del comprador y los siguientes documentos de modalidades de pago:

Modelo 600: es de carácter general.
Modelo 630: se utiliza cuando los pagos se realizan en modo metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192 323, 87 euros.

¿Cómo se calcula el tributo?

Los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales serán proporcionales al tipo de vivienda que uno adquirirá. El mínimo establecido es de un 6% del valor Real del inmueble, que puede ser establecido por Hacienda.

Puede darse que el valor de Hacienda sea mayor al que tú has establecido, pero conviene siempre tasarlo en el número oficial. Si hay una gran diferencia entre el tuyo y el de Hacienda, el Ministerio podrá hacer una comprobación y deberás justificarla. Podría ser, por ejemplo, el deterioro por el paso de los años.

Según el la persona que compre o adquiera la vivienda se fijará el tipo impositivo a aplicar:

Particulares: corresponde que se pague entre el 8% y 10% dependiendo de la región que se encuentre el inmueble.

Empresas: este sería el valor más importante, ya que si se trata de una Sociedad Patrimonial los impuestos serán solo del 2%, normalmente porque son de inmobiliarias que se dedican a esto.

En conclusión, si la idea es adquirir una vivienda para vivir, con fin de usar para ti mismo, tener como segunda vivienda vacacional o de ocio, convendrá siempre hacer la compra como un particular. Si la idea es empezar a invertir en bienes raíces y generar ganancias, convendrá hacer las inversiones a nombre de sociedad.

ITP por Comunidad Autónoma: ¿Cómo se calcula?

Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a las ventajas de comprar una vivienda como propiedad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.

Invertir 7 julio, 2023

Las ventajas de comprar para alquilar

Comprar para alquilar es una de las mejores opciones de inversión. Las ventajas que brinda este modelo de negocios son diversas, desde contar con ingresos de manera regular, buenos márgenes de rentabilidad y hasta la posibilidad de apalancar. Aunque hay algunas cuestiones que se deben tener en cuenta.

Las ventajas de comprar para alquilar una propiedad siempre han estado por encima de los perjuicios. Históricamente, en España es una de las opciones de inversión más habituales. Se pueden obtener buenos márgenes de rentabilidad y de manera periódica. Además, el ladrillo es un bien que no suele bajar de precio, más bien se revaloriza con el tiempo. Y no solo las viviendas, pisos o locales, sino que la diversificación del mercado inmobiliario permite inversiones en habitaciones, tiempos compartidos, garajes, trasteros y un muchas otras alternativas.

De acuerdo a datos brindados por el Banco de España, la rentabilidad bruta media del inmobiliario durante el 2022 se ubicó entre el 6,5% y el 7,7%. A partir de allí, existen vehículos que brindaron ganancias muy por encima de esos porcentajes. Aunque comprar una propiedad para poner en alquiler también tiene sus desventajas, como la necesidad de contar con un elevado capital inicial, que se debe esperar un tiempo prolongado para que lleguen las retribuciones y una serie de gastos fijos a los que se debe hacer frente. En este breve informe se encuentran los aspectos principales.

Ventajas de comprar para alquilar

Como se sabe, en España existe una larga tradición de inversiones en inmobiliario. El ladrillo ha servido habitualmente como fuente de ingresos, ya sea por arrendamiento como por operaciones de compraventa. Y en los tiempos de incertidumbre, ha servido de refugio donde proteger el ahorro de personas y familias.

Las ventajas de comprar para alquilar son varias, aunque cada decisión de invertir en inmobiliario tiene fines particulares, y están relacionadas con lo que cada inversor espera o necesita. De acuerdo a los informes del Banco de España, durante el 2022 a rentabilidad bruta del inmobiliario se sitúo entre el 6,5% y el 7,7%. Según el Instituto Nacional de Estadística, la inflación anual cerró en el 5,7%. Esto es de manera general, pues hay inversiones que tuvieron mejores desempeños y rentabilidades que la media, mientras que en otros casos la subida de los costes también ha sido mayor que el promedio.

Durante el 2023, el mercado inmobiliario experimentó inconvenientes, una falta de oferta y el retiro de gran parte de la demanda. Y es que los precios y rentabilidades se están acomodando al nuevo escenario de tipos de interés en torno al 4%. Pero no por eso ha dejado de ser uno de los modelos de inversión más sólidos de la actualidad. Las ventajas de comprar para alquilar siguen siendo mayores que los detrimentos. Y lo que se espera de aquí en más, es un nuevo crecimiento, a partir de los desarrollos en marcha y la esperada estabilidad económica para el resto del año y el 2024.

Aspectos positivos de comprar para alquilar

Las ventajas de comprar para alquilar una vivienda o piso son muchas. Principalmente, poder contar con ingresos de manera regular, más allá de las contingencias que puedan surgir. De hecho adquirir una vivienda o piso para poner en alquiler es una inversión que se encuentra entre las primeras opciones.

El atractivo se encuentra en los márgenes de rentabilidad, que durante el año pasado estuvo entre 0,8% y 2% por encima de la inflación. Eso sin contar el desempeño de negocios como el glamping, que otorgaron rentabilidades más superiores aun. Los ingresos medios de un alquiler fueron de 670 euros por mes, unos 8.000 euros al año. Estos valores representan la media, pues si la propiedad se encuentra en una gran ciudad o en zonas vacacionales, los ingresos aumentan en gran medida.

Además, las propiedades como viviendas y pisos no suelen bajar de precio. Lo habitual es que con el transcurso de los años, el valor del ladrillo aumente. Por tradición de inversiones y por la importancia que tienen en la sociedad española, los bienes inmuebles tienden a aumentar su valor con los años. La revalorización es una de los aspectos principales a la hora de decidir la inversión.

El desarrollo del mercado inmobiliario es tal, que se puede encontrar una gran variedad de opciones de inversión. Ya no solo se trata de los alquileres tradicionales, como pisos, viviendas, locales comerciales, oficinas y naves logísticas. Hay toda una serie de posibilidades que se fueron gestando por tendencia y por las nuevas necesidades de la vida actual. Por ejemplo el coworking, para el trabajo, el coliving para las residencias temporales, y el glamping, para el descanso.

Y estas son solo algunas de las opciones de inversión en inmobiliario, que se realizan a partir de comprar para luego poner en alquiler. Como en todo negocio, hay riesgos, aunque algunos de ellos se pueden prever y evitar.

Aspectos negativos: conocer para evitarlos

Si bien las ventajas de comprar para alquilar son muchas, hay aspectos que pueden afectar el negocio. Desde una mala elección de la zona hasta calcular de manera errónea los gastos. Y siempre está el riesgo de impagos. Tener en cuenta estos puntos ayuda a resolverlos de antemano, o bajar su incidencia en la obtención de rentabilidad.

En cuanto a las desventajas, es que se necesita de un capital inicial elevado. Al contrario de otras inversiones (como las acciones), para comprar una vivienda o piso es necesaria una gran suma. El precio medio de una vivienda en España se encuentra por encima de los1.250 euros el metro cuadrado, y el de un piso está cercano a los 1.800 euros el metro cuadrado.

A esto se deben agregar una serie de gastos, que si no se tienen en cuenta se puede caer en un grave error. Los gastos de notaría, los impuestos y de registro pueden alcanzar (dependiendo de la CCAA) hasta un 10% del valor de la propiedad. Incluso una vez puesta en alquiler, el inmueble tiene impuestos y cargas fiscales, que varían de acuerdo a cada Comunidad y Ayuntamiento.

Como se ha visto, las ventajas de comprar para alquilar un inmueble son muchas. En comparación con los inconvenientes, sigue siendo de las mejores opciones de inversión. Ya que cada uno de los aspectos negativos tiene una solución, incluso para el impago existen seguros que se activan en tales situaciones. Una vez que se cuenta con los euros, es cuestión de encontrar el inmueble y seguir las recomendaciones adecuadas. Para todos los pasos, siempre hay profesionales que pueden ayudar a hacer mejor las cosas.

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La ventaja de contar con Ingresos pasivos

Alquilar 7 julio, 2023

Cambios que introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La nueva ley de vivienda ha provocado grandes transformaciones en el mundo inmobiliario y uno de los más notorios ha sido, con respecto a los alquileres. En el siguiente post, conocerás cuales son los cambios que introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos y cómo impacta en el mundo del alquiler, te invitamos a leerlo.

El pasado 26 de mayo, la nueva ley de vivienda entró en vigor y modificó drásticamente el mundo del alquiler. Entre las principales transformaciones se encuentran nuevas prórrogas obligatorias, cambios para los propietarios e inquilinos, plazos más extensos para evitar desahucios, complicaciones para quienes cuenten con casas desocupadas y modificaciones en los beneficios fiscales.

Sin embargo, los principales cambios se dieron en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el documento más importante para el mundo inmobiliario y al que prestan vital atención, los arrendadores y arrendatarios. La última actualización se había realizado en el año 2019, pero el surgimiento de la nueva ley de vivienda hizo necesario una reactualización para este 2023.

Como mencionamos en otros artículos, existen varios tipos de alquileres: los de vivienda y los de uso distinto de ella. En este caso particular, la nueva ley afecta a los alquileres de vivienda. Si quieres conocer qué cambios introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¡Sigue leyendo!

Cambios que introdujo la ley de vivienda

Uno de los principales cambios que introdujo la ley de vivienda es, respecto a la oferta de los pisos que se encuentran en alquiler. España tiene una demanda de pisos muy elevada y una oferta insuficiente, lo que hace que miles de posibles inquilinos se enfrenten ante muchos desafíos para conseguir vivienda.

Es por este motivo que la nueva ley realiza una apuesta, para terminar con este inconveniente. Entre sus planteamientos se encuentran, conseguir una oferta adecuada y con costes de renta que sean accesibles para los inquilinos, el énfasis es en los más jóvenes y en los sectores más vulnerables.

Lectura recomendada: Efectos de la ley de vivienda

¿Cuál es el límite que se exige para la actualización de renta?

Uno de los cambios que introdujo la ley de vivienda es respecto al límite con las actualizaciones de renta. El año pasado se había propuesto una medida para frenar las actualizaciones y no aumentar más del 2%, acuerdo que concluiría en 2024 a través del Real Decreto-ley 11/2022.

No obstante, con la nueva ley de vivienda el límite de actualización de renta será del 3% y no se corresponderá con el IPC. Si bien no es una modificación muy notoria, algunos arrendadores sufrirán mucho más esta cuestión, por la obligación de pagar ciertos costes que obedecen a la inflación.

Se deberán establecer zonas de mercado residencial tensionado

Entre los cambios que introdujo la ley de vivienda, hay uno que se resalta y que reviste mucha importancia. Las comunidades autónomas deberán informar sobre el establecimiento de zonas de mercado residencial tensionado, con el objetivo de esclarecer cuáles son los sitios que cuentan con poca oferta para los posibles inquilinos.

¿Cómo se identifican las zonas de mercado residencial tensionado?

España vive un desequilibrio muy notorio entre la oferta y demanda de pisos en alquiler, lo que hace que haya miles de interesados en adquirir un piso y muy pocas opciones disponibles para cumplir con ese deseo. Por eso, para identificar zonas de mercado residencial tensionado se deben tener en cuenta algunos puntos:

Aumento constante y acumulado de la renta de alquiler, en los últimos cinco años por encima de los dos puntos de inflación.

Costes de alquileres, gastos y suministros o hipotecas que superen más del 35% de los ingresos medios.

¿Qué cambios introdujo la ley de vivienda en la LAU?

En el año 2019, antes que se desatara la situación a nivel mundial que modificó la vida de las personas, como lo fue la pandemia, se había realizado la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, la nueva ley de vivienda cambió radicalmente el mundo inmobiliario, lo que provocó que la LAU fuera modificada.

Lo primero que hay que destacar es que, los cambios solo afectarán a aquellos contratos que hayan sido firmados luego del 26 de mayo. Fecha en la que entró en vigencia la nueva ley de vivienda y entre las principales modificaciones, se encuentran las prórrogas de vivienda en alquiler.

Actualmente, los contratos habilitan a que un inquilino pueda poseer un piso por el término de 5 años. Terminando ese período, el propietario era el que establecía si daba por finalizado el contrato o si se extendía por el término extraordinario de 3 años más, pero ese poder de decisión que recaía en el arrendador ya no lo es tal, porque se han dictaminado nuevas prórrogas para el arrendatario.

¿Cuáles son las nuevas opciones de prórroga que tiene el arrendatario?

Con la nueva ley de vivienda surge una posibilidad única para los inquilinos, la de extender su estadía en un piso de alquiler. Ahora, quienes hayan cumplido su contrato de 5 años, solicitado una prórroga tácita de tres años más y si desean seguir alquilando ese piso, podrán hacerlo solicitando prórrogas en plazos anuales.

No obstante, para lograr esta posibilidad se deberá pertenecer a una zona de mercado residencial tensionado. En este caso, el propietario se encuentra obligado a aceptar dicha prórroga, el único impedimento para que esto suceda es que se haya establecido previamente las condiciones para la negativa.

Aquellos propietarios que se caractericen como grandes contenedores, deberán aprobar la prórroga de un inquilino que así lo quiera, luego de los 5 años del contrato establecido. Para que esto se cumpla sin inconvenientes, el arrendatario deberá demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y social.

Modificaciones del IRPF

La nueva ley de vivienda también ha cambiado las compensaciones para los arrendadores, porque desde el año 2024 se aplicarán modificaciones en el IRPF. Hasta la fecha, los propietarios obtenían una compensación del 60%, pero esta situación se transforma radicalmente, hasta el punto que la bonificación solo será del 50%.

Sin embargo, existen algunas excepciones a tener en cuenta y estas compensaciones pueden aumentar en distintos niveles:

Se realizarán compensaciones del 90% en el IRPF, cuando en una vivienda de zona de mercado residencial tensionado, se haya bajado más del 5% la renta de un determinado inquilino. Se producirán compensaciones del 70%, si existieran muchos arrendatarios en una misma vivienda y del 60% en el caso de que se hubiera rehabilitado la vivienda.

Viviendas vacías: los propietarios afrontarán recargos en el IBI

Como mencionamos a lo largo del artículo, la demanda de viviendas en alquiler sobrepasa a la oferta y es por ello que, poseer viviendas vacías genera un desequilibrio inmobiliario. Para evitar estos inconvenientes, la nueva ley de vivienda impulsa un recargo del 50% del IBI.

Este recargo es para los arrendadores que cuenten con más de tres inmuebles en alquiler y no hayan alquilado por el término de 2 años. Pero esto puede complicarse aún más, si la vivienda permanece sin inquilinos por más de 3 años, aquí el recargo puede alcanzar hasta el 100%.

Lectura recomendada: Aumenta la cantidad de viviendas vacías

Cambios que introdujo la ley de vivienda para los desahucios

Otro de los cambios que introdujo la ley es, respecto a los desahucios y la recuperación de la vivienda por impago de la renta de alquiler. Hasta diciembre del presente año, este tipo de procedimientos se encuentra suspendido, pero esta postura se prorrogará en 2024 si el arrendador es un gran tenedor de vivienda y el inquilino se considera vulnerable.

Por lo tanto, para que un inquilino permanezca en una vivienda deberá demostrar que es económicamente vulnerable. El caso contrario es el de un arrendador que desea recuperar la vivienda por impago de renta de su arrendatario, podrá reclamar la recuperación de su piso, si demuestra que solo cuenta con esa vivienda y no es dueño de otras propiedades.

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Formación Inmobiliaria 6 julio, 2023

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

¿Has recibido alguna vez un newsletter con faltas ortográficas? ¿Te has topado con banners o mensajes confusos que (a pesar de ser enroscados o pretenciosos) pretenden vender un servicio inmobiliario? Apostamos que sí. El marketing mundial ha descubierto (o mejor dicho, redescubierto) al copywriting como una herramienta de suma utilidad y capaz de vender más. ¿Lo implementas en tu agencia? En este artículo de Oi Real Estate, veremos técnicas y estrategias de copywriting como método de tracción inmobiliaria, de cara al inicio de una nueva temporada comercial 2023. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre un tópico de significativa relevancia en el universo del marketing del real estate.

¿De qué hablamos si hablamos de “copywriting”?

El idioma del marketing es vasto y sofisticado. Ha definido a pura constancia definir estrategias y mecanismos de ventas a su manera y a lo largo del tiempo. Con el paso de los años, ciertas palabras pasan a tener sentido propio. Eso pasa con la definición de copywriting, a la que podríamos darle varios significados si la tradujéramos al español. Acaso la más cercana de todas esas denominaciones sea la de “escribir para incitar (a comprar)” o “escribir para convertir”.

Se trata de lograr una forma de redacción comercial con el objetivo de instar al eventual o potencial cliente a utilizar un servicio o adquirir un producto determinado. ¿Cómo? Pues empleando un lenguaje persuasivo, de valor (en términos de marketing) y ciertamente elegante. Por supuesto, cada sector del universo comercial utiliza sus vocablos y sus formas de copywriting. Y el inmobiliario no podía ser una excepción a esta regla.

Resurgimiento pospandemia

El mercado inmobiliario tal vez sea uno de los que más utiliza el copywriting para encarar sus nuevas estrategias de marketing. Ya en el repunte del sector, una vez dejada atrás la mala época de la pinchadura de la burbuja americana de 2008 y en la previa al parate de la COVID 19, innovadoras estrategias podían encontrarse desde artículos en medios especializados o los gruesos volúmenes de ventas escritos. El copywriting comenzó entonces, a mediados de la década pasada a convertirse en una herramienta más que prometedora, entre las cientos provistas por la era digital.

El copywriting se proyectó en España rápidamente y como un elemento distintivo entre las agencias y los agentes inmobiliarios independientes. En este sentido, se ha vuelto un conducto que intenta llegar directamente al cliente, pudiendo ser empleado en muchas de sus estrategias. Por ejemplo, en sus tres elementos más destacados y tan utilizados por agencias de todo el mundo:

Blogs o publicaciones inmobiliarias digitales.
Sitios web de poca carga de texto, pero de cuidada elaboración en sus mensajes.
Encabezados de newsletters o contenidos de los mismos.

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

Existen distintos métodos para aplicar correctamente el copywriting e incorporarlo de manera natural a tus campañas publicitarias. Veamos solo algunas de ellas.

1 No caer en lugares comunes

Las palabras, bien ordenadas y combinadas, pueden realmente predisponer mejor a un eventual cliente, al menos lo suficiente como para convertirlo en lead, atraído desde estancias como formularios de contactos o bandejas de comentarios. Para ello, evita caer en lugares comunes propios del sector. En cierto modo, lograr un equilibrio entre aquello que el cliente quiere escuchar o le brinde seguridad y confianza; y expresiones propias que exhiban a tu servicio como innovador, será la meta a alcanzar.

2 Cómo y a quién te diriges

¿En qué medida conoces a tu clientela? Poner el foco en tu buyer persona (o cliente ideal) será clave para saber cómo dirigirte a él. Si tu agencia o tus servicios se especializan en alquiler estudiantil, pues deberás emplear un idioma en tus textos con el alcance necesario para seducir tanto a los jóvenes que van a habitar el piso como a sus padres que serán quienes paguen la renta.

3 Propuesta de valor bien administrada

Hoy día, es requisito para toda estrategia de marketing moderno saber transmitir los factores que diferencien y potencien a tu agencia frente a la competencia. Pero, antes de ello… ¿Te detienes a identificar la propuesta de valor que puede llegar a ofrecer cada una de tus ventas? ¿Puede ser lo mismo un piso en el corazón de una ciudad como Madrid o Barcelona respecto a una propiedad en la tranquilidad de los suburbios?

Cada venta en el sector inmobiliario ofrece un abanico de posibilidades, si nos referimos a cómo presentarla a los ojos de los potenciales compradores. Encontrar las palabras adecuadas que conecten simple y directamente con el interesado puede ser una de las claves de una venta rápida y acorde a los precios del mercado.

4 Por fuera de lo clásico

No encontrarás en ninguna estrategia de ventas que utilice el copywriting aquellas descripciones clásicas de las publicaciones inmobiliarias. Por ejemplo, en un anuncio donde hasta hace algunos años podías encontrar descripciones como “Vivienda lujosa a estrenar”; hoy día (y técnicas de copywriting mediante) podrás hallar para la descripción de la misma vivienda “Acogedora y moderna propiedad plagada de lujos”. Existen sutiles diferencias entre una y otra. ¿No te parece?

Elige tu propia aventura

Dijimos que diferenciarse de la competencia (en uno de los circuitos más competitivos del mundo, como lo es el inmobiliario) es de superlativa importancia para mantenerse en este ruedo cotidiano. En este contexto, el uso de las palabras orientadas estrictamente a las ventas -hablamos de copywriting- nos ofrece una posibilidad única.

No confundas el “saber escribir” o “escribir correctamente” con copywriting. Este es un error en el que suelen incurrir sendos redactores o cronistas, desanimados al postularse a las vacantes de empleos que buscan redactores copywriting. Se trata, a diferencia de aquél que simplemente sabe escribir, de una materia fundamental en la carrera del marketing contemporáneo. Y definitivamente, no es para cualquiera.

¿Cuál es tu experiencia en copywriting como método de tracción inmobiliaria? ¿Lo utilizas en tus estrategias de ventas cotidianas? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

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Formación Inmobiliaria 4 julio, 2023

Estrategias infalibles en ventas inmobiliarias

A menudo escuchamos o leemos en diversos artículos que las estrategias de ventas perfectas no existen. Esta es una definición abierta que puede llegar a ganar adeptos y detractores respecto a cualquier circuito comercial. En el sector inmobiliario, estrategias de ventas sobran. Pero… ¿Puede ser considerado un mecanismo de atracción de clientes como un “ideal” habiendo tantos diferentes buyers personas alrededor del globo? En este artículo de Oi Real Estate veremos si existen o no estrategias infalibles en ventas inmobiliarias; revisitando cuatro conceptos fundamentales. Te invitamos a leer la nota hasta el final para entender más y por supuesto. ¿Nos acompañas?

Permanecer en el mercado real estate

Una decisión estratégica en el área de ventas puede determinar la subsistencia de una inmobiliaria o de tus servicios como agente independiente. En este sentido, los mecanismos de marketing se han vuelto fundamentales para conformar los distintos modelos de negocios y las tendencias que los acompañan alrededor del mundo. Así, un conjunto de estrategias pueden (vamos, lo hacen) definir un mercado y sus submercados inferiores, dependientes de aquél original y que incluirán también sus propios artilugios de marketing que los harán cautivar a su público y vender más.

De las estrategias de marketing dependerán entonces, principalmente, el posicionamiento y la elaboración de la imagen de tu marca o la de tu agencia. ¿Te parece poco? De esta forma, un departamento de marketing inmobiliario deberá conocer el pasado del mercado zonal y regional para saber cómo moverse y planificar el presente de la compañía; así como estar alerta a las tendencias prometedoras o venideras con el objetivo de identificar el momento de dar un buen golpe de timón hacia nuevos horizontes, de ser necesario.

Es cuando vemos que una campaña publicitaria con buenas intenciones (consolidadas sobre robustos estudios de campo previos) puede llegar a hundir a una compañía, si es implementada en el momento inoportuno o enfocada a un público que no es el propicio. ¿Conoces alguno de esos casos? ¿Existen las estrategias perfectas en ventas inmobiliarias? ¿Cuáles son los errores y aciertos más comunes en el marketing inmobiliario?

Marketing inmobiliario sin fallas

Creemos que el marketing inmobiliario perfecto realmente no existe como una receta oculta o una pócima que enviará a los agentes al éxito inmediato. Pero sí hay una serie de decisiones que, tomadas en tiempo y forma, podrán colaborar de sobremanera con el desarrollo de tu marca y su enfoque acertado mantenido en el tiempo.

Estas premisas, de orden general, pueden confluir en varios estándares que no deberías desatender. Veamos solo algunos de ellos a través de estos interrogantes; acaso ya estés implementando alguno sin haberte enterado o veas que una de estas nociones se te han estado escapando.

1 Objetivos claros de una estrategia infalible

Una estrategia perfecta en marketing inmobiliario debería estar orientada a contentar tanto como sea posible a todos quienes participan en ella. Interesados (compradores, inquilinos), clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por supuesto, a la inmobiliaria y el equipo que pone en marcha dichos engranajes. Podrás asegurar que esto no se da en la realidad cotidiana; mejor que eso, preguntémonos mejor por qué ocurre que alguien quede descontento en la post negociación. ¿Es un hecho realmente inevitable?

2 La importancia de la fidelización

Los gurús del marketing mundial podrán discutir centenares de mecanismos de ventas, pero de seguro concordarán en una máxima: sostener un cliente cuesta hasta diez veces menos que traccionar uno nuevo. En este sentido… ¿Qué espacio le da tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario autónomo al marketing de fidelización del cliente?

Mientras que hasta hace no mucho tiempo el sector de ventas inmobiliarias se especializaba en conseguir clientes nuevos, finalizar la negociación y despacharlos para dar paso a otros; hoy día se pone especial atención en lograr que la duración entre el cliente y las agencias sean lo más duraderas posibles. ¿Por qué? Pues porque se ha comprobado que mantener esa relación fortalece la posición de las marcas y fundamentalmente, porque casi siempre aquel viejo cliente conducirá a una nueva negociación; sino para él, para alguien conocido y recomendado.

3 Mantener las estrategias analógicas positivas

Puede que la era digital le esté ganando la pulseada a los medios analógicos. A pesar de ello, no es recomendable descartar los viejos métodos off line del todo. Anuncios en medios zonales, así como la impresión de flyers y otros mecanismos físicos, por fuera de lo digital, pueden ser parte de estrategias fundamentales, si estás empezando tu carrera como agente inmobiliario independiente.

Si no cuentas con un presupuesto cuantioso o el apoyo de sponsors… ¿Cómo imaginas que lograrás establecerte en el primer peldaño del negocio inmobiliario que es el ambiente local? Establecer y conocer el mercado regional a fondo será vital durante tus primeras temporadas en el negocio.

4 Definir e identificar tu buyer persona

El buyer persona es lo que en marketing llamamos “cliente ideal” y es definitivamente fundamental en la construcción de toda certera estrategia de marketing. Lograr identificar al buyer persona, entenderlo, será clave para saber cómo y a dónde apuntar la mirada de tus mecanismos de tracción. Cada agencia inmobiliaria, en cualquiera de sus especializaciones (alquiler juvenil o estudiantil, compraventa de viviendas de lujo, turismo, etc.) posee su buyer persona.

Hemos visto solo unas pocas características de las más exitosas estrategias de marketing inmobiliario. Por supuesto, existen muchas más. Si tuvieras que replantearte otra vez como en la introducción de nuestro artículo… ¿Dirías que existen o no las estrategias infalibles en ventas inmobiliarias? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Puntos claves en promociones inmobiliarias

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Invertir 4 julio, 2023

Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Siempre se puede mejorar una inversión. Una manera es mejorar la rentabilidad inmobiliaria a partir de una serie de aspectos que aquí se exponen. Y que se deben tener en cuenta incluso desde el inicio de la decisión de invertir.

Como es sabido, la rentabilidad inmobiliaria se obtiene a partir de invertir en una propiedad que luego generará un margen de ganancia. Por lo tanto, la rentabilidad es un aspecto fundamental del negocio inmobiliario. Saber cuántos son los beneficios que otorga una vivienda, local, nave logística o bajo comercio permite analizar con mejores herramientas si se trata de una correcta decisión.

Pero, tan importante como conocer la rentabilidad de un inmueble, es tener la posibilidad de maximizar su rendimiento. Mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que permite generar, como se ha dicho, mejores márgenes de ganancias. El fin último de cualquier inversión es lograr obtener del inmueble el más alto nivel de rentabilidad. Pero no se trata de una tarea posterior a la compra de la propiedad, más bien, desde el inicio mismo debe estar presente la posibilidad de mejorar su rentabilidad, y la manera de hacerlo.

Rendimiento medio del inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria depende de muchos ítems como para indicar un porcentaje exacto. Y esto no es solo en España, sino en todo el mundo. Para dar cuenta del rendimiento de que deja una propiedad hay que tener en cuenta si es una vivienda, un local comercial, un bajo comercio, una nave, una residencia para estudiantes, etc.

A eso, se deben agregar los factores geográficos, esto es, el lugar dónde se encuentra la propiedad: si es una ciudad grande, un pueblo alejado, una zona vacacional, si está dentro de un polo de desarrollo de una actividad particular. Por último, si se trata de una región o país que brinda incentivos a la inversión, o si por el contrario la grava con algún impuesto.

Como se puede percibir, es una tarea muy difícil poder encontrar ese número exacto que nos lleve a pensar a partir de cuándo invertir o no. Pero, aun así, existen estimaciones para tiempos de relativa normalidad. Y es que para el mercado inmobiliario español, existe una rentabilidad promedio que se ubica entre el 4% y el 7%. Por supuesto que hay excepciones, tanto por encima como por debajo dela media.

Bien planificada, y con una gestión adecuada, la inversión se pude mover por encima incluso de estos parámetros. Pero para ello, son necesarios considerar todos los gastos corrientes y habituales, que hacen al mantenimiento de la propiedad (aquí también se deben considera a los impuestos y tasas). Pero también aquellos que se dan de manera inusual, como el cambio de un artefacto o la reparación de una tubería.

Cómo mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Como decíamos, mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que debe realizar desde el momento inicial, en la misma búsqueda de la propiedad. Para ello, hay distintos aspectos a tener en cuenta.

En principio, es preciso conocer el mercado inmobiliario. No se trata de ser un experto, pero sí prestar atención a la situación en que se encuentra el negocio. Una vez fijada la localidad donde se realizará la inversión, es necesario ver varios inmuebles, los barrios en que se encuentran. Y no quedar estancado a una zona en particular, pues las oportunidades no siempre están en ciudades cercanas, a veces resulta más ventajosa la inversión en poblaciones alejadas, incluso Comunidades y hasta países que no se han tenido en cuenta al inicio.

En definitiva, la ubicación geográfica es uno de los factores que más influye para obtener mejores rentabilidades. Y si para ello se debe echar mano a expertos, pues no queda más que recurrir a ellos.

Tampoco es aconsejable tomar a la propiedad como un bien nuestro. Se trata de una inversión y, por lo tanto, atarse a ella como si fuera nuestra vivienda es desaconsejable. Y tener paciencia, ya que tampoco es necesario precipitarse a comprar sin ver otras opciones y tipos de propiedades. Y si la oportunidad se escapa, ya llegarán otras con las mismas características, e incluso mejores.

El asesoramiento es una buena opción para poder tomar mejores decisiones. Hay cuestiones de índole legal, tributarias y urbanísticas que requieren de conocimientos específicos. Y en ese sentido, los profesionales del mercado pueden brindar la mejor ayuda.

Por último, la diversificación es una buena manera de encarar la inversión. Para ello, claro está, debe existir la posibilidad de poder apostar a distintos activos. Incluso, recurrir a negocios por fuera del inmobiliario permite preservar el dinero de las contingencias coyunturales (como ha ocurrido con la crisis de las hipotecas, en 2008).

Una correcta gestión

Una vez elegida la propiedad y realizada la inversión, hay pasos que pueden llevar a mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Una de las más eficaces es tener una correcta gestión del inmueble. Para ello, también hay ítems que se pueden mejorar.

En principio, encontrar el precio adecuado del alquiler. Este no debe estar tan alto, ya que puede quedar por encima de la media del mercado. Pero tampoco debe ser tan bajo, ya que el margen de ganancias no se corresponderá con los costes, ni con lo esperado. Lo mejor es encontrar un precio que cumpla con las necesidades de mantenimiento y, a la vez, con los márgenes de rentabilidad buscados.

Luego, es preciso asegurar que la cadena de pagos no se interrumpa. Esto se puede garantizar a partir de la correcta elección de los inquilinos o arrendatarios (de acuerdo al tipo de propiedad). Por ejemplo, a través de la firma de un buen contrato, con cláusulas legales claras. Se puede incluir un seguro de impago, que nos evite males mayores.

El inmueble se debe mantener en un buen estado. Esto nos garantiza que sea fácil de encontrar inquilinos, o de manera más rápida. Tener una vivienda, local, nave logística o bajo comercio en perfecta condiciones, es también es una manera de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Lo que siempre se debe tener en cuenta, es que hay quienes se deciden a pagar un precio más alto si el bien esta amueblado, o con mejoras y decoraciones vistosas.

Por último, cuando no es posible llevar a cabo una correcta gestión del inmueble, lo mejor es recurrir a manos expertas. Hoy, el mercado inmobiliario se ha desarrollado de tal manera que existen empresas con dedicación exclusiva para todas las tareas propias de la gestión de una propiedad en alquiler: desde la publicidad y marketing, hasta la limpieza y las cobranzas. Recuerda que lo que pueden parecer gastos, muchas veces terminan siendo decisiones que hacen mejorar la rentabilidad inmobiliaria.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

Invertir 3 julio, 2023

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

Los inmuebles están entre los más elegidos por los españoles a la hora de invertir. Pero, antes que nada, es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.

Los españoles, históricamente, eligieron el inmobiliario como inversión principal. En tiempos de crisis, además, representa un refugio a prueba de la inestabilidad económica y social. Pero es necesario poder entender hasta dónde se puede llegar con la apuesta, y en qué punto es mejor retroceder. Saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria es la primera tarea antes de tomar cualquier decisión.

La rentabilidad inmobiliaria es tal vez el primer elemento a considerar para decidir sobre una inversión. Y en este punto, calcular de manera adecuada cada gasto permitirá tener un panorama más claro. Lo que, a su vez, lleva a tomar la medida con mejores prevenciones. Hay puntos que se deben considerar y que terminan resultando clave en los costos, mientras que hay otros que pueden parecer importantes, más tienen poca influencia en la operación final.

Rentabilidad Inmobiliaria

Cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria, se refiere a la ganancia que otorga un inmueble de acuerdo al coste o precio que se abonó para comprarlo. Se trata de un parámetro, tal vez el más importante, que se utiliza para tomar la decisión de invertir o no.

De modo que la rentabilidad se refiere a lo que se obtiene por el alquiler de una propiedad, que puede ser una vivienda, un piso, un local comercial o una nave logística. Aunque hay otras inversiones menos habituales en que el cálculo de la rentabilidad es un tanto más complejo, pues tienen componentes mas diversificados.

Comprar para alquilar es la opción más habitual. Se trata de una forma de rentabilizar una inversión: se adquiere una propiedad y, de inmediato o luego de algunas reformas, el inmueble comienza a generar ingresos por el alquiler. Los euros percibidos por el arrendamiento generan lo que se llama ingreso pasivo, pues tienen cierto grado de periodicidad.

El alquiler o arrendamiento puede ser de larga duración (que continúa siendo el más habitual en España). Pero también están los alquileres a estudiantes y los vacacionales. Estos dos últimos, son temporales.

Otra manera de obtener rentabilidad de un inmueble es la compra para vender. Simplemente se adquiere una propiedad, el inversor se toma el tiempo adecuado, ya sea para realizar reformas o para que incremente el valor de mercado, y luego lo pone a la venta. A veces son necesarias demasiadas reformas, y en esos casos la decisión más adecuada es buscar otra propiedad.

Cómo calcular la rentabilidad

De todas maneras, a la hora de decidir una inversión siempre es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble o propiedad. Para comenzar, se debe distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Existe una formula básica para el cálculo de a rentabilidad bruta de una propiedad. Y es dividiendo el rendimiento que se espera obtener entre el valor de la propiedad, y luego se multiplica el resultado por 100. De modo que si el coste de una vivienda es de unos 150.000 euros, y el alquiler se fija en 1.000 euros mensuales, la rentabilidad sería: (1.000 x 12)/150.000 x 100. El resultado se expresa en porcentaje, y para el caso de este inmueble sería una rentabilidad del 8%.

Pero para no caer en errores, se den tener en cuenta otros ítems. Entonces al coste de la propiedad se deben agregar una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de notaría, el registro y los impuestos por la compra.

Para tener una idea más adecuada de saber la rentabilidad de un inmueble, tenemos la rentabilidad inmobiliaria neta. Ello se obtiene sumando a la rentabilidad bruta aquellos costes por la explotación de la propiedad. Aquí entran los gastos de la Comunidad (que se fijan según la legislación vigente en cada CCAA), el impuesto por Bienes Inmuebles (IBI), los seguros ante siniestros, y las reparaciones que se realizan de manera habitual para el mantenimiento (reparaciones, reposiciones de muebles y artefactos, etc.). A los que además se debe sumar el impuesto que se cobra por la propiedad en alquiler o IRPF.

De este último calculo surgen todo el conjunto de gastos (que consideramos en unos 2.500 euros al año), más el IRPF (que podría ser de unos 1.000 euros). Entonces, para el ejemplo que simulamos la rentabilidad neta sería el Rendimiento (1.000 x 12) – Gastos (1.000) – IRPF (1.000)/ Valor de la Propiedad (150.000); todo esto multiplicado x 100. Lo que resulta la rentabilidad neta de la propiedad en cuestión: 5,67%.

Una vez sabiendo cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, está la decisión de invertir de manera individual, comprando una propiedad, o formar parte de otro modelo de negocios inmobiliarios.

Invertir sin comprar

En la actualidad, la inversión inmobiliaria tiene un grado de desarrollo que hace que no sea necesario que el inversor esté a cargo de toda la operación. Hay gestoras, fondos, sociedades y desarrolladoras que realizan todas estas tareas. De manera tal que el inversor no precisa saber cómo calcular la rentabilidad de las propiedades, sino que se limita a depositar sus euros y esperar por sus ganancias.

Hay al menos tres modalidades de conseguir rentabilidad de una propiedad:

EFT

El primer caso son los exchange-traded fund, más conocidos como ETF por sus siglas en inglés. Son fondos que tienen en su componente a distintos activos inmobiliarios (propiedades). A diferencia de la compra de una propiedad, para invertir en un fondo no son necesarios grandes cantidades de dinero. Aunque lo que se pierde aquí es la capacidad de decisión sobre el tipo de activo.

SOCIMI

Otra opción son las llamadas REITs y SOCIMIs. Las primeras remiten al mercado de inversión inmobiliaria norteamericano. En España se denominan Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y cotizan en la bolsa, por lo que el inversor compra acciones. Se trata de inversiones a largo plazo y con una volatilidad limitada y por ello se mantienen al margen de las variaciones del mercado.

Crowdfunding

El tercer modelo de inversión es el Crowdfunding. Aquí, lo que se adquiere es una porción en la participación de un desarrollo inmobiliario. Ya sea que se esté implantando o uno a emprender.

Estas son algunas de las formas que se pude llegar a obtener rentabilidad. Existen muchas más, solo hay que informarse sobre con un asistente que brinde el mejor asesoramiento, y luego tomar la decisión adecuada.

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Los beneficios del house flipping

Invertir 1 julio, 2023

Los beneficios del house flipping

La reforma de casas para vender marca un ritmo propio en España. El house flipping deja buenos márgenes de rentabilidad, aunque el secreto es saber buscar la casa adecuada y venderla lo más pronto posible.

El house flipping comienza a tener su propia porción en el mercado inmobiliario español. Y aunque se trate de una práctica con muchos años de historia, la adquisición de una vivienda antigua para reformar y vender, tiene sus aspectos y pormenores que se deben conocer para no terminar perdiendo los euros invertidos. Desde locales comerciales, hasta pisos y viviendas, todas las propiedades son plausibles de ser acondicionadas para la venta.

En cuanto a los beneficios del house flipping, está la posibilidad de obtener buenos dividendos en un periodo de tiempo relativamente corto. Es importante también la ubicación donde se encuentra la propiedad, si se encuentra en los centros de las ciudades, o con una alta demanda. En Madrid, son muchos los inversores que se vuelcan a este modelo de negocios, con las nuevas exigencias para las construcciones en función de los criterios de sostenibilidad y eficiencia en el consumo energético. Aunque está pendiente las repercusiones que puedan tener las nuevas reglamentaciones.

Qué es el house flipping

En España, desde hace unos años progresa un modelo de negocio inmobiliario. Se trata del house flipping, que es adquirir una propiedad para renovar y vender. Pero con la particularidad de tratarse de una vivienda antigua, generalmente en mal estado y, por ello, de bajo valor de mercado.

Otro aspecto principal es el tiempo, ya que en este tipo de negocios es crucial realizar los trabajos en el menor plazo, para poder vender la nueva propiedad de manera inmediata. Aquí cabe aclarar que cuando más se extienden los tiempos de venta, menor será la rentabilidad obtenida.

Una de las tendencias actuales es comprar locales comerciales, generalmente en desuso, para convertirla en viviendas para habitar. Su menor costo de renovación, en relación a los pisos, hace que los inversores tomen esta opción de manera preferencial.

En cuanto a las viviendas y pisos, lo importante es encontrar aquellas casas cuyo valor se vio afectado por el mal estado de sus ambientes, o por la baja calidad en la eficiencia energética. Incluso aquellas propiedades que cuentan con problemas legales o no cuenten con los certificados de eficiencia adecuados a las normativas actuales.

De modo que los euros invertidos en los gastos por la compra de la vivienda o el piso, más las tramitaciones (que se estiman cerca del 10% de su valor), puedan ser recuperados con actuaciones y reformas que eleven el precio. Las ganancias que se pueden obtener, se recuperan cuando más rápido se realizan las tareas y cuanto más pronto se realiza la venta. Esa es la clave, y por lo tanto, ya se pueden encontrar profesionales y gestores que se especializan en el modelo de inversión en house flipping.

El house flipping crece en España

A partir de la diversificación del negocio inmobiliario, varios modelos de negocio se establecieron, creando sus propias gestoras, arquitectos y especialistas. Cada vez son más los estudios y desarrolladoras que brindan a los inversores servicios realmente innovadores.

Tal es el caso del modelo de negocios que se desarrollan a partir del house flipping. Se pueden encontrar contratistas que utilizan la Inteligencia Artificial para los estudios de mercado, las posibles viviendas a comprar y la viabilidad de un negocio.

Los cambios que se evidencian en el house flipping en los últimos años, provocaron toda una serie de especialidades. Los inversores, atentos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario aportaron también al crecimiento del negocio, empujados por la demanda de vivienda estructural en España.

Luego de la pandemia, el inmobiliario había registrado resultados históricos durante 2020: más de 645.000 propiedades vendidas. Esto se dio a parir de la fuerte demanda de viviendas, pisos y locales. Principalmente en las grandes ciudades, donde el suelo para construir es escaso o nulo, el house flipping aparece como una opción de inversión en crecimiento. Madrid es una de las ciudades donde mejor desarrollado se encuentra, con inmobiliarias, gestoras, contratistas y profesionales que se han ido especializando en el modelo.

Algunas cuestiones a tener en cuenta

A la hora de volcarse en la inversión inmobiliaria, muchas personas ven en el house flipping un negocio con una buena rentabilidad y en poco tiempo. Pero no todo es tan sencillo ni mágico como parece. Hay cuestiones que se deben tener en cuenta, sobre todo cuando se trata de un modelo todavía en desarrollo.

Cierto es que reformar un piso, una vivienda u oficina, hace elevar su valor de reventa de manera inmediata. Más aún si la propiedad se encuentra en un lugar destacado y con mucha demanda de vivienda. Todas las capitales y grandes ciudades se encuentran en esta situación.

Pero se debe tener en cuenta que no toda vivienda de bajo costo es un potencial negocio. Pues, hay propiedades cuya renovación lleva una gran inversión. Por ejemplo aquellas con un deterioro tal que se hace necesario una rehabilitación casi total, para lo que se necesitan miles de euros.

Cabe recordar que de acuerdo a los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el 80% de los edificios actuales tienen certificación de eficiencia bajos: E, F y G. Son más de 4.000.000 de propiedades cuya adaptación es muy costosa., y por lo tanto es arriesgada una inversión en house flipping.

Por último, es destacable lo que se produce a partir del modelo de negocio house flipping. Además de ser una actividad que brinda buena rentabilidad y en poco tiempo, puede aportar al desarrollo de un mercado inmobiliario alicaído. Y no es menor el aporte que realiza en la valorización de las zonas en las que se renuevan las propiedades.

Como se ha dicho, el house flipping es un modelo de negocio en desarrollo. Las reglamentaciones sobre sostenibilidad, las certificaciones energéticas, e incluso la nueva ley de alquileres impactan de algún modo en la actividad. Por lo que serán necesarios nuevos ajustes y actualizaciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del house flipping. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Invertir en créditos? Qué pasará con las hipotecas

Impuestos 30 junio, 2023

IRPF por la venta de un piso heredado: ¿Cómo calcularlo?

Al realizar la venta de una vivienda es necesaria la liquidación de una serie de gastos y cargas impositivas que forman parte del sistema tributario español. En esta línea, una de las consultas más frecuentes que suelen presentarse en este ámbito es en relación al cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado.

Por ello, presentamos una guía precisa y completa para conocer cómo obtener el monto de este tributo. A su vez, detallaremos sobre qué grava, sus principales características y por qué es necesario abonarlo cuando se desea vender una inmueble heredado.

Si te encuentras en este proceso o estás pensando en llevarlo adelante y se te presenta esta inquietud, a continuación respondemos todas tus preguntas al respecto. ¡Sigue Leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo que debe ser abonado por quienes disponen o son titulares de un residencia habitual en España. Es decir, lo que se declara son los rendimientos económicos que una persona física ha obtenido a lo largo del año anterior. En este caso, se tributará por las ganancias que han sido percibidas en el 2022 cuando deba presentarse la declaración en el calendario fiscal de 2023.

Su característica principal es su carácter progresivo. Por lo tanto, entre más altos sean los ingresos, mayor será el importe a pagar en concepto de IRPF.

El impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo que se exige en todo lo que corresponde al territorio español. No obstante, existen acuerdos y normativas establecidas para:

Los regímenes tributarios forales de acuerdo y convenio que se encuentran vigentes en el País Vasco y Navarra.

Las regulaciones específicas que se encuentran previstas en la normativa para Canarias, Ceuta y Melilla.

Lo dispuesto en los tratados y convenios internacionales que formen parte oficial del ordenamiento interno.

Asimismo, el impuesto sobre la renta es un tributo que se encuentra cedido, de manera parcial, a las comunidades autónomas.

En la ley orgánica de financiación de las CC.AA. y en las normativas que regulan la cesión de los tributos, se establecen cada uno de los elementos que serán suceptibles de regulación por las mismas. A saber:

Tarifas correspondientes al gravamen autonómico.

Deducciones autonómicas.

El cálculo de la cuota líquida autonómica.

¿Cómo es el cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado?

La base tributaria del IRPF, en este caso, es el incremento patrimonial. En otras palabras, el importe a pagar se calculará en función de la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y su valor de adquisición. Cuando se trata de una vivienda adquirida por nosotros mismos, el cálculo es sencillo. Pero ¿qué sucede cuando se debe calcular el IRPF por la venta de un piso heredado?

En primer lugar, será necesario especificar las diferencias que se presentan entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de una vivienda.

Diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición

Como mencionamos anteriormente, el cálculo del IRPF se realiza sobre la base de la diferencia (o resta) entre el valor de transmisión de la propiedad y su valor de adquisición. A continuación, desglosaremos cada uno de estos conceptos.

Valor de transmisión del inmueble

El valor de transmisión se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la propiedad. Para su cálculo, se consideran tres variables:

El precio de venta de la casa.
Los gastos asociados a la operación.
Los tributos que se debieron pagar en el momento de la transmisión.

En definitiva, el valor de transmisión será igual al importe de venta de la casa, menos los gastos y los tributos asociados. Para luego, llevar adelante el cálculo específico a la situación impositiva.

Valor de adquisición del inmueble

Este valor de adquisición está vinculado al total de inversión que se realizó sobre la propiedad. He aquí el asunto que más dudas genera al momento de calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Se deben tener en cuenta las siguientes variables:

El precio de adquisición de la vivienda.
Las inversiones que hayamos realizado para mejorarla.
Los gastos y tributos asociados a la herencia.
Las amortizaciones.

Ahora bien, ¿cuál es el precio de adquisición si a la vivienda la hemos heredado? La respuesta es muy simple: para calcular el IRPF por la venta de un piso heredado se debe considerar el precio de la vivienda que ha sido utilizado para declarar el impuesto de sucesiones y donaciones.

¿Cuál es la cuantía a pagar de IRPF por la venta de un piso heredado?

Una vez que se haya calculado la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, solo restará calcular el importe exacto que se deberá pagar en concepto de IRPF.

Ahora bien, como punto de partida, será necesario considerar dos escenarios posibles:

Si el incremento patrimonial arroja un resultado negativo, es un indicativo de que no se ha obtenido ningún incremento patrimonial y, en consecuencia, no se deberá pagar IRPF.
Si la resta nos da un resultado positivo, se deberá multiplicar esa cuantía por un porcentaje establecido por el Ministerio de Hacienda que dependerá de las ganancias totales. En otras palabras, el tipo de gravamen dependerá de los ingresos anuales que se hayan percibido en 2021 por la actividad económica que se lleva adelante.

Como hemos mencionado, el impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo de carácter progresivo, por lo tanto, funciona por tramos. Es decir, el tipo impositivo va aumentando a medida que se incrementan las ganancias. Para su cálculo, Hacienda establece un porcentaje distinto para cada uno de dichos tramos, considerando las diversas rentas que se incluyen en la base general de impuesto.

Los tramos que establece el Ministerio de Hacienda para el cálculo del importe del IRPF por la venta de un piso heredado son los siguientes:

¿Cuándo se paga el IRPF 2022 en 2023?

El calendario en 2023 para la declaración de los movimientos fiscales inició el miércoles 6 de abril y finalizó el 30 de junio.

Por otra parte, los modos de llevar adelante la presentación de la renta, continúan siendo igual al día de hoy. Es decir, si se desea realizar la declaración de forma online, se podrá presentar la documentación necesaria a lo largo del periodo de trámite en 2023. En los casos en los cuales se desee realizar la gestión de manera presencial se deberá esperar si se necesitará solicitar cita previa.

Mayores de 65 años las cargas impositivas al vender una vivienda

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.