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Formación Inmobiliaria 30 junio, 2023

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

¿Te has lanzado recientemente a la aventura de la franquicia? ¿Eres nuevo en el sector de los agentes inmobiliarios independientes? ¿Estás buscando darle una vuelta de tuerca a las ventas de tu agencia? Pues, no importa si recién has aterrizado o si hace años que posees tu lugar bien ganado en el rubro, en cualquiera de sus modalidades: generar e inspirar confianza en el cliente hacia tu marca es una de las claves para alcanzar o mantenerte en el éxito. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo generar confianza en el cliente inmobiliario, en uno de los ámbitos comerciales más competitivos del mundo. Te invitamos a leer para entender mucho más sobre un tópico realmente apasionante. ¿Nos acompañas?

Frase clave: brand awareness

Para hablar en el idioma del marketing “brand awareness” es la forma técnica de denominar a un indicador que (aplicado como estrategia) es capaz de lograr que una marca sea reconocida, incorporada y recordada. Asimismo, se la reconoce en cientos de artículos y volúmenes escritos al respecto como como “conciencia de marca”.

¿Cuál es su meta? El objetivo de toda estrategia de “brand awareness” consiste en lograr que los eventuales usuarios de un determinado producto o servicio vinculen una marca al sector en el que esta se mueve o intenta instalarse. Pensar en una marca, ni bien se desee tal o cual servicio. Ejemplos hay cientos, en el inconsciente colectivo y alrededor del mundo. Muchos de ellos dependerán, obviamente, de las necesidades y preferencias de los habitantes según el punto del planeta.

En Brasil, llamaríamos “xerox” a una copia o impresión en papel; pero seguramente el ejemplo más utilizado y que mejor resume el efecto “brand awareness” o estrategia de confianza de marca sea el de las bebidas colas alrededor del mundo a las que no dudamos en llamar Coca Cola. ¿Te cabe alguna duda que el éxito de una buena estrategia de marca posicionará mejor tu marca frente a la competencia? Claro que conducir este mecanismo a dichos niveles estratosféricos no será una tarea sencilla; mucho menos en un sector tan aguerridamente competitivo como lo es el inmobiliario.

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario: 3 pasos

En ventas, una estrategia de marca estará ligada íntimamente a lo que denominamos “branding” o posicionamiento ideal. Para saber dónde comenzar y cómo aplicar estrategias de confianza para tu marca inmobiliaria deberíamos considerar tres objetivos a alcanzar a mediano plazo:

1 Lo memorable y lo positivo

Esto se dará cuando finalmente nuestros clientes vinculen rápidamente la mayor cantidad posible de valores con nuestra marca. Se dice que la atención al cliente en el sector inmobiliario lo es todo; por tanto, lograr un equilibrio entre lo clásico y la innovación que te vuelva diferente respecto al agente de la acera de enfrente en atención al cliente, será clave. ¿Has revisado últimamente tus estrategias de captación, mantenimiento del sector activo de tu cartera de clientes y tu atención posventa?

2 Energías volcadas a la presencia de marca

Dijimos que el objetivo de aplicar estrategias de confianza es posicionar tu marca. En este sentido, lograrlo dependerá exclusivamente de que tu agencia o servicio como agente o asesor logre un reconocimiento creciente; y que ese crecimiento a la vez pueda mantenerse en el tiempo. Para entender si tus campañas de posicionamiento de marca están dando resultado, es aconsejable medir de forma permanente y paso a paso cada reacción (positiva, negativa) de tu eventual clientela o usuario de tu servicio.

Los resultados de dichos análisis, en su línea de tiempo, te revelarán datos impensados de acuerdo a las preferencias y opinión de tus clientes sobre el servicio que ofreces. No los desestimes; por el contrario, te permitirán abordar nuevos caminos y encarar otros horizontes si estuvieras encaminando tus mecanismos de ventas de forma equívoca.

3 Pre, durante y posventa

En el sector inmobiliario, se dice que la correcta atención posventa (es decir, saber mantener el vínculo con el cliente tras el final de una negociación) abrirá las puertas casi indefectiblemente a otra diligencia, a mediano o largo plazo. La positividad de este círculo virtuoso y su efecto dominó serán casi indetectables durante las primeras temporadas de tu agencia en servicio. Sin embargo, a lo largo del tiempo, los beneficios de invertir en atención posventa se verán clara y tangiblemente.

Motores de estrategias de confianza

Para crear estrategias de confianza, deberás considerar varios elementos de importancia, comunes a aquellas compañías que pueden vanagloriarse de haber logrado su objetivo. Veamos algunos de ellos:

1 Elementos de valor al sector inmobiliario

Slogan aparte, debes encarar tus estrategias de confianza con hechos. Las ventajas y beneficios que ofreces deberán ser reales y apuntar a solucionar los problemas de los clientes. Para ello, recuerda establecer fórmulas y variables que te permitan conocer al cliente, previendo sus cambios de carácter y dando por hecho que las tendencias pueden variar y con ellas sus necesidades o viceversa.

2 Buen uso de redes sociales

Selecciona y utiliza las redes sociales que más se adapten a tu clientela y no las de tus preferencias. Emplea recursos multimedia, si es posible, de manos de profesionales del sector; ellos sabrán qué elementos utilizar (paletas de colores, elementos de impacto emotivo, etc.) para lograr un efecto positivo e instalarse más rápido y mejor en la opinión regional.

3 Innovar para ser distintos

La imagen corporativa de tus servicios debe ser fresca, creíble e importante. No importa si eres un agente inmobiliario autónomo trabajando desde la comodidad de tu piso, o si eres directivo de una agencia ya en marcha. De ser necesario, renueva sustancialmente tu imagen de marca desde cero. Nunca es tarde para encarar tu posicionamiento.

Hemos visto cómo generar confianza en el cliente inmobiliario eventual, activo y futuro. Sin dudas, es un trabajo duro. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de confianza? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Perfil del cliente inmobiliario ideal

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Área legal 29 junio, 2023

Vender un piso de protección oficial: ¿Es posible?

En España existen diversas tipología de viviendas, entre ellas las VPO. Este tipo de inmuebles forman parte de programas estatales destinados a cubrir la problemática del acceso a la vivienda. Por lo tanto, adquieren determinadas características particulares y requieren de una serie de requisitos para poder solicitarlas, adquirirlas, mantenerlas o transferirlas. En este contexto, surge el interrogante de si es posible vender un piso de protección oficial o si puede alquilarse.

A lo largo de este post responderemos a dicha pregunta que muchas personas se realizan y detallamos de manera precisa de que se tratan este tipo de inmuebles.

Viviendas Protegidas: ¿Qué son y cómo se diferencian?

Una manera simple de identificar a las viviendas protegidas es a través de las iniciales “VPO”. Se trata de una manera más global de hacer referencia a este tipo de inmuebles. Sin embargo, dentro del término general, es posible encontrar otros tipos de viviendas protegidas. A su vez, se encuentran las viviendas denominadas libres, que adquieren características especiales y su valor no se encuentra limitado por la administración pública.

A continuación, enumeramos cada una de ellas.

Viviendas de Protección Oficial VPO

Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es un inmueble cuyo precio de compra o de alquiler es más bajo que el de otras propiedades del mercado. Son promovidas por los gobiernos de las Comunidades Autónomas y, a través de ellas, se pretende facilitar a las familias más vulnerables el acceso a una vivienda digna.

Su disponibilidad nace de un convenio entre las empresas constructoras y el Estado, dado que los promotores obtienen del gobierno ayudas económicas para la construcción de las viviendas y, a cambio, las venden o las alquilan por un precio máximo establecido por cada Comunidad Autónoma.

El precio de una VPO será, por lo tanto, inferior al de una vivienda libre. Sin embargo, su acceso está limitado a aquellas personas cuyos ingresos no superen unos parámetros mínimos establecidos por el Estado, que repasaremos a continuación.

En esta categoría de viviendas protegidas, existen tres tipos:

VPO permanente: con una calificación permanente desde 2003.
VPO a 20 años: son las que disponen de un tipo de calificación temporal previo a 2003 y que a los 20 años pueden pasar a ser libres.
VPO derecho de superficie: se trata de un tipo de categoría para que este tipo de viviendas tengan costes más bajos. Una condición es que luego de 75 años, la vivienda vuelva a pertenecer a la administración pública

Viviendas de Precio Tasado VPT

Se trata de viviendas con un precio máximo límite con una tasación específica. Para la adquisición de este tipo de viviendas son necesarios una serie de requisitos relacionados al monto de ingreso de quien la solicita y algunas condiciones especiales.

La principal diferencia entre estas viviendas y las VPO es que no se les exige a los compradores una renta mínima tan baja. Además, es posible que se adquiera el inmueble por más que se cuente con otra vivienda libre.

Viviendas Libres

Las viviendas libres son las que fueron construidas por empresas o particulares y que no han percibido ningún tipo de beneficio o ayuda económica por parte de sector público. Por lo tanto, el precio que se fija está regido por la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.

Dentro de esta categoría, existen dos tipos:

Las de primera mano
Las de segunda mano

¿Se puede vender un piso de protección oficial?

Conseguir una Vivienda de Protección Oficial no es fácil. Esto se debe a que su cantidad es limitada y a que no todos cumplen los requisitos establecidos por el gobierno. Sin embargo, si ya tienes tu VPO, debes saber que es posible venderla, aunque deberás cumplir algunas condiciones que te detallamos a continuación.

Requisitos para vender un piso de protección oficial

En primer lugar, deberás esperar a que hayan pasado diez años desde el momento de la adquisición de la propiedad, dado que es en ese entonces cuando la vivienda pierde su condición de protegida. No obstante, existen algunas excepciones, como la obligación de trasladarse a otra ciudad por trabajo o el aumento del número de miembros de la familia.

En segundo lugar, deberás considerar que el precio de venta no puede superar el máximo establecido por la ley. Este tipo de viviendas se encuentran reguladas por el Decreto 2114/1968, de 24 de julio.

Por último, deberás encontrar un comprador que cumpla con todos los requisitos que te mencionamos anteriormente, ya que el interesado estaría comprando una VPO y deberá acogerse a la reglamentación correspondiente.

Documentación necesaria para vender una VPO

Para poder vender tu piso de protección oficial, deberás presentarte en la Oficina de Vivienda de tu localidad y solicitar una autorización de venta. Para ello, te pedirán la siguiente documentación:

Documento Nacional de Identidad
Justificantes de todas las ayudas que hayas recibido.
El contrato de la hipoteca, si existiera, para poder acreditar el tipo de préstamo que tienes.
La calificación de la Vivienda de Protección Oficial.
El número de expediente de la finca.
Una Nota Simple de la propiedad.

¿Cómo vender una Vivienda de Protección Oficial?

Para comprender cómo se procede cuando se quiere vender un piso de protección oficial, debemos diferenciar dos posibilidades. La primera se refiere a aquellos casos en donde hayan transcurrido los diez años desde la compra de la vivienda. La segunda, a aquellos casos en donde no hubiera transcurrido dicho plazo. Veamos, entonces, cómo se debe proceder en cada caso.

Después de diez años desde la compra

Si ya han transcurrido diez años desde que compraste tu VPO, lo único que necesitarás es encontrar un comprador que cumpla con todos los requisitos mencionados. Además, debes saber que el precio máximo al que podrás vender el inmueble dependerá directamente del tiempo que haya transcurrido desde la compra y de la comunidad autónoma en donde se encuentre la vivienda.

Por último, te recomendamos que te acerques a la Oficina de Vivienda de tu localidad para solicitar un permiso de venta. Allí mismo te dirán cuál es el precio máximo por el que podrás realizar la transacción.

Antes de los diez años

Si, por el contrario, no hubiera transcurrido éste período desde la adquisición de la propiedad, deberás demostrar que realizas la transacción por una causa justificada, que podría ser:

La necesidad de trasladarte a otra ciudad por motivos laborales.
Que se haya incrementado el número de miembros de tu familia y el inmueble resulte pequeño para albergarlos a todos.
Que algún miembro de tu familia posea una discapacidad o sea mayor de 65 años y necesite de ciertas condiciones específicas en la vivienda.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/comision-inmobiliaria-con-la-nueva-ley-de-vivienda-quien-la-paga

Hasta aquí hemos detallado cada uno de los puntos necesarios para responder al interrogate de si es posible vender un piso de protección oficial. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la compra venta de tu inmueble de manera exitosa.

Formación Inmobiliaria 29 junio, 2023

Puntos claves en promociones inmobiliarias

¿Alguna vez has perdido una negociación que parecía estar ya cerrada? Pues, a todos nos ha ocurrido alguna vez llevar una diligencia hasta un punto en el que todo parece ir sobre ruedas y soltarle la mano. ¿Y qué ocurre en la mayoría de los casos? La negociación se cae. Debes saber al respecto, que una diligencia inmobiliaria no estará del todo cerrada sino hasta el momento posterior a la firma de los contratos o escrituras. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunas estrategias en puntos claves en promociones inmobiliarias y cómo llegar a la meta de una diligencia de la mejor manera. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer más sobre este apasionante tópico. ¿Nos acompañas?

Alerta Roja: punto crítico de una negociación

¿Sabes identificar cuál es el momento más sensible de una negociación? En el sector inmobiliario, suele decirse que existen dos puntos de máxima sensibilidad en una diligencia de compraventa o alquiler. Generalmente son:

El momento previo a la reunión en la que el cliente pondrá en tus manos la venta o arrendamiento de su propiedad
La instancia misma de cierre de la negociación.

En este último caso, hablamos de instantes segundos previos a dejar las firmas en el papel; hecho que finalmente señalará que la negociación llegó a buen puerto.

Y es que una negociación no estará terminada, sino cuando lo esté. ¿Consideras que (siguiendo esta máxima) una diligencia de esta envergadura podrá darse por finiquitada quedando aún dos o tres días para la reunión de firmas? Si lo piensas un poco, verás que nada puede darse por sentado en un trámite de tan vital importancia en la vida de una persona, como lo es la adquisición de una propiedad, donde tal vez pase el resto de sus días. Arrepentimientos y cientos de factores externos asechan y pueden atentar contra un resultado positivo.

El cliente sin rastro

Un interesado podrá haber visitado la propiedad en cinco, seis, diez oportunidades. Habrá ya concurrido a una visita con su esposa y sus hijos. Todos parecen muy contentos con la que será su nueva propiedad, su nuevo hogar. El cliente te consulta varias veces al día para evacuar sus dudas respecto a situaciones imaginarias que no hacen más que ratificar su posición de comprador. Ya todo está listo para la reserva. Pero el cliente no concurre a la reunión. Se ha vuelto invisible; no contesta tus llamados ni los de la agencia.

En este sentido, será imposible saber qué es lo que se le ha cruzado por la cabeza a este interesado para haber dado un volantazo tal a una negociación que parecía venir viento en popa. Puede que haya sufrido un inconveniente personal, económico, laboral. Las variables son infinitas. Pero, en la parte que te toca, deberás preguntarte entonces si habrás fallado en algo. Y, aunque te parezca mentira o difícil de creer, en la mayoría de los casos es el agente inmobiliario quien ha provocado esa partida, directa o indirectamente. ¿Qué hacer para no fallar en un proceso de cierre de una negociación?

Puntos claves en promociones inmobiliarias

Veamos específicamente el período de cierre de una negociación inmobiliaria, ya sea para aplicar a los momentos previos a la diligencia o a las instancias finales de la misma.

1 Apresurar al cliente ralentizado

Existen y existirán clientes e interesados seguros, pero que demoran en alzar la muñeca a la hora de la firma. En este sentido, como agente inmobiliario, es vital mantener la rienda del curso de la diligencia y evitar la prolongación de la reunión definitoria, tanto para la reserva como para la de firmas de escrituras finales.

2 Un futuro previsible

Una vez que el interesado ha decidido que comprará el inmueble ofrecido, algunos agentes inmobiliarios deciden “liberarlo” de llamadas insistentes o ligadas a detalles técnicos. Pues por el contrario, en esta instancia es conveniente más que nunca estar en contacto con el aspirante. Una buena estrategia, en este punto, es enumerarle las ventajas de las que está perdiéndose por no estar ocupando ya la propiedad.

3 Interesado poco confiable

Si un interesado se muestra optimista primero y luego poco convencido ante la vivienda que estás ofreciéndole, es probable que la negociación termine por pincharse antes de comenzar. Si esto ocurre, procura que te cuente qué otras comodidades o aptitudes está buscando y que no encuentra en dicho piso. Acaso el inmueble sea de su agrado, pero no su ubicación o viceversa. Procura tener a mano tu cartera de viviendas en venta para inmediatamente ofrecerle opciones. Al menos se sentirá escuchado y será una buena forma de personalizar más el trato y la atención.

4 «Cambios» en las condiciones

Si un interesado estira demasiado su definición sobre una reserva de la propiedad que lo ha entusiasmado, pacta una reunión con él para informarle sobre «cambios en las condiciones o incluso en costes». Puede que estos no existan en realidad, pero será un excelente disparador para la toma de consciencia de la premura del caso. Este tipo de metodologías debe ser utilizado con extremo cuidado, ya que muchos podrían sentirse repelidos ante una situación de alteración a lo acordado. Es aconsejable utilizarla solamente si el interesado a excedido todo límite en los plazos pactados previamente, o si tienes otras ofertas serias respecto al piso en cuestión.

Existen incontables estrategias de cierre de negociaciones inmobiliarias; de gran utilidad para acelerar la definición de una diligencia dilatada. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias ? ¿Eres un autodidacta? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

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Comprar 28 junio, 2023

ITP por Comunidad Autónoma: ¿Cómo se calcula?

Todos aquellos que deciden comprar una vivienda considerar cuáles son los impuestos que se deberán pagar por la adquisición del bien inmueble. Solo de esa manera será posible prever cuáles serán los gastos asociados a la transacción. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tributos que debe pagarse al momento de adquirir una vivienda. Este tributo se encuentra cedido a las autonomías españolas, por lo tanto es de vital importancia considerar el ITP por Comunidad Autónoma.

En este sentido, en el territorio español al comprar un piso, los impuestos a abonar dependerán del tipo de vivienda adquirida. Si se trata de una vivienda nueva se deberá abonar el IVA, mientras que si se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el ITP.

A continuación, detallamos el modo de calcula el ITP por Comunidad Autónoma de Españad. Sigue leyendo.

¿Cómo calcular el ITP por comunidad autónoma?

Como mencionábamos antes, el importe a pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dependerá de la comunidad autónoma en donde se encuentre el inmueble. Asimismo, cada comunidad autónoma dispone de su propio conjunto de reducciones según diferentes criterios.

Desde el 1 de enero, el valor de referencia sobre el cual se aplicará el tributo será calculado anualmente y realizando una media de la totalidad de compraventas realizadas por municipio.

Es por ello que, a continuación, facilitamos los tipos porcentuales a aplicar sobre el valor de referencia a definirse en cada una de las comunidades.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Andalucía

Con carácter general, en las transmisiones de bienes inmuebles, la cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable (es decir, el valor del inmueble, menos las cargas) el tipo que resulte de la siguiente tarifa:

Tipo aplicable

8,00%

9,00%

10,00%

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Aragón

El cálculo del ITP en Aragón es exactamente igual que en Andalucía, aunque varían los porcentajes según el valor de referencia del bien. Puedes verificarlos en la siguiente tabla:

Tipo

8,00%

8,50%

9,00%

9,50%

10,00%

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Asturias

En Asturias, el porcentaje se aplica directamente sobre el valor de referencia del bien. Detallamos los gravámenes a continuación.

Porcentaje

8%

9%

10%

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Baleares

Su cálculo es igual que en el caso de la Comunidad de Andalucía y los porcentajes a aplicar son los siguientes:

Tipo aplicable

8%

9%

10%

11%

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Canarias

Para el ITP en Canarias se aplica un 6,5% de carácter general. Además, existen una serie de bonificaciones por casos excepcionales que puedes consultar en su página web oficial: Gobierno de Canarias.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cantabria

Desde 2020, el cálculo del ITP en Cantabria se rige por la siguiente tabla:

Tipo aplicable

8%

9%

10%

Además, existe un tipo reducido del 4% que se aplica en la adquisición de viviendas habituales llevadas a cabo por personas con minusvalías iguales o superiores al 65%. También existe un porcentaje especial del 5% que se aplica en los siguientes casos:

Titular de familia numerosa o cónyuge del mismo.
Persona con minusvalía física, psíquica o sensorial que tenga la consideración legal de minusválida con un grado de disminución igual o superior al 33% e inferior al 65%.
Tener, en la fecha de adquisición del bien inmueble, menos de treinta años cumplidos.
En las transmisiones de viviendas de protección pública, que no gocen de exención.

Para obtener más información al respecto, puedes consultar la página web del Gobierno de Cantabria.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Castilla-La Mancha

Desde 2016, en Castilla-La Mancha de aplica un tipo impositivo general del 9% y un tipo reducido del 6%. Este último es, exclusivamente, para la adquisición de viviendas cuyo valor no supere los 180 000 euros.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Castilla y León

En Castilla y León, tal como se indica en la página web oficial del gobierno, la normativa autonómica establece los siguientes tipos de gravamen en la transmisión de inmuebles:

8% con carácter general.
4% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual, si no se supera un límite máximo de renta y el adquirente es:
- Titular de una familia numerosa y, si es titular de otra vivienda, deberá proceder a su venta.
- Él o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene discapacidad de al menos el 65% y, si es titular de otra vivienda, deberá proceder a su venta.
- Todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda.
- Se trata de una vivienda protegida y es la primera vivienda para todos los adquirentes.

El tipo se reduce al 0,01% cuando el inmueble va a constituir la vivienda habitual y se cumplen los siguientes requisitos:
- Todos los adquirentes tienen menos de 36 años y no superan un límite máximo de renta.
- Se trata de la primera vivienda para cada uno de los adquirentes.
- El inmueble está situado en un municipio con menos de 3 000 habitantes o de menos de 10 000 si dista más de 30 kilómetros de la capital de la provincia y su valor es inferior a 135 000 euros.
10%, si la base imponible supera los 250 000 euros, a la parte de la base que excede esta cantidad y el tipo del 8% a la parte de la base que no excede.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Cataluña

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cataluña depende también del valor de referencia. El tipo impositivo se puede verificar a continuación.

Tipo aplicable

10%

11%

También existe un gravamen especial del 7% en el caso de las Viviendas de Protección Oficial y otro de un 5% para: familias numerosas, familias monoparentales, adquirientes menores de 32 años o titulares con una minusvalía igual o superior al 65%.

Podrás encontrar más información en la webde la Agencia Tributaria de Cataluña.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana se aplica un ITP del 10% con carácter general. Además, existen dos tipos impositivos reducidos:

Del 8%, que se aplica para la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general o para la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años.
Del 4% se aplica para las VPO, las familias numerosas con ingresos conjuntos inferiores a 45 000 euros y la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Ceuta y Melilla

En estas comunidades, el ITP es del 6% con carácter general. Aunque existe una bonificación del 50% para los inmuebles radicados en Ceuta.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Extremadura

En el caso de Extremadura, el ITP de calcula según los tipos impositivos detallados a continuación.

Tipo aplicable

8%

10%

11%

No obstante, existe un tipo de interés reducido del 7% para aquellos casos en donde el inmueble funcione como vivienda habitual del comprador y su valor no supere los 122 mil euros. Además, las VPO tributan por un 4%.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Galicia

La Agencia Tributaria de Galicia establece un tipo impositivo del 10% para la transmisión de bienes inmuebles.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales La Rioja

Tal y como se indica en la página oficial del Gobierno de La Rioja, los tipos impositivos para el ITP en esta comunidad son los siguientes:

Bienes inmuebles, carácter general: 7%
VPO, vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años de edad o minusválidos: 5%
Bienes inmuebles que vayan a constituir vivienda habitual de una familia numerosa: 3%

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Madrid

En la comunidad de Madrid existe un tipo impositivo general del 6%, que se reducirá al 4% en aquellos casos en donde la adquisición sea llevada a cabo por una familia numerosa y el inmueble constituya una vivienda habitual.

En la página web de la Comunidad de Madrid podrás más información respecto del ITP.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Murcia

El tipo general para el ITP en Murcia es del 8%. No obstante, existe un porcentaje reducido del 3% que se aplica en los siguientes casos:

Transmisiones sujetas y exentas de IVA sin renuncia a la exención
Adquisiciones de inmuebles destinados a vivienda habitual por familias numerosas
Adquisiciones de inmuebles destinados a vivienda habitual, realizadas por jóvenes de edad inferior o igual a 35 años.

En la web de Hacienda Región de Murcia encontrarás más especificaciones al respecto.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Navarra

En la Comunidad Foral de Navarra, el porcentaje a aplicarse sobre la base imponible es del 6%. Este se reduce al 5% cuando la adquisición corresponde a una residencia habitual y de familias de dos hijos o más. El límite de la base imponible para dicha reducción es de 180 304 euros. ¿Quieres obtener más información? La encontrarás en la web de Hacienda Navarra.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales País Vasco

Como puede verse en la web de la diputación foral de Bizkaia, el tipo impositivo del ITP varía en las siguientes cantidades:

Transmisión de bienes inmuebles: 7%
Tipo reducido del 2,5% para las familias numerosas y unas características determinadas en el tamaño del inmueble.

En definitiva, el ITP por Comunidad Autónoma y su cálculo varía considerablemente de una a la otra. Además, depende del tipo de propiedad, del uso que se realizará de la misma y de las características socioeconómicas del adquiriente.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: ¿Qué es y cómo calcularlo?

Hasta aquí te hemos contado todo lo vinculado al ITP por Comunidad Autónoma.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Invertir 28 junio, 2023

Invertir en tu vivienda: distintos tipos de piscinas

Una piscina para tu vivienda todavía es posible para este verano. Y si no te animas a invertir en una en este año, quizás puedas planificarlo para el próximo año. Aprovechar el jardín para pasar unos días en el agua, con tu familia o amigos, es un gran plan para los calores estacionales. En este artículo te presentamos distintos tipos de piscinas para que elijas correctamente.

Invertir en una piscina propia para el verano significa, en primer lugar, una inversión en calidad de vida y bienestar. En este artículo te contamos un poco más sobre las ventajas de hacerlo. Una piscina es un plus para el disfrute de tu propia casa que te dará la posibilidad de relajarte luego de la jornada laboral y gozar de una saludable refrescada. Rodearte de tu familia o de amigos en tu propio entorno para pasar inolvidables tardes y anocheceres es una de las razones para pensar en destinar tus ahorros.

Por otro lado, una piscina le añade valor a tu propiedad a la hora de vender o alquilar. Tienes que tener en cuenta que existen distintos tipos de piscinas que conllevan más o menos gastos de instalación y mantenimiento. En este artículo te contamos cuáles son esos diferentes tipos para que decidas cuál se adecúa a tus necesidades y posibilidades. ¡Continúa leyendo!

Distintos tipos de piscinas

Una piscina puede ser una realidad para tu vivienda. Hay diferentes formas, diversos materiales y de variados presupuestos. No siempre cuestan mucho ni necesariamente llevan molestas obras. En este artículo te contamos todo. Mirá a continuación los distintos tipos de piscinas para decidir cuál se adecúa a tu jardín. ¿Estás preparado para un cambio positivo? Claro que sí, ¡adelante!

• Piscina de fibra (enterrada)

Si lo que buscas es ahorrarte la obra, las piscinas de fibra de vidrio son para tí. Se trata de piscinas prefabricadas con materiales muy sólidos, que soportan el paso del tiempo y el hecho de estar a la intemperie. Estas piscinas han avanzado mucho con el tiempo en cuanto a la durabilidad y resistencia.

Como decíamos, la obra es mínima. Sólo deberás hacer un pozo del tamaño de tu piscina, con que mida la mitad de la altura es suficiente. Un tip: puedes embellecerla tapando los alrededores de la piscina con piedras grandes, del tipo decorativo; o bien con plantas. El aspecto rústico le dará un atractivo extra a ese espacio de tu jardín.

Se trata, sin dudas, de una piscina pequeña, económica, fácil de instalar y de mantener.

• Piscina de fibra con estructura de madera

En este caso, también se trata de una piscina de fibra de vidrio. La obra tampoco es tan engorrosa, tal vez sólo un poco más que el anterior caso. El armado requiere un poco más de tiempo, ya que hay que construir la estructura de alrededor. De todos modos, no resulta tan complejo como una obra y en un promedio de un mes estará lista.

Se trata de una piscina elevada del suelo, ya que se estructura sobre su superficie. Entonces, se construye una plataforma de madera en secciones a su alrededor. El resultado es un efecto diferente: aunque la piscina está sostenida por el suelo, la apariencia de espectacularidad y la sensación es como si estuviera por debajo. El contraste de madera y agua queda muy bonito realmente.

• Piscinas de acero inoxidable

Otro de los tipos de piscinas que llaman más la atención son las de acero inoxidable con revestimiento. Las características del material la convierten en resistente y, además, muy vistosa. Su garantía es de diez años aproximadamente, según la empresa constructora.

Se construyen con paneles modulares, por lo que el tamaño dependerá del modelo y dimensiones que te interesen. Su propuesta es original ya que se venden por kit de instalación. Se parecen, estructuralmente, a una piscina de obra, pero no recurrimos al hormigón. Por resultado obtenemos una construcción sencilla y fuerte. Y, por sobre todo, su montaje solo lleva de entre 7 a 10 días. ¿Te animas a esta belleza?

• Alta y de hormigón armado

Si lo que buscas es algo más tradicional, las piscinas de hormigón son tu respuesta.

Este sistema se conforma de tres etapas:

Excavación: es el tratamiento del suelo, la medición, cálculos y luego la ejecución del pozo donde se asentarán los cimientos. Se tomará en cuenta el terreno natural hasta la superficie inferior.

Armado: es el emplazado de la estructura con los componentes del hierro y hormigón adecuados para resistir la presión que la cantidad de agua va a ejercer.

Hormigón: por último, el volcado del hormigón que terminará dando la estructura, la forma y la resistencia final a tu piscina.

• Salas de agua al estilo francés

Un concepto exportado desde Francia, estas construcciones se conocen como Salas de Agua. No ocupan gran tamaño y agregan un plus a la decoración por su estructura sofisticada. Se instala en el jardín, pero también puede erigirse e el interior de tu vivienda, bajo un techo.

La sala de agua permite contar con ese lugar donde refrescarse y relajarse, sin realizar grandes actuaciones. Se puede disponer en un espacio relativamente reducido. Y son muy vistosas. Un toque de modernidad para tu hogar.

• Jacuzzi

Conocida también como hidromasaje, y al igual que la anterior, esta construcción se emplaza sobre el suelo. Posteriormente, se le agrega el revestimiento de madera y, de ser de tu agrado, la cubierta a una o dos alturas. El jacuzzi no es una piscina en el modo tradicional (o en todo caso es una mini piscina) pero esos chorritos son la gloria.

El espacio que necesitas es poco y el montaje se realiza en un día. La parte más compleja es la instalación de cañerías. El mantenimiento es quizás lo más complicado. Pero recuerda que puedes adquirir una tapa para mantenerla lo más limpia posible. Nada que no valga la pena: imagínate llegar del trabajo y sumergirte en un chapuzón de mil burbujas con una copa esperando por ti. Eso sí que es estilo y glamour, ¿no es cierto?

• Piscina desmontable o hinchable

La opción más económica y sencilla de montar. Tal vez no cuenten con la sofisticación de los hidromasajes o salas de agua. Asimismo, es de las más elegidas. ¿Por qué? Porque es una opción rápida y no implica obra.

Actualmente, hay muchos modelos en el mercado. Inclusive, hay algunas que incluyen sus propias depuradoras. Dependerá de tu espacio el tamaño que decidas, pues existen desde pequeñas a maxi-piscinas. Puedes agregarle un borde de piedras decorativas y ponerle unas escalinatas de acuerdo a la altura y… ¡chapuzón garantizado!

• Agujero pequeño

Si no tienes mucho espacio en tu jardín o no quieres destinar muchas actuaciones, te contamos de este tipo de piscinas. Se acercan a los estanques de agua. En este caso, sí hay que realizar un agujero, de las medidas que decidas.

El hueco solo necesita cubrir la mitad de la altura de la piscina de fibra de vidrio. Luego, deberás rellenar el hueco y tapar el resto con piedras para darle el toque rústico. Este tipo de construcciones son especiales para viviendas en el campo o en la montaña, ¿no te parece?

• Piscina de obra

La ventaja de las piscinas de obra es que puedes personalizarla. Esto es, puedes disponer de tus espacios, tus gustos y tu presupuesto. No son tan sencillas de instalar puesto que es una obra en sí misma. En este artículo te habíamos comentado en profundidad acerca de los trámites y precios para llevar a cabo una.

Las piscinas de obra cuestan aproximadamente unos 12 mil euros (6 x 3 metros). Y además debes tener en cuenta los pagos por licencia que, inicialmente, cuestan mil euros, aparte del gasto anual por mantenimiento.

¿Cuál te ha resultado más apetecible?

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de los distintos tipos de piscinas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Invertir en una piscina para tu casa

Comprar 27 junio, 2023

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: ¿Qué es y cómo calcularlo?

Para quienes piensan o deciden comprar un piso es importante considerar cuáles son los impuestos que se deberán pagar por la adquisición del bien inmueble. Solo de esa manera será posible prever cuáles serán los gastos asociados a la transacción. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tributos que debe pagarse al momento de adquirir una vivienda.

En el territorio español al comprar un piso, los tributos a pagar dependerán del tipo de vivienda adquirida. Si se trata de una vivienda nueva se deberá abonar el IVA, mientras que si se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el ITP.

Por ello, a continuación bridnamos toda la información imprescindible de sabre sobre este tributo nacional. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?

El ITP es una rama del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD). Existe en España desde 1993 y está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 y la Ley 22/2009.

En lo que respecta a las transacciones inmobiliarias, este tributo grava la transmisión de bienes entre particulares. Es decir, a quien no es empresario o profesional.
El ITP deberá ser abonado solo en la segunda transmisión onerosa, cuando se adquiera un inmueble de segunda mano.

Para llevar adelante el cálculo de dicho tributo es importante explicitar los cambios realizados en la normativa fiscal a partir de la aprobación de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. En adelante, el valor de referencia de una propiedad pasó a ser el que determina el catastro y no el real, como había sido anteriormente a la sanción de la ley.

¿Quién debe pagar por el ITP, dónde, cuánto y cuando?

Quien? El responsable de pagar el ITP será siempre el comprador de la vivienda, mientras que el vendedor se hará cargo del IRPF asociado a su incremento patrimonial.

Dónde? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que habrá de pagarse en la delegación de Hacienda de la comunidad en donde se encuentre el inmueble.
Cuándo? El plazo para liquidarlo es de treinta días a partir del momento en el que se produce la compra del bien.
Cuánto? Cuánto es lo que se debe pagar y cómo se calcula este tributo son dos de los principales cambios que se han introducido en la normativa luego de la aprobación de la Ley Antifraude.

Con respecto a la modalidad de pago, el comprador del inmueble deberá presentar en la oficina tributaria correspondiente uno de los siguientes modelos:

Modelo 600: es de carácter general.
Modelo 630: sirve para aquellos casos en donde se realice el pago en metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192.323, 87 euros.

A estos documentos deberá anexarse la copia auténtica y una copia simple de la escritura, además del NIE o DNI del comprador.

¿Cuánto se paga de ITP por la compra de un piso?

Si bien la recaudación del ITP es una competencia de cada comunidad autónoma, el Estado establece un marco general respecto del gravamen. El mínimo establecido para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de la compra de un piso es del 6%. Este porcentaje se aplicaba sobre el valor real del bien adquirido, aunque podrán deducirse aquellas cargas que disminuyan su porcentaje.

No obstante, la nueva normativa establece un nuevo valor de referencia para los inmuebles. Anteriormente, el cálculo de la base imponible del gravamen se realizaba sobre el valor real. Hablamos del valor que se comparaba al precio de la compraventa o el valor objetivo otorgado por las comunidades en función de diversos factores. Por ejemplo, la zona.

En este sentido, el valor de referencia que se tiene en cuenta para calcular el ITP a partir del 2022 es el valor de mercado. Es decir, aquel que determina la Dirección General Del Catastro. Sin embargo, este valor nuevo no puede superar, en ningún caso, el valor que circula en el mercado.

Por lo tanto, su uso para determinar la base imponible nunca debería suponer un aumento en la tributación. Así lo establece la normativo sancionada.

Modificaciones a partir de la Ley Antifraude en el cálculo del ITP

Según lo que establece la nueva normativa antifraude, el valor de referencia que ha sido fijado por el catastro para cada una de las propiedades dependerá de diversos factores. Uno de ellos es el precio de todas las compraventas que hayan sido realizadas y formalizadas correctamente. Asimismo, se llevarán adelante valoraciones de carácter individual debido a las características de cada activo. Como ser:

años de construcción,
estado
calidad de edificación.

Por lo tanto, es importante saber que el valor de referencia es diferente al valor catastral, aunque estén íntimamente relacionadas.

Valor de referencia: es el que se establece de manera anual en cada uno de los municipios españoles. Es el que sirve como base para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Declarados, y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es un dato de carácter público que puede ser consultado en la Sede Electrónica del Catastro. Nunca podrá superar el valor de mercado.

Valor Catastral: es la valoración que se realiza sobre un inmueble determinado en base a la aplicación de ciertos criterios de valores de cada municipio. Se trata de un dato que es protegido, por lo tanto no es de carácter público.

Por este motivo, la normativa no afecta al resto de tributos que usan el valor catastral como base imponible. Ya sea el IRPF, el IBI o la plusvalía municipal.

¿Qué sucede si no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

Si el tributo no es abonado en el tiempo correspondiente, se pueden aplicar intereses de demora y otro tipo de sanciones, ya que puede entenderse que existe algún ánimo de defraudar. Sin embargo, hasta el momento, ciertas Comunidades Autónomas no están poniendo multas a los que no lo han pagado porque entienden que ha sido por simple desconocimiento. No obstante, está siendo solicitado en varios lugares. Como otros impuestos, prescribe a los cuatro años.

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Hasta aquí te hemos contado todo lo vinculado al Impuesto de Transmiciones Patrimoniales. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Agentes inmobiliarios 27 junio, 2023

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

En lo general, alquilar un piso no es una decisión que se toma a la ligera. Según las urgencias y las circunstancias, muchos propietarios demoran en definirse incluso hasta abandonar la idea y se inclinan por vender. No obstante, muchos con una vivienda a disposición finalmente optarán por alquilar y recurrirán a tus servicios como agente inmobiliario. En este punto, las disyuntivas con las que llega el eventual cliente a tu oficina, son muchísimos. Deberás sacar a relucir todos tus conocimientos y estrategias como asesor y guía. En este artículo de Oi Real Estate, veremos juntos cómo conseguir el inquilino perfecto para tu cliente propietario. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

SOS – Necesito alquilar mi piso

En el imaginario colectivo disponer de una propiedad ociosa equivale a la solución de los problemas económicos de base para el propietario. Sin embargo, quien cuente con una vivienda disponible para el lucro, sabrá que no todo es color de rosa. Son muchas las opciones que aparecen en el horizonte. ¿Es mejor vender u ofrecer en alquiler? ¿Cuál es la modalidad de arrendamiento más conveniente? ¿Qué estudio de campo se debe realizar antes de tomar mi decisión?

Finalmente, el propietario se decide a alquilar su piso. Cuando esto ocurra, muchos de aquellos interrogantes se decantarán y solo se deberá decidir por el tipo de alquiler más conveniente para sus intereses. Las modalidades de alquiler más indicadas para una propiedad dependerán principalmente de sus características. Veamos tres de dichas modalidades, antes de revisar cómo alquilar tu piso al inquilino ideal:

1 Alquilar en modo turístico

Si la propiedad se encuentra ubicada en la zona costera o en un sitio netamente turístico, estos casos suelen ser los que menos dudas presentan. Existen agencias con dispositivos integrales de arrendamientos para turismo. Estos suelen ser temporarios y discriminados por día, semana, quincena, mes o temporada completa. Sin embargo, debe considerarse que España ofrece la posibilidad de que una propiedad pueda ser alquilada como vacacional, inclusive formando parte de ciudades ultra urbanas como Madrid o Barcelona. Es decir, un piso puede ser alquilado también teniendo en cuenta el turismo internacional, temporalmente o a través de la modalidad del tiempo compartido.

2 Alquiler estudiantil

El mercado del arrendamiento estudiantil es una de las opciones actuales más recurrentes. ¿El piso en cuestión se encuentra en una zona cercana a los polos universitarios? Entonces sería conveniente evaluar la posibilidad de tener como inquilinos a los jóvenes provenientes del interior del país que eligen a las ciudades para desarrollar sus estudios colegiados. Estos alquileres suelen ser por temporada de curso, renovables año a año. Si se tratara de un piso espacioso y con varias habitaciones, debería estudiarse la idea de convertirlo en un apartamento de uso compartido.

3 Alquiler convencional

Como sea, cualquiera de estas características puede ser suplida por la modalidad del alquiler convencional. Contratos renovables, para vivienda habitual, con costes estipulados según la comunidad y atenido a las regulaciones legales pertinentes. Nos referiremos a este caso puntual en horas de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario.

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

Hallar un inquilino ideal para tu cliente no es tarea sencilla. Sin embargo, considerando una serie de premisas, podrás encaminar esa búsqueda de la manera adecuada. ¿Qué espera todo propietario de su futuro arrendatario? Pues solo dos cosas:

Que trate al piso que alquila con el mismo respeto con el que trataría al suyo.
Que cumpla puntualmente con los pagos mensuales de alquiler.

Arrendadores y arrendatarios poseen deberes y derechos. La gran mayoría de los inquilinos están dispuestos a cumplir con el contrato que firmarán a rajatablas y acorde a sus posibilidades económicas.

Elaborar un perfil de inquilino

Para lograr dar con el inquilino ideal, antes que otra cosa, deberías establecer los parámetros que lo definan dependiendo de las expectativas del propietario, que al fin y al cabo es quien ha solicitado los servicios de tu agencia inmobiliaria. En pos de ello, formúlate los interrogantes necesarios que te lleven a una conclusión.

¿Se tratará de una familia numerosa, con hijos?
¿Aceptarías mascotas?
¿Prefieres una pareja enfocada en sus carreras profesionales?
¿Adultos mayores, o jóvenes emprendedores?

Son muchas más las preguntas que puedes hacerte antes de anunciar una vivienda ociosa. Esto sencillamente le hará ganar tiempo a tu cliente propietario y la propiedad comenzará a brindar la rentabilidad que busca prontamente. Por supuesto, no dejes de tener en cuenta la infraestructura del inmueble. Si te gustaría que los inquilinos fueran miembros de una familia numerosa pero el piso cuenta con un solo cuarto de baño y una sola habitación, esa opción acaso no será la más conveniente.

Evaluar solvencia

Has conseguido depurar entre los probables inquilinos más convenientes y comienzas a exhibir la vivienda y recibir visitas. Será fundamental conocer entonces (entre ese perfil de público ya seleccionado) la capacidad de solvencia y regularidad en ingresos de cada interesado. En este sentido, quien reciba a los visitantes debería finalizar la exhibición conociendo estos detalles, al menos en sus puntos esenciales.

Para que la capacidad de solvencia no se convierta al poco tiempo en un problema, existe una máxima en el mundo inmobiliario relacionado al arrendamiento que no deberías desatender. Procura que la renta mensual no supere el 40% de los ingresos del conjunto familiar. Sin temor a resultar invasivo, deberás solicitar contratos de trabajo vigentes, así como recibos por el pago de sueldos de los últimos meses.

Garantías y referencias

Por último, puede que el interesado no logre demostrar la regularidad económica que afirma tener. Recuerda entonces (y teniendo en cuenta las regulaciones de tu comunidad o ciudad) aplicar el uso de la garantía añadida por cuenta de un tercero, por fuera del mes de renta adicional de fianza habitual.

Esta garantía (según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es de carácter obligatorio y consiste en un depósito equivalente a una renta mensual. Si la propiedad será utilizada como un estudio o una oficina comercial el propietario estará en posición de solicitar dos o más mensualidades.

Si al culminar el contrato, el inquilino ha cumplido estrictamente con lo estipulado por el contrato de alquiler, entonces el propietario deberá reintegrar dicha fianza. En cambio, si se ha provocado algún daño a la propiedad y esta se mantiene a la hora de devolverla, o si el inquilino ha presentado demoras en el pago, el arrendador seguramente decidirá no devolver dicho monto.

Estas son solo algunas de las nociones elementales al momento de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario ¿Se te ocurren algunas otras? Nos encantaría que las compartas con nosotros.

Y si te interesó el tópico, no dudes en leer el siguiente artículo:

El agente inmobiliario y la planificación diaria

Comprar 26 junio, 2023

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Comprar y vender inmuebles en España implica una serie de pasos. Durante toda la operación se requiere de la presentación de diversos documentos para que la misma sea exitosa. Conocer cada uno de ellos y como se realizan hará que la transacción se concrete en el menor tiempo posible. Si hablamos de comprar una vivienda, se deberá inscribir la misma en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, se debe llevar adelante lo que se denomina el contrato privado de compraventa.

En este post te contamos realizar este tipo de acuerdos, que documentos se requieren y cuales con los derechos y obligaciones de cada parte. Sigue leyendo.

¿Qué es un contrato privado de compraventa?

Los contratos privados suelen ser una práctica muy común en aquellas compraventas en las que interviene un agente inmobiliario.

Cuando nos referimos a un contrato privado de compraventa estamos hablando de un documento de carácter privado y bilateral. Mediante este documento, se transfiere la propiedad de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero previamente acordada. Se trata de un documento totalmente válido para formalizar un negocio, como una compraventa inmobiliaria. Por ello es que las partes intervinientes estarán obligadas legalmente a cumplir con su contenido, a menos que este sea contrario a lo establecido por la ley.

Es, justamente, por su validez jurídica que es muy importante informarse y entender cada una de las cláusulas expuestas antes de proceder con la firma.

¿Qué datos debe incluir un contrato privado de compraventa?

A lo largo del proceso de compraventa, cuando se consigue la vivienda ideal para adquirir se deben seguir una serie de pasos para firmar el acuerdo de la transacción. Los mismos son los siguientes:

Confirmar cual es la situación jurídica de la vivienda
Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos
Firma de un precontrato o contrato de arras
Firma del contrato de compraventa de vivienda

Una vez realizado cada paso, se deberán incluir en el contrato privado de compraventa los datos que se detallan a continuación.

Precio de la vivienda

En el contrato se deberá especificar tanto el precio final por el cual se transfiere el inmueble como el método de pago elegido para hacerlo. La vivienda podrá ser abonada por completo en el momento de la firma. Como así también mediante pagos aplazados después del otorgamiento de la escritura pública.

Si se ha realizado un contrato de arras antes de la elaboración del contrato privado, también deberá especificarse.

Identificación de la parte vendedora

La parte vendedora del contrato deberá identificarse correctamente para la firma.

Si un propietario particular no puede presentarse físicamente, deberá acudir un representante legal convenientemente apoderado. Si el propietario ha dado un poder notarial a otra persona, esta deberá presentar una copia notarial autorizada antes de proceder con la firma. En ningún caso se podrá presentar únicamente una simple fotocopia.

En caso de que la vivienda que se vaya a vender sea una vivienda ganancial, el contrato privado deberá firmarse por cada uno de los cónyuges.

Si, por el contrario, el vendedor es un agente inmobiliario, será este el encargado de firmar por la parte vendedora. También podrá hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad.

Si la propiedad objeto de la venta se trata de una vivienda heredada, es conveniente asegurarse de que todos los herederos tienen la documentación en regla para la venta y que son los únicos herederos con derechos sobre la misma.

Gastos de la compraventa

A menos que en el contrato de compraventa se especifique lo contrario, los gastos generados por la venta deberán repartirse de la siguiente manera:

Vendedor: asumirá el pago de la Plusvalía Municipal y la copia original de la Escritura de Compraventa.
Comprador: cada una de las copias necesarias del contrato de compraventa, los gastos de inscripción registral y el resto de los impuestos.

Documentos necesarios para la firma de contrato de compraventa

Al momento de llevar adelante el contrato privado de compraventa se deberá presentar una serie de documentos para poder concretarla. Este tipo de información para ser presentada ante notario variará según el vendedor-promotor o un vendedor-particular. Si se trata del primer caso se deberá considerar si es de primera ocupación. De ser así, se comprobará si tiene la licencia correspondiente, los suministros habilitados y en vigencia el seguro decenal.

Si se tratase de una vivienda de segunda mano o ulterior trasmisión del inmueble, no será necesaria la documentación anterior. Si la siguiente, la cual también deberá ser presentada para una vivienda de primera mano.

Título de adquisición. Se trata de la escritura que determina que el vendedor es el propietario de la vivienda en virtud de la cual el vendedor es propietario.
Certificado de dominio y cargas.
Certificado del presidente de la Comunidad de Propietarios que especifique que el inmueble tiene al día las cuotas de la comunidad.
Certificado de eficiencia energética.
Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles del último ejercicio.

Modalidades del contrato

Para lograr una operación exitosa es importante poder reconocer las diferentes modalidades para la firma de un contrato de compraventa.

Con reserva de dominio: muchas veces confundido con el contrato de promesa. En este caso, se trata de una modalidad en la cual el traspaso de la vivienda no se realiza hasta que se cumpla la condición impuesta en el contrato. Normalmente se trata del pago total de la propiedad adjudicada.
A plazos o bonos: se trata de una modalidad en la cuál el pago por la vivienda a comprar es pactada por un plazo determinado. A diferencia de la modalidad anterior, en esta ocasión sí existe una traslación del inmueble. Sin embargo, no debes confundir este tipo de contrato con los contratos de compraventa con hipoteca.
Ad corpus: implica que existe cierta aleatoriedad del bien a vender, ya que no se conoce con exactitud las medidas de la vivienda a adjudicar.

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Agentes inmobiliarios 26 junio, 2023

Honorarios promedio de un perito inmobiliario

En España y en todo el mundo los peritos judiciales inmobiliarios son reconocidos fundamentalmente por su vasto conocimiento en la materia. Sin embargo, pocos conocen puntualmente cuáles son sus honorarios, o cómo son elaborados. En este artículo de Oi Real Estate, veremos sus principales funciones e intentaremos dilucidar cómo se calculan los Honorarios promedio de un perito inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este interesantísimo tópico. ¿Nos acompañas?

El perito judicial inmobiliario

En relación a los distintos marcos legales alrededor del globo, las funciones y honorarios de un perito judicial dependerán (cualquiera sea su especialización) del país en el que se desempeñe. En el sector que nos importa, el inmobiliario (como en muchos otros), podremos encontrar variaciones respecto a sus responsabilidades e ingresos dependiendo incluso de su situación inter regional.

Hablamos de un funcionario altamente calificado. Un técnico ya colegiado en una carrera (como abogacía, o ingeniería) y especializado posteriormente en el sector inmobiliario. Como tal, se encargará de emplear en distintas maniobras, el conocimiento adquirido a través de sus años de ardua capacitación. Esto no querrá decir que (aludiendo al párrafo anterior) fuera de España ocurra lo mismo.

¿Qué funciones cumple cabalmente?

Detallar las funciones de un perito inmobiliario podría llevarnos varios artículos. Recordando que su función es interferir en el sector inmobiliario más ligado a lo judicial que a lo comercial, hagamos un escueto repaso a través de sus principales desempeños:

Actuará en caso de divisiones de bienes como consecuencia de un divorcio.
Su informe será requerido en ocasiones litigiosas relacionadas a la compra y la venta de propiedades.
En caso de que hubiera una deuda o situaciones de embargo entre personas o empresas, su informe será vital para la resolución del magistrado.
Intervendrá en casos de herencias.

Como sea, un perito inmobiliario podrá desempeñar sus labores en cualquier acción inmobiliaria autorizada legalmente. Estas incluyen tasaciones, habilitaciones edilicias, etc. ¿Quieres llamarlo un “super agente inmobiliario”? Pues puedes hacerlo.

Repasemos la historia

Hace algunos años, los institutos o universidades en los que un perito inmobiliario debía instruirse y colegiarse, facilitaban en cierto modo la estimación del honorario de un perito inmobiliario. Las instituciones, debían ofrecer públicamente un complejo estudio técnico en el que, entre muchos otros detalles, se detallaban y actualizaban los valores de, por ejemplo: una visita a un juzgado; una visita a la propiedad a ser tasada; la elaboración de un informe preliminar o final; la aprobación de planos, etc.

De esta manera, un perito inmobiliario no podría exagerar ni sobrevalorar su trabajo. Con el tiempo, el hecho de que expertos peritos inmobiliarios de renombre y los “novatos” cobraran las mismas sumas establecidas, creó suspicacias en el sector inmobiliario judicial. Finalmente, haciendo lugar a los reclamos del mercado que defendían la “libre competencia”, se optó por tomar el rumbo contrario. Les fue prohibido a las instituciones publicar los honorarios de los peritos inmobiliarios y se propuso que cada cual cobrara los montos que estimaran más justos, de acuerdo a su labor en el campo.

Honorarios promedio de un perito inmobiliario

Calcular los honorarios regulares de un perito inmobiliario, es al día de hoy, prácticamente imposible. ¿Por qué? Pues porque deben tenerse en cuenta una serie extendida de variables. No existe un “tarifario” regulado al cual referirse, ni una tabla de sueldo establecida, o de consulta. Será muy difícil encontrar una agencia que emplee a un perito judicial, por no decir improbable. Si, está claro, que sus honorarios estarán enmarcados en escalafones judiciales, donde también podemos encontrar los de expertos en legales como abogados, peritos calígrafos, médicos, etc.

Es decir: sus servicios no son de los más asequibles, ni mucho menos. Alcanzará con tener en cuenta que sus honorarios jamás serán fijos, entre las docenas de tipos de peritaciones existentes, en el amplio mundo inmobiliario. Las posibilidades son incontables. ¿Podrías regular un honorario en base a la tasación de una vivienda, y tomar esa medida para calcular la tasación de un edificio entero? Definitivamente no.

4 puntos importantes

Son distintos los factores que utiliza un perito judicial inmobiliario para presentar finalmente sus honorarios. Tomemos algunos de referencia:

Como primer punto, se tomará como medida su experiencia comprobada. Como en toda profesión, no tendrán igual valor los laureles de un recién ingresado al ruedo, que los de un experimentado perito, habiendo elaborado ya cientos de informes. La excelencia, se paga. Este punto hará que cada uno de los restantes resulte seguramente más costoso.
En segundo lugar, considerará los gastos de su traslado. Reuniones, visitas a la propiedad para reconocimiento y tasación, etc. Todos estos asteriscos formarán parte de los costes de movilidad del perito inmobiliario, asumiendo también los tiempos de viaje o estadías como un adicional (en ocasiones, puede que deba instalarse en otra ciudad, provincia o país, por períodos prolongados).
En tercer lugar, y como dijimos anteriormente, se tendrá en cuenta la envergadura de su trabajo. Las diferencias entre tasar una propiedad y un complejo industrial, viviendas rurales y edificios estatales, serán considerables. Por otro lado, y en determinados casos, el perito inmobiliario podría necesitar de un equipo de expertos en otras materias para realizar una tasación o informe, minucioso y preciso.
Por último, y en cuarto lugar, nos encontramos con dos ítems que podrían ir adosados. Son el tiempo total que le ha llevado reunir la información necesaria y redactar / corregir / presentar sus informes resolutivos; y los elementos empleados en ello. Considera que en ciertas ocasiones, acaso el perito inmobiliario precise del alquiler de equipamientos o maquinarias que, aunque logren disminuir el lapso de su trabajo, deberán ser servicios abonados por el cliente.

El marco judicial

En el orden de lo estrictamente legal, los métodos son diferentes y el perito -en lo general- cobra por adelantado su servicio. Los peritos inmobiliarios son requeridos recurrentemente por jueces, para elaborar (llegado la disputa o demanda) distintos informes. Pues bien, en estas instancias, el magistrado es quien selecciona al perito y le permite estudiar el caso; de aceptarlo, el perito inmobiliario expone una cifra que considera para sus honorarios. El juez notificará al demandante y este dispondrá de un tiempo estimado en una semana para depositar esos montos. Recién entonces, podrá iniciar su trabajo.

Un asunto de palabra y buena fe

Los honorarios de un perito inmobiliario ocupan un porcentaje de importancia en el total de las operaciones que pretendan sus servicios. Hay quienes, en el sector, al día de hoy siguen sin justificar estas modalidades de cálculo. Sin embargo, a pocos se les ocurre cuestionar los honorarios de un abogado, o de un perito forense privado, que utilizan mecanismos similares “de auto-valoración”. Todo dependerá finalmente, de la buena fe del experto. Tú… ¿qué opinas?

Hemos visto algunas formas de calcular los honorarios promedio de un perito inmobiliario. Te invitamos a continuar recorriendo la sección para enterarte de muchas otras novedades.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

Agentes inmobiliarios 24 junio, 2023

El agente inmobiliario y la planificación diaria

¿Sabría Benjamín Franklin que su frase “tiempo es dinero” iba a cobrar una dimensión exponencial, tras de 250 años de haberla publicado? Seguramente no. Muchos (sino todos) conocemos y aplicamos ese concepto al sector inmobiliario. Hasta se la ha visto enmarcada en la pared de alguna que otra oficina. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo aprovechar el tiempo durante tus tareas y varios tips para manejar tus horarios de trabajo. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre el agente inmobiliario y la planificación diaria. ¿Aprovechas de forma práctica cada instante?

«¿Cuál es tu jornal?»

La curiosa historia detrás de esta máxima, la ubica en una infinidad de contextos comerciales, incluso en nuestros días. Franklin ilustró este consejo en el marco de una anécdota real y propia. Según cuenta en su ensayo “Consejos para un joven comerciante”, el científico estadounidense se detuvo a observar a un vendedor descansando y tomando una bebida. Cuando le preguntó qué estaba haciendo haraganeando a mitad de un día laboral, el vendedor le dijo que no había ido a trabajar, se había tomado el día.

Franklin le preguntó entonces “¿Cuál es tu jornal y cuánto has gastado en esa bebida?” Y el vendedor respondió “Gano 10 chelines al día y esta bebida me ha costado un chelín”. El inventor hizo un rápido cálculo y le dijo “Pues has perdido 11 chelines el día de hoy: los 10 de tu jornal y 1 de la bebida”. Algo estricto, pero elocuente. Y sobre todo actual. ¿Aprovechas correctamente tu tiempo de trabajo como agente inmobiliario independiente, o como empleado de una agencia?

El agente inmobiliario freelance

El trabajar de forma independiente es una de las cualidades consideradas como “virtuosas” entre los agentes inmobiliarios de éxito. Este concepto se convirtió como nunca en una modalidad mayoritaria con la llegada de la pandemia COVID. El agente inmobiliario de por sí cumple un rol que le permite máxima disponibilidad horaria en todos los frentes. Las medidas restrictivas, terminaron por “formalizar” no solo esta libertad para moverse, sino también el trabajar a distancia.

En el inconsciente colectivo, un agente inmobiliario está considerado erróneamente como alguien que se gana fácil el dinero. Si estás leyendo este artículo y perteneces al mundo inmobiliario sabrás que no es así. La realidad es que un asesor o agente puede iniciar sus jornadas muy temprano y regresar a casa muy tarde, y esto tampoco significará que ha terminado su día de trabajo. Por el contrario, suele permanecer hasta la noche resolviendo consultas de sus clientes, que por cierto, terminan por asumir que su agente “no tiene horarios de trabajo”. ¿Te sientes identificado con alguna de estas nociones?

El agente inmobiliario y la planificación diaria

El trabajo independiente en horarios, en menor o mayor medida, no es para cualquiera. En este sentido, pero del otro lado de la misma moneda, poco se podrá hacer para manejar los horarios de un cliente; acaso su jornada laboral finalice a las 20 horas y recién entonces pueda ponerse al tanto contigo, sobre cómo marcha tal o cual negociación.

Lo que sí puedes hacer es aprender a manejar y distribuir tus energías diarias en ese campo. Te presentamos solamente algunos tips para manejar tus horarios de trabajo, con el fin de maximizar tu productividad, agilizar tus ventas en estos tiempos de crisis y por tanto volverte más rentable a ti o a tu agencia:

1 Objetivos claros

Muchos se vuelcan al mercado inmobiliario como agentes, en búsqueda del empleo de sus sueños: el que le de libertad horaria para trabajar. Independencia diaria en tiempos y movilidades. Sin embargo, una vez inmersos en el ruedo inmobiliario, no logran nunca organizar sus tareas, ni fijar objetivos a alcanzar. Es complejo manejar los horarios propios y no caer en la procrastinación. Es un mal típico de la época.

Para contrarrestar este inconveniente (más habitual de lo que imaginas) lo más recomendable es diagramar una línea de tiempo. En ella podrás volcar tus objetivos más inmediatos y aquellos a los que aspiras a largo plazo. ¿Qué ganas con una línea de tiempo? Pues identificar cuál es tu posición en el mercado zonal, cuántas ventas reales puedes concretar o cuánto tiempo le destinas a solucionar una consulta en relación diaria, intersemanal, intermensual, o interanual. A medida que vayas comparando tu operatividad sobre datos fehacientes, seguramente sabrás qué aspectos de tu trabajo pulir y si debes o no cambiar de rumbo en algún ítem.

2 Planificación en la rutina

Volverse más organizado y algo esquemático facilitará mucho tu vida cotidiana, si se te hace cuesta arriba manejar tus horarios de trabajo. Para ello, procura diseñar tus propias rutinas. Es recomendable fijar horarios para promocionar tu servicio en redes, realizar consultas telefónicas a tus clientes, almorzar o merendar, concertar entrevistas o encontrarte con proveedores.

Diseñar tus rutinas no necesariamente implicará que debas mantener el rango horario socialmente aceptado. Si te encuentras más a gusto durante la noche revisando las redes sociales de la agencia, o las tuyas como profesional, pues establece el horario para ello. No importa si te complace hacerlo a las 2 AM. Una vez fijados tus momentos para chequear tus plataformas, encontrarás habitualidad y será solo una cuestión de ejercicio.

3 Entretiempo

¿Vale más un agente inmobiliario que trabaje 10 horas a full sin detenerse un momento, o uno que trabaje 8 permitiéndose una pausa entre tarea y tarea para darles un respiro a las neuronas? Está comprobado que no sirve de mucho el ser “la máquina del trabajo”. ¿Sabías que el cerebro puede concentrarse (con sus facultades de atención al máximo) alrededor de 90 minutos promedio? A menudo la tarea y el trajín inmobiliario producen un stress poco entendible para quienes lo ven de afuera.

Para lograr “descomprimir” y una productividad superior, es vital tomarse entre 15 y 20 minutos entre tarea y tarea. Relajar tras finalizar una tarea, será vital para entrar concentrado a la próxima. A veces no será necesario ser tan metódico. El lograr identificar el momento exacto para realizar esos break, será más que suficiente para que tus energías lleguen al final del día de forma óptima.

¿Conoces tu techo?

Existen infinidad de tips para manejar tus horarios de trabajo. Seguramente, al paso del tiempo podrás llegar a tus propias conclusiones acerca de qué es lo que más te conviene. Ten en cuenta que los consejos para una mejor distribución de tu energía laboral diaria giran en torno a conocer los límites propios. No cruzarlos, es tal vez el mejor tip de todos. ¿Tienes tus propios métodos de productividad en el trabajo independiente? ¡Te leemos en los comentarios!

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: