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Inquilinos 1 agosto, 2023

¿Cuáles son los derechos que tiene un inquilino sin contrato?

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que saber y, te explicaremos cuáles son los derechos que tiene un inquilino sin contrato. Te invitamos a leer el siguiente post.

Cuando una persona toma la decisión de alquilar un piso, lo hace porque no desea comprar una propiedad y, puede ocurrir que se instale en una determinada zona con el objetivo de estudiar cerca de su universidad o trabajo. Si bien, el contrato de arrendamiento es muy importante, para establecer cuáles son los derechos y obligaciones que le corresponde al arrendador y al arrendatario, no siempre se lo implementa.

Alquilar una vivienda sin haber firmado el contrato es sumamente válido, porque en realidad lo que debe existir es un acuerdo entre las partes, realizándose un contrato verbal. Sin embargo, esto puede generar inconvenientes a la hora de determinar los derechos y obligaciones de los arrendatarios y propietarios. Si eres un inquilino sin contrato y, quieres conocer cuáles son tus derechos. ¡Sigue leyendo!

¿El contrato verbal de arrendamiento tiene validez?

Una de las mayores inquietudes que se tienen a la hora de pensar en alquileres es, respecto a los contratos de arrendamientos. En estos, se explican los derechos y obligaciones que le corresponden a cada una de las partes que intervienen en un alquiler, pero los contratos verbales son completamente válidos.

De acuerdo a lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se especifica que los contratos deban acordarse de manera escrita. Por lo tanto, realizar contratos de manera verbal tiene el mismo valor, que lo que se expresa de forma escrita en los contratos de alquiler y por lo tanto, puede utilizarse de igual manera que el que se realiza en escrito.

No obstante, la formalización en escrito permitirá que cada uno de los integrantes de este arrendamiento, conozca detalladamente lo que debe hacer. Sin embargo, el inquilino sin contrato tiene los mismos derechos y obligaciones que los que figuran en los contratos de alquiler. Si quieres saber de cuáles se trata, presta atención al siguiente apartado.

¿Cuáles son los derechos de un inquilino sin contrato?

Como mencionamos anteriormente, el inquilino sin contrato goza de los mismos derechos, que alguien que ha firmado un contrato de arrendamiento. En primer lugar, puede utilizar y habitar la propiedad alquilada sin inconvenientes, puede solicitarle al propietario que realice las reparaciones que considere pertinente.

Por otro lado, se le concederán las prórrogas correspondientes según lo que se dispone, en La Ley de Arrendamientos Urbanos. También, tiene el derecho de adquisición principal, en el caso de que el dueño de una vivienda decida colocar su propiedad alquilada a la venta. Como se observa, tiene muchos derechos como arrendatario y deben ser cumplidos.

Uno de los derechos más importantes que tiene como inquilino es, la de realizar reformas en caso de contar con algún tipo de discapacidad. Esto podrá realizarse, en el caso que el inquilino sin contrato posea discapacidad o su cónyuge; de modo que el propietario deberá aprobar estas modificaciones para el bienestar de su inquilino. El arrendador no podrá negarse a concederlas.

¿Qué obligaciones tiene el arrendatario?

Si en una propiedad alquilada se encuentra un inquilino sin contrato, este deberá cumplir con ciertas obligaciones, como lo hacen quienes firman un contrato de arrendamiento. El punto más importante es pagar las rentas de manera mensual, aquí deberá existir un acuerdo entre propietarios e inquilinos, respecto al monto y el día de pago. La morosidad no está permitida en ningún tipo de acuerdo y deberá respetarse.

Por otra parte, el inquilino se compromete a cuidar la vivienda y a, mantenerla en buen estado. La propiedad no debe sufrir destrozos, ni roturas, por lo que el arrendatario debe conservarla en el mismo estado en que fue entregada; cuando finaliza el alquiler el propietario debe encontrarla en las mismas condiciones en que la dejó. Debe actuar del mismo modo, como los inquilinos que firman contratos de arrendamiento.

Lo que se le está permitido realizar al inquilino son, determinadas reparaciones que sean necesarias para el uso habitual de la vivienda. Por último, el arrendatario se compromete a no causar inconvenientes, no tiene que realizar actividades que resulten molestas y puedan generar disturbios con otros vecinos o, problemas de convivencia. Tiene que comportarse con respeto y del mismo modo que los inquilinos con contratos de alquiler.

¿Cómo iniciar una demanda de desahucio contra un inquilino sin contrato?

Puede ocurrir que el inquilino sin contrato esté presentando inconvenientes, como no pagar a término o problemas más graves y, decidas iniciar su desalojo. La forma más conveniente para realizarlo, es a través del burofax; porque de este modo el inquilino conoce cuándo debe retirarse.

Lectura recomendada: Claves para evitar inquilinos morosos

Sin embargo, no siempre se producen los desalojos en buenos términos y, la alternativa si el burofax no funcionó, es la vía judicial. Esta es la demanda por desahucio, el propietario deberá indicar las pruebas que sean necesarias, para que se confirme que lo que dice es cierto y, se pueda proseguir hacia el desalojo del inquilino.

Una vez que se haya confirmado el inminente desalojo, el inquilino deberá abandonar la vivienda cuando se lo indique. Cuando esto suceda, el propietario volverá a tomar posesión de su inmueble y podrá utilizarlo para sí mismo o, volver a colocarlo en alquiler para que otro inquilino lo utilice.

Si tienes alguna inquietud, recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer, sobre los derechos que tiene un inquilino sin contrato y, nos gustaría conocer si tienes alguna pregunta respecto a este tema.

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Los derechos del inquilino actual

Noticias Oi Real Estate 31 julio, 2023

Advertencias del Banco de España antes de invertir en vivienda

A raíz de la caída del 1% en el precio de la vivienda durante el primer trimestre del año, surgen ciertas advertencias del Banco de España. Además, habrá nuevos ajustes en los próximos meses, por lo que hay varios factores a tener en cuenta antes de invertir.

La entidad monetaria ha realizado un informe mediante el cual pone el acento en la caída del 1% en el precio de la vivienda en España durante el primer trimestre del año. La baja se da en un contexto de leve ajuste reflejado durante el último trimestre de 2022. Aun así, el mercado de la vivienda se mantiene relativamente estable respecto del resto de la zona euro, donde las caídas fueron más significativas. En Alemania la caída registrada alcanzó el 14%, mientras que en Italia llegó al 5,7% y en Francia al 4,3%.

Las advertencias del Banco de España se realizaron a partir de un informe, donde también aclara que el mercado inmobiliario local se encuentra en una mejor situación que durante la crisis de 2008. Sin embargo, los nuevos ajustes que provocan las subidas de tipo del Banco Central Europeo obligan a tener en cuenta varios factores que van a incidir en el desarrollo del precio de la vivienda. Por ejemplo, los hipotecarios y el esfuerzo de las familias para hacerles frente, que ya superó el 35%.

Advertencias del Banco de España

A través de un informe, la autoridad monetaria española alertó sobre el desarrollo del mercado inmobiliario. El precio real de la vivienda registró una caída del 1% durante el primer trimestre de 2023. Las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que estén analizando invertir en una propiedad durante los próximos meses.

El mercado español de la vivienda se encuentra en una mejor posición que en la crisis anterior de 2008. De hecho, desde entonces se registró una importante recuperación, a partir de la promoción de obra nueva y la financiación a los compradores. Esto permitió que los ajustes realizados fueran menores que en otros países de la zona euro.

El propio titular de la entidad, Pablo Hernández de Cos, reconoció que el inmobiliario español cayó en menor medida respecto de Alemania, donde el descenso fue del 14%. En cuanto a otros mercados, en Italia la baja alcanzó el 5,7%, mientras que la vivienda en Francia tuvo una depreciación real del 4,3%.

Y si bien la situación en España está lejos de lo que ocurre en otros mercados de la zona euro, para el BdeE se deben contemplar nuevos ajustes, a partir de la subida de tipos realizada hasta aquí por el Banco Central Europeo. Al reacomodo de tasas, también se le suman otros factores que pueden incidir de manera negativa en el desempeño del inmobiliario español.

Factores a tener en cuenta

Si bien el mercado inmobiliario español se encuentra en mejor situación que durante la crisis de 2008, e incluso más fortalecido que otros de la zona euro, hay factores que pueden afectar el desarrollo del negocio. En este punto, las advertencias del Banco de España tiene varios ítems.

Uno de ellos es que, en el residencial, a los españoles les demanda mayor esfuerzo hacer frente al pago de la vivienda. Las familias destinan hasta el 35% de sus ingresos al pago de hipotecas, muy por encima de otros años. La causa principal es la subida del hipotecario, que (a su vez) disparó el Euribor.

La política de suba de tipos de referencia provocó el aumento sustancial en todas las demás tasas. En pocos meses, el índice que se utiliza para calcular los préstamos creció más del doble. Durante el segundo trimestre de 2022 se ubicaba en el 1,7%, mientras que la medición para el mes de mayo el Euribor alcanzó el 3,9%.

En estas condiciones, era de esperar que el sistema bancario hiciera lo propio con las hipotecas. Y de allí, directamente a la suba en el precio de la vivienda. La menor capacidad de ahorro a causa de la inflación, cerró un círculo en el que el resultado final fue una fuerte baja en la compra de viviendas. En el primer trimestre del año las transacciones de vivienda nueva cayeron el 20% respecto del mismo periodo del año pasado. Y la vivienda usada también cayó, pero a un ritmo del 8% en el mismo tramo.

Y no se trata sólo de cuestiones aisladas, sino que es una tendencia que se ve reflejada en los datos que le siguieron. Por ejemplo, en abril de 2023 las operaciones de compraventa fueron un 30% menores que en 2022. La alta inflación, el costo de las hipotecas y un mayor esfuerzo para afrontar los costes explican la advertencia del Banco de España, ya que se trata de factores que inciden de manera directa en el mercado inmobiliario.

El futuro del mercado inmobiliario

De acuerdo al informe del Banco de España, la situación actual del mercado inmobiliario no es alarmante, pero sí hay una preocupación porque algunos factores pueden afectar el desempeño de las operaciones.

Como se ha dicho, la inflación no da tregua. Si bien hace un año las mediciones del Índice de Precios de Consumo alcanzaban el 10%, y hoy se sitúa cercana al 2,5%, la inflación subyacente aun es muy alta: por encima del 6%. Esa presión sobre precios, provoca que el Banco Central Europeo continúe la política de suba de tipos de referencia. El resultado es, ya sabemos, mayores índices del Euribor y aumento en los costos de las hipotecas.

De acuerdo al informe, las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que piensan invertir en inmobiliario en el corto plazo. Para un periodo mediano y largo, las expectativas son de una normalización de la economía. Solo que en lugar de principios o mediados del año próximo, esta vez los analistas coinciden que la tranquilidad llegaría en 2025, cuando las hipotecas se acomoden hacia la baja y las tensiones entre oferta y demanda alcancen su punto de equilibrio.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las advertencias del Banco de España antes de invertir en vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

Noticias Oi Real Estate 31 julio, 2023

Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

Las voces del mercado inmobiliario se hacen sentir. Ante la inminente conformación del nuevo Ejecutivo, pedidos como seguridad jurídica y un nuevo Pacto de Estado en materia de viviendas, entre otros, se oyen de parte del ámbito de propiedades. En este artículo, te contamos sobre esas demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno español.

Un nuevo ciclo político, económico y social se abre tras las elecciones del 23J. Sea cual fuere el resultado final y la coalición gobernante, surgirán nuevas determinaciones, medidas, leyes, etc. Así, por lo menos, lo promovieron durante la campaña electoral. Tanto Feijóo, del Partido Popular, como Pedro Sánchez, actual presidente, se disputan el cambio o la continuidad. Y aún en la prolongación, se avizoran cambios.

En este panorama, el sector inmobiliario realiza demandas al futuro Gobierno. Estas tienen que ver con generar mayor seguridad jurídica y profesionalización, por un lado, y decisiones tendientes al control y transparencia que necesita el mercado del real estate. Por otro lado, hay un consenso en que se promueva un nuevo pacto de Estado en materia de vivienda y que se eliminen los topes a los aumentos de alquiler.

Si bien las inmobiliarias proyectan un segundo semestre igual o similar a la primera parte del año, hay varias cuestiones que podrían ser legisladas para esbozar mayor estabilidad a sus actividades concretas y específicas. Es una realidad que el mercado residencial se encuentra tensionado entre la escasa oferta y una creciente demanda. Por tanto, el nuevo Ejecutivo deberá atender estas cuestiones.

Demandas del sector inmobiliario: Ley de vivienda

En materia de la cuestionada Ley de Vivienda, los promotores de bienes inmuebles apuntan a un Pacto de Estado, caracterizado como “absolutamente necesario” por varios de ellos. Mediante este Pacto se derogaría la citada y actual Ley de Vivienda o se redactaría de nuevo. Lo cierto, es que casi nadie en el mercado inmobiliario se encuentra cómodo con esta Ley sobre sus espaldas.

Tengamos presente que la idea de lograr un gran pacto a nivel nacional es una bandera que levanta la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Y lo hacen porque, alegan, con esa herramienta se podría apuntar al problema del acceso a la vivienda de raíz, tanto para la compraventa como para el alquiler.

La idea del Pacto surge de la necesidad de tener una mirada global para desarrollar una planificación a largo plazo para el tema de la vivienda en nuestro país. Así, se podría garantizar un progreso social e incluso económico razonable y sostenido en el tiempo. Porque las necesidades del sector inmobiliario no se pueden resolver de manera aislada. Se debe tener en cuenta las facetas económicas y sociales del país e inclusive de la eurozona.

El gobierno, entonces, debería dejar de lado a los programas de corto plazo y plantearse uno a largo plazo, para finalmente salir de esta crisis, plantean los agentes. Lo que se necesita, añaden, es más stock y que esté planificado de acuerdo al crecimiento de la sociedad.

Fin al tope del alquiler

Los especialistas consultados opinaron que los topes de subida en los precios del alquiler son contraproducentes. Y esto se da porque limitan la oferta aún más y, en última instancia, no sirven para sortear el alza del mercado. Un tope positivo podría darse después de tomar otras medidas y sólo después; primero se debe incentivar la oferta. De hecho, en otros países europeos no funcionó el tope, sino que generó un efecto contrario al buscado.

La intervención estatal, en este sentido, no está bien vista. La regulación de precios no produce lo que se espera de ella. Una nueva Ley de Vivienda, o una reforma de ella, debería apuntar a un aumento en la oferta. Y como resultado, una baja en sus valores.

El tope del alquiler beneficia a quienes alquilan, en cierto sentido. Pero el problema de raíz es la falta de oferta en el mercado. Esto puede resolverse con una política que apunte al stock, a aumentarlo. De este modo, habiendo más oferta, los precios se regularían de acuerdo al comportamiento mismo del mercado con sus leyes de oferta/demanda.

Tipos de interés

La demanda en los últimos meses ha bajado como resultado del aumento de los tipos de interés. El cada vez más difícil acceso al crédito hipotecario tiene estas consecuencias. Los potenciales clientes tardan más en decidirse por una compra o directamente lo ven como algo imposible al no tener posibilidad de financiarla. Muchos otros están a la espera de ver cómo se desarrolla la coyuntura socioeconómica antes de tomar una decisión que puede afectar a la posibilidad concreta de acceder a una operación de compraventa financiada.

El mercado está sufriendo una lenta desaceleración, a causa de este motivo. El número de transacciones va disminuyendo a pesar de que los precios se mantienen parcialmente estables. Se estima que el segundo semestre continuará con esta evolución.

Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

Ante este estado de situación, el sector inmobiliario exige -además de la reforma a la Ley de Vivienda y el fin del tope de subas-, seguridad jurídica y decisiones que hagan a la vuelta del dinamismo en el mercado. También, mayor transparencia mediante la profesionalización de sus actividades. Esta especie de “regulación estatal” apuntaría a la instauración de organismos determinados para que se ocupen, junto a los agentes inmobiliarios y el sector todo, de reconocer y solucionar las dificultades de la vivienda en nuestro país.

Es sabido que muchos extranjeros acuden a España para comprar una vivienda habitual o segunda vivienda huyendo de los problemas de sus países de origen. Las soluciones, entonces, serían para ellos también, más allá de la inmensa cantidad de connacionales que desean comprar un piso. Las políticas económicas influirán en la posición que asuma España como destino de muchos extranjeros y como refugio de los mismos españoles.

Propuestas como promocionar el parque público de viviendas, de iniciativa pública o mixta, deberán ser analizadas como una de las medidas a tomar. Aumentar el alquiler asequible, buscar una solución a las familias endeudadas para acceder a una propiedad y el acceso a la vivienda de los jóvenes son otros de los puntos en el tintero de las demandas. Así como también bajar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el orden fiscal.

Por otro lado, el sector inmobiliario coincide en que se debe aumentar la seguridad jurídica de manera equilibrada tanto para quienes ofrecen como para aquellos que demandan. Del mismo modo, piden promover desde los organismos pertinentes la transparencia en beneficio del cliente.

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Vivienda: ¿qué proponen los dos candidatos presidenciales?

Invertir 28 julio, 2023

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: análisis de situación

El incremento de las transacciones alrededor del mercado residencial de alto standing continúa generando sorpresas. A las cifras de la participación joven en dicho segmento, se le suman ahora los números generales. Vemos cómo, a pesar de los problemas económicos que atraviesa el país y la zona euro, el mercado se mantiene dinámico. ¿Por qué aumenta la compraventa de la vivienda de lujo? Aquí esbozamos un análisis de situación.

Por estos días nos ha sorprendido el resultado del “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España” que han realizado en conjunto las firmas Hiscox y Catella. En el mismo, se consigna que la participación de los jóvenes en el mercado residencial de alto standing ha llegado al 25%. Esto le otorga un gran protagonismo a los millenials en el segmento, o sea, aquellos nacidos entre 1981 y 1995.

Ahora, nos centraremos en los números generales, que indica que aumenta la compraventa de la vivienda de lujo en general. Y nos preguntamos ¿por qué se da el incremento en este contexto en nuestro país? Porque la situación económica que atravesamos no es la más próspera. Y sin embargo, los números del residencial de lujo nos sorprenden.

Te contaremos que los procesos de comercialización en este segmento están evolucionando y diversificando. También, en qué ciudades se dan más operaciones. Y quiénes son los que se animan a estas transacciones. ¡Continúa leyendo!

Viviendas de lujo: ¿cuáles se estiman como tal?

A pesar de diferencias subjetivas -no todos atribuímos al lujo lo mismo-, podemos pensar ciertas características. La ubicación es una, pensando en el emplazamiento estratégico, la cercanía al centro o al aeropuerto; o también una vista magnífica, como puede darse en la costa mediterránea. Otra particularidad es el uso de materiales nobles, como ser qué tipo de ladrillo o piedra, la clase de cerámicos y revestimientos, los materiales aislantes, la construcción de la piscina, etc.

Por otro lado, y quizás el más importante, se considera una vivienda de lujo a aquella que tiene un precio por encima del millón de euros. No se tiene tanto en cuenta los metros cuadrados, sino su excelencia. Los proyectos están a cargo de arquitectos de renombre, tanto para obra nueva como para rehabilitación. Y las terminaciones son singulares y suntuosas. Es un bien escaso al que no cualquiera puede tener acceso. Y he allí su distinción: la persona que compra una vivienda de lujo busca una diferenciación personal.

Una vivienda de lujo en España cuesta entre 1 y 35 millones de euros. Hay propiedades no tan grandes que valen un millón de euros y otras de tres millones que no se pueden ofrecer como tal porque necesitan muchas reformas.

Es por esto que el acceso a la personalización de un proyecto es muy valorado. El diseño suele ser consensuado entre cliente y arquitecto, así como los materiales a usar. Esto puede darse más fluidamente en una obra nueva. En el caso de rehabilitación (obra de segunda mano), las propiedades buscadas deben tener una muy buena ubicación y ser antiguas o emblemáticas como para que su tasación sea alta. Y una tendencia de los últimos tiempos es que sean sostenibles, con certificaciones energéticas.

El perfil del comprador de vivienda de lujo

Un posible comprador de vivienda de lujo, últimamente, tiene un perfil no heterogéneo. En localizaciones urbanas (Madrid y Barcelona, por ejemplo), han aumentado los compradores provenientes de Latinoamérica y Estados Unidos. Suelen venir de vacaciones y se enamoran de la ciudad, por lo que deciden comprar una casa de segunda residencia.

Por su parte, los family offices se hacen de edificios para desarrollar pisos u oficinas de lujo. De esta manera obtienen una alta rentabilidad. Otro perfil particular es el de personas que deciden jubilarse y vivir en nuestro país. Suelen venir del norte de Europa y van por su vivienda de lujo en las zonas costeras. Daneses, noruegos y suecos se suman a la gran cantidad de belgas que ya pueblan lugares como Costa Blanca.

Otro perfil peculiar es el de aquellas personas que continúan teletrabajando post-pandemia y se mudaron a España. Las bondades de nuestro país en cuanto a educación (con los colegios internacionales), la conectividad a través de aviones y la red de trenes de alta velocidad, la excelencia de la fibra óptica, son características que fascinan a las familias que deben pensar en los niños y la posibilidad de viajar fácilmente a sus países de origen.

Así vemos cómo los extranjeros constituyen un gran porcentaje de compradores de vivienda de lujo. Solo el año pasado en Madrid, el 40% de las operaciones de compraventa de inmuebles en general fueron de clientes provenientes de otro país. En Cataluña, por poner otro ejemplo, la cifra trepó hasta el 25%. Y específicamente en cuanto a la vivienda de lujo los porcentajes son más altos aún.

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: las razones

➧ Las crisis económicas y sociopolíticas no afectan al sector

El sector de la vivienda de lujo es inmune a las crisis. ¿Por qué? Básicamente, porque una persona con un nivel de vida alto no experimenta las consecuencias de la crisis como lo hace una persona con ingresos medios o bajos. Hemos hablado muchas veces de la vivienda como valor refugio: en este caso sería un valor refugio para las grandes fortunas.

Como no se ven atados a la necesidad de acudir a hipotecas para la compra, la subida de los tipos de interés no les afecta. En los casos de viviendas suntuosas se trata generalmente de inversiones y los compradores tienen el dinero para hacerlo por fuera del sistema hipotecario.

➧ El auge de las compras por extranjeros

Ya hemos desarrollado este punto más arriba. Podemos agregar que nuestro país es el segundo más visitado por turistas del mundo. Esto genera que cada año los porcentajes de compras aumenten. Otro punto a tener en cuenta es la depreciación del euro respecto al dólar. Entonces, aquellos extranjeros que tienen ahorros en dólares se ven beneficiados por precios aún más económicos.

Nuestro país suele ser un objetivo de los inversores extranjeros. Además de su alta capacidad adquisitiva, sitios como Málaga o Marbella son más baratos que, por ejemplo, Miami.

➧ El contexto sociopolítico: aumenta la compraventa de la vivienda de lujo

El panorama geopolítico y post-pandémico hace que las personas se replanteen dónde quieren vivir. Como decíamos antes, la posibilidad de teletrabajar hace que puedan asentarse aquí. Y razones como la Guerra en Ucrania, que ha generado inestabilidad política y social, también suma. Muchos compradores se mudan a España o compran una propiedad como segunda vivienda.

➧ En la busca de rentas

Una última razón se añade con aquellos inversores que quitan su dinero de activos un tanto más riesgosos y lo introducen en el mercado de la vivienda en busca de rentabilidad. La vivienda en España, lo habíamos dicho, es más económica que en otros lugares. En la inflación muchos ven una posibilidad para invertir lo que genera que crezca la demanda.

➧ Más allá de la subida de precios, aumenta la compraventa de vivienda de lujo

A pesar de que los precios crezcan, la compraventa de viviendas de lujo aumenta. Así tenemos que el precio de las viviendas comunes bajó 17%, mientras que el de las propiedades suntuosas aumentó entre 10% y 15%. Esto se da por el aumento de la demanda.

Un factor que incide en el aumento es la alta demanda de obra nueva. Como hay una escasez de oferta en este sector (por la falta de suelo), los precios continúan subiendo. Los clientes que quieren comprar tienen que recurrir al mercado de segunda mano.

➧ Los compradores no acuden a la financiación

Debido a su alto poder adquisitivo, el comprador de vivienda suntuosa no acude a la financiación. En una compra de una propiedad de más de un millón de euros las promotoras acostumbran a cobrar entre 30% y 40% del valor, aproximadamente, durante el comienzo de la obra. Y el resto en la entrega.

Por otra parte, tampoco se realizan pedidos de hipotecas en este tipo de transacciones. Por lo tanto, a ese cliente no le hace mella la subida de tipos de interés, algo tan caro para los sectores medios de la sociedad. Aunque los especialistas puntúan una distinción: si la compra es para vivienda personal, no se acude al crédito. En cambio, si la compra es para invertir, sí lo hace.

En qué ciudades se dan más operaciones

Las operaciones de compraventa del mercado inmobiliario de lujo se dan principalmente en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Estas ciudades representan el 70% de las transacciones. El resto se da en zonas costeras y maravillosas que tiene nuestro país como Baleares, Costa del Sol o Canarias.

En primer lugar se encuentra Málaga, que posee 2.500 viviendas exclusivas. Éstas significan el 34% del total del país. Allí los compradores son en su mayoría británicos. Costa del Sol es la región más elegida por su localización y conectividad estratégica. El precio promedio de las viviendas rondan los 6 millones de euros.

En segundo término, aparece Baleares, con 3.300 viviendas de lujo (el 33% del total). El precio promedio es de 5,5 millones de euros. Mallorca e Ibiza son las más elegidas allí, donde también los extranjeros son los mayores compradores.

Madrid y Barcelona ocupan el tercer y cuarto lugar, respectivamente. La inversión residencial de lujo se basa en sus edificios emblemáticos y localización estratégica. El precio promedio en la ciudad capital y en Barcelona se sitúa entre 4,7 y 5,3 millones de euros. En el primer lugar de los compradores están los de origen españoles, en el caso de estas ciudades.

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Los jóvenes invierten en viviendas de lujo

Formación Inmobiliaria 27 julio, 2023

Real Estate y el marketing directo

Si revisamos la publicidad inmobiliaria de la segunda parte del siglo XX, nos parecerá acaso invasiva y en algunos casos, algo agresiva. Aquellos gestores publicitarios, a su vez, aludían que los métodos publicitarios eran incluso menos frontales y más creativos que los de comienzos de siglo. La era digital ha contribuido a alivianar aún más los tonos y las maneras de enfrentar a la eventual clientela, desde hace dos décadas a esta parte ¿Nos seguirán pareciendo agresivas las técnicas de captación actuales, cuando las revisemos dentro de algunos años? En este artículo de Oi Real Estate, veremos el vínculo entre el real estate y el marketing directo. Si eres un agente inmobiliario independiente, te invitamos también a leer para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

¿De qué hablamos si hablamos de “marketing directo”?

El marketing directo no es un exclusivo del sector inmobiliario. Se trata de un método de publicidad creado específicamente para lograr la ubicación rápida de un concepto o mensaje en un mercado determinado. Generalmente, para lograr su cometido, se utilizan mecanismos que apelen o desafíen la interacción del cliente potencial. Si está bien encarada, el marketing directo provocará la reacción del público y que este se acerque y se interese en tu propuesta.

En pos de ello, se apela a canales directos y lo más personalizados posibles. En cuanto a los lapsos, los creadores de la publicidad directa alentaban a una fuerte inversión inicial en presencia inmediata, para alcanzar la meta de forma práctica y rápida; sin embargo, hoy día esa tendencia se inclina por la vía contraria: esto implicará calcular el menor gasto en campañas en su comparativa con el reditúo que ofrecerán finalmente.

Maketing directo offline

Los métodos para emplear marketing directo de forma analógica o física, en la actualidad podrán resultarte vetustos o pasados de moda. No obstante, deberías considerar en un estudio de campo previo si algunas de ellas le cuadran a tus servicios, especialmente si eres un agente inmobiliario novato e intentas abrirte camino en un sector tan arduamente competitivo y superpoblado de oferta. Veremos solo algunos de ellos, aún en pie:

Papelería esencial

No desestimes recurrir a la impresión en imprenta y al impacto que puede generar un buen diseño de flyer. Un folleto pergeñado correctamente y que utilice las métricas de copywriting ajustadas a tu clientela eventual puede proporcionarte el espaldarazo que necesitas para instalarte, más no sea en tu parámetro de trabajo más cercano.

Promover descuentos

Los descuentos y las promociones nunca pasan de moda. ¿Quién despreciaría una correcta tasación gratuita o un asesoramiento inicial sin costo? El buen uso de las promociones resulta siempre atractivo y permanece, aún entrado el siglo XXI, entre las formas de captación más exitosas.

Elementos de referencia de marca

Para instalar tu marca de agencia inmobiliaria a nivel zonal, nada mejor que elegir el merchandising indicado de distribución gratuita en puntos clave de tu barrio o localidad donde quieras pisar fuerte. Bolígrafos, gorras, pósters, calendarios, stickers, etc. con la impresión de tu logo, son parte del vasto universo de la publicidad del merchandising y logran en gran medida una inmediata relación entre el objeto y el servicio que ofreces.

Real Estate y el marketing directo digital

La enorme gama de posibilidades que ofrece el acceso masivo a los dispositivos actuales, hacen del marketing directo digital la preferida de los agentes inmobiliarios que ingresan al ruedo del mercado en bienes raíces. En el marketing directo digital debe prevalecer el mensaje. Es clave que logres impacto y generar la reacción del interesado mediante sus mecanismos.

Veamos algunos de los métodos más utilizados y de mejor resultado al momento; tal vez encuentres que utilizas ya varios de ellos o que puedes encontrar beneficios en implementar uno nuevo.

Una plataforma propia

Una forma revolucionaria en tracción de clientes es sin dudas el blog inmobiliario. En España y en toda Europa, el auge de estos medios (rozando lo periodístico en algunos casos) funciona como uno de los mejores disparadores promocionales; te sorprendería saber cuántos entre quienes no se detienen a leer blogs de ningún tipo, comienzan a indagar a través de los consejos y tips de búsqueda de propiedades que solo encontrarán en medios de calidad.

Un formulario de contacto que solicite la información necesaria (email, nombre, tipo de servicio que solicita, número de móvil como opcional y no mucho más) servirá de trampolín para que al menos el eventual cliente se predisponga a escuchar qué tienes para ofrecerle. Además, mostrarte en tus campañas a través de tu blog como un verdadero solucionador de problemas (además de serlo, por supuesto), suelen ser bienvenidos por el circunstancial lector.

Bot chat

No hace falta disponer de una flota de telemarketers para introducir en tus plataformas una línea de chat directa con el visitante. De primer momento, podrás hacerlo tú mismo. Es un puente entre el eventual cliente y tus servicios. Además de no ser un método invasivo (ya que el interesado opta por recurrir a él o no), el que aparezca la herramienta de chat directo ni bien ingresa el buscador de propiedades a tu plataforma, representará para él que hay alguien dispuesto a escucharlo y brindarle una solución mucho más efectiva y rápida que en las plataformas que no disponen de esta app.

Recuerda que es vital diferenciarte de tu competencia inmediata para sobrevivir (en el idioma de los negocios) en el circuito inmobiliario, sin importar en qué región del país te encuentres. Encontrarás que siempre hay un agente inmobiliario o agencia que tiene predomino en el barrio. Por tanto, competir será duro, sin importar la calidad o la cantidad de oferta que haya para repartirse.

Un mensaje de calidad

Por último, te recomendamos no perder de vista los niveles cualitativos de tus herramientas de publicidad directa inmobiliaria. Asume un papel de comunicador en este sentido y estate alerta para captar las principales novedades del sector inmobiliario que te incumbe y transmitírselas a tus eventuales clientes de la mejor manera posible.

¿Cuál es tu experiencia en real estate y el marketing directo? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

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Agentes inmobiliarios 27 julio, 2023

Ibuyer en el sector inmobiliario: ¿Cómo funcionan estos agentes?

En la actualidad, en cada sector de la sociedad está presente la tecnología en cualquiera de sus funciones. Para el caso del universo inmobiliario, ha permitido un avance en los procesos de compra y venta de propiedades, haciéndolos cada vez más agiles y menos estresantes. En este sentido, con la finalidad de lograr transacciones exitosas en el menor tiempo posible surgió la figura denominada iBuyer.

Se trata de una alternativa para poner a la venta una vivienda sin tener que recurrir a un asesor tradicional y esperar que surja algún potencial comprador.

Por lo tanto, si estás necesitando vender un inmueble de manera rápida esta puede ser una real solución. Para conocer bien a fondo qué son, cómo funcionan y cuáles son las ventajas no dejes de leer este artículo.

¿De qué se trata la figura del iBuyer?

Cuando hablamos de un Ibuyer nos referimos a una empresa o agencia inmobiliaria que se dedica a comprar viviendas de manera directa. Es decir, al contado. Una forma simple y rápida forma de reconocer este tipo de actores es cuando en sus anuncios comunican la adquisición e inmuebles con pago inmediato, o en pocos días. A modo de ejemplo, “compramos tu piso al contado” o “compramos tu casa en menos de 7 días”.

Una de sus principales particularidades tiene que ver en los recursos que disponen para la realización de ofertas. Es decir, el iBuyer puede ofrecer comprar una propiedad en menos de un día. Otra particularidad de este tipo de agente es que se encarga de conseguir la documentación y papeleo necesario. En este sentido, se trata de una buena opción para la venta rápida y sin contratiempos.

La fórmula del iBuyer es comprar viviendas a precios más bajos de los que figuran en el mercado. Luego, adquirido el inmueble, lo reforman y lo oferta nuevamente.

¿De qué manera funciona el iBuyer?

El método que utiliza el iBuyer para llevar adelante sus servicios es algo sencillo. Los pasos que sigue son:

El primero consiste en que una persona interesada en vendar se ponga en contacto con un agente iBuyer a través de su sitio virtual. Una vez realizado el primer acercamiento, se comunicarán con el propietario en un plazo de entre 24 y 48 para realizar una evaluación de la vivienda. De esta manera, el agente considerará si el inmueble cumple con las características que se buscan.
En el caso de que la propiedad cumpla con los requisitos, la empresa realizará una oferta en tan solo unas horas. De manera generalizada, este tipo de ofrecimientos tienden a tener una durabilidad de 3 a 15 días, dependiendo de cada empresa en particular.
Como tercer paso, en caso de aceptar la oferta, un especialista de la agencia visitará la propiedad para realizar la evaluación in situ. Se trata de una instancia en la cual el precio de compra varia, especialmente si lo que se visita no coincide con la descripción que el propietario dio de la propiedad.
En cuarto lugar, luego de la visita del experto y, en caso de aceptar vender el inmueble, llega el momento de firmar lo que se denomina compromiso de compraventa. A partir de este momento, el iBuyer se encargará de conseguir y gestionar la documentación necesaria: certificado energético, cédula de habitabilidad, nota simple, contrato de arras, etc. Una vez recolectado todo, la empresa procederá a la gestión y organización de la firma de la escritura.
Por último, el iBuyer realizará el pago de manera inmediata luego de haber realizado la firma de la escritura.

¿Cuáles son los requisitos que solicitan los iBuyers para la compra de una vivienda?

Acudir a una empresa de esta índole para vender una propiedad sin sobresaltos resulta una gran alternativa si se requiere hacerlo de manera rápida. No obstante, el iBuyer compra viviendas que cumplan una serie de requisitos particulares. Si bien en la mayoría de los casos este tipo de solicitudes se mantienen, pueden variar de una empresa a otra. De manera generalizada, las principales condiciones son:

Para ser compradas deben ser viviendas libres, de utilidad residencial y sin inquilinos.
Se deben encontrar desocupados y de lo contrario, desocuparse en un período no máximo de dos meses.
Las plantas de la vivienda deben ser a nivel del asfalto. Es decir, no pueden ser sótano so semisótanos.
En los casos de que la vivienda se ubique en un edificio por encima del cuarto piso debe estás en funcionamiento y a disposición un ascensor.
El tamaño mínimo de la propiedad debe ser de 40 m².
El valor máximo de inmueble suele ser de 400.000 euros.

Ventajas de vender una vivienda a un iBuyer

Si se está analizando la posibilidad de optar por los servicios de un iBuyer resulta necesario conocer cuáles son las ventajas que este tipo de gestión conlleva. Es una buena manera de saber si hacerlo o no.

Vender la vivienda de manera rápida. Se trata de la mayor ventaja de este tipo de servicios. Si se requiere vender un inmueble de manera inmediata, esta es una real posible solución.
Comodidad en la gestión. Si se vende una propiedad con un iBuyer no será necesario llevar adelante una serie de gestiones propias del proceso de compraventa. Nos referimos a la vista de potenciales compradores, recolección documentación, etc. La empresa se encargará de cada uno de esos pasos.
Reducción de riesgos. Cuando se vende de manera tradicional, es posible que surjan una serie de contratiempos vinculados a la financiación por parte del comprador. En el caso de vender a una empresa de esta índole, al ser una operación pagada al contado, el riesgo es mínimo. Digamos que casi nulo.

Desventajas de vender con iBuyers

Como todo en el sector inmobiliario, más allá de las ventajas que caracterizan a determinadas figuras, también resulta oportuno nombras cuales no lo son:

Rentabilidad más baja. Si bien el proceso es más rápido y menos estresante, el precio que la empresa dará por la vivienda será menor al que si la misma se vende dentro de los márgenes normales. Esto se debe a que siempre la oferta del iBuyer es menor a los precios que rondan en el mercado.
Requisitos determinantes. La desventaja de este tipo de operaciones es que las empresas de esta índole no reciben cualquier tipo de propiedad. Un tipo de inmueble que no compran son lo que están ubicados en pueblos.
No existen en todas las localidades de España. En la actualidad están ubicadas en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza, Sevilla y Bilbao.

¿Cuánto pagan los iBuyers por la compra de inmuebles?

Según averiguaciones de especialistas en la materia, los ofrecimientos que realiza un iBuyer por una vivienda suelen ser hasta un 40% menor a los valores que aparecen en el mercado. No obstante, es de gran importancia considerar una serie de variables para poder comprender este punto. Las mismas son:

Los resultados de las tasaciones online no siempre son rigurosos. En general, se trata de precios que aún no han pasado por las negociaciones entre comprador y vendedor. Como resultado, se estima que del precio tasado se suele descontar de un 10 a un 15% hasta el cierre de la operación.
Como lo mencionado anterior, los precios en portales inmobiliarios también tienden a estar aumentados. Según expertos, quienes compran viviendas realizan ofertas por un 20% menor al precio que aparece en el anuncio.
Este tipo de empresas no cobran honorarios o comisiones. En este sentido, los propietarios pueden llegar a ahorrarse en el pago por los servicios de una inmobiliaria tradicional. Por lo general, este tipo de camisones rondan entre el 3% y el 7% del precio de la propiedad.
Mantener la vivienda vacía afecta a la rentabilidad. Según el sitio donde está ubicada la vivienda y el tiempo promedio de venta en la zona, dependerán los costes de mantenimiento. En él se incluyen los servicios, las cuotas de la comunidad, etc. Por ello, la rentabilidad de la oferta del iBuyer puede disminuir ya que deberá solventar este tipo de gastos.

En base a todas estas variables es posible dilucidar que la oferta de un iBuyer es, entre un 10 y 20% menor a la que se podría vender el inmueble en condiciones comunes de mercado

El agente inmobiliario y la planificación diaria

Hasta aquí todo lo relacionadoa el ibuyer en el sector inmobiliario y el modo en que funcionan. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros.

Invertir 26 julio, 2023

Los jóvenes invierten en viviendas de lujo

Inesperadamente, los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Se transforman así en figuras de ese segmento del mercado inmobiliario. De este modo lo indica el “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España”, que establece que los jóvenes son partícipes del 25% de las operaciones de compraventa. Te contamos los detalles de esta sorprendente tendencia en este artículo. ¡Continúa leyendo!

Una tendencia ha irrumpido en el mercado inmobiliario: los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Así lo establece el “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España” que ha realizado Hiscox y Catella, la primera una compañía internacional de seguros especializados. Hiscox, de hecho, trabaja en seguros para pymes y empresas y, por otro lado, en el ramo patrimonial de objetos para hogares exclusivos. Catella, por su parte, es un proveedor líder de servicios en asesoramiento de finanzas. Ambos han desarrollado este informe.

Entonces, el documento recoge los precios por metro cuadrado por ciudad y por zona, entre otros datos. Dentro de ellos, lo que sorprende son los números de la participación de los jóvenes en el residencial de alto standing. El 25% corresponde a jóvenes millennials, es decir, aquellos que nacieron entre 1981 y 1995. Tenemos así una primera conclusión: el sector de las viviendas de más de 3 millones de euros ha tenido un desempeño por encima de la media, logrando aumentar el volumen de transacciones. Y un segundo resultado: los jóvenes tienen un gran protagonismo dentro de estas operaciones.

Los jóvenes invierten en viviendas de lujo

En el citado informe se consigna, también, que los millennials y los centennials (aquellos nacidos entre 1996 y 2010) encarnarán por encima del 60% las compraventas de propiedades de lujo en 2025. Estos dos grupos destronarán a aquellas personas que nacieron entre 1961 y 1980, o sea los que actualmente tienen entre 40 y 60 años. Debido a su poder adquisitivo o por capacidad de acumulación de riqueza en el correr de los años, este grupo lidera en estos momentos el segmento. Sólo resta que los años pasen y la tendencia se afianzará.

Los compradores de viviendas de lujo de esta tendencia corresponden a un perfil de empresarios jóvenes en relación al éxito del universo tecnológico, de la ciencia y la investigación. Por otro lado, provienen del extranjero: Alemania, Reino Unido y Francia figuran entre los primeros países. Estos jóvenes se sienten atraídos por las bellezas diversas que presenta España, tanto en lugares como en clima. Y deciden invertir ahora que el contexto económico se está estabilizando y cuando los efectos de la post-pandemia están quedando atrás.

Los investigadores sostienen que este grupo de jóvenes inversores es uno creciente y establecido laboralmente, a pesar de su temprana edad. El estatus logrado le da la posibilidad de invertir en una vivienda de lujo como primera vivienda. Y como se encuentra en aumento, constituirá el sector de demanda del residencial de alto standing en los años venideros.

¿Por qué España es elegida para invertir en viviendas de lujo?

España se sitúa como uno de los destinos elegidos para comprar viviendas de lujo. Sólo superada por Francia, le siguen en la lista Italia, Reino Unido y Grecia. Todas propuestas tradicionales por sus bellezas naturales y arquitectónicas. El Informe constata que las propiedades deben tener como condición primordial ser de primera calidad. Pueden ser obra nueva o rehabilitaciones. Y deben contar con extras como amplios jardines, gimnasios, salas de cine, bodegas y garajes con espacio para varios autos.

Los barrios más elegidos en nuestro país son Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro. Por su parte, Madrid está en aumento como destino de viviendas de lujo. Se espera que las compraventas se acrecienten en un 4% para fin de año y la ubiquen en el sexto escalón de ciudades con más crecimiento. Se compara su desarrollo con otras como Los Ángeles, Dublín o Lisboa. De hecho, las transacciones inmobiliarias crecieron del 16% al 25% en la capital de España el año pasado. Luego de Madrid, otros sitios como Barcelona y la costa mediterránea son los lugares predilectos.

Las razones de la elección de España como destino para invertir en vivienda de lujo son varias. Los precios son competitivos, una plaza inmobiliaria acorde a las comodidades de los más exigentes, una inversión refugio y un espacio magnífico por el entorno paisajístico y arquitectónico lo que asegura un lifestyle inigualable. Los extranjeros lo eligen como segunda vivienda. Y es probable que continúe creciendo a un ritmo acelerado en lo que resta del año.

¿Por qué sigue creciendo el mercado de la vivienda de lujo?

El mercado de la vivienda de lujo atraviesa un auge inesperado. Este crecimiento viene desde el año pasado y los expertos esperan que este año concluya con un aumento similar. Este “florecimiento” del sector no tiene una única razón de ser sino que es multicausal.

El año pasado las transacciones de viviendas por parte de extranjeros trepó hasta el 45%, con 88.800 operaciones en total (datos del Colegio de Registradores). El dinamismo que esto le otorga al mercado es un punto fundamental. El perfil de los compradores extranjeros es de buena rentabilidad: de todas las compraventas del 2022, casi 9.000 fueron por propiedades mayores a 500.000 euros.

También tomando datos del año pasado, el precio de las viviendas de lujo se incrementó en un 4,8%, lo que equivale a 7.135 euros el metro cuadrado. Este aumento, sin embargo, no aleja a los extranjeros; al contrario, no es una subida que les preocupe y por ende hay cada vez más personas atraídas por el parque inmobiliario español.

Entonces, por lo visto hasta aquí, el segmento de viviendas de lujo tiene un próspero futuro. Y son los jóvenes de hoy los adultos de mañana quienes están impulsando este crecimiento.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de que los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

El abecedario del sector inmobiliario

Agentes inmobiliarios 25 julio, 2023

El verano y el alquiler rentable

La pandemia COVID 19 y la crisis como consecuencia de la guerra en Europa del Este dejarán sin dudas su huella en el mercado inmobiliario europeo en general. ¿La aguja de los índices de compra venta de inmuebles podría volverse impredecible? Las encuestas generadas por los principales portales de consulta sobre los intereses entre los actores del sector, mostraban resultados dispares hasta hace unos pocos meses. Hoy, ya recuperados de la crisis pandémica, comienzan a quedar a la vista cifras interanuales más parejas. Como una de las principales consultas a las agencias y asesores, se denota el interés del cliente inmobiliario por saber cuáles son las provincias costeras más rentables para alquilar. En este articulo de Oi Real Estate, veremos algunos datos sensibles: el verano y el alquiler rentable, con números reales.

Comprar para alquilar y alquilar una vivienda ociosa

El negocio inmobiliario posee en la compra y venta de inmuebles para alquilar, uno de sus bastiones fundamentales desde siempre. La crisis COVID 19, que amenazó con arrasar al mercado inmobiliario, ha obligado también a quienes disponen de viviendas ociosas, a orientar su mirada también en este sentido.

La escalada en los niveles de inquietudes al respecto, recayó en la consulta a la opinión de los expertos en el tema. La respuestas a los interrogantes sobre alquilar o no, se cuentan por docenas. Pero uno de los fundamentos más tenidos en cuenta por los clientes y los medios especializados, apuntan a la rentabilidad de la vivienda en sí, y a la zona en donde esté ubicada.

Palabra de experto

El profesor y director del departamento de Dirección Financiera de IESE Business School de Barcelona, Carles Vergara es considerado un experto en inversiones inmobiliarias. Consultado por Vanguardia, también considera de primordial importancia revisar los niveles de rentabilidad actuales y zonales, así como la regulación vigente. Sobre la actualidad candente del mercado de arrendamiento, declaró recientemente:

«Actualmente, como ocurrió luego de la incertidumbre generada por la COVID-19, también puede pasar que la vivienda no se alquile porque haya un exceso de oferta o porque el precio del alquiler no cumpla con lo que buscan los futuros inquilinos»
Carles Vergara

Estamos de acuerdo en que las grandes inmobiliarias son el cuerpo de la maquinaria inmobiliaria. Sin embargo, es el pequeño inversor el encargado de cumplir su rol como primer engranaje de dicho mercado. Comprar para alquilar en España, es una opción rezagada en comparación a lo que ocurre en los países vecinos. Alquilar una segunda o tercera vivienda vacía, parece ser (según señalan los últimos relevamientos) la elección más recurrente. El punto sería entonces… ¿cuáles son los lugares más rentables para hacerlo?

El verano y el alquiler rentable

Del «final» de la pandemia a esta parte se ha generado un creciente interés en alquilar en sitios turísticos, o simplemente alejados de las grandes urbes. ¿Puede que las medidas de restricción hayan tenido algo que ver en esto? Es probable. Lo cierto es que las consultas sobre la disponibilidad de propiedades en alquiler en las regiones costeras, han visto en sus estadísticas un salto drástico.

Buscar alquiler en regiones costeras y ofrecer viviendas en dichas regiones, son dos opciones que se han incrementado a la par. Por este motivo, es complejo llegar a la conclusión de cuál tendencia impulsó a la otra. El cuento del huevo y la gallina.

Provincias costeras más rentables para alquilar

Adentrémonos en lo que nos importa. ¿Cuáles son las provincias costeras más rentables para alquilar? España cuenta con una vasta línea costera, y los costes en su variedad residencial es de los más desparejos tanto para comprar y vender, como para alquilar.

Según números desde la Big Data inmobiliaria que ofrece Urban Data Analytics, vemos que quien compre para alquilar en una zona costera de España, obtendrá las mayores rentabilidades brutas. Por supuesto, a esas ganancias deben descontárseles gastos de mantenimiento y la rotación durante los meses de unidades vacías en temporada baja.

Las tres más rentables desde los datos

De este modo, veremos que las únicas regiones costeras cuya rentabilidad se posiciona actualmente por encima de la media nacional son Valencia, Castellón y Huelva, con el 7.6%. De menos a más, veamos sus porcentajes de rentabilidad:

Huelva: se ubica en tercer lugar con un promedio del 7.7%.
Castellón: apenas por sobre Huelva, esta región han ofrecido porcentajes cercanos al 8%.
Valencia: se estima que sus propiedades en alquiler logran una rentabilidad de entre el 8.3% y el 8.4%.

Asimismo, cercanas aunque cortándose en una rentabilidad más cercana al 7%, se ubican Asturias, Almería y Murcia. Según Urban Data Analytics, el margen de ganancia por alquiler en las demás provincias costeras oscilaría una brecha más abierta. Sus cifras pueden alcanzar un tope de rentabilidad del 6.5% (si contemplamos el índice promedio de Barcelona y Las Palmas, o Pontevedra y Cantabria); y descender hasta apenas un 4.3% (como es el caso de las Islas Baleares, Málaga o Guipúzcoa).

¿Hacia dónde mira el inversor?

Un inversor (pequeño o mediano), observará principalmente la evolución de los precios en el alquiler. Atravesada la crisis inmobiliaria COVID, pero aún inmerso el sector en la incertidumbre de las consecuencias de la guerra aún en vigencia, esa mirada deberá volverse más sesgada.

Sin embargo, no debería descuidar en su estudio de campo los últimos movimientos del mercado de compra venta de inmuebles. A veces, el no analizar exhaustivamente estos índices puede llegar a ofrecer cifras de rentabilidad del alquiler no del todo fiable, o que directamente no se ajusten a la realidad.

Tal es el caso de la costa del País Vasco, en Maresme -provincia de Barcelona- y las Islas Baleares. En las regiones costeras españolas, el precio medio para alquilar un piso de entre 70 y 100 metros cuadrados es de 665 euros; mientras que si hacemos un análisis global de toda España, ese coste ascenderá a los 816 euros.

Por tanto, tener en cuenta el coste de una propiedad según su comunidad, provincia o municipio (costera o no), incidirá fuertemente en el valor del alquiler y por ende, en la rentabilidad esperada.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ahorrar agua: el nuevo objetivo de los hoteles

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Comprar 24 julio, 2023

Contrato de reserva de un inmueble

El proceso de compraventa de una vivienda, un local o cualquier tipo de bien inmueble es una decisión que implica tiempo, dinero y energía. Por lo tanto, conocer cada uno de sus momentos y los documentos que implican es una forma de asegurarnos un buen desenlace. En la gran mayoría de las ocasiones, previo a la firma de la transmisión de la vivienda, se realiza el procedimiento en el cual las partes se aseguran de sus derechos y obligaciones futuras. Hablamos del contrato de reserva de un inmueble.

En el siguiente artpiculo, de manera ordenada, detallaremos que es, que implica para ambas partes y en qué se diferencia del contrato de arras. Sigue leyendo.

¿Qué es un contrato de reserva de un inmueble?

Se trata del documento a través del cual una persona interesada en comprar un inmueble realiza la reserva del mismo a cambio de una cantidad determinada de dinero. Este monto será restado posteriormente cuando se lleve adelante la firma del contrato de compraventa. Llegado el momento, el vendedor del inmueble se compromete a la entrega del mismo.

Al firmar el contrato de reserva de un inmueble, ambas partes asumen derechos y obligaciones. Por parte del comprador, se ve en la obligación de completar el pago y adquirir la propiedad. En tanto que el vendedor toma el compromiso de entregar la vivienda una vez liquidado el pago.

Una de las circunstancias en las cuales pueden utilizarse este tipo de contratos es con inmuebles que aún no han sido construidos, o en viviendas en proceso de construcción. Lo particular de estos casos, es que el vendedor se encontrará en la obligación de concluir con la edificación. Asimismo, la finalización de la obra deberá cumplimentar todas las condiciones técnicas y de habitabilidad.

¿Qué diferencias existen entre el contrato de reserva y el contrato de arras?

El contrato de reserva de un inmueble es muy similar a la figura de lo que se denomina contrato de arras. Ambos documentos certifican un acuerdo entre dos partes, con derechos y obligaciones para ambas. Al igual que en el contrato de reserva de un inmueble, en el de arras también se realiza la entrega de una cantidad determinada de dinero correspondiente a una parte del pago de la vivienda.

Sin embargo, no son exactamente lo mismo. Sus principales diferencias son:

Regulación legal

En el caso de contrato de arras el mismo se encuentra regulado por el Código Civil español. Mientras tanto, el código de reserva de un inmueble no cuenta con una normativa determinada. Por lo tanto, el marco legal del contrato de arras le otorga mayor seguridad jurídica.

Recisión del acuerdo

Este punto es de crucial importancia. Un contrato de reserva de un inmueble no puede ser rescindido, a menos que existan cláusulas que contemplen esta acción. Por el contrario, en el contrato de arras si es posible rescindir el acuerdo. En este caso, se deberá abonar un monto de dinero a modo de indemnización, no importa cuál sea la parte que decida terminar el contrato.

¿Cuál de los dos contratos es preferible realizar en el proceso de compraventa?

Para poder afirmar cuál de los dos tipos de contratos es preferible realizar es necesario evaluar cada situación en particular. Por ejemplo, si el comprador tiene plena confianza de que comprará la vivienda le convendrá realizar un contrato de reserva de un inmueble para que el vendedor lo quite del mercado.

Por el contrario, si el interesado en comprar la propiedad no tiene la seguridad de hacerlo, por el motivo que sea, convendrá firmar un contrato de arras. Esto se debe a la posibilidad de poder rescindir el acuerdo en el caso, por ejemplo, que no se le otorgue el crédito hipotecario al potencial comprador.

¿Cuáles son las ventajas de un contrato de reserva de un inmueble?

La primera y principal ventaja de realizar un contrato de reserva de un inmueble es la seguridad de ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo. Sin embargo, no es la única ya que existen otra como:

La parte compradora tiene disponibilidad de tiempo para lograr conseguir la totalidad del valor de la propiedad para liquidar la venta.
La parte vendedora tiene la posibilidad de gestionar todo lo necesario teniendo la información de la fecha exacta en la que entregará la vivienda. A su vez, sabrá cuando podrá disponer de todo el dinero del valor del bien.

¿Qué debe incluir un contrato de reserva?

El contrato de reserva de un inmueble deberá incluir todos los consensos que se han determinado entre las partes. Asimismo, en él se asientan todas las condiciones que se incluirán en el contrato de compraventa.

A continuación, te detallamos la información que deberá incluir un contrato de reserva de un inmueble:

Datos personales de las partes: Nombre completo, número de DNI, fecha y lugar de nacimiento.

Descripción de la vivienda: en este punto se incluye la dirección del inmueble y la superficie total. Si dispone de trasteros o garajes sus características también deberán ser incluidas en el informe.

El número correspondiente al Registro de la Propiedad de la vivienda. Este dato es solicitado para llevar acabo la corroboración de la titularidad de la vivienda y que la misma coincida con los datos del vendedor.

Certificado de cargas de la propiedad: con este documento se corrobora que la vivienda se encuentre libre de deudas. Ya sean por hipotecas, alquileres, impuestos, cuitada de la comunidad de propietarios, etc.

Cuantía de la señal, es decir, de la reserva. Este monto es un acuerdo entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, los montos suelen ir entre el 1 y el 15% del valor total de la propiedad.

Formas y procedimientos de pago, es decir, se determina el modo en que será pagado el monto que resta para saldar la totalidad del valor del bien. A su vez, este punto incluye la manera en que serán divididos los gastos entre ambas partes.

Cláusulas de rescisión, es decir, ante qué situaciones se podrá llevar adelante la rescisión del acuerdo.

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Hasta aquí todo lo relacionado al contrato de reserva de un inmueble. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si estas pensando en vender o comprar una vivienda pueden ponerte en contacto con nosotros. Podremos asesorarte de principio a fin en todo el proceso.

Alquilar 21 julio, 2023

Municipios costeros y la rentabilidad de alquileres

Ser propietario de una vivienda para alquilar esta arrojando resultados cada vez más positivos, una calro moivo que lo posiciona como en un negocio rentable. Sobretodo en la costa, donde en verano las personas buscan arrendar un piso. En este sentido, resulta importante conocer todo acerca de la rentabilidad de alquileres en las zonas costeras de España.

En el siguiente artículo te detallamos los principales sitios de la costa epañola que resultan ser de gran oportunidad para arrendar una vivienda. Sigue eyendo.

Ranking de zonas con mayor rentabilidad de alquileres

Según los datos estadísticos de Fotocasa, los municipios costeros que más rentabilidad lograron en el ultimo tiempo fueron:

Gandía, que obtuvo el mayor rendimiento con un 11,6% de rentabilidad.
Laredo con 11,1%.
Manga del Mar Menor con el 10,0%.
Águilas también con una rentabilidad de alquileres del 10,0%.

Por otra parte, los datos arrojaron que los sitios con mayor rentabilidad se eucntran ubicados en:

Motril (8,7%),
Santa Pola (8,0%),
Vera (8,0%),
Sanlúcar de Barrameda (8,0%),
Huelva capital (7,8%),
Tortosa (7,8%),
Algeciras (7,8%),
Roquetas de Mar (7,7%),
Sagunto / Sagunt (7,5%),
Ferrol (7,5%).

En definitiva, la vivienda es una de las fuentes más altas de resultados a la hora de invertir debido a su alta rentabilidad. Esto se debe a que no tiene comparación con otro elemento financiero. España es uno de los países con mayor rentabilidad por alquileres. Luego de la pandemia, comenzaron a surgir muchos interesados en comprar inmuebles, para poder alquilarlos.

Comparación de rentabilidad de años anteriores

Hace 5 años, la rentabilidad de las zonas costeras no era la misma. Gandía contaba con un 6,8 de rentabilidad, Algeciras un 6,6%, Roquetas de Mar un 5,3%, Cartagena con 5,5% y Almería un 5%. Con estos datos se puede notar una gran diferencia a los resultados beneficiosos que se están dando actualmente en el 2023.

Por otra parte, los municipios con menos rentabilidad, hace 5 años poseían un porcentaje mayor, pero en esta circunstancia decayeron. Donostia y San Sebastián presentaban un 3,8%, Fuengirola un 5,7%, Barcelona 5,2%, Palma de Mallorca 6,3%, Marbella 6%, Benalmádena 5,1% y Benidorm 5,2%.

Inversión en alquileres: ¿es rentable?

España logró en los últimos años que la rentabilidad de alquileres de viviendas crezca de una manera considerable, sobre todo en determinados sitios costeros. Uno de los grandes motivos por los que es recomendable comprar una vivienda para alquilar es que, gracias a esta suba de rentabilidad, se hace más sencillo introducirse el mundo de las propiedades para arrendar y así lograr una buena inversión, teniendo en cuenta que lugares van a dar mejores resultados.

Como mencionamos, un dato determinante que lo afirma son los números que se arrojan en la ciudad de Gandía, en Valencia. En este municipio la rentabilidad creció unos 7,7 puntos durante la última década. Según las estadísticas de Fotocasa, paso de una rentabilidad de alquiler de un 3,9% en mayo del 2008 a un 11,6% en mayo de 2023.

La fórmula que se ultiliza para poder descifran la rentabilidad de alquiler en cada zona tiene la siguiente estructura:

100× (ingreso anual – costes de mantenimiento) ÷ (valor de inmueble)

Un ejemplo de este calculo se puede dar si una persona adquiere una vivienda y pagó un precio de €250000 con un coste de mantenimiento de €1000 por año y la alquila al precio de €13200 por año, tendríamos la siguiente cuenta a calcular: 100×(13200-1000)÷250000= 4,8.

Como vemos, el resultado obtenidaproximadamente 4,8. Este número representa el porcentaje del rendimiento anual y es un dato muy importante que podemos tener en cuenta a la hora de elegir dónde invertir nuestro dinero.

Contáctate con un profesional de alquileres

Es imprescindible tener en cuenta una propiedad en una ciudad costera a la hora de invertir. Puede ser agradable adquirir una vivienda con vista al mar y disfrutar de sus beneficios.

Sin embargo, no es lo único que hay que priorizar a la hora de comprar un piso. Si hablamos de esto, lo más recomendable es asesorarte con un experto en este tipo de inversiones, ya que las decisiones de compras son muy amplias y las preferencias de vivienda de cada uno dependen de los gustos del comprador.

Pueblos cerca de Madrid: ¿Cuáles son los mejores para vivir?

Hasta aquí te hemos detallado los principales municipios costeros en los cuales la rentabilidad de alquileres es realmente alta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.