En la posesión de un inmueble pueden existir dos figuras contrapuestas: el nudo propietario y el usufructuario. Esta distinción suele ser cada vez más frecuente. Por ejemplo, cuando un hijo hereda una propiedad por parte de su padre pero este último continúa residiendo allí por el resto de su vida o, cuando una persona adquiere una vivienda a menor precio y permite que su anterior dueño siga viviendo en ella. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de la nuda propiedad y de cómo tributa.
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Ser nudo propietario de un bien inmueble implica el pago de ciertos impuestos. A continuación te contamos en qué consiste la figura de la nuda propiedad y cómo tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Qué es la nuda propiedad?
¿Es siempre el propietario de un inmueble quien también lo habita y se beneficia de él? No en todos los casos. La nuda propiedad es un término jurídico y fiscal que hace referencia al derecho que una persona posee sobre un bien del cual es propietario y tiene su dominio, pero no su posesión. Esta posesión es la otra figura de la que hablaremos y también su contracara. A esta última se la denomina como usufructo y se trata de la parte del bien que se le cede a una tercera persona.
En pocas palabras, la nuda propiedad indica que eres el dueño de una propiedad, pero que el derecho a utilizarla y habitarla lo posee otra persona: el usufructuario. Es posible entender mejor estos conceptos a través del siguiente ejemplo, muy habitual por estos días:
Nuda propiedad en caso de heredar
Son cada vez más frecuentes los casos en los que los padres, o uno de ellos, deciden heredar una propiedad a sus hijos en vida. Sin embargo, la mayoría de las veces, acuerdan entre ambas partes que, mientras los padres vivan, seguirán habitando el hogar. Recién después de su fallecimiento, el derecho y la propiedad sobre el inmueble pasarán a ser completamente posesión de sus hijos. En situaciones como estas, los hijos se convierten en los nudos propietarios de la vivienda y los padres se convierten en usufructuarios.
Si te estás preguntando cuáles son las diferencias entre vender o donar un piso a un hijo y cuál de las dos opciones es más conveniente, en este artículo puedes encontrar la información necesaria.
¿Hay que pagar impuestos por poseer la nuda propiedad de un inmueble?
Como en todas las relaciones jurídicas, tanto el usufructuario como el titular de la nuda propiedad poseen derechos, pero también deben afrontar responsabilidades.
Si nos centramos en lo impositivo, convertirte en el nudo propietario te hará responsable de abonar todos los impuestos relacionados con la vivienda, según indica el artículo 505 del Código Civil. Sin embargo, existe una excepción a esta regla general: el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, más conocido como IBI, tendrá que ser afrontado por la persona que siga habitando la vivienda, es decir, por su usufructuario.
Como mencionamos, todos los demás tributos deberán ser abonados por el nudo propietario. Entre estos impuestos se incluyen la fiscalidad de la nuda propiedad en la renta y la tributación de la nuda propiedad en el Impuesto a las Sucesiones, es decir, en la herencia.
¿Cómo tributa la nuda propiedad?
Heredar la nuda propiedad de una vivienda y que luego surja el deseo de venderla, puede convertirse en una complicación para cualquiera a la hora de realizar la declaración sobre su renta.
La realidad es que un inmueble del cual se posee la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Por otro lado, quien disfruta de la utilización de la propiedad, es decir, el usufructuario, es quien puede alquilar la vivienda y obtener beneficios por parte de ella.
Es por esta razón que, el nudo propietario, deberá incluir el inmueble en su declaración de la renta y dejar en claro que, ostenta la propiedad sobre él, pero no su usufructo. Pero, ¿cómo tributa la nuda propiedad en relación al IRPF y al Impuesto a las Sucesiones?
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En caso de que se produzca la venta del inmueble sobre el cual posees la nuda propiedad, la situación es diferente. De ocurrir esto, sí tendrás que afrontar costos impositivos por la operación en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas. La fiscalidad de la venta de la nuda propiedad es la misma que la que se aplica en cualquier otra situación de venta de un inmueble. La única diferencia es que no deberás tributar por el 100% del valor de la venta de la vivienda.
El motivo para esta diferencia es que el usufructo de una vivienda también tiene un valor fiscal, sobre todo si es vitalicio. Es por eso que, deberá ser el usufructuario quien calcule el valor de ese usufructo en la renta. Este se calcula en función de la edad que tenga el usufructuario. Una vez que se haya averiguado ese valor, deberás restarlo al valor de transmisión de la vivienda para tributar sólo por la vivienda.
Si te interesa saber en qué medida el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas puede afectar a tu salario en este 2021, en este artículo te lo contamos.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Estas disposiciones en relación al IRPF también aplican de la misma manera para el Impuesto a las Sucesiones. A la hora de calcular el valor del inmueble que heredaste, también se restará el valor del usufructo. De esta manera, sólo deberás abonar impuestos por el resto de la propiedad.
En este artículo te contamos por qué aumentó la recaudación del Impuesto a las Sucesiones en el primer trimestre de 2021 y qué papel tuvo la pandemia de COVID-19 en esta anomalía.
Como habrás notado luego de leer el presente artículo, no es difícil entender la relación entre nudo propietario y usufructuario de una vivienda. Ahora sólo queda decidir si este tipo de pacto es lo que estás buscando, o si prefieres adquirir una propiedad bajo otro tipo de condiciones.
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