Son numerosos los casos de sucesiones en los que hay más de un heredero para un conjunto de bienes. Cuando de inmuebles se trata, es bien sabido que se trata de elementos indivisibles. Por esta razón, a cada heredero se le adjudica un porcentaje de ellos en una herencia. ¿Cuáles son los conflictos más comunes a la hora de dividir una vivienda heredada? ¿Cómo solucionarlos? En este artículo te lo contamos.
Los conflictos que suelen presentarse al momento de dividir una vivienda heredada entre varias personas pueden solucionarse mediante una negociación entre las partes o bien recurriendo a la justicia. ¿Cuáles son las problemáticas más frecuentes? ¿Cómo proceder, por ejemplo, cuando un heredero quiere vender la vivienda heredada y el resto no? A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
Dividir una vivienda heredada: ¿en qué consiste el proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes?
Cuando una persona fallece, sus bienes son adjudicados a sus familiares directos o personas allegadas. En la mayoría de los casos, la sucesión se reparte de tal forma que a varios herederos les corresponde una parte proporcional de un mismo bien inmueble. Es decir que, teniendo en cuenta que una vivienda es un bien indivisible, cada uno de los beneficiarios será propietario de un porcentaje de ella.
Por ejemplo, en una herencia normal, en donde hay cuatro hermanos que son herederos y ninguno ha sido beneficiado con un tercio de mejora, a cada uno de ellos le toca un 25% de la propiedad. Este derecho indivisible se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.
¿Cuáles son los problemas más frecuentes a la hora de dividir una vivienda heredada entre varias personas?
Como mencionamos, en muchas herencias, un mismo bien inmueble debe ser dividido entre varias personas, lo cual puede generar más de un problema. En una situación ideal, los beneficiarios deberían decidir de común acuerdo qué hacer con la vivienda, ya que, por ejemplo, para venderla no basta con el consentimiento de la mayoría. Los conflictos más comunes en esta instancia suelen ser que:
- Los herederos no estén de acuerdo con la copropiedad sobre el bien.
- Uno o varios de ellos quieran vender la casa pero uno o varios de ellos deseen conservarla.
A continuación analizaremos estas problemáticas en profundidad y veremos qué soluciones posibles existen.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios quiere vender la vivienda heredada y los demás no?
Ya dejamos en claro que para efectuar la venta de la totalidad de un inmueble heredado se necesita la aprobación de todos los copropietarios. No obstante, si uno de ellos desea vender su porcentaje de la propiedad, puede hacerlo aunque el resto de las partes no quieran enajenar los suyos.
Ahora bien, ¿quién tiene prioridad para adquirir este porcentaje de la vivienda?
¿Y si uno de los copropietarios quiere comprar la vivienda heredada a los demás?
Por ley, si un heredero quiere vender su parte de un inmueble, los demás coherederos poseen derecho de adquisición preferente frente a un tercero para comprarla.
Si este porcentaje es vendido a un extraño antes de realizar la partición de la herencia, el resto de los herederos también tienen la posibilidad de subrogarse en el lugar del comprador. La única condición es que deberán reembolsar el valor de la compra a esta persona. El plazo con el que cuentan para proceder a la subrogación es de un mes, contando desde el momento en el que son informados de la venta.
Si uno de los herederos desea adquirir la totalidad del inmueble heredado puede comprar su parte a cada uno de los demás herederos.
Claramente la opción más sencilla consiste en vender la vivienda y repartir el dinero obtenido entre todos los herederos. Pero, ¿qué ocurre si todos los copropietarios no están de acuerdo?
¿En qué consiste la división del proindiviso por vía judicial?
Si un heredero solicita la venta de un inmueble heredado a pesar de que los demás no estén de acuerdo, la misma deberá resolverse por vía judicial. A partir de este proceso, es posible que la vivienda sea adjudicada a uno de los beneficiarios y que el resto de ellos sean indemnizados.
Otra opción es que la venta se ejecute mediante subasta pública y que luego se reparta el dinero entre los herederos. Para ello se debe presentar primero una demanda de división de cosa común en el juzgado correspondiente. El precio de venta, en ese caso, se determina a través de una tasación hecha por un profesional. Sin embargo, no es la mejor opción, ya que suele ocasionar mayores gastos a los copropietarios.
Otros inconvenientes que pueden llegar a surgir al dividir una vivienda heredada entre varias personas
Que se herede una parte de una vivienda que ya ha sido repartida previamente
En muchas ocasiones, los herederos de una persona reciben una parte de un inmueble que ya ha sido repartido en procesos sucesorios anteriores. Un ejemplo de ello sería que dos hermanos reciban una casa como herencia, luego uno de ellos fallezca y sus hijos hereden ese 50% de la propiedad. En ese caso, ese porcentaje deberá ser dividido en tantas partes corresponda. Es decir, si la persona tenía tres hijos, ese 50% deberá dividirse por tres.
Que fallezca una de las personas que tenía derecho a heredar pero no haya tenido hijos
Siguiendo el caso anterior, puede ocurrir que el heredero fallecido no haya estado casado ni haya tenido hijos. En ese caso, por ley, los siguientes en la línea sucesoria serían sus sobrinos.
También puede ocurrir que, testamento mediante, la persona no haya dejado nada a sus sobrinos. Cuando esto pasa, se respeta su última voluntad, aunque, según la ley, correspondería a los sobrinos una tercera parte de dicha mitad, dividida en partes exactas.
Se trata de un problema complejo de proindiviso que debería tratarse mediante una negociación entre las partes, que puede llegar a tener que solucionarse por vía judicial.
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