La reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha sorprendido a miles de contribuyentes en España y abre la puerta a una oportunidad fiscal que hasta ahora parecía descartada. El nuevo criterio reconoce el derecho al reintegro del IRPF por cancelar la hipoteca con el dinero obtenido tras vender una vivienda habitual adquirida antes de 2013, algo que Hacienda había negado durante años. Este cambio no solo implica un alivio económico para muchos propietarios, sino que también corrige una interpretación considerada excesivamente restrictiva.
En este artículo analizamos en profundidad qué significa este cambio, a quién beneficia, cómo solicitar la rectificación de las declaraciones pasadas y por qué esta medida puede impactar directamente tanto en propietarios como en inversores inmobiliarios.
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El origen del cambio: una resolución que rectifica el criterio de Hacienda
Hasta ahora, la Agencia Tributaria mantenía una postura muy clara: la deducción por inversión en vivienda habitual solo podía aplicarse mientras el contribuyente residiera efectivamente en ella y siempre que las cuotas o amortizaciones se pagaran antes del día de la venta. En otras palabras, si el propietario utilizaba parte del dinero obtenido en la operación para cancelar el préstamo hipotecario pendiente, ese importe no generaba derecho a deducción.
Este criterio dejaba fuera a miles de vendedores que, tras transmitir su vivienda habitual, liquidaban la deuda hipotecaria en el mismo acto de compra-venta. De este modo, en muchos casos se perdía la posibilidad de deducir cantidades significativas que sí habían sido destinadas a la cancelación del préstamo.
La resolución del TEAC cambia radicalmente esta situación y establece que el destino del dinero es lo que importa, no el momento exacto en que se cancela la deuda. Si el contribuyente adquiere la vivienda antes de 2013, ha aplicado la deducción en años anteriores y la propiedad ha sido su residencia habitual hasta la venta, entonces puede deducir también el importe utilizado para liquidar la hipoteca con el dinero obtenido en la operación.
Este nuevo criterio se traduce, en la práctica, en el reintegro del IRPF por cancelar la hipoteca, ya que habilita a los contribuyentes a reclamar importes que no pudieron deducir en su momento por la interpretación restrictiva de Hacienda.
¿Qué condiciones deben cumplirse para acceder a la deducción?
El derecho al reintegro no es universal: está limitado a quienes formaron parte del régimen transitorio de la deducción por compra de vivienda habitual, suprimido en 2013. Para poder beneficiarse del nuevo criterio, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1. La vivienda debe haber sido adquirida antes del 1 de enero de 2013
Solo quienes compraron antes de esa fecha pueden acogerse a la deducción —y, por tanto, reclamar ahora el reintegro—.
2. El inmueble debe haber sido la vivienda habitual hasta el momento de la venta
Es indispensable que el contribuyente haya residido de manera continuada y efectiva en la vivienda.
3. Se debe haber aplicado la deducción por vivienda habitual en años anteriores
El régimen transitorio se mantiene únicamente para quienes ya habían utilizado este beneficio fiscal antes de su eliminación.
4. El dinero usado para cancelar la hipoteca debe proceder de la venta
Esto es precisamente lo que redefine el TEAC: si la cancelación se produce “con el mismo dinero” generado en la venta, la finalidad de la operación sigue siendo la misma que cuando se pagaba la hipoteca estando aún viviendo en la vivienda.
Con estas condiciones, el contribuyente puede incluir en la base de deducción hasta 9.040 euros anuales, lo que supone una devolución máxima de 1.356 euros, cifra que el TEAC estima como potencial beneficio para una gran cantidad de contribuyentes.
¿Qué ejercicios pueden revisarse?
La resolución es de carácter vinculante, lo que implica que Hacienda debe aplicar el nuevo criterio de manera generalizada. Según los expertos fiscales, los ejercicios revisables son:
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
Los contribuyentes que vendieron su vivienda habitual en esos años y destinaron parte del importe recibido a cancelar la hipoteca pueden solicitar una rectificación de su declaración del IRPF. Si Hacienda aplicó el criterio antiguo y no permitió incluir la cancelación, ahora es posible reclamar la devolución correspondiente.
Este proceso puede suponer más de 1.000 euros en reintegros, dependiendo del importe pendiente de hipoteca que se canceló al vender la vivienda.
¿Por qué Hacienda aplicaba un criterio distinto hasta ahora?
La postura anterior de la Agencia Tributaria se basaba en una interpretación temporal: consideraba que el derecho a la deducción desaparecía automáticamente en el momento de la venta, porque el contribuyente dejaba de residir en la vivienda. Por ello, las cancelaciones posteriores al momento de la transmisión no generaban derecho a deducción.
Sin embargo, el TEAC señala que lo relevante no es el instante de la cancelación, sino el destino del dinero. Si se utiliza para pagar la hipoteca de una vivienda que sí cumplió todos los requisitos legales durante años, entonces la finalidad de la deducción sigue siendo válida, aunque la cancelación ocurra después de firmar la venta.
Este razonamiento elimina la distorsión producida entre dos contribuyentes en idéntica situación: uno que cancela un día antes de vender y otro que cancela el mismo día de la venta. Hasta ahora, solo el primero tenía derecho a deducción.
¿Cómo solicitar el reintegro del IRPF por cancelar su hipoteca
Los contribuyentes deben presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación ante la Agencia Tributaria, aportando documentación como:
- escritura de compraventa
- escritura de cancelación hipotecaria
- justificantes de pagos y movimientos bancarios
- declaraciones de IRPF anteriores donde conste la aplicación de la deducción
Una vez presentada la solicitud, Hacienda revisará el caso y procederá a emitir la devolución si corresponde. En la mayoría de los casos, el proceso es relativamente sencillo, sobre todo si se cuenta con asesoramiento especializado.
Repercusiones para propietarios, vendedores e inversores
El nuevo criterio del TEAC no solo tiene impacto en la situación personal de cada contribuyente. También influye en el mercado inmobiliario por las siguientes razones:
Aporta seguridad jurídica a los vendedores.
Quienes vendieron su vivienda y cancelaron la hipoteca pueden recuperar un dinero que hasta ahora se consideraba perdido.
Mejora la planificación fiscal de futuras ventas.
Saber que la cancelación con fondos obtenidos de la venta mantiene la deducción puede modificar la estrategia de financiación y liquidación de préstamos.
Aumenta la confianza en el marco regulatorio.
Las rectificaciones que favorecen al contribuyente refuerzan la percepción de justicia fiscal y pueden estimular operaciones inmobiliarias.
Puede incentivar la inversión residencial previa a 2013.
Viviendas antiguas con hipotecas activas y derecho a deducción se vuelven aún más atractivas para determinados perfiles de inversores.
Una oportunidad fiscal que muchos desconocen
La resolución del TEAC ha abierto una puerta que Hacienda mantenía cerrada desde hacía años. El nuevo criterio permite solicitar el reintegro del IRPF por cancelar la hipoteca y recuperar importantes cantidades, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual.
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