Desde el 27 de junio de 2025 está en vigor un importante cambio fiscal que revoluciona las compraventas de inmuebles en Cataluña. El Decreto‑ley 5/2025 ha introducido un nuevo tipo de ITP del 20 % para determinadas operaciones y ha elevado los tramos generales a partir de los 600 000 €.
Este artículo desgrana en 1 000 palabras qué implica el ITP del 20 %, quién debe pagarlo, cuáles son las nuevas tablas del impuesto, el impacto real en el mercado y las posibles vías de ajuste que ya se están debatiendo en el Parlament.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el ITP y por qué sube al 20 %?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de vivienda usada. Hasta ahora, Cataluña aplicaba un 10 % para inmuebles de hasta 1 M € y un 11 % para importes superiores. Con la nueva norma:
- Se crea un ITP del 20 % para:
- Compras realizadas por grandes tenedores (más de 10 viviendas residenciales o más de 1 500 m² edificados; 5 viviendas si están en zona tensionada).
- Adquisición de edificios completos de uso residencial, sea o no gran tenedor, salvo excepciones sociales.
- Además, se adopta una tarifa progresiva nueva para el resto de compradores a partir de 600 000 €:
| Valor total del inmueble | Cuota íntegra | Resto hasta | Tipo aplicable |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 600 000 € | 10 % |
| 600 000 € | 60 000 € | 300 000 € | 11 % |
| 900 000 € | 93 000 € | 600 000 € | 12 % |
| 1 500 000 € | 165 000 € | En adelante | 13 % |
Con este esquema, todas las operaciones de más de 600 000 € pagarán más ITP, y las sujetas al nuevo ITP del 20 % verán multiplicarse por dos la factura fiscal.
¿A quién afecta el nuevo ITP del 20 %?
1. Grandes tenedores
- Personas físicas o jurídicas con ≥ 10 viviendas residenciales o > 1 500 m² construidos de uso residencial en Cataluña.
- Si los inmuebles están en zonas tensionadas (271 municipios), basta con tener 5 viviendas para ser considerado gran tenedor.
2. Compradores de edificios completos
- Toda adquisición de un bloque residencial tributa al 20 %, aunque el comprador no sea gran tenedor.
- Excepciones: promotores sociales, ONG sin ánimo de lucro y personas físicas que adquieran ≤ 4 viviendas para uso propio o familiar.
3. Operaciones de ‘flipping’
- Desaparece la bonificación del 70 % del ITP para inmobiliarias que revendían en menos de 3 años.
- El resultado es un incremento de costes para estrategias de compra‑rehabilitación‑venta rápida.
Impacto económico del ITP del 20 %
Mayor coste de transacción
Un bloque de 20 pisos valorado en 2 M €:
- Antes: 11 % ⇒ 220 000 € de ITP.
- Ahora: 20 % ⇒ 400 000 €.
El sobrecoste roza los 180 000 €, suficiente para romper la rentabilidad prevista de muchos fondos e inversores.
Efecto desincentivador del ITP del 20%
Consultoras como CBRE y Colliers ya detectan:
- Cancelación de operaciones de gran tamaño.
- Rebajas de precio exigidas que vendedores no aceptan.
- Reducción del apetito inversor ante el aumento del riesgo fiscal.
Menor oferta futura
Al penalizar la compra para rehabilitar y alquilar, el ITP del 20 % dificulta que viviendas envejecidas vuelvan al mercado. Resultado probable:
- Menos pisos disponibles, especialmente asequibles.
- Alzas de precios en alquiler y venta por escasez de stock.
Críticas del sector
- ASVAL: “Medida recaudatoria que castiga al que puede poner vivienda en alquiler. Desaparecerá oferta y bajará la rentabilidad del propietario”.
- Despachos jurídicos: La norma es “confiscatoria” y crea inseguridad por diversas definiciones de gran tenedor.
- Consultoras: “Se eleva la percepción de riesgo y se frena la rehabilitación de edificios enteros”.
Posibles correcciones en trámite
El Parlament tramita un proyecto de ley para ajustar el Decreto‑ley 5/2025:
- Definir de forma unificada qué es gran tenedor (fiscal, control de rentas y retracto).
- Incentivos al alquiler: Proponen recuperar tipos reducidos si la vivienda se destina a arrendamiento a largo plazo.
- Bonificaciones verdes: Rebajar ITP si el comprador rehabilita energéticamente y pone en alquiler (modelo Asturias).
El objetivo es fomentar la vivienda asequible sin eliminar totalmente la recaudación extra.
Estrategias para mitigar el impacto
- Compra de activos menores a 600 000 € para evitar la tarifa progresiva.
- Joint ventures con promotores sociales para beneficiarse de las exenciones.
- Rehabilitación y venta fuera de Cataluña donde la fiscalidad es más competitiva.
- Planificación fiscal previa con asesores especializados para aprovechar deducciones y estructuras societarias.
¿Qué hacer si estás valorando comprar o invertir en Cataluña?
- Revisa tu presupuesto: incorpora el nuevo ITP del 20 % si eres gran tenedor o compras edificios completos.
- Calcula la rentabilidad neta: incluye impuestos, reformas, financiación y posible congelación de rentas en zonas tensionadas.
- Consulta a expertos locales: normativa catalana cambia rápido; un equipo in‑situ es clave.
- Valora alternativas: otras CCAA mantienen tipos de ITP entre el 6 % y el 10 % y ofrecen bonificaciones por alquiler.
El ITP del 20 % en Cataluña supone un giro fiscal de alto impacto que ya está reconfigurando las inversiones inmobiliarias. Quien compre inmuebles de alto valor, bloques residenciales o quien ya sea gran tenedor deberá asumir un coste muy superior al de otras regiones. Aunque se anuncian ajustes, la tendencia apunta a una fiscalidad más exigente para financiar políticas de vivienda.
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