Si estás pensando en vender tu propiedad, es fundamental que entiendas cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF y qué gastos puedes deducir para reducir el impacto fiscal. Los gastos deducibles de la venta de una vivienda no solo ayudan a minimizar los impuestos, sino que también te permiten estimar de forma más precisa la rentabilidad real de la operación. En este artículo te explicamos con detalle cuáles son esos gastos, cómo justificarlos y cómo influyen en tu declaración de la Renta.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son los gastos deducibles de la venta de una vivienda?
La Agencia Tributaria establece que solo se pueden desgravar aquellos gastos “directamente relacionados con la venta del inmueble”. Esto significa que no todo lo que pagues durante el proceso de compraventa se puede deducir, sino únicamente lo que esté estrictamente vinculado a la adquisición y a la transmisión del bien.
Así, la normativa distingue dos grandes bloques de gastos deducibles de la venta de una vivienda:
- Los asociados al valor de adquisición (cuando compraste la propiedad).
- Los vinculados al valor de transmisión (cuando la vendes).
Todos estos gastos deben estar debidamente justificados mediante facturas y documentos legales. Es muy importante conservar estos comprobantes para poder presentarlos si Hacienda los solicita.
Gastos deducibles del valor de adquisición
El valor de adquisición se compone del precio por el que compraste el inmueble más una serie de gastos adicionales que fueron necesarios para cerrar la operación.
Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos deducibles
Los gastos deducibles más comunes en este bloque son:
- Notaría: los honorarios por la escritura pública de compraventa.
- Gestoría: si contrataste una para la tramitación de documentación.
- Abogado: en caso de haber requerido asesoría legal durante la compra.
- Registro de la Propiedad: inscripción del inmueble a tu nombre.
- Tasación del inmueble: obligatoria en algunos casos para obtener hipoteca.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA (en obra nueva).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto vinculado a la formalización de documentos notariales.
- Obras de mejora: solo si suponen un aumento de valor o vida útil del inmueble (eficiencia energética, accesibilidad, instalaciones nuevas…).
- Gastos prorrateados: como la plusvalía municipal si fue compartida con el vendedor.
La Dirección General de Tributos aclara que las obras que se pueden deducir deben suponer una mejora o ampliación, no simples reparaciones o mantenimiento.
Gastos deducibles del valor de transmisión
El valor de transmisión hace referencia al precio final por el que vendes la vivienda. Para determinar la ganancia patrimonial real, puedes restar todos los gastos relacionados con la venta.
Valor de transmisión = Precio de venta – Gastos deducibles
Entre los gastos deducibles de la venta de una vivienda en esta etapa se encuentran:
- Plusvalía municipal: si la pagaste tú como vendedor.
- Gastos de cancelación de hipoteca: incluyendo la escritura y posible comisión bancaria.
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: si contrataste una para gestionar la venta.
- Notaría: por la escritura de compraventa.
- Gestoría y asesoría legal: si necesitaste apoyo profesional.
- Certificados obligatorios: como el de eficiencia energética, habitabilidad o deudas con la comunidad.
- Gastos prorrateados: como los de comunidad, si acordaste compartirlos con el comprador.
Recuerda que todos estos gastos deben figurar con su correspondiente factura o comprobante.
Cómo calcular la ganancia patrimonial de la venta de tu vivienda
Una vez determinados los valores de adquisición y transmisión, el siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, es decir, el beneficio real que obtuviste con la operación.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Este resultado deberás declararlo en la campaña del IRPF correspondiente al año en que se realizó la venta. Por ejemplo, si vendes una vivienda en 2024, deberás incluir esa operación en la Declaración de la Renta de 2025.
Hacienda aplica un tipo progresivo al importe de la ganancia patrimonial, según los siguientes tramos:
| Ganancia patrimonial | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| Más de 200.000 € | 26% |
Ejemplo práctico:
Si vendes un inmueble por 200.000 euros y lo compraste por 160.000 euros, con gastos justificados incluidos, tu ganancia patrimonial será de 40.000 euros. Aplicando los tramos:
- Los primeros 6.000 € tributan al 19% → 1.140 €
- Los siguientes 34.000 € al 21% → 7.140 €
- Total a pagar: 8.280 € en impuestos por ganancia patrimonial.
La importancia de conocer los gastos deducibles de la venta de una vivienda
Entender los gastos deducibles de la venta de una vivienda te da una ventaja importante: puedes reducir la base imponible del impuesto que pagarás, optimizar tu declaración y maximizar el beneficio neto de la operación. Además, tener esta información clara desde el inicio te permitirá planificar mejor la estrategia de venta.
Es fundamental contar con asesoramiento experto para evitar errores en el cálculo o dejar de aplicar deducciones a las que tienes derecho.
¿Necesitás ayuda con la venta de tu vivienda? Contactá con nuestra inmobiliaria
En nuestra inmobiliaria contamos con un equipo especializado que te acompaña en todo el proceso de venta, desde la valoración inicial hasta la optimización fiscal. Si querés vender tu propiedad y asegurarte de incluir correctamente todos los gastos deducibles de la venta de una vivienda, te ayudamos a maximizar tu beneficio y a evitar complicaciones con Hacienda.
