Decretos de alquiler 2026: cómo afectan a la compraventa de viviendas

El mercado inmobiliario español incorpora nuevas disposiciones que modifican las condiciones de los alquileres y también alcanzan a las operaciones de compraventa. Los Decretos de alquiler 2026, aprobados por el Gobierno el 6 de octubre, introducen medidas relacionadas con la duración de los contratos, los derechos de los inquilinos, las adquisiciones de viviendas y la fiscalidad de los inmuebles.

Se trata del Real Decreto-ley 28/2026 y del Real Decreto-ley 29/2026, publicados en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre. Aunque ambos textos se ocupan principalmente de los arrendamientos, algunas de sus disposiciones tienen consecuencias directas para quienes desean comprar, vender o invertir en una propiedad.

Su tramitación también requiere atención: el Real Decreto-ley 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre. A fecha de publicación de este artículo, ambos están pendientes de convalidación parlamentaria.

¿Qué regulan los Decretos de alquiler 2026?

Las nuevas disposiciones reúnen diferentes medidas destinadas a regular los arrendamientos y ampliar la protección de los inquilinos. Entre los principales puntos se encuentran:

• Cambios en las condiciones de renovación de los contratos de vivienda habitual.
• Prórrogas extraordinarias para determinados arrendamientos.
• Nuevas reglas para los alquileres temporales y por habitaciones.
• Protección frente a determinados procedimientos de desahucio.
• Modificaciones en los derechos de adquisición preferente de los inquilinos.
• Restricciones a ciertas compras de viviendas por parte de grandes inversores.
• Cambios fiscales vinculados al alquiler y a la titularidad de inmuebles.

La aplicación de cada medida depende de la fecha de entrada en vigor correspondiente y de los requisitos establecidos en cada disposición.

Venta de una vivienda alquilada: qué deben tener en cuenta propietarios y compradores

Uno de los aspectos relevantes para la compraventa es la situación de los inmuebles que ya tienen un contrato de alquiler vigente.

La transmisión de una vivienda alquilada no supone la finalización automática del arrendamiento. El comprador debe considerar las condiciones del contrato existente y las obligaciones que asume al adquirir la propiedad.

El nuevo marco incorpora cambios en materia de duración y renovación de los contratos de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 28/2026 establece que, una vez cumplidos los períodos mínimos legales, la renovación podrá producirse por plazos sucesivos de cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, si no se comunica la voluntad de finalizar el contrato dentro de los plazos previstos.

También contempla una indemnización para determinados supuestos de no renovación. Su importe será el mayor entre doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios de alquiler o una mensualidad por cada año de permanencia del inquilino.

La venta del inmueble no elimina esta obligación: el comprador que se subrogue en la posición del arrendador deberá tenerla en cuenta, salvo que concurra alguna de las excepciones legales.

Derechos del inquilino cuando se vende una vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 modifica las condiciones del derecho de adquisición preferente de los arrendatarios.

Este mecanismo contempla dos posibilidades:

Derecho de tanteo: permite al inquilino adquirir la vivienda antes que un tercero, en las mismas condiciones de precio y venta comunicadas por el propietario. El plazo previsto para ejercerlo es de 30 días naturales desde la notificación fehaciente.

Derecho de retracto: puede ejercerse cuando no se realizó la comunicación correspondiente, esta fue incompleta o la operación terminó formalizándose en condiciones más favorables para el comprador. El plazo establecido es de 30 días naturales desde la notificación de la escritura.

La normativa también establece que este derecho no puede ser objeto de renuncia contractual. En las ventas conjuntas de varios inmuebles, se mantiene cuando la vivienda pueda individualizarse jurídicamente y se determine su precio mediante criterios objetivos.

Por tanto, antes de cerrar una compraventa de una propiedad alquilada, resulta necesario revisar las notificaciones realizadas y las condiciones del contrato.

Restricciones a determinadas compras de viviendas con descuento

Otra de las disposiciones que incide directamente en el mercado de compraventa es la limitación aplicable a ciertas adquisiciones inmobiliarias.

El Real Decreto-ley 29/2026 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, restricciones para que determinadas entidades y grandes tenedores adquieran viviendas por un importe inferior al 70% de su valor de mercado.

La valoración debe realizarla una sociedad de tasación homologada e independiente. La norma contempla excepciones, entre ellas determinadas operaciones destinadas al alquiler asequible o social y a colectivos vulnerables.

La medida afecta especialmente a las operaciones de adquisición de inmuebles con descuentos importantes y a determinadas estrategias de inversión. No obstante, no supone una prohibición general de comprar viviendas por debajo de ese porcentaje para cualquier particular.

Cambios fiscales y condiciones para los propietarios

Los decretos también introducen modificaciones tributarias relacionadas con los ingresos procedentes del alquiler y la titularidad de inmuebles.

Entre ellas se incluyen reducciones fiscales para determinados arrendadores que alquilen a precios contenidos y cambios en la imputación de rentas inmobiliarias. También se contemplan medidas vinculadas a las viviendas vacías y a determinados inmuebles destinados al alquiler turístico.

Estas disposiciones pueden intervenir en las decisiones de los propietarios que deben elegir entre alquilar, vender o mantener una vivienda sin uso residencial.

¿Qué deben revisar quienes quieran comprar o vender una vivienda?

Ante este nuevo marco normativo, hay varios aspectos que conviene comprobar antes de formalizar una operación:

• Si la vivienda está alquilada, revisar el contrato, su duración y las condiciones de renovación.
• Comprobar si el inquilino puede ejercer el derecho de tanteo o retracto.
• Verificar que las comunicaciones exigidas por la normativa se hayan realizado correctamente.
• Analizar las obligaciones que asumirá el comprador al subrogarse en el contrato.
• Comprobar si la operación está alcanzada por las restricciones aplicables a determinados grandes inversores.
• Tener en cuenta la fecha de entrada en vigor de cada disposición y su situación parlamentaria.

Los Decretos de alquiler 2026 reúnen cambios que afectan a diferentes etapas de la actividad inmobiliaria. Por eso, conocer las condiciones de cada operación resulta fundamental para compradores, vendedores y propietarios.

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