Impuestos para no residentes: qué deben pagar por una vivienda

Comprar una vivienda en España sin tener residencia fiscal en el país implica asumir una serie de obligaciones tributarias. El tratamiento fiscal dependerá, entre otros factores, de si el inmueble se utiliza como vivienda propia, permanece vacío, se alquila o finalmente se vende. Por eso, conocer los impuestos para no residentes es fundamental antes de comprar una propiedad, especialmente cuando se trata de una inversión inmobiliaria.

La fiscalidad puede incluir tributos estatales, autonómicos y municipales, además de las obligaciones derivadas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). A continuación, repasamos las principales situaciones que debe tener en cuenta un propietario no residente en España.

¿Qué impuestos paga un no residente al comprar una vivienda?

La condición de no residente no elimina los impuestos asociados a la compra de una vivienda en España. En términos generales, el comprador afrontará los mismos tributos que correspondan a cualquier adquisición inmobiliaria, dependiendo fundamentalmente de si se trata de una vivienda nueva o usada.

En una operación de compraventa pueden aparecer:

• IVA, cuando se adquiere una vivienda nueva en los supuestos sujetos a este impuesto.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), habitualmente aplicable a las viviendas de segunda mano.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuando corresponda.

Los tipos de ITP y AJD dependen de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, por lo que no existe un único porcentaje válido para toda España.

Además de los impuestos, la operación puede generar otros gastos relacionados con la escritura, inscripción registral, gestoría o financiación.

¿Qué ocurre si un no residente vende una vivienda en España?

La venta de un inmueble situado en España genera una ganancia o pérdida patrimonial. En este marco, para un propietario no residente que actúe sin establecimiento permanente, queda sometida al IRNR.

Actualmente, la Agencia Tributaria establece un tipo de gravamen del 19% para las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles. La ganancia se determina teniendo en cuenta las reglas fiscales correspondientes a los valores de adquisición y transmisión.

Existe, además, una particularidad muy importante en estas operaciones. El comprador debe practicar, con carácter general, una retención del 3% sobre el precio acordado cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente. Esta cantidad funciona como un pago a cuenta del IRNR del vendedor.

Posteriormente, el vendedor debe presentar la correspondiente declaración y puede compensar la cantidad retenida con el impuesto definitivo. Si la retención supera el importe finalmente debido, puede solicitarse la devolución de la diferencia.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

La venta también puede generar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

En una transmisión onerosa, el contribuyente es, con carácter general, quien transmite el terreno. Sin embargo, cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración de sujeto pasivo sustituto, de acuerdo con la normativa de Haciendas Locales.

Por este motivo, es importante revisar esta obligación antes de cerrar la operación y dejar claramente documentada la distribución de responsabilidades fiscales entre las partes.

Impuestos para no residentes cuando la vivienda está alquilada

El alquiler de una vivienda situada en España también genera obligaciones fiscales aunque el propietario viva permanentemente en otro país.

Las rentas obtenidas por el arrendamiento de un inmueble español están sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Con carácter general, el tipo aplicable es del:

• 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein.
• 24% para el resto de contribuyentes no residentes.

La diferencia no se limita al porcentaje. También existen diferencias respecto de los gastos que pueden descontarse para calcular la base imponible.

Los residentes en la UE y determinados países del Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos relacionados directamente con los ingresos obtenidos en España, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la normativa y puedan acreditarlos.

¿Qué ocurre con los propietarios extracomunitarios?

Aquí existe una cuestión que conviene seguir de cerca.

La normativa del IRNR mantiene, con carácter general, una diferencia entre los residentes de la UE/EEE y los residentes en terceros países respecto de la deducción de gastos.

Sin embargo, la Audiencia Nacional ha dictado sentencias favorables a propietarios residentes en terceros Estados, considerando que limitar la deducción de determinados gastos puede entrar en conflicto con el principio de libre circulación de capitales. En julio de 2026, el Tribunal Supremo admitió un recurso de casación para determinar precisamente el alcance de esta cuestión.

Por tanto, no resulta recomendable presentar esta cuestión como definitivamente resuelta. La situación sigue pendiente de la decisión del Tribunal Supremo y puede tener consecuencias para la tributación de propietarios extracomunitarios.

¿Qué sucede si la vivienda permanece vacía?

Tener una vivienda en España sin alquilar tampoco significa que desaparezcan las obligaciones fiscales. En los impuestos para no residentes que mantienen un inmueble urbano para su propio uso o desocupado, pueden aparecer la imputación de renta inmobiliaria en el IRNR.

La Agencia Tributaria establece, con carácter general, una imputación del 2% del valor catastral, aunque puede aplicarse el 1,1% en determinados supuestos relacionados con la actualización de los valores catastrales. Esta renta imputada se calcula proporcionalmente cuando la propiedad no se ha mantenido durante todo el año o cuando el inmueble ha permanecido alquilado durante parte del ejercicio.

Para estas rentas también se aplican, con carácter general, los tipos del 19% o 24%, según el lugar de residencia fiscal del contribuyente.

Además, en 2026 se ha producido una modificación relevante en los plazos de presentación del modelo 210. Para las rentas imputadas correspondientes al ejercicio 2026 y siguientes, el plazo general comenzará el 1 de abril del año siguiente y finalizará el 31 de diciembre.

Otros impuestos que puede pagar un propietario no residente

Además del IRNR, existen otros impuestos para no residentes que deben analizarse en función del patrimonio y las características del inmueble.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles: El IBI es un impuesto municipal que deben pagar anualmente los propietarios de inmuebles situados en España. La cantidad depende del valor catastral y del tipo establecido por el ayuntamiento correspondiente. Por tanto, ser no residente no exime del pago del IBI.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Los no residentes pueden quedar sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, teniendo en cuenta los bienes y derechos situados, que puedan ejercitarse o deban cumplirse en España. La Agencia Tributaria establece actualmente un mínimo exento de 700.000 euros para los no residentes sometidos a esta modalidad, aunque la tributación puede verse afectada por la normativa autonómica aplicable y por las circunstancias particulares de cada contribuyente. Por este motivo, no basta con analizar únicamente el valor de una vivienda: también debe considerarse el conjunto del patrimonio sujeto a tributación en España.
• Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas: También debe tenerse presente el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF). Este impuesto grava el patrimonio neto de las personas físicas cuando supera los 3 millones de euros, de acuerdo con las condiciones establecidas por su normativa. La Agencia Tributaria mantiene actualmente el modelo 718 y en 2026 se han introducido modificaciones en su procedimiento y documentación. Por ello, los propietarios con un patrimonio elevado deben analizar conjuntamente sus obligaciones por Patrimonio y Grandes Fortunas.
• Impuestos para no residentes: una cuestión clave antes de invertir: La fiscalidad de una vivienda en España no termina con el pago de los impuestos correspondientes a la compra. Un propietario no residente puede tener obligaciones diferentes según mantenga el inmueble vacío, lo destine al alquiler o decida venderlo. Además, las diferencias entre residentes de la UE y de terceros países, los tributos autonómicos y municipales y las modificaciones en los procedimientos de declaración hacen que sea importante revisar la situación fiscal antes de realizar una operación. Los impuestos para no residentes deben analizarse, por tanto, junto con la rentabilidad esperada, los gastos de mantenimiento, la ubicación del inmueble y el objetivo de la inversión.

¿Necesitas asesoramiento para invertir en España?

Comprar una vivienda en España desde otro país puede representar una oportunidad de inversión. Sin embargo, también requiere conocer previamente las obligaciones fiscales, los costes de la operación y las características del mercado donde se encuentra el inmueble.

Si estás pensando en invertir en el mercado inmobiliario, necesitas asesoramiento para alquilar, comprar o vender una vivienda, en Oi Real Estate podemos ayudarte durante el proceso.