El incumplimiento de fecha de entrega de propiedades es un conflicto frecuente entre vendedor y comprador. Una vez cerrada la operación, el propietario tiene derecho a tomar posesión en tiempo y forma tal y como figura en el contrato cuya obligación acordó con el vendedor. En esta nota te contamos cuáles son las alternativas más convenientes para reclamar.
Siempre que adquirimos una propiedad, ya sea nueva o con años de antiguedad, necesitamos que los plazos de entrega se cumplan. Una inversión de magnitud como la que requiere el coste de un inmueble demanda que las obligaciones contractuales sean formalizadas.
Pero muchas veces por causas ajenas a la voluntad de las partes, surgen inconvenientes en las fechas y los plazos para que el propietario tome posesión de la vivienda se pueden retrasar.
¿Cuáles son algunas causas probables de incumplimiento de entrega de propiedades?
Durante la crisis financiera del 2008, muchos inversores sufrieron retrasos en las entregas, paralización de las obras o quiebre de los proyectos inmobiliarios. Este 2020 ha traído sus consecuencias similares debido a la debacle económica provocada por el coronavirus.
La pandemia obligó a muchos sectores a paralizar sus actividades. El estado de alarma dictaminado por el gobierno a principios de año provocó un freno en las actividades económicas, cuyos efectos no tardaron en hacerse notar también en el rubro de la construcción y la venta de inmuebles.
Estas dilaciones pueden haber afectado los plazos de entrega de viviendas. En este caso, el vendedor o la cooperativa de viviendas deberá afrontar las demandas al no cumplimentar lo acordado con el comprador
Ante estas circunstancias, el propietario tiene derecho a hacer las reclamaciones correspondientes ante los Tribunales pudiendo llegar a percibir compensaciones económicas inherentes a esa dificultad.
¿Cuáles son las cláusulas que protegen al comprador de un posible incumplimiento de contrato?
Ya sea en caso de una compra de vivienda que estaba previamente construída o en la adquisición de una propiedad de plano, existe una fecha pactada en el contrato para su entrega.
Es importante estar atentos para que en el acuerdo entre vendedor y comprador se fije explícitamente un momento preciso o una fecha concreta de concesión. De esta manera se generará una obligación escrita que deberá ser cumplimentada por el vendedor en tiempo y forma. Esto además facilitará las cuestiones relativas a posteriores reclamaciones.
Otra cláusula que se recomienda incluir en los contratos, especialmente si se trata de la compra de un piso nuevo es la que establezca la penalización por el retraso en la entrega de la obra. Esto podrá obligar al vendedor a distintas opciones:
- El pago de una determinada cantidad de dinero: Este importe se devengará del cálculo de las posibles pérdidas ocasionadas por la falta de posesión.
- El alquiler de una vivienda: A esta opción se puede concurrir si el piso que estamos pagando reemplazará un actual arrendamiento.
- Devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes: Este punto debe incluírse previendo que la obra nunca se concluya.
Dentro de esta cláusula no se debe olvidar hacer referencia al seguro bancario acreditado por el vendedor para afrontar posibles indemnizaciones.
¿Cuáles son los pasos a seguir cuando nos enfrentamos a un incumplimiento del plazo de entrega de vivienda?
En una primera instancia, lo más recomendable es intentar lograr un acuerdo amistoso con la parte vendedora. Programar otra fecha de entrega en un tiempo prudencial puede ser un punto a favor para evitar iniciar acciones legales, con su consecuente coste inicial extra.
El mantener un buen diálogo entre las partes propiciará un acuerdo beneficioso para todos. Contar con la posibilidad de llegar a un acuerdo con el consentimiento de comprador y vendedor seguramente resultará en ahorro efectivo de tiempo y recursos.
¿Cómo proceder si el comprador no acata un acuerdo amistoso?
Cuando intentamos la vía amistosa y el vendedor no acepta una nueva fecha de concesión o no demuestra voluntad de acuerdo, tenemos la posibilidad de iniciar acciones legales. En este punto es importante asesorarse con un buen estudio de abogados, de preferencia especializados en temas inmobiliarios. De esta manera estaremos seguros de que contamos con profesionales idóneos y con experiencia para llevar adelante nuestro litigio.
- Comunicación fehaciente y plazo improrrogable:
El primer paso será el de comunicarle al vendedor la exigencia de la entrega de la propiedad, en una fecha que será propicia para el comprador. En este punto debe existir una comunicación fehaciente de que se reclama el cumplimiento del contrato señalando un plazo improrrogable para ello.
- Posibilidad de iniciar demanda por daños y perjuicios:
El comprador le avisa en esta instancia al vendedor que podrá iniciar las acciones correspondientes por el incumplimiento de la entrega de la vivienda en tiempo y forma. En este momento podrá hacer reserva expresa de todas las acciones legales que le asistan para la reclamación de los daños y perjuicios que se le causen por la demora producida.
- Pago de penalización previamente acordado
En caso de que existiera en el contrato anteriormente firmado, se puede invocar la cláusula de penalización por retraso en la entrega, que podrá ser del pago de un importe, el alquiler de una vivienda o el reembolso de la inversión si hay cancelación de obra.
Estos ítems deben ser transmitidos a la parte vendedora a través de un requerimiento notarial o burofax.
¿Qué hacer cuando no se responde al reclamo por incumplimiento de contrato?
Al no recibir respuesta a los plazos comunicados fehacientemente a la parte vendedora, el comprador tiene derecho a iniciar las acciones legales en Tribunales.
Luego de este paso, será el juez quien implemente las medidas tendientes a la resolución del conflicto. Para ello se deberán acatar los tiempos jurídicos y la sentencia, dependerá de los alegatos oportunos y las pruebas existentes.
Cabe aclarar en este punto que la ejecución de las penalidades contratuales pueden variar según el parecer del juez. Esto sucede porque el magistrado tiene potestad para moderar su contenido teniendo en cuenta las causas de la demora en la entrega.
Arbitajes y mediaciones: ¿por qué elegirlos?
Según la Cámara de Comercio Alemana para España, dos de los medios en auge para la resolución de conflictos, sobre todo en este contexto de post- covid 19 que son más convenientes por su rapidez y efectividad.
Arbitraje: A través de este mecanismo las partes eligen de mutuo acuerdo a un tercero independiente que ejercerá como Arbitro. Esta figura legal será la que emita un laudo con la decisión que estime lleve justicia al conflicto.
Mediación: Por esta vía, las propias partes alcanzan entre ellas un acuerdo. El mismo deberá ser satisfactorio tanto para el vendedor como para el comprador . Se contará para todo el proceso con un mediador, que es un profesional formado para tales fines.
Las ventajas de estos métodos son: confidencialidad, rapidez y ahorro de costes. Su mayor beneficio reside en la practicidad de poder enviar las comunicaciones a través de correo electrónico y la facilidad para dictar las sentencias por videoconferencia.
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