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Comprar 15 febrero, 2021

Comisiones máximas para los brokers hipotecarios: cuánto pueden cobrar por su trabajo de intermediarios?

Las leyes regulatorias de los contratos inmobiliarios establecen las comisiones máximas que pueden llegar a cobrar los intermediarios entre las entidades financieras y los hipotecados.

Muchas veces conseguir un buen préstamo para la compra de una vivienda conlleva demasiadas instancias que no estamos dispuestos a atravesar solos. Para ellos existe la figura del broker hipotecario. Se trata de un profesional cuya función es allanarnos el camino hasta encontrar la hipoteca justa que buscamos. Entre sus tareas principales estará la de gestionar todo el proceso de negociación con la entidad financiera. Esto incluye la elección de la mejor propiedad, los trámites pertinentes, la certificación de que toda la operación sea realizada con éxito.

Por supuesto que este trabajo, que lleva dedicación y profesionalismo tiene un coste. Pero, cuáles son las comisiones máximas que pueden cobrar los brokers hipotecarios? Hay un límite legal que establezca un tope en la retribución de sus honorarios? Si estás por contratar un intermediario hipotecario y tienes estas dudas, te recomendamos leer este artículo! Aquí te comentaremos todos los aspectos referidos a los pagos de estos profesionales.

Brókers hipotecarios: de qué se ocupan?

Los brókers hipotecarios actúan como agentes intermediarios de inversiones y negocios de compraventa de inmuebles. Gracias a su trabajo, las personas que quieren comprar una vivienda a través de una hipoteca pueden hacerlo de forma rápida, simple y eficiente. Lo que le brindan al cliente es la facilidad de la negociación con la entidad financiera para poder conseguir la mejor hipoteca posible de acuerdo a las posibilidades de quien los contrata.

Cuáles son las características principales que debe tener un bróker?

Para que sea un profesional de excelencia, un broker debe contar con las siguientes características:

Gran conocimiento de las leyes y tramitaciones vigentes

Para poder dar una asesoría efectiva, deben conocer al pie de la letra las leyes vigentes respecto al mundo inmobiliario, así como también los trámites que se requieren realizar para todos los procesos.

Tener certificaciones

Este punto les sirve como muestra de su conocimiento y experiencia en el sector de ventas, inmobiliario y financiero.

Ser conocido en el mundo financiero

Esto no significa ser famoso sino tener contactos de calidad a los cuales poder acudir para acceder a la mejor información sobre oportunidades hipotecarias. Debe contar con una buena reputación que le permita tener contacto con los agentes financieros mejor calificados.

Es conveniente contratar un broker hipotecario?

Teniendo en cuenta que nos ayudará a elegir un contrato que nos atará financieramente con una entidad por muchos años, su servicio es una colaboración importante dentro de la compra de una vivienda. El gasto que conlleve su contratación será amortizado con lo que nos ahorraremos en los tipos de interés que nos consiga. Hay que poner en relieve que el coste de firmar una mala hipoteca puede ser pagado durante muchísimos años.

Otro punto a favor es que los buenos brokers hipotecarios sólo cobran honorarios si nos decidimos a firmar la hipoteca que nos presente. De esta manera es una excelente garantía de que van a buscar con eficiencia quirúrgica las mejores hipotecas según nuestro perfil.

Cuáles son las comisiones máximas que pueden cobrar los brokers hipotecarios?

La figura del intermediario hipotecario se ha convertido en un producto cada vez más reclamado por los usuarios. Esto se debe a que la función de conseguir las mejores condiciones hipotecarias posibles y además ser una persona de confianza para conocer el proceso de la firma y sus detalles es muy valorada. Sin embargo este auge de reciente aparición despierta algunas dudas sobre cuáles son los honorarios reales de estos intermediarios.

De acuerdo a la la Ley No. 2/2009 el coste del trabajo de un intermediario nunca podrá superar más del 5% del precio de la hipoteca. Según el CEO de Finteca Jordi Dominguez, ‘Las nuevas regulaciones hacen que las comisiones de intermediación sean transparentes y que los clientes conozcan como es el proceso. De esta manera, todas las gestiones están reguladas y el cliente o el banco no se llevan sorpresas. No obstante, el cliente no debería pagar comisiones por la tramitación de una hipoteca’

Podemos reclamar si nos cobraron de más por una negociación hipotecaria?

Como dictamina la ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, el cliente tiene el derecho de hacer las reclamaciones pertinentes en el juzgado. Además esta normativa también establece que todos los informadores en crédito inmobiliario deben poner a disposición del cliente los procedimientos necesarios para hacer dicho procedimiento. Esto significa que siempre que vayamos a pagar un coste, la persona que nos está brindando el servicio en este caso de asesoría tiene la obligación de informarnos cada detalle del importe a pagar.

Se sabe que en el pasado se han dado muchas situaciones de abuso en cuanto a no brindar los datos suficientes con respecto a este tipo de comisiones. Es por esto que la ley de hipotecas vino a saldar esa deuda y expone específicamente que se podrán hacer reclamaciones judiciales en los casos en los que se compruebe que hubo falta de transparencia en las operaciones financieras.

Se hace fundamental que los clientes difundan estas situaciones para que no vuelvan a suceder. También se debe conocer la posibilidad que existe de recuperar el dinero pagado de más, lo cual se puede realizar a través del inicio de acciones judiciales.

Desde la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), su presidenta Patricia Suárez, indica que la falta de transparencia y la abusividad de algunos agentes perjudica mucho al sector. Cada vez que un intermediario hipotecario actúa de mala fe lo que hace es “deteriorar la imagen del sector y dan a entender que todas las demás operan de la misma forma cuando no es así’, asegura.

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Comparador de hipotecas 9 febrero, 2021

Cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021?

Si estás pensando en invertir en una vivienda a través de un préstamo tienes que analizar cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021 para que puedas elegir con seguridad entre todas las ofertas del mercado.

Desde hace algunos meses los usuarios de hipotecas están inmersos involuntariamente en la guerra de precios que libran los bancos. Estas batallas se dan en el territorio de las hipotecas y el botín deseado es llevarse la mayor cantidad de clientes, por lo cual las entidades bancarias no dudan en bajar cada vez más los intereses.

Uno de los organismos que avalan que esto suceda es el Banco Central Europeo, que con sus políticas de baja de tasas para depósitos hace que para los bancos sea más conveniente prestar dinero que dejarlo guardado. Con el Euribor en niveles bajísimos las hipotecas variables continúan en baja pero las entidades financieras prefieren apostar a los préstamos a tipo fijo, que es donde encuentran ganancias con mayor celeridad.

En los primeros meses del año los bancos online van ganando la punta en lo que a mejores hipotecas se refiere. Sus bajas o inexistentes comisiones y sus intereses retraídos las hacen más interesantes para quienes estén buscando hipotecas para la compra de una vivienda.

Si estás por comprarte un inmueble o estás pensando en elegir una hipoteca que te convenga, no dejes de leer este post! Aquí te contaremos sobre las mejores hipotecas de febrero 2021.

Mejores hipotecas de febrero 2021: cuáles me ofrecen condiciones más convenientes?

Las hipotecas más baratas a tipo variable

Por la baja cotización del Euribor, que cerró enero del 2021 marcando -0,505%, las hipotecas a tipo variable son las más baratas del mercado. Este tipo de hipotecas te convienen si puedes confiar en los pronósticos de los expertos, quienes estiman que estos comportamientos continuarán por lo menos una década más.

El mejor préstamo variable lo ofrece EVO Banco, y le siguen OpenBank y MyInvestor. La característica común a todos es que son bancos online, por lo tanto no requieren visitas a las entidades y todo el proceso se puede hacer con mayor agilidad.

Hipoteca Inteligente EVO Banco

Esta entidad ofrece un interés del Euribor más el 0,98% durante el primer año, para pasar a pagar el Euribor más un diferencial del 0,88% del segundo al quinto. Luego, del sexto al décimo año habrá que pagar un Euribor más 0,78% y a partir del undécimo Euribor más 0,68%. Las condiciones para acceder a este préstamo son domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Hipoteca Open Variable Openbank

Esta oferta, que cuenta con un límite de financiación del 50% se promociona con un pago de 1,99% el primer año mientras que los siguientes se deberá pagar el Euribor más 0,79%. La condición es contratar un seguro de hogar y domiciliar la nómina que debe ser recurrente. Si se financia más del 50% del valor de la vivienda, el interés es más elevado, siendo el Euribor más 0,89% si se financia hasta el 70% o Euribor más 0,99% si se financia hasta el 80%.

Hipoteca Sin Mochila Variable MyInvestor

Aquí tendremos que pagar el primer año un interés fijo del 1,79% para luego destinar el pago de la suma del Euribor más 0,89% durante el resto del plazo del préstamo. La ventaja es que no requiere ninguna vinculación pero se deberán acreditar ingresos por más de 4000 euros entre todos los titulares de la hipoteca.

Las mejores hipotecas fijas de febrero 2021

Si nos sentimos más seguros pagando una cuota fija todos los meses durante todo el plazo que dure el préstamo tenemos que contratar una hipoteca fija. De esta manera sabremos de antemano cuánto deberemos pagar, sin esperar las variaciones de los índices bancarios.

Este segundo mes del año, las ofertas más atractivas las dan Coinc, EVO Banco y MyInvestor y sus principales características son:

Hipoteca fija Coinc

Este banco ofrece un interés fijo del 1,35% a 10,15 o 20 años, mientras que si queremos un plazo de 25 ó 30 años tendremos que pagar 1,40% de interés. La ventaja es que no requiere de ninguna vinculación.

Hipoteca Inteligente tipo fijo EVO Banco

El EVO Banco también tiene buenas ofertas en cuanto a las hipotecas fijas. En este caso ofrece un interés del 1,29% para un plazo de devolución de 20 ó 30 años. Si bien este interés es más bajo que el que piden otros bancos, esta propuesta requiere para su contratación domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Hipoteca Sin Mochila Fija MyInvestor

MyInvestor cuenta con tres propuestas diferentes de hipotecas. Para un plazo de 15 años ofrece un interés del 1,29%. Para devolver el dinero en 20 años, un interés del 1, 59% y si se quiere pagar a 30 años se sumarán 1,69% de intereses. La ventaja es que no requiere de vinculaciones extras para su contratación.

El poder de la negociación

En todos los ámbitos, para conseguir mejores condiciones hay que saber negociar. Si lo hacemos podremos lograr más puntos a nuestro favor, ya que el banco siempre estará interesado en captar más clientes.

Algunas características que nos pueden dar más margen de negociación:

Ser funcionarios públicos
Trabajar en un sector estratégico
Contar con buenos ahorros
Tener avales
Contar con un buen perfil crediticio
Cobrar un sueldo alto
No tener cuotas impagas de otros préstamos

Siempre que vayamos a negociar es importante que conozcamos las ofertas de otras entidades. De esta manera podremos comparar las ofertas y dialogar con los agentes desde otro lugar, sabiendo que si lo que nos ofrecen no es muy interesante podremos ir a otro banco por nuestra hipoteca.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 8 febrero, 2021

Cómo calcular la cuota hipotecaria?

Antes de embarcarte en un préstamo para la compra de una vivienda es importante que sepas calcular la cuota hipotecaria y de esta manera saber cuánto destinar a esa mensualidad

Si estás entusiasmado con comprar tu propia vivienda es muy difícil que algo te pueda frenar. Cuentas con los ahorros suficientes, un trabajo estable y el banco te está por conceder la hipoteca. Casi está todo listo para iniciar los trámites que te llevarán a comprar el piso pero te surge una duda: podrás pagar las cuotas de tu hipoteca? Esta es una pregunta que debes poder contestar afirmativamente y con seguridad si es que quieres evitar problemas en el futuro. Un préstamo hipotecario es un compromiso a largo plazo por lo que deberás contar con dinero asegurado mes a mes para poder costear los gastos de la compra de la vivienda, además de los gastos fijos del día a día.

Si estás por comprar un inmueble y no sabés cómo calcular la cuota hipotecaria, no dejes de leer este post! Te será muy útil para poder evaluar cuál es la hipoteca que más te conviene contratar.

Calcular la cuota hipotecaria: cuáles son las claves?

Antes de solicitar una hipoteca, el paso fundamental que debemos dar es hacer los cálculos para ver si nos la podríamos permitir. Para ello, es imprescindible hacer números con los cuales podremos saber si nuestros ingresos mensuales son suficientes para costear las cuotas mensuales que nos va a cobrar la entidad financiera. La clave es saber qué porcentaje de nuestro sueldo es aconsejable dedicar como mucho al pago de las mensualidades. Por lo tanto es importante saber cual es el mínimo posible que podemos pagar para no caer en impagos y evitar futuros dolores de cabeza.

Conoces la regla del 35%?

Como hemos explicado a lo que tenemos que prestar más atención antes de contratar una hipoteca con un banco es no endeudarnos más de la cuenta. Si no podemos disponer de los ingresos suficientes, no podremos pagar las cuotas. En cuanto a los porcentajes del sueldo que se deberían dedicar al abono de las mensualidades no hay un acuerdo exacto entre los analistas. Algunos dicen que puede ser entre el 30 y el 40% del sueldo neto. Para lograr un equilibrio lo más aconsejable sería utilizar un máximo del 35% de nuestros ingresos mensuales netos para pagar la cuota de las deudas financieras. Esto se deduce de la suma de todos los titulares de los préstamos. Cuando hablamos de las deudas financieras es importante aclarar que estamos incluyendo las hipotecas, otros préstamos y créditos como las tarjetas que tengamos en vigencia.

Qué cuota puedes pagar según tus ingresos?

Siguiendo la regla del 35% es posible hacer el cálculo que nos permita saber cuál es el monto máximo que podríamos pagar por una hipoteca cada mes. La fórmula sugerida para poder calcular es la siguiente:

Cuota de la hipoteca: 35 * ingresos mensuales netos/ 100 – mensualidades de otros préstamos

Esto supone multiplicar por 35 nuestros ingresos netos, luego dividirlos por 100 y a ese resultado restarle el costo de las mensualidades de otros préstamos.

Ejemplos de ingresos y cuotas

En el supuesto caso que no tuvieramos otros préstamos ni tarjetas de crédito, podríamos calcular fácilmente cuál sería la cuota que nos podríamos permitir pagar por una hipoteca:

Si ganamos 1000 euros por mes podríamos pagar 350 euros. Cuando ganamos 1500, podremos pagar 525. Si generamos ingresos por 2000 euros podremos pagar 700 euros. Al cobrar 25000 euros podremos permitirnos una cuota de 875 euros. Si ganamos 3000 euros, podremos pagar 1.050 euros por mes para la hipoteca.

Hipoteca con bonificaciones

Si el préstamo que estamos por contratar está bonificado por la compra de otros productos financieros asociados, deberemos poder calcular cuáles son sus cuotas sin esa bonificación. Así podremos calcular cuál es el máximo que nos cobraría el banco y valorar si con nuestro 35% podríamos pagarlo.

Cómo podríamos pagar menos por la cuota hipotecaria?

El escenario ideal es que la cuota que pagamos por la hipoteca sea la menor posible. De esta manera podremos disponer de más dinero para poder realizar otros gastos de nuestro interés. Lo mejor sería que la mensualidad de nuestro futuro crédito hipotecario consuma el menor porcentaje posible de nuestros ingresos. Para lograr este objetivo lo más recomendable es rebajar las cuotas lo máximo posible, lo cual se puede lograr si seguimos los siguientes tips:

Pedir el dinero exacto para poder comprar el imnueble:

Si pedimos una hipoteca alta, más altas serán las cuotas. Es por esto que cuantos más ahorros tengamos para entrar en un préstamo hipotecario, menor será el importe que deberemos pedir al banco para costear la compra de la vivienda. De esta manera, lo más aconsejable es contar con ahorros elevados para adquirir la vivienda y rebajar así el capital del préstamo.

Elegir un plazo no demasiado largo

El plazo de devolución del préstamo será el tiempo que estaremos vinculados a la entidad financiera con el compromiso de pagar todos los meses. Este período debe ser el adecuado como para permitirnos pagar unas cuotas asequibles, pero no debe ser más largo de la cuenta, ya que cuanto más se prolongue, más intereses se generarán. De esta forma terminaremos pagando más de la cuenta.

Buscar intereses bajos

El ahorro en la cuota estará determinado por los intereses que firmemos con el banco. Es por esto que siempre es conveniente buscar un préstamo hipotecario barato. Lo ideal que podemos hacer para lograrlo es firmar una hipoteca que tenga un interés bajo, sin excesivas bonificaciones. Lo más importante es no tener que pagar por productos extras ni tener otros altos costes por comisiones, los cuales encarecen las cuotas mensuales.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cómo calcular la cuota hipotecario para la compra de tu vivienda? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 8 febrero, 2021

La recuperación económica traería un alza en los tipos de interés de las hipotecas

Según algunos expertos las ventajosas condiciones que ofrecen hoy las hipotecas se terminarían dentro de pocos meses, una vez que se inicie la recuperación económica.

Los índices hipotecarios que se ven hoy en día tocan mínimos históricos tanto en préstamos a tipo fijo como en los variables. Según los últimos datos que datan de noviembre de 2020, las tasas de interés media al inicio fueron de 2, 19 para las variables y 2,77 para las fijas. De esta manera los bancos ofrecen a los clientes condiciones inmejorables para la contratación de préstamos para la compra de una vivienda.

Esta bonanza en los índices podría terminar cuando comience a repuntar la economía, ya que según algunos analistas esto traería como consecuencia la inflación de los precios y aumentaría las tasas. La alta efectividad de los procesos de vacunación en los países puede llegar a acelerar la recuperación, con lo cual el Banco Central cambiaría su política expansiva y se entraría en un nuevo ciclo económico.

Si quieres saber las previsiones de los expertos y cómo afectará la recuperación económica a los índices hipotecarios, no dudes en leer este post!

Recuperación económica: más inflación y aumento en los índices?

La recuperación de la economía en 2021 ante la llegada de las vacunas contra el coronavirus apunta a un escenario de subida de precios. De esta manera la inflación proyectada también aumentaría con lo cual distintos expertos del sector anuncian que esto puede derivar en una subida de tipos de interés. Así es como los bancos podrían estar encarando los últimos meses para comercializar hipotecas con condiciones ventajosas.

Según publica El economista, es lógico pensar en una recuperación de la economía para este año. Este panorama debería llevar al Banco Central Europeo (BCE) a rebajar la intensidad en los programas de compra de activos (PEPP y APP) que puso en marcha durante el pico de la pandemia. Como consecuencia de estas políticas se impulsarían al alza las curvas de los tipos cambiarios

Otro factor a tener en cuenta sería la curva de los valores del Tesoro de EEUU. Su pendiente en positivo podría influir en la eurozona por lo que a fines de 2021 los índices podrían ir saliendo del terreno negativo.

Vacunas y recuperación económica

El Banco de España vislumbra dos posibles escenarios para la economía del 2021. Si la recuperación va a un ritmo moderado, el repunte sería del 6,8%. Pero si se verifica la efectividad de las vacunas y un buen ritmo en los niveles población vacunada, se podría alcanzar tranquilamente un 8,6%.

Si observamos la situación desde el punto de vista macroeconómico, de las crisis se sale con inflación. Y cuando hay inflación inevitablemente hay una tendencia a subir los precios. Es por esto que los expertos apuntan que este 2021 es el último año para disfrutar de unos precios tan bajos en las hipotecas como se ofrece en el actual panorama.

Mientras tanto el Euribor continúa en baja

El principal índice de referencia para las hipotecas variables concedidos por los bancos españoles no ha dejado de bajar con la recesión económica. Según publicó el Banco de España, cerró el mes de enero en -0,505%, disminuyendo la marca anterior de diciembre de 0,497%. El 2020 fue el año que sufrió su caída más brusca, ya que el comienzo del año se había situado en -0,261%, lo que evidencia la fuerte influencia de la crisis sanitaria. La primera vez que el euribor entró en terreno negativo fue en 2016.

Cómo influiría un aumento de los índices en el mercado hipotecario?

Un aumento en los índices encarecería todos los productos de financiación que ofrecen los bancos. Esto es tanto para la compra de vivienda como para los créditos al consumo. De esta manera, una subida en los tipos de cambio haría más cara la financiación, para las empresas como para los particulares. La variación en los intereses afectaría a los préstamos hipotecarios y a los créditos en general.

Si tomamos como referencia el préstamo inmobiliario medio en España, que según el INE se sitúa en 130.000 euros a 23 años, una subida del Euribor de medio punto aumentaría también la cuota. Esto se verificaría en un encarecimiento de la mensualidad en torno a un 5,5%.

Cómo afecta el comportamiento del Euribor a los préstamos hipotecarios?

Desde que el Euribor comenzó a bajar en el año 2007, con la recesión económica, las entidades inciaron el descenso en las tasas de interés. Los bancos pasaron de comercializar de media los préstamos para la adquisición de una vivienda con un interés del 5,53% hasta un 2,66% en 2010. Cuando en 2011, el euribor repuntó hasta el 2,004%, el precio medio al que se comercializaron las hipotecas subió l 3,66%. En la actualidad, con el Euribor en mínimos históricos, -0,505%, el interés medio al que las entidades españolas están vendiendo estos préstamos también está más bajo que nunca, en el 1,67%.

La banca y los clientes apuestan a la hipoteca fija

Según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), casi el 44% de los nuevos préstamos hipotecarios se formalizan en la actualidad a tipo fijo. Esta tendencia ha cambiado notablemente, ya que hace tan solo ocho años, la banca solo vendía el 0,9% de las hipotecas a tipo fijo. Estos datos dejan a entrever las preferencias de los clientes a la seguridad de las cuotas fijas, evitando futuros sobresaltos provocados por las variaciones en los índices.

Opiniones encontradas

Mientras algunos aseguran que la recuperación económice se irá acelerando por la buena recepción de las vacunas, otros analistas se muestran reticentes a pronosticar un escenario de subida de precios tan inminente. Desde S&P por ejemplo no se espera que suban los tipos de interés hasta al menos 2023, fya que hasta ese momento no se prevén presiones inflacionarias.

Para los analistas de Barclays la subida de los precios de la energía y la reversión de la reducción temporal del IVA en Alemania impulsará el repunte de la inflación de cara al segundo semestre del año. Sin embargo consideran que hasta bien entrado el 2022 no se volverá a la tendencia previa a la pandemia.

Por otro lado, Schroders, la multinacional británica de gestión de activos, señala que un indicador clave para determinar si habrá inflación será la evolución del consumo de las familias. Con el fin de protegerse de la crisis y ante las restricciones a la movilidad, las familias españolas han acopiado un gran volumen de liquidez. De esta manera incrementaron sus depósitos en 65.000 millones de euros más desde marzo a diciembre, hasta situarlos en los 916.300 millones.

La llegada de la inflación dependerá del uso que hagan los particulares de ese exceso de ahorros. Una mayor demanda obligaría a los precios a subir, aseguran desde la multinacional. Sin embargo por el momento, las previsiones apuntan a que la liquidez de las familias se disipe gradualmente. De esta manera se ejercería menos presión sobre la capacidad económica y habría menos posibilidades de generar inflación.

¿Te fue útil esta información?Tienes un nuevo panorama sobre la recuperación económica y las hipotecas?¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 5 febrero, 2021

Revisar la hipoteca en febrero 2021: buenas noticias para los hipotecados

Si te toca revisar la hipoteca en febrero de 2021 podrás reducir tu cuota y pagar hasta 370 euros menos al año, gracias a la pendiente en negativo que lleva el Euribor

Un nuevo mínimo histórico es el que vive el Euribor en los últimos días, ya que ha concluido el primer mes del año en -0,503%, lo cual genera una buena noticia para los hipotecados. Gracias a esta caída, los prestamistas que deban revisar la hipoteca en febrero podrán pagar menos por su cuota hipotecaria durante todo el año.

El índice que referencia la mayoría de las hipotecas variables españolas sigue su tendencia en bajada que comenzó en junio del 2020. Desde entonces, debido a las políticas monetarias expansivas promovidas por el Banco Central Europeo, no ha parado de bajar. De esta manera, los hipotecados ven disminuir sus cuotas cada vez que les toca revisar su hipoteca.

Si estás pagando una hipoteca con interés variable y atada al Euribor y quieres saber cuánto te toca pagar y cómo continuará comportándose este índice según los analistas, no dejes de leer este post!

Revisar la hipoteca en febrero de 2021: cuánto tendré que pagar?

El Euribor lo ha hecho de nuevo. Su récord mínimo ha tocado los -0,503% al cierre de enero de 2021. Según publica El Confidencial a quienes toque su revisión en febrero con el cierre del indicador de enero podrán pagar cuotas más bajas.

Si sacaste un préstamo de 150.000 euros a 30 años y euríbor +0,99%, la rebaja será de 15,58 euros al mes. La cuota pasará de 464,80 euros con el euríbor de enero de 2020 (-0,253%) a 449,22 euros de enero 2021 (-0,503). Esto significa el ahorro de unos 186 euros al año.

Si tienes una hipoteca con un plazo de 30 años de 300.000 euros con euríbor + 0,99%, el ahorro anual será de 373,92 euros. Cada mes pagarás 31,16 euros menos, pasando de los 929,60 euros que pagaban con el Euribor de enero 2020 hasta ahora a los 898,44 con la nueva marca. El ahorro para los hipotecados se situará entre 186 y 370 euros al año.

Cuándo entró el Euribor al terreno negativo?

La primera vez que vimos al Euríbor ingresar en terreno negativo fue hace casi cinco años, en febrero de 2016 cuando llegó al -0,008%. Desde entonces no ha superado nunca la barrera del positivo. En 2020, el índice parecía que iría subiendo poco a poco pero en los meses del verano volvió a profundizar su caída. Así es que en enero hemos visto el sexto mes consecutivo de tendencia en baja, marcando un nuevo mínimo histórico.

Los analistas coinciden en prever que este comportamiento se sostendrá en el tiempo, siempre y cuando las medidas de estímulo e inyección de liquidez se sigan impulsando.

Esta nueva media por debajo de la tasa de depósito del Banco Central Europeo muestra las intenciones de continuar en esta modalidad, por lo menos en el corto plazo.

Cuáles son las previsiones para 2021?

Las últimas previsiones de Bankinter apuntan hacia un euríbor en torno al -0,45% para 2021 y del -0,42 para 2022, con lo cual estamos hablando de dos años más en terreno negativo. Hacia finales de 2020 el euríbor se precipitaba hasta rozar el -0,5%, para terminar corriendo ese límite este año, lo cual era impensado hace tan sólo unos meses. Lo que parece mostrar con estas marcas el Euribor es que todavía no ha encontrado su suelo y que puede bajar aún más.

Sin embargo, sería poco probable ver al índice preferido de las hipotecas variables profundizar mucho ese valor. No tendría lógica que llegue al -0,7% porque desvirtuaría al mercado si se analiza a largo plazo. Es por esto que lo que se espera es que se estabilice y que se mantenga en terreno negativo, dandole cierto aire a los hipotecados ya que verán disminuir sus cuotas.

Los mínimos marcados por el indicador hacen que la rebaja de las hipotecas sean cada vez más complicada para quienes deben revisar en la segunda mitad del año. Para ello, el euríbor debería ahondar aún más en su caída, lo cual no es tan probable. Es por esto que los que ttendrán más posibilidades de experimentar rebajas en su cuota serán los que deban revisar su hipoteca durante el primer semestre de 2021

Contratar una hipoteca en 2021, un buen negocio?

En un contexto de tipos como el actual y con el euríbor en mínimos, el 2021 se convierte en un momento propicio para todo aquel que desee comprar una vivienda e hipotecarse. Los tipos de interés nunca han estado tan bajos, lo que propone un escenario favorable para las contrataciones de hipotecas. Además, quienes quieran cambiar las condiciones de sus préstamos también están en un muy buen momento.

Hipotecas fijas o variables, esa es la cuestión

Si nos referimos a los tipos de préstamos, las hipotecas fijas siguen ganando terreno a las variables justamente por los bajos tipos de interés. Las hipotecas variables no aportan grandes beneficios a las entidades bancarias. Esto ocurre porque en una hipoteca variable el punto de rentabilidad es mucho más tardío que en una hipoteca fija, y según las proyecciones esta tendencia continuará así los próximos meses

La estrategia de los bancos será continuar apostando por el tipo fijo, ya que les representa una buena fuente de ingresos dentro del contexto actual de inestabilidad y frente a un índice en caída como el Euribor.

Las hipotecas fijas se encuentran con unos intereses inusualmente bajos, lo cual perdurará toda la vida del préstamo y es el detalle que hace interesante la propuesta. Por otra parte, para los compradores que sean más arriesgados, una hipoteca variable permite también con intereses bajos poder amortizar el préstamo en 10 o 15 años como máximo.

Subrogaciones en alza en 2021

Los que más pueden beneficiarse con las mejoras en las condiciones de sus préstamos son los que se encuentran en los primeros años de vida de la hipoteca. El panorama actual invita a la banca a mejorar sus opciones a muchos hipotecados, sobre todo a los que se encuentren en los primeros años de vida del préstamo, puesto que son los que más podrán ahorrar. Gracias al sistema de amortización francés vigente en la banca española, durante la primera etapa de la hipoteca pagamos sobre todo intereses. Es entonces cuando resulta más conveniente el cambio de banco en este momento.

¿Te fue útil esta información? Tienes más datos para revisar la hipoteca en febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 2 febrero, 2021

El Euribor de enero 2021 vuelve a cerrar en caída

El mes de enero de 2021 muestra un Euribor que sigue en caída, al registrar un cierre de -0,505% con el cual atravesó la barrera que implantó el Banco Central Europeo para los depósitos de los bancos europeos.

El indicador más utilizado para los préstamos hipotecarios a tipo variable sigue su tendencia en caída, como lo viene haciendo desde hace seis meses. En este mes de enero de 2021 se hundió aún más, llegando a un pico histórico que nunca había marcado. Según explican los analistas, este será el suelo que llegará a tocar el índice, que permanecerá fluctuante entre valores negativos pero sin continuar su caída.

La bajada del Euribor supone una buena noticia para los hipotecados a quienes les toque revisar sus préstamos hipotecarios este mes, ya que verán reducidas sus cuotas mensuales.

Si quieres leer más sobre el Euribor en enero 2021 y sus consecuencias para los hipotecados, no dejes de leer este post!

Euribor de enero 2021 sigue en descenso

El Euribor volvió a batir un récord negativo, llegando al 0,505% siendo la primera vez que marca una media mensual tan reducida. De esta manera se ubica por debajo del -0,5% que marca la tasa de depósitos del Banco Central Europeo (BCE). Este será el sexto mínimo mensual consecutivo en el que el índice está en pendiente negativa, luego de cerrar el 2020 con un -0,497%

Esta caída en el principal índice de hipotecas variables tiene consecuencias en la banca, que verá reducida aún más su ya alicaída rentabilidad golpeada por la crisis del coronavirus. De esta manera,las entidades financieras no tendrán otro remedio que seguir apostando por las hipotecas fijas, fuente asegurada de ingresos por largos plazos.

Cuáles son las causas de la caída del Euribor?

El principal motivo que lleva al Euribor a niveles tan bajos es la política monetaria del Banco Central Europeo. Tras la primera reunión del Consejo de Gobierno de la entidad, su presidenta Christine Lagarde reafirmó su postura acomodaticia, mantenido al 0,00% los tipos de interés.

Durante la rueda de prensa posterior al encuentro anunció además que los tipos de interés sobre la facilidad marginal de crédito y la facilidad de depósito también se mantendrán sin cambios en el 0,25% y -0,50%, respectivamente.

Frente al constante deterioro de la economía provocada por las restricciones que evitan la propagación del Covid, Lagarde no descartó más medidas. Entre las mismas se cuentan la apertura a más recortes de interés y tasas de depósitos.

Cuáles son las previsiones para el Euribor en los próximos meses?

Dentro de este escenario de liquidez del sistema, los expertos aseguran que el euríbor rondará los niveles actuales durante meses y que el retorno al nivel positivo, cuando se de, tendrá que ser lento y gradual. Siempre cabe la posibilidad de que el Banco Central actúe y modifique el índice, haciéndolo descender aún más. Sin embargo el consenso apunta a que no debería caer mucho más y que permanecerá en negativo al menos otros dos años. Mientras la inflación se mantenga en los niveles que se encuentra es probable que el euribor permanezca anclado en los mínimos.

Según publica El País, es poco probable que el euríbor siga descendiendo. Esto podría cambiar si la situación económica de la eurozona empeora y el Banco Central Europeo se ve obligado a implementar nuevas medidas de estímulo. Una de estas medidas sería la de bajar aún más los tipos oficiales.

Los expertos citados de iAhorro afirman que es posible que el índice se estabilice sin grandes cambios. En su visión, no tendría lógica que el euríbor se mantuviera en el -0,7% ya que esto desvirtuaría al mercado a largo plazo.

Para los analistas de Bankinter el valor medio con el que cerrará el Euribor en 2021 será de -0,45%, para finalizar el 2022 con una cotización media del -0,42%.

Por su parte, desde Anattea Gestión, opinan que no existen motivos en el corto plazo para que se produzcan cambios en las políticas del Banco Central Europeo. Estos especialistas prevén que cuando acabe la pandemia comenzará un cambio de ciclo lo cual disparará el consumo. Esto activará la inflación, y será entonces cuando veremos pequeñas subidas de tipos de interés.

Euribor en baja: hipotecas más baratas

La noticia de la baja del Euribor siempre es buena para los hipotecados, que ve de esta manera reducidas sus cuotas mensuales. En cambio, significa un escollo para la rentabilidad de los bancos

Hace un año, el índice preferido de las hipotecas variables situaba en el -0.253%. De esta forma, a los prestamistas a los que les toque revisión experimentarán una reducción de unos 5 euros por cada 50.000 euros hipotecados.

Para una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%, la cuota bajará en unos 17 euros Esto supone un ahorro de casi 200 euros al año.

Los clientes cuyos préstamos cuenten con diferenciales del 0,5% o inferiores sumados al euríbor ya cuentan con tipos de interés negativos. En estos casos las entidades optan por aplicar un tipo del 0% y no pagan al hipotecado, por lo cual éste tendría el derecho a reclamar. Sin embargo, la suma de dinero generada en intereses negativos es baja, por lo tanto es muy probable que no valga la pena hacer el reclamo.

Por otra parte, las entidades financieras no ven con buenos ojos esta depresión consolidada del Euribor. Es que este descenso prolongado no beneficia al negocio bancario que si se ve favorecido con los tipos de interés en positivo, que le posibilitan un mayor margen de maniobra.

Para poder sanear estas dificultades, los bancos decidieron subir las comisiones en las cuentas con el objetivo de compensar la merma en los intereses o aplican fuertes vinculaciones a sus clientes.

Hipotecas fijas, las nuevas estrellas de los bancos

Otra de las estrategias para ganar rentabilidad en los préstamos para la compra de vivienda es la de priorizar las hipotecas fijas. Las hipotecas variables pueden llegar a aportar mínimos ingresos a los bancos con los actuales diferenciales de 0,8% y el euribor a -0,505%. Es por eso que las entidades se ven obligadas a reducir aún más los precios de las hipotecas a tipo fijo, haciendo más atractivas este tipo de hipotecas para los clientes.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre el Euribor de enero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 2 febrero, 2021

La banca española podría perder hasta 4.000 millones de euros

Un fallo del Tribunal Supremo abre las puertas a nuevos reclamos contra la banca ligados a la imposición abusiva de gastos de constitución de hipotecas

La banca española nuevamente sufre un revés de la justicia, al recibir una sentencia en contra que sienta jurisprudencia para nuevos juicios. Según el dictamen del Pleno del Alto Tribunal publicada el jueves, las entidades deberán devolver a los clientes el cien por cien de los gastos de tasación de la vivienda, ligados a la constitución de los contratos hipotecarios. Esta posibilidad se abre sólo si se demuestra que se les impuso a los prestatarios de manera abusiva o indiscriminada y si no hubo negociación entre las partes para repartir los costes.

La noticia da luz verde a futuros litigios contra el sector financiero, que podría llegar a perder la suma de 4.000 millones de euros si los usuarios de hipotecas firmadas antes de 2019 se deciden a reclamar. Luego de la aprobación y entrada en vigor de la Ley de contratos hipotecarios los gastos de tasación son los únicos que corren por parte del cliente, ya que es libre de elegir la empresa tasadora. Según asociaciones de consumidores, entre 7 y 8 millones de personas estarían en condiciones de acudir a la justicia para beneficiarse con la devolución de estos gastos.

Si quieres conocer todos los detalles de este nuevo golpe a la banca española y todas sus posibles consecuencias, no dejes de leer este post

La banca sufre un nuevo revés de la justicia

El Tribunal Supremo avaló con su sentencia la demanda de un cliente que denunció que la entidad Liberbank había colocado una cláusula poco transparente en el contrato hipotecario, firmado en 2014. Según consta en el fallo se resolvió que los costes totales se distribuirían de la siguiente manera: el IAJD seguiría a cargo del cliente, pero los gastos del Registro, los de gestoría y los de tasación debían ser reintegrados al hipotecado. Además, obligó a la entidad financiera a devolver la mitad de los gastos de notaría.

Esta sentencia sienta jurisprudencia para que se lleven a la justicia nuevos reclamos, los de clientes que hayan firmado hipotecas antes de la salida de la Ley de 2019 y consideren abusivas sus cláusulas. En concreto, podrían pedir la devolución del 100% de los gastos de tasación de la vivienda

Cuáles son los costes actuales de la tasación de una vivienda?

En general el gasto de tasación de una vivienda suele abarcar el 0,15% del valor del inmueble. Para un piso de 200.000 euros, el coste de la tasación sería de unos 300 euros y para uno de 500.000 euros, de en torno a 750 euros. Sin embargo este no sería el coste total que deberían pagar las entidades financieras en caso de ser demandadas, sino que la factura se vería incrementada por los intereses del tiempo que transcurrió.

Cuánto podría perder la banca si avanzan los reclamos de clientes perjudicados?

Las devoluciones a clientes podrían suponer pérdidas a la banca que se lleven hasta un 18% del beneficio de los próximos años.

Según publica El Economista, las estimaciones del consenso del mercado de Factset aseguran que los bancos cotizados obtendrán regalías por 21.300 millones de euros en los dos próximos años. La compañía de software y datos financieros prevé que en 2021 los bancos ganarán 9.090 millones de euros en 2021 mientras que en 2022 tendrán ganancias de 12.200 millones de euros. De esta manera, el golpe de los reclamos de clientes no sería tan importante ya que reducir sus ganancias hasta 17.300 millones.

Cómo recibieron los mercados el revés judicial hacia la banca?

La noticia no tuvo demasiado impacto en los mercados, quienes recibieron las novedades judiciales con los bancos cotizando en alza. La explicación de los analistas es que el fallo no afecta a la cotización de las entidades porque éstas tienen una cobertura importante de provisiones que les permite ser resilientes ante cualquier litigio.

Qué otros procesos judiciales se llevan adelante contra la banca?

Los Tribunales no han fallado a favor de la banca en los últimos tiempos, y en el último año en particular las entidades han recibido una cascada de reveses judiciales. Durante marzo de 2020 se conocieron las sentencias de dos juicios diferentes que los tuvieron como protagonistas. Por un lado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) instó a los jueces españoles a estudiar caso por caso si hubo falta de transparencia por comercializar hipotecas ligadas al IRPH. Por otra parte, el Supremo determinó que había usura en las tarjetas revolving que aplicaran intereses notablemente superiores a la media comercializada por la banca.

A fines del año, el mismo tribunal falló nuevamente que los clientes podrían reclamar devoluciones por cláusulas suelo, a pesar de haber llegado a un pacto con la banca con anterioridad.

Qué cambió con la Nueva Ley Hipotecaria sancionada en 2019 respecto a los gastos de constitución de hipotecas?

La denominada Ley de Contratos Hipotecarias vino a saldar una deuda importante que venían reclamando las asociaciones de consumidores. Uno de sus puntos a favor fue que supo eliminar el conflicto que existía referido a quién debía ser el responsable de los gastos de la formalización de una hipoteca. Luego de su sanción, en junio de 2019, se estableció que la banca cargará con los gastos de:

Notaría
Gestoría
Registro de la propiedad
Nota simple
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Por su parte, los clientes sólo pagarán la tasación de la vivienda y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Esta normativa rige para las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019.

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Hipotecas 1 febrero, 2021

España comercializa las hipotecas más altas de Europa

Aunque los intereses han bajado considerablemente, el país presenta las hipotecas más altas de la zona euro, llegando a costar entre 30 y 50% más caras que Alemania o Francia.

Es sabido que las hipotecas han tocado sus mínimos históricos en España durante el último año, gracias al abaratamiento de las tasas impulsadas por las entidades financieras. La crisis del coronavirus trajo como efectos colaterales una bajada de los intereses, ya que los bancos en busca de la rentabilidad perdida promueven interesantes préstamos hipotecarios para sus clientes. A tono con estos movimientos, las políticas del Banco Central Europeo también han estimulado que las entidades financieras otorguen préstamos a tasas bajas al fijar un suelo de -0,6 % de interés.

Sin embargo España no deja de tener una de las hipotecas más caras del continente, con precios más altos que sus vecinos Alemania o Francia.

Si quieres saber más sobre las hipotecas altas y el contexto que se vive en el resto de la zona euro, no dejes de leer este post!

Las hipotecas más altas se venden en España

Desde que el Banco Central Europeo sometió los tipos de interés a negativo, el precio de un préstamo para comprar una casa se desplomó un 60%. En línea con estas políticas, España disminuyó los costes de sus préstamos hipotecarios, aunque si comparamos, el abaratamiento en la zona euro en el mismo periodo fue superior.

Dentro del ránking de las hipotecas más caras, España se mantiene como el quinto mercado europeo con los préstamos para vivienda más costosos, situándose por debajo de Países Bajos. Grandes economías como Alemania o Francia quedan lejos en la lista, donde la media de las hipotecas a más de 10 años son un 50% y un 30% más baratas que en España.

Si hacemos un poco de historia, veremos que en tiempos de la burbuja inmobiliaria, España comercializaba las hipotecas con un coste sensiblemente inferior a la media de la zona euro o a la de otras grandes economías del continente. Su mínimo llegó en 2005, cuando llegaron a ser un 28% más baratas que la media europea.

Sin embargo, la desaparición de las antiguas cajas de ahorro que se especializaban en el negocio hipotecario provocada por la crisis financiera del 2011 cambió la tendencia.

Desde entonces, los precios de las hipotecas españolas se han situado históricamente por encima de la media de la zona euro. Su máximo se alcanzó en 2014, cuando las hipotecas llegaron a ser un 84% más caras que sus homólogas europeas.

Cuándo comenzaron los intereses en negativo?

Desde el año 2016 la zona euro lleva tipos de interés en negativo, lo cual hizo que el Euribor llegue a su mínimo histórico rozando el -0,5 %. Gracias a este dato, los precios de los países de la zona euro se desplomaron, comportamiento que se prolongará por lo menos durante una década. Otras economías como las de EEUU, Reino Unido o Japón también presentan tipos de interés negativo y así parece que continuarán por mucho tiempo. La crisis mundial provocada por el Coronavirus obliga a los bancos centrales a mantener estos tipos bajos, lo cual afecta a todos los mercados incluyendo al hipotecario. Según las previsiones, esta tendencia al negativo continuará en todos los países.

Qué tipos de hipotecas se venden más en España?

En España existen hipotecas variables donde el diferencial que el banco ofrece ya está por debajo del 1%. Por lo general se requieran contratar productos extra para poder acceder a esas promociones. Durante este tiempo, los bancos españoles apostaron por las hipotecas a tipo fijo frente a las variables que tradicionalmente eran más baratas. El objetivo es mantener algo de rentabilidad en un negocio que aporta cada vez menos margen a las entidades. En noviembre, el 49,2% de las hipotecas comercializadas fueron a tipo fijo, aunque en algún momento del año llegaron a superar el 52%. Hasta 2016, año en el que el euríbor pasó a negativo, su presencia en España nunca había superado el 6%.

Pueden llegar los índices de hipotecas en España a menos del 0%?

En España, gracias a la última Ley de Hipotecas sancionada en 2019 existe un tope legal para la bajada de las hipotecas. Dentro de sus artículos establece que el tipo de interés nunca podrá ser negativo, ni en el caso de que la situación económica se complicase. La ley fundamenta que en el país nunca se podrían firmar hipotecas a menos del 0%, siendo una norma que afecta a las hipotecas constituidas desde entonces. De esta manera deja afuera a las hipotecas previas, especialmente constituidas en época de burbuja inmobiliaria. Estos préstamos contaban con diferenciales muy bajos y que con el euríbor en su mínimo histórico, podrían encontrarse en negativo. En palabras de los expertos esto sería un despropósito ya que obligaría al prestamista a pagarle por hacer esa operación.

Hipotecas más caras y créditos también

España es más cara no sólo en sus préstamos hipotecarios. También lo es en cuanto a los costes de préstamos para consumo. Según publica El diario.es las estadísticas europeas muestran una distancia considerable en lo que se refiere a los préstamos al consumo. El Banco de España había advertido los riesgos de morosidad cuando el negocio comenzó a crecer sensiblemente. Sin embargo, el freno del consumo provocado por la crisis del coronavirus también tuvo como consecuencia un freno en esta actividad. Durante el año pasado los bancos endurecieron las condiciones para estos préstamos.

Según las estadísticas del BCE, los créditos al consumo son un 20% más caros que la media de la zona euro. En el mes de noviembre, la media de estos préstamos concedidos en España fue del 6,73%, su nivel más bajo en más de una década. Sin embargo, la media de los países que tienen el euro como moneda fue del 5,52%, un número también bajo. Como ocurre con las hipotecas, la distancia disminuyó en los últimos tiempos. Si miramos los mismos datos en 2019 se verifica el doble de créditos. En este caso, España se ubica mejor que Alemania, que tiene un coste algo superior para los créditos al consumo. Sin embargo se posiciona lejos de Francia o Italia, donde estos préstamos cuestan menos de la mitad.

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Hipotecas 30 enero, 2021

Hipoteca y divorcio: quién paga las cuotas cuando se termina el amor?

Cuando se juntan las variables hipoteca y divorcio, se deberán seguir una serie de pasos para repartir las obligaciones que correspondan a cada uno de los ex cónyuges.

El amor puede comenzar como un contrato para toda la vida. Vemos las mejores virtudes en la otra persona, nos enamora cada gesto, actitud, su forma de resolver los problemas y el modo en que nos trata. Casi sin pensarlo de un día para el otro estamos comprometidos y al siguiente nos casamos formalmente. Nos imaginamos pasar años compartiendo juntos, llegando a ancianos con una familia numerosa. Dentro de ese plan por supuesto se complementa el de comprar una vivienda, para lo cual nos embarcamos en un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.

Sin embargo pasa el tiempo y no todo es color de rosa. Lo que antes nos enamoraba, ahora nos disgusta, lo que pensábamos que podía llegar a cambiar en la pareja, se acrecienta. El amor que antes parecía llenarlo todo, se ha terminado. Las discusiones suben de tono y tomamos la decisión más difícil pero inevitable: firmar el divorcio. En medio del dolor por la separación tocará el turno del trabajo de los abogados, quienes pondrán orden en la división de los bienes que fuimos juntando a lo largo de la vida compartida.

Qué pasará ahora con la hipoteca? Quién se queda con la vivienda? Seguirán siendo los dos titulares? Si te interesa saber la respuesta a estas preguntas, no dudes en seguir leyendo. En este post te comentaremos todo lo referido a la hipoteca cuando nos enfrentamos a un divorcio.

Hipoteca y divorcio: quién se hará cargo de las cuotas luego de la separación?

Uno de los grandes temas cuando las parejas se separan es qué sucederá con el pago de la hipoteca que adquirieron juntos cuando la relación iba viento en popa. El problema es que aunque las personas que estuvieron casadas se separen, seguirán unidas por un vínculo económico y legal como lo es el de la hipoteca.

Para las entidades financieras tampoco es una situación cómoda. Muchas de ellas no aceptan con facilidad que uno de los cónyuges se desvincule del préstamo.

A quién le corresponde la vivienda con la hipoteca pendiente?

La primera cuestión a plantearse cuando hablamos de un divorcio es a quién le corresponde el piso. Según una estadística, los divorcios se dan al cabo de 16,4 años, tiempo que no alcanza a terminar el plazo medio de una hipoteca, que es de 22 años. No es extraño entonces que las parejas que deciden divorciarse tengan el problema de ver quién continúa con el compromiso adquirido con el banco. Apelando al diálogo, ambos cónyuges deberán debatir quién se hará cargo del pago de la hipoteca

Veamos distintos escenarios de hipoteca y divorcio:

Si el divorcio es por mutuo acuerdo: los cónyuges deciden quién será el que se quede con la vivienda con hipoteca
Cuando el divorcio de plantea por vía contenciosa: será el juez quien decida quién se queda con la vivienda:
en caso de tener hijos, la vivienda le corresponderá al cónyuge que tenga la guarda,
Sii no tuvieron descendencia, el piso será para la persona que cuente con menos recursos

Opciones para solucionar quién se queda con la casa:

Las parejas que se divorcian por mutuo acuerdo pueden tomar distintas alternativas para repartirse la vivienda:

Vender la casa a un tercero

De esta manera podrán cancelar la hipoteca y ninguno deberá asumir la deuda

Que el cónyuge le compre al otro su parte

Otra posibilidad es que uno de los cónyuges se quede con toda la propiedad y la hipoteca a cambio de pagarle su parte al otro. Aquí deberá pagar los siguientes gastos:

Gastos notariales y registrales
Impuesto a Transmisiones Patrimoniales de la vivienda : esto suele ronda entre el 6 y el 10% del valor de la vivienda según dónde esté ubicada.

Extinción de condominio

Esta es la opción más recomendable porque lleva una carga fiscal menor que la venta, y consiste en que uno de los cónyuges cede su propiedad a la otra. Esto lo realiza a cambio de dinero o del pago de la hipoteca. En este caso sólo deben pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Cómo se paga la hipoteca en caso de divorcio?

En los casos de divorcio con hijos, la vivienda familiar se quedará con el cónyuge que tenga la guarda y custodia. Esto no significa que éste tenga que hacerse cargo íntegramente el pago de la hipoteca, sino que ambos miembros deberán pagar la hipoteca a partes iguales. No tendrá que ver quién viva en la casa o quién cuente con mayores ingresos.

En el pasado se entendía que la hipoteca era una carga del matrimonio, pero el Tribunal Supremo dictaminó que los préstamos hipotecarios debían pagarse por ambos miembros de la ex pareja. De esta manera sentó jurisprudencia y el pago de la hipoteca es independiente de quién se queda con el uso de la vivienda familiar y de los ingresos de cada uno de ellos.

El pago que le corresponda a cada uno dependerá de:

Si la vivienda es un bien ganancial, la hipoteca se paga al 50%, ya que es una deuda de la sociedad de gananciales y por eso tienen que costearla ambos propietarios.
Si el matrimonio está en régimen de separación de bienes entonces la vivienda no es bien ganancial. Entonces cada miembro de la pareja pagará el porcentaje de la hipoteca que le corresponda según su cuota de participación en la propiedad. Esto significa que si uno pagó anteriormente el 60% y el otro el 40%, así quedará el porcentaje que cada uno abone de la hipoteca.
Si la vivienda tiene un solo titular de la hipoteca será esa persona la encargada de pagar las cuotas, aunque no le corresponda el uso del inmueble porque no es quien esté a cargo de los hijos.

Qué ocurre cuando uno de los dos ex cónyuges arma una nueva pareja?

Según el Tribunal Supremo la vivienda familiar ocupada por los hijos y el progenitor pierde esta condición cuando se instala allí una nueva pareja. De esta forma, ya no se trataría de una casa familiar de la pareja divorciada, sino de otra vivienda familiar lo que implica que finaliza el derecho de uso de la vivienda por parte del progenitor que vive con los hijos. Entonces el otro cónyuge podrá pedir la extinción de la sociedad de gananciales.

Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca por divorcio?

Cuando uno de los cónyuges vende su parte o se hace extinción de condominio, el banco deberá autorizar una novación de hipoteca por divorcio. Es probable que la entidad financiera no conceda fácilmente esta opción, ya que pierde una de las garantías que había dado origen al préstamo, por lo que podrá pedir a cambio la presencia de un avalista o hipotecante no deudor.

Si uno de los miembros de la pareja incumple con su parte del pago de la hipoteca, el otro debe pagar la totalidad de la cuota. De esta manera se evitará la ejecución de la vivienda por alta de pago.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre Hipoteca y divorcio? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 30 enero, 2021

El Tribunal Supremo obliga a los bancos a devolver el 100% de los gastos de tasación

Las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios continúan discutiéndose en la justicia. En esta ocasión, el TS dictaminó que los gastos de tasación abonados por los clientes antes de 2019 deben ser reintegrados.

El Tribunal Supremo falló este jueves a favor de los clientes en relación con los gastos hipotecarios. Dictaminó que, en aquellos casos en donde este último hubiera pagado todos los costes, la entidad bancaria deberá devolverle el 100% de los gastos de tasación. Este fallo se suma a otros anteriores, donde dictaminaron que los costes del registro y de la gestoría también corren por cuenta del banco. Los gastos de notaría, por su parte, habrán de dividirse en partes iguales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentaos (IAJD) queda completamente a cargo del cliente. El fallo conocido ahora se refiere solo a aquellos contratos hipotecarios anteriores a la ley de junio de 2019.

Gastos de tasación: detalles sobre el fallo del Tribunal Supremo

La sentencia se refiere a una hipoteca que fue firmada en 2014 con la entidad Liberbank. Posteriormente, el cliente denunció que el contrato hipotecario tenía una cláusula abusiva que lo obligaba a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. Entonces, el tribunal de primera instancia le dio la razón en 2017. El fallo fue ratificado en 2018 por la Audiencia Provincial de Cáceres, pero el banco realizó una apelación, por lo que la causa terminó en manos del Tribunal Supremo.

En todas las instancias previas, las entidades judiciales hacían recaer la totalidad de los gastos sobre el banco, pero el Tribunal decidió considerar la petición de forma parcial, basándose en la doctrina que se asentó entre 2018 y 2019. Entonces, resolvió que los costes totales (que ascendían a 3 594 euros) se distribuirían de la siguiente manera: el IAJD (1 953,6 en este caso) seguiría a cargo del cliente, pero los gastos del Registro (226,56), los de gestoría (508,2) y los de tasación (296,53) debían ser reintegrados al hipotecado. Además, obligó a la entidad financiera a devolver la mitad de los gastos de notaría (304,6).

Gastos de constitución de la hipoteca a partir de 2019

El fallo conocido ahora se aplica sobre los contratos hipotecarios que fueron firmados antes de la ley de junio de 2019. Desde entonces, todos los costes de constitución corren por cuenta del banco salvo, justamente, los gastos de tasación. La legislación considera que este último es un derecho del cliente, puesto que puede elegir libremente al tasador. Por lo tanto, le corresponde a él afrontar ese gasto.

La antigua legislación era imprecisa y permitía que los bancos incluyeran una cláusula que señalaba que todos los gastos de formalización de la hipoteca estaban a cargo del cliente. Ahora bien, el Tribunal de Justicia Superior de la Unión Europea señaló anteriormente que esta cláusula era abusiva, basándose en la legislación comunitaria de protección al consumidor. A partir de entonces, la condición quedó anulada, pero faltaba resolver la cuestión de los gastos que ya había afrontado el cliente. El Supremo ha dado por terminada esta discusión al establecer el nuevo reparto.

Al respecto, la directora de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) declaró para El País:

“Celebramos por tanto que el Supremo zanje por fin el reparto de los gastos y, esta vez sí, a favor de los consumidores que podrán recuperar el 100% de gestoría, notaría y tasación”. Agregó además que lamentan “que hayan tenido que pasar siete años para que el cliente recupere 1 335,89 euros más intereses y que solo vaya a recuperar las costas de primera instancia, teniendo que asumir los gastos de segunda instancia y del Supremo”.

Devolución de los gastos de tasación hipotecaria: ¿cómo reclamarlos?

Los titulares de aquellos préstamos hipotecarios que se firmaron antes de 2019 podrán reclamar los gastos de la hipoteca de la siguiente manera:

El primer movimiento consiste en presentar una reclamación ordinario en el servicio de atención al cliente del banco correspondiente. Si este último hubiera participado en una fusión, se podrá elevar la reclamación a la entidad que lo absorbió.

Si luego de dos meses no se obtiene ninguna respuesta por parte del banco, o bien, si su respuesta es negativa, el cliente puede interponer la correspondiente demanda judicial. Esta podrá hacerse indistintamente ante el partido judicial del municipio en donde reside el prestatario o del domicilio social del banco.

En todos los casos, habrá de reclamarse la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de los gastos abonados. Además, deberán presentarse todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. La intervención de un abogado y de un procurador será necesaria para elevar la reclamación.

¿Quién paga la comisión de apertura de una hipoteca?

Luego de la sentencia del Tribunal Supremo sobre los costes de tasación y otros gastos hipotecarios, todavía queda pendiente la resolución sobre las comisiones de apertura.

Actualmente, a la comisión la paga el cliente por imposición de la entidad financiera. En efecto, en muchas ocasiones, el hipotecado no recibe información de ningún tipo sobre este gasto.

Ahora bien, en julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció al respecto y sostuvo que la cláusula de la comisión de apertura puede ser nula, por lo que serán los juzgados quienes resuelvan sobre su condición abusiva.

El Tribunal Supremo todavía no se ha manifestado al respecto, pero existe un precedente. En enero de 2019 dictaminó una sentencia que decía que la comisión de apertura no podía someterse al control de abusividad. Y, en consecuencia, no podía ser nula. Habrá que esperar a su dictamen definitivo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre comprar una vivienda con hipoteca pendiente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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