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Comprar 9 junio, 2021

Conseguir una hipoteca sin ahorros previos y luego analizar qué casa construir

En esta nota te contamos cómo conseguir una hipoteca sin ahorros previos y luego analizar qué casa construir. Siempre, a la hora de construir una casa necesitamos saber el presupuesto que podemos utilizar. Por eso aquí te ayudaremos a analizar todos estos temas.

Cuando llega ese momento tan soñado de buscar una casa propia, ya sea porque te independizas o porque quieres cambiar de hogar o te has casado, o quizás quieres dejar de ser inquilino, es adecuado seguir una serie de pasos para concretar ese preciado sueño.

Antes de que empieces a buscar en el mercado inmobiliario la casa que quieres para tu vida, lo mejor es que sepas qué vivienda puedes permitirte comprar en función de tu situación económica, familiar y laboral. Y este es el primer paso para realizar el presupuesto, tus opciones y elegir la hipoteca que necesitas para adquirir el inmueble.

Primer paso: el cálculo de tu presupuesto

Existen en internet diferentes plataformas web con la que, ingresando una serie de datos podrás ajustar el cálculo y saber qué casa te puedes permitir. Allí podrás introducir la zona geográfica, el dinero con el que cuentas, tu salario, etc. El resultado será la casa estimada a la que puedes aspirar. Es una forma fácil y rápida que te puede orientar en la búsqueda de tu futuro hogar.

También puedes hacerlo de manera manual, cuentas tus ahorros, si es que los tienes, tu salario, la cuota del préstamo (que no debe superar el 30% de tu sueldo) y allí alcanzarás un resultado.

Pero si a la hora de encontrar una hipoteca te faltan ahorros, sobre todo si eres joven, existen algunos métodos que te contaremos a continuación, ¡No te frustres!

Los ahorros necesarios para pedir una hipoteca

La mayoría de las hipotecas que ofrecen las bancas privadas no cubren el 100% del valor de la vivienda que quieres comprar. El dinero que presta el banco mediante la hipoteca es del 80% del precio total de la vivienda. El 20% que resta lo tiene que poner el comprador. Además hay que sumarle un 10% en los gastos de transacción como las comisiones de apertura de hipoteca, tasas de gestión, impuestos, etc.

La falta de ahorros al solicitar una hipoteca suele ser una piedra en el camino para conseguir la casa que deseas, pero no es determinante. Hay opciones que permiten comprar una casa sin necesidad del dinero ahorrado.

Cómo conseguir una hipoteca sin ahorros

Ahora te vamos a indicar cuáles son las alternativas para quienes no disponen de ahorros iniciales:

Comprar un piso del banco: una manera de acceder a una vivienda es comprar un piso del banco. EN 2008, por la crisis, las bancas acumularon la gran cantidad de capital en forma de viviendas. La mayoría son casas y pisos. Pero el negocio de las bancas no es el inmobiliario. Los precios son muchos más asequibles que otros inmuebles similares, con campañas de descuentos, y viviendas inferiores a los 100.000 euros. También se ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compras con condiciones ventajosas.
Aportar otra vivienda como garantía: si cuentas con otra vivienda sin hipoteca, o con un saldo pendiente bajo, una alternativa puede ser que aportes esa vivienda como garantía, por lo que el banco hipotecará las dos propiedades y así financiará un importe superior. Deberás tener en cuenta que podrás este piso en riesgo, y que no podrás venderla sin cancelar la parte de la hipoteca que le corresponda.
Solicitar un préstamo personal: Esta opción te permitirá comprar la vivienda completando lo que te falta de ahorros. Pero conlleva sus riesgos porque deberás calcular bien el pago de la cuota del préstamo y el pago de la cuota de la hipoteca. Esto significa también un sobreendeudamiento. Algunos bancos pueden denegar la hipoteca si ven que los ahorros aportados provienen de un préstamo personal, pero no son todos.
Tener un avalista: Los avales son figuras que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague. Es decir que deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo y responde solidariamente por la totalidad de la deuda con sus bienes.
Acudir a un intermediario financiero: Existen diferentes tipos, pueden ser personas físicas o brókeres hipotecarios profesionales que facilitan el acceso a la mejor hipoteca, teniendo en cuenta nuestro perfil. Son figuras que disponen de más y mejor información sobre el sector hipotecario. Cuentan con una perspectiva mayor que los particulares y analizan cada caso para identificar el producto hipotecario que se ajuste a tu perfil. Esto supone un coste que cobran hasta el 5% del importe de la hipoteca. Pero algunos también actúan de manera gratuita porque el coste lo asume el banco.

Una solución adecuada para cada persona

Cuando vamos a contratar una hipoteca sin ahorros, es demasiado importante elegir un producto que se adapte de la mejor manera a nuestras condiciones reales, ya que una vez que la hipoteca se concede no hay vuelta atrás. Un préstamo hipotecario es un gasto que dura entre 20 y 30 años, y determinará el nivel de gastos que tendremos durante esos años.

Por todo esto, ten presente que deberás pensar bien qué producto hipotecario escogerás y hacerlo bien, teniendo en cuenta nuestro perfil, nuestra economía y situación financiera, etc. Para saber qué nos podemos permitir.

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Hipotecas 8 junio, 2021

Hipotecas con tipos de interés negativos: la propuesta en debate

Dinamarca y Suiza son países donde ya existen hipotecas con tipos de interés negativos pero… ¿Llegarán a España? En este momento está en debate sobre si los bancos españoles deberían abonar a sus deudores intereses por los bajos niveles del Euríbor. Sin embargo, el debate está puesto sobre la mesa.

Contexto

Durante años las entidades financieras han llegado a comercializar préstamos hipotecarios variables con diferenciales por debajo incluso del 0,25% más Euríbor dentro de la burbuja inmobiliaria. A pesar de ello desde comienzos del 2016 el índice europeo de referencia de interés interbancario llegó a superar el 5,3%, encontrándose en debate al día de hoy sobre si las organizaciones deberían ofrecer hipotecas con tipos de interés negativos por debajo del 0%.

Cabe destacar que La situación de Dinamarca y Suiza, con moneda propia diferente al euro, es muy diferente a la de los países bajo el mando del Banco Central Europeo. ¿Por qué? Ambos países cuentan con moneda propia y que en ellos el tipo de interés de los bancos centrales lleva un tiempo en negativo “lo que a nivel práctico significa que las entidades financieras cobran por financiarse”.

Lo que buscan es contrarrestar los efectos negativos que está teniendo la política del Banco Central Europeo sobre sus monedas, ya que al restar interés sobre ellas “evitan el impacto negativo que las medidas comunitarias están teniendo” en ambos países. Indicó Darío García, analista de XTB. Esta valoración es compartida ya que las hipotecas “en las que no conste la cláusula cero” podrían beneficiarse “de las correcciones que el Euríbor realiza sobre los diferenciales de las entidades bancarias”. No obstante, se piensa que la nueva situación comercial que se registra entre las entidades financieras que operan en España, “más competitivas”, les obligará a los bancos abrir la puerta a la negociación individual con el consumidor.

Un nuevo mínimo histórico se registró en enero en este país, que se cerró con una media del -0,505%, mientras que en abril la media mensual del Euríbor a 12 meses se situó en el -0,484%.

¿Qué se especula dentro de los próximos años?

Ante la bajada del índice previamente mencionada, según previsiones económicas se mantendría negativo por lo menos hasta el 2022.

Según explican desde HelpMyCash.com las hipotecas negativas son préstamos ¨por los que los bancos pagan intereses al cliente, descontándolos de capital pendiente¨. Ahora bien, se encuentra en cuestión si los bancos deberían pagar por ese interés negativo a los hipotecados. Los países donde ya han implementado la comercialización de este nuevo producto han reconocido que se trata de operaciones puntuales dirigidas a perfiles concretos de clientes y no de una práctica generalizada.

Las organizaciones de consumidores consideran que contratar una hipoteca variable tiene como contrapartida que el banco también contraiga esa obligación; pero por el lado del sector bancario, se argumenta que el concepto del préstamo se vería adulterado si es el prestador quien tiene que pagar por intereses al prestatario. A pesar de la controversia, según la nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019, la ley de contratos de crédito inmobiliario establece que el interés no puede ser inferior al 0%.

¿Qué establece la ley?

La normativa española impide comercializar a las entidades financieras hipotecas con tipos de interés negativos. La ley hipotecaria no tiene efectos retroactivos a partir del cambio introducido en 2019, por lo que sí podría ser de aplicación para los préstamos firmados antes de su en entrada en vigor según lo que indique las cláusulas de cada contrato.

¿Cómo? Algunas entidades financieras con anterioridad ya añadían a los mismos este interés mínimo del 0%, mientras que otras aplicaban el diferencial como tipo de interés en caso de que el Euríbor cotizara en negativo. Por otra parte, otros muchos contratos no establecían cláusulas de este tipo y los bancos se vieron obligados de abonar intereses a sus hipotecados; ello quedaría abierto a la interpretación a la jurisprudencia y de los tribunales en cuestión, o a la espera de una nueva legislación al respecto. A su vez, por lo mencionado por Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a la normativa legal por la que se rige este tipo de préstamos en nuestro país, ya que la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario dispone en su artículo 21.4 “que el interés remuneratorio de estas operaciones no podrá ser negativo”.

Es por esto que la opinión de los especialistas es unánime debido a que ven “poco probable” que tal escenario pueda aplicarse al mercado hipotecario español.

Pagar por prestar dinero

Una posibilidad que se presenta es la apertura de una nueva batalla judicial que enfrenta a los clientes afectados por la no devolución de los intereses negativos con las entidades financieras. Las sumas que podrían reclamarse son relativamente bajas debido a que los intereses negativos son poco relevantes por lo que el descuento sobre las cuotas sería bastante bajo. Para los afectados, especialistas recomiendan que, antes de iniciar un procedimiento judicial, reclamen primero ante el banco para ahorrarse este proceso.

Si esta nota te resultó interesante, te recomendamos visitar el blog de Oi Real Estate e informarte más sobre el tema. Allí encontrarás los mejores artículos vinculados con el él:

¡Ya conocemos los nuevos tipos de interés para hipotecas VPO en 2021!

Hipotecas 7 junio, 2021

Hipotecas para menores de 35 años: ¿Qué bancos ofrecen oportunidades para jóvenes?

El adquirir una vivienda en España resulta tarea casi imposible para cualquier joven debido a la baja capacidad de ahorro que emplea y su salario. Es por ello que, en estos últimos tiempos las entidades han comenzado a promocionar hipotecas para menores de 35 años, ¡ofreciéndoles una gran oportunidad para crecer!

¿De qué se trata?

A finales de 2019, 4 de cada 10 españoles menores de 30 años pagaban una hipoteca o vivían en una casa en propiedad. Según el Observatorio de Emancipación Juvenil del Consejo de la Juventud de España, poder establecer un hogar para ellos se hace muy dificultoso ya que los obstáculos con los que se encuentran los limita gravemente.

Para los bancos este público es muy atractivo, y ¿por qué? A través de los préstamos hipotecarios, los bancos buscan captar clientes nuevos que se queden por un período de tiempo muy largo hasta que la deuda se extinga completamente. Y es por esto que las entidades empezaron a incorporar hipotecas para menores de 35 años, catalogándolas como hipotecas para jóvenes.

A cambio de algún tipo de bonificación añadida, siempre y cuando la firma del préstamo haya sido anterior a este momento, es probable que una vez que se haya superado este umbral, el banco venda al cliente productos asociados como los seguros, la suscripción a un plan de pensiones o domiciliación de la nómina.

Como explica el director de Hipotecas del comprador bancario iAhorro, Simone Colombelli: ¨Aunque este tipo de cliente no posea grandes ahorros o no se encuentre en el mejor momento profesional de su vida, al contratar la hipoteca la entidad se asegura un nuevo cliente prácticamente de por vida al que sacar rentabilidad¨.

Cabe destacar que para conseguir tipos de interés que no sean muy altos los requisitos para contratar una hipoteca serán más exigentes. Se valorarían vinculaciones laborales y profesionales a determinados sectores que pueden considerarse de mayor fiabilidad como ser funcionario o trabajar en las nuevas tecnologías, en caso de no poder demostrar cierta antigüedad laboral; indicó Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación nacional de agentes de la propiedad inmobiliaria.

Más allá del segmento poblacional al que los bancos se dirigen, es a su vez esencial mencionar que permiten financiar hasta el 95% de la compra de una vivienda, cuando lo habitual es que cubra hasta el 80% de la adquisición.

Lista de financieras que ofrecen hipotecas para menores de 35 años

BANCO SANTANDER

La hipoteca joven de Banco Santander es un producto que puede cubrir hasta el 95% de la adquisición cuando se trata de una primera vivienda. Como requisito el titular debe aportar un aval personal, y con dicho aval se garantizará durante cinco años el importe del préstamo que superé el 80% del valor del inmueble. Pasado ese plazo se extinguirá.

La entidad no cobra comisión y para devolver el dinero da un plazo de hasta 30 años. El interés de este crédito es desde el 1,50% a 30 años si es fijo y desde euríbor más 1,39% si es variable. Sin embargo, el cliente está condicionado a contratar varios productos del banco como: domiciliar la nómina o los ingresos, suscribir seguros de vida u hogar, usar tarjetas de crédito o débito, e invertir en planes o fondos.

HIPOTECAS.COM

Como diferencial de este caso, es que permite financiar hasta el 100% de la compra. Para ello los titulares deben poder aportar una garantía adicional como por ejemplo el inmueble en propiedad de los padres. No tiene comisiones, se puede devolver hasta en 30 años, y no exige contratar otros productos para poder acceder a este tipo de servicio.

El interés puede variar desde euríbor más 1,59%, fijo desde el 2,85% a 30 años o mixto de 2,39% durante 10 años y euríbor más 1,19% después.

KUTXABANK Y CAJASUR

Estas dos entidades lo que hacen es aplicar un interés bajo mientras uno de los titulares no cumpla los 35 años de edad. Financian hasta un 80% de la compra con un plazo que podrá alcanzar los 30 años.

Se trata de un 1,45% fijo durante el primer año y euríbor más 0,79% a partir del segundo hasta que alcance ese límite de edad. Y euríbor más 0,89% para el resto del pazo. Kutxabank, a cambio, pedirá como requisito domiciliar la nómina y contratar su seguro de hogar, y uno de sus planes de pensiones. Mientras que por el otro lado Cajasur exigirá usar una de sus tarjetas.

CAJASIETE

Dispone el préstamo hipotecario más barato para menores de 36 años. No cobra comisión y financia hasta un 80% de la compra con un plazo máximo de 30 años. Para poder acceder a esta hipoteca para jóvenes es necesario cobrar unos ingresos de 1.200 euros mensuales (entre todos los titulares) y tener menos de 36 años.

En este caso, el interés es del 1,99% fijo los dos primeros años y euríbor más 0,95% para los siguientes. Hay que domiciliar los ingresos recurrentes ya mencionados y dos recibos, contratar los seguros de vida y hogar del banco en cuestión. Además es necesario tener un título de socio de la entidad y usar una de sus tarjetas de créditos.

Otras opciones de oferta con independencia de edad

Sin embargo, por otro lado, no todos los bancos o entidades financian este tipo de producto concebido exclusivamente para clientes jóvenes. La mayoría de ellas ofrece una oferta que se personaliza según el perfil del solicitante sin ataduras a la edad. El hecho de que un contexto de pandemia y emergencia sanitaria mundial, el empleo joven se resintió especialmente, recalcó Hernández.

Teniendo en cuenta la crisis inmobiliaria sufrida desde 2008, donde las autoridades y bancos se vieron obligadas a adoptar criterios de prudencia para mitigar la morosidad, afectó muy directamente a los porcentajes de financiación como al incremento del rigor en los criterios de solvencia y devolución del préstamo. ¿Qué hicieron entonces? En consecuencia, es por ello que varias entidades optaron por agrandar la segmentación de su público y dejar de lado las hipotecas para menores de 35 años exclusivamente.

Si te gustó esta nota y necesitas más información, Oi Real Estate te acompañará en el proceso. Contamos con los mejores asesores para poder garantizarte una excelente experiencia.

Te sugerimos que leas la siguiente nota sobre Hipotecas para extranjeros en España.

Hipotecas para extranjeros: todo lo que necesitas saber si quieres comprar un piso en España y tienes otra nacionalidad

Comparador de hipotecas 2 junio, 2021

Las mejores hipotecas variables de junio 2021 en España

Si necesitas financiación porque te quieres comprar una vivienda y no sabés por cuál decidirte, tienes que leer esta nota en la que te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de junio 2021 Sigue leyendo!

Las hipotecas variables siguen siendo una opción muy potable para la financiación de la compra de vivienda en este 2021. Si bien el Euribor se encuentra en una pendiente positiva y ha llegado al -0,481%, los créditos ligados a este indicador continúan siendo convenientes.

Si quieres conocer cuáles son las mejores hipotecas variables de junio de 2021 en España, no dejes de leer este post! Además, te contaremos las ventajas de las hipotecas variables y en qué debes fijarte antes de firmar un préstamo de estas características.

Mejores hipotecas variables de junio 2021 en España

Uno de los factores por los que una hipoteca puede ser valuada como buena es por su coste. Cuanto más económica sea una hipoteca, más dinero de nuestro presupuesto tendremos disponible para realizar otros gastos. Por este motivo en los siguientes párrafos podrás ver las siguientes hipotecas las más económicas del mercado de este junio 2021.

Hipoteca Inteligente EVO Banco

Esta hipoteca cuenta con el interés más bajo del mercado. El primer año se pagará un Euríbor más 1,90%. Luego, del segundo al quinto año la cuota estará compuesta por el Euríbor más 0,88%. Los siguientes años, del sexto al décimo se pagará un Euríbor más 0,78%. Los restantes años la cuotas estará conformada por el Euríbor más 0,68%

Por domiciliar la nómina se ofrece un 0,10 de bonificación, a los que se suman otros 0,10 puntos si se contrata el seguro de Evo Banco.

Hipoteca Variable Coinc

La hipoteca que ofrece COINC cuenta con un interés del 1,89% el primer año. Los años restantes, la cuota estará comprendida por el Euríbor más 0,89% .No cobra comisiones de apertura ni de subrogación, ni compensaciones por reembolso parcial o total. Tampoco obliga a sus clientes a contratar otros productos adicionales para mejorar sus precios. Además, este banco ofrece la posibilidad de contratar la hipoteca de manera totalmente online, por lo cual el hipotecado sólo deberá hacerse presente en el momento de firmar el contrato.

HIpoteca Open Variable

Esta hipoteca de Openbank, entidad que comprende la parte online del Santander, ofrece en el primer año un interés del 1,95%. Para el resto del plazo elegido por los clientes, la cuota se conformará por el Euríbor más 0,95%. La ventaja que propone este banco es que la tasación está bonificada al 100%. En el caso de querer domiciliar los ingresos, la bonificación será de 0,30 puntos por domiciliar los ingresos a los que se suman 0,10 puntos si se contrata el seguro de hogar de Openbank.

Hipotecas variables con más ventajas de junio de 2021

Más allá del coste, otros factores influyen para que una hipoteca sea ventajosa. La cantidad de vinculaciones que requiere, las condiciones que ofrece y los servicios que propone. Dentro de estos créditos, los más ventajosos son los siguientes:

Hipoteca SUMA de Hipotecas.com

Este banco online propone, además de financiar la compra de la vivienda, prestar dinero al comprador para la posterior reforma de la propiedad, si así lo requiriese. Además, es posible contratarla online y no cuenta con comisiones ni productos combinados.

Hipoteca Variable de Bankinter

Una de sus mayores ventajas radica en la gestión personalizada que ofrece a sus clientes. Además cuenta con un interés muy competitivo, ya que su tasa es del 0,99% más el Euribor. Esto recibirá la bonificación de un punto al abrir su Cuenta Nómina, Profesional o No-Nómina, si se contratan seguros y se suscriben planes de pensión.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca variable?

Las ventajas de las hipotecas variables respecto de las hipotecas fijas tienen que ver con una serie de factores que mencionaremos a continuación:

Son más económicas

En una primera instancia suelen ser más económicas que las fijas, pero no es un dato que pueda ser tomado tan en cuenta, ya que con el correr de los años los índices pueden subir. De esta manera podrían incluso superar las tasas de las hipotecas fijas.

No tienen tanta carga de comisiones

Este tipo de hipotecas no suele tener comisión de apertura y no tienen comisión por riesgo de tipo de interés. Tampoco es común que se cobre un plus por amortizar anticipadamente el préstamo, por lo que las cuotas se abaratan bastante si las comparamos con las fijas.

Plazos más largos

Las hipotecas variables pueden llegar hasta proponer plazos de devolución de 40 años, aunque lo más común es que se pidan préstamos de 30 años. En cambio, las hipotecas fijas sólo otorgan en general préstamos para devolver en 25 años.

Diferenciales muy bajos

Para hacer las hipotecas más atractivas para los clientes, los bancos promocionan préstamos con diferenciales muy por debajo del 1%. De esta manera, con el Euribor en negativo las cuotas quedan conformadas por intereses muy bajos.

¿Cuáles son los índices que rigen las hipotecas variables?

La mayor parte de las hipotecas variables de España están referenciadas al Euribor. No obstante, éste no es el único indicador que se utiliza para calcular las cuotas de los préstamos variables.

Euribor

Su nombre remite al Euro Interbank Offered Rate, lo cual dicho en otras palabras significa la tasa a la cual se prestan dinero los bancos europeos entre sí. Este indicador no se basa en operaciones reales sino que son los tipos de interés que están dispuestos a ofrecer los bancos cada día que se mide. Se publica todos los días el Banco de España y en el BOE.

IRPH

Aunque prácticamente están en desuso en unos años fueron muy populares.Sus siglas representan a Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, el cual se calcula siguiendo la media de las hipotecas a más de tres años que otorga el Banco de España. La polémica alrededor de este índice hizo que muchos hipotecados recurrieran a la justicia por sus altos valores

Divisas

Las hipotecas multidivisas utilizaban la cotización de diversas divisas mundiales para el cálculo del interés aplicado. Los clientes que contrataron estas hipotecas tuvieron que realizar reclamos judiciales para que se les devuelva el dinero ya que se consideró que las las cotizaciones de las diversas divisas a lo largo de la vida de un préstamo hipotecarios eran una condición abusiva.

Euríbor Plus

Es una nueva versión del Euríbor que se viene adoptando desde principios de 2020. Su elaboración mejorada impide que se produzcan manipulaciones lo cual aumenta su transparencia.

¿Qué debo tener en cuenta para elegir la mejor hipoteca variable de junio de 2021 en España?

La mejor hipoteca siempre tendrá que ver con las condiciones de cada postulante. Sin embargo hay algunas variables que pueden servir para poder elegir la más conveniente:

Los requisitos y vinculaciones

Un punto importante a evaluar es la cantidad de requisitos, y si seremos capaces de cumplirlos para poder acceder a la hipoteca.

En general los bancos suelen pedir:

Ingresos estables
No presentar saldos impagos de préstamos pendientes
Ahorros suficientes para cubrir el resto que no llega a pagar el préstamo

Dependiendo de la evaluación de estos requisitos las condiciones que la entidad financiera podrán cambiar. Si se demuestran mejores ingresos y más ahorros, se podrán conseguir préstamos con menos comisiones o intereses.

En cuento a las vinculaciones, es muy común que los bancos pidan que el hipotecado contrate una cuenta corriente y deposite su nómina allí. Otras entidades pueden exigir como contraprestación a la bonificación de los créditos la contratación de una tarjeta de crédito y que se domicilien recibos domésticos. Además suelen incluirse las contrataciones de seguros de hogar y de vida como vinculaciones pero nunca pueden obligarte a contratarlos porque dicha práctica está penada por la ley de préstamos hipotecarios.

Las comisiones

Cada banco aplica diferentes comisiones para cobrar distintos cargos asociados a las hipotecas:

De Apertura

Aunque muchas entidades no la cobran, es un pago que suele realizarse en el momento de darle inicio al trámite de la hipoteca.

De estudio

Es una comisión que se cobraba en concepto de averiguación de los datos de la solicitud del postulante. En la actualidad es muy raro que las entidades cobren esta comisión.

Por Amortización anticipada

Algunos bancos cobran un importe por la pérdida que sufrirían en caso de que el hipotecado quiera cancelar su deuda antes del plazo pactado.

Índice al que se liga el préstamo

En la actualidad la mayoría de las hipotecas están regidas por el Euribor. Sin embargo siempre hay que estar atentos a todos los apartados del contrato, para no terminar firmando algo que pueda perjudicarnos en un futuro.

Diferencial que se suma al índice

Siempre que se utilice un índice para referenciar una cuota, irá sumado a un diferencial. En este punto también se debe prestar atención, ya que esto modificará la cuota que se pagará todos los meses al banco.

Los diferenciales están fijados desde el primer día del contrato y suelen permanecer estables por períodos de tiempo. Sólo pueden modificarse en los casos de novaciones en las que el cliente renegocia las condiciones con el banco.

¿Qué te ha parecido esta nota? ¿Puedes decidir con más fundamentos cuáles son las mejores hipotecas variables de junio de 2021 en España? Esperamos que sí! Si tienes algún comentario o duda, puedes dejarlo en los comentarios.

Y si necesitas ayuda con la financiación, no dejes de contactarte con nosotros. En Oi Real Estate contamos con los mejores expertos de temas inmobiliarios, a tu disposición. Contáctanos!

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Cinco razones para comprar o vender un piso con Oi Realtor

Comprar 18 mayo, 2021

Comprar un inmueble heredado

A la hora de comprar un inmueble heredado, es habitual que surjan algunos problemas que deberás tener en cuenta a la hora de acudir a la notaría. En esta nota te sugerimos que estés atento a estos detalles que te pueden cambiar la operación.

Hay que tener un cuidado especial cuando una herencia se recibe de un hermano o un tío, ya que la Ley Hipotecaria limita la posibilidad de hipotecar ese inmueble, durante el plazo que va desde la muerte del antiguo propietario en dos años. Por lo que si una persona que quiera comprar tiene una hipoteca, el banco no se lo va a conceder, y al vendedor tampoco.

Esta circunstancia no viene reflejada en la nota simple, porque se la considera una “limitación legal”, pero no tiene la consideración de “carga”. Esto quiere decir también que si hay muchos compradores que quieren comprar al contado y se enteran de la limitación que existe, deberás tener en cuenta que no podrás hipotecar, pero sí comprar de contado.

Comprar un inmueble heredado de contado

Comprar un inmueble heredado de contado implicará un riesgo para el comprador, que podrá ser que en el transcurso de los dos años antes de la muerte del antiguo titular, aparezca un heredero real y reclame la propiedad que vendió el heredero aparente.

En este caso, el comprador perderá el inmueble frente al heredero real, pero se lo podrá reclamar al heredero aparente que se lo vendió. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria lo explica así:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos DOS AÑOS desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de “herederos forzosos”.

Herederos forzosos

Regulado por el Art. 807 del Código Civil, son herederos forzosos los hijos, tanto naturales como por adopción, matrimoniales y no matrimoniales, y descendientes, y en su defecto, los padres y ascendientes. Por otro lado, el viudo/a heredará en la forma establecida legalmente.

Derechos de un cónyuge viudo

Regulado por los artículos 834 a 840 del Código Civil, los derechos del Cónyuge viudo varían en función de las personas con las que tenga la herencia:

-Con hijos y descendientes (nietos): tiene derecho al usufructo vitalicio del tercio de mejora. Si no hubiese descendientes pero si ascendientes (padres, abuelos), tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia.

-Falta de ascendientes y descendientes: podrá tener el usufructo vitalicio sobre dos tercios de la herencia.

-En defecto de ascendientes y descendientes, y antes de los colaterales: sucederá en todos los bienes del difunto el cónyugue sobreviviente.

¿Cómo se divide una herencia?

La herencia se divide en tres partes. Una parte legítima en la que el testador no puede disponer libremente, porque por ley se reserva a determinados herederos forzosos, excepto que el testador decida desheredarlos de forma expresa. Hace referencia a la tercera parte de la herencia que legítimamente les corresponde a los descendientes directos del fallecido por derecho. Claro que en primer lugar son los hijos. Se reparte en partes iguales, y si uno de los hijos falleció, pasa a sus descendientes directos.

La segunda parte es el tercio de mejora es el derecho del testador de disponer de una parte de su legado para beneficiar a uno o varios de sus herederos. Para que esto se aplique en la división de la herencia, tiene que quedar reflejado en el testamento. En caso de que no exista eso, la mejora se repartirá en partes iguales entre los mismos perceptores de la parte legítima.

La última parte es el tercio de libre disposición que es la parte sobre la que el fallecido puede actuar con total libertad, y permite que en su testamento pueda legar un tercio de sus bienes a quien quiera, sin necesidad de que sean familiares. En caso de que no exista esta voluntad del fallecido, la división de la herencia formará parte de la parte legítima.

Entonces ten en cuenta que a la hora de comprar un inmueble heredado

El Art. 28 de la Ley Hipotecaria dice que por regla general, en el principio de fe pública registral, si el vendedor heredero es el titular registral del inmueble tras la compra, la inscribe a su favor en el registro, quedará protegido frente a futuros reclamos de otros.

Hay una excepción. Si en los dos años posteriores al fallecimiento del causante, aparece un heredero forzoso con mejor derecho hereditario al del vendedor, podrá reclamarle sus derechos y no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.

Son herederos forzosos, según el Código Civil, los hijos y descendientes, padres o ascendientes, viudo o viuda.

¿Pueden aparecer herederos forzosos después de adjudicada e inscrita la herencia? Puede suceder que aparezca un testamento que no se había inscripto en el Registro de Actos de la última voluntad, o existía un testamento escrito a mano y no presentado a un notario. También puede surgir un hijo extramatrimonial, o volver un heredero que se creía ausente.

Ante todo esto, la solución posible de una compraventa es que el comprador no quiera asumir el riesgo, y entonces hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas.

Si estás pensando en comprar un bien heredado, ten en cuenta todo esto que te contamos, y además, te podrás poner en contacto con un asesor de Oi Real Estate.

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Si te gustó esta nota, compártela con tus amigos, y no dudes en consultar cualquier cosa que te surja en los comentarios. Además te sugerimos que leas cómo vender un piso heredado:

¿Cómo vendo un piso en herencia?

Hipotecas 6 mayo, 2021

Consejos para pedir la hipoteca de una vivienda nueva 2021

Si estás interesado en pedir una hipoteca para la compra de una vivienda nueva en 2021, deberás esperar el momento adecuado y contar con todos los papeles al día. Entérate en este post los tips para poder gestionar la operación con éxito!

El mercado está viendo pistas de reactivación, pese a la fuerte crisis que viene atravesando desde hace poco más de un año. Prueba de ello es que la compra de viviendas nuevas sigue subiendo, tal como lo muestran los datos del INE. Durante el mes de febrero se inscribieron más de 10.000 transacciones de obra nueva, el nivel más alto desde 2014.

Esto da cuenta de que, pese al escenario de incertidumbre que rodea al mercado financiero, comienzan a verse tendencias de repunte. El interés por las nuevas viviendas tiene relación con la percepción de los compradores acerca de los inmuebles de obra nueva. Su mayor calidad constructiva, la eficiencia eléctrica y la posibilidad de un mejor precio por adquirirla antes de que esté construída le aseguran compradores.

La forma de financiación dependerá de la capacidad de ahorro del futuro comprador. Un gran porcentaje se vuelca por las hipotecas, productos financieros que ofrecen los bancos con cada vez menores intereses.

En esta nota te comentaremos cuándo es el momento ideal para pedir una hipoteca para la compra de una vivienda nueva y los consejos para que tu gestión sea eficaz y expeditiva.

Hipoteca para una vivienda nueva en 2021: cuánto financian los bancos?

Al contratar un préstamo hipotecario, el comprador se asegura que el banco le financiará el 80% del precio de la vivienda. A su cargo quedará un 20% restante y el coste de los impuestos, que rondan en el 10% en el caso de las viviendas nuevas. De esta manera y según el plazo que acuerde con la entidad financiera, el futuro propietario podrá devolver el dinero en cómodas cuotas mensuales.

Cuál es el momento ideal para pedir la hipoteca al banco para la vivienda de obra nueva 2021?

El mejor momento para pedir una hipoteca es unos pocos meses antes que se entreguen las llaves. Entones lo más conveniente sería iniciar las gestiones para la hipoteca unos dos o tres meses antes de poseer la vivienda. Mirar las hipotecas al firmar la compra sería un sinsentido, ya que el contexto económico puede cambiar mucho en los dos o tres años que transcurren desde ese día hasta que se termina de construir la vivienda.

Posibles cambios en la situación financiera:

Aumento de la capacidad financiera: cambio de trabajo, aumento de sueldo, ascenso en el actual empleo
Pérdida de capacidad de pago: desempleo, menor cantidad de trabajo

Comenzar a gestionar una hipoteca dos o tres meses antes de la entrega de las llaves limita el riesgo de sufrir estos cambios bruscos en la situación financiera del cliente.

Consejos para pedir una hipoteca para vivienda nueva

Las recomendaciones para pedir una hipoteca de una propiedad nueva son los mismos que para los de segunda mano. Lo ideal es tener varias propuestas de entidades para poder hacer un análisis comparativo de las condiciones que ofrece cada uno.

La ley de Hipotecas introdujo varios cambios en la mecánica de los contratos. Antes era un poco más conveniente subrogarse al préstamo del promotor. De esta manera, se firmaba la hipoteca con el banco que promovía la vivienda. La hipoteca entonces salía más a cuenta porque el cliente se ahorraba la tasación y los gastos de apertura, sólo se cambiaba de deudor. Con la actual norma, los bancos deben hacerse cargo de todos los gastos como si fuera un préstamo nuevo, y el cliente debe pagar tasación y copias de escrituras, por lo que no existen ventajas.

Qué analizar antes de contratar la hipoteca?

Las principales condiciones para analizar en el contrato de una hipoteca son:

Condiciones financieras existentes en caso de subrogar un préstamo
Analizar plazos, tipos de interés a tra
Modalidad del préstamo fijo o variable
Comisiones
Analizar la tasa a través de la TAE
Comparar productos asociados

Si existe la oportunidad es importante que el cliente pueda negociar las condiciones personalmente o con un asesor personal. De esta manera las entidades pueden llegar a ceder un poco más de condiciones y ofrecer nuevas promociones.

El tipo de cliente que busca hipotecas es muy interesante para el banco, ya que le representa una cuenta que tendrá cautivo por un largo plazo. Además, el usuario ya viene con un 20% de los ahorros necesarios y la entidad financiera deberá abonar el 80% restante. Para el banco es una operación con poco riesgo y posibilidades de rentabilidad.

Contratar una hipoteca conveniente: la importancia de analizar el mercado hipotecario

En la actualidad los bancos se encuentran sumidos en una guerra por conseguir clientes, por lo que ofrece unas promociones muy atractivas. Los intereses están en sus mínimos históricos y las entidades son las que deben asumir los gastos de formalización y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Estos puntos constituyen unas ventajas muy interesantes para lograr buenos acuerdos.

Si buscamos una hipoteca variable, se pueden conseguir a un tipo de interés que proponen un Euríbor + 0,85% con bonificaciones para un plazo de devolución de 30 años.

Si se prefiere una hipoteca fija, se pueden encontrar al mismo plazo intereses del 1,1%.

Estas propuestas suelen estar bonificadas y las vinculaciones requeridas dependerán de cada entidad financiera. El cliente será quien evaluará cuál será según su perfil el mejor préstamo hipotecario.

¿Te fue útil esta información? Cómo te vienen estos consejos para la contratación de una hipoteca para vivienda nueva? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Hipotecas 28 abril, 2021

Repunte de hipotecas y desplome de crédito a empresas

Los préstamos para hipotecas están salvando a la rentabilidad de los bancos, golpeada por las bajas en el crédito para consumo y a empresas.

Las entidades financieras siguen apostando a las hipotecas como recurso de financiación. Es que este producto es el que mejor les está funcionando para no desfallecer ante las sucesivas crisis provocadas por las olas del Covid 19. Con el incremento del ritmo de vacunación en todo el mundo pareciera que lentamente el panorama se va abriendo para la recuperación económica. Sin embargo aún las empresas no alcanzan el soporte suficiente como para arriesgarse a tomar nuevos créditos. Los particulares tampoco quieren tomar nuevos compromisos para el consumo, por lo que los bancos no han visto repuntar su cartera de créditos.

Tal parece entonces que los préstamos para la compra de vivienda, cuyas firmas han aumentado en un 14% en comparativa con el primer bimestre de 2020, son los botes salvavidas de las compañías financieras.

Si te interesa saber más sobre las hipotecas y cómo las empresas han dejado de tomar crédito en esta primera parte del 2021, no dejes de leer este post! Te comentaremos los datos económicos más relevantes en materia financiera.

Las hipotecas superan al crédito a personas y empresas en el primer bimestre 2021

Una de las sorpresas que ha traído este comienzo de año para los datos económicos ha sido el repunte de las hipotecas. En comparación con los nuevos préstamos concedidos a empresas y a particulares, los hipotecarios han sido los préstamos que han podido salir a flote y darles un poco de aire a los atribulados bancos.

Durante todo el período de la pandemia, que comenzó hace poco más de un año, los nuevos préstamos se mantuvieron en mínimos históricos.

Entre enero y febrero, los bancos españoles prestaron un total de 53.757 millones, la cifra más baja que tenga registro el Banco de España. La causa de este importante descenso es básicamente el crédito a empresas, que ha tocado sus mínimos históricos. Si hace un par de años los bancos otorgaban un volúmen de 30.000 millones en promedio a los bancos, en esta época ese número ha bajado a 20.000 millones.

Cuáles son las razones de la caída del crédito para las empresas?

Los bancos esgrimen varias teorías para explicar el fenómeno. Una de ellas tiene que ver con la caída de la demanda de las empresas, las que al no tener una buena perspectiva económica no se vuelcan a apostar a grandes proyectos para financiar. Esto no discrimina entre grandes compañías o pymes: todo el sector registra un freno. Al mismo tiempo, la necesidad de liquidez está cubierta ya que las líneas de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) lo aseguraron con sus distribuciones del 2020. Es por esto que las cuentas bancarias de las compañías guardan 265.000 millones, lo cual supone unos 33.000 millones más que hace un año. Una cantidad suficiente prevista para soportar los próximos meses.

Otra de las razones que explican la baja de los préstamos resulta del endurecimiento de los criterios para la concesión. Los bancos exigen cada vez más requisitos para evaluar las solicitudes de los clientes, tomando precaución ante la posible falta de pago.

Un último factor que se relaciona con la disminución de los préstamos es la incertidumbre por las quitas del ICO, ocurridas en el primer bimestre del año. Este hecho provocó que las empresas, ante la duda de lo que fuera a decidir el gobierno, retrasaron sus decisiones en materia de finanzas.

El gobierno resolvió finalmente que el organismo público reestructure en los próximos meses deuda por valor de hasta 3.000 millones, iniciativa que aún está pendiente de desarrollo. Será el Código de las Buenas Prácticas el que regulará cómo se realizan las quitas.

Las hipotecas siguen en aumento superando al crédito

La disparada de las hipotecas en este contexto por encima de las previsiones ha sido celebrada por los bancos. Entre enero y febrero de este año, las compañias financieras han prestado una suma cercana a los 7.837 millones para la compra de vivienda. Esto resulta ser un 14% más que en el mismo periodo de 2020, cifra significativa si tenemos en cuenta que aún no se había desatado la pandemia.

Durante todos los meses de crisis sanitaria vividos el año pasado, los préstamos hipotecarios sumaron 45.000 millones. Esto representa todo un récord si tomamos como referencia la última década. La tendencia alcista puede explicarse por las promociones en curso que se habían iniciado en la era pre- Covid y por la necesidad de muchos clientes de cambiar de vivienda tras las medidas de confinamiento.

Bajas en el crédito al consumo de particulares

Al igual que lo que sucede con los bancos, los clientes particulares parecen haber puesto un freno al pedido de financiación para el consumo. Entre enero y febrero los bancos prestaron 5.947 millones de euros en concepto de créditos a individuos, lo cual supone un 33% menos que lo otorgado un año atrás.

En cuanto a los precios de los créditos, medidos por sus tasas, todos han registrado bajas y sus mínimos en febrero. Si hablamos de las hipotecas, el interés llegó al 1,69% de Tasa Anual Equivalente (TAE), resultando una baja histórica. En cuanto a los créditos para el consumo la tasa fue del 7,54%, mientras que los créditos para las pymes rozó el 2,6%. Las grandes empresas tuvieron su mínimo del 1,18%.

Estos datos dan cuenta de la siempre vigente competencia por los clientes que mantienen los bancos al ofrecer intereses tan atractivos. Sin embargo, estas propuestas no son los suficientemente convincentes como para lograr encender los motores de los créditos.

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Hipotecas 14 abril, 2021

Seguro de protección de pagos de hipotecas: en qué consisten y cómo contratarlos?

Un seguro de protección de pagos podrá cubrir las cuotas de la hipoteca que no seamos capaces de cancelar en situaciones específicas establecidas en el contrato.

Contratar una hipoteca genera un compromiso que deberemos asumir por muchos años, pueden ser 15, 20 o hasta 30 años. Podemos ser optimistas y pensar que siempre podremos cumplir con las mensualidades, por contar con un trabajo estable y una economía pujante. Sin embargo nunca está de más estar asegurados, ya que nunca se tiene certeza por completo de lo que sucederá en el futuro.

En este post nos dedicaremos a explicarte todos los detalles sobre un seguro de protección de pagos. Cuándo contratarlo? Cubre los pagos de hipotecas? A partir de cuándo se puede cobrar? Así que si estás por firmar una hipoteca y tienes dudas sobre este tema, no dejes de leer este post! Te prometemos que terminarás siendo un experto de los seguros.

Seguro de protección de pagos: sirve para las cuotas de hipotecas?

Apostar por el futuro comprando una vivienda a través de una hipoteca es un movimiento que lleva ciertos riesgos que estamos dispuestos a correr si tenemos la seguridad de que podremos afrontarlos. Al sumarle al contrato del préstamo un seguro de protección de pagos estaremos minimizando las consecuencias de impagos, y contaremos con la tranquilidad de tener una cobertura ante posibles situaciones .

En qué consisten estos seguros?

Un seguro de protección de pagos es una póliza que tiene como meta garantizar el pago de las cuotas de la hipoteca durante el plazo en que sean contratados. Gracias a este seguro si por algún motivo no puedes pagar tu hipoteca, el banco podrá seguir recibiendo las mensualidades y no se te imputarán impagos.

Cuáles son los casos que cubre el seguro de protección de pagos para hipotecas?

Los casos que cubren las pólizas estarán determinadas por cada entidad, pero en general cubre:

Pérdida de trabajo
Incapacidad para trabajar

Hay que tener en cuenta que este tipo de seguros cubre exclusivamente situaciones de paro o incapacidad temporal. Con la salvedad de los casos en los que se agreguen otros supuestos, sólamente serán de utilidad en estas dos eventualidades.

Exclusiones dentro de las coberturas

Dentro de los casos de paro o incapacidad también existen algunas excepciones, en las cuales el seguro de protección de pagos no se podrá activar. Por ejemplo, si renuncias por tu propia voluntad el trabajo o si te despiden con razones justificadas, como un despido disciplinario.

En qué consiste el período de carencia?

Dentro de la póliza de seguro de protección de pagos se incluye un plazo de tiempo que se denomina período de carencia. Este segmento de tiempo abarca los meses desde que contratas el seguro hasta que se puede comenzar a utilizar.

En el caso de contrates un seguro de estas características, es probable que no pague tus cuotas por paro hasta que pasen algunos meses. De esta manera la empresa aseguradora evita el riesgo de fraude.

Por cuántos meses el seguro de protección de pagos cubre las mensualidades de la hipoteca?

Las pólizas de protección de pagos cuentan con otras limitaciones. Las mensualidades que cubren por paro o por incapacidad temporal para pagar tienen un límite, que suele ser entre 6 y 12 meses. Estos pueden ser consecutivos, lo cual significa el pago de meses seguidos o bien alternados.

Qué monto de la cuota pagará el seguro?

Cada entidad aseguradora ofrecerá distintas opciones. Dependiendo el seguro, algunos permitirán pagar la totalidad de la cuota y otras sólo un porcentaje. Cuanto más alta sea el seguro contratado, mayor será el porcentaje de mensualidad de que cubr

Lo recomendable es acudir a una empresa experta en seguros que pueda asesorarnos en todo el proceso y resolver todas las dudas, haciendo un plan a medida de nuestras necesidades.

En los casos de protección de pagos para hipotecas, las entidades que brindan estos préstamos suelen ofrecer seguros que cubren los riesgos de impagos.

Al contratar una hipoteca, estoy obligado a contratar un seguro de protección de pagos?

La respuesta a esta pregunta es no, ya que por ley nadie puede obligar a contratar un seguro junto a la hipoteca. Lo que suele suceder es que las entidades financieras bonifican el precio de las hipotecas si el cliente suma a la contratación una batería de seguros. Esto significa que mejoran las condiciones de la hipoteca si agregan algún otro producto que vende el banco, como pueden ser planes de pensiones, seguros de vida u tarjetas.

Lo más aconsejable es buscar una buena oferta de hipoteca que no esté ligada a la contratación de otros servicios, y elegir libremente el seguro de protección de pagos según tu necesidad.
Es conveniente entonces contratar un seguro de protección de pagos?

Como venimos comentando desde el principio, aunque contemos con un buen pasar económico no sabemos lo que puede llegar a suceder y siempre será mejor estar cubiertos. Cada persona sabe lo que le sirve para estar tranquilo.

En los casos de quienes trabajan como autónomos o cuando hay una brecha muy grande entre lo que se cobra como salario y lo que se percibirá de paro, es más recomendable la contratación de uno de estos seguros.

¿Te fue útil esta información? Contratarías un seguro de protección de pagos para hipotecas?Te parecen convenientes? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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Formación Inmobiliaria 9 abril, 2021

¿Desahucio por impago de hipoteca?

Una inquietud que tienen aquellas personas que no pueden pagar cada mes el préstamo de su casa es saber cuánto tarda un desahucio por no pagar la hipoteca

El desahucio por impago de la hipoteca se inicia con el procedimiento de ejecución hipotecaria solicitado por parte del banco para cobrar el préstamo que el deudor ha dejado de pagar. Sin embargo, el banco no puede pedir esta ejecución en cuanto no pagues una letra: la nueva ley hipotecaria es muy clara al respecto, y establece un número mínimo de mensualidades o porcentaje del préstamo que debes tener pendiente de pago antes de que la entidad financiera pueda reclamar la ejecución hipotecaria.

Entonces, ¿Cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca? En realidad, varios meses, ya que el proceso que puede concluir con la pérdida de la vivienda exige cumplir una serie de pasos que se dilatan en el tiempo. Pero no preocupéis que en Oi Realtor te contaremos todo el proceso para que lo entiendas.

Pasos en el proceso de desahucio por impago de hipoteca

El desahucio comienza con la ejecución hipotecaria, regulada por la ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento se inicia cuando el hipotecado ha dejado de pagar las cuotas, por lo que el banco solicita el embargo de la vivienda para saldar esa deuda. No obstante, es importante tener en cuenta que la entidad no solo reclama las cuotas impagadas, sino el total del préstamo más los intereses correspondientes. El final de este proceso es el desahucio por el que el hipotecado pierde la vivienda en subasta. No obstante, hasta que esto ocurra tienen que pasar varias fases que llevan varios meses.

Estos son los distintos pasos que tienen que darse antes de producirse el desahucio por impago de hipoteca:

Primer Impago. Cuando se produce el primer impago de la hipoteca, el banco tiene un plazo de 15 días para avisar al deudor. La comunicación oficial se realiza cuando ha transcurrido un mes sin que se abone la deuda. La entidad financiera tiene que comunicarlo por escrito a través de carta, email o SMS.
Comunicación de la mora del deudor. Cuando se acumulan cinco meses de impagos, el banco debe incluir al deudor en una lista de morosos como Asnef o RAI. Esta inscripción acarrea una serie de limitaciones para el deudor, que desde ese momento no puede solicitar más créditos.
Presentación de demanda judicial. Aquí está la una de las claves a la pregunta inicial de cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca. La actual ley hipotecaria ha ampliado el plazo de impagos del deudor necesarios para que el banco pueda pedir la ejecución hipotecaria. En la primera mitad del préstamo tienen que haberse cumplido 12 meses de impagos (antes eran tres) o superado el 3% de la deuda. En la segunda parte, el impago debe comprender 15 meses (antes 12) o el 7% de la deuda. El deudor tiene un plazo de 10 días desde que recibe la notificación de la demanda para hacer frente a la ejecución hipotecaria.
Inclusión de cargas en el Registro. Una vez que se ha iniciado el procedimiento es necesario inscribir las cargas o deudas que tiene la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Subasta pública del inmueble. Se debe comunicar a través del tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados la fecha de convocatoria de la subasta de la vivienda y el precio de salida. El inmueble se adjudica al mejor postor, pero si no se alcanza el precio mínimo el banco puede quedarse con él por el 60% de su valor. Además, si el objeto subastado no cubre la totalidad del impago, el hipotecado sigue teniendo una deuda con el banco y este puede embargar otros bienes hasta cobrar su totalidad.
Desahucio de la vivienda. El último paso es el desahucio o lanzamiento, por el que el hipotecado tiene que abandonar la casa en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero que cambia la cerradura de la vivienda.

Cómo evitar el desahucio por impago de hipotecas

Como puedes ver, el proceso de desahucio por impago de la hipoteca es lento. A los plazos que deben respetarse para presentar la demanda e iniciar la ejecución hipotecaria hay que sumar el tiempo que transcurre desde la subasta hasta el lanzamiento de la vivienda, que puede ser entre seis y doce meses.

No obstante, y mientras llega el desahucio, existen varias alternativas para tratar de no quedarte sin casa si no puedes pagar la hipoteca:

Negociar con el banco. La primera medida que debes adoptar es hablar con tu entidad financiera para ver si puedes flexibilizar el pago de la hipoteca de algún modo; aplazamiento de las cuotas, solicitud de una carencia total o parcial e incluso ampliación de la hipoteca (de manera que se reduzcan las cuotas mensuales). También puedes solicitar una novación hipotecaria para cambiar sus condiciones por unas más ventajosas. Eso sí, ten en cuenta que la mayoría de estas fórmulas encarecerán tu préstamo.
Aplicación del Código de Buenas Prácticas. Este código, al que están adheridos la mayoría de los bancos, contempla una serie de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria de los clientes más vulnerables: carencia parcial durante cinco años, alargar el plazo de amortización hasta los 40 años, rebajar el tipo de interés, pedir una quita sobre una parte de la deuda e incluso optar por la dación en pago. Eso sí, para poder acogerse a estas soluciones es necesario que el hipotecado esté en el umbral de exclusión.
Enervación de la acción hipotecaria. El procedimiento de embargo se puede parar siempre que el deudor pague las cuotas impagadas y salde la deuda.
Pertenecer a colectivos vulnerables. Si el deudor acredita que pertenece a un colectivo vulnerable (familias numerosas, monoparentales con hijos, con un hijo menor de edad, con algún miembro con discapacidad, víctimas de violencia de género y mayores de 60 años) y tiene unos ingresos de entre tres y cinco veces el IPREM, tampoco puede sufrir un desahucio.

En conclusión, y respondiendo a cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca, el proceso es largo y puede superar el año; ya que a los plazos que se deben cumplir para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hay que sumar el tiempo que transcurre desde la subasta hasta el lanzamiento de la vivienda.

Formación Inmobiliaria 1 abril, 2021

Cuáles fueron las ayudas económicas en los últimos 12 meses para la vivienda

Desde que la pandemia de coronavirus estalló, el Gobierno, las comunidades autónomas, los bancos y el sector privado pusieron en marcha ayudas económicas. El foco principal estuvo en la vivienda al buscar la forma de que las familias más afectadas por la crisis no perdieran sus hogares.

Es decir que, en el último año se activaron moratorias hipotecarias y del alquilar. También una línea específica del ICO para pagar la renta y se prorrogaron los contratos de arrendamiento de forma automática. A su vez, se paralizaron los cortes de suministros por falta de pago en los hogares vulnerables. En Oi Realtor te contamos de qué se trata cada una de las ayudas económicas para las viviendas.

Ayudas económicas: de qué hablamos cuando nos referimos a las moratorias hipotecarias

En marzo del año anterior el Gobierno aprobó un paquete de subsidios económicos donde se incluyó la moratoria de la hipoteca. En un principio, este beneficio podía ser solicitado por los trabajadores que fueron afectados por la crisis del COVID 19. Pero, tiempo después se incluyó a los autónomos.

Dentro de esta medida quedaron incluidos la vivienda habitual, junto con los inmuebles que tienen relación a la actividad económica. De todas formas, no todos podían utilizar las moratorias hipotecarias. El Gobierno definió algunos requisitos con mucha exigencia para poder acceder a esta ayuda económica.

¿Cuáles son estos requisitos? Perder el empleo o haber sufrido un fuerte recorte de ingresos, es uno de ellos. Además, que la chota de la hipoteca, junto con los gastos y suministros básicos sean igual o superior al 35 por ciento de los ingresos de toda la familia. O, incluso, que antes de la moratoria los ingresos familiares no superaran tres veces el IPREM mensual. De todas formas, tienen la obligación de acreditar la situación de vulnerabilidad y tienen un plazo para presentar la documentación.

Otra opción: la moratoria hipotecaria sectorial

No todo terminó allí: se puso en marcha la moratoria hipotecaria sectorial. Una alternativa que tiene como objetivo alcanzar a más hogares vulnerables. En este caso, los requisitos eran menos exigentes, solo alcanzaba con haber entrado en un ERTE, haber perdido el empleo o haber sufrido una pérdida significativa de ingresos.

Pero, ¡ojo! La formalización de la hipoteca debía ser anterior al 14 de marzo del año anterior. A su vez, el dinero podía ser prorrogado en la cuota mensual cuando finalice la moratoria. También, podría prolongarse la vida de la hipoteca en el mismo periodo en el que se interrumpió el pago de la misma.

La alternativa sectorial es la que tuvo mejores cifras, como consecuencia de que establecían menores requisitos. Según los últimos datos del Banco de España, a cierre de febrero se habían concedido 222.256 moratorias promovidas por el Gobierno. A su vez, de las 265.061 solicitudes totales presentadas, suman un saldo pendiente de amortización de casi 20.000 millones de euros.

La moratoria del alquiler y prórroga de los contratos

A las medidas para combatir el coronavirus se sumaron algunas especificas en materia de alquiler. El objetivo siempre fue claro: ayudar a más de medio millón de inquilinos en situación de vulnerabilidad. Una de las medidas dentro de las ayudas económicas fue una prorroga extraordinaria de seis meses en los contratos de arrendamiento.

En aquel momento, la medida solo tenía dos meses de utilidad. Pero, en septiembre del año anterior se anunció una nueva prórroga hasta el 31 de enero de este año, pero por suerte, se amplió una vez más: seguirá activa hasta el próximo nueve de mayo, fecha en la que está previsto que finalice el estado de alarma.

Otro anunció “estrella” que tuvo el Gobierno fue la moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma con un máximo de cuatro meses. Sí, está opción también se extendió hasta el nueve de mayo de este año. Otra alternativa tiene foco en caso de que, la vivienda esté en manos de un gran tenedor.

En ese caso, el propietario está obligado a aplicar la moratoria, siempre y cuando sea de común acuerdo con el arrendatario. Pero, puede decidir si realiza una quita del 50 por ciento de la deuda generada o una reestructuración de la misma con un plazo de tres años. De todas formas, en el caso de los pequeños propietarios, la posibilidad de aplicar una rebaja es optativa.

Otra de las ayudas económicas: los créditos ICO para pagar el alquiler

Se puso en marcha una línea de financiación para pagar la renta del alquiler que podían solicitar los arrendatarios vulnerables. Se trata de ayudas de un importe máximo de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes. Cabe mencionar que son “minicreditos” avalados por el Estado sin costo alguno para el beneficiario.

El plazo para devolver el dinero es de seis años con la posibilidad de extenderse por cuatro años más. De todas formas, también es necesario cumplir algunos requisitos para acceder al beneficio: estar en ERTE, ingresos familiares que no superen cinco veces el IPREM o que la renta más sus gastos sean iguales o superiores al 35 por ciento de ingresos netos de la familia.

Prohibido desahuciar y cortar los suministros básicos

Esta fue, sin dudas, la medida más destacada de los últimos meses. Quizás la más controvertida también desde que estalló la crisis del coronavirus en el país. la prohibición de desahuciar por impago del alquiler y de cortar los suministros básicos del hogar a los inquilinos vulnerables entró en vigor en las primeras semanas del estado de alarma, y fue prorrogada en varias ocasiones. De momento, estará activa hasta el nueve de mayo.

Un año después del COVID 19, y tras la batería de las ayudas para mitigar el efecto de la pandemia sobre los hogares más vulnerables, toda la atención del sector inmobiliario se centra en la futura Ley de Vivienda, en la que el Gobierno está debatiendo, entre otras cosas, cómo controlar los precios del alquiler sin contraer la oferta de pisos ni vulnerar el derecho a la propiedad privada.

Recuerda que, si cumples con alguno de los requisitos mencionados, puedes acceder a alguno de estos respaldos financieros para ayudarte a sobrellevar la situación actual. En Oi Realtor destacamos lo importante: la información, es poder.