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Comprar 29 noviembre, 2022

Comprar piso con hipoteca: ¿es una opción viable?

Si te estás preguntando si puedes comprar un piso con hipoteca, la respuesta es sí. En este artículo vamos a contarte por qué esto es posible. Y, también, qué debes tener en cuenta si tomas la decisión de comprar este tipo de vivienda.

Piso con hipoteca: ¿Sí o no?

Resulta que estás buscando un piso para vivir. Después de analizar, comparar y buscar, has encontrado la vivienda de tus sueños. Pero surge un detalle…está hipotecada. Tus sueños se derrumban porque crees que no vas a poder obtenerla de esta manera. Pero queremos que no pierdas tu ilusión y contarte que sí puedes ser el dueño de esa casa.

Mini guía para comprar piso con hipoteca

Ahora bien. Ya sabes que puedes tener ese piso hipotecado y vas con todo a por ello. ¡Pero espera! Antes de hacer algo te recomendamos leer esta pequeña guía que hemos preparado para ti. Toma nota y comienza con el pie derecho.

1. Pedir los datos del inmueble en cuestión

Quizás te parezca algo obvio, pero este paso es realmente imprescindible. Antes de comenzar cualquier trámite para comprar un piso hipotecado, es fundamental que le pidas al vendedor una copia de la escritura. De esta manera te aseguras de que, efectivamente, él es el propietario de la vivienda. Para ello, deberás fijarte bien en todos los datos del inmueble que quieres comprar y que relacionan al vendedor como su titular actual.

En cuanto tengas la escritura, deberás solicitar al Registro de la Propiedad una notificación que termine de verificar que la propiedad está a nombre del vendedor.

En esta petición también solicita que especifiquen si existe información relacionada con embargos existentes en el inmueble, deudas de las que no tengas constancia u otras cargas.

Si en esta notificación aparece que existen cargas en relación al inmueble que se quiere adquirir, entonces tienes dos opciones:

Exigir al vendedor que se haga cargo de la deuda
Subrogar la hipoteca del inmueble, que es una opción para cambiar la titularidad

Por último, deberás pedir el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (más conocido como IBI) para comprobar que esté correctamente pagado. Así también, el justificante de que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos y de las derramas asociadas a la finca.

2. Gastos que debes afrontar si compras un piso hipotecado

Una vez estés seguro de que el piso que quieres comprar está libre de cargas, lo siguiente es comenzar con los trámites para adquirirlo. Tienes que saber que todos los gastos de la operación de compraventa corren a cargo del comprador. Todos, excepto el impuesto de plusvalía, que deberá pagarlo el vendedor.

A la hora de comprar un piso hipotecado, se debe pagar un impuesto que siempre tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe al que asciende este tributo ronda entre el 6% y el 7%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que realicemos la transacción. De igual manera es con otros aspectos relacionados con la situación del comprador como, por ejemplo, su edad, ingresos, etc.)

3. Ver a un notario para que realice la compraventa

Lo siguiente que debes hacer para poder comprar un piso hipotecado es ir al notario juntamente con la escritura de la vivienda para que las dos partes se reúnan y terminen de cerrar los acuerdos relacionados con la operativa.

Será el notario el encargado de establecer una fecha para la firma de la transacción. Y, en cuanto la realicemos, ya nos convertiremos en los propietarios de la misma y deberemos hacer frente al pago de la vivienda.

4. Renegociar las condiciones hipotecarias con la entidad bancaria

Cuando se procede a comprar una vivienda con carga hipotecaria existe la posibilidad de que el nuevo comprador pueda volver a negociar con el banco las condiciones de dicho préstamo. Para poder realizar estos cambios deberás optar por una subrogación hipotecaria. Y, también, por una novación que será la que te permitirá cambiar las condiciones pactadas.

Ambos procedimientos conllevan el pago extra de una cantidad de dinero que tienes que tener en cuenta y que varía mucho dependiendo de cada caso particular. De todas formas, si no te interesan en absoluto las condiciones impuestas por el banco, es altamente recomendable que valores la opción de realizar estos trámites para, así, poder optar por unas condiciones más interesantes para ti.

¿Qué debes saber si decides comprar un piso con hipoteca?

La opción de comprar un piso hipotecado es muy llamativa para personas que tengan el dinero suficiente como para realizar esta operación. Esto se debe a que el precio de estos inmuebles suele ser mucho más económico que los que actualmente encontramos en el mercado convencional.

Pero, para poder comprar casas con hipotecas pendientes, tienes que saber que existen diferentes opciones que deberás considerar. Desde subrogar la hipoteca del vendedor hasta solicitar una nueva hipoteca con la misma entidad que pone el piso a la venta. O, también, puede ser con otro banco escogido por ti mismo.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Si decides subrogar es préstamo del dueño anterior te convertirías en el titular de la hipoteca que ya existe sustituyendo, así, en el puesto de titular al vendedor del inmueble.

Este trámite se conoce con el nombre de “subrogación de deudor” y sería algo parecido a “sustituirlo”. Es decir, cambiar de titularidad para hacerte cargo tú del importe pendiente de la hipoteca. Esta opción te permite el ahorro de gastos importantes a la hora de comprar un piso y, por este motivo, fue una de las más solicitadas durante la burbuja inmobiliaria.

Actualmente, esta opción ya no es la más solicitada por los compradores de pisos debido a que se suele pedir una entrada del 20% al nuevo titular para poder subrogar la hipoteca. Pero hace unos años se solían conceder hipotecas por el 100% del valor del inmueble. El motivo es que a la banca no le conviene este tipo de trámite hoy en día, ya que el Euríbor está a cotas muy bajas.

Hipoteca subrogada: ¿Es posible negociarla?

Puede ser que si compras un piso hipotecado y solicitas una subrogación quieras renegociar con el banco las condiciones de la hipoteca. Tienes que saber que en el caso de que quieras cambiar algunos aspectos contractuales, deberás realizar una novación del contrato. Esto es un trámite imprescindible para poder realizar una modificación y que conlleva costes extras, ya que su firma debe llevarse a cabo delante de un notario.

Muchos expertos recomiendan que, antes de descartar esta opción, valores la hipoteca que tenía el antiguo propietario para evaluar si lo que se encuentra estipulado en ella te interesa o no. Es mejor pagar un poco más al principio pero tener mejores condiciones hipotecarias en el resto del proceso.

¿Podemos cambiar de banco con una subrogación?

Esta es una cuestión muy habitual entre los usuarios que quieren comprar un piso con hipoteca. Así como puedes renegociar las condiciones con el actual banco, también puedes optar por otra entidad que te resulte más interesante.

Lo más probable es que el banco ofrezca una serie de condiciones y modificaciones para intentar retener al cliente en su entidad. De todas maneras, la decisión final dependerá únicamente del propietario, que podrá llevarse el préstamo hipotecario a otra sucursal o entidad bancaria.

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¿Cómo mejorar las condiciones de una hipoteca?

Comprar 28 noviembre, 2022

¿De qué manera influye la psicología en la compra de una vivienda?

Hoy vamos a contarte cómo influye la psicología en la compra de una vivienda. Así que si eres de los apasionados por este tema, tienes que leer este post ¡Te sorprenderás!

Psicología en la compra de vivienda: ¿Es una decisión emocional?

La respuesta a esta pregunta es sí.

La psicología aplicada a los hábitos de consumo destaca que nueve de cada diez compras se hacen de un modo inconsciente. Y no solo los productos de consumo diario sino también las grandes inversiones como la compra de una casa.

La realidad es que la compra de una vivienda es algo único en la vida y debería ser una decisión 100% racional. Pero, por otro lado, somos seres humanos con sentimientos y es inevitable que estos salgan a flote en momentos decisivos. En nosotros influyen determinados factores emocionales que nos impulsan a comprar. Aquí te contaremos algunos:

La primera impresión

El primer impacto que la vivienda causa en el comprador es esencial. La presentación de una casa decorada y con un buen home staging será un factor emocional determinante.

La intuición y el cómo la gente se siente al visitar una vivienda es algo que puede ser definitivo. De la misma manera influyen la luz y el ruido de la casa en la primera visita.

La primera visita tiene un alto impacto en el comprador. Hay estudios que ponen de manifiesto que una característica destacada en la primera vivienda que visitamos, será un factor más determinante que otros durante el proceso de compra.

El enamoramiento

Puede ocurrir que nos emocionemos cuando un lugar nos evoca recuerdos de momentos especiales como la infancia. O cuando nos deslumbran aspectos como el espacio o la luz. También, cuando nos sentimos atraídos por el ambiente, los colores, los olores o los sonidos de la casa, haciendo que nos visualicemos viviendo en ella.

Si solo prestamos atención a estas emociones, corremos el riesgo de que ese deslumbramiento nos haga pasar por alto otros aspectos más importantes de la vivienda. Por ejemplo, el tamaño, la ubicación, los servicios que ofrece la zona o incluso el precio.

Psicología en la compra de vivienda: Existe en los momentos importantes

La vida nos va llevando a realizar determinados cambios a lo largo del tiempo. Por ejemplo, existe una presión social cuando nos acercamos a los treinta. O, por ejemplo, si seguimos en el nido familiar y los amigos empiezan a emanciparse, sea comprando vivienda o buscando casa de alquiler, nos veremos animados a dar el gran paso.

Cuando una relación se consolida, nos asentamos y buscamos vivienda definitiva. Del mismo modo, quienes proyectan un futuro familiar tienden a adquirir una casa más grande que la actual.

Por otro lado, los bancos también incentivan este cambio a través de ventajas hipotecarias para que la gente compre viviendas.

Una casa no es para siempre

Hay una creencia de que una casa es una inversión segura, más que cualquier inversión en bolsa. Pero esto solo es algo cultural y se relaciona con el sentido de pertenencia. Es un tema emocional que está siendo desmontado por los expertos, los cuales defienden que una casa no tiene que ser para siempre y que lo mejor es asesorarse.

Muchas veces se producen situaciones personales que desembocan en urgencia por vender. Casos como divorcios, traslados por trabajo, fallecimiento de familiares o tener que dejar otra vivienda de alquiler, son situaciones de estrés que implican que no se piense mucho a la hora de comprar.

Técnicas de venta apelando a la psicología en la compra

Hay técnicas de venta que inciden sobre las emociones para conseguir vender rápido los inmuebles. Y que, si estamos en manos de un vendedor poco profesional, puede hacernos caer en esa compra poco reflexionada.

Hacer creer al cliente que hay más gente interesada o, incluso, que hay algún comprador decidido a cerrar el acuerdo, es una técnica psicológica para convencer al posible comprador de cerrar el trato. Incluso quitar el cartel de “se vende” de la ventana y luego volver a ponerlo, son algunas de las técnicas muy poco profesionales que pueden ocurrir si no estamos en manos de un agente inmobiliario de confianza.

Beneficios emocionales

Los coach inmobiliarios definen la gestión inmobiliaria como un proceso de transformar las características racionales de un inmueble en beneficios emocionales para los clientes.

La ilusión y la proyección, así como la cercanía de familiares y amigos, o estar en la ciudad o el barrio de toda la vida, son características importantes en la compra de una vivienda. Ya que nos proporcionan mayor bienestar que otras características técnicas.

Situación del sector

Si los precios de las viviendas suben los compradores se sienten más animados a comprar ante el temor de que empeore su situación. Y, por el lado contrario, si el mercado va hacia abajo, la gente tiende a esperar.

Psicología en la compra: El placer

Ala hora de comprar entran en juego una serie de parámetros que van más allá de la racionalidad y que obedecen a los sentimientos y las emociones. Y es que comprar es mucho más que el acto de adquirir un bien: comprar nos produce placer.

¿Por qué nos gusta comprar?

Comprar y satisfacción van de la mano. Para Antonio del Cerro, profesor titular del Departamento de Psicología Social y Cuantitativa de la Universidad de Barcelona, “la acción de comprar está conectada con una de las emociones fundamentales del ser humano que es la felicidad. Comprar un piso está muy relacionado con la felicidad y el bienestar”.

Este concepto de bienestar está vinculado a una explicación de tipo antropológico. Convertirse en propietario de una vivienda, ya sea un piso o una casa, satisface la necesidad de poseer “la cueva” donde crear un proyecto de vida y tener nuestra familia. Por tanto, en el momento en que compramos una propiedad ganamos en tranquilidad emocional y ganamos en estabilidad de cara al futuro.

Construir nuestro lugar ideal

Para desarrollar un proyecto de vida, es clave encontrar el lugar y las condiciones idóneas. “Al comprar una casa estoy buscando mi ‘lugar ideal’ para construir mi futuro”, apunta del Cerro. Y también resalta la importancia de este concepto a la hora de materializar las aspiraciones y sueños personales.

En el caso de las viviendas nuevas, el factor emocional se relaciona muchísimo con el poder. “Yo la estreno, yo lo hago todo desde el principio y yo participo en la construcción de mi sueño” es lo que piensa el nuevo propietario. Ese es el valor emocional que aporta. ¿Qué ocurre, entonces, con una propiedad de segunda mano? “En ese caso, yo crearé mi entorno y la construiré a mi imagen y semejanza. Aquí crearé mi bienestar”, explica Antonio del Cerro.

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Las mejores técnicas para promocionar la venta de una casa

Comprar 23 noviembre, 2022

Casa prefabricada: ¿Cuáles son los permisos necesarios para poner una?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los permisos que necesitarás si deseas poner una casa prefabricada. Continúa leyendo el artículo y entérate.

Para construir una casa prefabricada se requieren algunos permisos. En el siguiente artículo te contaremos cuáles son y qué diferencias existen entre una casa prefabricada y una casa convencional. De este modo, podrás comparar los beneficios y las desventajas entre ambas opciones.

¿Qué es una casa prefabricada?

En primer lugar hay que mencionar que no existen las casas totalmente prefabricadas, así como tampoco existen las casas construidas por completo en el lugar. Para dejarlo más claro, las ventanas de las casas se elaboran siempre en un taller, del mismo modo que otros elementos como pueden ser las puertas y por lo general todo lo que sea carpintería. Por otro lado, también existe una gran cantidad de elementos que ya vienen estandarizados de fábrica. Estos elementos son por ejemplo las calderas, los muebles de cocina y baño, los paneles solares, entre otros.

Sin embargo, también existen elementos que solo pueden ser realizados en el lugar, y el nivel de prefabricación es muy bajo. Por ejemplo, eso sucede con la cimentación, los conductos de las instalaciones, esto incluye fontanería, acabados, telecomunicaciones, electricidad, saneamiento, la mayoría de los aislamientos e impermeabilizaciones, entre otros.

Una vez aclarados todos estos puntos, podemos decir que una casa prefabricada a las viviendas que cuentan con un nivel de prefabricación muy elevado. Los elementos prefabricados más habituales en este caso son la estructura, parte o toda la cubierta, parte o toda la fachada y en ocasiones también la tabiquería.

¿Cuáles son los permisos necesarios para una casa prefabricada?

Una casa prefabricada debe contar exactamente con los mismos permisos que cualquier vivienda convencional. No hay normativa alguna que se encargue de diferenciar entre una casa prefabricada y una convencional. Las dos deberán cumplir el Código Técnico de la Edificación. Esto significa que los permisos o trámites necesarios para una casa prefabricada, así como también para una casa convencional, son los siguientes:

Solicitud de licencia en el ayuntamiento y pago de las tasas correspondientes

Proyecto Básico y de Ejecución, realizado por un arquitecto

Dirección de Ejecución de la Obra, realizada por un arquitecto técnico

Dirección de Obra, realizada por un arquitecto

Coordinación de Seguridad y Salud, realizada habitualmente por un arquitecto técnico

Estudio Geotécnico, realizado por una empresa especializada

Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento

Alta de suministros de agua, luz, entre otros, en las compañías que correspondan a cada uno

Realización de las escrituras de propiedad ante notario de la nueva vivienda y presentación en el Registro de la Propiedad

¿Cómo es el proyecto de una casa prefabricada?

Si bien los permisos necesarios para construir una casa prefabricada son los mismos ¿Qué sucede con respecto a los honorarios técnicos? ¿Es necesario un proyecto completo para una casa prefabricada? ¿Es suficiente con un proyecto genérico, debido a que las casas prefabricadas son iguales a las convencionales?

La realidad es que el nivel de prefabricación no afecta a toda la vivienda, siempre hay elementos que varían dependiendo del entorno o de las necesidades del propietario. Un ejemplo de esto es la cimentación, ya que un mismo modelo de vivienda puede variar en diferentes parcelas, esto se debe a que depende fundamentalmente del tipo de terreno de la parcela, de la profundidad del terreno resistente, de la resistencia de este, del nivel freático, entre otros. También puede variar según la pendiente del terreno, ya que los modelos de casas prefabricadas estándar por lo general están pensados para parcelas planas y aisladas. En ocasiones es necesario realizar muros de contención, desmontes, desniveles, entre otros.

Situación de la parcela

Dependiendo de cuál sea la situación de la parcela, el proyecto puede verse muy afectado. Un mismo modelo de casa puede cumplir la normativa de una Comunidad Autónoma pero no de otra, a causa de las Normas de Habitabilidad autonómicas. Por otro lado, también dependen tanto del planeamiento municipal como de las ordenanzas específicas que tenga cada zona. Por ejemplo, existen zonas en las que están prohibidos o sugeridos algunos materiales, proporciones, cantidad de plantas, entre otros.

Instalaciones

Las instalaciones también se modificarán según cuál sea la ubicación. Por ejemplo, una casa en la costa que en la montaña no necesitará el mismo aislamiento que una casa en Canarias. También, los suministros de la zona pueden condicionar bastante el proyecto. Por ejemplo, en ocasiones nos puede interesar instalar calderas de gas, a causa de contar con un depósito de propano próximo o conexión de gas natural, lo que tendremos que complementar con paneles solares o algún otro tipo de energía renovable para el agua caliente, mientras que en otras ocasiones nos puede interesar colocar una caldera de biomasa, debido a contar con un acceso cercano a este tipo de combustible. Por otro lado, el tipo de caldera nos puede condicionar también, a la colocación de suelo radiante o radiadores, de aire acondicionado, de renovación de aire, entre otros.

Ubicación y forma

También son factores de suma importancia tanto la orientación como la forma de la parcela. Esto se debe a que no todos los modelos de vivienda tienen sentido en todas las parcelas. Lo aconsejable es orientar las zonas vivideras hacia las mejores vistas y de ser posible, hacia el sur o el suroeste, por otro lado, las zonas de servicio deben ser orientadas hacia las peores vistas. En ocasiones tenemos interés en vincular algunas zonas hacia el jardín, que no en todos los casos se encontrará en la misma ubicación de la parcela.

Todo esto significa que no existe un proyecto estándar de casa prefabricada. Pero, puede ser que algunas empresas colaboren con arquitectos que ya hayan realizado el mismo modelo de casa más veces y tengan la posibilidad de ajustar un poco más el precio, o que te ofrezcan un pack llave en mano en el cuál esté incluido el precio del proyecto.

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¿Cuál es la legislación para las casas prefabricadas móviles?

Comprar 22 noviembre, 2022

Primera compra de vivienda: tips para los más jóvenes

En esta oportunidad, desde Oi Real Estate te brindamos una serie de tips para orientarte en tu primera compra de vivienda ¡Esperamos que te sea útil!

Ten en cuenta que no es una operación sencilla

Has decidido dar el gran paso hacia tu independecia o has decidido dejar la vida de alquiler y arrojarte a comprar vivienda por primera vez. Ya sea solo o en pareja, la compra de vivienda es un proceso cargado de entusiasmo.

Sin embargo, al ser tu primera experiencia dentro del sector inmobiliario, es normal sentirse un poco desorientado, no saber por dónde empezar y encontrarse lleno de dudas. Por eso, te acercamos unos tips muy útiles para que tengas la mejor experiencia al comprar tu primera vivienda.

Ahorra para contratar una buena hipoteca

Conseguir una buena financiación para comprar tu vivienda es fundamental. Hoy en día, las entidades financieras suelen ofrecer hasta el 80% del precio de la vivienda. Por eso, debes contar con unos ahorros que cubran el 20% restante y preveer un margen para otros gastos.

Para ayudarte a calcular cuánto dinero debes tener a disposición, te recomendamos que tengas guardados ahorros que correspondan al 30% del valor de la propiedad que tienes en vista. Cuanto más tengas ahorrado, claramente será mejor, ya que menor monto tendrás que pedir en la hipoteca.

Alerta con la economía personal: Analiza los gastos derivados de la compra de vivienda y gastos mensuales

Independizarse o mudarse en pareja no significa solo afrontar el gasto de la compra de vivienda, sino también todos los gastos que derivan de la operación de compra, que acordarás previamente con el vendedor de la vivienda y quedarán expresos legalmente en los documentos de compraventa y en la escritura que se hará posterior a la compra.

Además, para la salud de la economía personal, debes detenerte a analizar los costes de impuestos de tu futuro hogar, servicios y otros gastos diarios, semanales y mensuales que deberás afrontar.

Esto es algo que suele ser ajeno a los jóvenes en su primera experiencia en la vida independiente. Suelen tener presente que deberán asumir los gastos que supone vivir solo, pero no suelen tener conciencia sobre los monto de esos gastos.

En tu nuevo estilo de vida, deberás hacerte cargo de manera responsable de gastos esenciales como impuestos, luz, agua, gas, gastos de comunidad, plaza de parking (si es que tienes carro). Luego tendrás que analizar si te queda marger para asumir otros gastos en servicios de entretenimiento que suelen contratar los más jóvenes como ser Netflix y Spotify, entre otros.

Aunque parezca poco, todo va sumando y te darás cuenta de que costear tu propia vida supone un dineral. Te recomendamos confeccionar una lista de gastos mensuales para ordenar tu economía personal y ahorrarte dolores de cabeza. En base al resultado de los costes fijos mensuales que tendrás, puedes calcular cuánto dinero podrás destinar al mes en entretenimiento, salidas, compras, etc.

Elige bien la zona de tu futura compra de vivienda

Esta decisión es una de las más cruciales y necesitas ser realista con tu estilo de vida, necesidades y expectativas. A modo de ejemplo mencionaremos un caso muy recurrente: comprar en una zona periférica muy alejada por el menor valor de las propiedades. Muchas personas luego se arrepienten al no poder adaptarse a su nuevo estilo de vida, notando que por ejemplo, llegar al trabajo les consume horas.

Por este motivo, recomendamos escoger una zona cercana al lugar donde trabajas y donde puedas encontrar acceso a todos los servicios necesarios, como ser supermercados, colegios, etc. Una mala elección de barrio, puede acabar en altos costes de transportes o gasolina y, lo más importante, de tiempo en ir y volver de cada lugar.

Piensa a futuro previo a comprar vivienda

Estadísticamente, la mayoría de jóvenes se arrepienten de algún aspecto de su primera vivienda por falta de previsión. Cambiar de casa no es sencillo, así que si estás en pleno proceso de búsqueda de vivienda, lo mejor es que lo hagas siempre mirando hacia el futuro y siendo honesto con tus necesidades y prioridades.

Siempre apunta a comprar una propiedad que esté en buenas condiciones generales, para que esta dure muchos años y procura que los espacios sean suficientes para tu bienestar. Esto es importante para no tener que verte en la necesidad de comprar otra vivienda de mayores dimensiones y pagar más impuestos derivados de la compra en un corto período de tiempo.

Como hemos mencionado, ahorrar en el valor de la propiedad, muchas puede supone perder en calidad de vida. Por eso, debes lograr un balance entre el dinero del que dispones, la zona y el tipo de vivienda que necesitas para estar cómodo.

Pide ayuda a profesionales

Si te sientes desorientado en todo el proceso, lo mejor será pedir ayuda a profesionales del sector inmobiliario. Ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para que un agente inmobiliario te ponga en vía y te asesore es lo ideal, ya que puede solucionarte el proceso de compraventa.

Esperamos haberte sido útiles en tu proceso de compra de vivienda. ¡No dudes en contactarte con nosotros o dejar tu comentario para poder ayudarte!

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Si quieres seguir leyendo más sobre estos temas, no dejes de navegar por nuestro blog, donde te esperan notas como la que sigue:

Los jóvenes españoles y el sueño de emanciparse

Comprar 14 noviembre, 2022

Consejos a la hora de comprar un piso antiguo

Si estás visualizando comprar un piso antiguo, ten en cuenta que son muchas las consideraciones que debes tener en cuenta antes de adquirir este bien. Desde el sistema eléctrico, hasta la carpintería, la luminosidad y los vicios ocultos.

Este tipo de operación de comprar un piso antiguo es muy habitual, debido al costo de las viviendas nuevas, y que por lo general están ubicadas muy lejos del centro. Por eso, las personas optan por comprar un piso o casa antiguo, a un precio más económico, pero con mejor ubicación.

Pero, no es lo mismo comprar una casa con 30 años de antigüedad, que una con más de 50, ya que este puede tener no solo problemas técnicos, también legales.

Para comprar un piso antiguo, lo primero es el tiempo que te tomas

Es fundamental que te tomes tu tiempo, y decimos que esto es clave porque lograrás evitar cualquier sorpresa. Siempre lo recomendable por profesionales en el asunto es visitar la vivienda que te interesa, siempre durante el día, y mirarla con mucha detención y determinar qué iluminación tiene.

Esto nos permitirá mirar los posibles daños, y notar todos sus detalles. Si podemos, lo mejor es ir acompañado de algún experto en la materia.

Prueba las puertas y ventanas

Muchas casas o pisos de más de 50 años cuentan con ventanas de madera. Si al abrirlas notas que los marcos han cedido, algo le ha pasado al edificio. En cambio si no son de madera, hay que hacer lo mismo con las puertas, ya que si no cierran o perdieron ángulos rectos, es señal de que el edificio presenta movimientos.

Al golpear el alicatado de baños y cocina, a veces notarás que suena hueco, y esto puede ser por tres factores:

que la pasta de agarre haya perdido su efecto,
que haya filtraciones de agua
y que los productos también hayan perdido su efecto o son de mala calidad.

También deberás estar atento a las manchas de humedad, que pueden ser por filtraciones de agua que hayan afectado a las estructuras del edificio.

Termitas un vicio oculto

La madera tiene un cuidado especial, y puede tener problemas con las termitas, y es muy difícil de encontrarlas porque buscan la oscuridad y reducen en gran medida el material con el que cuenta el piso. Por lo general se encuentran en la parte interna de los marcos de las puertas.

Te recomendamos leer: las preguntas que te tienes que hacer al comprar un piso

Este problema derivará en que deberás afrontar el gasto de deshacerte de estos insectos, que muchas veces los dueños ocultan y son vendidos de esa forma, y sin ningún tipo de advertencia.

En tal caso, si se resuelve por vía judicial, el juez podría considerar que el comprador es el responsable por no haber consultado antes sobre este problema.

Busca asesoramiento

Siempre es muy útil visitar estos inmuebles con un profesional, porque este tipo de compra suele ser una inversión muy importante para aquel que va a comprar, y pagar un técnico no sería mucho problema si vamos a hacer una inversión de 200.000 euros. Así, con el profesional que elijamos, vamos a evitarnos muchísimos problemas de todo tipo y color.

Opta por la reforma, y no un lavado de cara

La mayoría de los pisos o casas de más de 50 años están en mal estado de conservación, por eso lo mejor es lanzarnos a una reforma integral, que incluya cañerías, iluminación, pintura, electricidad, muebles de cocina, muebles de baño, etc.

Un presupuesto de reforma será alto en la medida que tú lo permitas, pero ten en cuenta que incluye todos los materiales que dejarán a tu nueva vivienda como de ensueño.

Pero recuerda, hay dos reformas que no debes dejar pasar: la fontanería y la electricidad, para evitar fugas, cortes de luz, quemaduras, etc.

Luego, pero no menos importante, tendrás que pensar en reformas en la carpintería exterior y el sistema de calderas, muy importante para la seguridad y la economía de la casa. Una casa eficiente nos ayudará a ahorrar mucho dinero.

Para la carpintería exterior lo mejor es ventanas de doble cara y con puente térmico, y con la calefacción, cuanto más independiente sea mejor, ya que los edificios con caldera central son poco eficientes.

Contrata a un profesional para las reformas al comprar un piso antiguo

Siempre teniendo en cuenta tu presupuesto disponible, es importante tener en cuenta también otros cambios como:

-La demolición de tabiques

-La carpintería interior

-Baños, cocina, suelos, etc.,

Y lo importante es confiar en profesionales contratados, porque si gastas el dinero en material de calidad, pero no sabes cómo colocarlo o lo haces mal, perderemos un capital importante dentro de lo que serán nuestras reformas, por eso siempre ten en cuenta que contratar un profesional o dos, sirve de sobre manera, ya que te ahorrarás tranquilidad y te lo sabrán hacer.

Si no confías de ante mano en la sabiduría de los profesionales en la materia, lo que vamos a lograr es que nuestro piso quede mal refaccionado, con más problemas que al principio y con un mal gusto total a la hora de encarar nuestros arreglos, por eso, para que todo salga bien y tu casa sea de ensueño, no dudes en localizar a los mejores profesionales de España, que te sabrán asesorar y dar una mejor atención.

Si te gustó esta nota, no dudes en compartirla, o dejarnos un comentario sobre tu experiencia.

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Invertir 10 noviembre, 2022

Cuáles son los mejores lugares para invertir en España

Animarse a comprar una propiedad en estos momentos en nuestro país puede ser bastante rentable. En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son los mejores y más interesantes lugares para invertir.

A pesar de la crisis que significa el entorno de post pandemia, la guerra en Ucrania y la falta de suministros, el mercado inmobiliario se presenta como uno de los más pujantes. Como ya lo hemos analizado en otros artículos, la vivienda se posiciona como un refugio ante la recesión generalizada.

Ante la inflación, los consumidores se protegen en la inversión inmobiliaria. La seguridad que le puede brindar la tangibilidad de los ladrillos es clave en este contexto. Es así que la vivienda logra imponerse sobre otras opciones a la hora de la inversión.

Invertir en vivienda

España tiene una variedad de zonas y climas que permite el desarrollo de innumerables emprendimientos inmobiliarios. Además de su diversidad cultural, los territorios pueden albergar las opciones necesarias para los diferentes modos de vida actual.

Y, por su puesto, a la hora de la inversión inmobiliaria los alquileres ofrecen una rentabilidad más que atractiva. De acuerdo a las estimaciones, una vivienda promedio de 90m² cuesta unos 170.280 euros (1.829 euros por m²). Un relevamiento del sitio Pisos.com determina que durante el primer trimestre del año, un alquiler promedia los 912 euros mensuales. Lo que dejaría una renta de 10.950 euros al año.

A esta suma se deben restar los impuestos y costos de mantenimiento. Pero se trata de una rentabilidad de nada menos que 6,43%. Si bien no llega a los niveles de inflación previstos para este año, es uno de los rendimientos que más se acerca.

Otro de los aspectos positivos de la inversión en vivienda, es que muchos inversores tienen una cultura desarrollada en torno al negocio inmobiliario. Además que los ayuntamientos facilitan cada vez más el trámite de compraventa. Y no es menor el hecho que las acciones y bonos tienen variaciones que pueden llegar a la negativa. Por todo esto, la vivienda vuelve a imponerse sobre otros vehículos, como refugio e inversión.

Los mejores lugares para invertir

La salida de la pandemia y el fin del teletrabajo trajo la demanda de nuevos espacios para habitar. A la búsqueda de casas amplias y regiones más apartadas, se le sumó la vuelta a las grandes ciudades de millones de personas. Entre las metrópolis y sus periferias están las mayores oportunidades de negocios. Otra plaza son las zonas costeras.

Entre las ciudades que otorgan mayores rentabilidades están Castilla-La Mancha, que con un 7,93% de margen de ganancia se encamina a ganarle a la inflación. En igual sentido se encuentra Extremadura, con el 7,88%. También Aragón puede alcanzar ese nivel: ofrece el 7,29% de rendimiento.

En sentido positivo pero por debajo de las previsiones inflacionarias están las autonomías de Islas Baleares, con el 4,28% de rendimiento. El País Vasco ofrece el 4,44% y Madrid el 4,76% de margen.

El mapa de las capitales muestra un vuelo hacia Murcia, que posee un rendimiento del 7,5%; le siguen Zaragoza, con el 6,33% y Sevilla, con 6,24% de margen de ganancias. Más abajo en el ranking se encuentran A Coruña, con el 4,6% y Palma de Mallorca con un rendimiento del 4,07%.

Madrid y Barcelona las preferidas

En un mercado inmobiliario pujante, las opciones de inversión se diversifican de acuerdo a las demandas que surgieron desde la pos pandemia. De hecho, los elevamientos indican que mientras la demanda habitacional creció en promedio el 16%, la oferta solo lo hizo en un 5%.

Y las ciudades más elegidas para habitar so, una vez más, Madrid y Barcelona. Ya sea por las oportunidades laborales, el alto nivel de los volúmenes de negocios o la diversidad cultural que ofrecen, se trata de dos destinos primordiales para la inversión.

Es que estamos en presencia de dos ciudades con altos valores de la vivienda. Barcelona tiene un precio de compraventa por metro cuadrado que llega a los 3.423 euros. Para una vivienda de 90m² el precio supera los 300.000 euros. En cuanto al alquiler, la ciudad catalana es la más cara del mercado: 1.890 euros mensuales. Lo que ofrece al propietario ingresos cercanos a los 23.000 euros en un año.

En el caso de Madrid, es la otra ciudad elegida. El valor de una vivienda es menor pero siempre en un alto rango. En promedio, el costo del metro cuadrado llega a los 3.145 euros. Esto redunda en que un inmueble de 90m² supera los 280.000 euros. Alquilar cuesta en promedio 1.642 euros; casi 19.800 euros al año, sin contar impuestos y costes.

La ciudad que se coloca en el tercer lugar en cuanto al valor del alquiler es San Sebastián. Además, la capital vasca tiene un valor por metro cuadrado de los más altos. El costo de la vivienda llega a los 4.039 euros: casi 365.000 euros. En cuanto al alquiler, una morada de 90m² arroja un promedio de 1.422 euros mensuales, lo que anualmente supone más de 17.000 euros al año.

La opción por los alquileres

Los altos precios de las viviendas, tanto en Madrid como Barcelona reducen el margen de ganancias en la inversión para alquiler. Pero se trata de plazas de las más selectas, que se mantienen todo el tiempo con alta demanda. Lo que también significa la seguridad en la rentabilidad de sus alquileres.

Por otro lado, hay lugares costeros que se encuentran entre las mejores opciones para la inversión, sobre todo a partir del efecto champan del mercado inmobiliario que experimentan esas zonas.

Las oportunidades que brindan para los negocios las zonas periféricas prevén la suba de la oferta inmobiliaria en las afueras de las grandes capitales. Con menor rentabilidad de los alquileres pero por encima de muchos rendimientos, la inversión en viviendas continúa su ritmo ascendente.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cuáles son los mejores lugares para invertir en este contexto económico. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Buy 9 noviembre, 2022

¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?

Si crees que adquirir una propiedad con deudas no es fácil, en esta nota sabrás por qué deberás estar el doble de atento antes de hacer, posiblemente ¡la compra más importante de tu vida!

¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?

Al momento de comprar un inmueble todo es ilusión y esperanza ya que, en muchos casos, se está cumpliendo un sueño. Esto, en algunos casos, genera que el comprador tome algunas decisiones apresuradas. Además, es posible saltear pasos vitales que debe cumplir para que todo salga bien. Sin embargo, después de leer esta nota, si eres un potencial comprador debes comprender que, por más tedioso que resulte, será mejor no dejarse llevar por la emoción. Sin lugar a dudas, con la cabeza en frío, esta propiedad no vendrá con ninguna sorpresa escondida en algún lugar. De todas maneras, si has comprobado que existe una deuda, deberás evaluar si aún continúa siendo redituable. Ya que, no siempre la mora generará que nuestro objetivo sea una mala compra, todo dependerá de qué tan grande sea.

¿Cómo puedo saber si una vivienda está libre de cargas?

Por lo general, se trata de una de las primeras cosas que se tiene en cuenta al momento de comprar una vivienda para afrontar la transacción con garantías. La manera más simple para saber si una vivienda está libre de cargas es solicitar la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En la nota simple figuran todos los datos importantes respecto a la propiedad:

Nombre del titular de la propiedad.
Descripción del piso.
Cargas administrativas existentes.

Se trata de un documento que se puede solicitar en el Colegio de Registradores de manera online. Para ello sólo será necesario el nombre del titular, o bien usar el sistema de geolocalización del Colegio. De este modo, podrás identificar una vivienda o finca por su ubicación. El precio de este documento es de 9,02 euros.

Pasos que debes seguir para saber si se trata de una propiedad con deudas

Aquí dividiremos las deudas en subgrupos para comprenderlo mejor: deudas con el estado, hipotecarias, con la comunidad, con terceros, con empresas de suministros. Algunas de estas deudas pueden no permitirte comenzar a hacer un contrato de compraventa y derivarían la propiedad al banco o al tercero involucrado. Por otro lado, algunas se deben resolver de palabra con los vecinos de la comunidad. De todas formas, poner un inmueble en riesgo es sumamente fácil y es común que algunas personas busquen la manera de salirse con la suya intentando desligarse de estas deudas de una forma poco simpática y desleal. Veamos con detalle cada situación con la que te podrás encontrar a la hora de adquirir un bien inmueble

Deudas con el estado:

⦁ Nota simple del inmueble: como mencionamos más arriba, debes pedirla en el Registro de Propiedad o en la web del Colegio de Registradores. Sirve para saber la titularidad de la vivienda y si hay embargos, afecciones fiscales o hipotecas.

⦁ Tributos municipales: Esto podría brindárnoslo lo el vendedor con facturas, recibos y justificantes.

⦁ Cargas municipales: La más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se debe abonar anualmente el primer día del año. Se puede comprobar en el ayuntamiento -tiene poder de embargar el bien-, donde también es posible saber si hay cargas urbanísticas.

Deudas hipotecarias:

Para resolver las deudas hipotecarias hay diferentes caminos. Uno de ellos es pedirle al vendedor que cancele él mismo la hipoteca, descontarlo del precio total de la vivienda y que quede a cargo de uno mismo o subrogarla.

Si hay una nota marginal de ejecución de hipoteca, en otras palabras, que el banco puede intervenir a quedarse con la propiedad por impago, se deberá solicitar la cancelación de la misma. Deberá ser aprobada por un juez. En caso de ser aprobada, una vez saldada la deuda será posible efectuar el contrato de compraventa.

Deudas con la comunidad:

Hay cargas propias de la finca que no son directamente del inmueble. Sin embargo, recaerán en el próximo propietario y se deben resolver con la comunidad de vecinos.

⦁ Contactar con el presidente o asesor de la comunidad: esta persona nos acercará al administrador quien debe darnos el certificado de corriente de pagos, debe ser emitido en siete días y es fundamental estar al día como nuevo vecino. En ocasiones, estas deudas no se encuentran explícitamente escritas en los documentos.

Deudas con terceros:

⦁ Anotación de embargo: en caso de un proceso judicial, los bienes del vendedor serán garantía de pago. Es fundamental para concretar la operación que, si el embargo está anotado en el Registro de Propiedad, se consulte con el juzgado y se resuelva de manera legal el pago de la deuda. Puede hacerse cargo el vendedor, o bien, se puede arreglar para que lo termine de pagar el comprador y se le descuente en el total neto.

Deudas con empresas de suministros:

Se trata de deudas generadas por los servicios vitales que corresponden a la vivienda. En otras palabras, son deudas con las empresas de luz, agua, gas, teléfono, entre otras. Será necesario ponerse en contacto con las mismas y, lo ideal, es hacer un cambio de titularidad. Está la posibilidad de darse de baja e inscribirse por su cuenta, pero primero, deberás hacer la liquidación de deudas.

Otros aspectos que podrían imposibilitar el uso o compra del inmueble

⦁ Usufructos y servidumbres: la propiedad no podrá ser usada por el comprador si esta cuenta con un inquilino, será disponible únicamente cuando el mismo termine con su contrato.

⦁ Concurso de acreedores: si la vivienda está a nombre de una empresa y esta entra en bancarrota, quedará embargada. Normalmente esto impediría que se concretase la venta.

Entonces, ¿Se puede vender un piso con cargas?

La respuesta es sí. Se puede llevar a cabo la venta de una vivienda con ciertas cargas o deudas. El comprador puede acceder a hacerse cargo de ellas si se le descuenta la cantidad equivalente en el precio de venta de la propiedad.

Es necesario resaltar que esta operación se puede llevar a cabo en casos de deudas con la comunidad, derramas o algún impago.

La venta de pisos con hipotecas no es tan común, no obstante, también es lícita. Puede implicar algunas rebajas para los compradores. Sin embargo, también van acompañadas de otros gastos y problemas poco aconsejables. Al comprar una vivienda hipotecada, el comprador debe hacerse responsable de la liquidación de esa deuda con la entidad bancaria.

En resumen, puede resultar algo complicado seguir todos los pasos, sin embargo, esto te puede ahorrar muchos inconvenientes, ya que más complicado será salir de una situación grave a causa de las deudas del ex propietario. Es probable que, si el propietario estaba desesperado, busque cualquier manera de esconder el lado oscuro del cuento de hadas que te quiere vender.

Por otro lado, algunas personas o empresas se benefician de estos endeudados propietarios y consiguen quedarse con las propiedades en cuestión por una suma perfecta, por lo que puede ser también una beneficencia. Lo importante es estar atento ¡para bien, o para mal!

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar 8 noviembre, 2022

Testamento Cerrado: ¿Cómo planificar una herencia en secreto?

La planificación de una herencia no es un proceso gustoso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona ante su fallecimiento. Las personas que pueden llegar a formar parte de la misma pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. Existen casos en los cuales el testador realiza un testamento cerrado que solamente es conocido luego de su muerte. En estas situaciones, las personas que forman parte del documento sucesorio desconocen que es aquello que se hereda.

En el siguiente artículo te contamos de que se trata un testamento cerrado y cuáles son sus principales características.

¿Qué hay detrás de una herencia?

En primer lugar, una herencia es la acción jurídica a través de la cual, luego de su fallecimiento, una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas. Aquellos que recibirán dichas sucesiones son reconocidos como herederos, y pueden ser personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio.

Por otra parte, el Código Civil establece en su Artículo 659 que la masa hereditaria refiere a los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte. En resumen, la masa hereditaria corresponde a todos los bienes más derechos, más deudas dejados por el difunto. Es decir, el causante.

La herencia esta regulada por el Derecho de Sucesiones y se tributa a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Hay varias formas de organizar una herencia. Si la transmisión se realiza en vida se denomina Donación en Vida. De lo contrario, existen casos donde el causante organiza la sucesión mediante de la realización de un testamento y otros casos en los que no.

Ante la existencia de un testamento, este puede ser abierto o cerrado. En el segundo de los casos, los futuros herederos no tienen acceso a la masa hereditaria, por lo tanto, ante el fallecimiento de la persona sucesoria se encuentran ante una herencia por sorpresa.

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¿Qué es un testamento común ológrafo, abierto o cerrado?

Un testamento se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades, determinando el modo en que será transmitido su patrimonio luego de su fallecimiento. El marco jurídico que lo regula es el Código Civil en sus artículos que van del 662 al 743.

La facultad de realizar un testamente es derecho de todas las personas naturales, salvo niños menores de 14 años y personas que, habitual o accidentalmente, no se hallaren en sano juicio.

La persona que lleva adelante la manifestación de sus últimas voluntades, testador, es el sujeto principal de cualquier testamento. En la declaración de sucesión de su patrimonio (bienes y deberes) incluye a los herederos y a los legatarios.

Los primeros son sucesores universales. Es decir, heredan una porción de dichos bienes y deberes, que se determina al momento del reparto. Los segundos, legatarios, son herederos a título personal. Es decir, el testador designa de manera concreta a la persona a la cual corresponderá el total o parte del patrimonio.

Tipos de testamento

De manera general, se divide entre testamentos comunes y especiales. Los primeros, a su vez, se distinguen entre ológrafo, abierto y cerrado. Y, en el caso de los segundos, en militar, marítimo y el realizado en un país extranjero.

En esta oportunidad nos centraremos en los testamentos comunes, incluidos en el Artículo 676 del Código Civil.

Testamento ológrafo

El testamento ológrafo es un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha de su realización para que tenga validez.

Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.

Artículo 678 del Código Civil

Si bien la ventaja del testamento ológrafo es su carácter privado corre riesgo de perderse, destruirse o de ser robado. Asimismo, estos documentos pueden llegar a ser nulos, tanto por defectos formales o por no haberse respetado las reglas de carácter sucesorias establecidas como legítimas.

Testamento abierto

Este tipo de testamento es la opción más común que utilizan las personas para llevar acabo la planificación de su herencia. Es un documento que se concede ante notario, con la posibilidad de incorporar testigos a la redacción del mismo.

Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.

Artículo 679 del Código Civil

De esta manera, al momento de su realización el testador declara sus últimas voluntades de manera oral, las cuales son recuperadas por el notario presente en un documento escrito. Al mismo, le agrega fecha y lugar en el cual se realiza el testamento. Este documento, permite el conocimiento anticipado de lo que cada heredero puede llegar a recibir.

El testamento original queda en poder del notario, quien lo inscribe en el Registro General de Últimas Voluntades. La finalidad es garantizar confidencialidad, integridad y accesibilidad.

Testamento cerrado y una herencia que puede ser sorpresiva

En el caso de un testamento cerrado la cosa es diferente. El testador declara sus últimas voluntades de forma secreta, quedando inhabilitado el conocimiento de su contenido hasta su apertura luego del fallecimiento del testador.

En estos casos, las personas sucesorias se encuentran ante una herencia sorpresa. Es decir, desconocen que bienes y deberes les corresponden.

El testamento es cerrado cuando el testador, sin revelar su última voluntad, declara que ésta se halla contenida en el pliego que presenta a las personas que han de autorizar el acto.

Artículo 680 del Código Civil

Cualquier personas de 14 años, considerada capaz de llevarlo adelante por sí mismo, puede redactar este tipo de testamentos. Luego, el documento es entregado al notario de manera cerrada para que nadie pueda acceder a su contenido.

Los testamentos cerrados, por su carácter secreto, no podrán ser otorgados por personas sin visión o sin conocimiento de lectura. Así lo dispone el artículo 708 del Código Civil.

Procesos de un testamento cerrado

Si tienes la intención de llevar adelante la declaración de tus últimas voluntades de manera secreta, realizar un testamento cerrado es la acción más recomendable. Como cualquier proceso de carácter legar y normativo, demanda un proceso que incluye una serie de requisitos.

Debe ser escrito

Si se lleva a cabo por el propio testador, es decir, con puño y letra, el testamento debe contener la firma del mismo para su validez. En el caso de realizar el documento digitalmente, debe estar firmando en cada hoja, en el margen inferior de cada una.

Presentación ante notario

El testador debe asistir a la notaría con el testamento de manera cerrada y sellada, o podrá cerrarlo y sellarlo en el mismo momento de la autorización del notario.

Conservación del testamento

Una vez realizada la autorización del notario, el testador podrá conservarlo, en caso de desearlo, otorgárselo a una persona de plena confianza o dejarlo en poder del notario para que lo archive.

Fallecimiento del testador

Llegado el momento, la persona que tenga a su disposición el testamento de carácter cerrado, deberá presentarlo ante notario en un plazo máximo de 10 días pasado el fallecimiento del testador. En caso contrario, la persona que tenga en poder el documento perderá cualquier tipo de derecho de herencia, si forma parte de los herederos.

Si el testamento se encuentra en manos del notario, éste debe comunicar, en el mismo plazo, la existencia del mismo a su cónyuge (en casos de existir), descendientes o ascendientes del fallecido.

Hasta aquí te detallamos de qué se trata un testamento cerrado y cuáles son sus características principales. Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Por ultimo, te recomendamos leer la siguiente nota acerca de todo lo referido a la herencia de inmuebles.

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Invertir 8 noviembre, 2022

La regla Burl para saber si comprar o alquilar

A la hora de saber si es mejor comprar o alquilar una casa hay un método que responde la pregunta. Se trata de la Regla BURL. Aquí presentamos sus postulados fundamentales.

Para saber si es mejor alquilar o vender una casa, hay varias fórmulas y métodos que utilizan analistas e inversores del mercado de la compraventa. Pero hay una que resume varios aspectos del mercado y necesidades de inversores en una fórmula: la Regla BURL.

Se trata de las siglas en ingles de “Comprar Utilidad, Alquilar Lujo” (Buy Utility, Rent Luxury)». Una manera de resumir un conjunto complejo de variantes en dos tipos de decisiones.

¿Alquilar o comprar?

Las finanzas y el patrimonio de cada uno son cuestiones sobre las cuales es difícil tomar decisiones. Por ello siempre es acertado recurrir a la ayuda que los diferentes analistas y expertos ofrecen. En el caso de la vivienda, hay ocasiones en las que se debe optar entre un alquiler y la compra.

También está la cuestión si tomar un préstamo para comprarla o hacerlo utilizando los ahorros propios. Una deuda hipotecaria tiene la desventaja de precisar una relativa austeridad en las finanzas personales. Por el lado de un alquiler, el mayor perjuicio es que no se genera ningún beneficio patrimonial.

Sin embargo, estas dos opciones también tienen puntos a favor. Por el lado del alquiler, se destina parte de ahorros para vivir en una vivienda elegida que ya está construida. Con la compra de una vivienda, claro está, crece el patrimonio más allá de habitarla o no.

Pero existen posibilidades de obtener ventajas, conseguir mejoras en la calidad de vida y generar ahorros. Todos estos aspectos están presentes en la fórmula que plantea la Regla BURL.

La Regla BURL

Una de las fórmulas más utilizadas del mercado inmobiliario de los EEUU es la Regla BURL, que traduce muchas de las necesidades personales y los aspectos del mercado en diferentes contextos.

El agente e inversor inmobiliario Sam Dogen sostiene que la formula BURL es una de las mejores opciones “para evitar arrepentimientos financieros”.

Aquí, la Utilidad se puede resumir en lo esencial y mínimo para vivir en un hogar. Ya sea la cantidad de habitaciones, servicios y accesos a autopistas y carreteras. Se trata de unidades de viviendas con mucho aprovechamiento de los espacios, y con pocas comodidades adicionales.

En cuanto al Lujo, es la dotación de comodidades más allá de lo que se presenta la media de mercado. Y que dan a las viviendas aspectos únicos. La mayor cantidad y amplitud de espacios, más y mejores servicios, ubicaciones privilegiadas, etc.

Es ahí donde ingresa la Regla BURL para mostrar que en algunas ocasiones el coste de vivir en una casa no es solo pagarla a su valor de mercado. Es, además, el ingreso que se pierde por no alquilarla.

Cómo aplicar la Regla BURL

Para dar un ejemplo concreto, una pareja decide reducir el tamaño de su casa de 2.600 m2 (con cuatro habitaciones y tres baños) ya que se da cuenta de que puede alquilarla por 7.500 dólares al mes. De esta forma logra obtener una segunda vivienda, más pequeña pero ubicada en el centro, a un 40% menos de valor que la original. Su casa nueva es adquirida a través de una hipoteca por la que pagan 3.000 dólares.

En esa nueva casa se ajustaba más al presupuesto, por lo que al alquilar su primera casa a unos 7.500 dólares, aumentaron sus ingresos en 4.500 dólares. Es decir que, de acuerdo a lo que plantea la Regla BURL, realizaron la compra de una vivienda para vivir en ella, más básica y que cumplía con sus necesidades. Y pusieron en alquiler el inmueble más grande y lujoso.

Este dispositivo es importante a la hora de tomar las decisiones. En julio pasado, un relevamiento daba cuenta que el promedio del alquiler de la vivienda en los EEUU había subido en un 5,6%. Y las estimaciones para lo que sigue son de una suba en el pecio de la vivienda; por efecto de la inflación, el crecimiento demográfico y la escasa oferta de viviendas del mercado inmobiliario norteamericano.

A la hora de tomar decisiones, existen dos líneas principales de acción. “Si tienes el dinero para el pago inicial de una vivienda de lujo y quieres evitar el despilfarro económico, compra y vive en esta propiedad sólo si estarías dispuesto a pagar su alquiler de mercado”. En cambio, si no se cuenta con el dinero suficiente para la inversión inicial, “puedes estar tranquilo como inquilino sabiendo que estás obteniendo un mejor rendimiento por esta alquilada que comprada”.

Cómo invertir de acuerdo a la Regla BURL

Existe una variante de utilización de la Regla para las inversiones inmobiliarias. Hay una suerte de máxima que siguen los inversores y agentes inmobiliarios: no pagar por una vivienda un valor mayor a 100 veces su precio de alquiler.

Aplicando estos criterios al ejemplo anteriormente citado, un inversor no estaría dispuesto a abonar la vivienda de la pareja por más de 750 mil dólares. Teniendo en cuenta el valor de mercado de la vivienda es de 2,7 millones de dólares, “gastar 7.500 dólares al mes (90.000 dólares al año) es un valor relativamente bueno, ya que se habría necesitado gastar aproximadamente 360 veces el alquiler mensual para comprar esa casa a su precio de mercado”.

Hay ciudades en las que los costos de venta y alquiler de los inmuebles hacen difícil seguir la Regla BURL: Los Ángeles o Nueva York, por ejemplo, tienen alquileres que superan el millón de dólares al año. En esos casos, se sigue la Regla, pero combinando locaciones de otros estados y ciudades del país.

Como metáfora podemos decir que «un automóvil tradicional te lleva de un lado a otro sin problemas, pero a algunos les gusta conducir autos de alga gama”. Entonces, si seguimos la Regla BURL deberíamos comprar el auto promedio y alquilar el de lujo para los fines de semana.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la Regla Burl y su utilización concreta. Puedes compartir tu experiencia con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar 5 noviembre, 2022

Comunidad de propietarios: ¿Qué es? ¿Cuáles son sus objetivos? ¿Cómo se organiza?

Una de las formas de convivir en armonía en un edificio es llevar adelante periódicamente reuniones para establecer acuerdos comunes. Esto posibilita lo modos de actuación y criterios de resolución ante situaciones diversas, tanto particulares como del edificio en general. Por lo tanto, existe lo que se denomina la comunidad de propietarios organizada a través de un libro de actas.

En la siguiente nota te contamos de que se trata este documente, para que sirve y como podes solicitarlo.

¿Qué es una Comunidad de Propietarios?

Hablamos de comunidad de vecinos o propietarios cuando una persona dispone de una vivienda que forma parte de un bloque de inmuebles más grande. Es decir, que las propiedades comparten determinados espacios en comunes. Para la organización de la convivencia existe lo que se conoce como Comunidad de Propietarios.

Nos referimos a una entidad de tipo jurídica compuesta por la totalidad de propietarios de las viviendas, locales, garajes que forman parte de un edifico o de una urbanización de casas particulares.

La ley que regula la comunidad de propietarios es la de Propiedad Horizontal. En Cataluña, estas entidades son reguladas por el Código Civil. De manera complementaria se encuentran reguladas por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”. Además, se encuentran aquellos estatutos propios de cada comunidad con la finalidad de organizar y establecer normas de conciencia.

La redacción de los diferentes documentos de organización de convivencia puede ser realizada por el promotor de la obra y certificar los estatutos ante notario para su inscripción. Luego, resta entregar una copia del documento a cada propietario en el momento en que se lleve adelante la compraventa de cada inmueble. En caso de que el promotor no asuma esa responsabilidad, son los mismos propietarios quienes deberán realizar estos estatutos e inscribirlos en el Registro de la propiedad.

En estas situaciones, se convoca a Junta extraordinaria. La finalidad central es que los acuerdos establecidos puedan registrarse para que sean aplicables tanto a los actuales propietarios como a los futuros compradores de los inmuebles.

Los principales objetivos de una comunidad de propietarios son:

1) Llevar adelante la gestión de los servicios de toda la comunidad.
2) Organizar la distribución de los gastos de mantenimiento.
3) Determinar las normas de convivencia que regirán par todos los propietarios e inquilinos.

¿De qué manera se compone y cuáles son los pasos a seguir?

El primer paso a seguir para la constitución de una de una Comunidad de Propietarios es la realización de una convocatoria general a todos los dueños del bloque o de la zona de urbanización. En los casos en los que haya propiedades que no hayan sido vendidos el promotor llevará adelante la representación de las mismas.

En el primer encuentro se llevará acabo la elección de los primero miembros de la Junta de Propietarios. Estos son presidente, secretario y tesorero/administrador. Estos cargos son de carácter temporal y pueden ser asignados a través de una votación, un sorteo o turnos rotatorios entre los propietarios.

La convocatoria para la organización de los miembros de la junta deberá ser registrada en el libro de actas, se lleva adelante la gestión del CIF, se determinan las cuotas mensuales y se abre una cuenta destinada a gastos e ingresos de la comunidad.

Fijación de las cuotas

Todos los miembros de una comunidad de propietarios o vecinos tienen la obligación de participar en el mantenimiento de las instalaciones comunes de la comunidad, según lo establecido en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Por lo tanto, implicará una serie de gastos para cada uno de los propietarios que serán cubiertos por cuotas sensuales, trimestrales, semanales o anuales. Las mismas servirán para poder cubrir los gastos provenientes de diversos servicios. Es decir, luz, portería, mantenimiento de ascensores, limpieza de piscinas, jardines, etc.

Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, las cuotas de la comunidad de propietarios deben estas cuotas deben presentar un extra del 5% ante posibles imprevistos.

¿Quiénes deben pagar las cuotas de la Comunidad de Propietarios?

La división de los gastos de toda una comunidad de propietarios se realiza en función a lo que cada propietario dispone en la escritura de la división horizontal. Es decir, el costo de la cuota de cada miembro de la comunidad se fijará en relación a la superficie del inmueble, su altura y emplazamiento.

Los propietarios del inmueble son quienes deben llevar a cabo el pago de las cuotas de la comunidad. En algunos casos, en el caso de arrendar la vivienda, el local o un garaje esto puede negociarse y acorarse por contrato.

Por último, la participación en las juntas y reuniones es un derecho y deber obligatorio y exclusivos de los propietarios. En caso de firmarse una autorización por documento escrito, el inquilino puede votar y participar.

Derechos y obligaciones de los montos de la Comunidad de Propietarios

Como en todos los espacios compartidos entre diferentes personas, los miembros de la comunidad de propietarios deben cumplir con determinadas obligaciones y, al mismo tiempo, disponen de una serie de derechos.

Derechos en la Comunidad de Propietarios

Utilizar de elementos y servicios compartidos.
Llevar adelante la modificación de instalaciones y elementos que no impliquen una alteración de los espacios y servicios de uso común.
Pedir el cese de actividades que puedan resultarte molestas. El requerimiento se realiza a través de presidente de la comunidad.
Votar y ser votado como miembro de la junta.
Participar o delegar el voto a otra persona en las juntas de vecinos.
Pedir la convocatoria de alguna junta extraordinaria, siendo estas respaldadas por el 25% de los propietarios como mínimo.
Llevar adelante propuestas de interés para las reuniones de las Juntas Ordinaria para que sean incluidas en la orden del día.

Obligaciones en la Comunidad de Propietarios

Abonar las cuotas que fueron acordadas por la Junta. Estas pueden ser mensuales, semestrales, semanales. Pagar las cuotas mensuales acordadas por la Junta de Propietarios.
No realizar obras o reformas en espacios que afecten la estructura del edificio y de instalaciones de uso común.
No llevar adelante actividades que puedan suponer un riego para la comunidad.
Usar de manera correcta y cuidadosa los servicios e instalaciones comunes.
Mantener la limpieza y estética del edifico o de la zona de urbanización compartida.
Si vendes tu vivienda, te encuentras obligado a notificar el cambio de titularidad al Secretario o Administrador de Fincas.

Esperamos te haya sido de utilidad la información brindada acerca de lo que es una Comunidad de Propietarios. Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentarios, te responderemos a la brevedad.

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