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Documentos 5 abril, 2022

Condiciones de habitabilidad para vender un inmueble: ¿Cuáles son las principales?

Si has invertido en una propiedad para poder ponerla a la venta, debes saber que son muchas las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble y así poder ser usado.

Según el tipo de vivienda o local que se trate, los requisitos para poder habitar un inmueble son de gran importancia si se quieren evitar problemas futuros y asegurarse una operación exitosa para ambas partes.

En definitiva, en España, cualquier tipo de transacción de un inmueble, ya sea para su venta, alquiler o cualquier tipo de cesión para su uso, se requiere un mínimo de condiciones técnicas de habitabilidad y que su cédula se encuentre vigente.

En el siguiente artículo te contamos cuales son los requisitos mínimos que un inmueble debe tener para ser habitado, como se solicita dicha cédula, cuánto tarda y que coste tiene en el territorio español.

¿Cuáles son las principales condiciones de habitabilidad necesario para vender un inmueble?

Los requisitos para habitar una vivienda forman parte de lo que, en España, se denomina, cédula de habitabilidad. El acto administrativo de carácter técnico mediante el cual se acredita que una propiedad cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Por lo tanto, se encuentra apta para que pueda ser destinada y utilizada para la residencia de personas.

Las principales condiciones que debe cumplir una vivienda para poder ser usada como residencia o como local comercial dependerá de la normativa vigente en la comunidad autónoma en la cual se ubica la propiedad y el año en el que ha sido construida. No obstante, los datos específicos y principales que se determinan en cédula son:

La superficie útil mínima del inmueble;
La altura libre;
Los huecos que queden desocupados;
Las detonaciones mínimas.

Quién realiza el documento y la certificación que se cumplen las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble es un arquitecto técnico o un superior. Por otra parte, quién lo emite y quién firme la cédula será el técnico del ayuntamiento competente. Es decir, será quien se encargue de aceptar o no la información presentada por el arquitecto técnico.

En la mayoría de los las comunidades y ayuntamientos las personas habilitadas para pedir esta licencia son los propietarios o algún representante autorizado.

¿Qué tipos de certificados de habitabilidad existen?

El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.

Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.

En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.

Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.

Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.

Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.

Requisitos mínimos de habitabilidad para vender una vivienda

Si bien la obligatoriedad de una cédula de habitabilidad depende de cada autonomía, existen mínimas condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que el mismo debe cumplir. Los mismos son los que se enumeran a continuación:

Habitabilidad
- Dependencias mínimas que debe incluir cualquier inmueble
- Superficies / dimensiones mínimas del inmueble.

Higiene y Salubridad
- Iluminación en viviendas
- Ventilación en viviendas

Seguridad
- Materiales de suelos, techos y paredes
- Instalaciones de todo tipo: eléctricas, de fontanería y de telecomunicaciones

Condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad mínimas para vender un inmueble

Al momento de pensar sobre las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que son indispensable es necesario considerar la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma. En España cada autonomía emite sus propias regulaciones o decretos locales para determinar los requisitos que las propiedades deben cumplir para ser legales y usadas.

Las normativas tienen diferentes valores de referencia. No obstante, ninguna de ellas afecta a las garantías que se exigen en el Código Técnico de la Edifiación. Dichas condiciones son de carácter indispensable para que un inmueble pueda ser considerado seguro para tener carácter de vivienda o local comercial. Este código es la base sobre la cual se apoyan las demás regulaciones.

A continuación, los rasgos más generales de las cada una de dichas condiciones. Son embargo, recordamos que siempre es importante consultar con el ayuntamiento correspondiente los requisitos locales.

Condiciones de Habitabilidad para vender un inmueble

Por su parte, las condiciones de habitabilidad refieren a los factores técnicos, de calidad, aplicación y sentido que requiere, como mínimo, una propiedad para ser legalizada.

En esta línea, para que una vivienda sea considerada legalmente habitable debe tenes las siguientes dependencias. Es decir, habitaciones:

Cocina, salón y comedor.
Dormitorio principal.
Baño completo.

Asimismo, debe cumplir con determinadas dimensiones mínimas de superficie. En este sentido, cada espacio que compone la propiedad debe tener medidas específicas. Las mismas son:

Recibidor: su ancho de debe superar a la anchura del pasillo.
Salón: en él se debe poder ubicar un sofá y un mueble ahora TV.
Comedor: su superficie habilitar la colocación de una mesa en la cual comer.
Cocina: su superficie debe posibilitar integrar los elementos necesarios para cocinar y limpiar.
Dormitorio principal: en él debe entrar una cama matrimonial armario y una cómoda.
Baño principal: debe contener inodoro, lavabo, y una ducha.
Aseo o segundo baño: si se trata de una vivienda con tres o más habitaciones es obligatorio.

Condiciones de seguridad que integran la cédula de habitabilidad

Por otra parte, la vivienda deber integrar instalaciones de tipo diferentes que simplifiquen y permitan el uso de diversos servicios. Por ello, la normativa vigente demanda su correcta disposición que brinde seguridad en el uso.

Las instalaciones de la propiedad deben estar adecuadamente ubicadas e instaladas para brindar energía eléctrica, agua caliente, desagües y telecomunicación. Según el servicio o la instalación de la que se trate, dichas instalación se regulan según su normativa específica:

Instalación Eléctrica: la vivienda debe tener elementos tales como un limitador, protector general de la instalación, cajas de registro, cuadro eléctrico y diferenciales de protección.

Asimismo, dicha instalación debe estar dividida en circuitos para alumbrar y una correcta y suficiente distribución de tomas corriente en el inmueble.

Instalación de Fontanería: la vivienda debe contar con debe agua fría y caliente sanitaria en toda la propiedad. Además, llaves de paso que corten el recorrido del agua en zonas con grifos. Y una llave de corte general.
Instalaciones de Desagües: el inmueble debe tener sifones en todos los desagües. De esta manera, se trata de evitar que entren olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Con respecto a los materiales de materiales de suelos, paredes y techos deben ser fáciles de limpiar y su desinfección no puede ser dificultosa. Además, deben ser ignífugos y anti resbalantes. Por su parte, la pintura que se va a utilizar en la propiedad debe ser también adecuada para interiores.

Condiciones de salubridad mínima para vender una vivienda

Por último, no solo existen canciones de habitabilidad y seguridad. Además, se encuentran aquellos mínimos requisitos que tienen la finalidad de asegurar los aspectos vinculadas a la salubridad e higiene.

Se trata, mayormente, con una muy buena circulación de aire y un buen ingreso de luz solar:

Iluminación: debe garantizar que la luz ingrese de manera correcta y natural a lo largo de las horas donde la luz solar llega a la vivienda.
Ventilación: las características de la propiedad deben admitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior.

¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

Como mencionamos, para solicitar y tramitar este tipo de certificado para habitar la vivienda o local será necesario la contratación de un profesional. Es decir, un arquitecto o un aparejador colegiado.

En primer lugar, el experto visitará el inmueble y corroborará que el mismo cumpla con cada una de las condiciones mínimas que exige la normativa general y la de la autonomía en la que se ubica.

Luego de la realización de la inspección, se seguirá con el armado para la emisión de un certificado. Dicho documento debe estar visado por el Colegio de Escribanos. A partir de este momento, el documento deberá ser presentado en la autoridad correspondiente. Esta se encargará de expedir la cédula de habitabilidad solicitada. La duración del trámite puede durar hasta uno 90 días.

En algunos ciertos ayuntamientos es posible sustituir este tipo de documentación por una declaración responsable. Sin embargo, suele ser mejor contratar a un técnico para evitar riesgos y futuros inconvenientes.

Vender o alquilar tu piso: ¿Qué es más conveniente para ti?

Hasta aquí te hemos contado acerca de las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble mínimas. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Agentes inmobiliarios 1 abril, 2022

Pisos imposibles de vender

Existen decenas de motivos por los cuales una propiedad podría considerarse como “invendible”. Esto representa (aunque la estadística sea mínima) un verdadero obstáculo para los agentes inmobiliarios novatos y para algunos de experiencia comprobada. Encontrarás a su vez, cientos de artículos y consejos sobre cómo sobrellevar esa situación indeseable ¿Qué hace que un asesor inmobiliario termine por alistarse en esos denominados “casos difíciles”? ¿Qué detalles a tener en cuenta a la hora de enfrentarse con este tipo de propiedades? ¿Se pueden prevenir los problemas? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esos pisos imposibles de vender y cómo llevar adelante estas complejas diligencias. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

¿Por qué tarda tanto en venderse mi piso?

Es una pregunta recurrente de los clientes que notan un rezago particular en la negociación encarada. El primero en recibir esta queja (a menudo justificada) es lógicamente, el agente inmobiliario. Saber cómo minimizar los niveles de stress de la clientela ante una situación de venta ralentizada es parte de su trabajo; esto es un hecho. Sin embargo, debes saber que (en la mayoría de los casos) para cuando este reclamo en forma de pregunta llega a sus oídos, quiere decir que el cliente viene mascullándola hace un tiempo y ha evitado cualquier conflicto con su asesor hasta que la ansiedad al fin lo ha superado ¿Se puede prevenir esa situación indeseable? Creemos que sí.

Al cliente le ha tomado meses de insumo de energía el considerar primero vender su piso; luego decidirse entre encarar por su parte la negociación o encargársela a una agencia; más tarde y tras pasar por ese, que es uno de los eventos más estresantes en la vida de las personas, te seleccionó entre decenas de inmobiliarias para poner en tus manos la diligencia; cierra un trato entre comisiones, tiempos de ventas, etc.; finalmente, ve aproximarse peligrosamente el corte calendario que marcará el punto límite de la negociación pero su piso no muestra señales de interesados en comprarlo. No esperes que el cliente entonces se encuentre del mejor humor. Veremos cuáles son las alternativas para evitar todo lo posible llegar a esas instancias.

Prevenir casos de pisos imposibles de vender

Para que prevenir casos de pisos imposibles de vender y lograr que los tiempos y los presupuestos de los clientes se adapten a las posibilidades de venta de su propiedad, te sugerimos que al momento de acercarte a tu primera visita al piso en cuestión tengas en cuenta los siguientes interrogantes. Tal vez en sus respuestas encuentres la mejor forma de anticiparte a los hechos.

¿Cuánto conoces del mercado inmobiliario local?

Sendas variaciones y cambios en los valores y precios someten al sector inmobiliario, tal vez como a ningún otro de los circuitos comerciales en todo el mundo. Una zona paradigmática e histórica en compraventa de bienes raíces, puede que deje de serlo de un momento a otro. Acudir a tu entrevista o tasación con el dato de la semana pasada bajo el brazo, será un riesgo que acaso pudiera conducir a un mal pronóstico y a resultados errados en tus cálculos.

Conocer el mercado inmobiliario local y regional en esas instancias es una acción de ventas que está escrito en el ABC del sector. Revisa y compara permanentemente la situación del mercado en el que te mueves; sobre todo para poder realizar las comparativas de manera acertada y sin temor a equivocarte. Un mal precio de salida a la venta de una propiedad (tanto a la alza como a la baja) puede ser letal para cualquier negociación.

¿En qué estado se encuentra la vivienda?

Una propiedad puede verse espléndida por fuera… ¡pero guardar con incontables detalles negativos en su interior! En el sector inmobiliario y la jerga de los agentes inmobiliarios hay una máxima que reza “nunca te apresures a tasar una propiedad”. En este sentido, procura tomarte el tiempo de revisar el estado de la vivienda a tasar para evitar futuros conflictos a futuro.

Puede resultar complejo explicarle al propietario actual que su casa precisa reformas urgentes antes de salir a la venta. Él ha habitado sus estancias y lo más probable es que esté acostumbrado a las mellas que puede causar el inevitable paso del tiempo. Los pisos, al igual que las personas, envejecen. Asegúrate de ofrecerle rápidamente realizar dichas reformas (humedad, pintura, cerrajería, etc.) teniendo a la mano un equipo de profesionales para cada asunto.

Fontaneros, albañiles, cerrajeros, son contactos que no deben estar ausentes en la agenda de tu móvil ¿Cuentas con ellos para la llamada urgente a la acción?

¿Cuál es el futuro edilicio del barrio?

Diversos factores pueden afectar a la demografía de una región, por más mínima que esta sea. Asegúrate de interiorizarte al respecto del futuro inmediato edilicio de la manzana y el barrio. Veamos dos ejemplos que pueden revitalizar el precio de salida a la venta de una propiedad o por el contrario, convertirla en uno de esos pisos imposibles de vender.

1- Se prevé la construcción de un centro comercial

Una de las preguntas recurrentes en las consultas sobre un determinado inmueble a la venta es ¿Posee un centro comercial próximo? Al respecto, un centro comercial inminente próximo al piso que estás por tasar podría incrementar su precio, por lo que sería conveniente acaso esperar un tiempo para ofrecerlo a la venta.

2- Se prevé la edificación de un estadio para eventos masivos

Las cercanías a los grandes estadios en ciertos casos suelen disminuir el valor de una propiedad, a puntos impensados. En este sentido, asegúrate de notificar las novedades al propietario; procura salir a la venta a un precio razonable para vender la propiedad lo antes posible, antes de que la construcción de dicho estadio repercuta negativamente en la búsqueda de los interesados.

¿Cuál es tu experiencia en pisos imposibles de vender? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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Coworking 1 abril, 2022

Diferencias entre coworking y coliving

El sector inmobiliario mezclado con el laboral posee decenas de definiciones; y se acomoda según los requerimientos de las distintas sociedades y sus necesidades. En cierto modo, podríamos afirmar que al día de hoy existe una modalidad de oficina para cada nicho. El coworking es una de esas modalidades capaz de cubrir a través de sus subdivisiones las más exigentes e incluso extravagantes propuestas del mercado de trabajo actual. En este artículo de Oi Real Esta te veremos las diferencias entre coworking y coliving ¿Qué puntos clave separan a una modalidad de la otra? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

El freelance y la capacidad de adaptarse como un todo-terreno

Con la irrupción de la pandemia COVID 19, el trabajador freelance ha cobrado una magnitud como nunca antes en la historia de la sociedad moderna. El concebido hasta hace algunos años como “espacio de trabajo” se construye ahora en base a otros parámetros. Para empezar, lo primero que debemos tener en cuenta es que teletrabajo y homeoffice no representan lo mismo necesariamente.

Teletrabajo

El teletrabajo existe desde hace décadas, desde los avances en materia de comunicaciones de mediados de siglo XX. A pesar de que hoy se lo vincule con la comodidad de trabajar sin contacto directo con un cliente, durante muchos años esta modalidad se consideró como una de las más desgastantes del ámbito de oficinas. Las plantillas destinaban toda su carga horaria a permanecer en cubículos donde apenas se contaba con una máquina de escribir o un aparato de teléfono y desde allí desempeñaban sus funciones. Por supuesto, estas condiciones fueron mejorándose con el paso del tiempo hasta lo que hoy relacionamos con el concepto actual del “teletrabajo”.

Homeoffice

El homeoffice por su parte (y si bien su traducción lo señala como “trabajo hogareño”) pudo verse representado de distintas formas. Fuera del ámbito de la producción en serie y enfocándonos más en el trabajo de oficina, el homeoffice encontró con la pandemia COVID 19 una popularidad inédita históricamente. Una porción importante del mercado de trabajo mundial se volcó a dicha modalidad, gracias al aporte de la era digital, que por supuesto simplificó las cosas. Plantillas enteras pasaron de un viernes a un lunes de asistir a las plantas de oficinas a trabajar desde su casa (en muchos casos utilizando sus propios dispositivos y utilizando sus servicios de telefonía o internet).

Diferencias entre coworking y coliving

El coworking avanza a paso lento pero incesante en su camino. Aún no podemos asegurar si el éxito de esta modalidad en plantas de trabajo alcanzará en el mediano plazo un índice trascendente en el campo laboral. Pero un hecho es indiscutible: cada vez grupos de mayor envergadura invierten en coworking tras realizar estudios previos sobre rentabilidad inmobiliaria en plantas de trabajo.

Las principales ciudades de Europa reciben a estos proyectos con los brazos abiertos. Así, Barcelona, Madrid, Londres, Berlín y muchas otras metrópolis (sin olvidarnos de los modernísimos polos urbanos en los países nórdicos) contabilizan año tras año un incremento “medible” en espacios de coworking y su comparativa a las oficinas del tipo convencional.

Espacios coworking

Sabemos que los espacios coworking son básicamente oficinas comunes; de uso compartido en sus estancias. Algunas más sofisticadas que otras, este circuito del trabajo apareció como una salida económica viable tanto para compañías que no pueden darse el lujo de disponer de una planta propia; también para aquellos trabajadores freelancers que encuentran en sus instalaciones un punto neurálgico comercial, ideal y cómodo, dependiendo de su sector.

Espacios de coliving

El coliving se presenta como una de las tantas opciones de coworking posibles en la actualidad. Sabemos que cada rama de espacios compartidos de trabajo asegura ser “el futuro del coworking” sino “el futuro mismo del trabajo en oficinas”. Estas aseveraciones, por supuesto, pueden resultar un tanto exageradas, pero… ¿cuán alejadas estarán de la realidad?

Asumimos al coliving entonces como una evolución del espacio de trabajo compartido; trasladando sus estancias además a un lugar de vivienda para los trabajadores que alquilen las instalaciones. Aunque también puedan verse en algunos casos al término coliving dentro de un anuncio de viviendas compartidas (por ejemplo entre estudiantes o en zonas turísticas) se trata de una expresión que fundamentalmente apunta a lo laboral. Hablar de coliving sin pensar en coworking es por tanto un error.

El coliving como modalidad de vivienda y trabajo en España

El coliving está considerado por los medios especializados en el negocio de los bienes raíces como un verdadero fenómeno residencial; capaz de ir añadiendo año tras año más características, en pos de consolidar un mercado competitivo. En este sentido, si hablamos de características, sepamos que nos estamos refiriendo a “mayores elementos de comodidad a menor precio promedio”. Existen en danza decenas de ambiciosos proyectos coliving regionales, si hablamos de España; entre los que se incluyen como dijimos anteriormente espacios compartidos de vivienda para jóvenes con primeros trabajos o estudiantes universitarios.

Madrid y Barcelona (no iba a ser de otra manera) se posicionan como las dos ciudades más elegidas por los inversionistas para emprender el coliving; seguidas de Málaga y Sevilla (si miramos hacia el sur); y por San Sebastián (en el norte). Los medios especializados aseguran que 2021 fue el año del despegue del coliving, que aprovechando el repunte inmobiliario y el repliegue paulatino de la pandemia, incrementó la cantidad de camas coliving de 500 en enero a 4.500 en diciembre.

Como freelancer… ¿Apostarías por el coliving? ¿Lo adaptarías como modalidad de trabajo permanente? Puedes dejarnos tu opinión sobre este apasionante tópico en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/claves-para-un-coworking-ideal/

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Agentes inmobiliarios 31 marzo, 2022

Cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos

Las consultas sobre cómo hacer que un piso pequeño gane espacio e incremente su valor de mercado son un recurrente para el agente inmobiliario. En este sentido, existe una opción sencilla y relativamente asequible para lograr ese objetivo y que la mayor parte de los clientes suelen ver con buenos ojos. En pos de ello, deberás considerar una serie de parámetros legales para no incurrir en infracciones que acaso ralenticen o incluso traben una acción de compraventa. Hoy, en este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una opción observada por muchos, realizada por pocos

Quienes poseen una terraza o un balcón de dimensiones considerables alguna vez tuvieron en cuenta la posibilidad cerrarlo con el fin de ganar espacio. Sin embargo, no muchos se atreven a encarar una obra que podría ser considerada “de magnitud”; y suspenden el proyecto antes de iniciarlo o de solicitar un presupuesto. Ahora, tal vez urgidos incrementar el valor del piso y con miras a venderlo, se han dedicido a encararlo. Como agente inmobiliario, es una opción más que recomendable a considerar, si la consulta del cliente es cómo revalorizar su propiedad para obtener un precio de salida al mercado más elevado.

Se trata de una posibilidad siempre viable y que a menudo su coste podrá ser absorbido en la venta del inmueble. Sin embargo, además de contemplar presupuestos cuidando las arcas del interesado, deberás también observar los aspectos legales que implican este tipo de reformas estructurales; ya que de región a región pueden sufrir marcadas diferencias en requisitos y exigencias.

La opción asequible de un cerramiento móvil

Una de las mejores opciones para cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos sin gastar una fortuna, son los cerramientos móviles. Es de hecho, una opción que podría reducir acaso a la mitad el presupuesto del cliente. No obstante, y contra lo que podría imaginarse, para realizar la instalación de un cerramiento móvil también se deberán considerar los parámetros legales pertinentes; comprendidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de la legislación española.

El artículo 7.1, establece la imposibilidad de realizar obras que alteren o modifiquen la configuración y fisonomía del edificio o el estado de sus exteriores. Por tanto, un cerramiento móvil presentaría un conflicto similar o equivalente al fijo, ya que la modificación estética sería igualmente inocultable y evidente.

Así y todo, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal expone que para realizar un cerramiento se precisa de una autorización administrativa; y con un voto favorable de tres sobre cinco por parte del consorcio o consejo de la administración la obra podría ser llevada a cabo sin inconvenientes. En este sentido, convendrá entonces interiorizarse en qué clases de cerramientos están permitidos en los estatutos de cada consorcio. Llegamos a la conclusión de que un cerramiento móvil será perfectamente legal, siempre y cuando cumpla con los parámetros internos preestablecidos por los consejos locales.

¿Qué permisos deben obtenerse para un cerramiento de terraza?

Luego de consultar los estatutos de la propia comunidad y contemplar su factibilidad y aprobación… ¿Debe contar el cliente con permisos adicionales? Por supuesto que sí. Aquellas terrazas que afectarán directamente a la fachada exterior del edificio deberán ser avalados -según la comunidad autónoma- por el permiso del ayuntamiento obligatorio para la realización de obras.

Procesos legales para cerrar terrazas y ganar m2

Entonces, si el cliente ha decidido que iniciará una obra para cerrar su terraza de forma definitiva antes de salir a la venta, deberás en definitiva realizar los siguientes pasos:

Presentar el proyecto de cerramiento. Se trata de un documento técnico en el cual se especificarán diseño y materiales a incluir en la obra. Su autorización quedará en manos del ayuntamiento en cuestión.
Comunidad vecinal autorizante. El consenso de la comunidad vecinal del edificio debe aprobar la obra. Procura estar atento a cualquier realización previa en el edificio, de similar porte. Apoyado en una obra anteriormente autorizada y aprobada vía votación, tendrás mayor respaldo legal.
Licencia Municipal. El tercer y último paso para llevar a cabo el cerramiento de la terraza, deberás contar con la licencia emitida por el ayuntamiento. Esta licencia municipal es la luz verde para iniciar la obra, previa al abono de tasas correspondientes. Dichas tasas varían de un municipio a otro.

¿Puede ser denunciado un cerramiento ilegal?

Todo cerramiento (móvil o definitivo) que no cuente o saltee alguno de los pasos mencionados en los párrafos anteriores, podrá ser motivo de denuncia. En este sentido, declaró recientemente a la consultora Idealista el director de Acounsel Abogados, César García, que…

Se entiende por cerramiento ilegal en una comunidad de propietarios aquel que se realiza sin las licencias y los permisos necesarios y que afecta, entre otros, a una zona común, jardín, parte de un patio y/o a una zona individual, por ejemplo, una terraza, que es el más frecuente. Todos afectan al título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues, por ejemplo, se modifica la estética de la fachada.
César García – Director de Acounsel Abogados

Dos vías de denuncia

Asimismo, quedan claras dos posibilidades o vías de denuncia ante la evidencia de un cerramiento ilegal.

Jurisdicción Civil. Se convocará una “junta de propietarios” y se votará si demandar o no al propietario que hubiera encarado la obra sin previa consulta. Si esta votación obtuviera resultado positivo, la demanda pasará al plano judicial.
Infracción Urbanística. Un cerramiento presupone la utilización del espacio cerrado y su conversión a la utilización habitual; por tanto esto supondrá una amplitud en m2 construidos de la finca. Como consecuencia, se produce per se una modificación en la licencia de edificación. Esto puede llevar a que el edificio como unidad incremente su volumen de construcción al punto de sobrepasar el espacio de edificación permitido y reflejado en actas.

¿Cuál es tu experiencia en cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos? ¿Recibes este tipo de consultas de forma frecuente?

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¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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Inmobiliario 31 marzo, 2022

El auge del BTR no se detiene

Acaso deberíamos aguardar hasta mediados de año para realizar un balance de perspectivas del Build To Rent en España más preciso. El conflicto en Europa del Este seguramente provocará una mella en el campo de la construcción que aún no podemos medir del todo. Sin embargo, sopesando la escalada de esta modalidad de inversión llevada a cado en los últimos meses, estamos en condiciones de asegurar que el auge del BTR no se detiene en las principales ciudades de España, con Barcelona a la cabeza, codo a codo con Madrid. En este artículo de Oi Real Estate, veremos los últimos números publicados en materia de edificación con destino de alquiler del primer trimestre 2022. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una salida del COVID 19 con luz al final del túnel

Hagamos de cuenta que la pandemia COVID 19 nunca existió ¿Serían muy diferentes los números en planificación y promociones del Build To Rent, al menos en España? ¿A qué puede deberse semejante boom de inversiones? La industria del BTR se encuentra en niveles históricos, por fuera de cualquier impacto propiciado por las consecuencias de una pandemia que paralizó al sector inmobiliario durante casi un año calendario completo.

En este sentido, COVID 19 pareciera incluso haber propulsado esta rama de la industria (que incluye y atañe fuertemente al sector de la construcción). A su vez, no se trata de un empuje reciente. Desde 2015 en adelante, sumándose al período de recuperación y estabilidad luego de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense, el BTR ha logrado similares proporciones promocionales tanto públicas como privadas, sino en su conjunto. 2022 muestra no obstante, un número histórico e inédito.

Un breve repaso del concepto Build To Rent

En su definición, BTR es un acrónimo utilizado para nominar a una modalidad de negocio en el mix construcción / inmobiliario y que en español significa simplemente “construir para alquilar” o “construir para rentar”. Su finalidad apunta a la edificación de propiedades destinadas al mercado del alquiler, mayoritariamente asequible o público y nunca para su venta.

Al respecto, representa una acción política (cuando es impulsada expresamente por los gobiernos), y también una de las más innovadoras y exitosas metodologías de inversión privada en bienes raíces. La finalidad del concepto apunta (además de a hacer negocios redituables) a resolver el problema del acceso a la vivienda de los sectores más debilitados; volcando las viviendas construidas al alquiler público.

Bajos niveles de acción politica

Desde su puesta en marcha, cuenta no solamente con la aprobación de sendas ramas de la industria privada del ladrillo; sino también con el visto bueno de los distintos y sucesivos gobiernos. A pesar de ello, la situación de paralización del sector inmobiliario por la irrupción de la pandemia COVID 19; sumada a la consecuente crisis económica generada abruptamente, pusieron en evidencia la falta de acción política (desde la vuelta de la democracia al día de hoy) respecto a prevenir el drama del acceso a la vivienda.

El contraste entre países con políticas sociales implementadas seriamente en países vecinos como Reino Unido, Alemania o Países Bajos (con porciones más elevadas en sus presupuestos destinados año a año a la inversión estatal en alquiler público) es realmente significativo. Sin embargo, todo parece indicar que existe una decisión seria (tal vez tardía) por parte de las autoridades de todas y cada una de las Comunidades Autónomas en reflotar el mercado del Build To Rent a como de lugar.

El auge del BTR no se detiene

El primer trimestre de 2022 ha arrojado niveles de inversión y promociones en BTR nunca registrados hasta la fecha; en sus comparativas interanuales. Según datos de la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE, las operaciones Build To Rent han tocado de comienzos de enero a fines de marzo transacciones por 700 millones de euros; mientras que las operaciones de PRS (propiedades en alquiler) han pasado la línea de los 200 millones de euros.

El área seleccionada preferencialmente por las compañías promotoras (como la BeCorp) para hacerse de una cartera de 1.500 viviendas a valores que superan los 600 millones de euros, es la región metropolitana de Barcelona. El auge del BTR no se detiene, al punto que ha posicionado a esta modalidad de inversión como la más importante del sector inmobiliario en lo que va del año; sobre un total de 4.000 millones de euros destinados globalmente al business de los bienes raíces.

¿Qué opinan las consultoras expertas?

La opinión respecto al boom del Build To Rent en España es compartida por las consultoras expertas. Las compañías con mayor relevancia en el mercado, por su capacidad de medición y alcance a nivel nacional e internacional; concuerdan en que las mostradas durante el primer trimestre 2022 son cifras de alta relevancia para el presente y el futuro del sector.

Se prevén además, cerrar durante los próximos meses más operaciones de las consideradas como “mega”. Con esto, lo que se espera es generar una tendencia de contagio en los grandes inversores locales, europeos y también estadounidenses; estos últimos siempre protagonistas del mercado europeo inversor en ladrillos. Por tanto, se espera que la tendencia (tal vez más allá de las consecuencias del conflicto en Europa del Este) sean positivas y logren un golpe de efecto “dominó”.

Una comparativa interanual histórica

En la comparativa inter trimestral, de comienzos de enero a finales de marzo 2021 / 2022 la diferencia a favor del trimestre corriente supera nada más y nada menos que el 77%. Expresándose a cerca de estas cifras, declaró recientemente Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE:

…haber podido asesorar la transacción de la mayor operación de BTR conocida hasta la fecha pone en valor la importancia de nuestra compañía en este tipo de operaciones. Esta tipología de transacciones es muy reciente en España; ya que históricamente las grandes operaciones de viviendas estaban destinadas a la posterior venta de los activos.
Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE

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La Ley de Vivienda impulsa la inversión en hoteles y oficinas

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Agentes inmobiliarios 30 marzo, 2022

Ventajas de una MLS inmobiliaria

El día a día del agente inmobiliario suele estar plagado de actividades de todo tipo, dentro y fuera de lo específicamente referido a la compraventa de propiedades. Sobre todo si hablamos de un gestor independiente; atento a cada una de las ramas de este apasionante oficio. Sin embargo y mirando hacia atrás veremos que el agente de hoy cuenta con sendos beneficios para desarrollarse eficazmente y alcanzar el éxito más rápido. No es una novedad que la irrupción de la era digital es la responsable en gran parte de este avance. Estar conectados, saber y aprender a compartir son acciones clave. Y entre los puntos altos entre los cambios del circuito de bienes raíces actual a los que nos referimos vamos a detenernos en un breve análisis sobre las MLS. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las ventajas de una MLS inmobiliaria bien constituida.

¿De qué se trata una MLS inmobiliaria?

Las MLS inmobiliarias son la prueba tangible y fehaciente del rotundo cambio de dirección hacia nuevos horizontes en el que está inmerso el sector inmobiliario. Con apenas poner un pie en el business de los bienes raíces, ya habrás escuchado este término y al poco tiempo te resultará más que familiar. Pero… ¿Qué es puntualmente una MLS inmobiliaria? ¿Conoces sus funciones y beneficios? Cada vez más clientes y agencias se ven atraídos por esta modalidad de trabajo conjunto; veamos entonces de qué van y cuáles son sus principales características a tener en cuenta.

La expresión MLS proviene de las siglas en inglés Multiple Listing Service; en español Listado de Servicios Múltiples. Si te detienes a pensarlo solo un poco, verás que ese acrónimo se describe por sí solo. Refiere a una asociación de agencias en el plano inmobiliario que comparten las propiedades y negociaciones que han conseguido en exclusiva. Al engrosarse ese listado de bienes en pugna, se genera una bolsa de viviendas de las que sus asociados pueden disponer y ejecutar; siguiendo apenas una serie de reglas comunes.

¿Quién puede pertenecer a una MLS inmobiliaria?

Esta suerte de “club” inmobiliario permanece abierto a toda aquella agencia o agente inmobiliario capaz de cumplir con una gama de requisitos. A la vez, mantenerse en él, requerirá de otra serie de normas a las que el firmante asociado deberá comprometerse y seguir al pie de la letra. En este sentido, si orientamos nuestra mirada hacia la meca del real estate, los Estados Unidos, veremos que no existe una agencia o gestoría en bienes raíces que no pertenezca a una MLS local, regional o departamental, según su rango, capacidad de ventas y garantías jurídicas de las que dispongan sus directores.

Por tanto, veremos que las razones por las que conviene “pertenecer” a una MLS son las mismas que las que atraen clientes y todas se basan en el respaldo que ofrece la seguridad jurídica. Es de esperar que un cliente se sienta mucho más protegido si su negociación está siendo llevada a cabo por una agencia con apoyo en una MLS seria y de prestigio. Así, entre las muchas existentes alrededor del mundo, observaremos que en la capacidad de contener agencias pequeñas, medianas o grandes, sus directivos han diagramado incluso MLS de orden nacional.

Ventajas de una MLS inmobiliaria

Los beneficios y ventajas de una MLS inmobiliaria son cuantiosas. Veremos pues solo algunos de ellos, para que (si te desempeñaras como agente inmobiliario independiente) al menos tengas en cuenta esta posibilidad como parte de una estrategia efectiva de expansión de tu oficina.

Las negociaciones tienden a resolverse más rápidamente

Hay una marcada tendencia de la clientela en volcarse a las agencias que pertenecen a una MLS; dada la frecuencia comprobable de ventas resueltas más rápidamente. A los ojos del cliente, el concepto de negociación exclusiva está dejando atrás la idea equivocada de que otorgar la venta de una propiedad a muchas agencias en simultáneo pueda resultar la mejor opción.

Compartir diligencias a menor comisión

La comisión por propiedad vendida es una obsesión para el agente inmobiliario independiente, dentro o fuera de un equipo de ventas. Si una propiedad logra ser exhibida por varios agentes que compartirán el éxito de la negociación (a pesar de que el resultado les proporcione una comisión menor a la obtenida si se concretara en solitario) conducirá a que el trabajo en comunidad MLS termine rindiendo sus frutos, económicamente hablando, en un mediano plazo.

Los esfuerzos de tracción de clientes se minimizan

El esfuerzo en captación de clientes de la agencia no quedará necesariamente librado a la cartera de la que disponga o pueda sumar en el día a día. Si hoy tu agencia pasa por un momento de escaso volumen clientelar, podrás apoyarte en las negociaciones captadas por otras con mejor pasar. El negocio del real estate posee vaivenes de todo tipo; eventualmente será tu oficina la que abastezca de negociaciones a otras. El círculo virtuoso de las MLS está diseñado para así suceda.

En resumen ¿Conviene o no ser parte de una MLS?

Cada oficina de agentes o agencia inmobiliaria puede disponer de su metodología de ventas y acaso estés pensando en sumarte a una MLS sin llegar a decidirte de forma cabal. En este sentido, las dos funciones primordiales de estas comunidades inmobiliarias pueden llevarte a responder ese interrogante:

Las MLS ofrecen soluciones rápidas a los clientes y a los interesados en adquirir un bien inmueble en poco tiempo, aunque con una comisión menor.
Las agencias asociadas a una MLS producirán una mayor captación de inmuebles de manera más sencilla.

¿Cuál es tu experiencia en MLS inmobiliarias? ¿Consideras que sus beneficios pueden representar una salida económica y mejorar la gestión de tu oficina de servicios? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Agentes inmobiliarios 29 marzo, 2022

Realizar una correcta tasación inmobiliaria

Como agente inmobiliario, una de tus principales funciones en lo cotidiano es asignarle a las propiedades un valor concreto de salida a la venta. De esto hablamos cuando hablamos de tasaciones en el negocio de los bienes raíces. Sin embargo, son muchas las variables a tener en cuenta para realizarla de forma correcta y son más aún los asesores que suelen incurrir en “errores no forzados” a la hora de realizarlas. Caer en este tipo de falencias puede ser por demás negativo para una oficina de servicios real estate ¿Conoces las claves para realizar una correcta tasación inmobiliaria? En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo mejorar este aspecto y valuar una vivienda acertadamente. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Aumentar las posibilidades de una venta rápida

El primer escollo con el que suele enfrentarse el agente inmobiliario actual es la sobrecarga de información. A través de internet, existen diversos métodos de tasación que le permiten al cliente darse una idea aproximada sobre cuánto vale su propiedad. Pero… ¿pueden estas aplicaciones poseer la verdad absoluta? Como primera medida, el cliente suele saltar de aplicación en aplicación hasta “escuchar lo que quiere oír”. Esto es, quedarse con el cálculo que le brinda la herramienta digital más acorde a lo que él supone o a lo que le han dicho sus amigos o conocidos sobre cuánto vale su piso.

De este modo, las apps (que desde el vamos aclaran que los valores resultantes de sus algoritmos pueden no ser del todo correctos) que no den en la tecla respecto a la presunción del cliente serán descartadas por este; y en lo general el interesado en vender suele quedarse con aquella que ofrezca resultados similares a su posición imaginaria o incluso con alguna que tase su propiedad a niveles más altos. El cliente fija esta idea y llega a la agencia con un valor que suele ser un verdadero desatino. Para poder argumentar la postura de una tasación profesional y dispar al del cliente, deberás considerar actuar sin mostrar puntos grises. La mayoría de los clientes terminan por aceptar el valor de tu tasación si ese resultado está basado en variables comprobables.

Los cambios en el mercado inmobiliario

El mercado del real estate puede cambiar o sufrir alteraciones más frecuentemente de lo imaginado. No alcanzará con ofrecer una tasación acertada entonces, sino que también deberás corroborar los movimientos de ese mercado para estar atentos a alzas o bajas en el precio de un inmueble; y saber por otro lado cómo comunicar dichos cambios al cliente, que siempre se mostrará reticente a que su capital en ladrillos pierda valor. Esto en definitiva es natural ¿no te parece?

Desarrollar una correcta tasación inmobiliaria es uno de los pasos más importantes en tu carrera como agente inmobiliario, en una industria mega competitiva. Aprender a combinar instinto con datos palpables, será fundamental para ese momento crucial en la captación del cliente; y acaso sea el “golpe de gracia”; el “antes y después” para que un interesado se transforme finalmente en un prospecto.

Realizar una correcta tasación inmobiliaria

Veamos por tanto qué factores básicos a tener en cuenta son los necesarios para realizar una correcta tasación inmobiliaria. Entendamos que la evaluación previa a obtener el importe al que saldrá a la venta la propiedad debe contener sendas características serias y profesionales, libres de toda improvisación. A más acertada la tasación, más probabilidades de venderse de forma rápida tendrá la propiedad en cuestión.

Compara a conciencia tasaciones profesionales

Existen casos en que los propietarios no se conforman con la ayuda gratuita que puede brindar internet sobre el valor de su vivienda; y recurren a otros profesionales, como arquitectos o martilleros públicos. Estos colegiados pueden ofrecer una mirada cercana a la realidad; por lo que será conveniente tomarla en cuenta y realizar una comparativa seria acerca de las variables utilizadas y las que usarás tú para tu tasación.

Métodos por comparables: la elegida

Existen muchos métodos desarrollados a lo largo y ancho del sector inmobiliario por profesionales de la industria. En este sentido, algunos se han descartado en la actualidad por vetustos o (como dijimos en la introducción del artículo) simplemente porque el mercado ha variado su dirección de tal forma que sus mecánicas se han vuelto impracticables.

La metodología de tasación (al menos como punto de partida) por excelencia y la más empleada por los asesores o agentes inmobiliarios es la de valuación por comparables. Este método consiste en la comparación de la propiedad a vender con sus similares y que estén siendo ofertadas en simultáneo.

Para ello, habrás de considerar para una comparativa entre los atributos físicos edilicios como:

Estado de la propiedad.
Ubicación geográfica del inmueble (región y barrio). Posee atributos que lo posicionen por proximidad a polos de oficina o educativos, colegios o sectores propios del ocio, comerciales, etc.
Antigüedad del edificio o de la manzana.
Luminosidad natural y energética.
Funcionalidad. Dos mismas propiedades pueden contar con la misma cantidad de m2 construidos y de ambientes; sin embargo, el diseño de sus estancias y distribución puede convertirlos en dos pisos bien diferenciables entre sí.

Ubicarse en un futuro próximo

Una propiedad puede contar con las mismas cualidades, ventajas y desventajas de una propiedad próxima y sin embargo “valer” mucho más o mucho menos. En este sentido, una vez que has determinado los atributos y detalles internos del inmueble, es conveniente realizar un análisis del entorno barrial exhaustivo antes de definir el precio de salida al mercado de oferta.

¿Se realizará alguna edificación próxima que puede revaluar la propiedad?

La edificación de un exultante centro comercial suele ser al respecto el mejor ejemplo. Un centro comercial puede construirse en meses; si esto se diera en las proximidades de la propiedad que vamos a ofrecer en venta es de esperar que su valor se incremente. Si por el contrario, un centro comercial próximo fuera a cerrar sus puertas de forma definitiva y en un futuro cercano, habrá que salir al mercado lo antes posible.

Realiza esta métrica en todos los aspectos que consideres esenciales para llegar a una tasación justa, profesional y que convenza al cliente.

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Inmobiliario 28 marzo, 2022

Expectativas sobre el precio de la vivienda

Es noticia que el repunte del sector inmobiliario en este comienzo de año ha resultado mucho más positivo que las premoniciones más optimistas; desde las voces de los principales expertos en el circuito europeo y a nivel mundial. Sin embargo, quienes alertaron sobre un escenario similar al de la pre pinchadura de la burbuja estadounidense (el sobrecalientamiento de los precios en la oferta de bienes raíces en América y Europa toda de 2006, con efectos económicos posteriores nefastos para la economía global), parecen haber perdido la apuesta. El contexto es otro, en la salida del COVID 19 ¿Puede entonces el lamentable conflicto entre Ucrania y Rusia terminar por enfriar la oferta? ¿Hasta qué punto? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022 en España y la Unión Europea. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Márgenes poco previsibles e incertidumbre

Nombrar una de todas las recurrentes consultoras que notifican que los niveles de inversión en el mercado de los bienes raíces ha alcanzado en Europa los previos al primer embate de la pandemia COVID 19 sería por lo menos injusto; ya que todas coinciden. Sin embargo, para 2022 las voces autorizadas no prevén un impacto directo del conflicto aún activo en el este europeo, pero sí que estos eventos causarán otro tipo de golpe en el sector; como consecuencia de la “falta de confianza” de los grandes actores del mercado o el inevitable y considerable incremento en costes energéticos.

En este sentido, la recuperación del sector inmobiliario podría ralentizarse respecto a lo previsto, al incorporarse variables que hasta Febrero 2022 no eran ni siquiera imaginadas; ni estaban en las proyecciones de ningún analista. Según la UBS, por ejemplo, se espera que (como suele ocurrir en el mercado comercial del real estate ante eventos similares) los costes en la oferta se mantengan estables durante el pico de la crisis, a no ser que el país en cuestión haya sido precedido por una recesión en lo económico.

Volúmenes de inversiones post pandemia COVID

Europa se ha caracterizado durante la pandemia por niveles de inversión divergentes, según las regiones. Si tomamos a Bélgica y a Francia podríamos afirmar que se aún sus mercados de inversión no han tocado un punto capaz de ser definido como superador a mejor período de 2020; pero si observamos el comportamiento de Suecia y Reino Unido, veremos que su incremento ha sido sustancioso y por demás significativo.

Al respecto, no debemos dejar de señalar que es el aporte de grupos inversores provenientes de los Estados Unidos quienes al día de hoy ocupan más de la mitad del capital invertido en Europa; lo mismo ocurrió durante todo 2021. Esos aportes fueron factores clave para la recuperación inmobiliaria (en algunos casos total como la española y en otros a marcha lenta como en Francia) en gran parte de los países conformantes de la Unión Europea.

Expectativas sobre el precio de la vivienda 2022

La banca de servicios financieros Bankinter, avizora (hablando del mercado de vivienda español) que la crisis en el este europeo no puede generar sino incertidumbre en las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022. Según un informe de estrategia publicado por el sector de estudios de Bankinter, se prevé una leve moderación en el coste de los inmuebles particulares; que podría incluir una caída en las compraventas y estancar (y hasta empeorar) las condiciones de financiación, de cara al promedio de este primer semestre del año.

Se estima que tras 2021 el repunte en los precios de las viviendas fue de un 3.7% interanual; considerando el último exitoso trimestre con un incremento de casi un 6.5%. Sin embargo, estos factores de imprevisibilidad externos deberían enfriar o detener este incremento; dicho despegue podría entonces establecerse en un 2% en el interanual llegando a diciembre. Para los futurólogos que se arriesgan a mirar aún más allá del horizonte de las previsiones, el incremento en los costes de las propiedades de 2023 podría (siempre y cuando no escalen los parámetros en el conflicto bélico) posicionarse en torno al 1%.

Estos parámetros indican que la suba de precios quedaría entonces muy por debajo de la inflación prevista para 2022 por encima del 4%, con miras a incrementarse otro 2% seguramente durante el año próximo. Según el informe citado anteriormente, los evidentes costes de la financiación a la alza y una menor predisposición para la capacidad de ahorro de los particulares; serán los principales factores que propiciarán un freno a la tendencia de aumento en los precios.

Equilibrar hacia abajo

Prosiguiendo con el informe de Bankinter…

La actividad inmobiliaria debería aflojar algo en 2022. Venimos de niveles máximos de los últimos 15 años, con más de 565.000 viviendas vendidas en 2021. Prevemos que tienda a moderarse progresivamente (-5% anual), para estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones a partir de 2023; con unas 400.000 viviendas de segunda mano y unas 100.000 nuevas. Se trata de unos niveles razonables, a largo plazo.
Informe Bankinter

Las compraventas de propiedades en España tocaron durante 2021 un techo récord en las últimas dos décadas; si consideramos como punto comparativo aquella etapa pre pinchadura que citamos al comienzo del artículo. En este sentido, lo más probable es que tales caracteres de orden externos (y que en definitiva quedará muy por fuera en el alcance de manejo de las propias agencias) terminen por poner un freno a la compraventa de viviendas.

Por último, acaso este coto al incremento en el precio de las viviendas en oferta (temerosamente sobrevaloras en algunos casos); provea el ajuste natural para un reacomodamiento definitivo del sector inmobiliario español, antes de llegar al final la década.

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Comprar 28 marzo, 2022

Guía sobre cómo dar de alta el agua en una vivienda nueva

¿Has comprado un piso y no tienes idea de cómo dar de alta el agua en una vivienda nueva? Entonces, quédate a leer esta nota porque te develaremos todos los detalles.

Lo primero que debes realizar al comprar una vivienda de obra nueva es dar de alta todos los servicios básicos: agua, luz y gas. En el caso del agua, deberás instalar un punto de suministros con su correspondiente contador.

El servicio de suministro del agua depende de cada Ayuntamiento, por lo que detallaremos más adelanta qué empresas operan en cada uno de ellos para que sepas bien cómo dar de alta el agua en una vivienda nueva.

¿Qué documentación necesito?

Si bien depende de cada ciudad, los papeles que suelen pedirte desde la empresa que suministrará el agua serán:

La escritura de la propiedad y la dirección del inmueble.
Un documento para acreditar la identidad del propietario.
Información de alguna cuenta bancaria del propietario en donde se realizarán los pagos.
Cédula de habitabilidad, en el caso de Barcelona.
Licencia de Primera Ocupación, en el caso de Madrid.

Otras ciudades, recordemos, solicitan algún que otro documento extra.

Los costos de dar de alta el agua

Generalmente, el precio del alta del suministro incluye el costo propio del alta y una fianza para el futuro consumo. Por ejemplo, para un piso promedio el precio oscilará entre los 50 y los 200 euros.

Este precio base podrá sufrir modificaciones, dependiendo de:

Si se precisa instalación.
El tamaño de las tuberías a colocar.
La ciudad en la que se realice.

Dónde acudir para dar de alta el agua en una vivienda nueva

Antes de brindar los nombres de las empresas disponibles en cada comunidad, debes saber que las vías de atención para realizar este trámite son:

En las oficinas de la empresa o los Puntos de Atención a la Ciudadanía.
Por teléfono, habiendo previamente adjuntado los documentos necesarios.
A través del sitio web de la empresa.

Empresas que brindan el servicio de agua por comunidad

A continuación detallaremos las empresas que operan en cada comunidad. Más allá de esta lista, debes recordar que no se puede elegir la empresa. Esto lo decidirá el ayuntamiento en donde radique la vivienda nueva.

Otro dato importante es que el precio varía entre comunidades, incluso algunas incluyen en la factura del agua otros impuestos, como el de la basura.

Barcelona

La empresa que brinda el servicio de agua en Barcelona es Aigües de Barcelona. Luego de dar de alta el servicio deberás contratar a otra empresa para el mantenimiento del contador. La más elegida es MUSA.

El trámite puede realizarse en cualquier oficina o de manera online del siguiente modo:

Descargar la autorización del sitio web.
Completar el formulario.
Adjuntar documento escaneado por mail o entregarlo en cualquier oficina.

La demora de la empresa para instalar el medidor es de hasta 4 días laborables. Aquí te dejamos algunos consejos para comprar piso en Barcelona.

Madrid

En el caso de Madrid, la empresa proveedora es el Canal de Isabel II. El costo de dar de alta el agua en una vivienda nueva en Madrid es entre 135 euros y 188 euros, supone tres conceptos:

Cuota de red: la adaptación de la red existente.
Cuota de enganche: los materiales y la mano de obra para realizar la conexión.
Anticipo de consumo: una fianza que se devolverá al cambiar el titular o dar de baja el servicio.

Sevilla

En Sevilla, la empresa que se encarga del suministro del agua es EMASESA. Ante una subida de precios durante el año pasado, la empresa ha anunciado que ampliará la cobertura de su tarifa social, flexibilizando los requisitos.

El año pasado, la tarifa social de EMASESA ayudó a 7.057 familias sevillanas y a partir de ahora las familias podrán ser beneficiarias de la misma en función de su patrimonio. La tarifa social garantiza el consumo de hasta 110 litros por persona y por día.

La empresa está obligada a otorgar el servicio en menos de 15 días a partir del alta. EMASESA, además, solicita un mail y un teléfono para contactarse con el usuario ante cualquier eventualidad.

Valencia

Para saber cómo dar de alta el agua en una vivienda nueva en Valencia se debe recurrir a Emivasa. Al igual que las empresas anteriores, puedes concurrir a cualquier oficina, llamar por teléfono o ingresar a sitio web para generar el trámite de alta.

La tarifa dentro de su precio incluye:

gastos administrativos
instalación
colocación
fianza

Requisitos que solicita Emivasa:

Que el edificio haya pasado la revisión técnica realizada por la empresa.
Los constructores no deben poseer ningún tipo de deuda pendiente.
Todos los servicios comunes que dependan de la comunidad de vecinos ya deben estar contratados.

En un plazo máximo de 48 horas, la empresa otorga el agua a la vivienda nueva.

Málaga

Para saber cómo dar de alta el servicio de agua en una vivienda nueva en Málaga, deberás recurrir a la empresa EMASA. La documentación que la empresa solicita es:

documento de identidad del propietario
número de cuenta bancaria para la domiciliación de las facturas
contrato de compraventa
Boletín de instalaciones de agua sellado por la Consejería de Industria, su costo es de 100 euros. El mismo es expedido por un fontanero y acredita que la instalación cumple todos los requisitos
fotocopia de la licencia de la primera ocupación

El costo del trámite es de 97,25 euros siempre y cuando no haya que emitir algún que otro certificado o realizar algún arreglo pertinente.

Resto de comunidades

En el resto de las comunidades las empresas varían según la zona. Daremos algunos ejemplos.

Galicia:

Emalcsa
Aqualia
Viaqua
Concello de Lugo
Emafesa

Asturias

Ayuntamiento de Gijón
Aqualia
Aguas de Avilés

Cantabria

Aqualia
Aguas Torrelavega

País Vasco

Consorcio de Aguas de Bilbao Bizkaia
Aguas del Añarbe
Amvisa
Txingudi

Navarra

Mancomunidad de la Comarca de Pamplona
Junta Municipal de Aguas de Tudela

La Rioja

Ayuntamiento de Logroño

Castilla y León

Aquavall
Aguas de Burgos
Aqualia
Aguas de León
Aquona
Ayuntamiento de Segovia
Aguas de Soria

Hay muchas empresas más, aconsejamos que solicites información en el Ayuntamiento que te corresponda. Al pie de la nota te dejamos un post para complementar esta lectura.

¡Hasta la próxima!

Cómo comprar un piso a medias con mi hijo

Agentes inmobiliarios 28 marzo, 2022

Plazos para gestionar un alquiler exitoso

Si eres un agente inmobiliario independiente, sabrás manejar los tiempos de trabajo a tu modo; siempre según tus preferencias. Sin embargo… ¿consideras los tiempos que el mercado impone? Minimizar los lapsos en la gestión de una propiedad ofrecida en alquiler (desde la iniciación de la negociación hasta su culminación, con la firma del contrato) no es tarea sencilla. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo acelerar los plazos para gestionar un alquiler; el objetivo: finalizar la diligencia con propietarios e inquilinos conformes. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

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Saber calcular los tiempos de un alquiler

¿Cuánto tiempo transcurre entre que la decisión de un propietario de alquilar su propiedad hasta la firma del contrato y la entrega de llaves? Es la pregunta del millón para muchos arrendadores. Erróneamente, se presupone que el agente inmobiliario cuenta con esta respuesta per se; y sin embargo no es así. Como trabajador y actor fundamental del circuito inmobiliario es poco aconsejable asegurar estimativos desconociendo una serie de pautas vitales. Un error recurrente entre los agentes inmobiliarios novatos o con escuetas carteras de clientes es brindar plazos cercanos a los interesados que se acercan a su oficina con el dilema de alquilar o poner a la venta su inmueble. Hacer futurología es muy poco profesional; y generalmente provoca que una diligencia termine por pincharse ni bien se traspasa la fecha calendaria que has señalado como punto límite.

Para poder brindar un aproximado, es fundamental estar inmerso en el mercado histórico local, e interiorizado en sus movimientos actuales y examinar la propiedad en cuestión al detalle. Sin estos tres puntos, será imposible o temerario ofrecer un pronóstico de tiempo acertado y estarás depositando en el cliente falsas expectativas respecto a su futuro cercano.

Tres claves en plazos para gestionar un alquiler exitoso

Metámonos de lleno en las tres claves primordiales citadas, que nos llevarán a brindar al cliente concretos plazos para gestionar un alquiler exitoso:

Conocer el mercado inmobiliario histórico

El circuito de ventas y alquileres inmobiliarios varía sus parámetros ostensiblemente en un mismo país, sin importar sus dimensiones. Asimismo, se ve alterado en plazos y costes en la comparativa regional, incluso entre barrios o manzanas. Existen cientos de variables que pueden llevar a que un mercado se mueva de distintas formas, con resultados muy diferentes entre sí. Veamos solamente algunos ejemplos que a nivel regional pueden marcar sustanciales diferencias:

La región posee o no grandes urbes que la vuelven deseable para vivir (Madrid, Barcelona, Valencia siguen siendo las preferidas por quienes buscan comprar o alquilar, por tanto su mercado es movedizo y ágil históricamente).
Es una región costera o de atractivo turístico, lo que la vuelve fácil de alquilar en temporadas vacacionales y de movimientos ralentizados fuera de temporada de ocio.
La región contiene polos industriales o de oficinas que provocan que las comunidades vecinas busquen alquilar o comprar en sus alrededores.

Conocer los movimientos disruptivos del mercado local

Existen “anomalías” en el sector inmobiliario producidas por alteraciones en la fisonomía demográfica o urbanística. Las mismas pueden de repente dañar el mercado en una comunidad de agilidad sostenida y elevar o dar vida a uno nuevo, hasta hace un tiempo impensado.

Veamos algunos ejemplos:

La región incorpora un centro comercial que la vuelve visitada, transitada. Estos eventos ligados a los mercados de consumo incluyen al sector inmobiliario como uno de sus principales protagonistas. Sus inmuebles cercanos se revalúan, revitalizados por los circuitos comerciales.
Se inaugura un polo de oficinas o educacional. La apertura de centros de trabajo o de universidades revitalizan la actividad en el business de los bienes raíces y pueden impulsarlos a niveles de éxito inéditos; con la afluencia de estudiantes o trabajadores permanentes.

Examinar la propiedad en cuestión como punto relevante

Conocer cuáles son los plazos para gestionar un alquiler exitoso y brindar un pronóstico acertado depende trascendentalmente de este último punto. En este sentido, es muy aconsejable contar con el asesoramiento profesional en áreas que desconoces aún.

Ofrecer un plazo al eventual cliente por el solo hecho de quedarte con la negociación no es la mejor de las metodologías de trabajo. Puede que tengas suerte y que durante algunas diligencias tus predicciones se cumplan. Pero… ¿por cuánto tiempo?

Hazte una sencilla pregunta

¿Qué hacer si brindas un plazo de gestión de alquiler y a medida que pasa el tiempo descubrieras que la propiedad precisa reformas o habilitaciones que ralentizarán aquél tiempo al que te comprometiste en arrendar la vivienda? Si bien contarás con tus razones bien argumentadas, el cliente también contará con las suyas para reclamarte el acuerdo que ambos pactaron. La mayoría de las ocasiones en que esta situación se presenta, las negociaciones se van a pique; y quedarás expuesto a que el cliente se quede con una muy mala impresión de tu agencia o de tu oficina de servicios inmobiliarios.

Por tanto, verás que es preferible sosegar la ansiedad del cliente propietario antes de brindar apresuradamente plazos para gestionar un alquiler exitoso.

Alteraciones post COVID 19

Como último dato, no debemos olvidar que la irrupción del virus COVID 19 ha generado severos cambios y alteraciones que desaceleraron los tiempos de negociaciones; tanto para alquilar como para comprar o vender inmuebles. En este sentido, según los especialistas y de cara a promediar un 2022 plagado de expectativas, nos encontramos ya próximos a alcanzar el promedio habitual en lapsos de diligencias.

No sorprende entonces la premura y la urgencia de la clientela por llevar adelante acciones inmobiliarias que tenían planificadas y se vieron paralizadas desde hace dos años. Es misión del agente inmobiliario eficaz poder llevar tranquilidad a la clientela en este campo.

Y tú… ¿Te adelantas a los hechos o decides tomar todos los recaudos antes de especificar un tiempo de gestión de una diligencia de estas características? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: