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Agentes inmobiliarios 30 noviembre, 2022

Claves en un contrato de alquiler

En el aspecto laboral, solemos afirmar que el real estate tiene una gran ventaja respecto a muchos otros mercados: para ingresar y formar parte activa en él no es necesario ningún título colegiado. Siempre tienes tiempo de especializarte en cualquiera de sus campos. De momento, en España el convertirse en agente inmobiliario está considerado como uno de los mejores primeros trabajos. Sin embargo, en este competitivo y burocrático circuito, los documentos mandan. Comprender sus funciones y sus aplicaciones es clave para comenzar con el pie derecho a transitar su sinuoso camino. Entre aquellos documentos, uno destaca por lejos. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas entre muchas claves en un contrato de alquiler. Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico recurrente entre los asesores, con el fin de cometer la menor cantidad de errores no forzados. ¿Nos acompañas?

Las viviendas y los contratos de alquiler

Como dijimos, el real estate se encuentra plagado de trámites, de los más diversos. Si estás por ingresar el sector, en poco tiempo identificarás cuál es la rama que mejor te calza o se adapta a tus inquietudes, y desarrollarte en pos de ser un excelente agente inmobiliario. Pero hay algunos tramiteríos con los que te encontrarás a diario o asiduamente y que deberás retocar o modificar de forma permanente, ya que cada caso es un mundo.

En este sentido, un contrato de alquiler de vivienda es un documento que reglamenta un período de tiempo determinado y el uso de un inmueble. Para ello, hace constar en él las obligaciones y derechos de las partes. ¿A qué debe estar atento un propietario o un inquilino? ¿Qué podrá reclamar y en cuáles casos el dueño de la propiedad y quien la ocupa provisoriamente?

LAU

Recuerda que para que un contrato de alquiler tenga validez legal, deben seguirse las pautas que expone la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2019. Ten en cuenta que la ley implementada desde marzo de ese año contiene una serie de modificaciones sustanciales respecto a su predecesora.

Claves en un contrato de alquiler

Hablemos específicamente de un contrato de alquiler particular. Esto es, destinado a regular el alquiler de una propiedad para uso habitual y no comercial. Los contratos comerciales cuentan con una serie de pautas específicas que podrás encontrar detalladas en muchas otras notas de nuestra sección alquilar; te recomendamos visitarla.

Como primera medida, desde la página de la OCU podrás descargar la plantilla de contrato de alquiler vigente a la fecha. Asimismo, podrás valerte de ella para despejar alguna duda puntual.

Veamos entonces los principales puntos a tener en cuenta acerca de qué debería incluir un contrato de alquiler, para no incurrir en errores que podrían conducir a problemas entre las partes.

1 Definir lapsos

Se estima que el promedio de la duración en los contratos de alquiler es de un año, con posibilidad de extender a posteriori hasta cinco años. Ten en cuenta que el inquilino puede solicitar una prórroga hasta esos cinco años, incluso habiendo pactado períodos inferiores. El propietario tiene a su vez que notificar cualquier extinción del mismo con una antelación de cuatro meses, mientras que el inquilino podrá hacerlo solo dos meses antes de proponer su finalización.

2 Prórroga según LAU

Es común que muchos propietarios o agencias propongan realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un contrato de alquiler de uso comercial y evadir así el derecho a prórroga. Sin embargo, la OCU señala que si una vivienda está siendo destinada para uso habitual, el inquilino tendrá derecho a solicitar prórroga sin importar qué diga o figura en el contrato de alquiler.

3 ¿Cuándo puede recuperar su vivienda el propietario?

Un propietario podrá reclamar el recupero de su vivienda luego del primer año. Esto podrá darse si demuestra la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para un familiar directo (hijos, hermanos, padres).

Por parte del inquilino, respecto a la normativa en vigencia, el mismo podrá rescindir su contrato a partir de los seis meses de la fecha de inicio. Si por fuerza mayor el inquilino desistiera de continuar habitando la vivienda en una fecha calendaria anterior, deberá expresarlo mínimamente dos meses antes.

4 Fianzas

El decreto citado previamente insta a que en el contrato de alquiler figure que para acceder a la vivienda se deben anticipar un mes (de la cuota estipulada) como fianza y dos mensualidades más como máximo a modo de garantía adicional. Una vez finalizado el contrato o rescindido, inquilino y propietario recorrerán la propiedad asegurando el estado de la misma, pudiendo devolver parte o todo de esas mensualidades extras.

5 El inventario

Las fianzas y mensualidades extras suelen ser objeto de controversias y sendas disputas. En este sentido, una fianza se devolverá recién comprobado que no existen deudas y que la unidad se encuentra en óptimo estado. La dinámica de estas normas de argumentación poco comprobable promueve costumbres problemáticas.

Inquilinos. Muchos suelen no abonar el último mes de cuota del contrato considerando que la fianza cubrirá dicho gasto.
Propietarios. Suelen considerar que el deterioro de la propiedad supera la fianza depositada.

Con el fin de evitarse este tipo de inconvenientes que suelen erosionar la relación propietario / inquilino (agencia por medio), es aconsejable realizar un inventario detallado al máximo del estado del inmueble a la hora de ingresar los inquilinos a la vivienda. En su comparativa, al momento de finalizar el mismo, se recorrerá la vivienda estancia a estancia para determinar cuáles son los deterioros que pueden tomarse a cuenta de la fianza y cuáles son propios del desgaste al paso del tiempo.

Hemos visto algunas claves en un contrato de alquiler, propios de nuestra época. Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Consejos para el futuro arrendador

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Consejos 30 noviembre, 2022

Catalunya: crece la compraventa de casas

Hace unos días se dio a conocer el informe referido a la compraventa de propiedades en Catalunya en el tercer trimestre de lo que va del año. Los datos han sido informados por La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona.

A partir de la información presentada se puede ir analizando de qué manera el mercado inmobiliario va evolucionando. En este caso en Catalunya, según los datos, se ha llegado a un total de 26.966 compraventas en el tercer trimestre del año. Este valor, es el segundo más alto desde el segundo trimestre del año 2007, con un aumento del 3,6 por ciento y si comparamos con el mismo trimestre del año 2021, la subida ha sido del 12,2 por ciento.

Pero no solo los últimos tres meses analizados han registrado aumentos en las transacciones realizados. Se han contabilizado un total de 100.301 compraventas en los últimos doce meses. De esta manera, según las comparaciones realizadas, se informó que el incremento interanual ha sido de un 18,7 por ciento. Este valor es el mayor registrado en Catalunya desde 2007. También han informado que la actividad relativa en el último año ha llegado a un 13,06 por ciento de compraventas por cada mil habitantes. De esta manera se ha alcanzado un nivel máximo desde inicios del año 2008.

¿Cómo se distribuyen las compraventas en Catalunya?

Dentro de los datos recogidos en este informe, se han establecido cuáles son los tipos de vivienda que se han transferido de propietarios en el trimestre analizado.

Según se ha informado, el liderazgo en la compraventa de viviendas en Catalunya lo lleva la vivienda usada. Han alcanzado un 84,45 por ciento de las transacciones en el tercer trimestre de lo que va del año. Por otro lado, la vivienda nueva, ha llegado a un 15,55 por ciento. Al respecto de este último tipo de viviendas, se aclara que un 0,55 por ciento corresponde a vivienda nueva protegida.

Durante el tercer trimestre de lo que va del año, la Provincia de Barcelona, ha registrado el 64,8 por ciento de compraventa de viviendas en Catalunya. Los datos recogidos, informan que ha llegado a un total de 17.468 transacciones, representando un aumento interanual de 11,8 por ciento.

El segundo lugar, se encuentra la provincia de Tarragona, con un total 4.288 transacciones lo que representa un 15,9 por ciento, lo que muestra un incremento interanual del 5,9 por ciento. Luego, se ubica Girona, con un 15 por ciento y un total de 4.038 de compraventas. Allí se ha establecido un crecimiento interanual del 15,4 por ciento. Por último, en Lleida, se realizaron 1.172 transacciones, lo que representa un 4,3 por ciento de cuota de mercado y una mejora interanual del 2,9 por ciento.

Precio de la vivienda por metro cuadrado en Catalunya

Otro dato importante a tener en cuenta tiene que ver con el valor del metro cuadrado para la compraventa de vivienda en Catalunya. Según se ha podido conocer, continúa en aumento en el tercer trimestre del año. El porcentaje de aumento ha sido del 1,7.

El valor promedio del metro cuadrado se encuentra en los 2.391 euros, alcanzando un incremento interanual de un 6,7 por ciento.

Con respecto a la vivienda nueva, el precio medio ha sido de 2.590 euros el metro cuadrado. Este monto ha alcanzado el nivel máximo desde el año 2009, aumentando trimestralmente un valor cercano al 1,6 por ciento y anual del 6,7.

Por otro lado, el precio de la vivienda usada ha sido de 2.349 euros el metro cuadrado, con un incremento trimestral del 1,7 por ciento y de un 6,6 por ciento interanual.

Se ha establecido una tendencia al alza en el precio por metro cuadrado de las viviendas:

Barcelona: el valor promedio de las viviendas es de unos 2.729 euros el metro cuadrado, alcanzando un ascenso trimestral del 1,5 por ciento e interanual del 5,5 por ciento.
Girona: allí el precio medio de la vivienda es de 2.167 euros el metro cuadrado, consiguiendo un incremento trimestral del 2,1 por ciento y un 10,6 por ciento interanual.
Tarragona: Estableció el precio promedio de 1.573 euros el metro cuadrado, un aumento trimestral del 1,8 por ciento y del 9,5 por ciento interanual.
Lleida, ha llegado a una subida trimestral del 1,8 por ciento e interanual del 9,5 por ciento, con un valor promedio de 1.302 euros el metro cuadrado.

Gran cantidad de compradores extranjeros

Otro dato importante a destacar del informe presentado, tiene que ver con la cantidad de extranjeros que han realizado transacciones de compraventa en Catalunya. En los últimos seis meses, se ha registrado un crecimiento acumulado. Durante el tercer trimestre de lo que va del año, estas transacciones han llegado a un 15,3 por ciento, con un total de 4.100 compraventas.

Esta tendencia, continúa en alza, alcanzando el último año un total del 13,8 por ciento de transacciones realizadas por extranjeros.

Obra nueva en Catalunya

En el último año, la cantidad de visados de dirección de obra en Catalunya, ha llegado a un total de 17.233. Este valor, alcanzó el máximo registrado desde el año 2008, con un incremento interanual del 41,6 por ciento con un ratio del 1,027 comparado con el registro de compraventa de la vivienda nueva. De esta manera se ha alcanzado una promoción de vivienda nueva de un 2,7 por ciento por encima de la capacidad actual de absorción con que cuenta el mercado en este momento.

En el año 2022, en Cataluña se iniciaron un total de 16.642 viviendas y llegaron al final un total de 13.214. Esto genera un mínimo diferencial de 3.428 viviendas. Por otra parte, la subida interanual en la cantidad de viviendas de obra nueva ha sido del 34,9 por ciento, también registrando máximos históricos desde el 2008. En cuanto a las viviendas finalizadas, se ha registrado un descenso comparando con el año anterior, que había logrado superar el máximo alcanzado desde el 2011

Costes de construcción

Referido a los costes de la construcción en Catalunya, podemos decir que continúa la tendencia ascendente. Se han establecido incrementos interanuales de un 14,9 por ciento, considerando tanto materiales como mano de obra.

En cuanto a los materiales específicamente, el incremento interanual ha registrado una subida del 19,97 por ciento, y la mano de obra un 6,6 por ciento.

Esta tendencia al alza, referida a los materiales, se ha intensificado en el acero, cal, materiales sintéticos, vidrio y yeso.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vender tu vivienda ya, no lo postergues

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Alquilar 30 noviembre, 2022

¿Cómo identificar a inquilinos morosos?

El mundo inmobiliario se encuentra compuesto por una gran variedad de procesos y normativas. Diversos tipos de inmuebles, contratos, formas de pago, etc. Así como también diferentes situaciones que pueden presentarse ante el incumplimiento de las obligaciones de algunas de las partes. Entre ellas se encuentra la falta del pago del arrendamiento. Hablamos de los inquilinos morosos que suelen ser un gran problema para el titular de la vivienda.

Esta situación se ha profundizado con la llegada de la pandemia a comienzos de 2020. A raíz de la crisis sanitaria la incidencia de morosidad en el pago de la renta ha llegado a un índice aproximado del 5,7%. Expertos en el sector afirman que se trata de un porcentaje que puede seguir aumentando, considerando que los costes de arrendamiento no han disminuido.

Muchos pueden ser los factores por los cuales una persona decide o se ve en el apuro de tener que dejar de abonar su arrendamiento. No obstante, en muchas oportunidades se presentan personas que son consideraras inquilinos morosos profesionales. Estos conocen a la perfección las leyes y los diversos trucos para lograr engañar a los arrendadores. Ante la falta de herramientas para reconocerlos, un acuerdo con este tipo de arrendadores se convierte en un problema futuro con alquileres impagos, subarrendamientos, destrozos en el inmueble, etc.

En este post queremos contarte todo acerca de este tipo de inquilinos. Las maneras existentes para identificarlo, la importancia de hacerlo y la nueva cláusula para la protección de los mismos.

¿Cuáles son las principales características de los inquilinos morosos?

Muchos pueden ser los indicios que suelen repetirse por los profesionales en morosidad de arrendamientos. Se trata de señales que indican que no son inquilinos comunes y que es posible que se esté enfrente a una posible y futura estafa.

Estos son alguno de los signos que pueden servir como alerta para los inquilinos morosos:

Suelen pagar hasta seis rentas por adelantado. Es una herramienta para convencer y persuadir a los propietarios cuando no se presenta ningún tipo de documentación que acredite los ingresos del futuro inquilino. Por lo tanto, puede que se trate del monto que el titular de la vivienda reciba por el alquiler de la misma.
Si se presentan algunas incoherencias en los documentos entregados para poder justificar algún tipo de ingreso. Un ejemplo claro de ello puede ser que el tipo de ingreso declarado no coincida con la renta que se presenta.
Que, al momento de concretar el acuerdo, el futuro inquilino solicite que los suministros energéticos continúen en nombre de los titulares del inmueble.

¿Por qué es importante identificar a este tipo de inquilinos?

Poder reconocer e identificar a los inquilinos morosos es realmente importante a la hora de llevar adelante un contrato de arrendamiento. Un simple motivo, según aquellos que trabajan para evitarlo, un arrendatario de esta índole podría genera un adeuda media de 3180 euros. Este promedio ha sido presentado en el informe realizado por Estamos Seguros y denominado “El seguro de alquileres”.

El informe fue realizado a partir del análisis de siete aseguradoras. La concusión a la que se llegó es que cada una de ellas realizan indemnizaciones con un promedio de 3180 euros a los titulares de viviendas que sufrieron a inquilinos morosos. Asimismo, identifican caso sumamente extremos n los cuales la cifra asciende a los 15.000 euros.

Estos casos son por mora. Sin embargo, en reiteradas ocasiones se la da la situación en la que no solo no se abona la renta. Sino que, además, se registran daños en el inmueble y en sus instalaciones. Para estas circunstancias, se llegó a una conclusión de abono, por parte de las aseguradoras, de una media de 336 euros. Como extremo, el informe detalle un caso en el cual se tuvo que abonar una suma por daños y mora de 45.000 euros.

La caratula de morosidad en las comunidades autónomas con más habitantes en España es completamente grave. Hablamos de Madrid y Barcelona, especialmente. Que, al mismo tiempo, son las ciudades que albergan la mayor cantidad de inquilinos morosos identificados.

¿De qué se trata el fichero de inquilinos morosos?

La base de inquilinos morosos, o el conocido fichero, es una especie de registro de carácter nacional en el cual se ingresa las deudas que se identifican en los alquileres inmobiliarios.

Se trata de un listado que cuenta con todo tipo de situaciones vinculadas a la morosidad de las personas que contratan arrendamientos. La potestad para incluir nombres de personas inquilinas en el listado es de los propietarios y de las agencias inmobiliarias. El único requisito para poder sumarlos es que tengan para demostrar la veracidad de la deuda que se presenta.

Este mecanismo de justificación es lo que haber fiable al fichero de inquilinos morosos y su base de datos. Una buena herramienta a la cual acudir para conocer el estado o solvencia que tiene una persona que busca alquilar una vivienda.

En España es posible identificar diferentes ficheros de esta índole. El tipo de ficheros que tratamos en este artículo es el que reúne datos de morosidad en arrendamientos. La empresa que los realiza es FMI Ibérica. Se trata de una agencia que ofrece a los propietarios de viviendas la realización de un estudio para analizar la solvencia del inquilino. Esto, aunque el futuro ocupante no se encuentre dentro del fichero. No obstante, existen otros tipos de listados que no necesariamente están incluidos al mercado inmobiliario. Como, por ejemplo:

Fichero de Incidencias Judiciales: deudas de una persona con organizamos públicos.
Ibercheck: morosidad con entidades financieras y de crédito.
BADEXCUG: Concede datos de personas físicas y jurídicas morosas.
Registro de Impagados Judiciales,
Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI)

¿De qué manera consultar el fichero de inquilinos morosos?

La forma más directa y precisa de consultar el fichero de inquilinos morosos es ingresar al sitio web de FIMIberia. Una vez en la plataforma del organismo ingresar en el apartado de FIMScore.

En ese apartado, se deberá rellenar el formulario que entrega la web y que tiene un coste de 24,95 euros. Ni bien reingresan los datos, los resultados son instantáneos y los datos son enviados por correo electrónico a la persona consultante.

Es una herramienta para conocer de antemano si una persona con la cual estas por cerrar un arrendamiento puede acarrear problemas ante la falta de pago de la renta. Asimismo, este procedimiento permite conocer si esa persona ha tenido deudas.

Este tipo de información se encuentra protegida por la Ley de Protección de Datos. Por lo tanto, todo lo que se reciba no puede ser compartido ni revelado de manera pública.

¿Cómo proceder si se descubre que un inquilino dispone de deudas?

El primer paso a realizar si se descubre que un futuro inquilino tiene deuda es cortar con cualquier tipo de acuerdo. Según lo establece la ley que regula este tipo de procesos, si el contrato no se efectúa en consecuencia de la consulta al fichero de inquilinos morosos, será necesario que el propietario del inmueble informe de ducha situación y del resultado de la consulta al afectado.

En este sentido, si la firma del contrato de arrendamiento ya era un hecho, se deberá avisar por escrito el motivo por el cual no se realizar el acuerdo. Es decir, por su morosidad.

En los casos en los cuales se decide continuar con el proceso y concretar el alquiler, la principal recomendación es la contratación de un seguro de alquiler.

Pasos para incluir a un inquilino moroso persona en el Fichero

Para ir cerrado, en el caso de atravesar una situación con un inquilino deudor será de gran importancia y ayuda facilitar dicha información. Es decir, como propietario es posible incluir, en el fichero de inquilinos morosos, a una persona.

Los pasos a seguir son variados: ingresar a la web del FIM y registrar a la persona deudora. Esta acción atrae n doble beneficio, ya que el fichero se comunicará con el inquilino en cuestión para informarle de su nueva situación para realizarle un registro. Es decir, que es se lo ha incluido en listado de moradores. En la mayoría de los casos las personas deciden pagar sus deudas.

Entonces, procedimiento para incluir a una persona en el Fichero de Inquilinos Morosos son:

Ingresar a página web del Fichero de Inquilinos Morosos (FMIIbérica).
Completar el Formulario de Inscripción.
Adjuntar la documentación requerida por la agencia
Aguardar por la evaluación del FIM estudie el caso y la viabilidad del mismo.
En el caso de que se concluya en que el registro es viable la agente contactará con la persona morosa.
Por último, si la deuda perdura, el Fichero lo incluirá en la base de datos de inquilinos morosos.

¿Puedes negarte a pagar derramas?

Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada a como identificar a inquilinos morosos.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Formación Inmobiliaria 29 noviembre, 2022

Proptech inmobiliario modelo 2023

Es un hecho que toda aquella forma de marketing que explote y mantenga su nivel de éxito en los Estados Unidos durante más de cinco años consecutivos, cruzará el Atlántico hasta abrirse paso en Europa. Acaso su más claro ejemplo sea el impacto del coworking como sistema de trabajo y la proyección de Silicon Valley como estrategia de polo tecnológico. En este sentido… ¿Cuán tecnológica es tu agencia? En caso de que te manejes en el sector de los bienes raíces como agente o bróker freelance… ¿Qué tienes entre manos para el próximo año? El futuro ya está aquí. En este artículo de Oi Real Estate veremos el estado del mercado proptech inmobiliario modelo 2023 en España y en el resto del mundo.

Auge de una tendencia que copa el sector

¿Sabías que más del 95% de las búsquedas inmobiliarias se originan actualmente a través de internet? Seguro lo imaginabas. Ese mínimo 5% restante, se ve disminuido año tras año. Se trata, por supuesto, de un grupo conformado por rezagados clientes o interesados de rangos etarios avanzados. Como es de esperarse, esa porción de clientes irá menguando su influencia en el sector hasta que la búsqueda de viviendas termine siendo íntegramente virtual.

¿Trabajas a largo plazo? Pues este momento en Europa y especialmente en España, según los analistas, es una instancia clave para decidirse. Si realizaras una evaluación a consciencia sobre los engranajes que hacen mover esa maquinaria que es tu empresa o tu trabajo diario… ¿Cuántos de ellos son impulsados por la tecnología digital? Es más… ¿Cuántos de ellos son puntualmente tecnología digital? Todavía estas a tiempo de convertir a tu inmobiliaria en un negocio proptech. Aún quedan algunas temporadas, antes de que empiecen a sonar las alarmas.

¿Qué es el proptech?

La tecnología aplicada a las ventas está cambiando radicalmente. Con ella, también cambian los mercados y los sectores que en menor o mayor medida los componen. En este caso, el que nos importa y al que vamos a referirnos es al sector inmobiliario. Seguramente hayas oído el término proptech, pero no por eso estarás obligado a saber puntualmente de qué se trata, ni su historia, ni a dónde pretende dirigir al mundo de los bienes raíces. Vamos a contártelo en este artículo.

El concepto proptech (también podrás verlo escrito como PropTech) es más complejo de explicar que de entender. Se considerará proptech a toda compañía que aplique la tecnología digital para mejorar o innovar cualquier tipo de servicio avocado al sector inmobiliario.

Hablando en un sentido etimológico, proptech es en inglés la noción como resultado del prefijo “prop” (por “propiedad”) y el sufijo “tech” (por “tecnología”, claro). Entonces… ¿Podría considerarse proptech a una empresa por el solo hecho de utilizar el correo electrónico para contactarse con sus clientes? Pues, en los términos de su definición sí, pero no en el idioma del marketing digital.

¿A qué llamaremos entonces una “proptech”?

La verdadera utilización de la característica proptech se utiliza en marketing y en general para señalar a las compañías inmobiliarias (o relacionadas a ellas) cuya innovación tecnológica proponga aspectos verdaderamente revolucionarios; algo que podría cambiar ciertos parámetros establecidos. Una firma que acaso sorprenda tanto a clientes como a colegas. Y también a su propio mercado.

Introducido justo en el año 2000 (un número redondo que ni las peores novelas de ciencia ficción hubiesen descripto) en los Estados Unidos, cobró cierta popularidad a finales de la primera década del siglo. Desarrollándose de forma acelerada desde ese entonces, podría decirse que su implementación y búsqueda por parte de los distintos actores del sector es sencillamente exponencial. En la actualidad, el marketing y el proptech van de la mano en España y en todo el mundo.

Las “startups” como infinitos tentáculos del concepto «proptech»

Las “startups”… ¿Qué rol cumplen en el juego del proptech? La respuesta es: el más importante de todos. Esto se da porque es en las “startups” donde se presenta el proptech en todo su esplendor. Son las herramientas de las que se abastecen las agencias y los agentes inmobiliarios para dar esa vuelta de tuerca tecnológica de la que hablamos, a las acciones del sector.

¿Qué es una “startup”?

Al igual que ocurre con el término que nos da cita, muchos escuchan y saben qué es una “startup”, pero consultados, se quedan mirando la nada. ¿Qué es realmente una “startup”? Es un concepto de negocio que vinculará una pequeña idea (y que mediante la tecnología digital será muy útil para otros y para sí), y que entrará al ruedo del mercado para conseguir capitales que le permitan crecer.

En algún momento dejará de ser una “startup” para ser una compañía en desarrollo, o pasará al olvido. Mientras en el balance pese más la idea respecto a sus resultados concretos, seguirá siendo una “startup”. Macintosh, con Steve Jobs en el garaje, era una. Está claro que dejó de serlo para convertirse en lo que es hoy.

El universo del marketing de hoy

En la actualidad, la fusión entre el marketing y el proptech sin las startups, es inviable. Sin embargo, no todo es ganas y suerte. También es necesario conocer con qué bueyes se ara en este campo. Según el informe Startup Ecosystem Report, llevado a cabo por la compañía Telefónica en el año 2020, se registró que ocho de cada diez startups tienen un ingeniero entre sus miembros fundadores.

Proptech inmobiliario modelo 2023 en España

A comienzos de 2021 y según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, se contabilizaban en el país más de 250 compañías consideradas proptech. Si tomamos en cuenta que a comienzos del año 2018 se registraban 180 empresas de este tipo, vemos que su irrupción al mercado nacional está lejos de alcanzar su techo.

Esto se da por muchas razones, pero fundamentalmente por la feroz competitividad entre compañías y la fuerte y permanente inversión desembolsada en tecnología por parte de sus responsables. Más que nunca, el ámbito digital comienza a ganarle la pulseada a lo analógico; por ende, una pequeña o mediana agencia que hoy puede ser considerada proptech, tal vez mañana deje de serlo. Quedar a la sombra de las inmobiliarias competidoras, o rezagado en algún avance tecnológico, puede llegar a costar el quedar fuera del espectro competitivo.

Enfocarse en el mercado del futuro

De boca de los expertos en marketing digital, se vislumbran una serie de cambios determinantes, de cara al año 2023 y con proyecttión al 2030. El avance en la era tecnológica (hoy transitando su generación 4.0) promete alterar definitivamente los estilos de vida, la noción de lo que hoy representa mantener o cambiar de empleo, e inevitablemente el acceso a la vivienda.

Hemos visto algunas consideraciones sobre proptech inmobiliario modelo 2023. Tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces… ¿Está preparada para ingresar a ese universo? ¡Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios!

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Internet de las cosas y el real estate

Noticias Oi Real Estate 29 noviembre, 2022

Nuevo mercado de la Abaceria: el nuevo proyecto en la “plaza de Gracia”

Para la próxima semana, desde el Ayuntamiento de Barcelona, se abrirá la etapa de información pública respecto al proyecto sobre el nuevo mercado de la Abaceria.

Se trata de una obra que ha tenido una serie de retrasos. Por ello, se buscará licitarla antes de que culmine el año con un nuevo equipamiento. La intención es poder adjudicar a lo largo del primer trimestre del 2023 para comenzar a actuar entre abril y julio de dicho año.

El proyecto esta pensado en cinco plantas con unos 15.000 metros cuadrados que serán destinados a diversas actividades. Sigue leyendo y entérate de todos los detalles de este impactante y prometedor proyecto.

¿De qué se trata el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria?

Como hemos mencionado, el Ayuntamiento de Barcelona busca licitar el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria en plaza de Gracia. Esta obra pronostica la creación de un espacio público de unos 15000 metros cuadrados. Una de las principales características se vincula a la vegetación, cuyo objetivo es mejorar el entorno. Además, se prevé destinar unos 6000 metros cuadrados de la superficie total, tanto al interior como al exterior de la obra, a una gama de actividades para las asociaciones del barrio.

Según lo expresado por representantes del ayuntamiento “este proyecto se ha trabajado conjuntamente con el tejido vecinal y comercial del mercado y recoge la principal petición del vecindario”.

Para llevar adelante lo planificado, el gobierno invertirá más de 25 millones de euros, unos 3,7 más de lo que previa a fines del año pasado. De esta manera, el nuevo mercado de la Abaceria se dividirá en cinco plantas destinadas a espacios de dirección, aulas y despachos, almacenes, aparcamiento para 50 coches, etc.

Según las palabras de Monserrat Ballarín, la regidora de comercio, en un primer momento existía una previsión de que el proyecto demandaría entre 24 y 30 meses. En este sentido, su inauguración se estimaría, como mínimo, para mediados del 2025.

Esta planificación supone un cierto atraso en relación a los tiempos de obra que presentó el consistorio un año atrás. En aquel momento se previa un estreno del nuevo mercado para la navidad de 2024. No obstante, si bien la espera esta tornándose algo larga, la realidad es que cada vez falta menos para poder disfrutar del nuevo mercado de la Abaceria en la Plaza de Gracia.

Un proyecto sostenible pero muy discutido con la comunidad

El nuevo mercado de la Abacería dispondrá, en la fachada de la calle de la Mare de Déu dels Desemparats, de una plaza semicubierta. La misma estará conectada con el interior del edificio donde se encontrarán ubicadas las paradas de manera longitudinal. La principal intención de este diseño es invitar a los vecinos a formar parte del mercado sin darse cuenta. Una proyección con el objetivo de volver al tradicional plan familiar de ”ir a la plaza”.

Por otra parte, el frente contrario a la calle Torrijos contaría con un acceso que facilitará ingresar a una zona de vestíbulos. En este espacio se podrán llevar adelante actividades temporales de todo tipo permitiendo a los habitantes del vecindario, y ciudadanía en general, recorrer el mercado de punta a punta.

No obstante, una parte de los vecinos han propuesto un jardín en lugar de la plaza semicubierta. El principal argumento radicaba en que la reforma era la única posibilidad de que la Vila de Gracias obtenga un parque céntrico. Uno de los miembros del colectivo de vecinos afirmo que “en Gràcia no queremos más plazas duras de cemento que sean una isla de calor”.

En relación a la inmensa estructura metálica, por diversas complicaciones, se la reemplazará por una replica exacta supervisada por el Servicio de Patrimonio Arquitectónico. La nueva estructura estará compuesta por materiales que cumplan con los requisitos técnicos exigidos, a diferencia de la anterior que ha sido considerada como insuficiente para soportar la carga.

Este tipo de operaciones ya han sido desarrolladas con anterioridad en otras obras. Una ha sido en el Mercado de la Barceloneta y otra, de manera parcial, en el de Sant Antoni.

Las cinco plantas del nuevo mercado de la Abaceria

Si bien el primer proyecto del nuevo mercado de la Abaceria era de una sola planta, su nueva proyección incluye otras cuatro. Es decir, en los 15000 metros cuadrados que tendrá el nuevo mercado de la Abaceria, 14350 se encontrarán distribuidos en cinco plantas destinadas a usos diferentes. Planta baja, una planta altillo con dos alturas y tres pisos restantes subterráneos.

A continuación, te contamos de manera breve de que se tratarán cada una de ellas:

Planta Baja: estará destinada a todo lo que esté referido con el mercado de la alimentación. Se prevé que cuente con 45 establecimientos en su parte interna y otros 10 en el exterior. Para su construcción se destinarán unos 2445 metros cuadrados del total de la superficie.

Planta altillo con una división en dos alturas: en este caso serán 1.050 metros cuadrados los que se destinarán a el o los despachos donde se ubicará la dirección del mercado. A lo que se le suman, dos aulas polivalentes y salas técnicas.

Primera Planta: se tratará de la parte en la cual se abrirá una nueva tienda de autoservicio. Además, se incluirán en este piso almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Segunda Planta: en este segundo piso se construirá un aparcamiento que contará con 50 lugares destinados a clientes. Esta parte del mercado abrirá solamente en horario comercial. All igual que el piso anterior, contará con almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Tercera Planta: este último piso será subterráneo y estaba solo habilitada para usos logísticos vinculados a la descarga y carga de productos. A su vez, contará con metros cuadrados destinados a entidades y asociaciones propias del barrio.

Tiempo para hacer alegaciones

Por otra parte, la reforma que se prevé en esta construcción recoge una serie de mejoras para aumentar la sostenibilidad del proyecto. Y, en consecuencia, lograr objetivos de emergencia climática. De esta manera, incluirá instalaciones que generen energía limpia, una gestión para reciclar residuos, aislamiento del equipamiento y equipamiento para el ahorro de energía.

No obstante, luego de la aprobación del nuevo proyecto, se abre una etapa en la cual se podrán hacer alegaciones. Es decir, un nuevo periodo y oportunidad para dialogar con los vecinos que aún no están de acuerdo con lo planificado.

Los encargados de la obra expresaron que se encuentran abiertos al diálogo en post de aportar en el avance en la generación de verde. Que, en definitiva, es lo que el colectivo vecinal está solicitando.

¿Se pueden colocar muebles en garajes comunitarios?

Hasta aquí te hemos contado las principales sobre la aprobación de nuevo mercado de la Abaceria.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Agentes inmobiliarios 29 noviembre, 2022

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

El mercado inmobiliario español y europeo en general vivió durante este 2022 una serie de estados ciclotímicos como pocas ocasiones en su historia. Con un final de 2021 de niveles record en casi todos los aspectos, como producto fundamentalmente del repunte post COVID 19, la problemática geopolítica en Europa del Este colmó de incertidumbre al sector de los bienes raíces. Sobre todo por su irresolución a corto plazo, la invasión rusa a Ucrania frenó drásticamente los profusos movimientos en transacciones de compraventa de propiedades e inversiones en este campo. En este sentido, agencias y agentes inmobiliarios independientes deben minimizar los márgenes de error para no dejar escapar las diligencias encaradas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el peligro de una mala tasación inmobiliaria; pata fundamental para dirigir cualquier negociación a buen puerto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.

Un conflicto geopolítico que toca las economías

La invasión rusa terminó por prolongarse en el tiempo mucho más allá de lo vaticinado por los especialistas. Esto aplacó un mercado que había despuntado a niveles positivos cercanos al recalentamiento luego de casi un año y medio de parate completo. En este sentido, el sector inmobiliario debió desde marzo de este 2022 someterse a un estado marcado por la poca estabilidad y una incertidumbre que llevó a sus agencias (pequeñas, medianas y grandes) a recular sobre sus pasos, de cara a un futuro inmediato.

El final de la pandemia aún no ha sido declarado y el conflicto geopolítico mantiene un final incierto. Bajo esta mirada, las consecuencias económicas pueden comprobarse a simple vista (en nuestro sector y en lo cotidiano) ya en los precios de viviendas y también en las hipotecas. Asimismo, la conducta en transacciones de compraventa muestra ribetes que (sin llegar a ser desconcertantes) mantienen en vilo tanto a agentes inmobiliarios y a los dueños de las firmas. ¿Cómo calcular entonces el precio real de una vivienda en épocas de crisis?

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

La dinámica mencionada concluye primeramente en la dificultad general de los propietarios en determinar cuál es el precio de su vivienda, a la hora de ofrecerla a la venta. Del mismo modo, los interesados en comprar se encuentran con ingratas sorpresas al momento de consultar por una propiedad que les ha llamado la atención. En dicha dinámica, las agencias ven como clave en estos tiempos la importancia de elaborar valoraciones y tasaciones correctas. El objetivo: combatir los efectos negativos inflacionarios y minimizar al máximo el riesgo de perder dinero mediante una diligencia mal encarada.

Según un informe reciente de la compañía y red inmobiliaria nacional donpiso, se estipula que una correcta tasación de propiedad en épocas de crisis acelerará la venta hasta un 40%; además de aumentar el precio de cierre de la diligencia hasta un 10%.

¿Cuánto demora una propiedad en venderse?

Siguiendo dicho informe de donpiso, vemos que el promedio en tiempo de venta de los bienes raíces puestos a la venta en el actual mercado rondan entre los dos y los tres meses. En este sentido, sobrevalorar la propiedad “para cubrirse del impacto inflacionario” (por otro lado incalculable de cara a un futuro cercano) puede ser un error de consecuencias más que negativas.

Según declaró al sitio fotocasa Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso:

Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda. Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real.
Emiliano Bermúdez – Subdirector general de donpiso

Minimizar márgenes de error y la cultura del regateo

En la actualidad, se calcula que en España una propiedad mal tasada o sobrevalorada puede demorar en concretar su venta hasta los 170 días de haber sido publicada. Esto descontando la eventualidad de que la vivienda pase directamente al limbo de las “poco vendibles”, lo cual podría significar que la diligencia deba pausarse o que directamente no se concrete nunca.

De boca de los expertos, en España existe una “cultura del regateo” siempre perjudicial para el sector regional y nacional. Hoy día, esta costumbre bien española de muchas agencias de situar los precios de salida al mercado de una propiedad bastante por encima del real, podría ser un factor de peligro sustancial. Fijar los precios de las unidades sistemáticamente para luego “acomodarse” a la baja, según el regateo del interesado, no parece ser la mejor opción en esta premisa urgente de minimizar los márgenes de error.

Revisar las estrategias comerciales de tu modelo de negocio

Seguramente conocerás las estrategias automáticas online. Estos métodos de valoración de las propiedades, funcionan desde el último tiempo como método de tracción clientelar con singular éxito. Interfaces amigables, cálculos sencillos y resultados a la carta inmediatos, y la sensación de estar utilizando cualquier aplicación de preguntas y respuestas atraen tanto a propietarios como a compradores. Este método es puesto en práctica por cientos de agencias y plataformas de publicaciones inmobiliarias.

Sin embargo, en este contexto económico zigzagueante, es nuestra opinión que la tasación de una propiedad debería ser tomada mucho más seriamente. Sobre todo para evitarse controversias a la hora de recepcionar potenciales clientes en tu oficina de servicios inmobiliarios o consultas online a través de tu chat bot o mensajería electrónica.

Hemos visto de cerca puntos interesantes sobre el peligro de una mala tasación inmobiliaria. Tú… ¿Qué opinas? Nos encantaría conocer tu punto de vista.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Mejoras en tu agencia para el próximo invierno

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Propietarios 29 noviembre, 2022

Devolución de la fianza de alquiler: Plazos y regulación

Si quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario, has llegado al lugar indicado. En Oi Real Estate aprenderás cuáles son los plazos y las regulaciones que, se deben tener en cuenta, a la hora de hablar sobre la devolución de la fianza de alquiler. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

El propietario de una vivienda que coloca su casa en alquiler, tiene que conocer todo lo que se necesita para evitar inconvenientes con su inquilino. Por su parte, el arrendatario debe comprometerse a cumplir con las cláusulas que, se expresen en el contrato y, si es la primera vez que actúas como arrendador de una propiedad, es importante que conozcas sobre los plazos y regulaciones en la devolución de la fianza de alquiler.

En Oi Real Estate, trabajamos para brindar la mejor información a aquel que, desea vender su casa, comprar un nuevo inmueble o, alquilar una vivienda. Sin embargo, los propietarios de pisos en alquiler tienen una gran responsabilidad y, en muchas ocasiones la información que, se brinda sobre los trámites necesarios o, los documentos, es escasa. Pero aquí, aprenderás todo lo que necesitas saber si decides poner tu casa en alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es el monto que debe pagar el inquilino en una fianza de alquiler?

La fianza de alquiler es un importe que, tiene que pagar el arrendatario de una vivienda que se encuentra alquilada. El pago que se realice, le servirá al propietario en el caso de que se produzca un daño o, atraso en el pago de la renta por parte del arrendatario, cuando termina el contrato de alquiler, el arrendador tiene que devolverle la fianza al inquilino.

Esta acción sucederá cuando no se adeuden pagos y, el inmueble se encuentre en el mismo estado en el que fue entregado. El inquilino deberá pagar el monto de fianza de manera obligatoria que, equivale al pago de un mes de renta, si lo que se desea alquilar es un local el monto a pagar serán dos mensualidades de renta.

Sin embargo, puede ocurrir que se haya pactado otro tipo de interés para con el arrendador, pero en este caso deberá estipularse por contrato. De acuerdo a la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, no se le podrá exigir al inquilino un importe mayor de dos mensualidades para pagar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza de alquiler: ¿Cuál es el plazo estipulado para hacerlo?

Si eres el dueño de una vivienda que, se encuentra alquilada recibirás el monto de la fianza de alquiler, por parte del arrendatario. El inquilino deberá pagar este importe, antes de ingresar a vivir en el piso de alquiler, de esta manera el arrendador podrá utilizar este dinero, si el arrendatario realiza algún destrozo o daño en la vivienda.

Puede ocurrir que, el inquilino devuelva la vivienda del mismo modo en que la recibió y, requiera la devolución de la fianza de alquiler. No existe una ley que establezca plazos, a la hora de hablar sobre la devolución de este importe que brindó el inquilino, pero se aconseja que la devolución se realice en el momento en que, el arrendatario le regresa la vivienda al arrendador.

Si el dueño de la vivienda necesita comprobar si se han efectuado destrozos en la propiedad o, si existe alguna deuda por parte del inquilino, dispone de un mes para efectuar la devolución de la fianza de alquiler. En el caso de que no lo hiciera en el tiempo acordado, el inquilino puede reclamar el dinero que le corresponde.

¿Existe regulación para establecer el plazo de devolución?

Aunque, no haya leyes que argumenten con exactitud el plazo en la devolución de la fianza de alquiler, si se asiste a la visión del sector mayoritario de los tribunales, se puede establecer una regulación. Esta argumenta que, el arrendador tiene un mes para devolver la fianza al inquilino.

Si el propietario del inmueble no lo realiza en el tiempo acordado, el arrendatario podrá iniciar una demanda alegando que, no se le ha devuelto la fianza del alquiler. En el artículo 34, de la ley de arrendamientos urbanos, se establecen las indemnizaciones al arrendatario y el inquilino podrá valerse de ellas, para reclamar su dinero.

Pero el sector minoritario de los tribunales, indica que la devolución de la fianza de alquiler debe realizarse, cuando se hace entrega de la propiedad al dueño, por lo que no se debería esperar un mes para pagarle al inquilino. Al producirse la finalización del contrato de alquiler, también se debería resolver este asunto.

¿Cómo se debe solicitar la devolución de la fianza?

Cuando se termina el contrato de alquiler y se produce la entrega de la vivienda, el arrendador debe inspeccionar la propiedad con detalle y observar si el inquilino ha producido algún daño en la vivienda o, si debe alguna renta. En el caso de que, no se observaran destrozos, el arrendador deberá brindarle al inquilino la devolución de la fianza de alquiler.

Puede ocurrir que, la vivienda se encontrara deteriorada al momento de que el inquilino la habitara, allí no cabría responsabilidad por parte del arrendatario. El arrendador dispone de un mes para evaluar el estado de la propiedad, si no se observan rentas atrasadas o inconvenientes, debe devolver la fianza al inquilino.

Si en ese mes, no se observa ningún pronunciamiento por parte del arrendador, el inquilino deberá reclamar la devolución de la fianza de alquiler, a través de una charla, mensaje de WhatsApp o, por medio de un correo electrónico. Puede ocurrir que el dueño de la vivienda no responda y, se le reclamará por burofax, si este no surge efecto deberá iniciar una demanda judicial para recuperar su dinero.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Creemos que este post puede ser de tu interés, te invitamos a leerlo:

Depósito y fianza del alquiler: ¿Cuáles son sus diferencias?

Documentos 29 noviembre, 2022

Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

Existen diversos documentos que sirven para acreditar que una vivienda se encuentra en condiciones edilicias y habitacionales para ser ocupada. Se trata de certificados que serán necesarios tener a disposición y en vigencia para poder vender una vivienda. Como así también solicitar a un propietario en los casos en que se quiera comprar un inmueble. Hablamos, de la licencia de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad.

En este post nos enfocaremos a describir de qué se trata la primera de ellas y las diferencias que tiene con la segunda. Si bien pueden resultar similares no son lo mismo. No obstante, algunas Comunidades Autónomas han decido llevar adelante su unificación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento expedido por la administración de una localidad para demostrar que la construcción de un inmueble fue exitosa. Es decir, que se ha llevado adelante mediante un proyecto técnico presentado ante el ayuntamiento de la comunidad correspondiente.

Concretamente, se trata de una manera de corroborar que la obra se ha realizado en base a las condiciones por las cuales se le otorgó la licencia de obra y los permisos. La licencia de primera ocupación demuestra que no se ha alterado ningún punto y que la construcción cumple con la normativa urbanística.

Asimismo, este tipo de licencia puede servir para poder legalizar pequeñas reformas en una vivienda, en tanto estén enmarcadas dentro de la normativa. Es utilizada como un certificado para dar cuenta de que un edificio cumple con todas las condiciones para ser destinado para el uso residencial. En caso contrario, el inmueble, corre el riesgo de ser clausurado y, claro, cerrado.

A todas estas funcionalidades de la licencia de primera ocupación se le suma la de comprobar que un edificio cumple con cada uno de los requisitos de salubridad y seguridad.

Importante: no debe confundírsela con la cédula de habitabilidad. Esto se debe a que en muchas Comunidades las licencias están sustituyendo a la cédula. Por ejemplo, en Madrid, la cédula se encarga de acreditar la solidez y habitabilidad de una vivienda con años de antigüedad que ya ha sido habitada. En cambio, la licencia de primera ocupación autoriza a que la vivienda sea utilizada, ya que cumple con la ley y el proyecto de obra.

¿Por qué es necesaria la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es de gran importancia ya que es la única forma de legalizar una construcción. A su vez, sirve para poder llevar acabo la contratación y el alta de suministros cuando la vivienda se ponga en uso. Hablamos de: agua, gas, luz, etc.

Una de las cosas que se requieren para poder realizar la escritura pública es este informe. Se trata de una de las mayores garantías para los terceros que quieren cualquier tipo de inmueble. Esto se debe a que ante la falta de la licencia de primera ocupación acreditada, cualquier persona que compre una vivienda puede tener problemas a la hora de inscribirla o legalizarla.

En un punto, la misión de este tipo de licencia es la de proteger a compradores. Por lo tanto, antes de abonar por la compra de una casa un paso importante es corroborar que cuente con rodas las licencias que legalizan su uso.

¿Cuáles son las construcciones que necesitan este tipo de licencia?

Las licencias de primera ocupación están pensadas para el primer uso de construcciones y rehabilitaciones integrales de un inmueble. Así como también, para los locales que resulten de las obras que se hagan en los edificios y, por lo tanto, cambien su configuración, alteren o modifiquen su uso. Como, por ejemplo, una construcción que derive en el aumento de viviendas o en la transformación de viviendas antiguas en locales comerciales nuevos.

La licencia a la que nos referimos es esencial para poner en uso las instalaciones y poder abrir establecimientos mercantiles e industriales.

¿Cuándo hay que solicitar la licencia?

Para que la construcción de una vivienda termine será esencial tramitar y solicitar la licencia de primera ocupación. El inmueble, de lo contrario, no podrá ser usado, ni tampoco podrá ser puesto a la venta.

El documento deberá ser solicitado cuando se realice una profunda rehabilitación o cualquier tipo de reforma o ampliación sustancial. Es decir, se trata del requisito previa a habitar la vivienda.

La licencia de primera ocupación, por otra parte, debe ser solicitada a fin de poder contratar y dar de alta los suministros de energía correspondientes.

¿Cuáles son las causas para no se otorgue la licencia de primera ocupación?

En primer lugar, es de gran importancia saber que una administración no puede denegar la licencia de primera ocupación por motivos que no estén vinculados con su objeto. Como, por ejemplo, por:

Entender que la licencia de obra fue otorgada incorrectamente o es opuesta a lo que dicta la ley,

Considerar que aquellas cesiones de terreno de carácter gratuito no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones;

La existencia de errores en la liquidación de alguna tasa;

No obstante, las causas que si pueden resultar en la denegación de la licencia son:

Que la obra finalizada no cumpla con lo plasmado en el proyecto de construcción o en la licencia de obra obtenida al comienzo de la misma;

Si la construcción no respeta la normativa urbanística que se encuentra vigente en el territorio en la cual se ubica.

Documentación para obtener la licencia de primera ocupación

Para poder solicitar y conseguir la licencia de primera ocupación será necesario presentar una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:

Fotocopia del DNI del solicitante o CIF

Certificado original de finalización de obra. Se trata de un informe redactados por técnicos directores de obras. Los mismos siempre se encuentran visados por el correspondiente Colegio de profesionales.

Copia del acta de recepción definitiva de obras. Si se trata de viviendas unifamiliares este documento no será necesario.

Boletín de telecomunicaciones y protocolos de pruebas. Se trata de la instalación de todas las telecomunicaciones.

Informe sobre el estado de acoples y conexiones por parte de las empresas suministradoras.

Copia de la licencia municipal de obra mayor.

Factura del pago de las tasas administrativas.

Certificados técnicos y de la empresa instaladora que den cuenta del cumplimiento de la normativa vinculada a incendios.

Certificados de instalación eléctrica de baja tensión de espacios y zonas comunes y acometida de la edificación.

Debes tener en cuenta que la documentación necesaria para obtener la licencia de primera ocupación puede variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre ubicado el inmueble. Por tal motivo, la mayor recomendación es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar información precisa de cómo llevar adelante el proceso.

¿Cómo tramitar la licencia?

Una vez que se finalizan las respectivas obras, el titular que posea la licencia o el comprador de la vivienda deberá recoger la documentación necesaria y entregarla en la administración competente. Generalmente, en los ayuntamientos de la localidad es donde se deben presentar los documentos o en las áreas de urbanismos.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. Ante la solicitud, un grupo de técnicos pertenecientes al municipio donde está ubicada la obra la visitará para verificar que este correcto el proyecto y que no infringe ninguna ley.

Si se llegase a encontrar algún tipo de desperfecto, se realizará un formulario de reparaciones para que la persona propietaria de la obra lleve adelante las remodelaciones pertinentes.

Luego de haberse reparado las deficiencias identificadas, el propio ayuntamiento se encargará de expedir la licencia para que el dueño pueda continuar con los demás trámites para poder ocupar la vivienda.

¿Cuáles son los plazos de la licencia de primera ocupación?

La solicitud de una licencia de primera ocupación no tiene un plazo concreto establecido. Se trata de un certificado que debe ser tramitado si o si una vez finalizadas las obras sustanciales o totales de un inmueble. Una vez finalizada la construcción el propietario de la misma, podrá solicitarla cuando lo desee.

Con respecto al plazo para obtenerla, el periodo máximo será de tres meses según lo determina la ley. Si ocurriese que la solicitud se encuentre incompleta, se concederá un plazo para que se modifique la falta o se termine de completar con los datos que faltan. Por el contrario, si no se llevan adelante esas reformas se archivará el trámite sin más.

Si luego de la presentación de la documentación no se reciben respuestas por parte de la administración, el silencio es considerado positivo. Es decir, a favor del del propietario. No obstante, no significa que la obra se legalice, por lo que si en un futuro se inspecciona la obra y existen obras contrarias a los planes urbanísticos la vivienda puede ser considerada ilegal.

¿Cuánto cuesta a tramitación de la licencia?

El coste para obtener la licencia de primera ocupación varia de manera considerable de comunidad en comunidad. A si como también en relación a la cantidad de metros cuadrados para utilizar que disponga la vivienda y del tipo de construcción del que se trate.

Sin embargo, las tasas rondan los 900 euros aunque dependerá de la cantidad de metros cuadrados. El pago se realiza en las entidades colaboradoras. Recuerda que solo se trata de un precio estimativo ya que en necesario tener en cuenta las dos características anteriormente mencionadas en cuenta para saber con exactitud su valor.

Importante: En España no todas las obras son legalizables. Por lo tanto, será necesario tener en cuenta cada situación en particular para conocer su estado. De esta manera, evaluar si realmente conviene llevar adelante el proceso.

¿Qué sucede con las viviendas ilegales y las licencias de primera ocupación?

Otra situación que es posible al momento de pensar en todo lo relacionado a la licencia de primera ocupación tiene que ver con la legalidad de la vivienda en cuestión. Por lo tanto, si se dispone de la titularidad de una vivienda sin licencia existe la posibilidad de legalizarla en un 100%.

Para ellos solo será necesario que la propiedad cumpla determinados requisitos. Los mismos son:

Que se haya cumplido el plazo que establece cada Comunidad o municipio para la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, que pasados entre cuatro y seis años desde la terminación de la obra es imposible la derivación de la vivienda o su clausura.

Que la obra y su uso sean autorizables. Es decir, que si se hubiese hecho el proceso según la ley la obra hubiese conseguido la licencia de primera ocupación sin inconvenientes. Este tipo de circunstancias facilita mucho el proceso para llegar a la legalización de la vivienda luego de un tiempo.

Poder probar que a pesar de los años la construcción sigue en perfectas condiciones respecto a salubridad, habitabilidad y seguridad, sin deterioro y al rigor de la normativa.

En este sentido, la vivienda debe cumplir con cada uno de estos requisitos puede ser legalizada para su uso existente hasta la fecha en que se solicita la licencia, mediante comunicaciones previas de actividad. Todo este procedimiento debe estar realizado y firmado por un técnico autorizado.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar la licencia de primera ocupación, la documentación necesaria y porqué su importancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Te dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Licencia turística de una vivienda: ¿Cómo conseguirla en España?

Área legal 29 noviembre, 2022

Contrato de arras para vender una vivienda

El contrato de arras para vender es una de las herramientas más utilizadas en el mercado inmobiliario para garantizar que una compraventa llegue a buen puerto. Sin embargo, a pesar de su importancia, muchas personas lo firman sin conocer en profundidad sus implicaciones legales y económicas. En este artículo te explicamos, de forma clara y práctica, todo lo que necesitas saber para utilizarlo correctamente y evitar riesgos innecesarios.

¿Qué es un contrato de arras para vender?

El contrato de arras para vender es un acuerdo privado que se firma antes de la escritura pública de compraventa. Su principal función es dejar constancia del compromiso entre comprador y vendedor, asegurando que ambas partes tienen la intención de cerrar la operación en un plazo determinado.

Este documento incluye, además, una entrega económica por parte del comprador, conocida como señal o arras. Este importe actúa como garantía y, al mismo tiempo, como mecanismo de protección ante posibles incumplimientos.

En la práctica, este contrato permite retirar la vivienda del mercado, evitando que el vendedor continúe negociando con otros interesados mientras se formaliza la operación.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Firmar un contrato de arras para vender aporta seguridad jurídica y claridad en la negociación. Entre sus principales objetivos destacan:

Garantizar el compromiso de compra y venta
Establecer un plazo para formalizar la operación
Definir el precio final del inmueble
Regular las consecuencias en caso de incumplimiento

Además, es especialmente útil cuando el comprador necesita tiempo para obtener financiación, como una hipoteca, ya que permite “reservar” la vivienda durante ese proceso.

Tipos de contrato de arras: ¿cuál elegir?

Existen tres modalidades principales de contrato de arras para vender, y elegir la adecuada es clave para evitar conflictos:

1. Arras penitenciales

Son las más habituales en el mercado inmobiliario. Permiten a cualquiera de las partes desistir del acuerdo, pero con penalización:

Si el comprador se retira, pierde la señal
Si el vendedor incumple, debe devolver el doble

Este tipo ofrece flexibilidad, aunque con un coste económico.

2. Arras confirmatorias

En este caso, la señal entregada forma parte del precio total, pero no establece una penalización clara por incumplimiento.

Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir judicialmente la compraventa o reclamar daños y perjuicios. Es una opción más rígida y con mayor implicación legal.

3. Arras penales

Aquí sí se establecen penalizaciones concretas, pero además se puede exigir el cumplimiento del contrato.

Es decir, no solo hay compensación económica, sino que también puede obligarse a la otra parte a completar la operación.

¿Qué debe incluir un contrato de arras para vender?

Un contrato de arras para vender bien redactado debe contener información clara y detallada. Estos son los elementos imprescindibles:

Identificación completa de comprador y vendedor
Descripción precisa del inmueble
Precio de compraventa
Importe de la señal entregada
Plazo máximo para firmar la escritura
Reparto de gastos
Tipo de contrato de arras
Consecuencias en caso de incumplimiento

También es recomendable incluir el estado legal de la vivienda (cargas, hipotecas, situación registral), para evitar sorpresas en fases posteriores.

¿Cuánto dinero se entrega como señal?

Aunque no existe una cantidad fija obligatoria, lo habitual es que la señal represente alrededor del 10% del precio del inmueble.

Sin embargo, este porcentaje puede ajustarse según el acuerdo entre las partes. Lo importante es que quede claramente reflejado en el contrato, ya que ese importe tendrá implicaciones directas en caso de cancelación.

Plazos y tiempos: un aspecto clave

El plazo más común para completar la compraventa tras firmar el contrato de arras para vender suele ser de 60 a 90 días. Este tiempo permite:

Tramitar la financiación
Revisar la documentación legal
Preparar la firma ante notario

No obstante, este plazo es flexible y puede adaptarse según las necesidades de comprador y vendedor. Lo fundamental es que esté perfectamente definido en el contrato.

¿Qué ocurre si una de las partes incumple?

Las consecuencias dependen del tipo de arras firmado:

Arras penitenciales: pérdida o devolución duplicada de la señal
Arras confirmatorias: posibilidad de reclamar judicialmente
Arras penales: indemnización y posible obligación de cumplir

Por eso, antes de firmar cualquier documento, es imprescindible entender qué tipo de contrato se está aceptando.

¿Se puede rescindir un contrato de arras?

Sí, pero no siempre sin consecuencias. En el caso de las arras penitenciales, es posible desistir asumiendo la penalización correspondiente.

En cambio, en las arras confirmatorias o penales, la rescisión puede derivar en procesos judiciales o indemnizaciones más complejas.

Además, una vez firmada la escritura pública, el contrato de arras deja de tener efecto, ya que la operación queda formalizada.

La importancia de un buen asesoramiento

Aunque existen modelos estándar, redactar un contrato de arras para vender sin asesoramiento profesional puede generar problemas legales o económicos.

Cada operación inmobiliaria es diferente, y pequeños detalles en la redacción pueden marcar una gran diferencia en el resultado final. Contar con expertos permite:

Evitar cláusulas ambiguas
Proteger tus intereses
Garantizar una operación segura

El contrato de arras para vender no es un simple trámite, sino una pieza clave en cualquier operación inmobiliaria. Entender su funcionamiento, elegir el tipo adecuado y redactarlo correctamente puede ahorrarte tiempo, dinero y preocupaciones.

Si estás pensando en vender, comprar o invertir en el mercado inmobiliario, contar con asesoramiento profesional es fundamental para tomar decisiones seguras. En Oi Real Estate te acompañamos en todo el proceso: desde la valoración del inmueble hasta la firma final, incluyendo la redacción de contratos y la negociación.

CONTACTA con nosotros y deja tu operación en manos de EXPERTOS

Formación Inmobiliaria 28 noviembre, 2022

Cambios clave en marketing inmobiliario

Como agente inmobiliario… ¿Mantienes tus conocimientos al día? ¿Eres capaz de prever cuál es el momento ideal para desprenderse de una estrategia de marketing inservible? No hace falta ser un experto en ventas en bienes raíces para concluir en que las últimas dos décadas han sido signadas por enormes y significativos cambios en técnicas y estrategias. Esto no se debe solamente a la búsqueda de nuevos horizontes en cuanto al negocio propiamente dicho. De hecho, la premisa del real estate sigue siendo la misma que desde su creación como modelo exitoso de negocio: la compraventa de propiedades. Han sido los canales de comunicación los que han transformado al ala de ventas de esta gran industria. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos algunos cambios clave en marketing inmobiliario moderno. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre este apasionante tópico.

Caminar menos y buscar mejor

Durante todo el siglo XX las ventas en el sector inmobiliario dependieron básicamente del conocimiento del circuito por parte de inversores o de clientes particulares. Imponer una pequeña agencia como marca consistía en una tarea titánica. La llegada de la internet cambió rotundamente los parámetros. Y si bien la importancia del denominado “lobby” nunca será desestimado, el incorporarse a este (uno de los sectores más competitivos del mundo) ya no resulta un imposible.

Por el contrario. Te encontrarás con una cantidad incontable de agencias freelance, acaso compuestas por pequeñas plantillas, sino por un solo agente propietario. ¿A qué se debe esta variación que presenta nuevas reglas a un mercado conservador por excelencia? La respuesta es sencilla y concreta: a la irrupción digital. Caminar para buscar una propiedad es una acción comercial casi demodé. Hoy día, más del 95% de los particulares o inversores iniciar la búsqueda inmobiliaria a través de las distintas posibilidades que ofrece internet.

¿Qué agencias han crecido notablemente?

Las agencias u oficinas de servicios inmobiliarios que más han crecido desde un tiempo a esta parte son aquellas que han sabido leer entre líneas estos cambios radicales y se han adaptado a ellos. Sin embargo, y dado lo efímero de las herramientas y preferencias de la clientela, el mayor crecimiento lo justifican las agencias que han comprendido (además de los argumentos citados) cuáles serán las tendencias que vienen. El “ser proactivo” se ha convertido entonces en una cualidad necesaria y excluyente para mantenerse en competencia comercial en el mundo de los bienes raíces.

Repasemos de qué consta el marketing inmobiliario propiamente dicho. En su definición, marketing inmobiliario será el conjunto de estrategias que destina sus fuerzas a llevar a cabo dos objetivos:

Tracción de clientes y sus unidades para vender o alquilar.
Captación de interesados en dichas propiedades en búsqueda de alquilar o comprar.

Los dos procesos

En la medida que la internet ha proporcionado nuevas herramientas capaces de traccionar unidades e interesados, y en medio de tantos cambios clave en marketing inmobiliario, se estima que dos procesos globales se imponen esta área de vital importancia para la industria:

Posicionamiento de marca para un reconocimiento del sector y de la clientela regional. ¿Cuál es la especialización de tu agencia? ¿Se incrementa tu cartera clientelar cumpliendo los objetivos fijados previamente?
Flujo de negociaciones iniciadas y finalizadas. ¿Cuál es el grado de éxito de las negociaciones encaradas en tiempos y formas? ¿Cumplen las metas fijadas en tu modelo de negocio?

Estrategias entre cambios clave en marketing inmobiliario

Veamos algunas estrategias infaltables en marketing inmobiliario, más allá de las promociones:

Un cliente ideal definido

Errar en la definición de tu cliente ideal podría resultar garrafal para tu oficina de servicios inmobiliarios. ¿Dirigirías tus campañas publicitarias a un público que no tuviera incidencia en el sector inmobiliario? ¿Cómo identificarlo?

Elabora un estudio de campo que te permita identificar a tu buyer persona teniendo en cuenta los siguientes factores:

Demografía: género, domicilio, niveles educativos, etc.
Psicografía: ¿Cuáles son los intereses del público que recepcionará tus campañas publicitarias? Identificar cuáles son las tiendas que visita, en qué destina su dinero respecto al ocio; qué afinidad cultural o política tiene; entre muchos otros requerimientos será vital.
Conducta en internet: ¿En qué medida utiliza tu clientela redes sociales o plataformas de búsqueda para comenzar a indagar sus acciones inmobiliarias? ¿Valdría la pena invertir en campañas de redes sociales en las plataformas equivocadas?
Nivel económico: ¿Cuántas cuentas bancarias dispone tu clientela en lo general? ¿Posee tu público interesado un nivel general profesional? ¿Cuenta en la generalidad con avales bancarios y espalda económica?

Google Ads para posicionarse mejor

Existen varios métodos para anunciar mediante Google Ads. Enseguida amigos y familiares te propondrán “¡Anuncia en Google!”. Pues bien, su implemento es más complejo de lo que parece y, contra lo que podría suponerse, se va complejizando con el paso del tiempo.

Veamos 4 de las opciones más requeridas por los usuarios de Google Ads y que acaso podrían conformar un artículo propio en sí mismas:

Por tipo de propiedad: Diferencia y elabora plantillas para tus campañas según tipo de propiedad. Monoambiente, dos ambientes, tres ambientes, locales, casas de lujo o vacacionales, etc.
Por ubicación regional: Más conviene asegurarse dirigir una campaña regional según dónde queda ubicada la propiedad, que a lanzar una campaña a nivel nacional o por comunidad autónoma.
Atracción del cliente: El método en Google Ads más recomendado para captar la atención del cliente potencial, es utilizar recurrentemente un copy que te ha dado resultado en campañas anteriores. Tu propio sello publicitario.
Elegir bien las palabras clave: Para una campaña publicitaria exitosa, es necesario prever cuáles serán las palabras clave o “keywords” y que no resulten una contra para el anuncio.

Hemos visto cambios clave en marketing inmobiliario y algunas formas de implementarlos con vista a futuro. ¿Cómo posicionas tu agencia frente a tantas alteraciones comerciales en el sector? Nos encantaría conocer tu opinión.

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