Alquiler archivos - Página 39 de 140

Agentes inmobiliarios 16 junio, 2023

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

La firma de un contrato de alquiler incluye la toma de compromisos y responsabilidades a cumplir por ambas partes. En este sentido, es fundamental conocer algunos mecanismos para mantener la relación entre tu cliente (el propietario) y el inquilino, en tanto te sea posible. Sabrás que el inquilino hará cumplir sus derechos en tanto se mantenga al día con su renta; mientras, y si esto sucede así, no estará nada mal que garantices en nombre del dueño de la propiedad lo básico e indispensable para que la estadía de aquel resulte en un tránsito positivo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunos tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Cuáles precauciones tomar para mantener una excelente relación comercial como intermediario, al paso del tiempo.

Arquetipos estándar

En el imaginario colectivo existe la falsa creencia de que, así como un jefe debe llevarse mal con su empleado, será muy difícil que un propietario mantenga una buena relación con su inquilino, más allá de lo comercial del vínculo. Esto es falso. Como encargado de mediar entre uno y otro, deberás resguardar esa relación, fundamentalmente para que la misma no corra riesgo de esmerilarse o romperse.

Como primera medida, es conveniente dejar en claro todas y cada una de las reglas de convivencia comercial. También, las responsabilidades atañidas tanto a uno como al otro firmante del contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino deberá estar al tanto a sus derechos, pero también a sus compromisos respecto al uso de la propiedad. Un inquilino puede utilizar la vivienda pero no disponer de ella, según lo marca la ley de arrendamientos urbanos vigente.

Qué hacer qué no en una propiedad alquilada

Uso, goce y disposición. Estos términos pueden resultar similares. Sin embargo, en la práctica legal son dos cosas bien distintas. Seguramente, como agente inmobiliario, sabrás de qué se trata cada una. Pero aprovechemos este artículo para verlas un poco más en detalle:

El uso y goce de una propiedad en arrendación. Establece que el inquilino puede habitar la vivienda con autorización del propietario y en los plazos figurados en el contrato de alquiler. En ese uso, se incluye y respeta un común acuerdo en lo referido a respetar horarios de ruidos, permanencia y cantidad de mascotas, realizar reformas, etc.
Disponer de una propiedad en alquiler. El inquilino no puede hacer disposición de la vivienda bajo ningún punto de vista; excepto que en el contrato queden específicamente clarificados dichas ventajas. Por ejemplo, subalquilar, vender o hacer de dicha propiedad una oficina o taller. Disponer de una propiedad alquilada sin consentimiento de su dueño es infligir la ley y está penado.

Asuntos claros

Muchos propietarios ven con algo de recelo la confección del inventario mobiliario. Lo consideran un tanto invasivo y algunos hasta de mal gusto. Sin embargo, si vas a manejar el alquiler de un piso mediante, te recomendamos fuertemente elaborar un inventario inmobiliario completo. Como ventaja, las agencias saben cómo moverse al respecto, y suele ser al día de hoy un asunto muy lejano para quien alquila o busca alquilar.

Así, acompañado del propietario y del eventual inquilino, recorrerán juntos el inmueble. Detallarán en dicho inventario totalidad del mobiliario y su estado; cerrajería y elementos de grifería; correcto funcionamiento de puertas y ventanas; estado de muros, pisos y cielorrasos; y por supuesto, estado del frente y contra frente. No obstante estos parámetros, puedes agregar al inventario mobiliario lo que se te ocurra o consideres que deberá mantener su aspecto y funcionalidad.

Hasta el último punto

Pocos días antes de finalizar el contrato, realizarás junto al propietario una visita similar a la previa. Formulario en mano, constatarán junto al inquilino los distintos ítems apuntados con antelación y que cada cual se encuentre en el estado mínimamente esperable, con la corrosión natural del paso del tiempo.

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

Muchos otros aspectos propiciarán una buena relación entre dueño e inquilino. Veamos algunos tips Tips para mediar entre ellos que seguramente te serán de ayuda:

¿Quiénes habitarán el piso?

En el contrato deben figurar todas las personas que vayan a habitar en la propiedad alquilada, siempre y cuando sean mayores de 18 años. Esto corresponde a un factor legal importante. Por ejemplo, supongamos que el firmante del contrato decide abandonar el piso, deja a su hijo habitando y este se niega a pagar la renta. Transformado inmediatamente en un habitante precario de la propiedad, si es mayor de edad y no figura en el contrato, no habrá a quién reclamar por el pago mensual. El propietario podrá accionar legalmente contra él, por supuesto, pero se embarcará en aguas complejas y agotadoras de navegar.

¿Se trata de una propiedad habilitada?

Tener las escrituras de la propiedad al día es un requisito excluyente para alquilarla. Si el dueño de la casa no cuenta con una escritura al día, te será muy difícil, como bróker en bienes raíces, encargarte de ello. Es vital evitar exponerse a irregularidades que podrán terminar costando mucho más de lo imaginado tanto al propietario como a tu agencia.

¿Se encuentran al día los suministros?

Una vez alquilada la propiedad, fomenta un acuerdo propietario/inquilino para definir quién será el titular de los suministros. Muchos inquilinos prefieren poseer la titularidad de los gastos en energía o servicios. Pues bien, esto implicará solicitarle copias de las facturas pagadas de dichos suministros. Si tu cliente propietario decidiera mantener la titularidad de los servicios, deberás informar al inquilino de cada pago y adosarlo al coste del alquiler.

Inquilino es un amigo

En pos de conservar una buena relación con el inquilino, te recomendamos no perder contacto con él. Asegúrate de que el trato sea siempre fluido y participa en lo posible al propietario de cada novedad. Utiliza los medios disponibles, son muchos y los más variados.

Dejar en claro las deducciones por alquiler

Recuerda que el propietario puede deducir muchos de los gastos que se originen hacia la finalización del contrato, más allá de este ser renovado al inquilino o no; por ejemplo, garantías y depósitos. Este suele ser un punto conocido tanto por inquilinos como propietarios, pero a menudo el no dejarlo explícito desde antes de firmar el contrato lleva a un desenlace no deseado. Es un derecho legal que no debes perder de vista.

Existen muchas más recomendaciones y tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Evitarse malentendidos y problemas durante al proceso del contrato, hará que la relación entre ambos sea mucho más natural.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

Área legal 15 junio, 2023

Multas por no declarar tu vivienda en alquiler

Si eres propietario y tienes tu piso en alquiler debes saber que te corresponde realizar su declaración en la Agencia Tributaria. En caso contrario, estarás fuertemente expuesto a que Hacienda lo note y te sancione gravemente. Conoce cuáles y de cuánto son las multas por no declarar tu vivienda en alquiler leyendo este post.

Muchos propietarios de viviendas creen que si las alquilan asumiendo un contrato verbal con el inquilino, están exceptuados de declarar su vivienda en alquiler. O incluso, que si las viviendas se encuentran vacías no deben pagar tributo. Sin embargo esto es fuertemente sancionable y puede detectarse verificando la densidad del uso de suministros o simplemente con la denuncia de un vecino. Recordemos también que Hacienda puede tomar cartas en el asunto en el caso de las personas que alquilan ilegalmente habitaciones en sus viviendas habituales.

Multas por no declarar tu vivienda en alquiler: ¿Cómo detecta Hacienda tu falta?

La Agencia Tributaria tiene varios métodos para comprobar si un inmueble esta vacío o por si el contrario está arrendado y no se ha declarando. Las más comunes son:

Comprobación de los suministros de luz y gas

Comprobación de los datos de catastro

A través de la declaración del arrendatario en su solicitud de beneficios fiscales

Si una vivienda está sin alquilar ¿también debe declararse en la renta?

La respuesta es si. Todos los contribuyentes que tengan una vivienda en propiedad -que no se considera vivienda habitual- y que se encuentren vacías, deben pagar IRPF. La imputación dependerá de porcentual:

El 2% del valor catastral si es el primer ejercicio que se declara una vivienda vacía.

1,1% si ya ha sido declarado una vez o en los 10 ejercicios anteriores.

Si la propiedad no tiene valor catastral: se imputará el 1,1% del 50% del valor por el que hubiera de computarse en el Impuesto sobre el Patrimonio

Multas por no declarar tu vivienda en alquiler

Las multas varían entre leves, graves y muy graves. Vamos a verlas detalladamente.

Multas leves por no declarar tu vivienda en alquiler

Esta es la pena mínima que impone la Ley. Se refiere a aquella infracción menor o igual a 3.000 €. Esta consistirá en una multa pecuniaria proporcional del 50%, lo que significa que si hubimos evadido 1.500 €, habrá una multa de 750 €. Además, se sumarán a la cantidad total defraudada.

Multas graves por no declarar tu vivienda en alquiler

En el caso de la multa grave, el tema es ya más complicado. La Ley considera como infracción grave defraudar más de 3.000 € y exista ocultación. La sanción económica será proporcional del 50% al 100% del monto evadido. Si un propietario ganó en concepto de alquiler unos 5.000 € deberá pagar esos 5.000 € al fisco.

Multas muy graves por no declarar tu vivienda en alquiler

Por su parte, la multa muy grave es la sanción más exagerada. La Ley ha definido como multa muy grave “cuando se hayan utilizado medios fraudulentos y cuando se hayan dejado de ingresar cantidades retenidas o que se hubieran debido retener o ingresos a cuenta, siempre que las retenciones practicadas y no ingresadas, y los ingresos a cuenta repercutidos y no ingresados, representen un porcentaje superior al 50% del importe de la base de la sanción”. La sanción en este tipo de situación consistirá en multa pecuniaria proporcional del 100% al 150%, según la propia Ley. Por lo tanto, se puede llegar a pagar más de la cantidad defraudada.

Multas por no declarar tu vivienda en alquiler: el inicio del proceso

En el momento en el que Hacienda descubre la existencia de un alquiler no declarado, inicia un proceso. En el mismo, el propietario tendrá que pagar las cantidades no declaradas y abonar las multas ya mencionadas, según a la categoría a la que pertenezca. Por ejemplo, si Hacienda descubre que el propietario ha estado dos años sin declarar un alquiler, tendrá que abonar exactamente el concepto de 24 meses de renta de ese alquiler más la cifra que disponga aquella multa calificada como leve, grave o muy grave. Muchas veces la gente que sufre estas sanciones se ven imposibilitada a pagarlas, ya que llegan a cifras extraordinarias y exageradas. En estos casos, Hacienda hará una propuesta de liquidación a la que el deudor podrá acogerse para poder regularizar su situación.

Liquidación de Hacienda

Antes de aplicar la multa, Hacienda hará una propuesta de liquidación que comúnmente se conoce como declaración paralela del IRPF. En la misma se incluirá un importe estimado de los ingresos recibidos por el alquiler no declarado. Al haber violado la Ley, tributarán al tipo máximo posible y no se aplicarán las deducciones fiscales de las que gozan los arrendatarios que si cumplieron con la parte legal. Terminado el primer trámite, se abrirá un expediente sancionador al propietario, que ya sí se enfrentará a la condena de la multa. Además, se hará la suma de los intereses de demora por no declarar en su momento.

Pérdida de beneficios fiscales

Y seguimos sumando desgracias a la lista de sanciones que tendremos si llegamos a ocultar un alquiler. La última será la pérdida de beneficios fiscales que Hacienda otorga a los propietarios de los inmuebles en alquiler que declaran de forma correcta y legal. Serán exceptuados de:

Deducciones por alquiler: gracias a este beneficio, los arrendatarios pueden deducir hasta un 60% sobre las rentas por capital inmobiliario. Si todo está presentado al pie de la letra, el propietario debería pagar solo el 40% de los beneficios que le reporta el alquiler en el mejor de los casos. Dentro de estas deducciones entran otros gastos deducibles existentes, como los son las reparaciones, muebles nuevos, etc.

¿Qué inconvenientes acarrea no firmar un contrato de alquiler entre propietario e inquilino?

El primer paso para tener un piso arrendado en regla es firmar un contrato de arrendamiento. Este contrato debe cumplir con las normas establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, decretada en España el 25/11/1994 y en vigor desde el 01/01/1995. Los contratos de alquiler deben detallar la información del propietario e inquilino, los detalles de la vivienda, información del garante y cláusulas de recisión por si el huésped quiere irse de la propiedad antes de tiempo.

Protección frente a desperfectos e impagos: con la existencia de un contrato de alquiler estarás mucho más protegido. Es cierto que, aún con contrato de arrendamiento, el proceso para sacar a un inquilino que no paga más es complicado igual. Pero, la mejor herramienta para recuperar tu dinero perdido a través de un proceso legal es haber cumplimentado el requisito de contar con el contrato de alquiler.

Hacienda no pasa nada por alto y si has leído todas las consecuencias que podrías llegar a tener por no declarar un piso en alquiler, suponemos que no querrás arriesgarte. Puedes déjanos tu comentario contando tu experiencia en la casilla debajo del post.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

¡Contáctanos!

Además, no olvides pasarte a leer los siguientes artículos similares:

Riesgos de alquilar sin contrato de alquiler

¿Cuáles son los pasos para declarar la renta de alquiler?

Formación Inmobiliaria 15 junio, 2023

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

El denominado “Design Thinking” (cuya traducción más cercana podría ser “pensamiento en el diseño”) incluye una variedad sustanciosa de elementos aplicados a estrategias de ventas. En su contexto, por fuera del abordaje a la compraventa de productos o contratación de servicios mediante técnicas estándar, el mundo del marketing intenta avanzar más allá de los conceptos visibles, recurriendo a la psicología del interesado con tal de captarlo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos al tan mentado «customer journey» o el mapa del viaje del cliente inmobiliario, enfocado pura y exclusivamente al eventual prospecto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Prospecto modelo 2023

¿Qué queremos decir puntualmente con “el cliente lo es todo”? ¿Cuán lejos u oxidada queda la máxima en ventas que reza “el cliente siempre tiene la razón”? Hoy día, el marketing de todos los sectores piensa en el cliente mucho más que décadas atrás. Se le adelanta, se auto exige conocerlo a fondo, prestar atención a sus necesidades y acoplar sus modelos de negocios a ellas. En este contexto, sabrás que el real estate no es una excepción a la regla, ni mucho menos.

Elaborar un buen plan de mapa del viaje del cliente o customer journey como gestión de valor, con la mirada dirigida a los prospectos, puede ser una de las formas más seguras y rápidas de llevar tus negociaciones a buen puerto. Saber cómo configurar ese mapa del recorrido del cliente y llevarlo a cabo con éxito son dos acciones de ventas consideradas entre las más complejas.

Conocer tu servicio como bróker

Conocer las sensaciones de los clientes respecto a tu agencia inmobiliaria y a la calidad de los servicios que ofrece es el paso previo fundamental para poder pergeñar un mapa del viaje del cliente. Cuando los asesores en ventas se proponen llevar a cabo un análisis de marketing respecto a la capacidad de fidelización (en la posventa) de una compañía suelen recaer en un grave error; esto es: mirar al cliente desde la óptica empresarial, en vez de ponerse en sus zapatos y emular una mirada hacia la empresa. ¿Cómo te sentirías tú como cliente si, al momento de vender, comprar o alquilar una propiedad recurrieras a tu empresa?

Elaborar un análisis desde el punto de vista del cliente hacia la firma y no desde la firma hacia el cliente, puede resultar esclarecedor en este campo. Intenta, por más obvio que te parezca, visualizarte eligiendo tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario y ejecutando el camino habitual de una negociación según los parámetros de tu compañía. Toma nota de cada paso, cuestiónate en tiempos y calidad de atención, desde el inicio de una operación hasta su final. Y algo muy importante: imagínate como cliente en la posventa. ¿Te han tratado bien?

Customer journey como gestión de valor

Si tienes algo de experiencia en el sector inmobiliario, delimitar los segmentos de una diligencia inmobiliaria no te resultará complejo. Cada instancia es un episodio distinto, con sus dificultades eventuales. Una vez finalizado el paso previo de la autovisualización desde los ojos de un cliente, accederás a comprender mejor en qué estás fallando; en cuál de esos capítulos pierdes más tiempo del que deberías; en cuál tal vez debas ajustar la atención al prospecto; y en qué momento acudir a tu ser proactivo.

En el vasto universo de la compraventa o alquiler de bienes raíces, el mapa de customer journey no suele diferenciarse demasiado entre una agencia y otra, siempre dependiendo del nivel o del sector en el que se especialicen. Así, las instancias de ventas en una agencia zonal pequeña o mediana, de consulta regional, no diferirá mucho de sus principales competidoras. Esto puede resultar de ayuda a la vez para comprender globalmente los servicios de tus competidores más cercanos, así como identificar sus cualidades y desventajas.

Sin embargo, es en la profundización del análisis requerido en todo buen customer jorney donde no tardarán en aparecer sustanciales diferencias entre distintas compañías; sin importar si sus locales se encuentran uno al lado del otro. Las empresas son dirigidas por personas, así como los países; si bien pueden converger en ciertos aspectos, cada una terminará resultando muy distinta a otra.

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

Para aplicar el mapa del viaje del cliente inmobiliario, una vez realizados sus gráficos de acuerdo con cada instancia de las negociaciones, debes considerar ante todo, los llamados “puntos críticos”. ¿En qué trayecto de la negociación tu cliente se siente más desprotegido, abrumado o destratado? Una vez identificados, valdrá la pena poner todo el empeño de tu agencia (o los propios si eres un agente autónomo) en mejorarlos rápidamente.

Así, verás que dependiendo del momento de la aparición de esos “puntos críticos” una diligencia o la rentabilidad de tu marca puede estar viéndose realmente en problemas.

Dos ejemplos claros en “puntos críticos”

Veamos, por último y a modo ilustrativo, dos alternativas a lo que nos referimos como «puntos críticos»:

1 El destrato

Imagínate que un cliente se siente destratado por tu firma durante la posventa. Se ha firmado la escritura, el prospecto ha finalmente vendido o alquilado su propiedad; pero siente que queda relegado de tu atención una vez dado ese paso, tan importante en su vida. La falta de asesoramiento en detalles durante el período inmediato a la concreción de una negociación, acaso provoque que dicho cliente deje de recomendar a sus conocidos el trabajar contigo. Como consecuencia, podrías estar perdiéndote de realizar nuevas negociaciones.

2 Considerar principio y final de una negociación

Ahora, supongamos que esos “puntos críticos” en tu customer journey se presentan durante el primer contacto con el cliente, en la previa a una probable negociación. Esto puede ser letal para toda agencia, incluso hasta hacer peligrar su continuidad en el mercado. El inicio y el final de una negociación son, en el sector inmobiliario, dos instancias del customer journey de vital importancia. ¿Puede un negocio subsistir si falla en el recibimiento de los interesados?

¿Tienes ya alguna experiencia en el mapa del viaje del cliente inmobiliario? ¿Te ha sido de utilidad? Nos encantaría conocer tu opinión sobre esta apasionante herramienta estratégica.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear la promoción inmobiliaria perfecta

Te invitamos a suscribirte a nuestras redes y enterarte de nuestras promociones y novedades del mercado inmobiliario:

Agentes inmobiliarios 14 junio, 2023

Modelo de agencia inmobiliaria flexible

Una modalidad innovadora en la disposición de las grandes agencias, que desde comienzos de siglo XXI se impone en Estados Unidos, se ha instalado finalmente en España. Si nos remontamos tan solo a dos años atrás, las medidas sanitarias obligadas y propulsadas por la pandemia marcaron su huella en el espectro laboral de todos los sectores. El sector inmobiliario no fue una excepción, ni mucho menos. Los expertos en diseño sumados a los nuevos objetivos de las oficinas en bienes raíces, han incorporado al circuito comercial distintos modelos de negocios según las pretensiones de sus departamentos. Prometen convertirse en parte sustancial de la nueva habitualidad. En este artículo de Oi Real Estate veremos los detalles de un modelo de agencia inmobiliaria flexible. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Mejorar desde puertas adentro

Repasemos un poco de historia reciente. La pandemia reorganizó la cultura laboral, esto es un hecho. Hoy día, no son pocas las compañías que permiten a sus empleados desempeñar sus labores dónde y cómo prefieran. Pero, para ello, fue necesario reevaluar la utilidad que se les da a los estudios estadísticos (en menor o mayor medida importantes) en pos de mejorar la productividad de cada uno de sus sectores, ofreciendo a la vez una flexibilidad nunca antes vista.

Las opiniones de los expertos en diseño comercial de distribución estructural en los distintos modelos de negocios llegan a una serie de conclusiones que confluyen curiosamente en metodologías y objetivos. Esto es, si el trabajo debe apuntar a ser flexible… ¿Cómo podrían no ser flexibles las oficinas propiamente dichas? De 2020 a esta parte, cientos de miles de agencias inmobiliarias alrededor del mundo se han visto en apuros (en términos de tiempo y rentabilidad) para atender las demandas de los interesados en comprar o vender propiedades.

España y los cuatro objetivos

Por cierto, las exigencias a los empleados no son menores hoy que hace una o dos décadas atrás. Sin embargo, las nuevas modalidades para los negocios «flexibles» en España buscaron impregnar en sus equipos la renovación propia de un cambio de aire necesario; luego de una larga temporada de malas noticias por la COVID; además de darle una vuelta de página a la pandemia ante la mirada del cliente.

La modalidad que propone la llamada «agencia flexible» es un excelente negocio en sí mismo. Muchas empresas se han visto obligadas a cerrar las puertas de sus oficinas físicas durante la pandemia y encuentran en el alquiler de estas instalaciones una salida posible y rentable. Así, las compañías dedicadas a construir este nuevo tipo de servicio, se imponen en el mercado lenta pero persistentemente.

En este contexto, son cuatro las características que proponen las oficinas flexibles en España y en todo el mundo. Acompáñanos a ver cuáles son y de qué se trata cada una de ellos:

1 Elasticidad hasta en los detalles

Como su nombre lo indica, las agencias flexibles implican por definición la elasticidad de las normas laborales presenciales de las firmas que contraten estos servicios,; por supuesto, en la medida que el desacartonamiento no perjudique la funcionalidad de sus empleados. La falta de regulación general al respecto del teletrabajo, ha provocado que muchos países dejen en manos de las empresas estas decisiones.

En su gran mayoría, se ha actuado en consecuencia. Como punto de partida, se consideraron abrir los espacios de trabajo físico, a través de amplias instalaciones libres de paneles, cubículos, cocinas estrechas, etc. Además de su aspecto infraestructural el concepto de las agencias flexibles toca también a las disposiciones horarias clásicas del “de 9 hs. a 17 hs.”; rompiendo con lo establecido; pudiendo además alternar entre presencialidad y el trabajo online hogareño.

2 Oficinas más seguras

Volviendo al ámbito de lo físico, las oficinas de las agencias flexibles en España intentan darle una vuelta de tuerca al cuidado de la salud. Tanto sanitaristas como empresarios buscaron tomar medidas que logren instalarse en el inconsciente colectivo y cambiar para mejor las costumbres habituales.

Así, se propone que estas nuevas disposiciones lograrán prevenir cualquier eventualidad de orden similar a la pandemia. En esta nueva normalidad que cursando 2023 ya es un hecho, eventos de la era pre pandemia que antes nos parecían corrientes (como el lavado recurrente de manos, o el uso del alcohol en gel) prometen haber llegado para quedarse entre nosotros.

3 Prescindir de un territorio puntual

Muchos se preguntan si la irrupción de las oficinas como agencias flexibles propone un cambio radical que suplantará las convencionales o si funcionará como un complemento de estas. Si le preguntas a los creadores e impulsores del sistema, te dirán que es el futuro de este tipo de plantas, a mediano y largo plazo.

Una oficina flexible puede contratarse por días, semanas y meses. Incluso hasta por horas. Proponen un ambiente de “club de oficinistas». Esto supera ampliamente cualquier flexibilidad tomada por las oficinas clásicas, pudiendo trasladar el campo operacional de las compañías a cualquier ciudad de tu comunidad, del país y del mundo.

4 Lo colectivo como elemento revolucionario

La contemporánea realidad tecnológica propone la interconectividad empresarial como nunca antes. Un mismo equipo puede encontrarse trabajando en simultáneo y en el mismo proyecto en bienes raíces, sin la necesidad de yacer físicamente reunidos en un punto determinado y común. Acaso sea esta la mayor virtud de las agencias flexibles.

Estos espacios comunes y opcionales, bien identificativos de la etapa post COVID, son un paso adelante en la era evolutiva del coworking. Si bien el cotrabajo propone ventajas similares, las compañías impulsoras de las oficinas flexibles avalan un ámbito más relacionado a una oficina en cuanto a comodidades y estructuras, que a un espacio plano y frío lleno de enchufes y tuberías de ventilación. Una oficina flexible deberá ofrecer, por fuera de su funcionalidad, un aspecto estético cálido, cuidado y cómodo.

Empresas como Aticco y Recowork, ofrecen en distintas ciudades y desde hace ya un tiempo, espacios de trabajo comunes para equipos o para oficinistas autónomos. Asimismo, sus ambientes pueden ser ocupados por grandes grupos de trabajo que requieran una sala de conferencias para charlas internas, definiciones de proyectos, etc.

Modelo de agencia inmobiliaria flexible en España

Para fijar puntos de partida, transcurso y entrega de un proyecto importante, las empresas prefieren evitar el teletrabajo, en la medida de lo posible. El encuentro cara a cara permite una claridad más definida en las exposiciones de sus conferenciantes y evita cualquier eventual interrupción. En este sentido, las oficinas flexibles brindan esa posibilidad, entre muchas otras.

Las expresiones como “coworking” y “freelance”, convergen entonces en las oficinas flexibles sin romper con sus conceptos de base. En este punto, las nociones de “independencia laboral” y “espacio de trabajo grupal opcional” parecen estar frotándose las manos para protagonizar el estándar híbrido laboral que se viene.

¿Qué opinas de las agencias inmobiliarias flexibles? ¿Te ha tocado trabajar en alguna, como parte de una compañía o de forma independiente? Te leemos en los comentarios al pie del artículo.

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

Formación Inmobiliaria 13 junio, 2023

Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

En Oi Real Estate creemos que al agente inmobiliario (como puesto destacado en el sector) aún le queda mucho camino por recorrer. Sin embargo, los especialistas confirman una tendencia en los clientes (especialmente si se trata de vender o comprar una gran propiedad, o un piso de lujo) en preferir un asesor en bienes raíces, a un agente. Sabrás que un agente puede especializarse hasta convertirse en un verdadero experto. Las exigencias actuales son numerosas y lo impulsan a mantenerse constantemente actualizado. En este artículo veremos la importancia de mantenerse activo para satisfacer el pedido más solicitado por los clientes de hoy día: la personalización del servicio. Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo para vender más.

Conocer al cliente inmobiliario lo es todo

Los agentes inmobiliarios no desconocen que para lograr la excelencia en el servicio actual, se debe maximizar la personalización respecto a cada cliente. Específicamente: conocer a la clientela. Tratar a todos y cada uno de los interesados de forma metódica y ecuánime, es sencillamente malgastar el tiempo, las energías y por supuesto perder dinero que podría estarse ganando.

En un marco de crisis como el contemporáneo, todo agente inmobiliario debe considerar una serie de características, que acaso diferencien esta época de las anteriores respecto al cliente promedio:

El cliente suele hoy saber mucho más del asunto inmobiliario que hace un tiempo.

Casi ningún cliente va a quedarse con una o dos opiniones. Tendrán en cuenta la visión de muchos otros agentes.

El cliente realiza un estudio de campo previo a las primeras consultas, por lo que a veces una simple entrevista termina en una conversación bastante fluida sobre el mercado y sus tendencias.

El asesor inmobiliario cuenta ya con una experiencia que lo habilita a aplicar una guía legal y comercial vigente, a nivel experto.

Al agente inmobiliario suele considerárselo como alguien que se limita a exhibir las propiedades y venderlas, si el interesado se ha decidido a comprarla. Está en él revertir esta falsa noción.

Más agentes en el mercado

Las agencias (sobre todo las especializadas en propiedades lujosas) han visto y sabido interpretar el deseo de la clientela que busca la personalización en el servicio inmobiliario, y trabajar con el agente que más se interese en su caso personal. Implementan hoy día un asesoramiento global en el trato al cliente, en todos sus ámbitos. En este sentido, la oferta de empleo en inmobiliarias o la apertura de franquicias propias son un camino llano para todos aquellos que quieran incurrir en él y transitarlo. El sector inmobiliario es uno de los principales ofertantes en el campo del primer y segundo empleo, ofreciendo mil posibilidades de desarrollo profesional.

Así, las agencias incorporan más y más agentes, exigiendo mínimos requisitos pero brindando la capacitación en estrategias de ventas, necesaria para un asesoramiento integral. Contra lo que pudiera imaginarse, estos cambios radican en una consecuencia directa del deseo del cliente y no de una toma de riesgo por parte del mundo de los bienes raíces. El objetivo: que todo agente inmobiliario recién salido al ruedo logre tomar el toro por las astas y ocuparse tanto de una venta como de un alquiler; trabajar en superficies rurales, barrios y ciudades; capacitar al personal y proporcionarle al cliente el agente indicado.

Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

La relación entre el agente y la personalización del servicio inmobiliario está en su momento de auge, sobre todo en lo referido a ventas o arrendamientos de lujo. Como premisa, un agente deberá ante todo mejorar sustancialmente la información que un cliente pueda obtener desde una app inmobiliaria o una plataforma.

Esto se logra mediante la aplicación de valor al cliente, independientemente de la negociación anterior o la que vendrá. Ofrecerle tanto a quien vende como a quien se interesa en esa oferta cosas que desconozcan y que ni siquiera habían tenido en cuenta. Los datos que señalan cantidades de habitaciones, metros cuadrados, disponibilidad de acceso a centros comerciales o colegios, etc., son datos con los que un eventual comprador ya cuenta.

España, de diez años a esta parte

La carrera por especializarse en la personalización del servicio inmobiliario, se concentra en las grandes ciudades donde la competencia es más dura. Metrópolis como Madrid o Barcelona, se encuentran en el pico de la oferta y demanda a nivel nacional; por tanto, esto ocurre también con la cantidad de agencias y corredores en bienes raíces dispuestos a competir por captar ese flujo.

Se considera que en la última mitad de esta segunda década de siglo, el mercado en las grandes urbes vive en una situación de sostenibilidad regular, con aumentos evaluados dentro de los valores predecibles y menos vaivenes. El estancamiento en el sector inmobiliario producto de la pandemia comienza finalmente a descongelarse. Siendo Madrid una ciudad -por excelencia- propia de barrios, la especialización de los agentes avocados se hace menos dificultosa. Un agente inmobiliario no necesitará diez años para conocer las ventajas y desventajas de cada uno de ellos.

El mercado «luxury» y los extranjeros

En este contexto, no son pocas las agencias que se ocupan de ofrecer total cobertura al extranjero que viene a instalarse en dichas ciudades como producto de su desarrollo profesional (completar sus estudios) o laboral.

Durante los últimos cinco años, el cliente latinoamericano (en su mayoría proveniente de Colombia, México y Venezuela) se siente atraído a las zonas comerciales y a comprar propiedades nuevas. El mercado de mayor apertura se da en Barrio de Salamanca o La Finca.

Por otro lado, el incremento en extranjeros provenientes de la Unión Europea (venidos de Francia, Países Bajos o Reino Unido), se ve más tentado por comprar sus pisos en los centros mismos de las urbes. Esto se da claramente por su mejor posición económica y solvencia.

El bróker anónimo como alternativa

Por último, señalaremos que existe una cantidad creciente de agencias a quienes sus clientes de lujo les exigen el total anonimato de la negociación. Sin publicación en internet ni en medios gráficos; podrá parecer una misión imposible, pero no lo es. Aquí es donde los agentes deben recurrir a su cartera de clientes post negociación, o a interesados agendados como probables compradores. ¿Acaso es este caso del vendedor anónimo al público, un super exponente en requerimientos de servicio inmobiliario personalizado? Es muy probable.

Hemos visto las ventajas de personalizar tu servicio inmobiliario al máximo. Si eres un realtor especializado en conocer a tus clientes a fondo, nos encantaría conocer tus experiencias en este campo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo producir la video visita perfecta

Sitios para vivir 13 junio, 2023

Distrito de Gracia de Barcelona

Barcelona es una ciudad amada por todos y en al actualidad se trata de una de las mejores ciudades para vivir en España. Ofrece amplias oportunidades de negocio y trabajo, ya que presenta una situación geográfica ideal debido a que es la puerta de entrada al resto de Europa. Además de un buen clima, playas preciosas, buena infraestructura, restaurantes y tiendas para todos los gustos y presupuestos junto con una buena oferta educativa y de ocio. Esta ciudad está divida en 10 distritos y en esta oportunidad nos ocuparemos del Distrito de Gracia.

Sigue leyendo.

Calles del Distrito de Gracia decoradas para las fiestas de agosto

¿Por qué vivir en Barcelona?

Entre los factores del por qué vivir en Barcelona, los principales tienen que ver con la gran diversidad cultural, arquitectónica que la ciudad ofrece. Como así también, la combinación perfecta entre lo moderno, lo antiguo y lo tradicional.

Según expertos, los mejores lugares de la ciudad para vivir se ubican en la zona alta. Uno de las principales razones es que en ella se pueden encontrar paisajes, parques completamente naturales, muchos espacios verdes, centros educativos, líneas de transportes, incluso mucho ocio.

Por otra parte, Barcelona es una ciudad con una historia arquitectónica amplísima. En ella se registran restos antiguos del asentamiento romano. Como así también, una gran variedad de edificios que conservan la fachada medieval y que son considerados patrimonios culturales. Estos son algunos de los principales motivos por lo cuales residir en Barcelona es una buena opción.

Su clima es cálido y moderado a lo largo del año. Esto se debe a su ubicación geográfica. Por ello, no tiene excesivos momentos de frío en invierno, ni extremas temperaturas en el verano.

Unica localidad en toda España que en su centro urbano dispone de playas. Para ser más concretos, una extensión de 32k de zona costera en las cuales practicar deportes acuáticos de todo tipo y tomar baños durante todo el año.

Cuenta con una gran cantidad de espacios verdes. En la capital catalana los parques son sumamente valorados a nivel natural, ambiental y paisajístico.

Dispone de un sistema sanitario avanzado, con un extenso número de centros de atención básica cercanos a toda la cuidad.

El sistema de transporte integra una serie de características que lo hacen un gran motivo para vivir en Barcelona. Al tratarse de un servicio económico y sencillo permite recorre y moverse sin muchas complicaciones.

A continuación, te contamos acerca de uno de los sitios que más se elijen para vivir en esta gran metrópoli, el Distrito de Gracia.

Distrito de Gracia y los diferentes barrios que lo conforman

En la antigüedad Gracia era un pueblo independiente de la ciudad Condal hasta que en 1897 se agregó a la ciudad. Hacia la actualidad,en el ambiente se comenzó a resipirar en el Distrito de Gracia es bohemio en cada una de sus plazas y calles.

En España, las fiestas de Gracia son famosas y se realizan a mediaos de agosto. Durante su realización los vecinos decoran cada una de las calles con adornos que los realizan ellos mismos. Así, las mejores decorados son premiados. Hablamos de la “Fiesta Mayor de Gracia.”

A su vez, durante estos eventos se pueden presenciar conciertos y otra serie de actividades.

En este sentido, el distrito de Gracia se divide en cinco barrios:

Vallcarca i els Penitents,

El Coll,

La Salut,

Vila de Gràcia,

Camp d’en Grassot i Gràcia Nova.

¿Qué se puede encontrar en el Distrito de Gracia en Barcelona?

Una de las principales atracciones de este distrito de la ciudad condal es el Parc Güell. Se trata de una de las obras maestras del gran artista Gaudí. La misma se ubica en la parte alta del barrio y tiene una de las mejores vistas de Barcelona.

Muy cerca de este parque, se encuentra una nueva atracción que ha sido dedicada al artista catalán. Hablamos del Gaudí Experiencia.

Consejos para elegir este distrito para residir

A continuación, presentamos los principales consejos para poder elegir entre las mejores viviendas en el Distrito de Gracia en Barcelona.

Ten en cuenta cual es la distancia de la que quieres estar del centro.

Escoge entre los cuatro barrios aquel que mejor se adapte a tu economía y que te permita una rutina de ahorro.

El barrio debe adaptarse al estilo de vida que tú deseas.

Ten en cuenta los servicios de cada barrio. Investiga que servicio ofrece y cuáles. Una vez obtenido el listado, comprueba si la zona que te sienta cómoda dispone de los mismos. De lo contrario, evalúa las prioridades en tus necesidades. Pero recuerda siempre sentirte a gusto.

Los mejores barrios para vivir en Barcelona

Hasta aquí te hemos detallado los diversos barrios que integran el Distrito de Gracia en Barcelona y los consejos para elegirlo. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la compra venta de tu inmueble de manera exitosa.

Invertir 12 junio, 2023

La inversión en build to rent gana rentabilidad

La inversión en build to rent indica un crecimiento según distintos relevamientos. En las capitales y grandes ciudades, crecen las financiaciones en living y en locales comerciales. Algunas rentabilidades, incluso, pueden superar la inflación.

En las capitales y grandes ciudades de España, el negocio del build to rent vuelve a tener la preferencia de los inversores. Solo en Barcelona, se sumarán hasta 2026 unas 6.000 nuevas plazas de este tipo. Y en los próximos años pueden llegar a las 40 mil. Si bien se trata de un porcentaje marginal respecto de la cantidad de visado de obra nueva, es un ámbito que durante el primer trimestre del año logró sumar obra nueva y proyectos a futuro. Las familias españolas que alquilan suman el 24%, mientras que el promedio europeo es del 30% bajo el régimen de alquiler.

El principal sector que concentra la inversión en build to rent es el del living, en todas sus formas: residencial en alquiler, residencial en compraventa, flex living, suelo, senior living y residencias (coliving y coworking). Durante el primer trimestre del año, se llevó el 42% de la inversión total, unos 1.220 millones de euros, lo que representa un 17% más que un año antes. En cuanto a la inversión en locales comerciales, durante el año pasado creció un 120%, lo que augura resultados muy favorables para este 2023. En el primer trimestre, entre los sectores de locales comerciales y supermercados suman un 27% del total, mientras que la inversión en alquileres de medianas y grandes superficies llega al 38% del total.

La inversión en build to rent

El modelo de negocio build to rent vuelve a ganar las preferencia entre los inversores. En las capitales y grandes ciudades, el mercado inmobiliario comienza a recuperarse de la situación en la que cayó luego de un 2022 con excelentes resultados. Y lo hace de la mano de la compra para alquiler.

En Barcelona, se dispondrán unas 6.000 nuevas plazas del tipo build to rent hasta 2026. Y se estiman que en los siguientes años pueden llegar a 37.000. Tanto la capital catalana como Madrid concentran un 85% del negocio de la compra para alquiler. Y si bien es un sector relativamente marginal en concesiones normales, es uno de los motores que pueden impulsar la reactivación del mercado inmobiliario.

En cuanto a los precios del alquiler, durante el primer trimestre registró una subida interanual del 8%, para llegar a 11,3 euros por mes y por metro cuadrado. Este valor representa un promedio histórico. Y no solo eso, sino que en las capitales y grandes ciudades las alzas han sido más fuertes. Barcelona tiene los alquileres más caros de España, con una media de 18,6 euros mensuales por cada metro cuadrado. Un aumento del 20% respecto del primer trimestre de 2022.

A la capital catalana le sigue Madrid, que ha subido un 10% sus alquileres y cuyo valor alcanzó los 16,2 euros por metro cuadrado y por mes. Mientras que la tercera ciudad con alquileres más caros es Bilbao, con un coste medio de 13,7 euros y una subida interanual del 19%.

Cabe recordar que dentro del total de los hogares españoles hay un 24% que reside en alquileres. Aunque hay lugares donde el arrendamiento tiene mayor presencia. Tal es el caso de Cataluña, donde el 28% de las familias alquila. Aun así, en este aspecto España se mantiene por debajo de la media de la zona euro, don el 30% vive en situación de alquiler. Por poner de ejemplo, entre los países con mayor índice de familias en alquiler están Alemania, Austria y Dinamarca, todas por encima del 40%.

El Living

Entre los sectores que componen el mercado inmobiliario español, hay uno que se ha destacado entre las inversiones del tipo build to rent. Se trata del living, en todas sus formas: residencial en alquiler, residencial en compraventa, flex living, suelo, senior living y residencias (coliving y coworking).

Durante el primer trimestre del año, el living reunió 1.219 millones de euros. Se trata del 42% del total de las inversiones, frente al 25% registrado en el mismo periodo de 2022. Con estos parámetros, el living se ha evolucionado en uno de los modelos de negocio con mayor potencial en el mercado inmobiliario. y lo seguirá siendo, teniendo en cuenta la falta de oferta a gran escala, y que la demanda de alquileres comienza a crecer nuevamente.

Los operadores e inversores se vuelcan al living, sobre todo por la presencia de los jóvenes, un sector de la población que históricamente se deciden por la flexibilidad que brinda el arrendamiento. En ese sentido, la población juvenil opta por la posibilidad de trasladarse a una ciudad, por trabajo o para estudiar, sin el esfuerzo económico y as restricciones que implican la adquisición de una vivienda.

Locales comerciales

Siguiendo el curso del build to rent, el sector de locales comerciales tuvo un crecimiento del 120% durante el año pasado, con un volumen de operaciones que superó los 700 millones de euros. Le siguieron las locaciones para supermercados, con más de 650 millones de euros en inversión.

Durante el primer trimestre del presente año, ambos segmentos conforman el 27% del total invertido. Es una participación de gran importancia, y que se acerca al gran sector del build to rent, las grandes naves (que suman el 38% de la inversión).

En cuanto a las rentabilidades, son valores que, o bien empatan o hasta superan la inflación en España. Por caso, durante el primer trimestre del año el retorno medio del segmento comercial llegó al 7,5%. Mientras que los locales en centros comerciales prime, alcanzaron el 5,75% de rentabilidad. Ambos desempeños representan los valores más altos desde 2013.

Así las cosas, lo que se puede esperar de la inversión en build to rent continúe dependiendo de la situación económica. Se espera una recuperación en el sector alimenticio, que puede atraer nuevamente las inversiones perdidas. En cuanto a las oficinas comerciales y las naves logísticas, se mantendrían como refugio de los pequeños y medianos inversores.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de la inversión en build to rent. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

La logística y el build to rent: los activos más elegidos para invertir

Agentes inmobiliarios 12 junio, 2023

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

Decimos que el agente inmobiliario debe ocuparse de una doble tarea: captar y gestionar los clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por otro lado, guiar a los interesados a buen puerto (compradores, arrendatarios). De ninguna manera se trata de una empresa sencilla. Si eres un agente o asesor, sabrás lo difícil que es finalizar una jornada sin un problema en medio. Por ello, bien vale tener en cuenta cuáles son las trabas cotidianas a las que puedas enfrentarte. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Las dos caras del agente inmobiliario

¿Inicias tu día realmente preparado para recibir a tus clientes y a la vez para atender a eventuales interesados? Son los dos actores del sector inmobiliario a los que el asesor debe enfrentar a diario. De este modo, todo agente inmobiliario debe tener dos caras, una para cada uno.

Futuros vendedores y arrendadores

Es conveniente abordarlos desde una posición que genere confianza y prestancia. Es conveniente conocer las respuestas a cada una de las preguntas comunes y saber presentar en pocos minutos todos los beneficios que conllevará contratar tus servicios, o los de tu agencia. Asimismo, debes exponer las diferencias que te separan de tu competencia.

Interesados

Los interesados, en cambio, buscan otra cosa. Quienes van a comprar una vivienda o a arrendar ingresan a la agencia con el objetivo de hallar una casa ideal. Vienen con sus propias metas. En cierto modo, se revierten los roles respecto al trato con los vendedores, porque son los interesados quienes exponen sus necesidades. En estos casos, el agente inmobiliario solo debe escucharlos y conocer a la perfección las propiedades que guarda entre sus proyectos de venta. Identificar rápidamente las pretensiones del comprador, es vital para saber qué gama de opciones ofrecer.

En ambos casos, como agente inmobiliario, debes mostrarte efectivo, utilitario y transparente. Sin embargo, existen muchas trabas y objeciones que pueden complicar tu trabajo, más allá de lo que concierna a tu actitud o a tu desempeño. ¿Conoces cuáles son los problemas más comunes en la gestión inmobiliaria?

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

El estar al tanto de cuáles son los inconvenientes que pueden presentarse mayoritariamente, hará que tengas a mano las respuestas necesarias para resolverlos. Ganar tiempo, también es ganar dinero. O al menos, no perderlo. Veamos entonces algunos de ellos de cara a la clientela que busca vender o alquilar su propiedad:

1 Altas comisiones

Los clientes que ingresan al negocio o que acuerdan una entrevista contigo, no son los mismos de hace un par de décadas atrás. Hace un tiempo, el cliente confiaba ciegamente en el agente inmobiliario, porque prácticamente el único sitio donde podía informarse sobre el mercado era la agencia. Hoy día, llegan a ti sobrecargados de información que recopilaron a través de plataformas especializadas. De todos modos, un agente inmobiliario siempre estará mejor informado. Tenlo en cuenta, porque en general, al contar con un exceso de información los clientes se contactan con su agente con una serie de preconceptos equivocados de base.

El porcentaje promedio de una comisión por venta de propiedad oscila entre el 5% y el 6%. Pero acaso un cliente se quede con un artículo que dice que son porcentajes elevados y que un asesor no debería pedir más de un 4% sobre la venta de la vivienda. El cliente siente que está perdiendo dinero antes de comenzar la negociación.

Para contrarrestar este problema común en la gestión inmobiliaria, procura demostrar cabalmente en qué radica tu ganancia; cuáles son tus servicios, lo que implica exhibir la propiedad y organizar campañas de promoción; publicarla y responder a interesados; preparar la papelería legal, etc. Hay razones de sobra para comprobar que tu servicio vale esos índices.

2 Tu agencia subvalora su propiedad

El cliente llega a la agencia con una tasación imaginaria. Ha concluido en datos irreales en base a… internet. Cuando esto ocurre, en la mayoría de los casos encontrarás que su tasación sobrevalora la propiedad muy por encima del precio de mercado actual. Cuando un cliente se niega durante la primera entrevista a ajustar el valor de su propiedad, debes inmediatamente concertar una visita, lo más rápido posible.

Una vez allí, procura examinar detenidamente la vivienda. Demostrar por qué aconsejas disminuir el coste que te ha propuesto no es una tarea sencilla. Pero si te preocupas por buscar información relevante respecto a los últimos movimientos zonales en compraventa de inmuebles, seguramente vas a convencerlo de tomar la decisión correcta y aplicar ese ajuste.

Más inconvenientes con interesados en comprar o alquilar

Dijimos que con los interesados en comprar o arrendar es conveniente manejarse de otra manera, utilizando otros mecanismos de atención. Veamos los problemas más corrientes.

1 Una propiedad «en mal estado»

Esto ocurrirá en casi todos los casos en los que la vivienda a vender no sea a estrenar. El interesado siempre encontrará motivos edilicios para disminuir el precio de venta. Es algo a lo que debes ya estar habituado. Sin embargo, en muchas ocasiones tendrá razón. Recomendamos analizar a fondo estas posibilidades y prevenir este tipo de situaciones.

¿Cómo? Pues tomando previa nota de las probables reformas necesarias y recomendándole al propietario poner manos al asunto antes de publicar o exhibir el inmueble.

2 ¿Quién paga la comisión de la agencia?

No en todos los casos se le cobran las comisiones de la agencia también al comprador. Pero este intuye de antemano que esos porcentajes están implícitos en el coste total de la propiedad; por tanto, cuando el interesado te pide una rebaja de entre el 4% y el 5%, o busca hablar directamente con el vendedor por este tema, está dejando entrever que no está dispuesto a ser él quien abonará las comisiones de la agencia.

Si has contemplado esto en la tasación definitiva, pues bien por ti. Si no fue el caso, explícale las amplias ventajas que implica trabajar con una agencia intermediaria.

Contrapropuestas en la manga

Por supuesto, hay una infinidad de problemas comunes en la gestión inmobiliaria. Buena parte de la solución a estas objeciones cotidianas, radica en conocerlas y estudiarlas para poder ofrecer una respuesta concreta y que satisfaga esos apremios.

Considera (en beneficio de vendedores, arrendadores e interesados) que en casi todos los casos esas contrapropuestas no son producto de la mala fe, sino de la desinformación tergiversada o disfrazada de datos certeros. Hemos visto algunos tips sobre cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Si posees los tuyos, nos encantaría conocerlos en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Optimizar equipos de trabajo en tu inmobiliaria

Agentes inmobiliarios 10 junio, 2023

Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

Se ha abierto el juego a una serie de cambios en la dirección a la que los modelos de negocio apuntan. Sobre todo de cara a una era post pandemia. El aspecto estructural de los espacios de trabajo no es una excepción a este tópico. Aprovechar los metros disponibles, levantar paneles y eliminar cubículos, se muestran como las nuevas tendencias en sitios de trabajo colectivo. No es una novedad que muchas agencias inmobiliarias han quedado en el camino. En su reestructuración, muchas han debido trasladar sus oficinas a un espacio reducido al máximo… ¿qué hacer para aprovecharlos al máximo? No hay demasiadas opciones a la vista, por lo que se debe apelar al ingenio. Se deben hallar soluciones o alternativas casi “con lo que llevas puesto”. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Severos cambios en lo estructural

Para el próximo septiembre 2023, en el que despunta una nueva etapa comercial, se prevé que España y toda Europa mostrará cambios sustanciales en las infraestructuras de los polos de oficina. Los edificios más modernos y tecnológicos, ya de por sí conformados en gran parte por bloques abiertos, brindan la posibilidad de darles la bienvenida a las nuevas tendencias, provenientes casi siempre de los Estados Unidos.

Las medidas sanitarias de aquel terrible 2020, propiciaron y fomentaron los espacios abiertos de oficinas, así como los coworking y los llamados “entornos colaborativos”. Burbujas de empleados, en rotación permanente, van incorporándose así a las nuevas disposiciones en sus mobiliarios de trabajo; y compartiendo espacios que antes eran divididos, subdivididos y vueltos a subdividir por paneles removibles.

Realmente, las oficinas pequeñas son un tanto insufribles. Pero… ¿Y si el edificio en el que realizas tus actividades como agente inmobiliario consta de un espacio reducido inmodificable? También hay nuevas tendencias en este campo. Los estudios de diseñadores y decoración de oficina no iban a perderse este recambio de aire. Presta atención para darle una lavada de cara positiva a tu agencia.

Salirse del cubículo

Ya desde comienzos de la década pasada, comprendida entre 2010 y 2020, el diseño en espacio de trabajo diminutos sufrió un cambio como nunca antes. Era necesario salir de esos cuadrados y asfixiantes claustros. Las oficinas fueron mejorando sus aspectos, hasta tener poco y nada que ver con las de finales de los años 90. La llegada de la tecnología, colaborando a la salida de lo insulso, propició cierta sensación de apertura con la eliminación de cables, cable canales, etc.

A su vez, los artefactos de iluminación en oficinas también sufrieron severas alteraciones. Los viejos y espectrales tubos, cedieron finalmente a elementos innovadores, aportando con el aditamento de un toque de color y estilo. Lo mismo ocurrió con los mobiliarios; a medida que la década avanzó, fueron quedando atrás los modulares de archivos y legajos, para dar paso a muebles minimalistas. En definitiva, la oficina fue acercándose más y más a un living hogareño, en donde tanto trabajadores como clientes se sintieron justamente “como en casa”.

Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

Ya promediando la tercera década de este siglo XXI, los estudios de diseño de oficinas recomiendan y aseguran estar poniendo en marcha nuevas gamas de colores y mobiliarios. Llevando a las oficinas de todo rubro los estándares que identificaban a las compañías tecnológicas de Sillicon Valley de comienzos de 2000, se proyecta utilizar colores potentes pero claros en los muros; en las gamas de los naranjas, azules o verdes, a falta de un blanco o un negro total en paredes. ¿Te animarías a pintar toda tu oficina de negro? Para valientes y algo contraproducente de acuerdo a los manuales de marketing, sin importar el sector. Pero, tendencias son tendencias.

Color a color para los muros de tu agencia

Al verde, se lo relaciona con sensaciones de seguridad y relajación en el trabajo.

Al naranja, con la creatividad y la innovación.

Y al azul con la honestidad y la fuerza.

Con el amarillo y el colorado, se intenta lograr optimismo en el clima laboral; a pesar de que los diseñadores recomiendan no abusar de ellos.

Por el lado del color negro, es aconsejado para uno o dos muros y busca resaltar rasgos de elegancia y sobriedad. Sin embargo, si la oficina no contara con ninguna ventana, este temerario color quedará descartado por cualquier decorador.

Tendencias en mobiliarios

Respecto a los mobiliarios entre estas nuevas tendencias de diseño en oficinas pequeñas, se proponen como más minimalistas que nunca. ¿Estamos de acuerdo si decimos que las corrientes minimalistas nunca terminan de pasar de moda? Sus características son perfectamente reconocibles y mantienen tanto seriedad como informalidad.

En la intención de aprovechar un espacio mínimo, se recomienda el denominado “mobiliario smart”. Se trata de aprovechar la conectividad wifi y bluetooth y su consecuente falta de cableados, para instalar mesas y sillas planas, sin ornamentos; preferentemente de colores claros y siempre teniendo en cuenta los tonos de los muros.

En su ergonomía, generalmente plegable, estos mobiliarios guardan compartimentos disimulados o diseñados específicamente para incorporar impresoras, dispositivos y ordenadores móviles; también pueden poseen mini cajuelas para cargadores, bandejas para base de monitores o utensilios mínimos personales.

Onda verde para espacios sin contacto exterior

Es de esperar que una oficina pequeña no cuente con espacios verdes accesibles. Acaso se podrá acceder a un jardín ubicado en algún espacio común, pero no mucho más que eso. En este contexto, las tendencias de diseño en oficinas pequeñas prevén traer adentro el verde de afuera.

Asociando el verde vegetal a los crecientes paradigmas ecológicos, se propone suplantar aquellas micro-macetas por plantas de mayor porte. Se supone que una oficina no por ser pequeña deba parecer necesariamente vacía. Esto tampoco es un síntoma muy agradable de ver, ni de permanecer durante ocho horas, cinco días a la semana.

En este sentido, se buscará poblar el lugar con plantas, en cada recodo del ambiente que lo permita. Estanterías, repisas, escritorios, se aconsejan como espacios ideales y se asegura una perfecta convivencia visual con elementos tecnológicos.

Más consejos para las agencias pequeñas

Por último, recuerda que aprovechar los 15 m2 aproximados que ofrece tu oficina, dependerá principalmente del ingenio y del buen gusto. Recuerda que una oficina de grandes dimensiones tampoco se verá bien si está recargada de mobiliarios o elementos innecesarios.

Volver de una estancia pequeña un espacio agraciado, puede convertirse en un verdadero desafío, en pos de que tanto tu como tus clientes se sientan a gusto. Si acaso consideras que tendrás inconvenientes o dificultades en resolver el diseño de tu lugar de trabajo, simplemente contáctate con un asesor en deco o con tu agencia inmobiliaria: ellos sabrán indicarte qué camino seguir.

Hemos visto algunas tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias. Si has implementado alguno de ellos, nos encantaría conocer tu experiencia en la bandeja de comentarios al pie.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo.

Prevenir estafas inmobiliarias en alquiler

Alquilar 9 junio, 2023

Fianza de alquiler: Perjuicios por no depositarla

¿Cómo y dónde se deposita la fianza de alquiler? ¿A quién le corresponde realizar el depósito? ¿Qué pasa si no se realiza el depósito? ¿Qué perjuicios puede generar para las partes del contrato de alquiler? En este post te damos las respuestas.

Cuando celebramos un contrato de alquiler, una de las obligaciones que tiene el arrendatario es pagar la fianza. El arrendador, por su parte, debe depositar ese monto en la Comunidad Autónoma. Pero ¿qué pasa cuando ese depósito no se realiza? ¿Qué perjuicios puede ocasionar y quién se vería perjudicado? Como toda obligación legal, su incumplimiento acarrea penalidades y perjuicios. Analizaremos lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué puede suceder en la práctica.

Fianza en Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años.

Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Es esta ley la que establece la normativa aplicable a la fianza en los contratos de alquiler. Debes tener presente la ley vigente al momento de firmar tu contrato, ya que, por principio general del derecho, las leyes no se aplican retroactivamente.

Concepto

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque ese monto podrá ser tomado por el propietario para reparar los desperfectos y saldar las deudas que pudiera haber generado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.

Monto y modo de pago de la fianza

Quizá te preguntes si el monto de fianza puede negociarse. O si se pueden consensuar distintos modos de pago. Como es esperable, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los parámetros a tener en cuenta. El mismo artículo 36 determina que el monto de fianza será el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda

El mismo artículo de la ley establece que la fianza se paga en metálico. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post te contamos todo lo que necesitas saber.

Depósito de la fianza

La fianza tiene carácter de interés público. Por ello es obligatorio para el arrendador depositar ese monto a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de que se trate.

En el considerando cuarto del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece lo siguiente. “La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”.

Perjuicio fiscal al arrendatario por no depositar la fianza

Entonces, ¿cuál es la consecuencia de que el arrendador no cumpla con su obligación legal de depositar la fianza? Si el arrendador no ha depositado la fianza, la Agencia Tributaria no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler que le correspondan según el caso. El depósito efectivo de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente es una exigencia de Hacienda para que el arrendatario pueda acogerse a estas deducciones.

¿Qué pasa si el arrendatario no puede acogerse a las deducciones fiscales por la omisión del arrendador de depositar la fianza? Imagina que el arrendatario pagó la fianza en tiempo y forma como dicta la ley y al momento de querer obtener las deducciones que le corresponden, Hacienda se las niega por la omisión del arrendatario. Es innegable que se ha producido un daño al arrendatario imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales. Ello puede derivar en que el arrendador tenga que abonar al arrendatario una indemnización de daños y perjuicios.

La mayoría de estos procedimientos de reclamo de indemnización, son de una cuantía inferior a 2.000 euros. Cuando el reclamo es inferior a ese monto, de acuerdo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el inquilino puede actuar sin necesidad de abogado ni procurador. De todas formas, siempre es recomendable contar con el asesoramiento profesional.

Fianza de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento respecto de tu fianza o de tu contrato de alquilar, comunícate con Oi Real Estate, te ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

¿Estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente? Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

¡Contáctanos!

También puede interesarte: