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Hipotecas 14 diciembre, 2021

¿En qué consiste una moratoria hipotecaria?

Si la pandemia te ha traído serios problemas para afrontar el pago de tu hipoteca, debes leer este artículo. Aquí te explicaremos lo que es una moratoria hipotecaria, una ayuda a los afectados por la hipoteca que se aprobó en febrero de este año.

Muchas familias han quedado atrapadas en hipotecas impagables, la mayoría de ellas fueron tomadas durante el boom inmobiliario de los años 2005/2008. Específicamente, el 54% de las ejecuciones hipotecarias recaen sobre estas hipotecas.

Durante los primeros años del 2000, la compra de propiedades se disparó y el sector bancario abrió un sistema de créditos como nunca antes, lo que generó una subida de precios histórica en vivienda. Miles de españoles quedaron atrapados con hipotecas que no pueden pagar hasta el día de hoy.

Esta información la hemos desplegado en la nota Los embargos hipotecarios aumentaron en el tercer trimestre de 2021.

El Real Decreto-ley 3/2021

Este decreto fue a través del cual se estableció la moratoria para los afectados por la pandemia que no podían hacer frente al pago mensual de la hipoteca. Lo que establecía era un aplazo del pago de las cuotas durante un tiempo determinado.

Las solicitudes se recibieron desde el 3 de febrero hasta el 30 de marzo de 2021 y la duración máxima de la moratoria era de 9 meses.

Definiciones de una moratoria hipotecaria

Esta ayuda del Gobierno a los afectados por la hipoteca no es una ayuda económica sino que consiste en una prórroga de 9 meses aprobada en febrero para los que no pueden pagar esa cuota. Este aplazamiento cuenta los 3 primeros meses a la moratoria legal y los 6 restantes a la moratoria del sector bancario.

La iniciativa se dio conjuntamente con otras para paliar las consecuencias nefastas que la pandemia del COVID-19 dejó en muchas familias. Los desahucios, los cortes de servicios por falta de pago y la situación de vulnerabilidad de muchos españoles se ha evidenciado estos últimos meses.

La moratoria está dirigida a personas que tengan hipotecada su vivienda habitual, su local, su oficina, también está dirigida a los autónomos y a los propietarios que han dejado de recibir el pago del alquiler.

Requisitos para acceder a la moratoria

Como remarcamos anteriormente, la moratoria es exclusiva para personas en situaciones de vulnerabilidad y que se encuentran en una situación económica muy comprometida debido a la pandemia. Los requisitos a cumplir son:

Los gastos de la hipoteca y de suministros básicos mensuales deben superar el 35% de los ingresos netos que reciba la familia.
El destinatario de la moratoria ha sufrido un cambio brusco en sus ingresos y no pueden hacer frente al pago de la hipoteca.

Si no se cumplen los requisitos anteriores, otra posibilidad que sugerimos es ir directamente a negociar al banco en donde se solicitó la hipoteca. Puede pedirse una extensión de cuotas, un alargamiento del plazo para que la cuota a pagar sea menor.

Las cifras de la moratoria de febrero

El Banco de España ha publicado el 9 de abril los datos recolectados hasta el 31 de marzo. Las entidades bancarias recibieron 271.307 solicitudes de moratoria hipotecaria y aceptaron 224.967.

Por otra parte, los mayores beneficiados con este Real Decreto fueron los asalariados (más del 70%), luego les siguieron los autónomos y los empresarios. Dentro de este último grupo de autónomos y empresarios, el 19,4% se dedicaba a la hostelería y el 19,1% al comercio mayorista y minorista.

Esto demuestra realmente qué sectores fueron los más afectados por esta terrible pandemia.

¿Qué pasa cuando termina la moratoria?

Pues bien, esta moratoria que comenzó en febrero ha terminado hace unas semanas y es por eso que estamos viviendo un momento de aumento exponencial de embargos en viviendas. Esto se debe a que, una vez finalizada esta protección estatal a los hipotecados, las ejecuciones hipotecarias alcanzaron una cifra de más de 4.000 en el tercer trimestre.

Del total de 4.035 ejecuciones, el 34,8% corresponden a viviendas habituales, el 18,5% a inmuebles de personas jurídicas y el 8,7% a otro tipo de viviendas.

La moratoria sectorial alternativa

Las entidades que forman la Asociación Española de la Banca (AEB) y de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) han creado su propia moratoria para quienes no puedan acceder a la del Decreto Real.

Requisitos

Está dirigido a las personas que hayan sufrido una reducción en sus ingresos por culpa de la pandemia pero que no cumplan los requisitos solicitados por el Real Decreto-ley 3/2021. También están incluidas las personas que sí se encuadren en el decreto pero que necesiten más tiempo que el brindado por el Estado.

ser persona física
estar en el paro, o haber sufrido un ERTE, cese o reducción laboral
que el préstamo haya sido solicitado antes del 14 de marzo de 2020
que el crédito sea hipotecario o sea un préstamo personal en cuotas.

Condiciones

El máximo de tiempo de esta moratoria es de 9 meses y durante todo ese lapso el tipo de interés se mantiene. El banco y la persona deciden cómo devolver las cuotas aplazadas:

se pueden distribuir en las cuotas restantes
se pagan vencido el crédito
se concede un préstamo personal

Esta moratoria podía solicitarse hasta el 30 de marzo y el banco tiene un mes para responder.

Moratorias que ofrecen las entidades bancarias

Los bancos, ante el notorio incumplimiento por parte de la gente, también están ofreciendo distintas moratorias o aplazos.

Bankia

Esta entidad, por ejemplo, alargó los créditos hasta los 6 meses a las personas afectadas por el COVID-19.

CaixaBank

Amplió los aplazamientos del Real Decreto hasta septiembre de 2020 a los que se incluían dentro de la moratoria del Gobierno.

Bankinter

Ofreció a sus clientes una carencia parcial de capital de hasta 4 meses a quienes estaban afectados por la pandemia pero quedaban por fuera de la moratoria. Podían acceder a esta carencia los desempleados, los afectados por un ERTE y los profesionales, autónomos o empleados de sectores paralizados por el COVID.

Además, evaluó casos especiales para no penalizar a clientes con cláusulas especiales en su contrato.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Inmobiliario 13 diciembre, 2021

Nuevas viviendas públicas en Cataluña

Muchas Comunidades Autónomas parecen estar tomando real consciencia sobre la problemática inminente respecto al acceso a la vivienda. La aprobación del preproyecto de la futura Ley de Vivienda (enfocada fundamentalmente en evitar la disparada en los costes del alquiler) ha funcionado como un impulsor en materia de vivienda pública para varios ayuntamientos a lo largo y ancho del territorio. Barcelona (y Cataluña en general) se presenta como un ejemplo a seguir. Mes a mes, se anuncian nuevos proyectos desde la conselleria de Drets Socials de la Generalitat en el marco de la vivienda pública. En este artículo de Oi Real Estate, veremos de qué constan las más recientes promociones, con el horizonte puesto en las nuevas viviendas públicas en Cataluña.

El objetivo: más viviendas públicas

Las principales ciudades, Madrid y Barcelona, se posicionan como las más requeridas en la demanda de los españoles. Esto es un hecho. Durante la primera semana de diciembre, la conselleria de Drets Socials de la Generalitat emitió un nuevo comunicado respecto a la edificación de más viviendas de carácter asequible dispuestas para el alquiler de los sectores más débiles. Se trata de una subvención enfocada a la construcción de 688 viviendas de las denominadas “públicas”.

El departament ha informado que este flamante proyecto es el resultado obtenido de la convocatoria realizada a mitad de este 2021; a través de la cual sendos promotores del orden privado y público fueron sumándose, y que ven como redituable el hecho de construir con el aval y respaldo del Estado catalán.

Construir para alquilar en Cataluña

De estas casi setecientas nuevas viviendas públicas en Cataluña, según informó el departamento, se prevé que más de un centenar serán propiedades de carácter dotacional. Su edificación integral constará de dos decenas de promociones; dicha planificación supondrá una inversión global de casi 18 millones de euros, distribuidos equitativamente por las entidades adjudicadas.

Asimismo, también se detalló el coste calculado para su alquiler, respecto al detalle de los 75 m2 por vivienda manejados para los proyectos. El mismo, en las viviendas edificadas en la zona D, oscilará alrededor de los 420 euros (en su cuota mensual); mientras que se calcula en 562 euros para los pisos de 75 m2 ubicados en la zona A. Para los pisos ubicados en la zona denominada como A, se dispondrá un coste en sus m2 de 7.5 euros; mientras que en la zona D, el precio por la misma unidad de espacio puede disminuir hasta los 5.6 euros.

Pormenores en la planificación de pisos de 75 m2

Otros detalles aludidos a este gran proyecto en viviendas públicas de 75 m2, señalan que sus instalaciones de energía eléctrica deberán contar con una certificación mínima del tipo “B”. En este sentido, se solicitará a los futuros arrendatarios no superar este tope energético;

Por último, para poder postularse a estos alquileres asequibles, los ciudadanos deberán inscribirse y someterse a la evaluación del Registro de Solicitantes de Vivienda, de modo que su endeble situación económica sea comprobada.

Incorporación de más de dos centenares pisos asequibles

Entre finales de noviembre y comienzos de diciembre, se comunicó también que la conselleria de Drets Socials de la Generalitat espera sumar y poner en marcha otra promoción pública con el fin de hacerse de nuevas viviendas públicas en Cataluña.

Este otro plan, como un complemento más en materia de resolver la problemática del acceso al alquiler, buscará entrar ya en funcionamiento para cuando la futura Ley de Vivienda española entre en marcha, a finales de 2023 o mediados de 2024. Según fuentes del gobierno de Colau, más programas de construcción y rehabilitación por dos centenares de viviendas públicas se encuentran en procesos administrativos avanzados.

Dichos programas, delegados a fundaciones y cooperativas, se enfocarán a volver más habitables una gran cantidad de pisos ubicados en Sant Andreu, en el Paseo Torras i Bages y en la calle Bolivia, en Sant Martí. En este último complejo de viviendas, se estima que el Estado convertirá cerca de 85 pisos en propiedades de alquiler público para los menos pudientes.

Si bien los plazos permanecen indefinidos oficialmente, se aguarda que estos programas (que abarcarán también otras cuatro decenas de viviendas entre las calles Doctor Letamendi y Montral, en Horta) vean también luz verde para su inicio en el año 2023.

La situación actual de viviendas públicas en Cataluña

En nuestros días, el Ayuntamiento catalán cuenta con más de 2.300 planes en viviendas públicas; ya sea a punto de ser comenzadas o en construcción. En este sentido, el volumen podría ser considerado como alto en la comparativa a otras comunidades autónomas españolas; pero bajo respecto a lo prometido por fuentes cercanas a la alcaldesa Colau, de dos años a esta parte.

Muchas de las promociones firmadas y anunciadas por el Consistorio durante el año pasado y el corriente 2021, en encuentran rezagadas; y se espera que recién en 2023, junto a las citadas en párrafos anteriores, comiencen sus obras edilicias.

La posición del Gobierno en este campo, responsabiliza la ralentización de los proyectos al mal estado de las propiedades y el avance menguante de la pandemia. Las voces opositoras, por su parte, aducen que desde que el Ayuntamiento adquirió estas viviendas, sus estados edilicios no hicieron más que empeorar y corroerse aún más. Y si escuchamos a los inquilinos, muchos de ellos aseguran que su condición de vida acompañó este decaimiento. Se estima que, en promedio, gran parte de los procesos en las rehabilitaciones que comprueban la habitabilidad de las propiedades se mantienen estancados desde hace al menos cinco años.

Una posición reservada

¿Podrá el gobierno catalán afrontar realmente este grueso volumen de edificaciones para viviendas de alquiler en simultáneo? Se espera que, en la medida que la pandemia COVID 19 lo permita, se aceleren los plazos de forma drástica. Según se informó a los principales medios locales, al menos por un tiempo se suspenderá la adquisición de fincas en mal estado, hasta que se aprueben al fin las rezagadas habilitaciones, en danza a la fecha.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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Alquilar 13 diciembre, 2021

¿Qué hacer si terminado el contrato el inquilino no devuelve las llaves de la casa?

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa luego de finalizar el contrato de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando decidimos alquilar una casa, ya tenemos sumamente interiorizado que debemos siempre formalizar un contrato de alquiler, lo más aconsejable es que sea por escrito. Esto se debe a que en él queda registrado cada uno de los aspectos del alquiler. No obstante, al momento de finalizar el alquiler ¿cómo hay que proceder?, ¿qué debemos hacer para la entrega de las llaves de la casa? Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema, presta atención y toma nota.

El inquilino no devuelve las llaves de la casa

Como hemos mencionado más arriba, a la hora de alquilar un piso, es muy importante formalizar un contrato de alquiler donde se encuentran especificados cada uno de los derechos y obligaciones de las dos partes, es decir, tanto del propietario como del inquilino. Por otro lado, también explicará las características del alquiler como por ejemplo, la duración, el valor de la renta, la fianza, entre otros. A la hora de finalizar con el alquiler, es necesario seguir un proceso para la devolución de la posesión de la vivienda y la entrega de las llaves de la casa.

¿Cuáles son los pasos a seguir para la devolución de la posesión de una casa en alquiler?

Una vez que ha sido acordada la finalización del contrato de alquiler, puede ser tanto por una rescisión anticipada, como por el cumplimiento del tiempo acordado o bien, por cualquier circunstancia, es hora de proceder a la entrega de la posesión del inmueble y a la devolución de las llaves de la casa. Sin embargo, a la hora de alquilar un inmueble, se cede la posesión del mismo al inquilino para vivir en la vivienda, por medio del contrato de alquiler. Por supuesto que, el propietario, continúa siendo el dueño del inmueble. Sin embargo, durante la vigencia del contrato de alquiler, el propietario del inmueble no puede ingresar a la vivienda sin la autorización del inquilino o de un juez.

Una vez aclarado esto, pasamos a la devolución de la posesión de la casa en alquiler. Para este punto será necesario redactar un documento de entrega de posesión, que las dos partes, tanto el inquilino como el propietario, deberán firmar. Allí debe expresarse de manera clara y concisa que se acuerda el fin del alquiler, esto significa, la rescisión del contrato. Por otra parte, será necesario comprobar el estado de la vivienda y el inquilino deberá devolver las llaves de la casa, y cada uno de los juegos que tenga.

Claro que las rescisiones de los contratos de alquiler, indiferentemente si es por parte del propietario, o del inquilino, hay que comunicarlas en tiempo y forma, y de ser posible de manera fehaciente, como por ejemplo por medio de burofax, email certificado, entre otras opciones. De este modo, la operación será mucho más segura.

¿Qué sucede cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa de alquiler?

Ya hemos explicado cuál es la forma correcta y segura de rescindir un contrato de alquiler y recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa, la historia es diferente. Contrario a lo que se suele creer, el propietario no puede ingresar en la vivienda si no se ha acordado la finalización del alquiler y se ha procedido a la devolución de la posesión del inmueble y de las llaves.

Si el propietario no puede ingresar legalmente en la casa alquilada, sin contar con documentos que acrediten la finalización del alquiler, y sin las llaves de la vivienda, existen dos opciones diferentes de actuación. Por un lado, se encuentra la opción de comunicar al inquilino por medio de burofax, la finalización del alquiler y su obligación de devolver las llaves de la casa. Por otra parte, en el caso de que la anterior opción no funcione, será necesario interponer una demanda de reclamación de devolución de la posesión, y que sea un juez quien dictamine que el propietario puede ingresar en la casa. Una vez que se obtenga la orden del juez, si será posible ingresar en el inmueble y se recomienda realizar un cambio de la cerradura.

La importancia del asesoramiento de los profesionales inmobiliarios

Sin lugar a dudas, el hecho de poner en alquilar un inmueble requiere de un gran conocimiento sobre muchos procesos más allá de realizar continuas gestiones sobre la casa. Esto no sólo se trata de una tarea bastante complicada, sino que además, resulta lo suficientemente importante como para optar por el asesoramiento profesional. Es por este motivo que para solucionar estas cuestiones es aconsejable acudir a los profesionales del sector inmobiliario.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre qué hacer si terminado el contrato de alquiler, el inquilino no devuelve las llaves de la casa. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Alquilar 11 diciembre, 2021

Preocupación entre los arrendadores: Desahucio, impagos y okupación

Alquilar una vivienda puede ser una tarea muy difícil para arrendadores. Los miedos a sufrir algún tipo de perjuicio por parte de un inquilino siempre aparecen inevitablemente. Tener que iniciar un proceso de desahucio, sufrir impagos de la renta y ser víctima de una okupación son actualmente las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan sus inmuebles, según averiguó un estudio publicado recientemente. En este artículo te contamos en profundidad de qué se trata y sobre qué otros aspectos del mercado del alquiler indagó.

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las cuestiones que más alarman a los propietarios de viviendas en alquiler en un nuevo informe de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). Para este estudio no sólo se consultó a los encuestados acerca de sus preocupaciones, sino también de su opinión sobre el mercado del alquiler actual. También se entrevistó a demandantes de vivienda para que aporten su punto de vista.

A continuación te contamos por qué el desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las principales preocupaciones de los propietarios. También, qué medidas les gustaría que se tome al respecto y sobre otras problemáticas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación: las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan su vivienda según un nuevo estudio

La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) publicaron un nuevo informe con motivo de la última edición de SIMA otoño, celebrada entre el 26 y el 28 de noviembre. En el estudio se recogen las conclusiones de una encuesta realizada a diferentes propietarios españoles que alquilan sus inmuebles. Entre otras cosas, la consulta indagó acerca de cuáles son las principales preocupaciones de los arrendadores.

Tener que iniciar un proceso de desahucio a un inquilino, sufrir un impago de la renta y ser víctima de una okupación ilegal se coronaron como las peores pesadillas de los pequeños propietarios. Según el documento, mientras el 85% teme tener que recurrir al desalojo, un 84% tiene miedo de que el inquilino deje de pagar la renta. En este sentido, un 40% de los propietarios indicó que los ingresos que perciben por el alquiler son fundamentales para atender las necesidades personales y de sus familias.

Luego, en tercer lugar, un 80% de los entrevistados teme que las viviendas que tienen en alquiler sean ocupadas de manera ilegal. A continuación, la siguiente preocupación de los arrendadores es que se produzcan daños en sus inmuebles, prórrogas forzosas del contrato de alquiler o que se dispongan límites para las rentas.

El temor de los propietarios a tener que iniciar un proceso de desahucio

Se trata de la preocupación más importante entre los propietarios que alquilan su vivienda: tener que recurrir a la justicia porque el inquilino no está cumpliendo con el contrato y debe abandonar la vivienda. Respecto a este tema, el 97% de los entrevistados opina que una agilización de los procesos de desahucio ayudaría a incrementar la inversión en alquiler.

El temor de los propietarios a tener que hacer frente a impagos de la renta

La preocupación que se ubica segunda en el ranking es muchas veces motivo de la primera, ya que comporta el incumplimiento más frecuente del contrato de alquiler. A pesar de las múltiples garantías que se pueden solicitar a un inquilino al iniciar el arrendamiento, el temor a no poder cobrar la renta en algún momento siempre aparece. En este sentido, el 86% de los propietarios señaló que se sentirían más seguros si en España hubiera una mayor protección legal ante impagos, retrasos o desperfectos.

El temor de los propietarios a ser víctima de una okupación

Lamentablemente, se trata de una situación bastante recurrente y que también alarma a aquellos propietarios de inmuebles que no los habitan, sino que los arriendan. Las okupaciones ilegales están a la orden del día y por eso se ubican terceras en esta lista. Ante este panorama, el 85% de los entrevistados considera que el mercado de alquiler sería más estable si garantizara que, ante maniobras de este tipo, el propietario podrá recuperar su vivienda lo antes posible.

¿Qué otras cuestiones preocupan a los propietarios, además del desahucio, los impagos y la okupación?

El estudio de ASVAL y SIMA también consultó a los propietarios acerca de otras medidas que les gustaría que se tomaran para incentivar el mercado del alquiler en España. A propósito de esto, el 47% de ellos considera positiva la existencia de avales estatales para hacer frente a las contingencias provocadas por los inquilinos. Por otro lado, un 24% cree que sería mejor pagar menos impuestos por las rentas del alquiler.

En cuanto a los controles de precios para seguir impulsando la oferta en el sector, un 80% de los entrevistados se manifiesta en contra, para lo cual, un 65% cree que la mejor opción es incrementar el parque de vivienda pública en alquiler, como también el de precio libre.

Son mayoría los propietarios encuestados que resaltan la importancia de rehabilitar o modernizar los inmuebles. En este sentido, el 48% califica de «bastante o muy importantes» a las subvenciones estatales que permiten realizar estas mejoras. Por otro lado, respecto a este mismo tema, un 39% solicita que se implementen deducciones fiscales por reformar un piso en alquiler.

¿Por qué hoy en día la mayoría de los demandantes de vivienda eligen la compra por sobre el alquiler?

El informe de ASVAL y SIMA también intenta completar su análisis del estado actual del mercado del alquiler de vivienda consultando a demandantes de vivienda. Según indican, nos encontramos en un momento en el cual este sector de la sociedad prefiere la compra por sobre el alquiler. La razón, expresan, es de índole económica, ya que existe una facilidad para costear las cuotas de una hipoteca a un precio muy similar al de un alquiler.

Cabe aclarar que, si bien más de la mitad de los encuestados se decanta por la compra, un 28% consideraría el alquiler si el importe mensual de la renta fuese menor que el de la cuota hipotecaria. También si, priorizando otros factores, una vivienda en alquiler se encontrara en una mejor ubicación y en mejor estado que aquella que piensan adquirir.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Alquilar 7 diciembre, 2021

Índice de precios del alquiler en Cataluña

El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor el índice de referencia en precios de alquiler en Barcelona. La aplicación de la Ley 11/2020, buscó establecer mediante las medidas impulsadas la contención en las cuotas mensuales de arrendamiento, temiendo un despunte fenomenal y una eventual crisis en este sector del mercado inmobiliario. Un año más tarde, el 18 de septiembre de 2021, el Ayuntamiento barcelonés acopló otras medidas a dicha normativa, que aportan ciertas modificaciones, de cara al futuro inmediato y mediano. La combinación de estas, ha dividido la opinión pública respecto a niveles de rechazos y aprobaciones; asimismo ha generado cierta confusión en torno a su aplicación y a su valedero constitucional. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que necesitas saber a la hora de calcular el precio de un contrato de alquiler en Barcelona y en todo Cataluña.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Con las medidas tomadas entre finales de 2020 y septiembre 2021, el precio del alquiler se encuentra topado en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida afecta a las 60 mayores ciudades catalanas distribuidas a lo largo y anche de sus 946 municipios.

Las últimas regulaciones puestas en vigor al inicio del otoño, combinadas con aquellas (implementadas durante la “temporada alta” de la pandemia COVID 19), obligan finalmente a los propietarios a tomar dos caminos respecto a la reformulación de sus próximos contratos. Estos son:

Mantener el precio que pagaba el anterior inquilino en la cuota mensual del alquiler.

Bajar la cuota un 5% respecto al fijado en el nuevo índice, si la zona fuera declarada como “tensionada”.

Recordamos que una zona será declarada como tensionada si su alquiler superara el coste medio regional que recoge el Índice de Precios de la Generalitat. Esta decisión fue tomada considerando que, en estos municipios (entre ellos Barcelona y otros 59 de su área metropolitana), hay carencia de viviendas asequibles.

¿Qué ocurrirá entonces con los nuevos contratos?

La renta de los nuevos contratos no podrá superar el precio que establezca el índice. Tampoco se podrá subir, aun cuando sea inferior al índice, si la vivienda se ha alquilado por un precio inferior en los cinco años anteriores.

Excepciones a las que podrán acogerse solo algunos propietarios

La ley prevé una excepción para los propietarios que acrediten ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC). Estos dueños podrían mantener el precio del alquiler antiguo o subirlo hasta el índice de referencia. Esa excepción, no obstante, solo sería aplicable en el caso de que la unidad familiar de los inquilinos tuviera unos ingresos superiores a 1991 euros. Es decir 3,5 veces el IRSC.

Acompañando este marco excepcional. El precio del alquiler sí podrá superar en un 5% el índice, si se les han realizado obras de mejora en el último año. También si tienen piscina, conserje, zona comunitaria o están amuebladas, sin poder sumarse a la anterior.

Dichas excepciones, han ofrecido el argumento suficiente para que los principales opositores a las regulaciones calificaran a las mismas como “blandas, jurídicamente hablando”.

¿Cómo calcular el precio de referencia?

La Generalitat dispone de un portal que permite consultar los precios de referencia para las viviendas que puedan interesarte.

Así, a través del portal de Habitatge, y luego de introducir los datos de dirección y de superficie de la vivienda, sin elementos comunes, tanto propietarios como inquilinos, así como también las agencias y agentes inmobiliarios independientes podrán concluir si el coste de un contrato se atiene a las medidas o no.

La información ofrecida debe incluir cantidad de metros cuadrados, que se pueden consultar en el catastro, y el estado de mantenimiento. Este último puede encontrarse en perfecto estado, en buen estado, falto de actualizaciones o en estado deficiente.

Además, se deberá especificar la planta y el año de construcción, y determinarlas por época en su edificación:

Si es anterior a 1917.
Si fue realizada entre 1918 y 1944.
Definir si fue construida entre 1945 y 1978 o entre 1979 a 2007.
Si es posterior al 2008.

Esta información, por supuesto, también se puede consultar en el catastro. Por otra parte, deberás tener a mano el certificado energético y especificar si la propiedad cuenta con ascensor, parking y está amueblado.

El resultado que arroja el buscador cuenta con tres referencias que son las que en definitiva conforman el índice de precios:

El área inferior (media con los alquileres más bajos de la zona).
El índice en sí (ubicándose en un promedio entre ambos).
Y el área superior (con los alquileres más caros).

¿Cómo se creó el índice?

El índice es una media aritmética de los precios de alquiler. Un parámetro al que se llega en el cálculo por metro cuadrado de todas las viviendas que se encuentran en el área de búsqueda, a partir de los criterios introducidos. Se han tomado como referencia 371 000 contratos de los registros del Incasòl.

Aspectos generales

Para un cálculo que permita conducir a un promedio general, en el índice se incluyen viviendas con diez metros cuadrados menos y con diez metros cuadrados más respecto a las referencias introducidas. Es decir, si se buscan pisos de 80 metros cuadrados, se recogerán también desde 70 a 90. Esta medición debe aplicarse a todos y cada uno de los criterios introducidos para la elaboración del cálculo en el portal.

¿Puede fallar?

Es posible que el resultado de error por falta de contratos en un radio de 1000 metros para establecer un índice. En este caso, el resultado algorítmico se permitirá dudar y ofrecerá el siguiente resultado: “A partir de este radio no se considera que los datos sean fiables o útiles”.

Ejemplos prácticos en las ciudades catalanas

Veamos una serie de distintos ejemplos llevados a la práctica para una mejor comprensión del índice de precios del alquiler:

-Un piso en la zona de carrer Mandri, en el barrio de Sant Gervasi de Barcelona, con 70 metros cuadrados, construido entre 1945 y 1978, en buen estado, con ascensor, se obtiene un precio de 14,64 euros el metro cuadrado. Esto fija el alquiler en 1024 euros.

-En la calle Llull, en la Vila Olímpica de la capital catalana, un primer o segundo piso de 83 metros cuadrados en el que se necesitan actualizaciones, construido entre 1945 y 1978, con un certificado energético D, la referencia es de 9,43 euros por metro cuadrado. Aquí, el alquiler sumaría alrededor de 782 euros.

-Si consultas por un piso en el municipio de La Llagosta, de unos 70 metros cuadrados, en perfecto estado, con ascensor, parking y amueblado, se fijaría el alquiler de referencia en unos 536 euros. Esto se calcula en base al precio de 8 euros por metro cuadrado que ofrece la herramienta.

-En la ciudad de Reus, una vivienda en Passeig de Prim, de unos 70 metros cuadrados, en buen estado y siendo tercera o cuarta planta construida entre 1979 y 2007, con ascensor, el precio de referencia es de 6,74 euros el metro cuadrado. El alquiler se establece en 472 euros.

-Dentro de Igualada, en la Rambla de Sant Ferran, un piso de características similares tiene un índice de 5,80 euros y un alquiler de 406 euros.

-En Manresa, en la zona cercana a la plaza Lluís Companys, el índice es de 11,74 euros, por lo que el alquiler quedaría en 821 euros.

¿En qué localidades se aplica a partir de septiembre 2021?

La Ley ha finalmente aplicado a todo Barcelona como zona tensionada, por lo que todas las propiedades en alquiler en cada una de sus localidades deberán someterse al nuevo índice a la hora de redactar sus contratos. En este sentido, y bajo lo expedido puntualmente en Septiembre último, se aplicarán también a otros municipios conformando un total de 60. Los enumeramos a continuación:

Las localidades en las que los alquileres ya están topados son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat.

También en Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei.

Además, en Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell.

Asimismo, se aplica en Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès.

Igualmente, en Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts.

Del mismo modo, se encuentra vigente en Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges,Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès,Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Fuerte oposición a las medidas

El Consell de Garanties Estatutàries emitió recientemente un informe, a petición de algunos grupos parlamentarios que la consideraban inconstitucional por invadir competencias del Estado.

Por otro lado, los partidos políticos que la han respaldado, sin embargo, consideran que se enmarca en las competencias que tiene la Generalitat en regulación del Derecho Civil.

Fuentes inmobiliarias reconocieron que el sector está a la espera de conocer si el Gobierno decide recurrir la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias. Solamente un recurso del Gobierno paralizaría la ley.

Los dirigentes de Podemos, en cambio, han pedido al PSOE que no recurra la norma. Además, han recordado que el control de los alquileres era una de las medidas que se incluyó en el acuerdo de Gobierno para la investidura.

El Partido Popular también ha anunciado que presentará un recurso de inconstitucionalidad, pero en este caso la norma seguiría en vigor hasta que el Tribunal Constitucional emitiera su veredicto.

¿Quién se encargará de abonar los tributos?

En este sentido, la Ley es clara y objetiva. Señala que ambas partes (propietarios o inquilinos) pueden pactar el grado de responsabilidad de cada uno frente al abono de los tributos. De esta forma, el contrato del alquiler deberá contar con un anexo en el que se detallen los conceptos por separado; figurando el total proyectado en el tiempo y desglosando sus constes a niveles mensuales.

Las zonas declaradas “bajo tensión” en el septiembre último, deberán ser revisitadas durante un período a definir de 2025 y prorrogadas como tensionadas (si calificaran de esta forma nuevamente) de forma anual a partir del año 2026. De cara al futuro, durante cada enero deberán concretarse las liquidaciones donde se justifiquen los importes al propietario. Si el inquilino hubiera pagado de más, podrá hacer efectivo el reembolso de esa diferencia.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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Alquilar 7 diciembre, 2021

Anuncio de alquiler: ¿Cómo realizarlo?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la manera adecuada de realizar un anuncio de alquiler perfecto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si te interesa crear un anuncio de alquiler para una vivienda, debes tener en mente que resulta muy importante hacerlo de manera adecuada para conseguir que destaque en comparación a la competencia directa. Es muy importante realizar un buen anuncio de alquiler, sin embargo, esto no es suficiente. Para conseguirlo debemos crear un anuncio diferenciador, conciso y atractivo. Por eso hemos decidido crear este artículo para contarte cómo realizar el anuncio de alquiler ideal para tu piso.

Puntos fundamentales para un anuncio de alquiler

Los antiguos carteles de “se alquila” que se colgaban en la ventana ya no se utilizan en la actualidad. Hoy en día, nuestra sociedad se inclina más bien por el uso de internet, de hecho, se trata del sistema más elegido para buscar un piso en alquiler.

¿Cómo buscan los inquilinos viviendas en alquiler?

Por lo general, lo más habitual es que lo hagan por medio de los portales inmobiliarios. Es por este motivo que, si te interesa poner tu piso en alquiler, resulta fundamental tener muy en cuenta este tipo de plataformas digitales.

Por otra parte, si lo que quieres es hacer un buen anuncio de alquiler, aquí van algunos consejos que te serán de gran ayuda para conseguirlo. Pon mucha atención y toma nota de las siguientes recomendaciones:

La situación de la vivienda

En cualquier tipo de anuncio de alquiler es fundamental dejar en claro cuál es la localización del inmueble, esto implica ciudad, distrito, barrio, así como también marcar la calle sobre la que se encuentra ubicado. Sin embargo, más allá de esta información básica, los inquilinos buscan mucho que nuestro anuncio brinde información de la zona, es decir, los servicios cercanos, el trasporte, colegios o supermercados. Sin dudas, se trata de datos muy útiles para que el inquilino seleccione la vivienda.

Características principales del inmueble

Cualquier buen anuncio de alquiler tiene que llevar adjunta una descripción completa de la vivienda. Para conseguirlo, será necesario especificar cada detalle de las principales características como por ejemplo, cuál es el número de dormitorios, cuartos de baño, metros cuadrados, la orientación, así como también, si el piso cuenta con servicios comunes, terraza, ascensor o garaje.

El valor de la renta

Sin dudas, este es un dato básico, ya que nadie se tomará el trabajo de visitar o preguntar por la vivienda si no se anuncia con un valor de renta. Recuerda que con respecto al valor de la renta, es de gran importancia fijar correctamente el precio del alquiler, ya que este será determinante para conseguir que el inmueble se alquile más rápido o bien, por el contrario, que permanezca anunciado durante mucho tiempo.

Es sabido que, al momento de fijar el precio de alquiler de un inmueble, es necesario tener en cuenta varios factores como por ejemplo, las características, el estado, la ubicación, entre otros. Optar por un precio que se encuentre por encima de lo que indica el mercado, generará que la vivienda tarde mucho tiempo en alquilarse, no cuente con ningún interesado o bien, se consigan solo alquileres de corta duración. Por el contrario, si fijamos un valor que se encuentre por debajo de mercado, generará la pérdida de rentabilidad.

Añade buenas fotografías

Sin lugar a dudas, una imagen dirá más que mil palabras, es por esta razón que debemos cuidar el aspecto de las fotografías que decidamos incorporar en nuestro anuncio de alquiler. Al momento de realizar la sesión de fotos de la vivienda es muy importante cuidar mucho su aspecto. Para conseguirlo debemos intentar que ingrese la mayor cantidad de luz natural que sea posible. Por otra parte, con respecto al tipo de fotografías que hay que realizar, habrá que hacer un reportaje sobre todo el domicilio, donde pueda verse el exterior de la finca y los servicios comunes, además de cuidar la calidad de la imagen y su resolución.

Los muebles

Es importante aclarar si alquilas la vivienda con o sin muebles. Por lo general, los inquilinos al buscar un piso en alquiler ya tienen decidida esta opción. Es por esto que, si aclaras en tu anuncio si la casa está o no amueblada, lograrás un mejor filtro de los candidatos.

¿Se aceptan mascotas?

Se trata de un apartado de gran importancia, principalmente para aquellos inquilinos que tienen mascota. Por lo general, a la hora de anunciar un piso en alquiler se aclara si se aceptan animales, si no se aceptan o si se trata de un tema a consultar. No importa cuál sea tu decisión, lo más aconsejable es incluirlo en el anuncio de alquiler.

Las visitas y el contacto

Por último, al momento de anunciar un inmueble en alquiler es necesario incluir el contacto del propietario o bien, de la persona/agencia que se encarga de la gestión del alquiler.

Por otro lado, también debemos incluir un posible calendario de visitas para que los inquilinos puedan apuntarse para visitar la casa. Es fundamental que este calendario de visitas sea amplio y ofrezca varias horas del día, de este modo te adaptaras a las necesidades del inquilino.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir 6 diciembre, 2021

¿Cómo serán las inversiones en vivienda en 2022?

El 2021 finaliza con una inflación al alza y un sector inmobiliario ya recuperado, superando incluso niveles pre pandemia. ¿Cuáles son las perspectivas que se barajan relacionadas con las inversiones en vivienda en 2022?

En nuestra nota anterior La Ley de Vivienda impulsa la inversión en hoteles y oficinas hemos abordado el tema de las previsiones en el mercado de la vivienda en 2022.

Las bajas tasas de interés de las hipotecas de varias entidades bancarias, sumado a la apertura de fronteras y la llegada de inversores extranjeros han creado un futuro más que favorable para el mercado inmobiliario español.

Alza en el precio de la vivienda en 2022

Según el INE, desde mayo de este año han comenzado a aumentar las transacciones en compraventa de vivienda. Por supuesto que este dato se relaciona directamente con la reducción en los casos de coronavirus, la vacunación masiva y la apertura de fronteras.

La tendencia al alza, aunque moderada, es muy propicia y los expertos están señalando a este momento como el ideal para invertir en vivienda. El precio de los inmuebles subirá un 6% el año que viene, según los expertos, luego de un año con alzas generalizadas, incluso atravesando el COVID-19.

La moderación en las previsiones se debe a que aún se mantiene la incertidumbre y los cambios continuos en el sector financiero. Esto provoca que los inversores continúen siendo precavidos pero apostando al ladrillo de todas maneras.

Demanda muy activa para la vivienda en 2022

La demanda de propiedades ha aumentado por dos principales razones. Por un lado, muchas operaciones que se habían visto paralizadas por la pandemia se terminaron de concretar estos últimos meses.

Por otro lado, la capacidad de ahorro de las familias se ha visto incrementada debido al aislamiento obligatorio y a la consecuencia inevitable de reducir los gastos en ocio, viajes, etc.

No olvidemos también que la presencia de extranjeros reactiva la compra de viviendas y que esta inversión externa dependerá el año que viene mayoritariamente de la evolución de los contagios y rebrotes. Las inversiones del exterior se concentran generalmente en zonas que dependen del turismo, como Levante.

¿Cómo se plantea entonces la vivienda en 2022?

La renta de los hogares está aumentando, sin embargo hay que tener en cuenta la evolución de la inflación que propone interrogantes al mercado. Por su parte, el paro lleva 8 meses de caída, lo que genera optimismo para el año que viene.

Si bien la obra nueva depende del precio de los materiales, que tienden al alza, la vivienda de segunda mano es distinta ya que no superará el 2% y se vislumbra una tendencia cada vez más polarizada del mercado habitacional.

Hipotecas que fomentan las inversiones

Las condiciones actuales para acceder hoy en día a una hipoteca son muy favorables, tanto para crédito a tasa variable como a tasa fija. Debemos tener en cuenta que los precios de las viviendas de obra nueva se encarecieron más que las de segunda mano: un 6% más que el 2020.

El euríbor se encuentra en negativo desde el año 2016, esto es decir que los bancos no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellos, lo que permite obtener hipotecas realmente competitivas.

«En el tercer trimestre se consolida la recuperación de la actividad en particulares, destacando la nueva producción en hipotecas vivienda donde volvemos a alcanzar nuevos máximos de producción mensual de los últimos 3 años», afirman desde Banco Santander en su último informe financiero.

¿Qué pasará con los precios de los alquileres?

La rentabilidad actual de un alquiler oscila en el 3,7% aproximadamente, aunque es difícil de calcular. Invertir en vivienda para alquilar continúa siendo un valor refugio para muchos españoles. Cataluña y Madrid siguen siendo las zonas más rentables para alquilar, también Sevilla y Valencia.

Sumemos a esto las nuevas penalizaciones de la Ley de Vivienda, que fomenta la venta de pisos en desuso y reducirá el número de propiedades en alquiler. Esto traerá aparejado consecuencias en las cifras de 2022 seguramente.

Aumenta la demanda de garajes

La demanda de transporte privado a aumentado con la pandemia, con el objetivo de evitar aglomeraciones en el transporte público. Es por esta razón principalmente que la demanda de sitios para aparcar el coche ha aumentado y la rentabilidad de los garajes está siendo muy interesante.

La rentabilidad bruta de los garajes está alcanzando entre un 3% y un 6%, según la zona en la que se encuentre.

Horizontes para invertir en vivienda en 2022

Este año finalizará con 550.000 compraventas de viviendas, lo que demuestra un mercado más que saludable a pesar de la crisis que tuvo que atravesar.

La tendencia actual de las personas que buscan vivienda en 2022 está haciendo foco en las grandes ciudades nuevamente. Al retomar el trabajo en las oficinas, la gente ha dejado de buscar zonas alejadas de la urbe y retoma las tendencias naturales que siempre se dieron en el mercado inmobiliario nacional.

Por otra parte, el objetivo de sostenibilidad impuesto por la Comisión Europea llevará a invertir en muchas remodelaciones habitacionales para adecuar los inmuebles a los requerimientos medioambientales.

¿Hay posibilidad de una burbuja inmobiliaria?

Se está hablando de una posible burbuja inmobiliaria el año que viene pero lo cierto es que no hay datos contundentes que lleven a pensar en esa posibilidad. Las ventas de propiedades estos meses y la moderada subida de los precios no comportan una tendencia alcista riesgosa.

El repunte de las operaciones se relaciona con el retorno luego de varios meses de tener un sector totalmente detenido, fruto del coronavirus. La reapertura está llevando a una pequeña cima que se condice con miles de operaciones que habían quedado en stand by por una situación de emergencia a nivel mundial que todos conocemos.

Eso sí: el tipo de propiedades que las personas buscan ha variado totalmente. Ahora se demandan inmuebles amplios, espaciosos, con terrazas o balcones y mucha circulación de aire. También la gente lo que contempla y valora a la hora de invertir en vivienda es la posibilidad de armar un espacio de teletrabajo por si la situación lo requiere.

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Alquilar 6 diciembre, 2021

¿Cómo saber cuál es la rentabilidad de tu casa de alquiler?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber para calcular la rentabilidad de tu vivienda de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Una de las preguntas más habituales dentro del mundo del alquiler son las vinculadas con calcular la rentabilidad de nuestros pisos de alquiler. Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo para aclarar todas tus dudas al respecto, pon mucha atención y toma nota.

¿Cómo saber cuál es la rentabilidad de una vivienda de alquiler?

Realizar el cálculo de la rentabilidad de una casa en alquiler

Como es sabido, es de gran importancia conseguir las máximas rentabilidades en una casa de alquiler, sin embargo, es necesario saber cómo calcularlas, así como también, qué debemos hacer para conseguirlas. Aquí van algunos consejos útiles y varios de los principales puntos claves.

El cálculo de rentabilidad para un inmueble en alquiler

Si te interesa conocer la rentabilidad de tu casa en alquiler, debes saber que el cálculo se basa en una formula bastante sencilla. Es posible realizarlo de forma bruta o neta, y de este modo, podrás saber cuáles son los beneficios obtenidos por una vivienda.

Rentabilidad Bruta

Para calcular la rentabilidad bruta es necesario tener en cuenta el valor del inmueble y los ingresos anuales que se obtienen gracias a él.

Rentabilidad Neta

En este caso, por lo contrario, al coste e ingresos por año del inmueble debemos restarle los gastos anuales que genera.

¿Qué dice el Banco de España de rentabilidad en el alquiler?

Según los datos que brinda el Banco de España, la rentabilidad por alquiler se encuentra rondando el 5%, esto es mucho más elevado que los mecanismos de ahorro más tradicionales, como por ejemplo los plazos fijos. Los grandes inversores internacionales y los fondos de inversión tienen en cuenta la rentabilidad que supone el alquiler hoy en día, es por este motivo que muchos optan por poner sus activos en el mercado inmobiliario del alquiler. Por otra parte, nos encontramos en un momento ideal para sacar un inmueble en alquiler, ya que hay una demanda muy alta y la oferta escasea.

El precio por tener una casa vacía

Contar con una vivienda vacía, contrariamente a lo que se suele creer, ocasiona una gran cantidad de gastos. Se calcula que por año, un piso cerrado puede llegar a significar un gasto de aproximadamente unos 2.500€ si tenemos en cuenta el gasto de impuestos, comunidad de propietarios, seguros, mínimos de suministros, entre otros.

También, en estos casos existe un riesgo extra, y es el de sufrir la ocupación de la vivienda. Según datos oficiales, en los últimos años la ocupación de viviendas ha aumentado en un 58% y el tiempo aproximado para desalojar a los okupas es mayor a un año, entre procedimientos judiciales, fecha de lanzamiento y desalojo.

Si optamos por dejar de tener una vivienda vacía y ponerla en alquiler, no sólo dejarás de lado este tipo de situaciones desagradables como por ejemplo que el inmueble pueda ser ocupado o allanado, sino también, rentabilizar la vivienda y sufragar gastos. Debes tener en cuenta que, a la hora de alquilar un inmueble, más allá de contar con una renta mensual gracias a la vivienda, también hay gastos que dejarás de pagar tú y que deberá abonar el inquilino, como por ejemplo, pueden ser los suministros, el mantenimiento, entre otros.

Cómo hacer que un inmueble sea más rentable

Si tienes la idea de rentabilizar un inmueble, lo más aconsejable es ponerlo en alquiler. Para conseguirlo, en primer lugar, previo a poner la vivienda en el mercado, es necesario que te ocupes de poner el inmueble en condiciones y lo prepares lo mejor posible. La rentabilidad que se logra por una casa en alquiler reformada y en un buen estado siempre será mayor en comparación a la de las viviendas que se alquilan sin ningún tipo de mejora. Es por este motivo que, tiene tanta importancia poner en condiciones la vivienda, revisando el que todo funcione de manera adecuada, arreglando cualquier avería, incluso pintando o realizando obras de mejora en el inmueble.

La importancia de la estabilidad

Llegado el momento de calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler, un punto muy importante a tener en cuenta es de qué tipo de alquiler se trata. Esto se debe a que no será lo mismo si se trata de un alquiler particular, que si hablamos de un alquiler profesional o bien, un alquiler profesional con garantías. Lo que resulta más aconsejable, es contar con ayuda profesional para lograr potenciar la rentabilidad y la seguridad de sus alquileres. De este modo, podrás tener la tranquilidad de contar con un inquilino solvente, fiable y serio por medio de un completo estudio de solvencia y viabilidad para conocer sus antecedentes como pagador e inquilino. Si tienes un inquilino idea, también tendrás una buena rentabilidad en el alquiler.

Luego de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos consejos para obtener la mayor rentabilidad de tu casa en alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no tengas dudas en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Alquilar 2 diciembre, 2021

Alquiler con opción a compra ¿Cómo funciona?

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Dentro del mundo de los alquileres podemos encontrar una gran variedad de modalidades diferentes. Entre ellas el alquiler residencial, de temporada, con opción a compra, entre otros. Por eso hemos decidido crear un post centrándonos en el alquiler con opción a compra para despejar todas tus dudas con respecto a este tema. Aquí te contaremos cada uno de los detalles que necesitas saber acerca de este sistema. Te enterarás si vale la pena, cuáles son los beneficios que nos ofrece y los puntos en contra, entre otros.

¿De qué se trata el alquiler con opción a compra?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata este tipo de alquiler. Cuando hablamos de alquiler con opción a compra nos referimos a un sistema por el que el inquilino vive en un inmueble en régimen de alquiler, y paga de manera mensual su renta. Sin embargo, esto no termina aquí, ya que transcurrido cierto periodo de tiempo, que debe pactarse previamente por contrato con el propietario, es posible ejercer el derecho de compra sobre el inmueble o no.

Contratos necesarios para un alquiler con opción a compra

En primer lugar, el contrato que se requiere para este un alquiler con opción a compra es el que se conoce por el nombre de contrato mixto. Se trata de dos contratos, por un lado un contrato de alquiler y por otro uno de compraventa. El que corresponde al alquiler se rige por lo que se encuentra estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por otra parte, el de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.

Beneficios y puntos en contra del alquiler con opción a compra para el inquilino

Entre los principales beneficios para el inquilino con este sistema se encuentran los siguientes:

Más ahorro

Ante la futura compra de la casa, se genera un gran ahorro al descontarse la renta del alquiler si finalmente se realiza la compra.

Más facilidad para lograr el acceso a una hipoteca

Esto se debe a que no deberá realizar una solicitud del importe íntegro del valor de la vivienda sino sólo una parte.

Solicitar ayudas al alquiler

En caso de que los inquilinos cumplan con todos los requisitos que exigen las CCAA pueden optar por solicitar ayudas al alquiler. Esto realmente les será de gran ayuda a la hora del pago de la renta.

No obstante, el alquiler con opción a compra también cuenta con algunos puntos en contra:

Prima de opción a compra

No es de carácter obligatorio, sin embargo si es bastante frecuente. Se trata del pago por adelantado de un porcentaje del coste de la casa. Este porcentaje debe pactarse entre ambas partes. En caso de no realizarse la compra del inmueble, el inquilino la pierde a modo de penalización.

El valor de la casa es cerrado

Esto significa que, sin importar si el mercado sube o baja el valor final es el acordado por las partes en el contrato.

Beneficios y contras para para el propietario en el alquiler con opción a compra

Aquí van las principales ventajas del alquiler con opción a compra para los propietarios.

Mayor facilidad de venta

La mayor parte de los propietarios que deciden optar por este sistema aseguran que, la principal razón es la facilidad para la venta de la vivienda. Esto se debe a que te brinda la seguridad de tener la casa ocupada y obtener rentabilidad sobre ella durante el tiempo que permanece en alquiler.

Evitar gestionar la operación íntegra

Por otra parte, al momento de la venta, puedes ahorrarte la tediosa tarea de tener que gestionar la operación íntegramente, al contar con un comprador interesado, es decir, el inquilino.

También, como en todos los casos existen varios puntos en contra para los propietarios.

Obtienes los pagos prorrateados

Lo que esto quiere decir es que, a diferencia de una venta tradicional en la que obtienes el dinero en su totalidad, con el alquiler con opción a compra lo recibirás de manera gradual.

No sabrás con seguridad si al final se venderá la vivienda

El propietario no estará seguro si el inmueble se venderá o no. Esto se debe a que el inquilino cuenta con la libertad de elegir si finalmente desea o no comprar la casa.

Los cambios del mercado no modifican el valor del inmueble

Al realizarse el contrato de alquiler con opción a compra de manera formal, se establece un precio de renta y venta de la vivienda. Este valor es fijo, por lo que no se verá afectado por las posibles variaciones en el mercado, de este modo es posible perder rentabilidades.

La tributación

A la hora de realizar la declaración de la renta el propietario tendrá que declarar la prima por opción a compra en el IRPF. Este paso es de carácter obligatorio para el propietario.

Luego de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Alquilar 30 noviembre, 2021

Ley de Vivienda: cómo se usarán el tanteo y el retracto en casos de ejecución hipotecaria

Se espera que el nuevo proyecto de Ley de Vivienda estatal sea aprobado en el próximo Consejo de Ministros. A través de esta normativa, se introducirán diferentes disposiciones que favorecerán el acceso a un hogar, ya sea propio o arrendado. Como principales medidas, la ley incluirá la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler para limitar los precios de la renta a grandes tenedores, las rebajas fiscales para pequeños propietarios si congelan los alquileres y en el IBI para inmuebles vacíos sin causa justificada. Por otro lado, se buscará incentivar el alcance de la vivienda social. ¿De qué manera? ¿Cómo podrá usar el poder público sus derechos de tanteo y de retracto en casos de ejecución hipotecaria con este fin? En este artículo te lo contamos.

Tras su paso por el Ejecutivo en octubre, el texto de la nueva Ley de Vivienda será enviado al Congreso para su tramitación parlamentaria. En vistas de su aprobación final, se espera que el proyecto se vote en algún momento del primer semestre de 2022. Uno de los puntos clave de esta propuesta es el favorecimiento del alcance de la vivienda social, que en España es mucho menor que en otros países de Europa. ¿Cómo se buscará incentivarla mediante el derecho de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria?

A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo buscará la nueva Ley de Vivienda aumentar el alcance de la vivienda social?

El texto de la nueva Ley de Vivienda, que se espera que se apruebe durante el primer semestre de 2022, incluye un nuevo concepto de vivienda asequible incentivada. Según el proyecto se trata de «una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo con precio asequible». El mismo alude a inmuebles de carácter privado a los cuales se les otorgará beneficios urbanísticos, fiscales, o de otro tipo, a cambio de se destinen a alquiler con precios reducidos. El objetivo es que estas viviendas puedan ser arrendadas por personas de ingresos bajos.

El proyecto también contempla la creación de un fondo social de vivienda para fortalecer el parque público con colaboración público-privada. La introducción de esta medida se debe a que, actualmente, el parque de 290.000 viviendas sociales significa tan solo un 1,6% de los 18,6 millones de hogares del país. En Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca, mientras tanto, estas viviendas sociales representan un 15% del total del parque inmobiliario. Para aumentar esta cifra en España, se espera que se fije una reserva del 30% pertenecientes a las nuevas promociones a vivienda protegida. Para ello se utilizarían mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores.

Por otro lado, para continuar incrementando la base de vivienda social, se buscará también que los poderes públicos ejerciten sus derechos de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria. Lo mismo ocurrirá en situaciones de dación en pago de viviendas habituales pertenecientes a colectivos en situación de vulnerabilidad o exclusión social. ¿De qué se tratará esta medida en específico? A continuación la analizamos en detalle.

¿En qué consisten el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Tanto el derecho de tanteo como el de retracto son derechos de adquisición preferente. ¿Qué significa esto? Que habilitan a su titular a obtener un bien antes que cualquier otra persona que estuviese interesada en el mismo. Esta adquisición se debe concretar siempre en las mismas condiciones en las que el bien se ofertó.

Ahora bien, se trata de dos derechos diferentes. ¿Cuál es la diferencia entre ambos? En el de tanteo, la preferencia de adquisición se ejecuta antes de que se concrete la transmisión del bien. Teniendo en cuenta esto, el titular del derecho debe ser notificado para poder ejercitarlo antes de celebrarse la operación proyectada.

En el derecho de retracto, en cambio, la preferencia de adquisición se ejecuta recién después de realizada la transmisión del bien. De esta manera, se deja sin efecto la operación celebrada.

¿Cómo serán utilizados el tanteo y el retracto en casos de ejecución hipotecaria cuando se apruebe la Ley de Vivienda?

Ya sabemos de qué se tratan el derecho de tanteo y el derecho de retracto pero, ¿de qué manera la Ley de Vivienda hará que el poder público los ejerza para favorecer el alcance de la vivienda social? Si bien aún no hay demasiadas precisiones, puesto que el proyecto aún no se tramitó en el Congreso, podemos remitirnos a un caso en el cual ya se aplica. Se trata de la Comunidad Valenciana, en donde la Generalitat hace uso de sus derechos de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria desde la sanción del Decreto Ley 6/2020.

El caso de la Comunidad Valenciana

Desde mediados de 2020, el derecho de tanteo le confiere a la Generalitat la preferencia ante cualquier otro comprador para adquirir una vivienda. Por esta razón, todos los vendedores deben notificar a la Administración su intención de transmitir un inmueble cuando aparezca un comprador. Luego, el plazo que esta tiene para ejercer su derecho es de 60 días naturales.

Por otro lado, el derecho de retracto le brinda a la Generalitat la facultad de adquirir una vivienda cuando ya se haya vendido pero sin haber cumplido con el deber de notificarlo. También, cuando la transmisión se haya realizado en condiciones distintas a las informadas. Por esta razón, una vez concretada la operación, el comprador deberá notificarla a la Administración dentro de los 15 días naturales. En este caso, la Generalitat también cuenta con un plazo de 60 días naturales para hacer uso de su derecho.

En concreto, la Administración de la Comunidad Valenciana posee derecho de tanteo en aquellas transmisiones de viviendas adquiridas por dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. El derecho de retracto, en cambio, puede utilizarlo en las transmisiones de vivienda adquiridas por un proceso judicial de ejecución hipotecaria. También, en un proceso de venta extrajudicial en sede notarial. ¿Cómo podrán aplicarlos todas las comunidades luego de la aprobación de la Ley de Vivienda? Tendremos que esperar al 2022 para averiguarlo.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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