La declaración de rentas aún sin cobrarlas se ha convertido en uno de los temas más polémicos entre los propietarios de viviendas en alquiler. ¿Qué ocurre cuando el inquilino deja de pagar, pero el contrato sigue vigente? ¿Debe el arrendador incluir igualmente esos ingresos en su declaración de la renta o del impuesto de no residentes?
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha despejado cualquier duda: sí, los arrendadores están obligados a declarar las rentas mientras sean exigibles, aunque no las hayan cobrado efectivamente. Esta decisión, basada en la doctrina del Tribunal Supremo, refuerza un principio que Hacienda aplica desde hace tiempo: lo que cuenta no es el cobro, sino el derecho a cobrar.
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Hacienda aclara: el impago no exime de tributar
El caso que dio origen a esta resolución fue el de una propietaria residente en Suiza, con una vivienda alquilada en España. Durante dos años, su inquilino dejó de abonar las mensualidades. Aun así, la arrendadora presentó sus declaraciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) conforme a la ley.
Posteriormente, al no haber percibido ningún ingreso, pidió la rectificación y la devolución de las cantidades declaradas. Sin embargo, la Agencia Tributaria rechazó su solicitud, y el TEAC ratificó la decisión: la obligación de declarar las rentas se mantiene mientras el alquiler sea exigible según el contrato, aunque no se haya cobrado.
Esta posición se apoya en la Ley del IRPF (artículo 22 y 14) y en el Texto Refundido de la Ley del IRNR, que establecen que los rendimientos del capital inmobiliario deben imputarse al ejercicio en que se generen o sean exigibles. Es decir, para Hacienda, la existencia del contrato y el derecho a percibir la renta bastan para considerar que el ingreso existe, incluso si el inquilino no paga.
Qué implica la declaración de rentas aún sin cobrarlas
El pronunciamiento del TEAC confirma una práctica que puede parecer injusta para muchos propietarios, pero que responde a una interpretación estricta de la ley fiscal:
- Si existe un contrato de alquiler vigente.
- Y si la renta es exigible según las condiciones pactadas.
Entonces, el arrendador debe declarar esos ingresos en su IRPF (si es residente) o en el IRNR (si reside en el extranjero).
El objetivo de esta medida es evitar que los contribuyentes posterguen el pago de impuestos argumentando impagos temporales. Sin embargo, también plantea una carga adicional para los arrendadores, que se ven obligados a tributar por ingresos no percibidos y, en ocasiones, difíciles de recuperar.
Qué diferencias existen entre residentes y no residentes
La declaración de rentas aún sin cobrarlas afecta tanto a los contribuyentes españoles como a los extranjeros con propiedades en España, aunque con diferencias notables.
- Residentes en España: tributan por el IRPF y pueden deducir los llamados saldos de dudoso cobro. Esto significa que, si pasan más de seis meses desde el primer intento de cobro sin resultados o si el inquilino entra en concurso de acreedores, el propietario puede deducir esas rentas impagadas.
- No residentes de la UE o del EEE: en cambio, no tienen derecho a aplicar esta deducción. Si un propietario vive fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (por ejemplo, en Suiza o Reino Unido), está obligado a declarar las rentas impagadas por su importe íntegro, sin posibilidad de compensarlas.
Esta diferencia hace que, en la práctica, los propietarios no residentes fuera de Europa paguen más impuestos por rentas que nunca llegaron a cobrar, generando una situación de desigualdad que viene siendo cuestionada por diversos expertos en fiscalidad internacional.
¿Qué pasa si no se declaran las rentas impagadas?
No incluir las rentas exigibles en la declaración puede tener consecuencias graves. La Agencia Tributaria considera esta omisión como una infracción tributaria, lo que puede derivar en:
- Liquidaciones complementarias.
- Recargos e intereses de demora.
- Sanciones económicas proporcionales al importe no declarado.
Por tanto, aunque resulte difícil de asumir, declarar las rentas no cobradas es obligatorio. Sin embargo, los propietarios pueden actuar para minimizar el impacto fiscal y proteger sus derechos.
Cómo deducir o recuperar el impuesto de rentas no cobradas
En el caso de los residentes en España, la ley permite deducir las rentas impagadas si se demuestra que el cobro resulta incierto.
El artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF contempla esta posibilidad, estableciendo que las cantidades pendientes de cobro pueden considerarse saldos de dudoso cobro cuando:
- El deudor se encuentra en situación concursal.
- O han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin haber percibido la renta.
Si, posteriormente, el arrendador logra cobrar esas cantidades, deberá declararlas como ingreso en el ejercicio correspondiente al cobro efectivo.
Para los no residentes de la UE o EEE, la situación es más restrictiva: no pueden aplicar esta deducción ni solicitar devolución del impuesto, incluso cuando el inquilino no paga. Esta rigidez normativa ha generado numerosos recursos, pero hasta la fecha, la doctrina del TEAC se mantiene firme.
Doctrina del Tribunal Supremo: un criterio consolidado
La resolución del TEAC se basa en la Sentencia del Tribunal Supremo 1467/2021, que estableció un criterio claro: las rentas arrendaticias deben declararse en el ejercicio en que sean exigibles, no en el que se cobren.
Este principio busca homogeneizar el tratamiento fiscal del alquiler y evitar que los contribuyentes aplacen artificialmente la tributación. Según el Supremo, incluso las cantidades reclamadas judicialmente —por ejemplo, tras un desahucio— se consideran ingresos del periodo en que debieron pagarse, aunque el cobro se produzca años más tarde.
Así, se consolida una doctrina que afecta tanto a los arrendadores nacionales como extranjeros, con especial incidencia en quienes invierten en bienes inmuebles en España.
Consejos para propietarios: cómo actuar ante un impago
Ante esta situación, muchos propietarios se preguntan cómo protegerse y cumplir correctamente con Hacienda. Estas son algunas recomendaciones básicas:
- Registrar todos los intentos de cobro y conservar la documentación (reclamaciones, burofax, demandas, etc.).
- Declarar las rentas exigibles en el ejercicio correspondiente, aunque no se hayan cobrado.
- Aplicar la deducción por saldos de dudoso cobro si cumplen los requisitos legales.
- Consultar con un asesor fiscal especializado, sobre todo si se trata de no residentes o alquileres con impago prolongado.
Una buena gestión fiscal evita sanciones y puede ayudar a recuperar parte del dinero en ejercicios posteriores.
La resolución del TEAC confirma que la declaración de rentas aún sin cobrarlas es una obligación legal para todos los arrendadores. Aunque pueda parecer injusto, forma parte del principio de devengo que rige la fiscalidad española.
Sin embargo, este tipo de situaciones evidencian la importancia de contar con asesoramiento profesional, tanto en materia fiscal como inmobiliaria. Entender las normas, declarar correctamente y saber cómo deducir las pérdidas puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad final de una inversión.
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