Notificación de alquiler: ¿cómo comunicar un aumento?

La notificación de alquiler vuelve a estar en el centro del debate tras una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid. La resolución pone el foco en una cuestión especialmente importante para propietarios e inquilinos: incluir una cláusula de actualización de la renta en el contrato no significa que la subida pueda aplicarse automáticamente.

Para que una actualización sea exigible, el arrendador debe comunicarla correctamente al inquilino y poder acreditar que dicha comunicación se realizó. La ausencia de una notificación válida puede impedir reclamar las cantidades correspondientes a la subida e incluso generar problemas en un procedimiento judicial.

El caso analizado por el tribunal ofrece una buena oportunidad para repasar cómo debe gestionarse este tipo de comunicación y cuáles son los errores que conviene evitar.

¿Qué ocurrió en este caso?

El conflicto comenzó con un contrato de alquiler firmado en marzo de 2020. La renta inicial era de 555 euros mensuales, a los que se añadían 15 euros correspondientes al IBI y 30 euros de gastos de comunidad, alcanzando un pago mensual de 600 euros.

El contrato incluía una cláusula que permitía actualizar anualmente la renta conforme al IPC.

Posteriormente, el inmueble fue adquirido por una nueva sociedad propietaria, que inició un procedimiento de desahucio por supuesto impago de rentas. Entre las cantidades reclamadas se encontraban también importes derivados de las actualizaciones de la renta.

El procedimiento terminó llegando a la Audiencia Provincial de Madrid, que revisó tanto la existencia de la deuda como la forma en que se habían comunicado las actualizaciones.

La comunicación de la subida es fundamental

Uno de los aspectos más relevantes de la resolución es que la existencia de una cláusula de actualización en el contrato no es suficiente por sí misma.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece las condiciones para actualizar la renta y contempla que el incremento pueda exigirse a partir del mes siguiente a aquel en que se comunique al arrendatario el importe actualizado.

Por tanto, el propietario debe realizar la correspondiente notificación de alquiler antes de exigir el nuevo importe.

Esto significa que no resulta suficiente calcular cuánto debería haber aumentado la renta y reclamar posteriormente al inquilino todas las diferencias acumuladas.

¿Se pueden reclamar subidas de alquiler de forma retroactiva?

La sentencia recuerda precisamente los riesgos de actuar de esta manera. En el caso analizado, la propiedad no pudo demostrar que las actualizaciones de renta hubieran sido comunicadas correctamente en el momento correspondiente. La única comunicación aportada era un correo electrónico enviado en 2024 que contenía un error en la fecha de aplicación de la actualización.

Aunque la propiedad sostuvo que se trataba de una equivocación, no consiguió acreditar que hubiera corregido el error mediante una nueva comunicación válida.

La Audiencia consideró que, ante esta situación, las cantidades correspondientes a esas actualizaciones no podían reclamarse como una deuda acumulada. La subida debe comunicarse correctamente para que pueda ser exigida.

No existe un único medio obligatorio de comunicación

Otro aspecto importante es que la normativa no establece un único sistema obligatorio para realizar la notificación.

Sin embargo, desde el punto de vista práctico, lo recomendable es utilizar un medio que permita acreditar que el inquilino recibió la comunicación y conocer exactamente qué se le notificó.

Una comunicación clara debería incluir, entre otros aspectos:

• El porcentaje o índice utilizado para la actualización.
• La nueva renta resultante.
• La fecha a partir de la cual se aplicará.
• La referencia al contrato y a la cláusula que permite la actualización.

Además, es aconsejable conservar documentación que permita demostrar posteriormente que la comunicación se realizó.

¿Qué pasa si el propietario no comunica la actualización?

La falta de una notificación de alquiler correctamente realizada puede tener consecuencias económicas importantes para el propietario.

La actualización no comunicada no puede tratarse simplemente como una deuda que se acumula con el paso del tiempo. En consecuencia, reclamar posteriormente todas las diferencias puede resultar inviable.

Esto es especialmente relevante cuando la cantidad reclamada se utiliza como fundamento de un procedimiento de desahucio.

El propietario debe poder demostrar no solo que existía una cláusula de actualización, sino también que cumplió los requisitos necesarios para ponerla en práctica.

La sentencia también analiza los supuestos impagos

El procedimiento no se centró exclusivamente en las actualizaciones de renta.

Inicialmente, el juzgado había considerado que existía una cantidad pendiente correspondiente a diciembre de 2020 porque el número de factura que figuraba en la documentación no coincidía con el recibo.

Sin embargo, la Audiencia Provincial revisó las pruebas y concluyó que el importe y la fecha coincidían con la mensualidad correspondiente. Por ello, consideró acreditado el pago.

Al no existir una deuda real y tampoco ser exigibles las cantidades derivadas de las actualizaciones no comunicadas correctamente, la Audiencia revocó el desahucio.

¿Qué deberían tener en cuenta los propietarios?

Este caso deja varias enseñanzas para quienes tienen una vivienda alquilada.

Revisar el contrato antes de actualizar la renta

Lo primero es comprobar qué establece el contrato sobre la actualización y qué normativa resulta aplicable según la fecha en la que se firmó.

No todos los contratos de alquiler están sujetos exactamente a las mismas reglas, por lo que conviene analizar cada situación individualmente.

Calcular correctamente la actualización

El siguiente paso consiste en determinar el índice aplicable y calcular correctamente la nueva renta.

Un error en el importe puede generar conflictos posteriores y dificultar la reclamación de cantidades.

Realizar una notificación clara

La comunicación debe indicar de forma inequívoca cuál será la nueva renta y desde cuándo comenzará a aplicarse.

Una notificación ambigua o que contenga errores puede convertirse en un problema si posteriormente existe una disputa entre las partes.

Guardar las pruebas

El propietario debería conservar la comunicación y la documentación que permita acreditar su envío y recepción.

Este punto puede ser determinante si en el futuro se produce un conflicto sobre las cantidades abonadas.

¿Qué deben saber los inquilinos?

Los arrendatarios también deben conocer sus derechos y obligaciones.

Ante una comunicación de actualización, es recomendable comprobar qué índice se ha utilizado, si el contrato contempla la actualización y si el importe reclamado se corresponde con el incremento permitido.

Si existen dudas sobre la subida, el inquilino puede solicitar al propietario que facilite el cálculo correspondiente.

La transparencia en este proceso beneficia a ambas partes y puede evitar que una discrepancia sobre unos pocos euros termine convirtiéndose en un conflicto mucho mayor.

Una gestión correcta puede evitar conflictos

La principal conclusión que deja esta resolución es sencilla: actualizar un alquiler requiere algo más que hacer un cálculo y comenzar a cobrar una cantidad superior.

El contrato, la normativa aplicable, el cálculo de la actualización y la comunicación al inquilino forman parte de un mismo proceso. Un error en cualquiera de estos pasos puede impedir que la subida sea exigible.

Para los propietarios, llevar una correcta gestión documental resulta especialmente importante. Una comunicación realizada en tiempo y forma puede evitar reclamaciones, conflictos y procedimientos judiciales innecesarios.

Conclusión

La reciente resolución de la Audiencia Provincial de Madrid pone de manifiesto la importancia de realizar correctamente cualquier notificación de alquiler relacionada con una actualización de renta. La existencia de una cláusula en el contrato no permite reclamar automáticamente cantidades atrasadas si la subida no fue comunicada de forma válida.

Por ello, tanto propietarios como inquilinos deben conocer las condiciones de su contrato y actuar conforme a la normativa vigente.

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