Recibir un inmueble en herencia siempre es un momento complejo: mezcla de emociones, trámites legales y decisiones importantes que deben tomarse con calma. Una de las dudas más habituales surge cuando nos encontramos con una herencia sin escriturar. ¿Se puede vender un piso o una finca heredada sin que esté registrada a nombre del heredero? ¿Qué riesgos conlleva? ¿Qué ventajas ofrece regularizar la situación antes de dar el paso de vender?
En este artículo vamos a resolver todas estas preguntas y a detallar cómo funciona el proceso de escriturar una herencia, sus costes y sus beneficios.
¿Qué significa tener una herencia sin escriturar?
Cuando una persona fallece y deja un inmueble, sus herederos adquieren el derecho sobre la propiedad. Sin embargo, ese traspaso de titularidad no se produce automáticamente en el Registro de la Propiedad. Para que el heredero figure como propietario legal en dicho registro, debe formalizarse una escritura pública de aceptación de herencia y, posteriormente, inscribirse.
Si no se da este paso, se habla de herencia sin escriturar. En la práctica, significa que, aunque legalmente el heredero tiene derecho sobre el inmueble, este no aparece reflejado en el Registro a su nombre.
¿Se puede vender una herencia sin escriturar?
La respuesta corta es sí. En España no existe una obligación legal de inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda heredada para poder venderla. Esto quiere decir que, en teoría, se puede vender un inmueble heredado sin haberlo escriturado.
Sin embargo, la práctica demuestra que hacerlo es mucho más complicado. La falta de inscripción puede generar desconfianza en los compradores y dificultades para obtener financiación. En consecuencia, aunque la operación sea legal, la realidad es que la mayoría de compradores prefieren que el inmueble esté debidamente registrado antes de iniciar cualquier transacción.
Los riesgos de vender una herencia sin escriturar
Si bien la venta de un inmueble heredado sin escritura es posible, conlleva una serie de inconvenientes y riesgos:
- Desconfianza del comprador: muchos interesados en adquirir una vivienda pueden retirarse al ver que el inmueble no aparece a nombre del heredero en el Registro.
- Problemas de financiación: si el comprador necesita una hipoteca, la entidad bancaria exigirá que la vivienda esté registrada a nombre del heredero antes de conceder el préstamo.
- Posibles conflictos legales: no inscribir una herencia puede abrir la puerta a reclamaciones de terceros o incluso a ventas fraudulentas por parte de quienes aún figuran como propietarios en el Registro.
- Mayor complejidad en el proceso: aunque se logre cerrar la operación, todo resultará más lento y costoso si no se ha hecho previamente la inscripción.
En definitiva, vender una herencia sin escriturar puede salir bien, pero los riesgos suelen ser demasiado altos comparados con los beneficios de regularizar la situación.
Ventajas de registrar una vivienda heredada
Regularizar la herencia mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad aporta seguridad y tranquilidad tanto al heredero como al comprador. Entre sus ventajas más importantes destacan:
- Protección jurídica: el heredero queda blindado frente a reclamaciones de terceros o acreedores del antiguo propietario.
- Facilita la venta: los compradores perciben mayor confianza al ver que el inmueble está a nombre del heredero.
- Acceso a financiación: el inmueble registrado es requisito indispensable para que un comprador pueda solicitar una hipoteca.
- Evita fraudes: impide que alguien que aún figure como propietario en el Registro intente vender la vivienda.
- Claridad en la titularidad: el Registro refleja la proporción de participación en caso de que haya varios herederos.
En conclusión, aunque no sea obligatorio, es altamente recomendable escriturar la herencia antes de vender.
¿Cuánto cuesta inscribir una herencia en el Registro de la Propiedad?
El coste de inscribir una herencia no es fijo, ya que depende del valor del inmueble. Sin embargo, existen aranceles establecidos que permiten calcularlo.
- Para fincas con un valor inferior a 6.010,12 €: el coste es de 24,04 €.
- Entre 6.010,13 y 30.050,61 €: se aplica un 1,75 ‰.
- Entre 30.050,62 y 60.101,21 €: un 1,25 ‰.
- Entre 60.101,22 y 150.253,03 €: un 0,75 ‰.
- Entre 150.253,04 y 601.012,10 €: un 0,30 ‰.
- A partir de 601.012,10 €: un 0,20 ‰.
De forma práctica, la mayoría de escrituras de herencia rondan entre 300 y 500 euros en concepto de registro, a lo que se deben sumar los gastos notariales y posibles impuestos vinculados a la aceptación de herencia.
¿Qué pasa con la escritura si no se registra?
La escritura de herencia tiene plena validez aunque no se inscriba en el Registro de la Propiedad. Es decir, el heredero puede acreditar que es propietario del inmueble gracias al documento notarial.
Sin embargo, no inscribirla limita sus efectos frente a terceros. Esto significa que el heredero estará protegido legalmente, pero no contará con la misma seguridad jurídica que le otorga el Registro.
Por ejemplo, si un acreedor del anterior propietario intenta embargar el inmueble o si alguien actúa de mala fe para venderlo, el heredero podría encontrarse en una situación complicada.
Herencia sin escriturar: ¿qué hacer antes de vender?
Si has heredado una vivienda y estás pensando en venderla, lo más recomendable es:
- Aceptar formalmente la herencia ante notario.
- Liquidar los impuestos correspondientes (Impuesto de Sucesiones y Plusvalía Municipal, si corresponde).
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Una vez registrado, podrás vender el inmueble con total tranquilidad.
Este proceso evita complicaciones, acelera la compraventa y transmite confianza al comprador.
regularizar es sinónimo de tranquilidad
La herencia sin escriturar es un escenario habitual en España, pero no por ello deja de ser una situación delicada. Aunque la ley no obliga a inscribir el inmueble heredado para venderlo, hacerlo aporta grandes ventajas en términos de seguridad jurídica, confianza para el comprador y facilidad en la operación.
Si estás en este proceso, lo mejor es rodearte de profesionales que te asesoren para tomar las decisiones correctas y evitar problemas futuros.
En Oi Real Estate entendemos que heredar una vivienda puede convertirse en un proceso complejo y lleno de dudas. Si necesitas orientación para gestionar una herencia sin escriturar, vender una propiedad heredada o asesorarte en cualquier operación inmobiliaria —ya sea comprar, alquilar o invertir—, estamos aquí para ayudarte.
