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Formación Inmobiliaria 5 abril, 2023

Franquiciar un negocio en simples pasos

El sistema de franquicias demostró ser uno de los modelos comerciales más aclamados de los últimos años en todo el mundo. Las enseñas representan una gran oportunidad de negocios y por lo tanto muchas empresas han implementado esta fórmula comercial. En este sentido, muchas son las ventajas que tiene incertir en este tipo de contratos. Por lo tanto, para concoer de manera detallada de que hablamos te presentamos como franquiciar tu negocio en simples pasos.

Sigue leyendo.

¿Cómo franquiciar un negocio?

Decidir montar una red de franquicias es, en pocas palabras, establecer un contrato entre dos partes, el franquiciador y el franquiciado. Ambas acuerdan una manera de llevar a cabo una empresa en conjunto. El franquiciado es el que pueda operar bajo el nombre de la marca siguiendo una serie de lineamientos y, pagando ciertos royalties.

El franquiciador, por su parte, es quien le concede la posibilidad de hacer uso de su marca al franquiciado, así como también le brindará la asistencia necesaria para llevar a cabo el negocio. Esta transmisión del conocimiento son las contraprestaciones económicas que el franquiciador le cobrará al franquiciado.

Por lo tanto, la decisión de franquiciar un negocio requiere de toda la prudencia y objetividad posible. Esto permitirá realizar una adecuada autoevaluación de las ventajas y desventajas que ello conlleva.

Un posible franquiciador, al tomar un correcto conocimiento de las virtudes y defectos de su empresa, puede hacerla crecer. Saber cuáles son sus aspectos diferenciales, su valor añadido, sus posibilidades a futuro y, los objetivos a concretar es un aspecto vital de toda empresa. Solo de esta manera un empresario podrá invertirse en un franquiciador, debido a que sabe cómo funciona el negocio, que es lo que le brinda el éxito y, consecuente, puede transmitirlo.

Si un negocio está dotado de bases firmes, consolidadas e identificadas, su reproducción va a ser mucho más fácil. Esto se debe a que el aspecto fundamental para franquiciar una empresa es mantener su carácter diferencial, novedoso y atractivo de la misma.

¿Cuáles son los principales aspectos a considerar para llevar adelante el proceso de franquicia?

Las reglas del sistema de franquicias son muy simples. Las enseñas equivalen al reparto de funciones entre el franquiciador y el franquiciado. El primero es quien aporta el saber hacer del negocio, es decir, todos los conocimientos para explotar el negocio exitosamente. El segundo es quien brinda la parte económica y la gestión para hacerlo una realidad. Esto es así, sin importar el tipo de industria del que estemos hablando, la fórmula siempre es la misma.

Entonces, es la proyección constante entre ambos actores la que genera que esta fórmula de negocios triunfe. Es en su constante interacción que la propuesta de valor puede mantenerse vigente en el mercado y, consecuentemente, ser de interés para los clientes y los potenciales franquiciados.

En este sentido, a la hora de franquiciar una marca, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:

Principalmente, debes desarrollar un acuerdo equilibrado, que sea un ganar- ganar, entre ti (el franquiciador) y el franquiciado.
En segunda instancia, debes ser capaz de transmitir correctamente el know-how (saber hacer) de tu empresa, solo así podrás lograr que tu local tenga éxito.
Por último, debes integrar a los nuevos franquiciados a la red de tu negocio.

Pasos para franquiciar un negocio

Los pasos a seguir ante el deseo de franquiciar un negocio son variados pero simples. Lo importante es estar preparado para cuando se acerque el primer potencial franquiciado es de suma importancia. Una primera imagen marca el camino y, si es mala, es muy probable que su relación no prospere.

Entonces, es muy importante que, a la hora de decidir formar una red de franquicias, se tengan las distintas vertientes del negocio en mente.

A continuación te presentamos las cuestiones que son infaltables asemejar previo a establecerte como una empresa franquiciadora:

Identificar cuales son los valores diferenciales e innovadores del negocio.
Conocer en profundidad las gamas de productos y servicios que la marca realiza.
Tener en mente el perfil del franquiciado que se ajusta con la compañía.
Conocer cuál es la estructura de soporte de la central de franquicia.
Saber cuales son las características pauta del local y los requisitos a la hora de seleccionar una ubicación.
Saber cual es el plan de inversiones iniciales que el franquiciado deberá cumplir. Además de explicitar todas las obligaciones financieras que poseerá.
Conocer cuales son los canales de suministro y el sistema de gestión que el franquiciado deberá implantar en su negocio.
Reconocer el periodo de validez del contrato, es decir, por cuánto tiempo se establecerá la relación en las partes.
Tener un público objetivo bien definido, dicho de otra manera, el perfil del consumidor o usuario que compra el producto debe estar bien especificado.

El contrato de franquicia: las partes en acuerdo

Una vez que el primer inversor se ponga en contacto con el propietario del negocio, debido a que quiere formar parte de su empresa, es que este punto comienza.

El contrato de franquicia es el documento más importante en la relación entre ambas partes: el franquiciador y el franquiciado. Es el pacto escrito que establecerá las reglas del juego con claridad, sin ambigüedades.

En esta línea, resulta vital que ambas partes estudien rigurosamente el contrato previo a ser firmado. Solo de este modo es que se podrán prevenir los inconvenientes que un contrato con letra pequeña pueda ocasionar en el futuro.

Transmitir el «saber hacer» para que el acuerdo sea un éxito

Una vez que se firma el acuerdo, el franquiciador es quien debe transmitir todo el conocimiento. El comunicarle el know how al franquiciado no sólo permitirá que esta operación sea exitosa, sino que expandirá el prestigio y popularidad de la empresa.

Desde el momento en el que se firma el contrato de franquicia, si uno gana, el otro lo hace; esta fórmula comercial requiere el compromiso de ambas partes.

El franquiciador deberá comunicarle, cuál es la mejor locación, como deberá ser decorado el establecimiento y cuales son los proveedores homologados que harán la personificación del negocio la mejor posible. Al transmitir eso, y muchas otras cuestiones, es que el franquiciado será capaz de hacer el boom del negocio. Las respuestas sobre el negocio se deben saber antes de comenzar el negocio, ya que comenzar con un fracaso no es la mejor opción.

Una vez que se estandarizan los procesos de funcionamiento de la empresa, y eso se comunica, es posible alcanzar los objetivos de ambas partes.

Buscar nuevos franquiciados

El negocio va a ser una fuente de éxito si el franquiciador es poseedor de un contrato y de un proyecto sólido. Es decir, si el empresario sabe como transmitir los conocimientos acerca de su negocio, su saber hacer, y es capaz de hacerlo en otros entornos, es muy probable que pueda perpetrar una red empresarial.

El franquiciador, es el que deberá proporcionar todo el conocimiento necesario para que el franquiciado pueda ser exitoso bajo la licencia de otra empresa. Es por esta razón que, debe conocer el negocio en su totalidad y, una vez que eso esté hecho, lo único que falta es integrar franquiciados para expandir el negocio.

El primer medio por el cual los franquiciadores suelen llamar a emprendedores a unirse a su empresa, es por el propio negocio. Por lo tanto, será oportuno realizar publicaciones por múltiples medios de comunicación Así es como se llegará a los inversores, a través de prensa, Relaciones Públicas, medios pagados, acciones sobre bases de datos, entre otros.

Las tácticas electas para estimular la inversión van a depender, siempre, del presupuesto disponible. Las necesidades son ilimitadas, aunque los medios suelen ser escasos, y es ahí cuando se plantea la necesidad de elegir aquello que realmente vaya de acuerdo con el dinero disponible, y sea de utilidad para la marca. Generalmente, aquella cuyo mayor número de contactos pueda proporcionarle al franquiciador, suele ser la elegida.

Invertir en franquicias: ¿Cuáles son sus beneficios?

Hasta aquí te hemos detallado las principales pasos para franquiciar un negocio. Una guía completa para saber si poner en expeansión ese negocio que tanto.

Si te has quedado con alguna duda o quieres realizarnos alguna recomendación puedes hacerlo en los comentarios al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Invertir 5 abril, 2023

Viviendas para alquiler social: se ofrecen hasta 30 mil unidades

Viviendas para alquiler social serán cedidas por fondos de inversión, bancos y grandes propietarios de su parque inmobiliario. Se trata de entre 25 mil y 30 mil propiedades. La cesión llegaría hasta los 25 años y el alquiler costaría en promedio un 20% por debajo del valor de mercado.

Algunos de los mayores propietarios de viviendas, fondos de inversión y la banca se unen en proponer la cesión de unas 30.000 viviendas para alquiler social. Así lo plantearon desde la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (ASVAL). Los grandes jugadores del mercado inmobiliario le han propuesto al gobierno central un acuerdo de colaboración público-privado para alcanzar dicho número de casas a disposición por un periodo de 25 años. En el medio están la Comunidades Autónomas, que tienen competencia en muchos casos, y los ayuntamientos de las ciudades más grandes.

Entre de los protagonistas del ofrecimiento figuran los fondos Blackstone, Lone Estar y Cerberus. Mientras que por el lado de la banca se encuentran Santander, Caixabank, BBVA y Sabadell. El planteo de los propietarios está dirigido a que su propuesta forme parte de la Ley de Vivienda que se aún se encuentra debatiendo en el Congreso. Con ello, tendrían el aval del gobierno central. A cambio, ofrecen un plazo de 25 años para el alquiler y que su precio sea un 20% menor que el valor de mercado.

Viviendas para alquiler social

Los mayores jugadores del mercado inmobiliario tienen en puerta una propuesta para destinar entre 25.000 y 30.000 viviendas para alquiler social. La cesión de las propiedades tendría un plazo de 25 años, lo que brindaría un horizonte de estabilidad para inquilinos y también se cubriría parte de la demanda de alquileres a precios bajos.

Este aspecto es uno de los centrales de la propuesta, ya que la intención es que el coste del alquiler de estas viviendas se ubique un 20% por debajo del valor de mercado. El ofrecimiento estuvo a cargo de la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler. Y se lo hicieron llegar hace unas semanas al propio Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Pero también el Congreso está en el centro de las tratativas y negociaciones.

De la iniciativa forman parte fondos de inversión inmobiliaria y bancos que aportarían lo suyo para hacerla efectiva. Una sumatoria de grandes cantidades de propiedades, por un lado. Mientras que la banca aportaría una importante cantidad de viviendas provenientes de adjudicados bancarios.

Los aportantes de las casas pretenden que el gobierno central ofrezca garantías para la cesión de inmuebles. Para ello, sería necesaria una garantía de cobro a largo plazo. Y lo piden por escrito en la nueva Ley de Vivienda que aún se encuentra en el Congreso. Una vez incluidas estas cuestiones en la legislación, el gobierno central, las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos podrán contar con entre 25.000 y 30.000 unidades en alquiler. Estas serían destinadas a familias vulnerables, con un plazo de hasta 25 años y con un alquiler cuyo precio sería un 20% más bajo que el valor de mercado.

La propuesta

La propuesta realizada al gobierno desde ASVAL da cuenta de la voluntad de los grandes propietarios de inyectar al mercado hasta 30.000 viviendas para alquiler social, cuyo valor se mantenga un 20% por debajo del valor de mercado. Aunque en los últimos meses, fondos y bancos fueron vendiendo algo de su parque inmobiliario; la cifra final, entonces, estaría cercana a las 25.000 unidades listas para ser alquiladas.

Lo que piden es que el acuerdo esté en manos del gobierno central. Luego sí podría pasar por las competencias de las Comunidades y los ayuntamientos (sobre todo en las grandes ciudades y capitales). El otro condicionamiento es que las rentas por los alquileres se resguarden como deuda del Estado, de modo que se garanticen los rendimientos durante los 25 años en que la vivienda esté a disposición.

Los cálculos que realizan desde las entidades y el gobierno es que serían unos 90 millones de euros por cada año de alquileres. Por lo que la suma global estaría cerca de los 2.300 millones de euros. Ese monto no estaría a cargo del gobierno de turno, ya que serían los inquilinos quienes se hagan cargo de pagarlo. En donde entraría a jugar el gobierno es en casos de morosidad.

Por último, las intenciones de parte de los fondos y la banca es que el acuerdo se incorpore en la Ley de Vivienda que se discute en el Congreso. Y, de paso, también la figura de subarrendamiento para las Comunidades y ayuntamientos. De este modo, los gobiernos regionales y locales también podrán decidir cuál va a ser la familia beneficiada por el programa.

La puesta en marcha

La idea de contar con un parque viviendas para paliar la situación de las familias vulnerables tiene varios años. En 2021 el poder ejecutivo debió ampliar el objetivo de 20.000 a 100.000 unidades. Este crecimiento se debió ante la suba de la demanda.

El propio MITMA se encuentra trabajando con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria para acercar unas 17.000 casas de esas 100.000 planeadas. Otro de los pedidos que se llevaron los funcionarios es el endurecimiento de las penas por la usurpación y la ocupación. Éste último es de los más comunes en Cataluña.

A cambio, cada gran propietario pone a disposición una cantidad de viviendas para alquiler. Además de las que se encuentran bajo su dominio, están las que aportan los bancos que se unen al negocio. En este caso, se trata de propiedades que pasaron a manos de las entidades financieras como adjudicados bancarios.

Y si bien los acuerdos en el Congreso se retrasan y la Ley de Vivienda parece no llegar más, algunos ministros del gobierno se muestran optimistas y ven una luz al final del túnel. Mientras, las desavenencias y demoras provocan más incertidumbre en los sectores vulnerables.

Lo importante de contar con un número importante de viviendas para alquiler social es que viene a cubrir en parte una demanda muy particular del mercado inmobiliario actual.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las viviendas para alquiler social. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Comprar una casa, ¿cómo lograrlo?

Formación Inmobiliaria 5 abril, 2023

Crear una insignia inmobiliaria de impacto

En el idioma del marketing, el impacto visual lo es todo. En este sentido, las compañías inmobiliarias más importantes del mundo han recurrido a lo largo del tiempo a agencias publicitarias que lograron plasmar sus estilos y las más variadas improntas. Entre las principales características de la forma visual de una empresa, el impacto de una insignia o logo ha estado siempre ligado al éxito de esas agencias. En este artículo de Oi Real Estate, veremos una serie de consejos para crear una insignia inmobiliaria de impacto real. ¿Cómo tener tu propio logotipo sin depender de una agencia publicitaria? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

La función real de un logotipo insignia

Cuánto más competitivo es el sector comercial al que pertenezcas, más deberás preocuparte por diferenciarte de tus competidores más cercanos. Existen suficientes agencias inmobiliarias especializadas de éxito mundial como para que tomes cartas en el asunto. Si eres un agente inmobiliario freelance, no juegas en esa liga, al menos de momento. Como asesor independiente, deberías hacer foco en marcar la diferencia entre tus pares. Para ello, puedes comenzar por mejorar o crear desde cero una firme identidad empresarial.

En lo general y por definición, una insignia o logotipo es un conjunto de símbolos agrupados en un bloque, siendo la primera herramienta visual de una empresa con la que cualquier eventual cliente tomará contacto. Precisaríamos de dos o tres artículos para desarrollar la variedad de logotipos existentes, pero eso no es lo que nos interesa. Vamos a detallar, en cambio, la importancia que debes prestarle y todo lo que necesitas tener en cuenta a la hora de iniciarte como asesor en bienes raíces.

Crear una insignia inmobiliaria de impacto

Transparencia, seriedad y profesionalismo, son tres características de base en cada célula del sector inmobiliario. En la era moderna, ya entrado 2023, a esas cualidades debes sumarle la de la creatividad. Puede que hayan transcurrido épocas en las corrientes de la venta inmobiliaria, en las que “lo creativo” y “lo innovador” hayan sido elementos relegados. Hoy por hoy deberás volcar en tu insignia empresarial los detalles creativos que te muestren distinto a los demás, pero sin perder cierta veta clásica, propia del ADN del sector.

En pleno siglo XXI, la creación de una insignia inmobiliaria puede llevarte a recorrer distintos lugares. Desde solicitar la orientación de un diseñador gráfico, hasta incursionar por tu cuenta entre cientos de aplicaciones. A través de estas plataformas (de pago o absolutamente gratuitas), podrás ir dándole forma a tu logotipo en poco tiempo, utilizando plantillas y fuentes (tipos de letras) que se adapten a lo que estás buscando y a la vez a lo que el sector requiere.

Beneficios de contar con un profesional

Un diseñador gráfico profesional puede ofrecerte una gama de detalles cuidados, por fuera de los algoritmos de los que se rigen las aplicaciones “fabricantes” de insignias en serie. Por supuesto, una vez que recurres a él, deberías no entrar en debates que te quiten tiempo y energías. Seguramente te has cruzado con clientes que suponen saber todo sobre comprar y vender propiedades. Recomendamos en otros artículos la importancia de saber guiar a estos clientes, por supuesto sin tener que decirles la frase “el que sabe soy yo”. En este caso ocurre algo similar.

Bastará haber brindado la información que el profesional gráfico requiera al momento de contactarlo. En lo general, el inexperto particular ofrece cierta información de base (colores, estilos, dibujos tentativos, etc.). Pero será en el equilibrio entre esa data y la mano del diseñador en donde hallarás el mejor resultado.

¿Cómo saber cuál es el profesional que más me conviene?

Para contactar un profesional, si es que no cuentas con ningún conocido que se dedique a esa actividad, conviene revisar a fondo redes sociales y sitio web. Hoy día, esa tarea es mucho más sencilla que hasta hace un par de décadas. Hoy, incluso puedes trabajar a distancia con un diseñador cuyas oficinas se encuentren del otro lado del país o en el extranjero. La era digital, propone que no haya barreras para el trabajo creativo. Tómalo como una gran ventaja, respecto a tu generación inmediata anterior de asesores en bienes raíces.

¿Eres tú un diseñador gráfico?

Todos nos creemos en algún punto conocedores en cierta medida de las artes gráficas. O, en su defecto, que el diseñador no entiende bien tus conceptos al momento de crear una insignia. Sin embargo, por lo general, ciertos cortocircuitos están ligados más a la calidad de información que le has brindado al diseñador. Piensa que esa data es la única orientación de la que dispone para la creación de tu logo insignia inmobiliario.

Tu insignia inmobiliaria según la información que propones

Te ofrecemos una serie de tips que pueden mejorar y agilizar sustancialmente su trabajo y tu tiempo:

1 Bríndale ejemplos visuales concretos

Si un diseñador te solicita ejemplos, no le brindes palabras. Es más favorable ofrecer imágenes con las que te sientas identificado. Una imagen puede orientar en estilos temporales, el grado de elementos modernos que prefieres, tanto en sus fuentes como en sus formas.

2 Realiza un breve estudio de campo antes de recurrir al diseñador

Esto es solo para ahorrarte tiempo. Has una recorrida por los logotipos de las principales marcas de agencias inmobiliarias, pero más que nada por aquellos sitios o blogs especialistas en bienes raíces. De esta manera, podrás hacerte una idea certera de qué se está usando en la actualidad, según países, regiones, incluso barrios. El diseñador sabrá qué hacer con esa información.

3 Colores y formas

Es entendible que puedas sentirte atraído hacia formas rectas, o curvas; colores fríos o cálidos. Pero, para un diseñador gráfico, la recepción de información demasiado ambigua no hará más que ralentizar su trabajo, hasta llegar a un resultado efectivo. Antes de ofrecer los conceptos de base para tu logotipo inmobiliario, procura haber debatido contigo mismo estas cuestiones.

4 Tiempo es dinero

Recuerda que, en servicios de artes gráficas, el concepto «tiempo es dinero» rige a rajatablas. Cuanto más tiempo haya transcurrido entre en poner en marcha el trabajo del diseñador gráfico y obtener finalmente tu logotipo inmobiliario, más dinero habrás invertido. Ten en cuenta que generalmente, cuando encuentras que un diseñador gráfico no te ha entendido, es porque la información está mal ofrecida.

Cuidado con las fábricas de insignias

Dijimos que existen infinidad de aplicaciones capaces de realizar tu logotipo de forma rápida y sencilla. Entre las opciones gratuitas, plataformas como DesignEvo pueden ser excelentes puntos de partida para que estudies y compares entre logotipos del sector inmobiliario exitosos. Casi jugando, comprenderás aspectos importantes en la elaboración de un logotipo para tu emprendimiento en bienes raíces. También podrás considerar la posibilidad de acceder a logos “casi” exclusivos, aunque siempre conformados por algoritmos.

Un buen logotipo inmobiliario, pensando en el cliente

Por último, a la hora de crear un logotipo inmobiliario, recuerda intentar deshacerte lo más posible de tus gustos personales y pensar en los gustos de tu futura clientela. ¿Cómo? Considera estos tres puntos que pueden jugarte a favor de manera esclarecedora:

Piensa en imágenes o trazos simples y sencillos de recordar
Libérate de las demandas de la última moda, procurando jugar entre lo clásico y lo moderno. Saber diferenciar entre “clásico” y “viejo”.
Propone una imagen que invite a contratar tus servicios. Para ello, consulta los matices y las fuentes relacionadas a la confianza y a la seriedad mantenida en el tiempo.

Hemos visto varios consejos sobre cómo crear una insignia inmobiliaria de impacto. Si tienes los tuyos, nos encantaría que los compartas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te interesó el tema y quieres conocer más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Aprender a interpretar al cliente inmobiliario

Alquilar 5 abril, 2023

¿Cómo actualizar el alquiler por encima del 2%?

Ser propietario de una vivienda en alquiler es, cada vez más difícil y muchos deciden dar un paso al costado. La imposibilidad de actualizar el alquiler por encima del 2%, no deja muchas ganancias a los caseros y la incertidumbre envuelve el cotidiano de los días. Pero en este post, te explicaremos una alternativa que existe para que la actualización de la renta pueda realizarse por encima del 2%, te invitamos a leerlo.

El Real Decreto-ley 11/2022 fue la medida elegida para ayudar a los inquilinos, ante la guerra que Rusia lleva adelante con Ucrania y que ha afectado económicamente a toda Europa, pero se creía que terminaría en diciembre del año pasado. Sin embargo, esto no ocurrió y el resultado está siendo devastador para gran parte de los propietarios que tienen viviendas en alquiler.

Si anteriormente eran los inquilinos los que se sentían presionados con los costes de rentas mensuales, ahora también los propietarios experimentaban una situación económica muy delicada. No obstante, la solución para los arrendatarios no es suficiente para todos, porque las rentas siguen siendo elevadas y la oferta es cada vez más pequeña.

Aunque el Decreto prohíbe actualizar el alquiler por encima del 2%, algunos propietarios están llevando a cabo ciertas estrategias que le permiten saltearse este punto. En este post, te indicaremos de cuáles se trata y si su uso puede provocar algún tipo de consecuencia negativa. ¡Sigue leyendo!

¿Es posible actualizar el alquiler por encima del 2%?

El año pasado se habían desarrollado algunas estrategias de orden ilegal para no cumplir con el decreto. Incluso, algunos caseros ignoraban esta solución para los inquilinos y establecían medidas abusivas que, en muchos casos se realizaron ante el temor de los arrendatarios de perder la disponibilidad del piso.

Pero esta situación, de ser descubierta podía perjudicar gravemente a los propietarios y la alternativa más próxima para evitar problemas económicos era, sin lugar a dudas, la de salir del mercado inmobiliario. Esta opción no es la ideal para alguien que se dedica al mundo del arrendamiento, pero la más razonable a fin de evitar costes indeseados.

Sin embargo, existe una posibilidad para actualizar el alquiler por encima del 2%, es una figura legal y no tiene ningún problema a la vista. Se trata de la tácita reconducción, que en el siguiente apartado indicaremos con lujo de detalle en qué consiste, si es apropiado su uso o qué consecuencias puede generar.

Tácita Reconducción: ¿la solución para los propietarios?

Cuando se piensa en actualizar el alquiler por encima del 2%, inmediatamente la ilegalidad se hace presente. Pero la tácita reconducción es la excepción a la norma, porque es legal y se encuentra regulada en el Código civil con su artículo 1566. De modo que, los propietarios no deberían llevar a cabo las nuevas disposiciones del gobierno.

Este tipo de figura sirve para aquellos contratos que ya han cumplido con la duración que se indica por ley, en donde los inquilinos desean renovar por un año más. Además, de todos aquellos contratos que se han venido renovando en los últimos años, por eso para esta manera específica de arrendamiento, la tácita reconducción es la indicada.

Esto significa que no es obligatorio atenerse a lo que se indica en el Real Decreto-ley 11/2022, por lo que se puede actualizar el alquiler por encima del 2%. Por si fuera poco, no es necesario cambiar de arrendatarios, ya que se puede mantener a los que desean una renovación y sin necesidad de realizar un nuevo contrato.

¿Todos los propietarios pueden utilizar esta figura?

La figura de la tácita reconducción no es aplicable a todo tipo de alquileres, los propietarios solo pueden utilizarla en el caso de los contratos que finalicen en el año que se encuentra en curso. La otra forma para que esta figura pueda llevarse a cabo es a través de una renovación.

Por lo tanto, actualizar el alquiler por encima del 2% no es una posibilidad para todos los propietarios. De hecho, es una excepción y como tal plantea una alternativa para aquellos caseros que han cumplido en tiempo y forma con el contrato de arrendamiento correspondiente, pero que permiten una posibilidad para que sus inquilinos puedan continuar en el piso de alquiler.

En muchas ocasiones, los arrendatarios no desean comprometerse con 5 años más de contrato, por lo que la tácita reconducción puede ser el aspecto clave para disponer del piso por un tiempo más. Como las cláusulas se firmaron antes de que se desarrollara este decreto, los propietarios no están obligados a hacerlo cumplir.

Actualizar el alquiler por encima del 2%: la tácita reconducción como única forma posible

La medida que lleva adelante el gobierno, ha permitido que miles de inquilinos cuenten con un sitio para vivir. La escasa oferta de pisos en alquiler y los costes de renta que cada vez se hacen más grandes, han asfixiado económicamente a los arrendatarios. En muchos casos, la única opción posible era compartir piso.

Pero con la imposibilidad de actualizar el alquiler por encima del 2%, los propietarios se vieron muy perjudicados y tomaron acciones ante la desesperación financiera, como lo es salir del mercado inmobiliario. Vivir de alquileres no reviste esa seguridad de antaño, ahora es un riesgo muy grande y cada vez son menos los que pueden realizarlo sin problemas.

La tácita reconducción es la única forma para actualizar el alquiler por encima del 2%, las demás alternativas que se han escuchado en los últimos meses no son legales. El decreto todavía no finaliza y se piensa que puede seguir prolongando, tal vez en algún momento se desarrollen nuevas estrategias para actualizar el alquiler por encima del 2%. Por ahora, no es posible.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

¡Contáctanos!

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Límite del 2% a la subida del alquiler: ¿Cómo reclamarle al Estado?

Franquicias 4 abril, 2023

Invertir en franquicias: ¿Cuáles son sus beneficios?

Los sistemas de franquicias han crecido exponencialmente en las últimas décadas. No solo por ser un modelo de negocios rentable, sino porque es una fórmula en la que ambas partes, el franquiciado y el franquiciador, ganan. Invertir en franquicias representa una oportunidad atractiva para toda aquella persona que desee ser su propio jefe.

Este tipo de acuerdos representan una gran oportunidad ya que presentan un sinfín de ventajas y beneficios. Además, cumplen uno de los deseos más habituales: ser dueño de un local.

Teniendo en cuenta todo ello, desde Oi Realtor presentamos los principales beneficios de invertir en en este tipo de operaciones. Sin dudas, conocer cada una de las claves para emprenderse con éxito en este en el mundo de los franquiciados. Sigue leyendo.

El proyecto de armar y abrir un negocio requiere de diversos factores. Entre ellos tener en claro cuáles son sus objetivos, un plan estratégico y cuál será la inversión que se necesitará para llevarlo adelante.

A su vez, es necesario pensar en una imagen, deberás implementar una imagen, una marca y en su lanzamiento. Para ellos se deberá realizar un estudio de mercado, identificar al cliente y diseñar distintas estrategias de venta.

En conclusión, iniciar un negocio propio requiere de gran conocimiento, esfuerzo y dinero. Sin Si embargo, existen modelos de negocios “prefabricados”. E decir, en los cuales todos esos conocimientos, investigación previa, desarrollo del producto y estrategias de venta ya fueron desarrollados por otra persona y empresa.

Estamos hablando de lo que se conoce como franquicias. Actualmente, el negocio de invertir en franquicias en España es considerado rentable y fructífero, ya que es un negocio que permite recuperar el dinero invertido, en continua expansión.

¿Qué es una franquicia?

Hablamos de una relación bilateral de negocios, en la cual un franquiciante, le cede el derecho de usar una marca o nombre comercial y su sistema de negocios durante un tiempo determinado a un franquiciado. El franquiciado paga una cierta cantidad de dinero al franquiciante para obtener una licencia, un derecho legal, que lo autorice a usar una marca ya existente y consolidada en el mercado, a utilizar sus métodos de negocio y a ofrecer los mismos productos y/o servicios. Dicho dinero invertido se lo define como “canon de entrada”.

El franquiciante recibe pagos correspondientes al derecho de entrada y una regalía periódica pactada. Además, tiene el derecho de exigir al franquiciado que cumpla con ciertas normas e instrucciones para manejar el negocio. Asimismo, puede controlar las ventas y el stock que se le otorga al franquiciado. A cambio de estos beneficios, su deber es enseñarle las formas de operar en el mercado, las patentes, insumos, el “know-how” y todo lo que este necesite.

El franquiciado es quien recibe la capacitación requerida para poder manejar esa empresa o marca en el mercado de la mejor manera posible. Para que la franquicia sea exitosa, es necesario que este respete las normas y políticas instauradas por el dueño de la marca.

Las ventajas de invertir en franquicias

Como mencionamos, invertir en franquicias no solo disminuye las posibilidades de fracasar debido a que te encuentras apoyado en todo momento por la empresa franquiciadora. Además, desde la marca forman al franquiciado para que pueda seguir con los patrones y valores de la misma.

Las estadísticas no solo demuestran que se trata de un modelo rentable, sino que también son un modelo de éxito. Esto es posible notarlo al ver la gran cantidad de empresas que deciden expandirse, tanto nacional como internacionalmente, bajo una red de franquicias. En este sentido, las franquicias representan una fórmula probada.

Baja inversión: Existen franquicias de distintos rangos de valor según la importancia. Sin embargo, se las puede conseguir a muy bajos costes. Lo importante es que siempre se invierte menos dinero que si se tuviese que iniciar un negocio y una marca desde cero, con todo lo que eso conlleva.

Reducción de riesgo comercial y financiero: El explotar una marca ya conocida y el recibir capacitación para el manejo del negocio, es una garantía de éxito. Por lo que este es un negocio menos arriesgado que el hecho de empezar uno nuevo.

Reconocimiento de marca: Al ser una marca conocida, ya tiene una clientela fiel que elige los productos y/o servicios que esta ofrece repetidas veces. Es así como el negocio crece más rápidamente, porque los clientes ya confían en el nombre, valores y calidad de esa marca.

Beneficios en publicidad: Las nuevas franquicias se ven favorecidas por la publicidad ya existente y establecida en el mercado que circulan gracias a la empresa franquiciante.

Buena ubicación garantizada: El franquiciante asesora al franquiciado en cuanto a la ubicación de un local, teniendo ya un estudio de mercado previo que da garantía a su eficacia.

Gestión más eficaz: La elección de empleados, los cursos de capacitación y las modalidades de venta son parte de un modelo de negocio asesorado y recomendado por el franquiciante, quien te ayudará a que la gestión de tu negocio sea más sencilla.

¿Qué esperar al invertir en franquicias?

Las empresas no suelen tomar la decisión de franquiciar sino son de éxito. Es decir, solamente la toman cuando saben que su modelo es replicable. Como consecuencia, necesitan y sienten la necesidad de expandir el negocio. De esa manera, optar por invertir en una franquicia permite maximizar una inversión.

Sin embargo, cada empresa franquiciadora es un mundo. Por lo tanto, no existirá una respuesta concreta al interrogante de que esperar al invertir en franquicias. No obstante, a continuación exponemos ciertos puntos que se presentan en la gran mayoría de los casos.

Facilidades financieras

Al adquirir un francquicia, el emprendedor es beneficiado con facilidades financieras al formar parte de una red de franquicias. Estas son recibidas por parte de las entidades bancarias y los proveedores de franquicia.

Los bancos, por su parte, al saber que te encuentras respaldado por una marca de éxito tienden ser más flexibles al momento de brindarte un crédito. Es más, saben que aquellas personas que se emprendan en el mundo de las franquicias son sinónimo de éxito y rentabilidad.

Por último, los proveedores brindan costos más económicos ya que no solo compras tu, sino que los otros franquiciados.

Una formación completa

Al formar parte de una empresa franquiciadora, esta se encargará de transmitirle su saber hacer (o know-how) a fin de que desarrolles correctamente la actividad del negocio. Esta es una formación completa sobre el funcionamiento en detalle de la empresa.

Si bien empieza previo a la apertura de la franquicia, continúa una vez que esta haya sido inaugurada. Esto evita inconvenientes y asegura el correcto hacer de la enseña.

La marca se reconoce en el mercado

Las empresas que son de éxito se embarcan en el sistema de franquicias. Esto es así debido a que han logrado establecerse en el mercado de la empresa, han fidelizado una clientela y, sus bienes y/o servicios son bien aceptados.

De esta manera, el emprendedor es beneficiado con esa situación, ya que disfrutará de la experiencia y el posicionamiento que la marca ha generado en el mercado. En consecuencia, los clientes consumirán gracias a que conocen la compañía o porque quieren conocerla. La imagen es reconocida y confían en ella.

Las desventajas de invertir en franquicias

Por ultimo, como sucede en todos los mercados, invertir en franquicias también presenta ciertas desventajas que se deberán asumir. Por lo tanto, es necesario conocerlas para saber con detalle que implica una negocio como este.

Pago de derechos de entrada: Se deberá invertir para comprar la franquicia y luego pagar regalías de las ventas al franquiciante. Es decir que se deberá pagar un porcentaje de las ventas.

Accionar limitado: La posibilidad de rescindir el contrato o de vender la franquicia es muy limitada, ya que depende siempre de la decisión del franquiciante.

Poco poder de decisión: Comprar una franquicia no otorga la posibilidad de ser creativo, de agregar detalles ni de poner tu impronta en el local. Todas las características del negocio ya están establecidas previamente en un contrato y deben ser respetadas completamente. Esto es si no se quiere incurrir en un incumplimiento contractual.

Mucho control: El franquiciante puede entrar al negocio a controlar lo que estás haciendo, si se está cumpliendo con todas las condiciones del contrato y a vigilar tus ventas. Este sistema de vigilancia puede resultar un poco incómodo.

Imagen: Si el franquiciante o alguno de los franquiciados no tienen el éxito esperado o cometen algún error tanto en la cadena productiva, como comercial, el negocio se verá afectado negativamente.

¿Por qué invertir en una vivienda sostenible?

Hasta aquí te hemos detallado las principales ventajas y desventajas de invertir en franquicias. Una guía completa para saber si llevar adelante ese negocio que tanto estás planificando.

Si te has quedado con alguna duda o quieres realizarnos alguna recomendación puedes hacerlo en los comentarios al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Formación Inmobiliaria 4 abril, 2023

Visitas inmobiliarias virtuales y guiadas

Todo comenzó como una curiosa alternativa en el marco cultural y científico. Los más prestigiosos museos del mundo comenzaron a ofrecer, a inicios de la década pasada, visitas guiadas virtuales. A través de ellas se podía acceder a un recorrido escueto y acartonado por sus principales galerías, que vía internet brindaban un paseo simulado. Al poco tiempo y acompañando el avance tecnológico, las virtudes de dichos paseos se volvieron más agradables a la vista. Las visuales aparecían menos fotográficas y daban una sensación de “mundo libre” considerablemente realista. Al día de hoy, estas visitas son las estrellas del sector inmobiliario. En este artículo de Oi Real Estate veremos las ventajas que como asesor no deberías desaprovechar a la hora de ofrecer visitas inmobiliarias virtuales y guiadas.

El futuro tecnológico en el presente

Hablemos específicamente del sector que nos interesa, el inmobiliario. Un tour o visita virtual es una manera simulada a la que un cliente en búsqueda de un espacio o vivienda puede acceder, para visitarlos por vez primera sin la necesidad de acercarse al lugar. Expresándonos correctamente, tal vez deberíamos decir que es una forma de alcanzarle cierta noción o idea sobre una propiedad que tú, como agente inmobiliario, consideras que puede satisfacer sus expectativas.

¿Cómo accede un cliente a estas visitas guiadas? Pues todas las plataformas digitales valen en este caso. Cualquier ordenador, un móvil y por supuesto las tabletas, son capaces de reproducir las visitas guiadas. Al momento de ofrecer un tours virtuales inmobiliarios, solo deberás asegurarte que el cliente posea uno de estos dispositivos. Eso bastará para invitarle a recorrer desde la comodidad de su jardín y a través de la internet, por ejemplo, ese luminoso piso fuera de España y con vista al mar, que te ha encomendado.

¿Cómo crear visitas inmobiliarias virtuales y guiadas?

No precisas ser experto en informática, ni en montaje multimedia para acceder a tours virtuales, o para ofrecérselos a tus clientes. Puedes hacerlo mediante intermediarios, o resolverlo por tu cuenta como usuario de plataformas que se encargarán de todo:

Hay cientos de empresas especializadas que brindan este tipo de servicios, directamente pensando en las agencias, en el agente inmobiliario independiente y en el asesor empleado. Los costos dependerán por supuesto de la calidad del tour virtual, calidad o cantidad de viviendas a disposición, u otros factores similares.
¡Hazlo tú mismo! También puedes acceder a múltiples aplicaciones, programas o plataformas que disponen de herramientas potentes como Google Tour Creator. No solo podrás crear tus visitas guiadas, sino que además, si eres un novato en el asunto, dispondrás de metódicos “paso a paso” para lograrlo.

Beneficios en exhibiciones virtuales

Claro que el resultado visual de tu visita virtual dependerá del equipo con el que registres las imágenes. Pero no te desanimes, porque no hace falta una video filmadora profesional, ni un móvil de alta gama para que el trabajo final sea digno de ser visto. Trata de equiparte con lo mejor que puedas, pero no dejes que de eso dependa ofrecer tours virtuales inmobiliarios.

Veamos los principales beneficios a considerar, en horas de implementar un tour virtual inmobiliario:

1 La nueva estrella

Se trata de una nueva estrella en el sector inmobiliario, pero la mayor parte de las agencias aún no disponen de este servicio. Al ser un medio de ventas atractivo y en auge, la incorporación a las agencias suelen redundar en la atracción de más propiedades. Es un buen punto de partida.

2 Rápido de ver

Un tour virtual inmobiliario de entre diez y quince minutos, a través de sistemas de videollamadas puede acelerar las ventas. Aprovechando tan solo un momento libre del cliente, una pausa en su trabajo, podrás presentarle una propiedad a cientos de kilómetros de donde se encuentre.

3 Optimizar calidad de atención

Las visitas virtuales no solamente tienen el objetivo de mejorar la atención al cliente que busca una propiedad. Como agente inmobiliario, debes estar atento a entender siempre ambos lados del mostrador. Por ello, ten en cuenta que ofrecer tours virtuales inmobiliarios también ofrece una mejor calidad de atención al cliente que pone en venta su inmueble, sin obligarlo a concertar visitas en horarios indeseados.

4 Modificar estrategias de una herramienta sin techo

Hablamos de una metodología de ventas flamante en el marketing inmobiliario. Por ello, implementar su uso a los mecanismos de ventas de tu agencia en este momento contará con los beneficios de acompañar su expansión, hasta que termine de asentarse en el mercado definitivamente.

Era post pandemia

El éxito de los tours virtuales inmobiliarios (como fue el caso de la firma digital en el sector) terminó de instaurarse en España y a nivel mundial, como una forma de mantener activo el mercado ante la llegada de la COVID 19, a comienzos del año 2020. Lo cierto es que el solicitar una visita guiada o aceptarla de mano de un agente inmobiliario, sigue siendo una excelente opción que evita el contacto y preserva los protocolos contra la pandemia.

De esta manera, un método de ventas que hasta hace poco tiempo provocaba cierto rechazo en la clientela, se convirtió en una forma de búsqueda de vivienda divertida y sofisticada. Como si fuera poco, logró en muchos casos disminuir la cantidad de visitas necesarias para vender un inmueble.

El open house siempre vigente

Muchos agentes coinciden con el método Open House (o Casa Abierta). Este método ha alcanzado niveles insospechados de logística, por parte de los agentes inmobiliarios. La organización de visitas Open House, tratándose de reuniones libres a puertas abiertas y sin restricción de visita a cada rincón de una propiedad, fueron recibiendo distintos aditivos. Dependiendo el nivel de proactividad del agente a cargo, se le agregó al Open House desde música hasta perfumes con el fin de lograr una experiencia placentera al cliente.

Muchos de estos significativos ornamentos quedan obligadamente fuera del ámbito virtual. Sin embargo, ofrecer tours virtuales inmobiliarios conjuntos (que puedes promocionar como un Open House Virtual), generalmente logra similares o superiores resultados, en esa especie de competencia entre buscadores de inmuebles revisando simultáneamente un objetivo de común interés.

Sencilla y rápida adaptación

Lo cierto es que el ámbito virtual ha llegado para quedase. Si todavía te mantienes fuera de estos parámetros, es el momento de comenzar a incorporar sus virtudes. Te recomendamos, para empezar a conocer esas ventajas, considerar ofrecer una vivienda mediante una simple vídeo llamada, dejando ver a tu cliente del otro lado de la pantalla cada aspecto interior y exterior del inmueble. Tal vez sea la forma más sencilla de entrar al mundo del marketing virtual inmobiliario. Verás que en el corto plazo te resultará fácil y mucho más cómodo.

Hemos visto ítems sensibles respecto a visitas inmobiliarias virtuales y guiadas. Si posees tus propias experiencias en torno a esta revolucionaria herramienta comercial, nos encantaría que nos las compartieras en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si quieres seguir leyendo sobre el tema, te recomendamos el siguiente artículo:

3 ideas en proyección de ventas inmobiliarias

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Invertir 4 abril, 2023

Comprar una casa, ¿cómo lograrlo?

Comprar una casa se impone como un deseo para muchas personas. Ya sea para vivienda propia o como inversión. Asimismo, puede tornarse difícil si no tenemos una planificación, puesto que lleva una gran dedicación económica. En este artículo te damos las pautas necesarias para no morir en el intento. ¡Continúa leyendo!

La determinación de comprar una casa implica un gran esfuerzo económico. Eso lo sabemos todos. Sin embargo, hay opciones que cooperan a que ese sueño se transforme en realidad. Siguiendo estos consejos verás cómo lograr juntar el dinero desde cero.

La compra de un inmueble es una de las decisiones más grandes en la vida de una persona. Ya sea que la uses para vivienda propia o para invertir, muchas veces se vuelve algo muy difícil si no cuentas con las claves precisas. Entender las ventajas y desventajas desde el principio te ayudarán a conseguirlo. ¡A por ello!

Pros de comprar una casa

El hecho de comprar una casa para que oficie de vivienda propia genera una seguridad a largo plazo, desde ya, pues te ahorras el dinero de la renta. No es un lugar provisorio: es tu hogar. Y no estarás pendiente de las alzas del precio en los alquileres. Al contrario, tu vivienda se irá revalorizando con el tiempo. Así, si piensas en algún momento mudarte, verás cómo en el mediano o largo plazo tu propiedad no ha perdido valor, sino que sales ganando.

Además, pero no menos importante, al tenerlo como meta obliga a ahorrar y, por ende, a manejar mejor el dinero. Muchas personas carecen de la capacidad de ahorro y ponerte como el objetivo a cumplir, puede ordenar las finanzas.

En el caso de que quieras comprar una casa para invertir, tenemos que los bienes raíces siempre son ventajosos. Podrás venderla luego u ofrecerla en alquiler, significando esto una entrada extra en tus ingresos. Esta forma de diversificar los ítems de negocios es positiva para, por ejemplo, vivir de rentas en un futuro y no preocuparte por tu retiro. El alquiler, a su vez, puede ser a largo plazo, por temporada o turístico, de acuerdo a la propiedad que vayas a adquirir.

En épocas de inflación, prestamos más atención a cuestiones como tener la estabilidad que genera poseer una vivienda, ya sea en la que vives o la que tengas para alquilar. Así, resguardas el valor del euro en casos de cimbronazos.

Contras de comprar una casa

Debes evaluar también las contras al momento de decidir comprar una casa. Una de ellas puede ser que no cuentes con el capital inicial para la operación de compraventa. Y sabemos que para este tipo de procedimientos se necesita una considerable cantidad de euros. Lo que se suele hacer en estos casos es recurrir al banco para un préstamo hipotecario. El acceso a los hipotecarios, aunque con mayores restricciones en los últimos meses, aun permite cierto dinamismo en el mercado inmobiliario.

Este préstamo hipotecario implica una deuda a largo plazo. Deberá contemplarse en el presupuesto mensual de cada comprador. Es importante estudiar los montos y analizar cada posibilidad de la economía personal, familiar y patrimonial.

Por otro lado, puedes llegar a tener ciertos gastos que debes considerar: una reforma o reparación, algún problema jurídico, etc., que aumenta el precio inicial. También está el hecho de que es una inversión con poca liquidez si la comparamos con las acciones o fondos de inversión.

Así y todo, las desventajas son menores a las ventajas, por lo cual sigue siendo una operación atractiva. Pon los pros y contras en la balanza y verás.

¿Cuánto necesito para comprar una casa?

Es una de las primeras preguntas que surgen al momento de tomar la decisión de la compra. Y es que debes tener en cuenta diferentes variantes como el tipo de vivienda (piso o casa, por ejemplo) y zona de ubicación.

De todas maneras, debes saber que una operación de compra requiere un monto mínimo que ronda el 20% del precio de la propiedad. El 80% que resta es lo que generalmente se financia con el préstamo hipotecario.

Además, tendrás otros gastos menores o mayores dependiendo de cada caso. Por ejemplo, la escritura en la Notaría, el Registro de la Propiedad (entre 350 y 700 euros) y gastos de la formalización de la Hipoteca. También, y esto es muy importante, deberás pagar los impuestos de la vivienda: si es una propiedad nueva, se precisará un 10% correspondiente al IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), o sea desde un 0,4% hasta el 1,5%. Si es una propiedad de segunda mano, se debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), desde 4% al 10%, según la Comunidad.

En el momento de estudiar el dinero necesario para comprar una casa, estas cuestiones aledañas deberán ser tenidas en cuenta para no llevarte una sorpresa en el camino.

¿Cómo planificar el ahorro para comprar una casa?

Los métodos para ahorrar son individuales respetando cada realidad económica. Sin embargo, podemos tener estas cuestiones siguientes en mente para que el ahorro sea efectivo:

• Controlar los gastos es la primera medida. Quizás puedas discriminar aquellos gastos mínimos pero que a fin de mes significan una considerable suma. Comer afuera, comprar tabaco, estar suscripto a plataformas de noticias, música o televisión, etc.: todo esto deberá ser re evaluado en la medida que puedas reducirlo. Una buena idea es utilizar una plantilla de Excel para llevar la cuenta de gastos e ingresos y tener más control sobre los mismos.

• Priorizar el ahorro. Fijar una suma mensual es lo ideal. Un ahorro de entre 10 y 20% de tus ingresos pueden hacer la diferencia. Esa suma puede ir a una cuenta de ahorro o depósito cada vez que cobres de manera programada, así ya no tienes que preocuparte por hacerlo cada mes. Sería algo así como “pagarte a ti en primer lugar”.

• Intentar una baja en las tarifas. A veces se puede renegociar los montos que pagamos por la telefonía celular, el internet y los seguros, entre otros. También está la posibilidad de pasarte a proveedores menos caros.

• Controlar las compras. Evitar los impulsos, analizar si vale la pena o si puedes encontrar mejor precio para eso que estás queriendo. También, es de utilidad comprar productos de calidad que te durarán más tiempo. Estas “compras inteligentes” evitarán que debas renovar esos productos en poco tiempo.

• Amigarte con la segunda mano. Es una tendencia en el mundo comprar productos de segunda mano. Si bien surge como una forma de sostenibilidad, puedes encontrar cosas que realmente valgan la pena y a un precio sensiblemente menor.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo lograr comprar una casa. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La vivienda estabiliza su precio

Alquilar 3 abril, 2023

¿Cómo es el inquilino modelo en 2023?

Si eres propietario de una vivienda en alquiler y quieres conocer las características que presentan los arrendatarios de los últimos años y descubrir qué, es lo que debes saber para apuntar al sector elegido, no tienes de qué preocuparte. En el siguiente post, te indicaremos cómo es el inquilino modelo en 2023 y queremos invitarte a leerlo.

Comprar una propiedad, no es una situación a la que todos los interesados en hallar un sitio para vivir puedan llevar a cabo, por lo que la opción de alquilar viene ganando terreno en los últimos años. Por eso, es muy importante que conozcas qué tipo de inquilinos son los más frecuentes, con el objetivo de encontrar las mejores estrategias para conseguir a tu próximo arrendatario.

El mercado inmobiliario se va modificando conforme pasen los años, lo que genera un cierto tipo de compradores y de inquilinos de viviendas. Aunque, el mundo del arrendamiento se encuentra en un cambio constante es, posible determinar un estilo marcado de inquilinos en la década que se transita.

Es por ese motivo que te indicaremos a continuación, como es el inquilino modelo en 2023. Descubrirás cuál es el arrendatario predilecto y qué técnicas son las adecuadas a la hora de arrendar tu piso rápidamente, con el objetivo de encontrar al mejor huésped de todos. ¡Sigue leyendo!

Inquilino modelo en 2023: lo que tienes que saber

Hasta hace algunos años, la posibilidad de alquilar un piso era una opción a la que podía acceder gran parte de la población. Esta oportunidad permitía a los más jóvenes ahorrar lo suficiente para cumplir el deseo de la casa propia, en tan solo unos cuantos años. Sin embargo, hoy en día no es tan sencillo.

El principal problema radica en la falta de empleo, lo que determina que muchas personas no tengan los ingresos suficientes para alquilar un piso. Además, los precios de los alquileres asisten a subidas nunca antes vistas, provocando una situación desesperante para el arrendatario, así como también, para el propietario.

No obstante, esto no quiere decir que no existan interesados en pisos de alquiler, sino todo lo contrario. La demanda es tal, que la oferta se hace cada vez más pequeña y encontrar vivienda disponible se convierte en un gran desafío. En el siguiente apartado conocerás cuáles son los tipos de inquilinos más comunes con los que puedes encontrarte en 2023.

¿Cuáles son las características de los principales arrendatarios en esta década?

El 2020 marcaría un antes y después en el mundo, con una pandemia que vino a reestructurarlo todo. El mundo del arrendamiento no fue ajeno a los cambios y proyectó un nuevo tipo de arrendatario promedio, por lo que hoy es posible afirmar que existen dos tipos de inquilinos.

Jóvenes y sin hijos: El inquilino modelo en 2023

De acuerdo a la información que brinda el portal Fotocasa, se puede establecer un tipo de inquilino modelo en 2023. Se trata de los jóvenes y sin hijos que, suponen casi un 58% del total de arrendatarios que alquilan piso en España. Los alquileres a parejas son de los más habituales, mientras que alquilar solo se vuelve muy complejo.

Familias: El otro tipo de arrendatarios más comunes

Vivir solo parece que es cosa del pasado, los precios de las rentas son muy altas y eso genera un gran aumento de pisos compartidos. Pero al igual que las parejas, las familias tipo con dos niños pequeños, son de las que más alquilan y ocupan el 40%. Esto se debe a que, en ocasiones es muy difícil adquirir una propiedad y el alquiler es la solución ideal.

¿Qué buscan los inquilinos modelo en 2023?

Para que un interesado en un cierto piso tome la decisión de alquilarlo, se deben tener en cuenta algunas cosas. La primera es que, los precios de la renta no tengan costes muy elevados y les permita disfrutar de un sitio para vivir, sin complicaciones monetarias y con posibilidades para el ahorro.

Otra de las cosas con la que desea encontrarse en el inquilino modelo en 2023, son cercanía a la ciudad, buen estado de la propiedad y con cuántas habitaciones cuenta el piso en cuestión. Por otra parte, también reviste de importancia conocer de cuánto es la fianza y si hay garantías adicionales para pagar. Esto permitirá que el arriendo se realice o se proceda a la negativa del mismo.

La edad promedio en la que se posiciona este tipo de arrendatario es, de 25 a 40 años. Aquí, se puede observar cómo son las parejas las más interesadas en hallar piso en común con su prometido, al igual que los padres jóvenes que buscan un sitio para que su familia se desarrolle de la mejor manera posible.

El inquilino modelo en 2023 ¿se contradice con el perfil que buscan los propietarios?

En este post, intentamos establecer cuál es el inquilino modelo en 2023, lo que no quiere decir que obligatoriamente estos rasgos se cumplan a la perfección. Sin embargo, es el tipo de arrendatario con el que suele encontrarse el arrendador en los últimos años del mercado inmobiliario.

Los propietarios no buscan un tipo de inquilino ideal, sino que el deseo más importante es que se paguen todas las rentas a tiempo y sin retrasos. El empleo inestable de algunos inquilinos puede convertirse en un impedimento para alquilar una vivienda, pero la figura del avalista consigue traer calma para el propietario.

La okupación y las demoras en el pago de las rentas se han convertido en una constante, por eso muchos caseros han decidido salir del mercado del alquiler. No obstante, quienes siguen apostando por el arrendamiento deben conocer cómo es el inquilino modelo en 2023, para captar al arrendatario.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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Inquilinos en 2023: ¿Qué buscan en un piso de alquiler?

Agentes inmobiliarios 3 abril, 2023

El contrato de alquiler ideal

Escrituras y contratos, son ítems vitales en el real estate, sin importar en qué rincón del mundo se encuentre tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios. En dicho contexto, el imaginario colectivo suele acudir a la imagen de “ofrecer una vivienda en alquiler” como una solución económica siempre sencilla y rápida de llevar a cabo. Sin embargo, para el ciudadano común, ubicar su propiedad en el circuito de alquiler es una de las decisiones más complejas de tomar. Poner en marcha esta operación y a posterior concretarla son acciones aún más complicadas para el desconocedor del mundo inmobiliario; repletas de vericuetos legales y papelerío entreverado. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo elaborar el contrato de alquiler ideal, para guiar a arrendadores y arrendatarios en sus primeros pasos.

Definiciones de base en materia de contratos

Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos son aspectos que como agente inmobiliario debes conocer a fondo. Mucho se habla acerca de cuáles son las injerencias de uno y otro luego de firmar un contrato de alquiler. La realidad, es que muchas de las circunstancias que se dan por hecho en las conversaciones de café o en reuniones familiares, suelen incurrir en la falacia. Finalmente, poco tienen que ver con la realidad legal, que será siempre la única que importa.

¿Quién es quién?

Comencemos por una definición corta y concreta de quién es quién en un contrato de alquiler corriente y empleando terminología legal:

El propietario (o arrendador): un arrendador es por definición toda aquella persona que ofrece o concede una cosa (cualquiera sea) en “arrendamiento”. En este caso, por supuesto, será quien ponga su propiedad en alquiler durante un período a determinar, solicitando a cambio un monto o renta.
El inquilino (o arrendatario): un arrendatario es la persona que se adjudica un uso temporario de una cosa (en este caso una vivienda). La finalidad específica y los lapsos son a determinar y se especificarán en el contrato de alquiler; así como también la tarifa por dicho uso.

Formalizar un acuerdo

Como asesor en bienes raíces, debes saber cómo elaborar un correcto contrato de alquiler. Pues bien, como primera medida, es recomendable alejar toda posibilidad de confeccionar un contrato de arrendación fuera de los contextos legales.

A menudo, las partes suelen incurrir en el error de realizar un contrato por su cuenta y sin asesoramiento de agencias especializadas, con el fin de “evitar costes”. Más corriente aún, es que dichos contratos suelen desembocar en problemas de muy compleja solución y peores consecuencias económicas para uno u otro. El motivo: no tener en claro los derechos y obligaciones que solo serán avalados por la Justicia española si el contrato contempla los aspectos legales pertinentes.

Valoración y funciones del contrato de alquiler

El contrato de arrendación: es el acuerdo formal y temporal que ofrece, mediante la firma del arrendador y el arrendatario, una propiedad para su uso y disfrute. El arrendador exigirá un monto a cambio. Si el arrendatario estuviera de acuerdo, el contrato se firmará sin problemas.

Si bien un contrato de arrendación puede llevarse a cabo tanto escrita como verbalmente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos y su artículo 37, ofrece a ambas partes la posibilidad de reclamar una formalización escrita de dicho acuerdo. Así lo señala:

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Artículo 37 (Ley de Arrendamientos Urbanos)

El contrato de alquiler ideal

Para ello, es necesario procurar que el arrendador sepa cuáles son las documentaciones necesarias para realizar el contrato de arrendación. Veamos dos de los ítems de mayor relevancia al momento de elaborar el contrato de alquiler ideal:

Cédula de Habitabilidad (solo para algunas comunidades). La cédula de habitabilidad es un documento mediante el cual queda acreditado que una vivienda cuenta con las propiedades adecuadas, que le permitirán ser habitada. Allí quedará claro el estado básico de utilidades que garantizan la higiene y estructura del inmueble. Actualmente, en España es requerida en ciertas localidades como Cataluña, Asturias, Cantabria y Valencia, contando con una vigencia (en lo general) de hasta 15 años, tras lo cual debe ser renovada.
Certificado energético. También llamado “Certificado de Eficiencia Energética”, es solicitado en España por la vigente legislación. En dicho documento, quedará garantizada la cantidad de dióxido de carbono emitido por la unidad, y que este no supera los parámetros que lo volverían “inhabitable”. Su vigencia actual es de 10 años.

¿Pragmatismo o atención personalizada?

Eres un asesor en bienes raíces. No esperes que tu cliente propietario conozca al detalle la existencia de los formularios antes mencionados, ni mucho menos. A menudo no bastará con poner en conocimiento de estos a quien quiera ofrecer su vivienda en alquiler. Por el contrario, deberás encargarte de conseguirlos y concretarlos personalmente (por supuesto, acompañado del arrendador). Es parte de tu trabajo. Recién una vez que al arrendador cuente con dichos formularios, podrás disponerte a elaborar el contrato de alquiler ideal del que hablamos.

Más tips a tener en cuenta

Existen decenas de consejos con los que puedes acompañar al arrendador, en las instancias inmediatas anteriores a la elaboración del contrato de alquiler. Ya establecidos los marcos legales, estos “tips” hacen foco en los detalles más provenientes del sentido común. Sin embargo, no está de más el repasarlos y entenderlos como esenciales, en instancias preliminares a la publicación de la vivienda para su arrendación.

Menos es más. Aconseja al arrendador retirar cualquier elemento que reste a la visual atractiva del inmueble. Accesorios muy a la moda, muebles en mal estado (como sillones o lámparas), pinturas o afiches inadecuados, suelen ser factores que atentan contra la decisión positiva de cualquier probable arrendatario.
Habitabilidad asegurada. Evita exponerte a exhibir un inmueble deteriorado como consecuencia del descuido del arrendador. Es fundamental un repaso por los detalles edilicios al respecto del mantenimiento y la higiene del lugar. Una vivienda con evidentes y visibles problemas de humedad, muros con descuidos de pintura o pisos levantados, representarán para ti un problema más que una posible venta. En este marco, podríamos destacar tres componentes estructurales de la vivienda que no pueden hallarse bajo ningún punto de vista en malas condiciones:
- Paredes.
- Techos.
- Pisos.

Asegúrate de que el arrendador conozca que no alcanzará con publicar su vivienda para que esta sea alquilada. Como dijimos, no es su obligación el conocer los detalles aquí mencionados. Pero sí pasarán a ser su entera responsabilidad en cuanto lo pongas al día al respecto. Elaborar un el correcto contrato de alquiler no servirá de mucho si el arrendador se niega a ofrecer una vivienda cuidada.

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El build to rent en el real estate actual

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Invertir 3 abril, 2023

La vivienda estabiliza su precio

Pese al aumento del 6,3% en el primer trimestre del año, la vivienda estabiliza su precio. Luego de un 2022 con valores históricos, lo que se espera para el resto del año son alzas moderadas e incluso leves retrocesos. Y algo de la certidumbre que esperan los inversores.

Durante los primeros tres meses del año el precio de la vivienda nueva y usada se situó en un promedio de 1.713 euros el metro cuadrado. Lo que representa un 6,3% por encima del valor registrado durante el mismo periodo de 2022. Y un aumento de 0,9% respecto del último trimestre del año pasado. Con esto, se va conformando una tendencia que se puede observar claramente. La vivienda estabiliza su precio y se espera que las nuevas alzas sean moderadas, e incluso algunas leves bajas.

El año 2022, el precio de la vivienda cerró el año con aumentos trimestrales superiores al 2% (2,1% en el tercer trimestre y 2,2% en el cuatro). Que el año comience con una moderación, significa también que los mercados pueden tener algo de certidumbre para poder invertir. De hecho, hay varios proyectos inmobiliarios de gran porte que se comenzaron a poner en marcha en estos últimos meses. Las alzas se mantuvieron entre el 4 y el 7% en la mayoría de las grandes ciudades. Mientras que el comportamiento en los dos mercados inmobiliarios más fuertes de España también fue moderado: en Barcelona el precio subió el 4,4% y en Madrid el 5,1%.

La vivienda estabiliza su precio

A fines del primer trimestre del año, el precio de la vivienda promedio alcanzó los 1.713 por metro cuadrado. En porcentaje es un 6,3% mayor al registrado en el mismo periodo de 2022: un aumento del 0,9% en comparación con el promedio del último trimestre del año pasado. Y si bien todavía falta para encontrar calma en el mercado inmobiliario, los inversores ven con buenos ojos lo que viene aconteciendo en los últimos meses.

La vivienda estabiliza su precio luego de varios trimestres en los que el precio de venta promedio se situó en valores históricos. De acuerdo a los registros, las propiedades se alzan en un 34,2% por encima del piso histórico de 2015, durante la crisis financiera. Y es también un 20% menor al precio máximo, a finales de 2007, allí justo antes de estallar la burbuja.

Desde mediados de 2021 y el tercer trimestre de 2022 se registraron fuertes niveles de compraventa. Lo que ayudó al registro histórico de más de 646.000 viviendas vendidas el año pasado. Lo que se puede percibir este año son fuertes volúmenes de negocios e inversión, pero a un ritmo que parecen acercarse a la media. Aun así, el este año se consolidaría como el noveno seguido de aumentos en el precio de la vivienda.

Luego de un año en que la oferta inmobiliaria no alcanzó a cubrir las crecientes demandas, los precios de compra y alquileres volvieron a trepar. Este trimestre parece indicar una desaceleración en los valores. Este hecho también es percibido por ahorristas, que se vuelcan a aprovechar la desaceleración de los precios. Y también por inversores que ya están poniendo en marcha sus proyectos.

Evolución por Comunidades, provincias y ciudades

La vivienda ha experimentado un aumento del 6,3% durante el primer trimestre del año, pero este porcentaje es el promedio. Diferenciado por las comunidades, provincias y ciudades, las subidas por lo general estuvieron entre el 4 y el 7%.

En cuanto a las Comunidades Autónomas, las propiedades ubicadas en Cantabria fueron las que mayores aumentos tuvieron, llegando al 12,1%. Le siguen las de Aragón, con el 10%, mientras que en La Rioja y Extremadura fueron menores (8% y 7,5% respectivamente. En el caso de los mayores mercados inmobiliarios del país, en Madrid las casas estuvieron el 5,1% más caras y en Cataluña el 4,4%.

Aunque se registraron alzas, la desaceleración es marcada. La vivienda estabiliza su precio a medida que transcurren los trimestres. En el caso de las provincias, los índices más altos se dieron en Zaragoza, Cantabria y Valencia: el 10% cada una. Mientras que en el resto los índices de aumento se situaron entre el 4% y el 7%. En algunos casos, como los de Lugo, Alicante y Soria fueron todavía más moderados: entre el 2% y el 3%. A nivel trimestral, el precio se movió entre el 0,1% negativo y el 1% positivo, respecto del año 2022.

Por último, las capitales que tuvieron un trimestre con mayores aumentos fueron Valencia, con el 10,4%, en Málaga el 10,2%, mientras que las viviendas de Cádiz se apreciaron un 9,1%. El resto se mantuvo con índices de entre el 3% y el 7%. En Madrid, por ejemplo, el precio subió en un 3,8%. Y en todos los casos las alzas se dieron con más moderación que durante el primer trimestre del año pasado.

Lo que sigue es más moderación

Decíamos que en promedio el valor de las propiedades muestra una tendencia a la desaceleración. La vivienda estabiliza su precio y con ello compradores e inversores esperan acotar los márgenes de incertidumbre que aún tiene el mercado inmobiliario.

Lo que sigue para el resto del año parece ser una lenta estabilización, que puede traer aumentos moderados e incluso algunas bajas. El acceso al crédito puede verse afectado por los cimbronazos en los mercados financieros de los EEUU y de algunos países de la zona euro. Y siempre está la posibilidad que la economía europea y global reduzca los márgenes de crecimiento. Aunque esto último puede ser un incentivo para la inversión inmobiliaria.

Todavía estamos en momentos de crisis energética y la inflación, si bien en España es menor que el resto de la zona euro, se mantiene en niveles muy altos. El acceso a los hipotecarios, aunque con mayores restricciones, aun permite cierto dinamismo en el mercado inmobiliario. Resta por ver hasta donde llegaran los efectos de la guerra en Ucrania.

De todas maneras, uno y otro escenario marcan mejores previsiones. Puesto que si la vivienda estabiliza su precio, en un contexto con menor incertidumbre, los ahorristas e inversores tendrán donde resguardarse.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que la vivienda estabiliza su precio este primer trimestre. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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