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Invertir 27 septiembre, 2023

Cómo invertir en inmuebles con éxito

El mundo de las inversiones es muy amplio. Se puede optar por fondos de inversión, acciones, propiedades… Si tu objetivo es incrementar tu patrimonio y tus ahorros con propiedades, en este artículo te contaremos cómo invertir en inmuebles con éxito. ¡Acompáñanos con la lectura!

Una manera de incrementar tu patrimonio es invertir en inmobiliario. Hay muchas otras opciones de inversión, pero ésta es de la más habitual. Por presentarse como una alternativa segura y fructífera, muchos ahorristas se inclinan por esta alternativa. Para conocer cómo invertir en inmuebles con éxito, te comentamos en este artículo una serie de consejos para que tengas en cuenta a la hora de comenzar a realizar las transacciones de compraventa.

Tácticas y estrategias apuntadas al acierto. Luego de leer estos consejos podrás tomar decisiones acertadas. Ya que estarás informado y en condiciones de proyectarte hacia la inversión en el sector inmobiliario.

Este artículo está pensado para ayudarte en lo que necesitas saber. Aquellas claves para acrecentar tus rentabilidades en el momento de invertir. Debes saber que invertir no es lo mismo que especular, como te contamos en esta nota. La especulación sucede cuando un sector es conveniente para invertir y genera retornos rápidos. Pero la inversión conlleva un análisis del mercado inmobiliario, de la coyuntura económica, un análisis de los riesgos, estudios sobre financiamiento y otros factores que te comentaremos en profundidad. ¡Continúa leyendo!

A la búsqueda de rentabilidades

Las rentabilidades son los principales objetivos a los que uno va al encuentro cuando comienza a invertir en inmuebles. Las rentabilidades se obtienen de diferentes formas: alquileres, ventas y apreciación del valor a largo plazo, por ejemplo. Dicho de otra manera, hay varias maneras de obtener rentabilidades en el universo de la inversión inmobiliaria.

Para sacarle todo el provecho a tus inversiones en inmuebles, deberás tener en cuenta:

➧ Estudio de retorno

Un estudio de retorno profundo será de mucha ayuda para saber cómo vas encaminado. Para realizarlo, deberás evaluar los potenciales ingresos que podrías lograr de un inmueble, como por ejemplo el alquiler. A esto hay que sumarle los gastos, como los impuestos, el mantenimiento de la propiedad y los seguros. Y una cosa importante: cualquier alteración que puedan sufrir los mercados con los consiguientes riesgos que puedan representar para la inversión.

Vamos a poner un ejemplo para que sea todo más claro y concreto. Supongamos que compras una vivienda por un valor hipotético de 100.000 euros. Por ella obtienes un alquiler mensual de 500 euros, por lo que tu ingreso anual sería de 6.000 euros. A esta suma debes agregarle gastos anuales de impuestos y mantenimiento. Estos podrían alcanzar, supongamos, 1.500 euros. Entonces, tu rentabilidad neta sería de 4.500 euros anuales.

Si realizas esta clase de estudios, podrás reconocer posibilidades rentables de inversión.

➧ Planeamiento de valor agregado

Es otra de las maneras de incrementar las rentabilidades. El planeamiento de valor agregado alude a las modificaciones en la vivienda para su mejora. De este modo, aumenta su encanto y valor para los hipotéticos inquilinos o compradores. Estamos hablando de obras como renovaciones, ampliaciones o modernizaciones. Estas aumentan el valor de la propiedad al momento de venderla o alquilarla.

Para establecer el planeamiento de valor agregado es de suma importancia tener en cuenta las tendencias y demandas de futuros inquilinos o compradores. Un ejemplo: en las áreas urbanas, el factor de accesibilidad a un estacionamiento puede ser concluyente para efectuar la transacción. El estudio de mercado te dará las claves para que puedas destinar planeamientos concretos a través del cual se puede obtener una inversión exitosa.

➧ Diversificar la cartera

Esta es una clave en la inversión inmobiliaria. ¿Por qué? Porque al diversificar la inversión en distintas clases de propiedades es un buen camino para lograr rentabilidades. De este modo, reduces el riesgo de apostar todo a un mismo “número”. La inversión no queda atada a las fluctuaciones que puede tener un tipo de vehículo inmobiliario particular (vivienda, piso, nave logística, garaje, etc.). Además, es un buen modo de explotar las variaciones entre uno y otro vehículo.

Vamos con un ejemplo específico: las viviendas alejadas de la ciudad tuvieron un buen desempeño durante y luego de la pandemia. Primero por el Covid y luego por la opción de vida de muchas familias (con la ayuda del trabajo a distancia). Por otro lado, los locales comerciales perdieron protagonismo durante el Covid. Aunque, una vez finalizado el lockdown es un sector que comenzó a recuperarse. Por lo tanto, quien realizó esa combinación de inversiones pudo compensar con el primero la inversión que pudo haber causado el segundo. Hay menos exposición, de este modo, a las variaciones de un sólo mercado.

Factores para invertir en inmuebles con éxito

El ladrillo tiene una trascendencia enorme en la tradición de los españoles. Tal vez por eso, adquirir una vivienda es una de las decisiones más importantes que debe tomar una persona. Decisión de inversión y de vida. Es por esto que, con el objetivo de invertir en inmuebles con éxito, uno como inversor debe analizar una serie de factores. Esos factores pueden afectar en la rentabilidad de las transacciones.

Es de carácter fundamental estudiar el mercado y conocer la coyuntura económica del momento y las proyecciones. Eso redundará en resoluciones autorizadas, con poco margen para el error. Veremos tres factores que deberás considerar por su importancia para obtener operaciones exitosas:

➧ Estudio de mercado

Como te hemos adelantado anteriormente, este es uno de los pilares de la buena gestión inmobiliaria. Un estudio de mercado que abarque el mercado regional y el nacional y las tendencias. Obviamente la oferta y demanda del momento. En ese estudio también deberás comprender el desarrollo económico de la zona. Así también como el mercado inmobiliario y su estabilidad y proyección a mediano y largo plazo.

Para invertir en inmuebles en una ciudad específica, debes contar con varios datos. Por ejemplo, las cifras de ocupación, una tabla comparativa de precios de alquiler y las tendencias en demografía. Todo eso contribuye para saber de antemano si existe una demanda sostenida de propiedades. Y eso, a su vez, ayudará a que sepas si obtendrás rentabilidades por tus inversiones.

➧ Estudio financiero

En este punto te aconsejamos recurrir a un profesional. Él te podrá ayudar con el estudio financiero, así como con los puntos anteriores. En Oi Real Estate tenemos esa ayuda que puede servirte de mucho para invertir en inmuebles con éxito.

En este estudio debes incluir un análisis preciso en el que verás tus pros y tus contras. Debes analizar tus propias finanzas para fijar un presupuesto con su margen concreto para realizar la o las inversiones. Aquí tienes que tener en cuenta lo comentado antes sobre los gastos asociados (impuestos, gastos de mantenimiento y seguros). Luego de esto, podrás saber con cuánto cuentas para la inversión.

Para que la transacción (alquiler, venta) se realice lo más rápido posible, recuerda que concurrir a una inmobiliaria acelera los tiempos. Te da más visibilidad que si lo alquilaras o vendieras por tu cuenta. El asesoramiento de un profesional puede hacer la diferencia. Los agentes inmobiliarios te ayudarán con las gestiones y los abogados especializados con los contratos.

➧ Tasación inmobiliaria

La tasación inmobiliaria es de mucha utilidad para saber el precio de compra real de un inmueble. Es recomendable hacerlo antes de la compraventa. Si se hace después, la tasa el banco y el precio puede ser superior, por lo que los impuestos también serán superiores. En caso de querer comprar, también sirve para saber si el precio que te piden es correcto.

Por poner un ejemplo, supongamos que quieres vender una parcela en una región como Alicante. Las normativas allí imponen que tienes que abonar los servicios de una sociedad de tasación que te asistirá con el precio de venta. Esa sociedad determinará si la parcela es urbanizable o no; cuál es la finalidad que va a tener, etc.

Es importante, entonces, interiorizarse en las normativas que rigen en las distintas provincias y Comunidades. Para ello, no olvides que un profesional puede asesorarte.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de cómo invertir en inmuebles con éxito Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Consejos para invertir en el mercado inmobiliario

Agentes inmobiliarios 26 septiembre, 2023

Negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas

Delimitar el inicio y final de un proceso de ventas es clave para cualquier gestor, o agente inmobiliario. ¿Puedes identificar el momento exacto en el que comienza una negociación? ¿Sabes cuándo darla por terminada? Muchos asesores cometen el error de creer que una diligencia ya ha comenzado, o que podría considerarse por terminada, errando el cálculo temporal. Esta es, en más ocasiones de las imaginadas, causa de que una negociación se caiga por completo y quede en la nada. En este artículo de Oi Real Estate veremos en forma de interrogantes cómo llevar adelante negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas. Si estás algo desorientado en tu tarea cotidiana, leer la nota hasta el final tal vez te sea de mucha ayuda. ¿Nos acompañas?

Inbound de ventas inmobiliarias como aliado vital

En ventas inmobiliarias, el inbound es el principal aliado del agente. ¿Por qué? Pues porque le permite delimitar y seguir paso a paso cada proceso. Además, ayuda al encargado de la negociación a sobrellevar las inquietudes (como guía que es) tanto del cliente vendedor o arrendador como las del interesado comprador, o futuro inquilino.

La carrera como agente inmobiliario cuenta con una virtud que la distingue de otros desempeños y caminos profesionales: puedes comenzar a transitarlo sin tener nada de experiencia e incorporarte a su competitivo mercado, casi de la nada. Sin embargo, se calcula que aquellos asesores que no busquen mejorar, o carezcan de ciertas características ligadas a la curiosidad o al desarrollo propio, corren mayores riesgos de quedar fuera de combate en un breve período.

Defínete como vendedor real estate

¿Eres una persona proactiva, responsable y que encuentra en la planificación un buen terreno para su desarrollo profesional? Entonces ser agente inmobiliario estará entre las carreras ideales para ti.

¿Eres tendiente a la procrastinación y encuentras en el desorden cotidiano tu lugar en el mundo? Pues te recomendamos que comiences a buscar otros horizontes. No porque no seas capaz de convertirte en un buen agente inmobiliario, sino porque la competencia (vamos, la agencia de la vuelta de la esquina) te sacará prontamente unos cuantos casilleros de ventaja.

Negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas en inbound

Entre los pasos para acelerar procesos de ventas, lo más recomendable es conocer las cuatro patas del inbound de marketing inmobiliario, lo más posible. Se han escrito cientos de artículos sobre el inbound, y de todos podrás aprender un poco.

De buenas a primeras, repasemos los cuatro puntos fundamentales, entre los cuales hallarás decenas de asteriscos intermedios y que te conducirán probablemente a negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas:

1 Tracción clientelar

También conocida como situación de “tracción” o “captación”. ¿Cómo se logra? A través de métodos que consigan llamar la atención de interesados en comprar, vender, ofrecer en alquiler o alquilar; pero también la de aquellos que están circulando distraídos por el tráfico y que tal vez sientan un sacudón respecto a qué hacer con alguna propiedad vacía, o con su situación de vivienda actual.

Es fundamental el uso digital del ecommerce, sitios webs propios, blogs, podcasts en Spotify o YouTube o Anchor, redes sociales, etc; pero también lo es el boca en boca y las recomendaciones, como parte del sistema analógico de ventas.

2 La conversión de interesado a cliente inmobiliario

¿Has alcanzado el tráfico que deseabas en visitantes a tu sitio, blog o redes de tu agencia? ¿Qué harás ahora? Bien, el proceso de convertir al tráfico en clientes (también llamados “prospectos”) es de los más vitales en el sector inmobiliario.

Este proceso de “cambio” debería poder incrementar el número de leads de tu agencia a través de contenidos de interés que generen su consulta. Un lead inmobiliario se considerará como tal una vez que hayas completado sus datos de contacto e interés en algún tipo de negociación inmobiliaria; y sumarlo a una suerte de fichero clasificado. Los formularios de contacto de tu blog, o plataforma… ¿Solicitan esos datos precisos, o en cambio piden información más acorde a misceláneas, que tal vez lleven a ese eventual cliente a ninguna parte? Revisa tus formularios y chequea este detalle clave.

3 Una diligencia consumada

¿Es un lead, un cliente? Sí, en lo eventual; no, en lo práctico. En los pasos para acelerar procesos de ventas, este es un punto clave en el que te recomendamos detenerte a reflexionar. Comprobamos la importancia de convertir tráfico en leads, pero entonces deberás hacer que esos leads se transformen en clientes que te elijan para manejar la negociación en la venta de su inmueble, o aquella que halle finalmente al inquilino ideal.

Concertando una breve entrevista y realizando las preguntas correctas, contarás con grandes chances de ganar un nuevo cliente para la agencia o para tu cartilla como agente inmobiliario. Partiendo de la base de que ningún cliente es igual a otro, debes encontrar la fórmula de guiar minuto a minuto a quien te honra con su confianza una diligencia de esta envergadura; aunque no sea de forma exclusiva. No conocerás a la persona detrás del cliente, pero sí será clave que poseas un conocimiento exhaustivo de las distintas instancias naturales en una negociación, hasta su mismo cierre.

Este se produce solo hasta después de haberse firmado el contrato o escritura, y nunca antes. ¿Estás al tanto de todos y cada uno de los momentos de una diligencia, hasta ese apretón de manos entre interesado y cliente, que indica que todo ha salido bien?

4 Una correcta atención posventa

Por último, no olvides que la relación con el cliente y el interesado no se terminará aún luego de que una negociación haya tocado su nota final. El proceso de la denominada “fidelización” de un cliente es tan trascendental como aquel de tracción o captación. En el vasto sector inmobiliario, ultracompetitivo y permanentemente actualizado, existe una máxima que reza “el mejor cliente, es el fidelizado”.

¿Te asegurarás de aquí en más intentar mantener un contacto semi permanente con tus clientes? Puedes lograrlo eficazmente a través de productos como newsletters, que incluyan descuentos o promociones comerciales zonales, solo por nombrar un ejemplo.

Como dijimos en un principio, puedes hallar en el inbound una herramienta clave para lograr negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas en tus procesos de ventas. Conocer cada uno de los puntos que lo componen a través de los vínculos con nuestros clientes, es un mecanismo óptimo para identificar en qué situación se posiciona tu desarrollo actual como agente inmobiliario.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Software de gestión inmobiliaria actualizado

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Área legal 26 septiembre, 2023

¿Se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local?

¿Quieres conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, conocerás todo lo que necesitas saber y en esta ocasión, responderemos a una inquietud muy consultada: ¿Se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local? Descubre la respuesta, en el siguiente post.

Muchas son las inquietudes que se tienen en torno a los alquileres, sobre todo en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Pero en este post disponemos de la información que necesitas, porque conocemos lo que buscan los compradores e inquilinos y los mejores consejos para vender una propiedad.

También, compartimos las últimas noticias inmobiliarias y lo que tienes que saber, a la hora de tomar las mejores decisiones. En lo que respecta a los alquileres de locales, se requiere del conocimiento de ciertos asuntos legales que, no suelen entenderse con facilidad y es por eso que, te explicaremos si se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la cesión de un contrato de arrendamiento de negocio?

En un contrato de arrendamiento de local de negocio se establecen cuales, son los derechos y obligaciones que le corresponden a cada una de las partes que, participan en él. Las figuras que participan en este tipo de acuerdo son, por un lado, el propietario del local y por el otro, el arrendatario que utilizará ese espacio para formar su negocio; generando ganancias.

Cuando esta situación de compromisos se termina y se desea realizar una cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio; se recurre a un nuevo acuerdo. El arrendatario deja de formar parte del contrato y una nueva persona, se incorpora como arrendataria de ese negocio iniciado.

En este caso, el arrendador sigue siendo el mismo, pero cambia el arrendatario que estará al frente de ese local alquilado. Esta nueva figura que, se convierte en arrendatario tendrá en su poder obligaciones y derechos, como los realizó el anterior arrendatario que ya no forma parte de este nuevo contrato de arrendamiento.

¿Es necesario el consentimiento del arrendador para traspasar un local?

Cuando se habla sobre alquileres y se necesita responder a una inquietud, la mejor forma de hacerlo es, con la normativa vigente para este tipo de asuntos. Como en este caso, se quiere descubrir sobre el consentimiento del arrendador para traspasar un local o no, la información indispensable se encontrará en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En ella, se identifica a los alquileres de negocios, como arrendamientos distintos de la vivienda y esta caracterización, le sirve para establecer diferencias. Uno de los inconvenientes que propone esta ley es, que no figura el término traspaso de local; aunque, si se encuentra el de cesión.

Esto puede generar una cierta confusión, pero en este caso se refieren a lo mismo y, por lo tanto, la cesión se corresponderá con el traspaso. Antes de que se aprobara esta ley, que posee casi 30 años de vigencia, se podía encontrar la palabra traspaso en la ley de arrendamientos de 1964.

¿Qué dice la normativa sobre la cesión de un arrendamiento de local?

Una de las mayores inquietudes que se tienen sobre los alquileres de locales es, si se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local y la respuesta se encuentra en la LAU. En su artículo 32.1, establece que cuando en una finca arrendada se ejerza una actividad empresarial, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato.

También, se indica que no es necesario que el arrendador brinde su punto de vista al respecto; ya que es un asunto del arrendatario. Por lo tanto, quienes utilizan el local tienen la posibilidad legal de ceder el contrato de arrendamiento a otra persona, si así lo desea y el arrendador no tendrá voto en este asunto.

Sin embargo, puede ocurrir que en el contrato de arrendamiento se haya establecido como cláusula, la imposibilidad de ceder el arrendamiento del local y en ese caso, se deberá respetar la decisión del arrendador. No obstante, si este apartado no forma parte del contrato, el arrendatario podrá ceder el local sin inconvenientes.

¿Se requiere de consentimiento para traspasar un local?

Como indicamos en los apartados anteriores, se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local, si así lo establece el contrato de arrendamiento. Si esta cláusula no forma parte del acuerdo, el arrendatario podrá ceder el negocio a otra persona, la cual se convertirá en la nueva arrendataria.

Pero estas dos opciones, no son las únicas posibles porque en algunos contratos, se permite la cesión de local con el cumplimiento de ciertos requisitos. Además, los arrendamientos para uso distintos de la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo que será necesario que ambas partes, se encuentren de acuerdo para la cesión del local.

Si necesitas ayuda para alquilar piso, acude a Oi Real Estate

¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres y, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto o tu vida. Ser propietario de una vivienda puede ser complicado, pero estamos aquí para ayudarte con lo que necesites.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.

Impuestos a pagar por alquilar un local

Vender 26 septiembre, 2023

Las viviendas vacías en España ¿Donde se concentran?

Hace varios meses se viene hablando del problema estructural de nuestro país debido a la falta de viviendas para la renta. Para poder solucionarlo, el gobierno ha puesto en vigencia la normativa que supuestamente pondría fin a esta problemática. El plan, tiene que ver con la necesidad de volcar a la renta las viviendas vacías en España.

Para ello, se han impuesto diferentes medidas. Algunas tienen que ver con el pago de impuestos más elevados. Con esto, se espera que quienes cuenten con propiedades en desuso, analicen la posibilidad de volcarlos al alquiler, o incluso a la venta.

A finales del mes de junio, el Instituto Nacional de Estadística ha informado que la cifra, alcanzaba un total de 3.837.328 viviendas en esta situación. Pese a ello, cabe aclarar que la forma en la que esta estimación se ha efectuado ha generado bastante revuelo. Es que, según explican, no se han tenido en cuenta los inmuebles que podrían estar cerrados debido a la falta de mantenimiento, o algún otro tipo de problema particular.

En este post te contaremos respecto a otro informe, relacionado a las viviendas vacías en España, donde se detallan las ubicaciones de estas propiedades. También la incidencia de ellas para resolver el problema del alquiler de viviendas, y las posibles causas de la existencia de tantas viviendas sin uso. ¿Nos acompañas?

Cantidad de viviendas vacías en España

Según el informe presentado por el Instituto Nacional de Estadística, en nuestro país se encuentran un total de 3.8 millones de viviendas vacías. Esta cifra representa el 14,4 por ciento del parque residencial nacional.

El dato curioso, es que casi la mitad de ellas, se encuentran en un total de 14 provincias. El resto, se encuentra muy disperso en el territorio nacional.

La mayor cantidad de inmuebles vacíos se encuentran en Madrid y Barcelona. Según explican desde Tinsa, quien ha realizado el informe, se debe principalmente a la mayor densidad de población. Por otro lado, en las provincias de la costa del Mediterráneo, Galicia y Asturias se da la misma situación.

A la hora de intentar explicar la razón por la que esto ocurre, detallan que muchas localidades han registrado un aumento importante poblacional. Pese a ello, la cantidad de viviendas vacías en esas localidades es bastante significativa. Esto se debe a la obsolescencia de las viviendas que fueron construidas durante el boom, y luego han perdido su atractivo debido a las viviendas de obra nueva. Así, estos inmuebles han quedado fuera del mercado, al no generar interés en su adquisición.

En qué localidades se emplazan la mayor cantidad de viviendas vacías en España

La mayor cantidad de viviendas vacías en España, se encuentran emplazadas en el interior de las provincias y en el noroeste peninsular. Quienes cuentan con un porcentaje más grande de ellas, son Orense, con un 43,7 por ciento y Lugo, cuya cifra alcanza el 37,3 por ciento. Por otro lado, En Castilla – La Mancha, Castilla y León y Aragón, la cantidad ronda entre un 25 y un 30 por ciento.

Respecto a las localidades en las que la cantidad de viviendas vacías es más reducida, con entre un 6 y un 10 por ciento son: Vizcaya, Madrid, Álava, Guipúzcoa, Barcelona y Valladolid.

Según el informe, el 25,9 por ciento de las viviendas vacías en España se encuentra en los municipios de las líneas de costa. Estas significan un total de 993.000 unidades en el 2021. Por otro lado, el resto de los municipios emplazados en las provincias costeras, zonas turísticas más alejadas de las costas informan el 24,9 por ciento de inmuebles en desuso, con un total de 953.000 propiedades.

Estos datos, permiten establecer que aproximadamente la mitad de las viviendas vacías en España, excluyendo las capitales, se encuentran emplazadas en localidades donde la actividad turística es bastante intensa.

En qué lugares las viviendas vacías se han reducido

La cantidad de viviendas vacías en los últimos 20 años se ha visto reducida. Esto sucede en el 32 por ciento de las capitales de nuestro país. Pese a ello, del otro lado, en el ámbito nacional, las propiedades en desuso han incrementado en un 24 por ciento.

De esta forma, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla Zaragoza y Málaga, han informado que en los últimos año, la cantidad de viviendas vacías se ha visto reducida en un 40 por ciento. De esta forma, de 444.000 unidades ha pasado a contar con un total de 266.000. Otro de los datos referidos a estas localidades tiene que ver con que se han agregado al mercado de la vivienda un total de 376.000 inmuebles de nueva construcción.

Por todo ello, la cantidad de inmuebles ha aumentado hasta alcanzar un total de 508.000 unidades. Esto hace suponer que el 84 por ciento de ese universo e encuentra ocupado.

Por qué es importante poner el foco en la vivienda vacía

En nuestro país, hace bastante tiempo que la vivienda ha pasado a ser un problema. Es que cada vez es mas la cantidad de personas que necesitan adquirir un inmueble en alquiler pero la oferta es cada vez más escasa. Por ello, se ha puesto en vigencia la Ley de la vivienda.

A partir de la incorporación de impuestos más altos para aquellas viviendas que se encuentren en desuso, se espera que sean cada vez más los propietarios que pongan estas propiedades en alquiler o venta con el fin de aumentar el parque inmobiliario. Pese a ello, los titulares de estas casas, suelen explicar que la inseguridad jurídica es uno de los problemas, no resueltos en la normativa que los frena a ello.

Por todo esto, dentro del informe presentado por Tinsa, consideran que no será posible aliviar el tensionamiento del mercado con la incorporación de viviendas vacías en el parque inmobiliario. Esto se debe a que, muchas de estas propiedades se encuentran fuera del mercado por situaciones particulares. Algunos de ellos tienen que ver con procesos jurídico o incluso por decisiones de los propietarios.

Otro aspecto importante a tener en cuenta, es que para poder cubrir el crecimiento que se espera para los próximos 15 años, se estima que sería necesario añadir a la oferta de las seis principales capitales un total cercano a las 40.000 inmuebles.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

Contáctanos

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vender una vivienda y seguir viviendo en ella: ¿es posible?

Invertir 26 septiembre, 2023

Estudio de mercado inmobiliario

El estudio de mercado inmobiliario permite tomar mejores decisiones en los negocios. El análisis comparativo puede incluir el desempeño de la oferta y demanda de los bienes, en una determinada localidad y tiempo. Además, saber cómo operan los competidores es una manera conveniente para obtener mayores provechos de una inversión.

El estudio de mercado inmobiliario es una herramienta que permite realizar un análisis sobre el coronamiento y desarrollo del negocio en una zona y tiempo determinados. A través de este análisis, se puede comprender hasta qué punto una inversión es viable y cuando no lo es. Incluyen los ítems que componen el mercado, por ejemplo el desempeño de la oferta, la demanda y la evolución económica de las zonas geográficas. De este modo, el inversor puede reducir los riesgos, a la vez que un estudio correcto puede ser utilizado como medio para obtener el financiamiento de los proyectos.

En concreto, un estudio de mercado inmobiliario consta del análisis comparativo de los ítems mencionados. El cruzamiento de datos, aplicado al inmobiliario, no es algo nuevo. Pero en la actual coyuntura, con la alta competencia y la cantidad de datos que se pueden obtener, obligan a desarrolladores e inversores a contar con mayor volumen de información para tomar las decisiones. Por ello, es también una manera adecuada de reducir los riesgos y así obtener mayores rentabilidades.

Estudio de mercado inmobiliario

El estudio de mercado inmobiliario es un análisis de los aspectos que forman parte de un modelo de negocios, recolectando la mayor cantidad de datos para luego realizar el cruzamiento que va a determinar las posibilidades efectivas de obtener rentabilidades.

Una técnica que también se conoce como análisis comparativo. Se trata de una herramienta cuya utilización no es nueva en el mercado inmobiliario. Pero en la actual coyuntura, con un considerable volumen de información, obliga a desarrolladores e inversores a estar atentos y aprovechar cada herramienta con que se cuenta.

Los valores de las propiedades, el desempeño de la oferta y la demanda, el nivel de competencia existente, la evolución de los costos, las cargas impositivas, los márgenes medios de rentabilidad. Todos estos ítems, y muchos más, forman parte del estudio, que luego será utilizado para definir sobre la potencialidad de una inversión.

En la actualidad, el estudio de mercado también es un determinante a la hora de lograr el financiamiento para una operación de compra o para lograr financiamiento para un desarrollo inmobiliario. Y, claro está, es un error no poder o no saber utilizar una herramienta que apunta a la solidez de una propuesta.

Qué obtenemos de un estudio de mercado

El desarrollo de los mercados de inversión inmobiliaria alcanzó tal grado de sofisticación, que es indispensable realizar primero un estudio de mercado inmobiliario.

Pero, si los inmuebles y datos están allí desde siempre, junto con las oportunidades y riesgos, ¿qué es lo que podemos obtener al realizar este tipo de análisis? La respuesta está en función del enfoque y los objetivos que tienen los diferentes actores del mercado. Los resultados son medibles y tienen niveles de exactitud sorprendentes.

Por ejemplo, se puede establecer cuál es el mejor modo de utilizar una propiedad en función de obtener mayor rentabilidad. También se pueden hallar aquellas particularidades que distinguen un inmueble por sobre los demás.

En cuanto a la demanda, a partir de un correcto análisis, se pueden inferir cuáles serán los comportamientos de los consumidores, ya sean compradores o inquilinos. Cabe mencionar que hay empresas ligadas a las nuevas tecnologías, conocidas como proptech. A partir de la utilización de herramientas como la big data, obtienen un conocimiento detallado de los mercados, sus vehículos y los actores que participan.

Ya hemos mencionado sobre el nivel de competitividad que hoy en día tiene el inmobiliario. Es entonces donde tiene preponderancia un correcto estudio de mercado inmobiliario, pues a través de él se puede establecer cuáles son los puntos débiles y las fortalezas de la competencia.

Por último, pero no menos importante, un correcto análisis también contiene una evaluación de la localidad o zona en donde se emplaza la inversión. Las tendencias locales, los vehículos de inversión más rentables, el peso de las cargas impositivas e impuestos estatales y de los ayuntamientos, etc.

Cómo se realiza un estudio de mercado

Hay pasos que pueden ayudar a realizar un correcto análisis de mercado inmobiliario. Al tratarse de un estudio metodológico y pormenorizado, es importante tener en cuenta cada uno de los aspectos que componen una inversión.

En primer lugar, se debe delimitar la localidad o zona donde se va a realizar el proyecto. Recolectar los datos de relevancia, como el precio del suelo y los inmuebles, cuáles son las propiedades disponibles, con el potencial y las rentabilidades que ofrecen. Es de gran utilidad conocer sus características técnicas, si es necesario realizar actuaciones o remodelaciones, etc. Es esencial delimitar el tiempo para el estudio, como así también la duración en que se va a mantener la inversión.

A modo de guía, los especialistas que realizan este tipo de análisis recomiendan tener en cuenta quienes forman parte del mercado inmobiliario local, pues serán los posibles competidores. Además, conocer quienes poseen las mayores porciones del mercado, pues suelen marcar las tendencias.

En esa misma línea, poder estar al tanto no solo de la cantidad de participación en el mercado. Sino también estudiar dónde invierten, en qué vehículos y cuáles son sus apuestas y de qué manera atraen nuevos clientes e inversores a sus proyectos.

En definitiva, el posicionamiento de la competencia marca hasta qué punto es conveniente y rentable realizar una inversión. Porque lo que está en juego es nada más y nada menos que los ahorros propios y de los participantes del proyecto.

Como siempre, la recomendación es buscar a un especialista que oriente un correcto estudio de mercado inmobiliario. Por lo demás, estos consejos pueden servir de orientación para lograr la mejor inversión posible.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del estudio de mercado inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Nuevas fórmulas para invertir en el sector inmobiliario

Alquilar 25 septiembre, 2023

¿Quién paga el impuesto a la basura?

En el contrato de alquiler se establecen cuáles son los derechos y obligaciones que les corresponden a cada una de las partes. Sin embargo, existen algunos impuestos en inmuebles que generan algunas confusiones, tales como quién paga el impuesto a la basura. Por eso en este post te indicaremos, si es el propietario del piso el que debe hacerse cargo de los costes o, si en cambio este impuesto pertenece al inquilino.

Los propietarios de viviendas en alquiler suelen tener algunas inquietudes a la hora de pagar algunos impuestos y es que, en muchas ocasiones resulta confuso determinar a quién le corresponden los costes por el inmueble. La ley de arrendamientos urbanos es el documento que permite conocer este tipo de inquietudes, pero a veces no es concreta en algunos casos.

Lo que sucede es que, aunque sean los arrendatarios los que deben hacerse cargo del pago de los suministros que utilizan mientras dura su estadía, en el inmueble alquilado. En lo que respecta a los impuestos la situación puede convertirse en compleja, porque suele ser el propietario el que indique a quién le corresponde ese coste.

Por eso en este post, no queremos que tengas ninguna duda a la hora de saber quién paga el impuesto a la basura. Si bien, es una pregunta que no suele responderse tan fácilmente e incluso, muy pocos blogs que se dedican al mundo inmobiliario lo debaten, en este artículo conocerás la respuesta. ¡Sigue leyendo para descubrirla!

¿A quién le corresponde pagar los impuestos en una propiedad alquilada?

Los propietarios son los dueños de las viviendas en alquiler y, por lo tanto, quienes deben pagar por todos los impuestos de su propiedad. Esto se debe a que son los titulares de ese piso y poseen la escritura de la vivienda, pero en el caso del impuesto a la basura no se marca con obligación que este coste le corresponda al arrendador.

En líneas generales conocer quién paga el impuesto a la basura sería sencillo, ya que es el propietario el que debería hacerse cargo de todos los impuestos. Sin embargo, como es el municipio el que se encarga de este impuesto, los precios pueden variar y el encargado de hacer el pago, también.

¿Cuál es el precio que se debe pagar por el impuesto a la basura?

Como indicamos en el apartado anterior, la respuesta a esta pregunta no es tan fácil como lo pareciera. En primer lugar, porque cada zona establece el rango de precios que se debe pagar y, por otra parte, este impuesto puede estar incluido en otros, de acuerdo al ayuntamiento del cual se trate.

¿Por qué varía el coste según el municipio?

Cada municipio actúa autónomamente y esta posibilidad es la que hace que se establezcan diferencias en los precios. En Barcelona, Málaga y Madrid, tres de los lugares más importantes del país y en donde se concentra la mayor oferta de alquileres, el impuesto a la basura se encuentra incorporado dentro del pago al IBI.

Esto quiere decir que el gasto será más grande que en otros ayuntamientos, porque en algunos se realizará de manera individual y en otros, de manera conjunta. De modo que, no se puede precisar con exactitud cuál será el coste de este tipo de impuestos, ya que dependerá del lugar en el que se encuentre la propiedad.

Por otra parte, tampoco se encuentra establecido de manera cierta quién paga el impuesto a la basura. Esta inquietud se resalta, cada vez que el dueño de una vivienda decide poner su piso en alquiler, porque de acuerdo a las cláusulas que se hayan acordado, el coste de este impuesto puede pertenecer al casero o al arrendatario.

¿Quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler?

A lo largo del artículo hemos hablado acerca del conflicto que presenta este impuesto, a la hora de conocer quién se debe hacer cargo de su coste. Pero aquí, tenemos la respuesta al asunto y así, como se encuentra definido que en algunos municipios el impuesto a la basura se halla dentro del IBI, esta es la clave para descifrar quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler.

En este caso, será el propietario de una vivienda el que tiene la obligación de pagar el IBI y el impuesto a la basura, pero la historia se modifica cuando se trata de establecer quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler. Para responder a esta inquietud se debe buscar lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto.

De acuerdo a esta ley, aquellos inquilinos que se encuentren alquilando un piso en España son responsables de pagar los servicios que utilicen. Sin embargo, hay posiciones encontradas al respecto y puede ocurrir que ese impuesto no se tome como gasto individual del arrendatario y sea el arrendador el que deba pagar por él.

¿Cómo se determina quién paga este impuesto?

Determinar quién paga el impuesto a la basura puede ser un asunto complejo, pero casi siempre recae en el propietario del piso. Existen excepciones, tales como que se compruebe que el arrendatario se encuentra bajo la cláusula 20 de la LAU y, por consiguiente, deba ocuparse de pagar este gasto.

Además, el propietario del piso que se encuentra arrendado puede exigir que el inquilino pague por este impuesto, a través del contrato de arrendamiento. En caso contrario, le tocará al dueño de la propiedad cargar con este gasto, aunque puede establecerlo como cláusula en el acuerdo y lograr que entre las partes puedan realizar el coste de este impuesto.

Ahora ya lo sabes, la pregunta a quién paga el impuesto a la basura tiene una respuesta y en la mayoría de los casos corresponde al arrendador. Sin embargo, el inquilino también podrá ser el encargado de pagar el coste de este impuesto, siempre que se especifique por contrato o por medio de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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¿Quién debe pagar el IBI en un alquiler: el propietario o el inquilino?

Invertir 25 septiembre, 2023

Nuevas fórmulas para invertir en el sector inmobiliario

El ladrillo español tiene en las proptech otra modalidad de negocios. Se trata de empresas que, a partir del uso de las tecnologías, buscan cuáles son las nuevas fórmulas para invertir en el mercado inmobiliario. Un nuevo modelo que acompaña la nueva era.

Para los españoles, el inmobiliario ha sido una reserva para los ahorros y, a la vez, una inversión segura y tangible. Además, en tiempos de alta inflación es la que gana preferencia entre los inversores. Aún luego de la gran sacudida de los mercados a nivel mundial en 2008, el ladrillo español parece haber tenido mayor capacidad de recuperación, con precios que continúan creciendo año tras año. También las rentabilidades. Es por ese carácter del mercado, seguro y conservador, que muchos inversores y analistas buscan a partir del inmobiliario desarrollar otros modelos de negocios.Este es el caso de las denominadas proptech, que a partir de la utilización de la big data, buscan cuales son la nuevas fórmulas para invertir en el mercado inmobiliario. A partir de estas tecnologías, se puede llegar a interpretar la evolución demográfica, la tasa de esfuerzo de un alquiler y hasta los riesgos de impago de una región o localidad. En definitiva, lo que estas empresas y plataformas pueden hacer es buscar cuales son las mejores zonas para invertir. Un modelo de negocios que acompaña el cambio de época, también para los mercados inmobiliarios.

Qué son las proptech

El mercado inmobiliario español parece impulsado a una recuperación en medio de un contexto inflacionario y con algunas economías de la zona euro en recesión técnica. Si bien se encuentra lejos de los registros históricos de 2022, hay señales que indican un buen desempeño para lo que resta del año y los próximos meses.

En este escenario, la aparición de las proptech agrega otras opciones para los inversores del mercado del ladrillo. Se denominan así a las empresas que impulsan el uso de las nuevas tecnologías en el negocio. El concepto nació en los EEUU y combina las palabras property y technology, y se vincula a las compañías y plataformas que se valen de la big data y otras herramientas para encontrar nuevas fórmulas para invertir en inmobiliario.

Estas proptech acompañan la evolución del inmobiliario español. Si bien es un mercado que siempre ha tenido una buena consideración en los inversores locales y extranjeros, en momentos históricos se dificultó la participación de muchos ahorristas, ya sea por los altos montos para ingresar, como por el encarecimiento de las hipotecas.

La llegada de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis) tuvo como efecto que muchos españoles se vincularan con las inversiones inmobiliarias a un monto de entrada relativamente bajo. Ahora, las proptech prometen profundizar la democratización de las inversiones, por los montos con que se puede participar (desde los 500 euros) como por la forma práctica y sencilla de las operaciones.

El aprendizaje automático, la Big Data y la geolocalización son alguna de las herramientas desplegadas en función de la búsqueda de nuevas fórmulas para invertir en inmobiliario. Y tal su desarrollo en el país que España es el segundo -luego de los EEUU- donde mayor inserción tienen las proptech.

Nuevas fórmulas para invertir

Es sabida la importancia que tiene el ladrillo para el inversor español. Una segunda vivienda destinada al arrendamiento cuando no se la utiliza, un local comercial o el glamping para la vida al aire libre. Todas estas opciones estuvieron ligadas a sumas importantes de dinero o que aparecían distantes, en todo sentido, del ahorrador medio.

La facilidad en la entrada a la inversión y las rentabilidades ofrecidas forman parte de las nuevas fórmulas para invertir en inmobiliario que traen las proptech. Una de las compañías es PropHero. Con la utilización de la big data, pueden acceder a niveles de análisis que estiman la evolución demográfica de una localidad, su tasa de paro a futuro, el nivel de ahorro de su población y la tasa de esfuerzo de alquiler. Estos y otros datos arrojan como resultado cuales son las mejores localidades donde invertir, y cuál el riesgo de impago.

Pero el trabajo recién comienza. A partir de entonces, lo que la compañía intenta es localizar las propiedades de la zona indicada para desarrollar el negocio. La recomendación es que los inversores puedan adquirir el total de la vivienda o el inmueble para poder retirarse del negocio cuando lo prefieran. Por ejemplo, la participación o ticket que tiene PropHero alcanza los 80.000 euros, incluidos todos los gastos. En cuanto a la rentabilidad por arrendamiento, puede estar en una media neta del 8% anual.

La facilidad y accesibilidad ofrecida por las proptech también está presente durante todo el tiempo. Ya que se encargan de la administración de la propiedad, la relación con los inquilinos, incluso de la venta en el caso que el propietario quiera concluir la inversión. De hecho, la tecnología permite que cada paso pueda realizarse a través de dispositivos móviles. Por lo tanto, alcanza con conceder un poder a la compañía para que ésta realice cada operación, incluyendo el fin de la inversión.

Nuevos modelos y desafíos

A partir del crecimiento de las tecnologías, también fueron surgiendo nuevas fórmulas de inversión. El sector inmobiliario no se ha quedado al margen del surgimiento de las modalidades de negocios que las plataformas y redes fueron desarrollando.

Tal es el caso del crowdfunding inmobiliario. Se trata de la conjunción de inversores con medianos o pequeños aportes, a través de los cuales se financia un desarrollo inmobiliario. La rentabilidad aquí está en función de la propiedad en cuestión y, por supuesto, si finalidad es la venta o alquiler.

Es una actividad regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, lo que da cuenta de la seriedad del modelo de negocio. Y abarca toda clase de proyecto inmobiliario, ya sea invertir en la adquisición de suelo para construir hasta la reforma de una vivienda en desuso. Incluyen también, aunque de manera menos habitual, activos como naves logísticas y hoteles.

Estas y otras modalidades, forman parte del nuevo escenario en que se desarrolla el mercado inmobiliario. Nuevas fórmulas para invertir en tiempos de las tecnologías aplicadas a la obtención de rentabilidades. El desafío es cómo va a evolucionar una forma de hacer negocios que tienen raíces en otras latitudes y culturas. Localizar de manera efectiva procesos globales y cada vez más digitalizados, implica también una apuesta y un riesgo. Lo mismo que demanda toda inversión.

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Invertir 23 septiembre, 2023

¿Cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario?

Los rendimientos del capital inmobiliario son aquellos que se obtienen de un inmueble, ya sea rústico o urbano. Y deben ser declarados de manera anual como parte del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Aquí te explicamos cómo calcularlos y cuáles son las deducciones que se pueden aplicar.

Se conoce como rendimientos del capital inmobiliario al dinero obtenido por el arrendamiento de una propiedad que se encuentre en territorio español, ya sea de carácter rústico o urbano. Y se obtienen a partir del arrendamiento, de la construcción o el uso de dichos bienes. Y deben ser declarados para el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Aunque también hay deducciones que se pueden aplicar, por ejemplo si la propiedad tiene como finalidad la vivienda familiar.

También existen otras posibles deducciones, como por ejemplo si el arrendatario es familiar, por afinidad o consanguinidad. Estos aspectos, y otros más, se deben tener en cuenta para realizar un cálculo correcto, ya que de este modo se puede tener una real dimensión sobre el rendimiento que otorga un inmueble en función del capital invertido. Y, por supuesto, de cumplir con la normativa de la Agencia Tributaria.

Rendimientos del capital inmobiliario

De manera general, se conoce como rendimientos del capital inmobiliario a la renta obtenida a partir de un inmueble ubicado en territorio español. Y se puede lograr de manera directa o indirecta, esto es, por el arrendamiento, la construcción o por derechos derivados de su utilización.

La manera de conseguir rendimientos son varias y cada una tiene su particularidad. Una de ellas es a partir del arrendamiento de una propiedad, que puede ser urbana o rústica, en el caso que esté asentada en una zona rural. También se consiguen por la construcción de una propiedad. Y también se pueden adquirir rendimientos a partir de la cesión sobre los derechos de tales propiedades.

De acuerdo a la normativa, se consideran rendimientos del capital inmobiliario a las rentabilidades que cumplen también con estas dos condiciones: por un lado, que la propiedad se encuentre registrada a nombre del contribuyente; y por el otro que dichos inmuebles no se relacionen ni sean utilizados para otro tipo de actividades económicas que tenga el contribuyente.

Es de suma importancia tener en claro cuando el dinero obtenido por la construcción, utilización o cesión de una propiedad está contemplado en el marco legal como producto del rendimiento del capital inmobiliario. Ya que de es uno de los ítems que pagan el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Aunque hay deducciones que se pueden aplicar.

Cómo calcular los rendimientos del capital inmobiliario

El cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario se realiza teniendo en cuenta el importe del rendimiento neto, a lo que se deben descontar los gastos que corresponden deducir y las reducciones de los rendimientos netos del mismo capital inmobiliario.

En concreto, la fórmula es la siguiente: Rendimiento Neto Capital Inmobiliario= Rendimiento Íntegro de Capital Inmobiliario – Gastos deducibles – Reducciones de los Rendimientos Netos de Capital Inmobiliario.

Puntualmente, se denomina Rendimientos Íntegros del Capital Inmobiliario a los ingresos que obtiene el contribuyente por el alquiler, la cesión o uso de las propiedades. Mientras que los Gastos Deducibles son aquellos gastos que tiene la actividad y que el contribuyente puede descontar para calcular los Rendimientos Íntegros.En este punto, son varios los gastos que se pueden deducir. En principio, los intereses y gastos de financiación de la actividad. También son deducibles los costos destinados al mantenimiento y reparación de la propiedad. Además están los tributos no estatales, conocidos como Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o IBI. Las tasas por limpieza, recolección de basura y todos los recargos que las distintas administraciones gubernamentales determinan.

Otras deducciones posibles

Además de los ítems mencionados anteriormente, hay otras deducciones que se pueden realizar para el cálculo final de los rendimientos del capital inmobiliario.

Uno de ellos son los Saldos de Dudoso Cobro. Y que contemplan los montos que pueda haber dejado de abonar un arrendatario en incumplimiento. Aunque para que sean tenidos en cuenta, la deuda por el alquiler debe tener al menos 6 meses de impago.

Se pueden descontar de los rendimientos los Gastos por Servicios, tales como los destinados a la administración de la propiedad, la vigilancia, los costos de jardinería, entre otros. Figuran también entre estos ítems los gastos propios de la formalización del contrato de locación o uso, las primas de los diferentes seguros contratados, y la amortización del inmueble.

Claro está que estos ítems, al igual que los anteriores, abarcan una serie de deducciones posibles. Lo que significa que pocas veces se dan todas de manera conjunta. Los montos que se descuenten para el cálculo del rendimiento de una propiedad, va a estar en función de la localidad (ayuntamiento, provincia y Comunidad) en que se encuentre asentado el inmueble.

Las reducciones posibles

Por último, a la par de las deducciones que se pueden realizar para el cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario, están las posibles Reducciones. Y si bien tienen la misma función, son ítems poco habituales y con sus características específicas.

Uno de los casos es cuando el inmueble alquilado tiene como destino la vivienda. En estas circunstancias, se puede reducir el 60% el rendimiento neto positivo, esto es: la diferencia entre los ingresos que genera la propiedad y los gastos.

Existe la figura de Minino por Parentesco. Es una reducción aplicable cuando el arrendatario es familiar, por afinidad o hasta un tercer grado de consanguinidad con el titular de la propiedad (o quien posea los derechos de uso sobre la misma).

El cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario es una operación necesaria no sólo para entender el desarrollo del negocio. También es una buena manera de presentar de manera correcta la Declaración de Renta ante la Agencia Tributaria. Como siempre, se recomienda acudir con un especialista en cuestiones tributarias, que ayudará a mejorar el negocio.

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Agentes inmobiliarios 23 septiembre, 2023

Cómo reducir costes en servicio inmobiliario

Observando la tan ansiada rentabilidad en sentido inverso… ¿Puede considerarse como ganancia la disminución de costes? En este sentido, existen infinidad de estrategias que te harán reducir gastos en tu servicio como agente inmobiliario o asesor en bienes raíces. Sin embargo, entre las más recomendadas, solo algunas dan resultado en el plazo inmediato o mediano. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo reducir costes en servicio inmobiliario, en épocas donde arremangarse y ponerse manos a la obra son las únicas opciones para mantenerse redituables. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Competitividad vs. rentabilidad inmobiliaria

Como solemos afirmar en muchos de nuestros artículos, tal vez no haya un sector tan fuertemente competitivo como el inmobiliario. Agentes inmobiliarios, agencias pequeñas, medianas o tanques, franquicias, asesores en bienes raíces: los hay por todos lados. Sobre todo en las grandes urbes, donde el mercado de la vivienda no da tregua ni respiro. ¿Estás a la altura como para diferenciarte lo suficiente y sobrevivir? Creemos que sí.

Tener en cuenta y conocer al agente inmobiliario de la vuelta de la esquina, es clave para tu propio desarrollo. Sin embargo, en esta batalla diaria, quien mire hacia afuera y esté al pendiente exclusivamente de lo que hacen los otros estará tan en riesgo como aquel que no analice su mercado más próximo. ¿Miras hacia adentro de tu negocio, o de tu oficina? ¿Gastas lo suficiente en tu desempeño como agente?

Mantener el control

Controlar tus gastos es fundamental en tiempos de crisis. Estar al tanto de tus desembolsos en todos los aspectos, te conducirá como por un tubo a reducir gastos innecesarios. Porque, aunque te cueste creerlo, casi todos gastamos de más; y esos excesos, por más mínimos que sean, si están siendo destinados a múltiples factores, funcionan como muchos diminutos agujeros en un bote en alta mar. Inofensivos por separados, pero letales en conjunto.

Cómo reducir costes en servicio inmobiliario

Estamos ya de cara al final de 2023. Si tu agencia inmobiliaria cuenta al menos con media década de actividad, tu servicio inmobiliario se ha visto mermado respecto al período inmediatamente anterior a la pandemia COVID. Casi todo el mundo transitó por un proceso de organización inusual. Reducir costes, sin embargo, no implica llevar a cabo una serie de recortes así sin más. Por el contrario, el objetivo hacia la salida de toda crisis es poder conseguir hacer más con menos.

La optimización de costes de una agencia (o de tu servicio si eres agente independiente) es todo un arte. Para ser un verdadero artista en este campo, es preciso revisar todos y cada uno de sus procesos de gestión. Considera siempre el concepto que reza “saber cómo y dónde ajustar, es comenzar a transitar el camino hacia el crecimiento”.

1 Chequeo integral y exhaustivo

Las personas acuden al médico clínico para realizarse un chequeo general que incluye análisis de todo tipo, con el fin de saber qué anda bien y qué puede estar funcionando mal. En este sentido, tu compañía o tu servicio posee una entidad propia. Realizar un chequeo integral y profundo, es también respetarla.

Relevando la función de cada empleado en la agencia (funciones específicas de cada empleado, horarios de trabajo, carga de tareas, etc.); evaluando minuciosamente gastos fijos en servicios energéticos, alquiler, impuestos fiscales, etc.; controlando gastos internos (viáticos necesarios e innecesarios, accesorios al detalle). Este análisis te ofrecerá un diagnóstico certero en la comparativa a los ingresos económicos promedio.

Sabemos que no es una tarea sencilla. Si es necesario, o sientes que te desborda esta compleja diligencia, invierte en un profesional contable. Existen numerosas empresas con dispositivos aceitados que saben a dónde apuntar en materia de relevamiento de ingresos y egresos.

2 Capacitación de la plantilla

No importa el número de empleados que trabajen en tu agencia, o si te manejas de forma autónoma. La capacitación en cada uno de los puestos es una materia de vital importancia para el desarrollo de cualquier compañía y en cualquier sector. Muchas empresas suelen tomar la formación del personal como un gasto. Sin embargo, diversos estudios alrededor del mundo demuestran lo contrario: se trata de una gran inversión.

La capacitación permanente conducirá a una plantilla apta y profesional, conocedora de cada articulación en sus mecanismos, del tipo de clientes, de modalidades de trabajo. Es mucho más redituable (al mediano plazo) contar con un equipo capacitado “desde adentro” de tu agencia, que la contratación de expertos en el sector inmobiliario que ingresen “desde afuera” desconociendo los sutiles detalles que hacen de tu negocio una inmobiliaria digna de ser elegida.

3 Automatizar los mecanismos

Aprovechar la era digital (ya en una etapa avanzada, nivel ciencia ficción) puede resultar uno de los más acertados consejos para disminuir costes de tu agencia. La colaboración tecnológica ofrece hoy día infinitas posibilidades. No obstante, cuando decimos “aprovechar” no nos referimos solamente a publicar fotos en Facebook o Instagram. Implica meterse de lleno en el universo digital e invertir lo que sea preciso para lograr una agilidad de gestión realmente virtuosa. Las redes sociales son un factor importante en esta dirección, pero ni de casualidad son el único.

4 Contratar un CRM

A través de estas empresas de software personalizado para tu agencia lograrás maximizar tus tiempos de atención al cliente. Las negociaciones inmobiliarias suelen demorarse más del tiempo calculado y sobre todo, del deseado por el cliente ansioso. Podrás descansar en la ayuda tecnológica de un CRM, así como confiar en sus plataformas de clasificación de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Es también una inversión que a la larga, reducirá gastos o pérdidas de negociaciones por falta de logística.

5 Plataformas y blogs

No es conveniente quedarse solo con la opción de publicar propiedades en los sitios más visitados y reconocidos a nivel zonal y regional. Poseer una plataforma propia, con contenidos de calidad, te ofrecerá la posibilidad de captar leads de ventas, de los cuales un alto porcentaje acaso se transformen en clientes futuros. Esa inversión, en la comparativa con los altos desembolsos publicitarios convencionales, es casi irrisoria en los números actuales.

Hemos visto cinco de los principales consejos acerca de cómo reducir costes en tu servicio inmobiliario o en tu desarrollo como agente inmobiliario. ¿Has realizado ya alguna auditoría interna para evaluar la situación actual de tu negocio? ¿Cuál es tu experiencia? Nos interesa mucho conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El modelo perfecto de agente inmobiliario

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Alquilar 22 septiembre, 2023

Los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso

Son muchas las dudas y los miedos que surgen a la hora de buscar una vivienda para alquilar. Que el precio no sea el más justo, que el inmueble termine no ajustándose a los gustos y necesidades, o peor, que el anuncio se trate de una estafa. Por eso es muy importante para los futuros inquilinos tomar una serie de precauciones y realizar varias acciones previas antes de llegar al momento de la firma del contrato. ¿Cuáles son los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso? En este artículo, te lo contamos.

Antes de firmar un contrato de alquiler es importante asegurarse de que la vivienda elegida realmente se ajusta a los deseos y necesidades propias. También que el precio es acorde. Por otro lado, también es indispensable saber si la persona que se presenta como propietario realmente posee la titularidad sobre el inmueble y si este está libre o no de cargas. Por último, también es necesario estar de acuerdo con todas las cláusulas que figuran en el contrato de alquiler. ¿Cómo tomar todas estas precauciones sin desesperar?

A continuación, te contamos en detalle cuáles son los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso para sentirte lo más seguro posible al momento de firmar el contrato. Sabemos que este proceso puede ser muy complicado, por eso te brindaremos toda la información que necesitas conocer para ser un experto en la temática. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Evaluar los precios de la zona en donde le gustaría alquilar un piso

A la hora de buscar un piso para alquilar siempre existen preferencias sobre barrios u otras áreas específicas. Por eso el primero de los pasos a seguir antes de alquilar un piso es ingresar a los sitios web donde se promocionan viviendas en alquiler. Allí el futuro inquilino puede ver cuáles son los precios promedio en las zonas que más le gustan.

De esta manera podrá elegir entre un barrio u otro y ver qué ofertas le convienen y cuáles no tanto. Por otro lado, si ya tiene en vista algún piso ofrecido por un particular, esta búsqueda también le puede ayudar a detectar anuncios engañosos o estafas. Es importante que sospeche de aquellas viviendas que se alquilan a un precio muy inferior al valor promedio de otros inmuebles similares que se encuentran en la misma zona.

Verificar la titularidad del piso que desea alquilar en el Registro de la Propiedad

Una vez hecha la búsqueda y la comparación de precios, lo más probable es que el futuro inquilino encuentre el piso que más le gusta y más le conviene. El paso siguiente es acudir al Registro Público de la Propiedad para verificar que la persona que dice ser propietaria de la vivienda realmente lo es. Se trata de un recurso que puede brindar mayor tranquilidad antes de firmar el contrato de alquiler.

El trámite es muy sencillo y puede realizarse tanto de manera presencial como online. Sólo hay que presentarse en una oficina del Registro o bien a la web del Colegio de Registradores. Allí se puede solicitar una nota simple que proporcione información sobre la situación jurídica de la finca. Este procedimiento, además de ofrecer datos sobre la titularidad, también informa si la vivienda está sujeta a algún tipo de carga.

Acordar con el propietario una visita al piso que desea alquilar

La posibilidad de realizar una visita y un recorrido completo por la vivienda que desea arrendar es un derecho que posee todo futuro inquilino. Esto le permite, en primer lugar, corroborar que el piso sea el mismo que vio previamente en fotos y así evitar estafas. Luego, saber si el inmueble se encuentra en condiciones de ser habitado y conocer con qué muebles, electrodomésticos y demás equipamiento cuenta. De esta manera, puede finalmente evaluar si se ajusta a sus necesidades.

Cabe mencionar que una excusa muy frecuente, cuando se trata de un fraude, es que el propietario argumente que está fuera del país y por eso no puede concertar una visita. En estos casos es importante no cerrar el acuerdo si no hay forma de realizar primero una recorrida por la vivienda. Lo mismo ocurre luego con la celebración del contrato: si no hay posibilidad de firmarlo con la presencia del propietario, debe ser con el administrador de fincas o con un representante de la inmobiliaria.

Negociar con el propietario la duración del alquiler

Todo futuro inquilino tiene derecho también a acordar con el propietario por cuánto tiempo se extenderá el alquiler. Este plazo es el que luego debe figurar en el contrato que ambas partes firmen.

La normativa vigente, luego de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, indica que todos los alquileres deben prorrogarse por un mínimo de cinco años. Por lo tanto, todos los arrendatarios tienen derecho a acceder a un contrato de esta duración. Una vez cumplido este período, si no hay voluntad de renovación por ambas partes, el contrato finalmente se extingue.

Firmar un contrato de alquiler por escrito

Es el último de los pasos a seguir antes de alquilar un piso y luego de haber tomado todas las precauciones que describimos previamente. Si bien parece evidente, es importante aclarar que, al arrendar una vivienda, siempre se debe cerrar el pacto por escrito y, en lo posible, con la presencia de un profesional. Un acuerdo de palabra, en caso de que más tarde surja algún inconveniente, no permite demostrar las condiciones acordadas entre ambas partes ni su incumplimiento.

Por eso lo ideal es firmar un contrato de alquiler y es imprescindible que en él se expresen todos los puntos acordados por propietario e inquilino. También es importante que cada una de las partes conserve una copia del documento firmada por ambos en todas sus páginas.

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