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Noticias Oi Real Estate 6 septiembre, 2018

Luis Gualtieri: «La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte, entre ‘pisos colmena’ y límites a la promoción privada»

A pocos meses para el final de la legislatura, el Ayuntamiento de Barcelona protagoniza las noticias más polémicas en torno al mercado inmobiliario. Desde propuestas de baja calidad a primeros pasos en la imposición de VPO. La vivienda en Barcelona necesita un cambio de rumbo.

El último ‘Informe sobre el mercado de la vivienda‘ ha llegado en un momento de debate respecto a la venta y el alquiler de pisos en la ciudad condal. Entre las principales conclusiones del estudio, los autores ponen de relieve la importancia del inversor (individual e institucional) y los compradores extranjeros en la recuperación del mercado inmobiliario barcelonés. Especialmente desde 2016.

Sin embargo, la vivienda en Barcelona ya empieza a sembrar dudas. Si hace dos años, prácticamente el 40% de los compradores de vivienda lo hacían para invertir, hoy no superan el 28% del total. ¿A qué se debe?

La sobrevaloración que algunos propietarios hacen sobre sus inmuebles puede ser uno de los motivos. Los precios alejados de los niveles de mercado ahuyentan al inversor. Quien acaba buscando en otras ciudades donde aún existe margen para la rentabilidad.

Sin embargo, éste no es el único motivo. «La errática política de vivienda del Ayuntamiento de Colau está dando lugar a la especulación y la desconfianza«, apunta Luis Gualtieri. «Esta semana hemos tenido noticias de proyectos de dudosa legalidad y primeros pasos en la expropiación de solares«, señala el CEO de Oi Real Estate. «Desde la mediática propuesta de pisos colmena a los más de 70 solares finalmente destinados a vivienda social. Movimientos que se alejan de las habituales promociones de vivienda en Barcelona, con acabados de calidad, y que llegan a preocupar a nuestros clientes«.

Barcelona trabaja en 72 solares para vivienda social

El Ayuntamiento de Barcelona está decidido a llevar adelante el decreto para la expropiación de terrenos edificables. Con el objetivo de incrementar el parque de vivienda social de la ciudad. Por ello, no ha tardado en justificar la medida mediante una rueda de prensa.

Este pasado miércoles 5 de septiembre, el consistorio ha anunciado los proyectos sobre 72 solares de titularidad pública. Destinados a la construcción de 4.644 viviendas a un precio asequible.

De ellos, el 80% serán previsiblemente de alquiler. «Se trata de un gran esfuerzo para llevar a cabo la mayor promoción de vivienda pública en Barcelona«, ha señalado la teniente de alcalde Janet Sanz.

Hasta el momento, el gobierno municipal ya ha terminado las obras de construcción de 11 promociones que permiten incorporar 648 nuevos pisos. Además de 13 promociones, aún en obras, de donde saldrán otras 574 viviendas.

También existen 29 solares que todavía están en fase de proyecto. Donde se proyectan otros 2.331 pisos. Y otros 19 solares en fase de preparación de concursos. Con otras 1.091 viviendas más.

Los ‘pisos colmena’ quieren colonizar la ciudad

Habitaciones de sólo 2,6 metros cuadrados agrupadas en un mismo espacio y con zonas comunes. Cómo lavabo o sala de estar. Así son las viviendas que actualmente proyectan ciertos países asiáticos, y que la empresa Haibu 4.0 quiere construir en la ciudad condal.

La conocida como primera promoción de ‘pisos colmena’ de Barcelona podría tener de 10 y 30 habitáculos. Agrupados en bloques con un mínimo de dos pisos y pensados para personas con bajos niveles de ingresos.

Una propuesta que choca con la normativa de vivienda en Barcelona. Y a la que ya se ha opuesto el Ayuntamiento. Según la legislación vigente, para que un espacio pueda ser considerado habitación debe tener un mínimo de cinco metros cuadrados de superficie útil. Sin olvidar que la ley también establece ciertos requisitos de espacio para conceder a un local la cédula de habitabilidad.

«No dispondrán de licencia municipal«, asegura el consistorio municipal. Rebatiendo los argumentos de la empresa responsable desde la que se asegura que el proyecto ya ha despertado el interés de 750 personas. Dispuestas a pagar cerca de 200 euros mensuales por acceder a esta alternativa habitacional.

«La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte«

Ante este panorama, el gerente de la inmobiliaria Oi RealEstate no sale de su asombro. «La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte, entre ‘pisos colmena’ y límites a la promoción privada», afirma Luis Gualtieri.

«Desde nuestra agencia, principalmente enfocada a clientes de alto poder adquisitivo e inversores tanto nacionales como internacionales, no podemos estar más en desacuerdo con las últimas medidas«, señala Gualtieri.

«Apostar por el mercado de lujo y la vivienda social es compatible. Siempre que no se quiten oportunidades de negocio a la promoción privada para dárselas a la VPO«, asegura el responsable de la agencia. «Lo mismo sucede con el turismo: Barcelona tiene una marca reconocida internacionalmente. ¿Por qué no apostar por el turismo de calidad y permitir que los principales operadores hoteleros renueven su apuesta por la ciudad?»

«Hace falta un cambio de rumbo urgentemente. ¡Solo así devolveremos la confianza a promotores e inversores!«, concluye Gualtieri.

Invertir 3 septiembre, 2018

Comprar para alquilar: Cómo sacar la máxima rentabilidad a la inversión inmobiliaria de moda

El mercado del alquiler nota la presión que la demanda de vivienda ejerce sobre las grandes ciudades. Una oportunidad que pequeños y grandes inversores pueden aprovechar al comprar para alquilar. Siempre que sean suficientemente activos en su apuesta inmobiliaria.

En el último lustro, España ha visto cómo los alquileres llegaban a incrementarse un 18,6%. Porcentaje que llega a multiplicarse por más del doble en ciudades como Barcelona o Madrid.

Con este panorama, la rentabilidad por el alquiler de vivienda se mantiene muy por encima de otros productos financieros. Desde el bono español a 10 años a los depósitos bancarios, que prácticamente no dan beneficio alguno.

Estamos por tanto en un momento perfecto para aquellos que escogen comprar para alquilar una vivienda. Una opción ideal para el inversor inmobiliario cuya rentabilidad solo depende de su capacidad para saber aprovechar las oportunidades.

¿De qué manera? Cuidando cada pequeño detalle en su inversión. Una estrategia sobre la que Oi Realtor quiere darte algunos consejos.

La rentabilidad de comprar para alquilar en España

Durante los últimos cinco años, España ha visto crecer de manera importante tanto las rentas del alquiler como el esfuerzo de la vivienda. Manteniendo la rentabilidad media del alquiler por encima del 4%. Mientras la compra de deuda o el ahorro bancario quedaban muy por debajo.

Entre 2013 y 2018, tal y como muestra una reciente infografía, los alquileres han subido una media del 18,6% en el territorio nacional. Una subida muy inferior a la de ciudades como Palma (+51,1%), Barcelona (+47,5%), Valencia (+38,5%), Madrid (+37,9%), Málaga (+29,3%) y Alicante (21,8%).

Frente a estos ascensos, comunidades como Cataluña, País Vasco, Madrid o Baleares han visto como el esfuerzo para el pago del alquiler superaba el 40%.

Mientras el rendimiento medio de los alquileres no ha bajado del 4% ni un solo momento. Con este panorama, no resulta extraño que un buen número de ahorradores haya acabado apostando por la inversión inmobiliaria para sacar el máximo rendimiento a su dinero.

Cuatro consejos para invertir con máximo rendimiento

Las propiedades en alquiler generan ingresos constantes que pueden verse incrementados. Siempre que el inversor sea constante y sepa aprovechar las oportunidades. ¿Cómo? No limitándose a comprar para alquilar, sino siendo proactivo en todo momento.

a. Una casa por rehabilitar o para entrar a vivir

El televisivo concepto de ‘flipping house‘, con el que se invierte en propiedades para rehabilitar, no siempre es la mejor opción.
Invertir para reformar íntegramente y después alquilar puede acarrear mucho trabajo. Además de un proyecto y algunos riesgos. Una propiedad deteriorada puede ocultar problemas estructurales. Y si la reforma no da un buen resultado, el inquilino siempre querrá negociar una rebaja.
Al invertir para reformar es mejor contar con la ayuda de especialistas (arquitecto, electricista,..). Y así conocer, de antemano, los gastos que acarreará el proyecto sin tener sorpresas desagradables.

b. Un buen pago inicial y menos hipoteca

Por supuesto que se puede firmar una comprar para alquilar poniendo una cantidad mínima y contratando una hipoteca para el resto de la inversión. Sin embargo, y teniendo en cuenta el futuro incierto de los tipos de interés, es mucho más rentable hacer un pago inicial importante.
A mayor cantidad invertida inicialmente, mayor será el ahorro en el pago de intereses y más breve será el plazo de amortización. Convirtiéndose antes en ganancias los ingresos obtenidos por el alquiler de la propiedad.

c. El estudiante universitario como gran objetivo

Aunque lo más habitual es alquilar una propiedad al completo, siempre está bien tener en cuenta las ventajas de alquilar la vivienda por habitaciones.
No todos los inquilinos se pueden permitir alquilar un inmueble completo. Especialmente propiedades con diversas estancias en el centro de alguna gran capital.

En ese sentido, ofrecer las habitaciones separadamente (con o sin muebles) puede atraer a un mayor número de inquilinos que desean quedarse durante un largo o medio plazo de tiempo.
Además, a menudo es posible conseguir mayores ingresos alquilando por estancias. Frente a un alquiler conjunto.

d. Alquilar toda la casa o arrendar habitaciones

Existe un inquilino que no deja de crecer en España: los estudiantes universitarios. Alumnos que solo cuentan con 90.000 camas en residencias de toda España. ¿Por qué no aprovechar ésta oportunidad?
Comprar una vivienda junto a un campus universitario permite estar cerca del posible inquilino. Como pisos en venta en Les Corts o en pleno distrito de Moncloa-Aravaca.
Además de tratarse de un fuente de ingresos estable con un soporte financiero. Normalmente los padres.
Y ante las dudas sobre las molestias ocasionadas por los jóvenes, siempre existe la posibilidad de conseguir una garantía extra mediante la firma del contrato de alquiler por parte de un padre o tutor.

Formación Inmobiliaria 28 agosto, 2018

¿Cuáles son los principales trámites para comprar casa o poder alquilarla?

Antes de formalizar cualquier contrato sobre una vivienda, sea por transmisión o por arrendamiento, hay que prestar atención a todos los detalles. Así como llevar a cabo los pertinentes trámites para comprar casa o formalizar un alquiler.

Todo aquel que se haya enfrentado a la compra o el arrendamiento de una vivienda sabe que la transacción no comienza y acaba con la firma de un contrato. Es necesario realizar gestiones, afrontar gastos y aclarar responsabilidades antes de formalizar la operación.

Trámites para comprar casa o alquilarla por un tiempo, con todas las garantías jurídicas, que aseguran un acuerdo satisfactorio para ambas parte. Tanto al vendedor como al comprador o el inquilino.

Comprar o alquilar una vivienda implica ser previsor. En primer lugar, informándose de todo. Y posteriormente, recabando papeles y asumiendo obligaciones. Trámites que, al firmar una hipoteca, pueden ser delegados. Pero que en ocasiones deben ser asumidos personalmente.

Para poder ayudar a todas aquellas personas interesadas, desde la inmobiliaria Oi Realtor, queremos revisar los pasos más importantes a seguir.

Gastos y trámites para comprar casa

Antes, durante y después del proceso de compra, el cliente tiene una serie de obligaciones.

Realizar trámites:

Del Registro de la Propiedad se necesita obtener información jurídica sobre la vivienda (posibles hipotecas o embargos), solicitando una nota simple o un certificado de dominios y cargas.
En el Ayuntamiento se debe conocer la situación legal de la finca, con posibles afectaciones urbanísticas.
Al notario se debe acudir para la escrituración de la vivienda.
Nuevamente en el Registro de la Propiedad deben inscribirse las escrituras a nombre del comprador. Dos en caso de financiación bancaria (compraventa e hipoteca) y abonar el coste de dicho trámite.
Finalmente, hay que acudir al Catastro para cambiar titularidad del inmueble. Un trámite que no es obligatorio, pero es recomendable para obtener posteriormente los recibos del IBI.

Asumir gastos:

Si el comprador está muy interesado puede hacer una paga y señal para reservar el inmueble. Aproximadamente el 1% de la oferta presentada.
Posteriormente, debe firmarse un contrato de arras que regula el Código Civil. Cantidad que oscila entre el 5 y el 15% del precio acordado.
A continuación, debe escogerse la mejor hipoteca para financiar la compra. Formalizar el contrato hipotecario conlleva el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD), equivalentes al 1% del precio escriturado.
Para calcular la hipoteca deben contratarse los servicios de un tasador que establecerá el precio de mercado. Cuyos honorarios oscilan entre los 250 y 350 euros.
Si la compraventa es sobre una vivienda nueva debe pagarse el IVA. Equivalente, en términos generales, al 10% del precio escriturado.
Mientras que si la operación es sobre una vivienda usada corresponde pagar el ITP. Gravamen que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado.
Finalmente, deben asumirse los cambios de titularidad en los suministros de la vivienda (agua, gas, luz).
Así como asumir los gastos de gestoría. Si se cuenta con sus servicios en los trámites para comprar casa.

Responsabilidades como propietario

Al convertirse en dueño de una vivienda, el comprador deberá asumir ciertas obligaciones.

Desde el momento en que se convierte en dueño, deberá abonar periódicamente los recibos de la comunidad de propietarios.
Del mismo modo, deberá contratar un seguro de protección de la vivienda.

Por otro lado, al año siguiente de la compra el propietario debe hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Gravamen que oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral del inmueble.
Así mismo, también pagará anualmente la tasa de basuras. Aunque su importe puede estar incluido en el recibo del IBI.

Gastos y trámites para alquilar casa

El proceso de un contrato de alquiler es más breve, pero también conlleva obligaciones.

Realizar trámites:

Se aconseja que el futuro inquilino acuda al Registro de la Propiedad para comprobar detalles de la vivienda: la titularidad y el régimen.
Así mismo, es recomendable la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Como protección ante una futura compraventa de la vivienda, o incluso del edificio.

Asumir gastos:

El dueño de la vivienda o la agencia inmobiliaria puede solicitar una paga y señal para reservarla. Cantidad que puede descontarse de la primera mensualidad o devolverse con la firmar el contrato.
Si en la contratación del alquiler intermedia una inmobiliaria deberá pagarse la comisión correspondiente.
Debe aportarse una fianza que la inmobiliaria o el propietario depositará en una entidad autonómica. Cantidad que será devuelta con la finalización del contrato, siempre que no existan impagos o desperfectos.
Es obligatorio el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo cálculo varía según los años del contrato, la mensualidad y la comunidad autónoma.
Debe cambiarse la titularidad de los suministros (agua, gas, luz), para que el inquilino asuma todos los gastos ocasionados.
El pago de los gastos de comunidad deberá ser acordado entre propietario e inquilino
En ocasiones, el propietario puede solicitar un aval bancario o la contratación de un seguro de impago.
También puede valorarse la posibilidad de contratar un seguro por el contenido de la vivienda. el continente queda excluido al estar asegurado por el propietario.

¡Detalles fundamentales al comprar o vender casa, pero también al alquilarla!

Invertir 20 agosto, 2018

Rentabilidad del alquiler: Miles de propietarios renuncian a ganar hasta 16.000 euros anuales en rentas

Frente a la gran demanda de propiedades en compra o alquiler, nuestro país cuenta con millones de viviendas vacías. Un parque residencial que además de depreciarse, por permanecer cerrado, desaprovecha una gran oportunidad. ¡Más de 10.000 euros al año por la rentabilidad del alquiler!

España cuenta con un parque residencial que supera los 25,6 millones de viviendas. De ellas casi un 87%, entre primeras y segundas residencias, están habitualmente ocupadas por propietarios e inquilinos.

Quedando vacías algo más del 13% de las propiedades. Precisamente ahora. Mientras la demanda de pisos y casas no deja de aumentar en los principales mercados inmobiliarios.

¿Qué lleva a sus propietarios a no comercializar un bien tan preciado? Según un reciente estudio del portal pisos.com, una vivienda cerrada deja de reportar una media de 9.732 euros anuales únicamente en rentas del alquiler. Una cantidad que llega a superar los 16.000 euros en la Comunidad de Madrid.

Alertado por esta situación y apremiado por la necesidad de hacer crecer el parque de viviendas, el Ministerio de Fomento quiere tomar cartas en el asunto. Con la implementación de nuevas medidas para sacar al mercado miles de viviendas vacías. Una fórmula que puede traer consigo penalizaciones a sus propietarios.

Más de 25 millones de propiedades en España

Tras la recuperación del mercado inmobiliario, el nuevo objetivo está en impulsar la construcción residencial. Un reto difícil, debido a los nuevos requisitos de financiación bancaria. Que obligan a comprometer una parte de las nuevas promociones para poder levantar nuevos proyectos.

En el último año apenas se han incorporado 58.821 nuevas viviendas al parque residencial. Según Fomento, España contaba con algo más 25,64 millones de viviendas a finales de 2017.

De ellas, 19,1 millones son viviendas habituales y 6,5 millones viviendas vacacionales. Y mientras algo más del 13% permanecen vacías, solo un 2% forman parte del parque de obra nueva.

Se trata de 3,33 millones de propiedades cerradas que, no lo olvidemos, no producen beneficio alguno. Mientras la demanda de vivienda no deja de crecer.

Casi 10.000 euros en rentas del alquiler

El estancamiento de la oferta residencial impulsa todavía más, si cabe, la rentabilidad del alquiler de viviendas. Al tiempo que hace ‘perder’ una buena cantidad a los dueños de viviendas vacías.

Según pisos.com, una propiedad alquilada facilita una ganancia media de 9.732 euros al año a sus propietarios (811 €/mes). «Beneficio que ha crecido en un 15% respecto al año pasado (8.460 €/año)«, señala Ferran font.

Aunque dicha ganancia puede ser bastante mayor en algunas comunidades. Concretamente, una vivienda vacía deja de reportar 16.740 €/año en la Comunidad de Madrid.

Por delante del País Vasco (13.512 euros), islas Baleares (13.308 euros), Cataluña (11.784 euros) o la C. Valenciana (11.052 euros). Mercados con mucha demanda de viviendas en alquiler y grandes incrementos en las rentas.

Una oportunidad llamada rentabilidad del alquiler

La mayoría del parque de viviendas vacías corresponde al mercado segunda mano. De hecho, solo un 2% de las viviendas ‘por vender’ son nuevas. Y son la Comunidad Valenciana (19% del total), Cataluña (16%) y Andalucía (15%) las regiones con más porcentaje de este tipo de stock.

«La oferta residencial pasa por un momento de tensión en ciertas capitales, donde resulta urgente incrementar la oferta de viviendas en alquiler«, puntualiza Font.

«Incorporar parte del stock que permanece cerrado no solo ayudaría a descongestionar la demanda por parte de los inquilinos«, matiza. «También aportaría un importante beneficio económico a muchas familias«.

Fomento apunta a las viviendas vacías

A nivel global, la Comunidad Valenciana es la región que más ingresos pierde por pisos vacíos. Concretamente, 5,6 millones anuales. Un 20% más que hace un año. Y ligeramente por detrás de las islas Canarias (25%), Cataluña (24%) y Cantabria (22%).

Este hecho y la presión de los inquilinos ha provocado el planteamiento de nuevas medidas por parte del Ministerio de Fomento. Entre ellas, penalizar a los propietarios de viviendas vacías.

Un giro social a la política estatal de viviendas que podría llevar a incrementar la declaración del valor catastral del 1,1% al 5% entre este tipo de propietarios. Algo que acabará de definirse el próximo mes de septiembre.

Formación Inmobiliaria 31 julio, 2018

Fomento descarta por ahora la penalización a particulares con viviendas vacías

Finalmente, el Ministerio de Fomento se ha visto con la obligación de matizar las medidas de promoción y sanción sobre el parque de viviendas vacías. Aunque se niega a tomar ninguna decisión firme hasta el mes de septiembre.

José Luis Ábalos sigue adoptando nuevas medidas con el objetivo de ampliar el parque de viviendas en alquiler y moderar la subida de los precios.

Además del proyecto de construcción de 20.000 viviendas con alquiler asequible, en un plazo de cuatro a seis años, Fomento ha tenido en sus manos un borrador de medidas fiscales con el que se trabaja. Medidas entre las que se ha filtrado la posibilidad de penalizar la propiedad de segundas viviendas vacías.

Aunque finalmente se ha acabado descartando esta posibilidad en lo relativo a particulares. Según fuentes ministeriales, Fomento niega esta opción, al tiempo que diferencia entre pequeños propietarios de segunda vivienda y grandes tenedores con más de diez inmuebles.

Por otro lado, se mantiene la posibilidad de recuperar las deducciones al alquiler de vivienda. Tal y como sucedió hasta 2015.

Eso sí, cualquier tipo de medida deberá ser acordada. Y no se tomarán decisiones antes del mes de septiembre.

Cerca de un 4% de viviendas vacías

Los últimos datos de la ‘Radiografía del mercado de la vivienda 2017-18‘, de Fotocasa, y del Ministerio de Fomento no dejaron lugar a dudas. De los 25,58 millones de viviendas existentes en España, un 4% sin propiedades desocupadas y sin uso.

Se trata de 1,023 millones de viviendas vacías. de hecho, según el citado portal, el 24% de los propietarios con tres o más inmuebles tienen alguno en esta situación.

Estas cifras, seguidas atentamente por la Administración, llevan a que algunos ayuntamientos se planteen ‘obligar’ a su incorporación al mercado del alquiler. ¿Por qué? Para abaratar precios. ¿Cómo? Mediante la aplicación de mayores impuestos que chocan con la Justicia.

El Ayto de Barcelona, sin ir más lejos, recibió un varapalo por parte del TSJC en noviembre de 2017. En su pretensión por aplicar recargos en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Concretamente, una tasa de 633 euros a los dueños de viviendas desocupadas durante dos o más años. Impuesto finalmente anulado.

El ‘polémico’ borrador de Fomento

El primer borrador de las medidas fiscales del Ministerio de Fomento ha corrido como un río de pólvora. Por la pretensión de penalizar en la IRPF la propiedad y titularidad de inmuebles con carácter urbano. Pasando de imputar un 1,1% a un 5% del valor catastral de la propiedad. En caso de no ser vivienda habitual ni estar arrendada.

«Esa medida no pertenece al documento con el que no trabajamos«, afirman desde Fomento negando las últimas noticias.

Desde el ministerio prefieren no hacer más declaraciones. Aunque mantienen el propósito de recuperar la deducción fiscal para los inquilinos. Una reducción del 10,05% de la renta abonada durante el año. Medida existente hasta el 2015.

Sin embargo, el equipo de José Luis Ábalos prefiere ser discreto sobre hipotéticos cambios en las medidas y las negociaciones llevadas al respecto del mercado del alquiler.

«En septiembre tendremos claro hasta dónde pueden llegar las nuevas medidas«, aclaran desde Fomento.

Formación Inmobiliaria 30 julio, 2018

El Ministerio de Fomento planea incrementar las sanciones a propietarios de viviendas vacías

Con el objetivo de impulsar el crecimiento del parque de vivienda en alquiler y frenar el aumento de las rentas, Fomento quiere penalizar aún más la posesión de aquellas viviendas vacías que no se alquilen.

La estrategia del Gobierno en relación al mercado del alquiler está clara. Junto a las medidas que animan a promover el arrendamiento residencial persiste un anhelo por frenar las subidas de los precios.

El próximo conjunto de medidas fiscales que maneja el Ministerio de Fomento va precisamente en esa línea. Según un borrador, al que ha tenido acceso El País, José Luis Ábalos quiere aumentar la imputación de las viviendas vacías en el IRPF. Incrementándose la declaración del valor catastral del 1,1% (2% si lleva una década desactualizado) hasta al 5%.

Junto a esta medida, Fomento desea redefinir el concepto de ‘propiedad desocupada’. Importante para el pago anual del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Además de recuperar las deducciones al alquiler que se perdieron perdidas en enero de 2015. Ayudas tanto a propietarios como a inquilinos que forman parte del giro social del nuevo Gobierno.

Saldrá más caro tener viviendas vacías

Tras anunciar la construcción de cerca de 20.000 nuevas viviendas destinadas al mercado del alquiler en los próximos años, Fomento quiere tomar las primeras medidas a corto y medio plazo.

Con las medidas más inmediatas se intentará reconducir la senda del arrendamiento a través de ayudas y penalizaciones. Aumentando la carga fiscal a los propietarios de viviendas desocupadas y recuperando deducciones que se aplicaron hasta finales de 2014.

Uno de los cambios más llamativos es el aumento de la penalización a los dueños de una segunda propiedad que permanezca cerrada y sin alquilar. La sanción va enfocada a inmuebles (viviendas, locales o garajes) que no sean residencias habituales y no generen, por tanto, ningún rendimiento económico.

Actualmente, el propietario de este tipo de inmuebles debe tributar por el 1,1% del valor catastral. Llegando al 2% si lleva diez ejercicios sin actualizarse. Según la medida propuesta por Fomento, la carga fiscal por estos inmuebles ascendería hasta el 5%.

«Se trata de un borrador sobre el que aún pueden hacerse cambios«, razonan fuentes ministeriales. Aún así, la revisión puede afectar seriamente a los dueños de propiedades ‘paralizadas’. Que estarán obligados a tributar por un porcentaje muy superior al actual.

Recuperar deducciones por el alquiler

Otra de las medidas estrella de Fomento podría ser la recuperación de las ayudas al alquiler.

El ejercicio de 2015 fue el último en recoger este tipo de deducciones. Aunque su recuperación tendrá algunas diferencias respecto a entonces.

El borrador de Fomento contempla una deducción del 10,05% en aquellas rentas correspondientes a inquilinos que lleguen a ganar hasta 5,5 veces el IPREM. Exactamente 41.375,75 €/año.

Sin embargo, respecto a la antigua deducción por alquiler, ahora se ajusta el límite de ingresos del beneficiario.. Cerca del doble, ya que antes era de 24.107,20 €/año.

Al mismo tiempo, el proyecto de Fomento también incluye mayores reducciones del rendimiento neto para el propietario. Concretamente, la reducción pasaría a ser del 60 al 80% siempre que se diera alguna de estas circunstancias:

a. El arrendatario sea menor de 35 años o mayor de 65
b. Se trata de un contrato de alquiler de larga duración (seis o más años)

Redefinir la casa desocupada en el IBI

Todas estas medidas irán acompañadas de un cambio en la definición legal de ‘vivienda desocupada’. Concepto importante para el pago anual del IBI.

Según el borrador de Fomento, los municipios podrán llegar a implementar un recargo de hasta el 50% en el recibo del IBI si se trata de viviendas vacías con carácter permanente.

Hasta el momento, más de doscientos ayuntamientos han afirmado querer sumarse a ésta iniciativa. Sin embargo, existen sentencias según las cuales dicha definición únicamente corresponde al Estado.

«Hace falta buscar una definición consensuada y de carácter permanente, para estimular su incorporación a través de medidas fiscales y regulatorias«, defiende José Luis Ábalos.

«Todas aquellas medidas que ayuden a reactivar el mercado, son buenas«, afirma Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). «Sin embargo, la penalización a inversores que depositan sus ahorros en el mercado inmobiliario mientras algunos ayuntamientos paralizan la concesión de licencias es un contrasentido«.

Tendencias de mercado 23 julio, 2018

Las rentas del alquiler suben un 2,4% en tres meses, mientras el parque de viviendas apenas crece

A falta de viviendas céntricas y promociones a precios atractivos, el mercado del alquiler es la tabla de salvación para muchos residentes. Sin embargo, y a pesar del aumento en las rentas del alquiler, el parque residencial no crece a la velocidad esperada.

La vivienda en alquiler sigue ganando terreno en España. El mercado nacional, que aún sigue lejos de la media europea, hace muy rentable la inversión de aquellos propietarios que optaron por alquilar su vivienda.

Según el ‘Informe del alquiler. Junio 2018‘, elaborado por Idealista, el precio medio se ha incrementado un 2,4% en el 2º trimestre. Hasta alcanzar los 10,8 euros por metro cuadrado. Una subida de las rentas del alquiler que llega al 15,6% en tasa interanual.

Este noticia contrasta con la última estadística del Gobierno. La ‘Estimación del parque de viviendas‘ elaborada por el Ministerio de Fomento. En ella, se pone de relieve que el parque de viviendas en España únicamente ha crecido un 4,4% desde el final de la crisis.

¡Faltan viviendas para cubrir toda la demanda existente!

La vivienda en alquiler se encarece

‘No encontramos en un proceso general de subidas en las rentas del alquiler, aunque sin llegar a una burbuja‘, apunta Fernando Encinar (Idealista).

En ese sentido, desde el portal apuntan que el techo del encarecimiento del alquiler llegará con los salario. Por lo que, de superarse ciertos límites, la demanda se retirará y los precios bajarán.

Sin embargo, ‘hay que tener en cuenta que ciertas calles y zonas urbanas van a seguir subiendo las rentas por la escasez de oferta‘, señala el responsable de Idealista.

En ese sentido, Encinar ve necesarias diferentes medidas para asegurar la buena salud del mercado: ‘agilización de los procesos para recuperar la vivienda por impago y desgravación del alquiler a los inquilinos‘.

44 regiones suben las rentas del alquiler

Casi todas las 17 CCAA han aumentado las rentas del alquiler en los últimos tres meses, entre abril y junio de 2018. Con la única excepción de Cataluña.

Entre los mayores incrementos cabe señalar el caso de la región de Murcia (+8,5%), La Rioja (+8,4%) y la Comunidad Foral de Navarra (+7,7%).

La Comunidad de Madrid ha subido un 0,8% (15 €/m2) y Cataluña ha bajado un 0,2% (14,7 €/m2).

A nivel provincial, 44 regiones han subido precios. Destacando el encarecimiento de Huelva (+13,7%) y las caídas de Ciudad Real (-2,2%), Zamora (-2,1%) y Barcelona (-1,1%).

Aún así, las provincia de Barcelona (15,8 €/m2), Madrid (15 €/m2) y Baleares (14,8 €/m2) siguen siendo las más caras.

Dos ciudades con más de 16 €/m2

Finalmente, la evolución de las rentas del alquiler por ciudades deja ciertas sorpresas.

Entre las mayores subidas Lugo capital (+9,4%), Pamplona (+7,6%) y Murcia (+7,5%). Mientras que Girona (-4,3%), Albacete (-2,4%) y Sta Cruz Tenerife (-2,2%) protagonizan caídas destacables.

El mapa resultante sigue liderado por Barcelona ciudad (17,2 €/m2), Madrid capital (16,1 €/m2) y San Sebastián (15,4 €/m2).

Cada ciudad sube y se ajusta de manera diferente. ‘Mientras Barcelona comienza a ajustar precios, otras capitales empiezan a dar señales de agotamiento‘, puntualiza Fernando Encinar.

El parque de viviendas se estanca

Esta evolución del mercado del alquiler, con una demanda que no deja de crecer, podría ser una buena señal para los promotores.

Miles y miles de personas a las que la crisis disuadió de aventurarse a la compra de una vivienda, se animan hoy a sondear el mercado. Aunque son muchos los que no reúnen las condiciones óptimas para acceder a una hipoteca. Un público al que debería dar respuesta el mercado residencial.

Sin embargo, y según los últimos datos de Fomento, desde el final de la crisis solo se ha incrementado en un 4,4% el parque de viviendas en España. De los 24,5 millones de 2008 se ha llegado a los 25,6 millones de 2017. Poco más de un millón de viviendas en toda una década.

En ese sentido, Andalucía ha sido la comunidad que más propiedades en estos últimos diez años. Por delante de Cataluña y la Comunidad Valenciana.

‘Pero aún queda mucho por hacer y muchas oportunidades que aprovechar‘, recalca Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

Invertir 6 julio, 2018

Las entidades bancarias quieren invertir en pisos para alquilar, el nuevo mercado de moda

Con la vivienda en propiedad superando el 80% del mercado, el arrendamiento residencial apenas despertaba interés entre los inversores. Sin embargo, ésta tendencia se ha revertido. Y hoy en día, la posibilidad de invertir en pisos para alquilar no solo atrae a particulares.

Tradicionalmente, los españoles han sido propietarios de ocho de cada diez viviendas. Una cifra que dejaba al mercado del alquiler como un segmento residual.

Pero la situación está cambiando a pasos agigantados. Con el precio medio superando los niveles pre-crisis y la firma de hipotecas en torno a los 330.000 contratos anuales, los grandes inversores buscan alternativas.

Cierto es que las principales firmas inmobiliarias han dedicado poco tiempo al negocio del alquiler. Sin embargo, el gran incremento de la demanda y la falta de suficiente oferta han acabado por disparar el interés en un nuevo y floreciente mercado. Invertir en pisos para alquilar.

Negocio que llega a facilitar rentabilidades cercanas al 10% anual. Un beneficio nunca visto hasta ahora. Una oportunidad que los bancos no quieren dejar escapar.

¿La dejarás pasar tú? ¡Oi Realtor quiere que la aproveches!

El ‘lento’ despertar de los promotores

Mientras la promoción inmobiliaria se reactiva gradualmente, la demanda de viviendas avanza ya a velocidad de crucero.

Las dificultades para acceder a la financiación hipotecaria hacen que arrendar vivienda no sea solo una opción para los jóvenes. Los trabajadores sin grandes ingresos también recurren a ésta fórmula residencial.

Aunque el mercado tampoco ofrece muchas alternativas. Por un lado, las ayudas del nuevo Plan de Vivienda resultan insuficientes frente a la gran demanda existente. A pesar de algunas medidas concretas.

Mientras que los promotores carecen de incentivos para afrontar nuevos proyectos de construcción. Especialmente si tenemos en cuenta imposiciones como las del Ayuntamiento de Barcelona. Obligando a que una parte de los proyectos se destinen a vivienda social.

Frente a esta situación, y abandonado el rol de intermediador inmobiliario por la caída de muchas promotoras, las entidades bancarias ven la gran oportunidad que supone invertir en pisos para alquilar. Un tipo de activo con rentabilidades en torno al 10%, mientras los tipos continúan en números negativos.

El negocio de invertir en pisos para alquilar

2018 está dando lugar a un nuevo y rentable mercado: las viviendas en alquiler.

Teniendo en cuenta que España tiene 18,5 millones de hogares (Datos: INE) y que un 22% del total son viviendas en alquiler, existen 4,7 millones de viviendas aportando mensualmente una renta.

‘Aún así, cabe tener en cuenta que el 95% del arrendado lo controlan exclusivamente particulares. Dejando únicamente un 5% en manos de empresas‘, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Se trata de un mercado con potencial en el que los inversores tienen una oportunidad única para entrar‘.

Hasta el momento, ‘ha sido el capital privado quien ha tomado la iniciativa, tras ver las posibilidades del negocio y la alta rentabilidad‘, matiza JM Cervera (Renta Corporación). ‘Al sector público no le quedará otro remedio que entrar, pero será el sector privado quien ponga a disposición del mercado un mayor número de viviendas en alquiler‘.

La banca facilita comprar para alquilar

Frente a otros países europeos, como Alemania, Irlanda o Reino Unido, el mercado del alquiler en España todavía tiene mucho recorrido.

De momento, la banca está ofreciendo hipotecas a particulares que desean invertir en pisos para alquilar. Un negocio que facilita ingresos, no solo para pagar el préstamo sino también para cubrir gastos del alquiler y mantenimiento de la vivienda.

Además, la recientemente aprobada Ley de Desahucio Express da todavía más seguridad al propietario del inmueble. Estipulando claramente las condiciones que permiten desalojar a un inquilino en menos de 30 días. En caso de impago de la renta mensual.

Y, finalmente, tampoco hay que olvidar las grandes ventajas fiscales que las socimis tienen a su disposición. Un hecho que facilita la inversión y especialización en este mercado. Aunque todavía hace falta incorporar nuevos y rentables activos inmobiliarios.

Más aún ésta semana, tras confirmarse incrementos del 3,7% en las rentas del alquiler. Según el Índice ARCA.

Formación Inmobiliaria 29 junio, 2018

El presupuesto para vivienda crece un 0,6% respecto a 2017, ¿Qué comunidades son las más caras?

El mercado residencial continúa encadenando repuntes, animado por la recuperación económica. Con un 27,1% del presupuesto para vivienda, las familias españolas dedican cada vez más dinero a los alquileres y las hipotecas. Aunque existen grandes diferencias entre comunidades.

Vivir en un piso de alquiler o pagar una cuota hipotecaria supone un importante pellizco para los hogares. Este gastos, lejos de moderarse, sigue creciendo año tras año. Impulsado por la gran demanda residencial y la escasez en la oferta de vivienda.

Un reciente estudio de ‘Presupuesto para vivienda 2018‘, elaborado por pisos.com, pone de relieve los costes vinculados a costear una casa.

Por término medio, los españoles destinan a la vivienda un 27,1% de su presupuesto. el cálculo, realizado a partir de la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE y los datos del propio portal, desvelan una diferencia de casi diez puntos entre los alquileres y las hipotecas.

Una vivienda media de alquiler se lleva un 32,07% del presupuesto familiar. Mientras que una cuota hipotecaria media supone el 22,14%.

Tanto estos gastos como el presupuesto para vivienda registran diferencias de hasta un 17,8% en función de la comunidad autónoma que se analice. Volviendo a poner de manifiesto que la rentabilidad del alquiler y la hipoteca depende de las circunstancias concretas de cada persona.

Presupuesto para vivienda en compra o alquiler

En 2017, el coste medio de una vivienda ascendía al 26,5% del presupuesto de una familia. Más de medio punto por debajo del gasto medio en 2018 que alcanza el 27,1% de los ingresos familiares.

Según el INE, las familias españolas tienen unos ingresos medios de 29.188 euros al año.

De los que una hipoteca tipo se lleva un 22,14%. Equivalente a unos 6.461 euros anuales. Mientras que un alquiler medio supone casi una tercera parte del presupuesto familiar: el 32,07%. Equivalente a unos 9.360 euros anuales.

Esto supone una diferencia cercana al 45%, dependiendo del régimen de tenencia.

Diferencias de un 19% en función de la geografía

El presupuesto para vivienda varía enormemente en función de la comunidad autónoma estudiada. Dándose diferencias de un 17,8% entre la comunidad más cara y la más económica.

A nivel general, la vivienda supone más de una tercera parte de los ingresos familiares en Madrid (36,07% del total), País vasco (35,49%) y Baleares (35,22%). Mientras que no llega a una quinta parte del presupuesto en Castilla y León (18,27%) y Murcia (19,66%).

Los alquileres que requieren más esfuerzo se contratan en Madrid (46,74%), País Vasco (39,02%), Baleares (38,15%), Comunidad Valenciana (37,64%), Canarias (37,38%) y Cataluña (35,10%).

Al tiempo que las hipotecas con más presupuesto se celebran en Baleares (32,28%) y País Vasco (31,97%).

¿Alquiler o comprar? Esa es la cuestión

‘Los alquileres han desequilibrado el presupuesto familiar de muchas familias que todavía no pueden afrontar una hipoteca‘, apunta Ferran Font (Pisos.com).

Aunque también debemos tener en cuenta que la mensualidad de una hipoteca no incluye gastos diversos, desde impuestos a los relativos a la comunidad de propietarios.

Sin embargo, ‘la leve caída de los gastos dedicados a una cuota hipotecaria media certifica la buena saluda del mercado de la vivienda‘, acaba señalando.

En ese sentido, Business Insider ha calculado la diferencia entre la compra y el alquiler.

Teniendo en cuenta los gastos y el incremento patrimonial según los datos ofrecidos por Finect.

Diferencia que lleva nuevamente a plantearse las prioridades del cliente. ¿Ha encontrado el lugar donde quiere vivir? ¿Necesita máxima flexibilidad? ¿O prefiere la rentabilidad de invertir en una vivienda?

Tendencias de mercado 26 junio, 2018

La rentabilidad de la vivienda de costa vuelve a subir en otro año de récord turístico

España cuenta con 5.978 kilómetros de costa. Una superficie que, repartida entre el Mediterráneo, el Atlántico y el Cantábrico, permite ofrecer infinitas oportunidades para disfrutar del buen tiempo sin salir de casa. Siempre que se posea una vivienda de costa.

Hace algunas semanas, Casaktua dio a conocer el ‘4º Estudio La demanda de vivienda en España‘. Un informe que ponía de manifiesto el interés de un 18% de los españoles en la compra de vivienda vacacional.

Se trata de una inversión que pone de manifiesto la consolidación del segmento residencial. Tras la compra de la vivienda habitual, la compra de una segunda residencia delata la recuperación económica y la confianza en el mercado inmobiliario.

Esos datos vienen hoy a ser ratificados por una nueva estadística. La correspondiente al ‘Informe anual del alquiler de costa‘, elaborado por TecniTasa.

Según la tasadora, el alquiler medio en la vivienda de costa se ha encarecido un 3% respecto al año pasado. Veinte euros más cada mes que en 2017. La llegada del verano y el momento dulce de la industria turística hacen que no falten candidatos en los principales destinos del litoral español.

Alquileres que superan los 1.200 a la semana en algunos lugares de la costa de barcelonesa y guipuzcoana. Pueden sobrepasar los 1.500 euros en la costa pontevedresa e ibicenca. Y dejan atrás los 2.000 euros en la Costa del Sol.

Un 20% más por el alquiler de costa

La vivienda de costa ha encarecido un 3% el alquiler semanal, según TecniTasa. Arrendar una propiedad a orillas del mar cuesta una media de 750 euros semanales en los meses más veraniegos. En julio y agosto.

Tras este último incremento interanual la vivienda de costa acumula una revalorización del 20% en la última década. Desde 2008.

El auge del alquiler vacacional y el récord histórico en el número de turistas de 2017, han impulsado las rentas del alquiler. Aunque también es cierto que España cuenta con un mapa diverso de destinos de costa.

‘La diversidad climatológica y un gran número de kilómetros de costa permiten ofrecer propiedades para todos los gustos y presupuestos, desde 200 euros a la semana hasta más de 2.000‘, apuntan desde la tasadora.

Vivienda de costa al norte del Mediterráneo

La comunidad con alquileres más exclusivos es Baleares. Cuya renta media se sitúa en 1.258 euros por semana.

Destaca especialmente el caso del Puerto de Ibiza, donde alquilar una vivienda de 100 m2 cuesta unos 1.800 euros semanales. Frente a la costa ibicenca, una propiedad en Port Addaia (Menorca) cuesta unos 750 euros por semana.

Algo parecido sucede en Cataluña. Comunidad que toca máximos por el alquiler de 90 m2 en la localidad de Sitges (Barcelona). La estancia sale por 1.300 euros cada semana.

Al tiempo que en Calafell (Tarragona) se pueden alquilar 75 m2 por 650 euros semanales.

La costa de la Comunidad Valenciana tiene un alquiler medio algo más moderado. Las mayores rentas se encuentran en Peñíscola (Castellón) donde un apartamento de 70 m2 asciende a 750 euros semanales. Mientras que Torrevieja (Alicante) se queda en 360 euros por semana.

Buena salud del alquiler al sur de la Península

En la costa sur del Mediterráneo, la región de Murcia tiene también algunos de los alquileres más moderados. El máximo 700 euros semanales en Aguilas y el mínimo 500 euros en San Javier.

Frente a este panorama, la costa andaluza tiene los casos más extremos. Como término medio un alquiler semanal de 770 euros. Prácticamente una tercera parte de lo que cuesta alquilar 65 m2 en Puerto Banús (Marbella). Nada menos de 2.100 euros por semana. Frente a los 400 de una vivienda de 70 m2 en Castell de Ferro (Granada).

Más moderados son todavía los alquileres en Canarias.

Tanto si se tiene en cuenta la vivienda más exclusiva como la más económica. El primer lugar lo ocuparía un apartamento de 50 m2 en Adeje (Sta Cruz de Tenerife) por 550 €/semana. Y el segundo una pequeña vivienda de 40 m2 en Patalavaca (Mogán) por 300 €/semana.

Vivienda de costa de Pontevedra a Guipúzcoa

Finalmente, queda repasar la vivienda de costa al norte de la Península Ibérica.

En ésta zona, los mayores alquileres se concentran en la Isla de la Toja (Pontevedra). Unos 1.700 euros semanales. A las antípodas de Burela (Lugo) con 200 euros por semana.

Entre Asturias y Cantabria, la moderación es la nota dominante. Con 710 euros semanales en Noja (Cantabria) como el precio más caro y 455 euros en Tapia del Casariego (Asturias) como el más económica.

Mientras que en País Vasco, la vivienda de costa más cara está en Hondarribia (Guipúzcoa) y cuesta 1.400 euros semanales. Frente a los 450 euros de una propiedad en Gorliz (Vizcaya).

Ejemplos de que la vivienda vacacional a orillas del mar es rentable. Solo hay que acertar invirtiendo en el lugar adecuado.

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