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Inmobiliario 8 marzo, 2022

Nueva Ley de Suelo de Madrid

La flamantes disposiciones en torno a la nueva Ley de Suelo de Madrid propone reactivar la economía local; y se posiciona como ejemplificadora a los ojos de las principales ciudades y el resto de las Comunidades Autónomas ¿Podrán sus regulaciones finalmente trasladar los beneficios que se preanuncian en lo inmediato y mejorar de forma sustancial el futuro de España en la problemática del acceso a la vivienda? El presente de la sociedad necesita un cambio radical. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo impactará la nueva Ley de suelo de Madrid en lo inmediato. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Objetivos de la nueva Ley de Suelo de Madrid

La denominada como Ley Omnibus, altera o modifica nada menos que diez artículos originalmente de la Ley 9/1995 que referencian a medidas de política territorial, suelo y urbanismo de la Comunidad madrileña. Este sorprendente giro tiene objetivos claros mediante medidas que van desde la quita de cargas innecesarias hasta la minimización de los tiempos. La meta global es darle un espaldarazo a la actividad económica regional con miras expansivas hacia el resto del país.

Las cuatro materias pendientes

Esta finalidad tiene sus basamentos en cuatro desafíos puntuales apuntados a atacar materias consideradas como cuentas pendientes por parte de las diferentes autoridades políticas, de treinta años a esta parte:

Ralentización en trámites. La demora y lentitud en los trámites administrativos que no hacen más que ralentizar la actividad económica local, desaniman y espantan cientos de posibles inversiones en el sector de bienes raíces.
Problema de vivienda habitual. El amplio espectro que abarca el acceso a la vivienda (sobre todo en el plano urbano) que ocasiona cada vez más severos inconvenientes habitacionales en el grupo etario más joven y el adulto mayor; pasando por los sectores más débiles económicamente hablando o los golpeados de forma dramática por la pandemia COVID 19.
Utilización virtuosa del suelo. La nueva Ley de Suelo de Madrid, prevé también enfocarse en la reactivación económica en los contextos suburbanos y rurales; tocando también a los pueblos más alejados de las grandes urbes.
Debilidades jurídicas. Las viejas leyes aún aplicadas y los estándares jurídicos que atentan contra normativas claras; aplicando leyes viejas, es cada vez más complejo emprender nuevos proyectos, con bases jurisprudenciales ignotas o demodé.

El uno a uno de la Nueva Ley de Suelo madrileña

Veamos cómo estos nuevos artículos prometen ofrecer un impacto en lo inmediato, en el uno a uno de los cuatro puntos citados en el párrafo anterior.

Minimizar los viejos y conocidos efectos burocráticos

La minimización en los tiempos y en trámites netamente administrativos, buscarán atraer a nuevos inversores; así como generar proyectos cuyos impulsores cortaban de cuajo desde antes de ponerlos en marcha, ni bien realizados los estudios de campo y planificación previos.

Aceitar y eliminar engranajes innecesarios que solo provocan desánimo en el sector particular de inversión, es un aspecto fundamental en el marco de la propuesta del gobierno de llamar a los privados a fusionarse al sector público, con el fin de encarar soluciones concretas. En este contexto, las medidas prevén por ejemplo facilitar la tramitación de licencias en urbanística de un año a un período bimestral.

Salir al cruce de la problemática en el acceso a la vivienda

Se proponen medidas que impactarán tanto a territorios públicos como a suelos privados; posibilitando la ampliación de las viviendas de uso habitual. Son varias las medidas comprendidas en la Ley Omnibus en este sentido:

Facilitarán la expansión de la vivienda pública y social alrededor de suelos dotacionales como equipamientos culturales, educacionales, hospitales, campos de deporte.

Incluirán además la obligación de reserva del 10% del parque residencial enfocado a viviendas atenidas a regímenes de protección pública para acelerar la edificación asequible; e incorporar finalmente al sector más debilitado a un circuito de viviendas dignas y habitables.

Reactivación de las zonas rurales

La nueva Ley de Suelo de Madrid, prevé también acompañar el crecimiento poblacional de las grandes ciudades (como la capital española, Barcelona o Valencia) proponiendo reactivar la economía rural para descomprimir finalmente la aglomeración urbana.

Se estima que hacia mediados de siglo, el porcentaje de población volcada a los entornos rurales de España será solamente del 30%. Esto hace presuponer que no habrá espacio edilicio que alcance para albergar semejante envergadura poblacional. Activar la economía rural es vital para:

Evitar que los jóvenes o el adulto medio sigan marchándose de los pueblos o los campos a las ciudades.
Promover que jóvenes y adultos medios o mayores vean en el contexto rural una atractiva modalidad de vida, sostenible, asequible y digna de ser disfrutada.

Eliminación e inclusión de nuevas figuras legales

Afianzar la seguridad jurídica es un factor primordial de cara a resolver o atenuar la problemática del acceso a la vivienda. Peticiones de licencias urbanísticas, cesiones administrativas y fusiones en inversiones conjuntas público/privadas son más reconocidas por su ralentización burocrática que por sus resoluciones a corto plazo.

Sendos formularios (que pudieron ser funcionales en un pasado, pero que hoy se constituyen más bien en trabas administrativas) han sido eliminados de las cadenas en distintas tramitaciones. De esta manera, profusos vacíos legales urbanos que se extendían incluso a años de parate en un proyecto edilicio -con la consecuente paralización y a la postre caída de dicho proyecto- serán revocados en lo inmediato. El alcance de estas nuevas figuras jurídicas giran en torno a transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado (o TAUs); Entidades Colaborativas Urbanísticas (o ECLUs); al régimen de derecho de superficie; y a distintas determinaciones estructurantes.

La nueva Ley de Suelo de Madrid asegura por parte de sus propulsores una salida fuerte a las dificultades sociales post período pandemia COVID 19 y busca llevarle una solución efectiva y visible a los habitantes ¿Cuál es tu opinión sobre este flamante paquete de artículos? Nos encantaría conocerla.

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Conflictos al dividir una vivienda heredada: cómo solucionarlos

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Inmobiliario 7 marzo, 2022

Recuperar el parque público de vivienda

Las inconveniencias en cada ámbito social propiciadas por la pandemia COVID 19 (además de paralizar al sector inmobiliario) dejaron al descubierto sendas falencias por parte de los sucesivos gobiernos respecto a la problemática habitacional en España. El parque público de vivienda es en la comparativa a nuestros países vecinos y a la Unión Europea toda uno de los más bajos y precarios. Aprobado a inicios de este 2022 el texto de la futura Ley de Vivienda, las autoridades de la coalición de gobierno salen a defender el mega paquete de medidas (el primero en el país desde la vuelta a la democracia) con uñas y dientes. Se asegura una recuperación paulatina pero incesante del mercado inmobiliario. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son las chances de la Ley de recuperar el parque público de vivienda en el mediano plazo. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Situación del parque público de vivienda español

Los datos no dejan lugar a dudas: España dispone del más ajustado parque de viviendas públicas de todas las naciones europeas que conforman la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico). Si vamos a los números concretos, contaba solamente (hasta 2021) con 290.000 unidades del tipo social; esto representa apenas el 1.1% de todas las propiedades destinadas a la vivienda habitual a lo largo y ancho del territorio.

Diversos estudios (como el reciente presentado por la UAB) aseguran que estos índices ubican a España por fuera de los parámetros ideales europeos. Por ejemplo, Francia dispone del 14% del total de sus viviendas avocadas a la inclusión social; Reino Unido el 17.4% y Holanda (por cierto, pionera en este campo) con el 38% de viviendas sociales. Señalaba al presentar dicho estudio el catedrático emérito de la UAB, Josep Oliver, que…

España es también de los países que dedican menor presupuesto a ayudas a la vivienda, de manera que las subvenciones al alquiler solo suponen el 3,5% de los ingresos de las familias más pobres, frente al 56% en Francia, el 31% en el Reino Unido o el 28% en Alemania.

Josep Oliver – UAB

El Gobierno defiende la implementación urgente de la Ley

El 1 de febrero del corriente, el Consejo de Ministros aprobó finalmente y en carácter de urgente el proyecto de la Ley de Vivienda. Su texto, con varias correcciones (aunque consideradas de poca relevancia) en cuanto al contenido del borrador, ya está en el Congreso para su evaluación pertinente; su tratamiento promete abrir acalorados debates entre sus más fervientes defensores y sus preanunciados detractores.

Los autores de las distintas medidas que conforman la Ley, si bien reconocen al día de hoy la controversia que han generado las propuestas de medidas como el bono joven, la clasificación de zonas tensionadas, etc., no dejan de señalar que el paquete era necesario e indispensable; en pos de enfrentar el inconveniente que tendrán las generaciones próximas y las actuales golpeadas por la pandemia para acceder a una vivienda en lo inmediato.

Agenda Urbana y Vivienda

El secretario general de Agenda Urbana y Vivienda dependiente del Ministerio de Transportes, David Lucas, no escapó a la autocrítica pero aseguró que la Ley de Viviendas en el conjunto de sus medidas es la única solución para destrabar la problemática social que impacta sobre los sectores menos pudientes de la actual España.

Tal como declaró durante el acto organizado por el diario El País y KPMG “El futuro del sector inmobiliario” llevado a cabo durante la última semana de febrero…

Hemos elaborado el primer proyecto de Ley, intensamente debatido. Seguramente no es el proyecto de Ley que todos querrían, pero sí el que hay que tener. Es el primero de la primera Ley de Vivienda general en España de la democracia.

David Lucas – Secretario general de Agenda Urbana y Vivienda

Asimismo, profundizó en su mirada hacia adentro de la coalición reconociendo que en casi medio siglo de democracia la problemática del acceso a la vivienda social o recuperar el parque público de vivienda no ha sido un problema que las autoridades sucesivas hayan siquiera estado cerca de resolver. A la vez, declaró que es urgente la colaboración entre sectores públicos y privados para brindar soluciones eficaces y prontas en este sentido.

Desde los porcentajes

Si revisamos una de las tantas estadísticas que muestra el estancamiento del parque de la vivienda social en España; veremos que desde los años ochentas a esta parte la inversión sostenidamente escueta en vivienda pública es uno de los principales factores que han conducido en camino recto a la tensa situación actual. El ideal europeo, coloca al parque de vivienda social en un 9.3% promedio (según datos públicos de la propia Unión Europea).

Recuperar el parque público de vivienda

La Ley de Vivienda supone distintos y complejos objetivos. Entre ellos: cortar con el incremento alarmante en la edad emancipatoria española, evitar la disparada de los precios del alquiler privado, movilizar el sector de viviendas ociosas y transformarlo al arrendamiento, etc. Sin embargo, el más relevante de todos sigue siendo recuperar el parque público de vivienda, como una deuda pendiente con la sociedad.

La meta es introducir al parque público 100.000 viviendas en modalidad de alquiler asequible ¿Podría ser esto posible sin la estrecha colaboración entre el sector público y privado, como propone David Lucas? Es claro que sin el aporte de grupos inversores particulares, esto sería prácticamente una quimera.

Madrid se posiciona como un ejemplo a seguir por las distintas grandes ciudades españolas a través de distintos planes de construcción build to rent o de la adquisición de polos edilicios con el fin de volcarlos al alquiler social. Entre los distintos programas, la Comunidad presidida por Ayuso, planea sumar más del 50% de la totalidad de unidades de alquiler asequibles.

¿Crees que la Ley de Vivienda podrá finalmente remediar hacia finales de década la problemática del acceso a la vivienda de alquiler? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Comprar o alquilar? ¿Cuáles son los trámites y gastos?

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Propietarios 5 marzo, 2022

Juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas

Eres el propietario de una vivienda en alquiler y tu inquilino no paga en tiempo y forma, puedes iniciar un juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas. En OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas conocer al respecto, por eso te invitamos a leer el siguiente post.

El contrato de alquiler establece las obligaciones que les corresponden al propietario de la vivienda y al inquilino, una de las más importantes es el pago de la renta mensual que el arrendatario debe pagar. Sin embargo, puede ocurrir que este contrato no se cumpla como se debe, si el inquilino se adeuda en el pago de la renta y no presenta motivos para solucionarlo; el propietario deberá iniciar un juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas.

En OI REAL ESTATE, nos enfocamos en la compra y venta de propiedades, también en todo lo que concierne al mundo de los alquileres. Nuestro objetivo es ayudar a que los vendedores, compradores o propietarios de viviendas, conozcan sus derechos a la hora de alquilar una propiedad, si el inquilino se endeuda y no paga lo que debe, el dueño tiene que actuar para que esta situación no continúe ocurriendo. ¿Quieres saber cómo lograrlo? ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste un juicio monitorio?

Si tienes una vivienda en alquiler y tu inquilino comienza con los pagos mensuales como se estipula en el contrato de arrendamiento, pero desde hace unos meses se endeuda contigo y no paga lo adeudado, debes hacer algo. La acción que debes realizar es, un Juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas.

Este juicio, se caracteriza por reclamar las rentas atrasadas mediante la vía judicial, sin importar el monto del cual se trate. Es un trámite muy común por su sencillez y, por su rapidez, a la hora de que el propietario obtenga el dinero que le correspondía y, que se le fue adeudado.

Para comenzar con este tipo de procedimiento judicial, se debe constatar que la deuda existe, a través de un documento. Debe mostrarse la prueba, para que se produzca el juicio monitorio, los documentos anteriores firmados por el deudor son un punto clave para iniciar el juicio.

Juicio Monitorio para reclamar rentas adeudadas: ¿Cuáles son sus requerimientos?

Para que un juicio monitorio sea llevado a cabo, se necesitará que la deuda sea dineraria, vencida y exigible, determinada o líquida. Si no se cumple con alguno de estos requisitos, no será válida como juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas, para que una deuda sea dineraria debe expresarse en dinero, no es válida una deuda o pago en especie.

En el caso de que la deuda se considere vencida, quiere decir que no se ha pagado en el plazo estipulado y, mediante el reclamo del juicio monitorio, se puede obtener el valor que el inquilino se encuentra adeudando. La deuda líquida es la que, indica los valores en términos monetarios que se reclaman.

Por otra parte, la deuda determinada debe estar vencida al momento de realizarse el reclamo, además se debe saber con precisión cual es el monto por el que, el propietario procede al inicio de un juicio monitorio. Este, solo puede cumplir, si se tienen en cuenta los requerimientos planteados.

Petición: El primer paso para iniciar la demanda

El juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas, necesita de una petición; este es el primer paso para iniciar con el reclamo de deuda que no ha pagado el inquilino. La petición es el escrito que formula el arrendador contra su arrendatario, es la demanda que se establecerá por vía judicial. Esta deberá contar con:

La identidad del inquilino deudor: Se debe constatar quien es la persona que se ha endeudado con el propietario
Deben figurar, los domicilios de las dos partes en conflicto. Sino, también se puede colocar la dirección del lugar en el que pueden ser encontrados
El origen y cuantía de la deuda: Aquí, se debe establecer el monto específico que el acreedor reclama
Se deben presentar los documentos que indiquen la deuda

La petición la puede realizar el propio afectado por la deuda, no se requiere de la intervención de un abogado para iniciar la demanda. Puede ocurrir que no se tenga contacto con la persona a la que se quiere denunciar, porque se ha cambiado de propiedad debiéndole al propietario que ha iniciado la demanda, el juzgado se encargará de descubrir el domicilio, para que la demanda llegue a sus manos.

Requerimiento de pago

Cuando se cumpla la petición del monitoreo, se le pedirá al inquilino deudor que pague la deuda que, ha reclamado el propietario de la vivienda en alquiler. Para ello, el deudor dispondrá de 20 días hábiles para dejar saldada la deuda. Pueden suceder las siguientes propuestas por parte del deudor:

Si el deudor paga el monto que se le solicita, el juzgado cerrará la demanda; ya que, se le entregará al acreedor el pago de las rentas adeudadas.
Puede ocurrir que, el deudor no pague en el tiempo establecido de 20 días. Si no cumple con esto, se finalizará el proceso y el acreedor debe iniciar una petición para que se entregue el valor de lo que se le adeuda, con bienes; se le embargará al deudor sus cuentas y bienes.
También, existe una tercera posibilidad. El deudor puede presentarse en el juzgado, alegando que no ha cometido la situación de deuda de lo que se le acusa.

¿Qué ocurre si el deudor se opone al juicio monitorio para pagar rentas adeudadas?

En el juicio monitorio para reclamar rentas adeudadas, puede ocurrir que el deudor se oponga al juicio. Si esto ocurre, debe presentar un escrito mientras se encuentra en el plazo de 20 días que, el juzgado solicita en los casos que se haya iniciado una petición por adeudar dinero.

En este escrito que se presentará, debe intervenir un abogado y el proceso monitorio se dará por cumplido. En ese momento, el acreedor que ha reclamado el monto que el deudor no desea pagar, deberá iniciar una nueva demanda contra el deudor, si la persona que reclama su renta adeudada no inicia una nueva demanda, el juicio terminará y, le corresponderá al acreedor pagar por los costes que pudieran generarse.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Seguro de impago: una protección para los propietarios

Alquilar 4 marzo, 2022

Comprar para alquilar: ¿cuál fue la rentabilidad en 2021?

El rendimiento de comprar una vivienda en el mercado del alquiler verificó un pequeño freno en su avance durante 2021. Pese a esto, el 23% de las casas se compran para invertir con lo cual la pandemia reafirmó al inmobiliario como valor refugio. Por eso hoy con Oi Real Estate, te contamos cuál fue la rentabilidad en 2021 de comprar inmuebles para luego alquilar.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Cuál fue la rentabilidad de comprar para alquilar en el 2021?

Los rendimientos brutos del alquiler son aquellos que se obtienen dividiendo los precios medios de compra con los de las rentas. Según las cifras que aportan los tres grandes portales inmobiliarios que operan en España estos rendimientos cerraron en 2021 en el 6,6%. Este está por debajo del 7% medio registrado en el año anterior. Sin embargo, observando los datos presentados por Tecnocasa los primeros días de febrero, durante el 2021 se logró recuperar las proporciones usuales de transacciones con fin inversor anteriores al Covid.

En resumen, los expertos afirman que comprar para alquilar en España sigue siendo rentable, pero además es seguro y estable. Es algo para tener en cuenta dentro de un entorno económico sumido en la incertidumbre.

Como el 2020 estuvo marcado por las restricciones y los confinamientos, la proporción de casas que se compraban para alquilar cayó por primera vez. Este indicador quedó por debajo del 20% en España, donde el total de aquellas operaciones eran para residencia habitual. Durante el 2021, la cuota pudo ascender rápidamente hasta el 23%, según las estadísticas de Tecnocasa. Esta proporción, en opinión de Lázaro Cubero, director de análisis del grupo, indica que “el ladrillo sigue siendo un activo a tener en cuenta” y que se logró recuperar “muy rápido” luego de la crisis que supuso el Covid-19.

El avance en la rentabilidad

El aumento de viviendas que se compran para alquilar durante 2021 “tiene todo el sentido pese a la leve caída de la rentabilidad y pese a los cambios legislativos que pueden añadir algo de incertidumbre al mercado”. Así lo explica Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos. De esta forma se entiende como puede ser la ley de vivienda recientemente aprobada por el Consejo de Ministros.

“La razón es la falta de estabilidad a la que está sujeta la economía y lo volátiles que pueden llegar a ser otros activos fuera del ladrillo” continúa diciendo Font. En esto también está de acuerdo la directora de estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos: “Al contrario de lo que se preveía en un principio, la incertidumbre del Covid ha fomentado la inversión, y a gran escala ahora no hay activo más seguro que el inmobiliario”. Además hay que sumarle el ahorro acumulado durante buena parte del año 2020, “que ha llevado a muchos a interesarse por esta opción, como dice Font.

Si bien los rendimientos de este segmento durante el 2021 se han reducido levemente, los expertos estiman que se siguen moviendo en cotas elevadas. Por ejemplo, el portal Idealista, recuerda que el Bono del Estado luego de 10 años sigue ofreciendo una rentabilidad notablemente inferior, de solo el 0,3%. Por ello es totalmente lógico que el ladrillo atraiga a quienes desean tener rédito elevado y, sobre todo, estable en el tiempo.

Cierre del 2021 y previsiones para el corriente año

Según la opinión de los portales inmobiliarios, la tendencia de comprar para alquilar se mantendrá en el medio y largo plazo. Además de lo ya explicado, Matos afirma que todo apunta que las rentabilidades del alquiler seguirán subiendo por lo menos durante el año 2022. “Quizá no alcancemos las cifras récord que registramos en 2020, cuando en algún trimestre se llegó a superar el 7%, pero sí superaremos lo anotado en 2021”.

El pasado año cerró con caídas importantes en el precio del alquiler en los grandes mercados y esto se une a que el encarecimiento de la compraventa significó una pérdida de la rentabilidad bruta del arrendamiento. Sin embargo, María Matos prevé que durante 2022 las rentas empiecen a subir paulatinamente. Y que de esta forma no paren hasta alcanzar un ritmo más o menos similar al que tienen las compraventas.

Asimismo, Font recuerda que el rendimiento del alquiler siempre se mantuvo en cotas altas y relativamente estables, por lo que nada indica que la tendencia vaya a cambiar drásticamente.

Zonas de España donde más se realiza las transacciones de comprar para alquilar

Según los datos elaborados por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra que se aportan en XXIV Informe sobre el Mercado de la Vivienda, las transacciones con fin inversor tienen un carácter de compra rápida. El proceso completo de ellas no dura más de 60 días.

Un 70% de estas se compran al contado. Suelen ser pisos pequeños, de entre 40 y 60 metros cuadrados; con una antigüedad de unos 60 años; vacíos y con necesidad de una reforma. Estos pisos no acostumbran a tener ascensores y son más baratos que las viviendas con características similares. “El cliente inversor es una persona que normalmente vive en el mismo barrio y compra una vivienda porque considera que le va a dar más rentabilidad que tener el dinero en el banco”, manifiesta Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

El comportamiento de las transacciones va por zonas. La mayor participación de este tipo de perfiles se encuentra en las ciudades de Valencia, Zaragoza y Madrid. Las tasas en esta localidad mediterránea llegan hasta el 38% y en otros dos mercados rondan el 30%. Luego le sigue Barcelona con un 24,5% junto con Sevilla y Málaga donde ambas están un poco por encima del 23%.

Estadísticas

Comprar para alquilar: ¿cuál fue la rentabilidad en 2021? — *Fuente: **Tecnocasa**, portales inmobiliarios y **Banco de España**. (*) Este portal recoge datos desde el 2018.*

El gráfico de arriba muestra el rendimiento que ofrecen los tres grandes portales. Sin embargo, sus estadísticas se alejan del análisis de la rentabilidad bruta que ofrece el Banco de España. Este último sitúa el rendimiento del alquiler en el 3,7% desde hace varios trimestres. Según explica la nota metodológica del supervisor, la razón de ello se encuentra en que sus cálculos toman como partida el precio del alquiler medio de un mismo grupo de inmuebles desde 2006. Estas se obtuvieron en la encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España del antiguo Ministerio de Fomento. Además, este solo se actualiza trimestre tras trimestre con la evolución del IPC de los alquileres.

Las fuentes que conocen de estos cálculos explican que: “Los portales describen la variación de precios de las nuevas viviendas que entran en el mercado, por eso las estadísticas no coinciden”. Luego continúan diciendo que “esta discrepancia es la que ha motivado al Ministerio a trabajar en un índice nuevo de precios que tenga en cuenta en mayor medida el margen de vivienda nueva que entra al mercado”. Incluso, la falta de información oficial, hace dos años, hizo que el supervisor tuviera que utilizar los datos de Idealista. Esto lo hizo al momento de, en uno de sus informes, analizar la evolución de los precios del alquiler en España.

Esperamos que este post sobre la rentabilidad de comprar para alquilar te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

Agentes inmobiliarios 4 marzo, 2022

Letreros de venta o alquiler de propiedades

El avance de la era digital puede llevar a suponer (sobre todo en el agente inmobiliario más joven) que las metodologías de ventas convencionales o analógicas ya no son funcionales al propósito de vender o alquilar una propiedad. Sin embargo, los expertos en marketing inmobiliario aseguran que no hay nada mejor que alcanzar ese equilibrio entre lo estándar y lo innovador (digitalmente hablando) ¿Olvidamos que existen aún generaciones que no han sido alcanzadas por el impacto digital y que son actores fundamentales en el sector inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces la importancia de un hecho que para muchos puede ser mínimo o demodé: la conveniencia de los letreros de venta o alquiler de propiedades. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Motivos para no colocar letreros inmobiliarios

Existe toda una serie de motivos valederos por los cuales los clientes se muestran reticentes a la colocación de letreros inmobiliarios en sus propiedades a la venta u ofrecidas en alquiler. Veamos los más comunes, antes de meternos de lleno en el asunto:

Temor al okupa ante la exposición evidente de una propiedad vacía.
Rechazo a que se enteren los vecinos próximos.
Temor a los robos si la propiedad se encuentra desocupada.
Molestias ante consultas permanentes si el cliente continúa viviendo en la unidad a la venta o en alquiler.
No ayudará a vender la propiedad por tratarse de una táctica explícitamente pasada de moda.

Estos cinco motivos, si bien son justificados, van directamente en contra de todo proceso de venta. Como agente inmobiliario, será conveniente que recurras a estrategias que logren argumentar por qué sigue siendo vital la colocación de un letrero que anuncie la venta o el alquiler de su unidad.

¿Por qué es necesario y clave un letrero inmobiliario?

Solemos recordar a lo largo de decenas de artículos en Oi Realtor que más del 95% de las personas que encaran una búsqueda inmobiliaria inician el proceso a través de internet. Sin embargo, este índice comprobado por cada agencia consultada no quiere decir que los sistemas convencionales de marketing en bienes raíces deban ser descartados, ni mucho menos. Por el contrario, se trata de sumar recursos de ventas, no de restarlos.

Una máxima irrefutable que comprueba este concepto es la que dice que “no se vende aquello que no se muestra”. Entonces, el cliente deberá ser consciente de que todo lo que propulse o colabore con la exhibición de la acción inmobiliaria, será beneficioso respecto a la aceleración y la concreción de la misma. En estos términos, el viejo letrero inmobiliario como herramienta sencilla y básica en su estrategia, será vital para que su exposición alcance pronto a más personas.

El boca en boca en el sector inmobiliario

En el circuito del negocio en bienes raíces encontrarás sendas tácticas de ventas, por ser en sí mismo uno de los mercados más competitivos alrededor del globo. Al respecto, te sorprendería saber cuántos clientes llegan a ti basados en los comentarios o referencias de un excliente o de uno de tus seguidores en redes sociales.

¿Tienen injerencia las redes sociales y las herramientas digitales en este tipo de consultas? Pues claro que sí, pero asimismo convendrá no restarle importancia al boca en boca que produjo la consulta propiamente dicha y la potencial negociación.

La estadística exhaustiva en letreros de venta o alquiler de propiedades

A modo de monitoreo propio, pero también como una carta en la manga a la hora de que un cliente se muestre contrariado por la exhibición de su venta mediante letrero, lleva una estadística exhaustiva acerca de la motivación que ha conducido a los interesados a la consulta. Te sorprenderás cuando compruebes el índice de futuros compradores o inquilinos atraídos por letreros de venta o alquiler de propiedades.

Como agente inmobiliario, sabrás que esta estrategia -hasta hace unos pocos años obligada-, ocupa una porción importante en cada capacitación en marketing inmobiliario. En este sentido, procura acompañar la salida a la venta de una vivienda con al menos dos letreros.

Desventajas de los letreros inmobiliarios

¿En qué casos es poco recomendable o contraproducente la exhibición de una venta inmobiliaria mediante letreros? Este interrogante tiene una respuesta que tal vez ya hayas adivinado: cuando dos o más agencias inmobiliarias compiten por una venta o un alquiler de la misma propiedad.

A menudo los clientes suponen que al ofrecer su unidad a varias agencias o agentes inmobiliarios autónomos conseguirán una venta más pronta; ya que las inmobiliarias competirán entre sí. La competencia está dada, esto es un hecho. Pero lo que los clientes no saben es que los interesados en la vivienda llamarán uno por uno a los teléfonos señalados en los letreros; tampoco están enterados (algo más propio del sector inmobiliario) de que las agencias no brindarán toda la información que tengan disponible sobre la negociación, simplemente por desconfianza.

Como resultado: la negociación demorará (excepto un golpe de suerte eventual) mucho más de lo esperado o de lo deseado por ambas partes.

Los letreros inmobiliarios y los agentes inmobiliarios autónomos

Si eres un agente inmobiliario autónomo, puede que trabajes para varias inmobiliarias. Este caso procura abrirte a una gama de posibilidades distintas entre agencias. Como citamos en el párrafo anterior, revisa la conveniencia de colocar varios carteles de una misma firma. Lo mejor, en estos casos, es analizar cuál de las agencias para las que cumples actividades como promotor o vendedor es la más indicada y la selecciones en pos del objetivo puntual.

En este sentido y como consejo extra, examina (fuera de tu especialización) trabajar para agencias que se dediquen a ventas de propiedades de diverso tipo. Por ejemplo: alquiler estudiantil, oficinas, casas suburbanas, comercios, etc.

¿Cuál es tu experiencia como agente inmobiliario respecto a letreros de venta o alquiler de propiedades? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Características del cliente inmobiliario pospandemia

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Inmobiliario 4 marzo, 2022

Coliving y el mercado del alquiler

Si consideramos la tímida intromisión del coliving en Europa y en España desde la última década a esta parte, notaremos su in crescendo lento pero permanente dentro del sector inmobiliario. Aquello que aparecía como una propuesta innovadora, poco comprobable y que rozaba la excentricidad de las clases más acomodadas de la sociedad reflejada exclusivamente en artículos de medios especializados; hoy día se presenta como una opción tangible y a tener en cuenta como una salida más a la situación pospandemia en la problemática del acceso a la vivienda. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo el coliving y el mercado del alquiler caminan unidos en el negocio de los bienes raíces. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

El coliving, ese perfecto desconocido

¿Podríamos afirmar que el coliving es un modelo de mercado impuesto, entrando en la tercera década de este siglo XXI? Acaso sea demasiado pronto para aseverar este concepto. Sin embargo, tengamos en cuenta que existen dos formas en las que generalmente una tendencia logra implantarse en una sociedad desarrollada comercialmente hablando:

De a pequeños pasos, pero sin retroceder.
De un solo golpe y a gran escala.

En este caso, el coliving y el mercado de alquiler en el vasto universo del business en bienes raíces se ubican mejor en el primer ejemplo; es decir, esta modalidad viene ofreciéndose a cuenta gotas aunque de manera permanente. Así, como cuando un niño junta en su alcancía moneda tras moneda o billetes de bajo monto a lo largo de toda su infancia y cuando la rompe se sorprende de todo lo que puede comprar con lo que lentamente ha ahorrado.

Es de esperar que el coliving en España logre un efecto similar; y que de hecho nadie se sorprenda de él una vez impuesto. Acaso a mitad de la década de 2030 no cause curiosidad la noción de coliving, ya que hemos sido testigos contemporáneos de su aletargado aunque constante crecimiento; y parecerá que estuvo allí desde siempre.

¿Qué es puntualmente el coliving?

El término coliving, hermano mellizo de otro innovador modelo de negocio inmobiliario en lo laboral, el coworking, nació en Sillicon Valley; conjuntamente con la escasez de oferta en la vivienda, en contraste con la necesidad de una clientela joven volcada a las ciudades que circundaban al polo de oficinas estadounidense.

San Francisco y sus suburbios, se vieron de repente invadidos por una nueva generación de flamantes graduados en búsqueda de empleo, dispuestos a cortar con lo establecido. Así definía la génesis de este revolucionario sistema de vida Gonzalo Zulueta, encargado de inversión residencial y suelo de Capital Markets (consultora Catella) a El Economista:

Como casi todos los negocios colaborativos, el coliving se originó en Silicon Valley al producirse una escasez de vivienda que chocaba con la multiplicación de jóvenes profesionales que llegaban a San Francisco con ganas de socializar. Y es cuando empezaron a aparecer edificios en los que los inquilinos no sólo compartían zonas comunes sino que, además, también sus aficiones.

Gonzalo Zulueta, encargado de inversión residencial y suelo de Capital Markets

Finalmente, a mediados de la década 2010, el coliving iba a dar su salto intercontinental a Reino Unido; de allí al resto de Europa. El sector inmobiliario español no iba a ser una excepción.

El preferido entre jóvenes de impronta digital

El coliving se propone entonces como una salida novedosa y accesible para los jóvenes en promedio de 25 años; este mercado “joven”, según las principales consultoras, atrajo por supuesto a medianos y grandes grupos inversores en el sector inmobiliario. Combina la estadía residencial temporal o permanente, privada y con espacios comunes.

Según el más reciente informe del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud 2021, la pandemia COVID 19 trajo consigo la menor tasa de emancipación del siglo; se recontó que solo el 15% de los jóvenes entre 16 y 29 años ha salido de la casa paterna para iniciarse en la vida independiente. El coliving entonces, aparece como la opción más atractiva para este conjunto debutante en el circuito inmobiliario.

Así lo tradujeron voces de peso como la de Iñaki Unsain en la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI):

Se trata de un activo resiliente a las fluctuaciones del mercado; y que a su vez presenta una solución accesible para los jóvenes.

Iñaki Unsain – Presidente de AEPSI

Coliving y el mercado del alquiler, una opción con ventajas

¿Cuáles serían entonces las fundamentales ventajas y beneficios del coliving? De buenas a primeras, la ventaja más notable del coliving es la accesibilidad. El período por contrato de alquiler puede estar limitado a meses o días. En este sentido, y considerando la visión de los jóvenes que en su mayoría ven como un sueño lejano acceder a una casa propia, el coliving y el mercado de alquiler se vuelven rápidamente una pareja inmejorable; ya sea para sus ingresos económicos o para los desembolsos de sus padres.

Los impulsores (tanto particulares como activos de pequeñas, medianas o grandes agencias) ven con buenos ojos el concepto coliving. En un ambiente que presenta similitudes a una apariencia del tipo “hostel” aunque con muchas menos obligaciones legales y complicaciones edilicias; los propietarios deciden invertir en satisfacer las demandas digitales de los inquilinos, como producto de la proliferación de empleos home office.

Un modelo de alquiler de diseño

Al inquilino joven, enfocado en estudiar, trabajar y destinar su tiempo libre a socializar digitalmente, poco le interesa más que contar con una potente wifi y con los electrodomésticos que hagan su vida más cómoda. En este sentido, la recurrencia a diseños minimalistas en sus estancias compartidas y privadas, ofrecen mejores espacios, más comodidad de tránsito y evitan sobrecargar las habitaciones con grandes mobiliarios. Según los expertos en shopper inmobiliario, poco esperan los inquilinos jóvenes de un lugar al que (en un promedio estimado) van a alojarse como máximo durante tres meses.

En este sentido ¿crees que el coliving podrá alcanzar finalmente el auge que predicen los expertos? ¿Se trata de otra tendencia “impuesta” desde los medios justamente para lograr ubicarla en la agenda del sector inmobiliario? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Compartir piso o subarrendar habitación?

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Inmobiliario 3 marzo, 2022

Convertir oficinas en viviendas como tendencia

La modalidad híbrida de trabajo se ha consolidado de forma impensada en el circuito de oficinas, en España y en gran parte del mundo. Este posicionamiento era impensado hasta comienzos de 2020 y tuvo su mayor basamento y principal impulsor en la irrupción del COVID 19; con sus medidas restrictivas a la circulación bajo ordenanza. Superado aquel primer y largo transe, las firmas más prestigiosas e importantes del circuito comercial (algo que incluyó también al sector inmobiliario) vieron primero con buenos ojos mantener el teletrabajo que había comenzado como una medida de emergencia y que tan buenos resultados ofreció al funcionamiento de las compañías. Poco tiempo más tarde y finalmente, fue la modalidad híbrida la que logró imponerse. En este artículo de Oi Real Estate, repasaremos todo acerca de convertir oficinas en viviendas como tendencia, en un aporte que presenta sutiles cambios de cara a la salida de la pandemia.

¿Un cambio para mejor?

Como señalamos en la introducción, el virus COVID 19 y sus distintas variantes han obligado a las autoridades españolas a recular y disponer modalidades de trabajo durante la marcha. La improvisación como cosa forzosa fue justificada desde los gobiernos y criticada en cada país por las distintas oposiciones políticas. Las compañías, si bien en un primer momento (allá por el primer semestre 2020) debieron acatar las ordenanzas y los decretos, poco a poco lograron ir imponiendo su autonomía respecto a las modalidades de trabajo.

La presencialidad de las plantillas, pudo entonces acomodarse a las necesidades y a los distintos modelos de trabajo, según la empresa y sus niveles de rentabilidad. Por otro lado, era de esperarse que esos cambios tuvieran de momento a otro sus primeros sesgos en materia de regulaciones oficiales.

Palabra de experto

Entre las preferencias de los propietarios de edificios de oficinas, también los ubicados en principales polos de trabajo, surgió una inquietud que pareciera haberse impuesto como tendencia. Ante la falta de redituabilidad en el negocio del alquiler de oficinas (como producto del home office y las modalidades híbridas) muchos se volcaron a reconvertir sus instalaciones en hogares habitables para la vida cotidiana.

Según comunicó recientemente a Inmodiario el experto en negocios de bienes raíces Jesús Duque, vicepresidente de red Alfa Inmobiliaria:

Cada vez son más los propietarios de oficinas que recurren a los servicios de la red para conocer las posibles ventajas y desventajas de reconvertir sus oficinas en viviendas.

Jesús Duque, vicepresidente de red Alfa Inmobiliaria

Esta decisión parece ser una corriente que gana cada vez más lugar en las principales ciudades de España como Madrid, Barcelona y Valencia; y también son comprobables casos similares en otras importantes urbes de la Unión Europea toda.

La escasez de oferta venta/alquiler

Otro impulsor de proyectos inmobiliarios que procuran transformar las antiguas oficinas en propiedades a la venta o al alquiler, se da en el alza en las ofertas. No es la primera vez que desde Oi Realtor nos preguntamos ¿puede la COVID 19 cambiar radicalmente la cara del sector inmobiliario? En este sentido, la reciente implementación de la Ley de Vivienda (que fija los precios de los alquileres en las comunidades autónomas que así lo consideren preciso); sumado al abordaje del teletrabajo por parte de las principales empresas de oficinas, sugiere que finalmente esa premonición terminará por cumplirse en un mediano plazo.

Sabemos que muchas empresas debieron cerrar de forma definitiva, incluso a los pocos días de aquellos primeros confinamientos obligatorios. Para las que contaban con más espaldas económicas o cintura comercial, alejarse de las oficinas fue todo un reto. En el home office se presentó en más ocasiones de las imaginadas una única posibilidad de supervivencia. Gran parte de las firmas que apostaron a la modalidad del teletrabajo, lo han logrado, pero… ¿qué ocurrirá entonces con las oficinas vacías de aquellas firmas que se han retirado?

Adaptarse a las normas para un cambio legal

Debemos acordar en que no todos los edificios son capaces de adaptarse a una reforma que los haga habitables y aptos para la vivienda de uso cotidiano. Es la consulta recurrente de muchos de los propietarios, desconocedores de las normativas vigentes. Sin embargo, lograr las reformas edilicias que lo permitan no es del todo imposible; dependiendo del nivel de inversión que los propietarios estén dispuestos a desembolsar con ese fin.

Recordó Jesús Duque en su entrevista a Inmodiario que…

…es especialmente sencillo en el caso de propiedades que inicialmente fueron concebidas como viviendas y cuyos propietarios, animados por la buena ubicación de la misma o buscando menor riesgo de impago, decidieron en el pasado darles un uso profesional; convirtiéndolas en oficinas, consultorios médicos, despachos, o cualquier otra actividad.

¿Está preparada tu ciudad para convertir oficinas en viviendas?

La tendencia de convertir oficinas en viviendas, debemos señalar, no es un hábito flamante; pero sí se ha acentuado con la lenta retirada de la COVID 19. En este sentido, y a nivel mundial, hace al menos una década que se manifiesta como un motivo de consulta por parte de propietarios de estos grandes edificios; y en las principales ciudades del globo.

Así, vemos que por ejemplo ciudades como París con el Bureaux-Logements francés tienen previsto impulsar e introducir al mercado sendos edificios de oficinas en actual estado ocioso; asimismo, se posiciona como un fuerte “colaborador” en la problemática del acceso a la vivienda, recurrente en toda Europa.

En línea y con objetivos y metodologías de ventas similares, en Reino Unido encontramos que las autoridades de la ciudad de Londres han anunciado la creación de al menos 1500 propiedades; para antes del final de la corriente década; a través de la transformación de edificios de oficinas en propiedades volcadas al arrendamiento.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/proyectos-de-minioficinas-a-pie/

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Alquilar 3 marzo, 2022

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero?

Tal y como era posible imaginar, la inflación se disparó durante el mes de febrero. Según datos que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, el lunes 28 de febrero, el IPC subió hasta el 7,4%. Esta es la cifra más alta en las últimas cuatro décadas. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te contamos cómo afecta el IPC al precio del alquiler.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿A quién afecta el aumento del IPC?

El aumento del IPC es preocupante teniendo en cuenta que las previsiones de moderación de los precios bajaron por la guerra entre Rusia y Ucrania. A esto hay que sumar la inflación subyacente, la cual excluye los elementos más inestables de la cesta de la compra. Entre los alimentos y la energía, esta ha aumentado hasta el 3% en febrero de 2022.

A aquellos inquilinos a los que les toque la revisión anual de su contrato de arrendamiento verán aumentar su alquiler mensual en unos 51 euros de media. Esto será durante el próximo año debido a la subida récord del 7,4% interanual del IPC adelantado en el segundo mes de 2022, según el INE.

El Instituto Nacional de Estadística (INE), dio a conocer el dato del IPC y se encuentra 7,4% en tasa interanual. Esto supone 1,3 décimas más que el dato definitivo de enero y su tasa más alta de los últimos 33 años.

El precio mediano en España de una vivienda en alquiler de este tipo, en febrero de 2021, se cerró en 695 euros. Asimismo, se calcula que el precio mediano de un alquiler de un piso con dos habitaciones pasará a ser de 746 mensuales, debido al aumento del IPC. Esto supone una subida media de unos 617 euros anuales para estos arrendamientos.

Los arrendatarios que revisen en San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao serán los que más van a notar la subida de sus rentas. El aumento de la inflación afecta directamente a los contratos de alquiler de viviendas vinculados al IPC.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero?

Precios de alquiler en España con el aumento del IPC

Antes que nada hay que señalar que la actualización de la renta sólo puede hacerse una vez al año. También depende del acuerdo alcanzado por ambas partes, y siempre como dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el contrato no especifica claramente a qué índice va ligada la revisión anual del alquiler, se puede renovar según la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este índice se encarga de revisar los precios de arrendamiento. Tiene en cuenta la recuperación de competitividad de España respecto a la zona euro, y es inferior al IPC.

Subida de la renta por ciudad

Aunque la subida de la inflación del 7,4% es igual para todo el país, el aumento de las rentas del alquiler en los contratos renovados, no. Este incremento no será igual para todos los inquilinos puesto que afectará más que nada a aquellos que residan en las capitales de provincia.

San Sebastián y Barcelona son las ciudades donde más se va a notar el aumento del IPC en los contratos de alquiler que actualizarán sus rentas. Esto supone un incremento de 63 euros más al mes, para dejar un precio mediano de 913 euros mensuales durante el próximo año. Luego le sigue Madrid, con un aumento de 61 euros más al mes, hasta los 881 euros mensuales. Bilbao, que con la actualización del IPC, encarece el alquiler mensual en 59 euros, hasta una nueva renta de 859 euros mensuales.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero? El mayor incremento es en San Sebastián y Barcelona — *San Sebastián*

Estas cuatro capitales son las que tendrán un incremento anual de las rentas de más de 710 euros. Supone un gran esfuerzo para muchos inquilinos.

Por lo contrario, entre los menores incrementos de los precios de los contratos de alquiler que se tienen que actualizar con el IPC de febrero, se encuentran Ciudad Real, Cuenca y Ávila. Estos subirán 26, 27 y 28 euros más al mes, respectivamente.

De esta manera, el nuevo alquiler que pagarán los habitantes de estas ciudades no superará los 400 euros mensuales durante el próximo año. Son las únicas tres capitales donde los arrendamientos siguen prácticamente por debajo de los 400 euros mensuales. Sin embargo, en Ávila, una vez actualizado el contrato con el IPC el precio del alquiler será de 408 euros al mes.

Nivel provincial: los precios actualizados del alquiler con el IPC de febrero

Por provincias, se repiten las zonas donde se registraron los principales aumentos de los precios en los pisos de dos dormitorios que les toque la actualización del alquiler con el IPC de febrero.

Es por ello que Guipúzcoa se queda solo en lo más alto al mantener el mismo incremento que en su capital, San Sebastián. Registra subidas de 63 euros más al mes para dejar una nueva renta de 913 euros mensuales, lo que supone una subida anual de 755 euros.

Por debajo, la provincia de Barcelona reduce la presión de la inflación sobre la renovación de arrendamientos frente a la capital catalana. Su incremento mensual será de 61 euros y así el precio medio de alquiler será de 886 euros/mes.

En febrero del 2021 Madrid y Vizcaya tenían un precio medio de alquiler de 800 euros/mes. Ahora ven aumentar ese precio en 59 euros al mes lo que deja a la renta media de ambas provincias en 859 euros/mes.

Por detrás de estas cuatro provincias, se encuentra la provincia de Baleares, con 56 euros más al mes y una nueva renta de 806 euros mensuales. Le sigue Álava, 52 euros más al mes y una nueva renta de 752 euros mensuales. Y por último, el dúo formado por Valencia y Navarra, ambos con 48 euros más al mes y la nueva renta de 698 euros mensuales.

¿Cuánto aumentará el alquiler según el IPC de febrero?Valencia y Navarra, las provincias con un aumento de la renta de 48 euros mensuales — *Provincia de Navarra*

Esperamos que este post sobre cómo afecta el IPC al precio del alquiler, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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¿Comprar o alquilar? ¿Cuáles son los trámites y gastos?

Agentes inmobiliarios 2 marzo, 2022

Gestión del cliente inmobiliario complicado

Evitar un cliente va en contra de toda regla en ventas, sin excluir a ningún sector. De hecho, podríamos afirmar que de toda consulta puede surgir una buena negociación; sino una muy buena. Sin embargo, el manejo correcto de clientes de todo tipo, a partir su captación, requiere de una gama de estrategias que debes ir actualizando con el paso del tiempo y de forma permanente. Quien asegure que “el cliente” es siempre el mismo, pues se equivoca. El cliente es una persona y como tal (incluso como tu propio modelo de negocio en bienes raíces) puede cambiar sus expectativas incluso de forma colectiva y por distintos motivos. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la correcta gestión del cliente inmobiliario complicado. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

La diferencia entre un negocio y un favor

¿Existe el cliente inmobiliario problemático? Sendas corrientes en el arte del trato con el prospecto señalan que no. Aluden a que (a lo sumo) existen clientes que requieren otro tipo de trato, paralelo al usual o al convencional. En este sentido y en varias ocasiones, deberás cerrar los libros y los manuales sobre el manejo de la clientela; para dedicarle al cliente con problemas en el trato una atención especial.

En el mercado inmobiliario, escuchar y saber interpretar o guiar al cliente, es todo. Transitando ya el primer cuarto de siglo XXI, te encontrarás con que el cliente realiza sus primeras consultas con un margen de conocimientos sobre el mercado inmobiliario local mayor que el que recurría a servicios inmobiliarios hace una o dos décadas atrás. Es la consecuencia directa de la intromisión de internet en la vida del propietario puesto a vender o alquilar su propiedad, o del interesado en conseguir la vivienda ideal.

Sin embargo y como contrapunto, tú como agente inmobiliario, también le sacas provecho a la información disponible en la red. Coincidirás con nosotros en que mucha de la información que el cliente asegura haber estudiado y recabado es falsa o errónea en parte o en todo.

Desmitificar falsa información

Contra lo señalado en el párrafo anterior, poco puedes hacer; salvo permitirle exponer su postura y a posteriori desmitificar los puntos equívocos. Finalmente, le aconsejarás respecto a qué es lo que más le conviene para que su diligencia de compraventa o alquiler llegue a buen puerto lo más rápido posible. Si el cliente se mostrara reticente a escuchar tus palabras y decide marcharse, será seguramente para repetir y generar la misma situación en la agencia inmobiliaria cruzando la calle.

Pero si en definitiva el cliente en cuestión resolviera poner en tus manos la negociación por la venta o alquiler de su vivienda, deberás estar alerta respecto a cómo conducirla ¿Has tenido la sensación de que un cliente no considera tus advertencias? Pues ante todo interesado “reacio” a hacerlo, convendrá esforzarte por no encontrar un enemigo en él, al mediano plazo. En este punto, precisarás algo más que paciencia. Lo más aconsejable es tener a la mano una serie de recursos que puedes ejercitar sin llegar a cortar la negociación por el mero cansancio en el trato.

Gestión del cliente inmobiliario complicado

El manejo del cliente inmobiliario problemático es un arte dentro de trato al cliente. En estos casos, el agente inmobiliario inexperto o novato probablemente pasará por alto las señales que identifican claro al cliente confuso. Esta clase de clientes trae más dolores de cabeza que beneficios; y es probable que torne cuesta arriba su tarea en lo inmediato. Veamos entonces cómo identificarlos.

Quiere verte trabajar primero antes de cerrar la negociación

Si eres un agente inmobiliario recién iniciado, es probable que consideres cantidad de clientes por sobre la calidad de los mismos. Pues bien, esto no querrá decir que debes regalar tu trabajo o hacerle el favor a tu cliente de comenzar a buscar compradores o inquilinos para su unidad sin antes haber firmado el contrato que va a vincularlos y a formalizar su relación comercial.

Recomendamos no entablar esta clase de diligencias; no por prejuzgar a la clientela, sino porque en su gran mayoría estos convenios de palabra terminan de forma negativa para el asesor inmobiliario. Estarás amarrado a los tiempos y a las normas impuestas por el cliente respecto a cómo y cuándo diagramar las visitas, precios, elaboración de contratos, etc.; recuerda que eres tú quien (a pesar de estar en tus inicios en la carrera como agente) sabe del asunto. Las reglas y las condiciones, las impone la agencia o la oficina de servicios inmobiliario, nunca el cliente.

Si no lograras convencer al terco interesado en firmar un contrato por tus servicios, revisa rechazar la diligencia.

Replantea el precio de venta de salida

Puede que hayas pactado y firmado el contrato que los vinculará a lo largo de la negociación; pero que de buenas a primeras el cliente te comunique que no está de acuerdo con el precio de salida en las primeras publicaciones de la propiedad a la venta. Si estás ante este tipo de situaciones de pugna con el cliente, no te desanimes: esto es más común de lo que podrías imaginar.

El cliente aludirá en casi todos los casos los mismos argumentos:

Ha consultado con un familiar o amigo que ha vendido en la zona recientemente y tu precio de salida es bajo en la comparativa.
Realizó un “estudio de campo” y necesita cambiar el precio, porque el que han acordado es muy inferior al regional.
Simplemente se lo ha pensado bien y no quiere iniciar la negociación a ese precio.

Más data

La verdadera razón por la que suele ocurrir el “arrepentimiento” de un cliente que ya ha firmado contigo un contrato de negociación en el que figura el coste de tasación que has propuesto suele ser la siguiente: internet. Convencer al cliente problemático que internet no siempre tiene la razón; y que una propiedad puede variar por cientos de motivos su precio de salida a la venta o al alquiler así sean linderas, es una tarea compleja.

Sin embargo, la mayoría de quienes ya han pactado con su agente inmobiliario un coste de ventas y quieren aumentarlo después de haber firmado su contrato de venta con la agencia, suelen aceptar la guía del asesor. Procura que los motivos a plantearle por los cuales consideras que han llegado al precio indicado sean fuertes, claros y transparentes.

¿Cuál es tu experiencia en gestión del cliente inmobiliario complicado? Nos encantaría conocerla para sumar más opiniones.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Características del cliente inmobiliario pospandemia

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Propietarios 2 marzo, 2022

¿Cómo legitimar al comunero para ejercer el desahucio?

Deseas conocer cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio, no tienes de qué preocuparte. En OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas saber sobre el mercado inmobiliario y, lograr así, el conocimiento para ser un experto en la temática. Descúbrelo en el siguiente post.

¿Eres el propietario de una vivienda en alquiler? Si es la primera vez que incursionas en esta modalidad, tienes que conocer cuáles son tus obligaciones y, las que les corresponde cumplir al inquilino. Por eso, queremos brindarte la mejor información inmobiliaria para evitar inconvenientes que, se pudieran presentar en el futuro. ¿Quieres saber cómo hacerlo? Te encuentras en el lugar indicado para aprender.

En OI REAL ESTATE, compartiremos los datos más relevantes sobre los alquileres, si te encuentras en conflicto con tu inquilino; porque no ha pagado la renta y necesitas que, se te devuelva la propiedad puedes recurrir a una demanda. En este post, descubrirás cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio; si deseas que los problemas con el arrendatario se terminen lo más rápido posible. ¡Continúa leyendo!

¿Quién puede legitimar al comunero para iniciar una demanda de desahucio?

Si un inquilino no paga la renta a tiempo, el propietario puede iniciar una demanda para desalojar al arrendatario y, obtener, nuevamente su vivienda. Pero esta situación se complejiza, cuando la propiedad presenta una titularidad compartida, como es el caso de una comunidad de bienes.

Puede ocurrir que algunos de los propietarios de esa comunidad inicien un proceso legal contra el arrendatario, lo que genera problemas; si no se ha solicitado el consentimiento, de las otras personas que aparecen como propietarios. Ya que, se establecería un conflicto para determinar quién es, el que puede tomar la decisión de iniciar la demanda.

Cuando se habla de legitimidad, se establece quién tiene el poder para demandar al inquilino; alguien que posee la capacidad de legitimar al comunero para ejercitar el desahucio. El proceso legal que se iniciaría contra el arrendatario, correspondería a un juicio de desahucio con el que, se recuperaría la vivienda que se mantuvo en alquiler por un tiempo.

¿Legitimar al comunero para ejercitar desahucio o, se requiere el consentimiento de los restantes propietarios?

Una de las inquietudes más consultadas por aquellos que comparten la titularidad de una casa es, cómo legitimar al comunero para ejercitar el desahucio y, una de las buenas noticias es que, no se necesita del consentimiento de los otros integrantes de la comunidad. Si uno de los propietarios decide iniciar una demanda de desahucio; puede hacerlo sin pedir permiso.

Al tener la capacidad para iniciar procedimientos judiciales, tiene que tomar acciones que permitan un beneficio para la comunidad. En el caso que no se respete este principio y, se recurra a demandas que, provoquen un interés particular y no para la comunidad; no se tendrá legitimidad para ejercitar el desahucio.

Sin embargo, existe una contradicción sobre quién tiene el poder para iniciar una demanda, si bien el tribunal supremo indica que lo puede realizar cualquiera de los propietarios; según el artículo 398 del código civil esto no sería posible. En este caso, se necesitaría el consentimiento de la mayoría para iniciar la demanda.

¿Cuál es la regulación pertinente?

Dos, son las regulaciones para hablar sobre este asunto y, una de las más importantes, corresponde a lo escrito en el código civil. Si se observa el artículo 398 con detenimiento, no existiría la posibilidad de legitimar al comunero para ejercer el desahucio:

“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría, sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que, constituyan el objeto de la comunidad”.

Sin embargo, si se presta atención a la parte que indica que no habrá mayoría si hay un integrante que, represente los intereses de los propietarios; aquí se podría establecer la legitimación al comunero para ejercitar el desahucio. En cambio, el Tribunal Supremo expresa que, no es necesario el consentimiento de la mayoría, porque es un acto de administración.

¿Existe legitimidad para el comunero, si decide la finalización del contrato de alquiler?

La prórroga del alquiler es muy habitual, muchas veces los arrendatarios firman el contrato por el término de tres años y renuevan a su dueño, para habitar el piso una temporada más. No obstante, puede ocurrir que el propietario decida finalizar el contrato y, quiera recuperar su vivienda.

Esta situación no tendría ningún inconveniente, pero si se trata de una propiedad cuya titularidad es compartida, pueden existir contratiempos. Como aquí, no se observa una instancia de satisfacción para los otros integrantes de la comunidad; los demás propietarios pueden elegir la prórroga en el contrato de alquiler.

No se podrá establecer legitimidad para el comunero, en el caso de que uno de los integrantes de la propiedad no se encuentre de acuerdo. Para ello, se utilizará lo dispuesto en el artículo 398 del código civil; será la mayoría la que decida cuál es el futuro del contrato de arrendamiento.

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