Nuevos decretos de vivienda: qué medidas incluyen

Los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno en octubre de 2026 reúnen medidas relacionadas con los contratos de alquiler, la protección de determinados inquilinos, los incentivos fiscales y el acceso a la primera vivienda. Entre las principales novedades se encuentran las prórrogas extraordinarias de los arrendamientos, las deducciones fiscales y la puesta en marcha del programa de financiación Tu Casa, destinado a facilitar la compra de una primera vivienda.

Las iniciativas se han aprobado después de que el Congreso rechazara versiones anteriores de ambos decretos. Por eso, su aplicación depende de la tramitación parlamentaria y, en particular, de la convalidación de las medidas correspondientes.

¿Qué incluyen los nuevos decretos de vivienda?

Las propuestas se distribuyen en dos textos. El primero concentra medidas de protección residencial, cambios fiscales y ayudas para ampliar la oferta de vivienda asequible. El segundo aborda la continuidad de los contratos de alquiler y las condiciones para que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles.

1. Prórrogas de los contratos de alquiler

Uno de los puntos destacados del primer decreto es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028. Durante ese periodo se mantendrían las condiciones contractuales vigentes.

También se plantea limitar la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. En los supuestos contemplados por la norma, las subidas no podrían superar el 2% y no se permitiría actualizar el alquiler cuando la renta exceda el límite máximo del índice de referencia aplicable.

El texto incorpora, además, cambios para los alquileres de temporada y por habitaciones. Los primeros deberán justificar la causa de su temporalidad y, con carácter general, tendrán una duración superior a 31 días y no superior a 12 meses. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el importe que correspondería por alquilar la vivienda completa, con las particularidades previstas para las zonas tensionadas.

2. Protección frente a los desahucios

El primer decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando concurran situaciones de vulnerabilidad, no exista una alternativa habitacional y la Administración no haya ofrecido una solución adecuada.

También contempla compensaciones para propietarios afectados por la suspensión de determinados desahucios, con condiciones y excepciones específicas. En ciertos procedimientos por impago, la Administración podrá intervenir para ofrecer una alternativa habitacional o atender la deuda dentro de los plazos establecidos.

Estas medidas no se aplican de manera indiscriminada a todos los contratos o procedimientos: su alcance depende de los requisitos que establece el texto legal.

3. Deducciones fiscales para propietarios e inquilinos

Los nuevos decretos de vivienda incluyen incentivos fiscales vinculados al alquiler asequible.

Para determinados propietarios, se prevén reducciones en el IRPF de hasta el 100% si disminuyen el precio del alquiler y cumplen las condiciones exigidas por la norma.

Por su parte, algunos inquilinos podrán acceder a una deducción del 10% en el IRPF, siempre que su base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales y respeten los límites y requisitos correspondientes.

El objetivo declarado de estas medidas es favorecer el alquiler a precios más accesibles mediante incentivos fiscales. Su aplicación concreta dependerá de las condiciones legales y de la situación de cada contribuyente.

4. El programa Tu Casa: financiación para comprar la primera vivienda

Otra de las novedades anunciadas es el mecanismo Tu Casa, dirigido a personas que pueden afrontar las cuotas de una hipoteca, pero que no cuentan con ahorro suficiente para cubrir los gastos iniciales de la compra.

El programa contempla financiación al 0% de interés, con apoyo estatal, para cubrir hasta el 20% del valor de la vivienda y un máximo de 50.000 euros. El plazo de devolución previsto es de diez años y la gestión se realizará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

El Gobierno también anunció una dotación de 10.000 millones de euros para este mecanismo. La medida busca reducir una de las barreras de acceso a la propiedad: la necesidad de disponer de ahorros previos, además de contar con ingresos suficientes para afrontar la adquisición.

5. Más financiación para vivienda asequible e industrializada

Los textos incorporan iniciativas destinadas a ampliar la oferta residencial. Entre ellas figuran:

• 280 millones de euros en avales para impulsar la industrialización de la vivienda.
• 400 millones de euros para apoyar a proveedores de vivienda social.
• Medidas para aumentar el parque público de alquiler social y asequible.
• Una definición de vivienda asequible vinculada a que su precio de venta o alquiler no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, sin incluir los anejos.
• Una rebaja del IVA al 4% para vivienda de promoción pública y protegida, según lo previsto en el decreto.

También se contempla destinar de forma permanente el patrimonio de la entidad estatal de vivienda Casa 47 a vivienda asequible y protegida.

6. Límites a determinadas compras y recargos fiscales

El primer decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 ciertas restricciones a la adquisición de viviendas por parte de determinadas entidades y grandes tenedores, con excepciones relacionadas con la vivienda asequible y otros supuestos contemplados en la norma.

Asimismo, prevé que los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado puedan establecer recargos en el IBI para determinadas viviendas vacías y para inmuebles destinados a uso turístico. En los casos previstos, los recargos pueden alcanzar el 150%.

Estas disposiciones no implican que todos los municipios deban aplicar los recargos: su establecimiento depende de las condiciones legales y de las decisiones municipales correspondientes.

¿Qué ocurre con el segundo decreto sobre los contratos de alquiler?

El segundo texto, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, aborda la renovación de los contratos de vivienda habitual. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, pero queda condicionada a la convalidación parlamentaria.

La propuesta contempla que, una vez terminado el periodo inicial del contrato, se produzcan prórrogas automáticas sucesivas de cinco años, o de siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, salvo que exista una causa justificada para no renovar.

También regula la recuperación de la vivienda por parte del propietario. Entre los supuestos previstos figura la necesidad acreditada de utilizar el inmueble como residencia habitual para sí mismo o determinados familiares, con los preavisos establecidos.

Si el propietario pretende finalizar el contrato sin una causa justificada, el decreto establece una posible indemnización al inquilino. Su importe se calcularía tomando como referencia el mayor de los importes definidos por la norma: doce mensualidades según el sistema estatal de referencia de precios del alquiler o una mensualidad por cada año de residencia, con los ajustes previstos para periodos inferiores.

La aplicación de estas condiciones no debe darse por definitiva hasta que se confirme la convalidación del decreto.

¿En qué estado se encuentran los nuevos decretos de vivienda?

Tras su aprobación en el Consejo de Ministros, ambos textos deben superar la correspondiente votación de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso.

La situación no es idéntica para las dos iniciativas. Según la información disponible en el texto de referencia, el primer decreto contaría con el apoyo necesario para su convalidación, mientras que el segundo afrontaría mayores dificultades parlamentarias.

Por este motivo, conviene distinguir entre las medidas recogidas en los textos aprobados por el Gobierno y aquellas cuya entrada en vigor depende de la validación parlamentaria. Para propietarios, inquilinos y compradores, conocer esta diferencia es esencial antes de tomar decisiones económicas o contractuales.

¿Cómo pueden influir estas medidas en el mercado inmobiliario?

Los nuevos decretos de vivienda afectan a distintas etapas del mercado: el acceso a la propiedad, la gestión de los alquileres y la disponibilidad de inmuebles asequibles. Para los compradores, el programa Tu Casa puede resultar relevante si cumplen los requisitos que finalmente se establezcan. Para los propietarios, los incentivos fiscales y las nuevas condiciones contractuales pueden influir en la rentabilidad y la gestión de sus inmuebles.

Sin embargo, el efecto concreto dependerá de la aprobación definitiva de las medidas, de su desarrollo normativo y de las circunstancias de cada operación.

En un escenario de cambios regulatorios, analizar cada caso antes de comprar, vender o alquilar permite tomar decisiones con mayor información y reducir riesgos.

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