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Ciudades y Barrios 9 octubre, 2018

¿Cómo evoluciona el precio de los pisos en Madrid frente a mercados como el de Londres?

El mercado inmobiliario europeo sigue disfrutando de una excelente salud. Con España bien situada entre sus países vecinos. Pero al comparar grandes capitales las diferencias se hacen aún mayores. Es el caso de los pisos en Madrid y las viviendas en Londres.

Un mercado inmobiliario maduro y heterogéneo, como el español, tiene segmentos y lugares que marcan la tendencia a seguir. Y ese es el caso, sin duda, del mercado residencial de Madrid.

La última estadística europea de precios, elaborada por Eurostat, sitúa a España por encima de la media continental. Mientras el valor de la vivienda sube un 4,3% en Europa, los precios ascienden a un ritmo del 6,8% en nuestro país.

Casi a mitad de ritmo que la vivienda en Portugal o Irlanda. Y muy por encima de países como Francia, Reino Unido o Alemania.

Buena parte de este dinamismo se debe a mercados locales que hoy repuntan con fuerza, como Alicante, Palma de Mallorca o Málaga. Aunque si una ciudad sobresale por encima del resto es la capital española.

Las casas y pisos de Madrid suben hoy a un ritmo del 15,6%. Por encima de cualquier otro mercado nacional europeo. Repunte que supera el 20% en tres distritos. Y que hace de la vivienda en Madrid el mercado más atractivo de esta zona del planeta.

España ‘tira’ del precio de la vivienda en Europa

El valor de la vivienda en Europa, tanto en la UE como en la zona euro, se ha incrementado en un 4,3% interanual durante el segundo trimestre del año. Y un 1,4% respecto al trimestre anterior.

Según estos datos de Eurostat. el mercado inmobiliario sigue revalorizándose en la práctica totalidad de países. Aunque el mayor encarecimiento se concentra en Eslovenia (+13,4%), Irlanda (+12,6%), Portugal (+11,2%) y Hungría (+10,4%).

Tras este grupo, encontramos a España en un lugar destacado. Con una subida del 6,8% respecto a mediados de 2017. Muy por encima de países como Francia (+2,8%), Reino Unido (+3,4%) y Alemania (+4,7%). Y en las antípodas de Italia (-0,2%) que junto a Suecia (-1,7%) son los dos únicos países donde caen los precios.

Este hecho, no solo sitúa a España con el 12º mayor incremento de precios sino que también apunta a una estabilidad en el mercado de la vivienda. Con incrementos del 6,2% al 7,2% en los cuatro últimos trimestres.

Dos capitales muy diferentes: Madrid y Londres

Estas diferencias se hacen mucho más visibles si estudiamos el mercado de la vivienda a nivel local. ¿Cómo evoluciona el precio de los pisos en Madrid respecto a las propiedades en Londres?

Según la estadística trimestral ‘Nation House Wide Price. September 2018‘, que recoge los precios en el Reino Unido, la vivienda se ha encarecido un 2,1% durante el último año. Mientras que los datos de Tinsa IMIE, para el mismo periodo, señalan una subida del 4,9%.

Estas cifras, llevadas a las capitales de ambos países, son aún más rotundas. De hecho, la vivienda en Londres registra una caída del 0,7% interanual. Al tiempo que los pisos en Madrid suben un 15,6% respecto al año pasado.

Mientras la capital española se ha convertido en motor nacional de la vivienda, la capital británica es un lastre para el mercado. Ya que se trata de la única zona del Reino Unido donde caen los precios. Una situación dramática que va más allá del mercado de la vivienda. Si tenemos en cuenta la pérdida de interés por los activos inmobiliarios comerciales a las puertas del Brexit, según Financial Times.

Casas y pisos en Madrid: Una inversión rentable

Frente al panorama londinense, Madrid continúa siendo la ciudad española con mayor dinamismo. Y contagiando al resto de la región.

Según Tinsa, durante el tercer trimestre, la vivienda subió de precio entre un 13% interanual en la Comunidad y un 15,6% en la capital.

La creciente demanda de viviendas se une a la escasez en la oferta de obra nueva. Generando fuertes tensiones en algunos barrios de la ciudad, que se encarecen por encima de un 20%. Se trata de Vicálvaro (+24,2%), Ciudad Lineal (+22,1%) y Villaverde (+21,6%).

Pero también encareciendo algunas zonas por encima de los 4.300 euros por metro cuadrado. Es el caso de los pisos en venta en Salamanca (4.089 e/m2) y los pisos en venta en Centro (4.352 €/m2).

Así como elevando el interés por otros municipios de la Comunidad donde se superan los 2.500 euros por metro cuadrado. Desde Pozuelo de Alarcón (3.017 €/m2) a Alcobendas (2.847 €/m2) y Majadahonda (2.537 €/m2).

Tendencias de mercado 6 octubre, 2018

Los expertos dudan de una caída de la población y elevan la demografía en España a 60 millones en 2050

Hace tiempo que las estadísticas oficiales vienen pronosticando una importante caída de la demografía en España. Las últimas proyecciones macroeconómicas de la agencia europea Eurostat y del Instituto Nacional de Estadística prevén un descenso de 5 a 7 millones de personas, entre la población en edad de trabajar dentro de 30 años.

Un hecho que tendría graves consecuencias, tanto para la economía como para la sostenibilidad de las pensiones públicas. Sin embargo, en opinión de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal esas estadísticas no se corresponden con la realidad.

Los datos de AIReF, que usan tanto el Banco de España como el Gobierno para calcular el gasto en pensiones, desmienten tanto al INE como a Eurostat. Según este organismo, no habrá ni estancamiento ni caída de la demografía en España. Contrariamente, la población española se situará entre los 51 y los 60 millones de habitantes en 2050. Por el impacto positivo de la inmigración y el aumento de la tasa de natalidad.

Frente a este escenario, el Ministerio de Fomento hizo público hace semanas que el número de viviendas en España se ha incrementado a 25.645.100. Solo un 0,23% más que en el año anterior. Junto al hecho de que tres de cada cuatro de ellas son viviendas habituales. Mientras que el Gobierno piensa en como sacar al mercado las cerca de 480.000 viviendas nuevas que permanecen vacías desde el estallido de la burbuja.

«¿Cómo afrontará el mercado inmobiliario este importante reto? ¿Estará España preparada para dar respuesta a 13 millones más de habitantes?. Esas son las preguntas que nos hacemos desde Oi Realtor«, señala Luis Gualtieri. «En nuestra agencia creemos que una vivienda cerrada es una oportunidad perdida y por ello tenemos un servicio específico para vender casa«.

Demografía en España: 60 millones de personas en 30 años

La previsión demográfica de la autoridad de responsabilidad fiscal no deja lugar a dudas. España puede llegar a tener entre 51 y 60 millones de habitantes en 2050. Frente a las estadísticas del INE y Eurostat que no vaticinan más de 49 millones para las tres próximas décadas.

La principal diferencia entre los números de AIReF y ambas agencias está en las personas en edad de trabajar. Población de 16 a 66 años que para AIReF no se moverá de los 30 millones. Mientras que Eurostat e INE prevén una caída de 5 y 7 millones de personas, respectivamente.

Mientras el FMI, en línea con ambas agencias, considera urgente una reforma del sistema de pensiones y de la atención sanitaria, AIReF es bastante más optimista.

Según sus expertos, aunque el gasto crecerá de manera inevitable lo hará de forma más moderada. Un punto de vista positivo que basan en dos factores:

La llegada de unos 270.000 inmigrantes nuevos por año a España, si se mantienen las actuales políticas migratorias. Aumentando su peso en la población del 10% al 15%.
El mantenimiento de la tasa de fecundidad motivado por nuevas políticas de estímulo de la natalidad. Frente a la tasa actual del 2,1 hijos por pareja, la cifra podría caer a 1,8 hijos 2050. Por debajo de los niveles de reposición pero por encima de los niveles de estabilidad.

Menos de 59.000 nuevas vivienda en el último año

Los 46,56 millones de españoles viven en 19,12 millones de viviendas, según el Ministerio de Fomento.

Los datos publicados el pasado verano elevan el número total de propiedades a 25.645.100 viviendas. De las que algo más de 19 millones son viviendas habituales (74,6% del total) y 6,52 millones son vacacionales o permanecen vacías.

En el último año, España apenas ha incrementado su parque residencial en 58.821 viviendas. Cifra que vuelve a situar a Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid como las comunidades con mayor número de viviendas.

Un buen número de los 19,12 millones de hogares se reparten entre las tres provincias más pobladas: Madrid (2,6 millones), Barcelona (2,3) y Valencia (1,4). Las tres únicas regiones que superan el millón de hogares.

Aunque la mayor proporción de viviendas habituales también destaca otras provincias. Por detrás de Madrid (90,3% de hogares) encontramos a Barcelona (89,1%) y Álava (88,7%).

Mientras que provincias como Ávila (42%, Teruel (49,5%) y Soria (49,6%) tienen cerradas más de la mitad de viviendas la mayoría del año.

Dos personas y media por cada vivienda habitada

Al cruzar los datos Fomento con las estadísticas del INE, podemos calcular las personas que viven en cada hogar. Concretamente una media de 2,44 personas por vivienda habitual.

Aunque lo más sorprendente son las provincias con mayor densidad de habitantes por vivienda: Murcia (2,82 personas), Almería (2,62), Cádiz (2,59), Sevilla (2,58) y Huelva (2,57). Muy por encima de los datos de Madrid (2,37 personas) o de Barcelona (2,38).

Dos de las provincias con menos viviendas deshabitadas, también según Fomento.

Madrid posee 908 viviendas vacías por cada 10.000 habitantes, mientras que Barcelona se sitúa en 1.087 viviendas.

Dos casos a los que únicamente superan los tres provincias vascas: Álava (695 viviendas), Guipúzcoa (804 viviendas) y Vitoria (818 viviendas). Mientras que Ourense (2.273 viviendas) y Lugo (2016 viviendas) superan los dos millares.

«¿Responden las nuevas medidas sobre viviendas vacías a una necesidad general? ¿O a problemas específicos? Esa es la cuestión«, finaliza Luis Gualtieri, responsable de la inmobiliaria de lujo.

Comprar 4 octubre, 2018

Compra de obra nueva

El acceso a la primera vivienda cede terreno frente a la reposición de la existente, entre los interesados en la compra de obra nueva. Los clientes que poseen casa en propiedad se lanzan a cambiarla, complementarla con una segunda residencia e invertir en inmuebles.

La demanda residencial no dejará de crecer en los próximos años. Aunque, más allá de las generaciones que tras la crisis buscan su primera vivienda, el sector pone atención en otro grupo de interés: la vivienda de reposición.

Según el «II Estudio de Demanda de Obra Nueva«, elaborado por Aedas Homes, más de un 46,4% de compradores potenciales buscan una vivienda de reposición. Frente a casi un 30% que desea comprar su primera casa. Y otro 25% que quiere comprar una vivienda vacacional o invertir su patrimonio.

La encuesta también pone en valor el tipo de vivienda con más demanda: pisos en bloque, con aparcamiento espacioso y unas tres habitaciones.

Atentas a esta demanda existente, las promotoras quieren ganar eficiencia y optimizar procesos. ¿Cómo? Apostando masivamente por la industrialización y los proyectos offsite.

Los propietarios quieren cambiar de vivienda

El 46,4% de los clientes que piensan comprar una vivienda nueva lo hacen para cambiar de casa. Según Aedas Homes, este porcentaje se ha incrementado en tres puntos respecto al año pasado.

Frente a ellos, un 15,1% de los potenciales compradores persigue poseer una segunda residencia. Mientras que un 29,5% busca independizarse comprando su primera vivienda.

Finalmente, el 9% de los clientes quiere aprovechar el ciclo positivo del mercado inmobiliario para invertir. Principalmente, con el objetivo de dejar una propiedad a sus herederos.

Esta estadística pone de relieve la importancia del mercado de reposición de vivienda. Aunque el comprador no siempre posee el dinero necesario para afrontar la operación.

Según Aedas, la obra nueva también se ha visto afectada por el incremento general de precios. Hoy, una vivienda media a estrenar sale al mercado por 346.530 euros (11.000 más que en 2017).

Mayoría de pisos en la compra de obra nueva

Los compradores de vivienda nueva necesitan hacer muchos números. Si comprar obra nueva supone una mejora importante, dificilmente llegará con el dinero disponible.

De hecho, sólo un 11,1% de la compra de obra nueva se paga al contado. Mismo porcentaje que aquellos que se hipotecan por menos del 80% del valor de tasación. Mientras que un 77,8% pide el máximo aconsejable por el Banco de España (80% del total).

Entre los compradores, el 93,7% tiene nacionalidad española. Muchos de ellos madrileños (22,9%), sevillanos (185) y barceloneses (16,6%). Frente a un 6,3% de compradores extranjeros. Especialmente británicos (16%), belgas (11,2%) y suecos (10%).

La presencia de clientes nacionales, especialmente llegados de grandes ciudades, hace que el tipo de vivienda con más demanda sean los pisos en bloque.

Un segmento que supone el 86,1% de la demanda. Por delante de áticos (7,6%), los chalés (4,4%) y los bajos con jardín (1,9%). También destaca la importancia de la movilidad. Detalle por el cual se piden viviendas con diversas plazas de garaje. El 74% pide dos y el 24,1% tres.

Mientras que el número de estancias se mueve entre los dos y los tres dormitorios. Con un 31,3% y un 48,2% del porcentaje de clientes, respectivamente.

Los promotores apuestan por la industria 4.0

Motivadas por el gran interés que despierta la obra nueva, las promotoras han decidido aprovechar el cambio de ciclo para afrontar un proceso de industrialización y promoción offsite (construcción en fábrica).

Los gigantes del sector ya trabajan en proyectos que persiguen renovar el mercado residencial, optimizar los procesos existentes, disminuir los plazos de ejecución y crear un mercado fuerte capaz de afrontar futuros retos.
En Vía Célere trabajan desde 2014 en la fabricación de baños industrializados, ahorrando tiempo en las obras.

Mientras que Aedas Homes desarrolla hasta seis promociones desde una planta donde se ensambla un centenar de viviendas. Una tendencia que también siguen Neinor homes y Metrovacesa, con la incorporación de procesos industrializados y elementos prefabricados.

«Afrontar el reto de incorporar suficiente stock para responder a una demanda estimada de 580.000 unidades en 2019 no resulta fácil«, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Real Estate). «Por eso, desde el sector ya estamos trabajando en ello. Con el objetivo de ofrecer aquello que piden nuestros clientes, también en la compra de obra nueva«.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Tendencias de mercado 3 octubre, 2018

Los áticos en venta en España se encarecen el doble de rápido que los pisos bajos

¿Capricho urbano o necesidad de luz natural? La demanda de áticos en venta sigue creciendo en las principales ciudades. Y con ellas el precio medio de este tipo de viviendas que supera en un 92% al valor medio de los bajos.

Las viviendas altas son un valor seguro. Además de ser más caras que las propiedades a nivel de suelo, los áticos también suben más rápidamente de precio.

Un reciente informe de pisos.com pone en valor la importancia de la luz natural, las vistas panorámicas y la tranquilidad que ofrecen los últimos pisos de los edificios.

Según el portal inmobiliario, un ático medio en España cuesta en torno a 275.735 euros. Un 6,51% más que hace un año. Mientras que un bajo de tipo estándar, a pesar de su accesibilidad, hoy vale unos 143.891 euros. Apenas un 3,48% por encima de 2017.

Dos tipos de viviendas en las que la altura importa prácticamente tanto como la localización. Especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

De hecho, los áticos en venta en la capital son los más cotizados del mercado, con un precio medio que supera en un 152% el valor de los pisos bajos. Una diferencia que no supera el 13% en La Rioja.

La razón: Dispuestos a vivir en el centro de una gran ciudad, ¿por qué no pagar algo más por vivir tocando el cielo?

Pocos áticos en venta y muchos compradores

Aunque la recuperación de la vivienda llega a la gran mayoría de rincones, las ciudades siguen siendo el motor del mercado inmobiliario. Y si alguna propiedad sobresale de su parque de viviendas son los áticos.

Los últimos datos de pisos.com señalan la gran demanda de este tipo de inmuebles. Por cuya compra un cliente medio debería invertir un 92% más de presupuesto, respecto a las plantas bajas.

Sin embargo, la diferencia entre ambos segmentos no queda ahí. Una planta baja en venta de tipo medio han pasado de costar un 46% menos que una última planta en 2017, a venderse un 48% más barata que un ático en 2018.

«Este detalle ha tenido un gran impacto en la caída del número de pisos bajos en venta durante el último año, frente al número de áticos en venta que se mantiene prácticamente igual«, señala Ferran Font (pisos.com)

El ático en Madrid sigue cotizando al alza

A nivel de precios, los áticos en venta en Madrid son los más caros de toda España. Concretamente, un ático medio en la capital cuesta unos 575.791 euros (2018). Frente a los 498.736 euros de hace un año. Un 15,45% más.

Precio a la altura de un mercado de alto standing. Madrid destaca también por poseer las últimas plantas de mayor tamaño. Aproximadamente unos 151 m2 frente a los 129 m2 de 2017.

En el otro extremo encontramos algunos de los parques residenciales con áticos más asequibles. Es el caso de Castilla-la Mancha, donde un ático medio ha pasado de costar 138.840 € (2017) a venderse por 131.716 € (2018). Un 5,13% menos.

Mientras que las plantas bajas con mayor precio se encuentran en las islas Baleares. Concretamente, una planta baja media en el archipiélago cuesta unos 292.256 € (2018) frente a los 271.062 € del año pasado.

Más áticos andaluces, valencianos y baleares

El mercado de la vivienda no posee un el mismo tipo de propiedades en todos los rincones de España. Hecho que provoca un importante desequilibrio entre regiones y ciudades.

Madrid es la ciudad con mayor brecha entre el precio de los áticos y las plantas bajas. Según pisos.com, actualmente un ático en la capital cuesta un 152% más que una planta baja. Mientras que hace un año la diferencia era del 143%.

Mientras que la menor diferencia se da en la Rioja. Donde un piso bajo es un 13% más barato que un ático.

Frente a estas diferencias, existen mercados con un porcentaje relativamente mayor de áticos en venta. Es el caso de Andalucía, Baleares y la Comunidad Valenciana. Donde los áticos suponen el 4% de todas las viviendas que se ponen a la venta.

Mientras que Aragón, Canarias, Cantabria, Galicia, Madrid y Murcia cuentan con un 3% de áticos respecto a toda la oferta comercial.

Y, en el otro extremo, Canarias (4%) junto un grupo formado por Andalucía, Castilla y León, Extremadura y Murcia (3%) son las comunidades con mayor proporción de pisos bajos.

«Un ático en una gran ciudad no deja de ser un valor rentable y seguro, frente a plantas bajas«, remarca Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). «No porque no puedan bajar de precio, sino porque su número limitado y sus características (luz natural, privacidad,..) los hacen destacar por encima del resto del mercado«.

Ciudades y Barrios 2 octubre, 2018

Cerca de 1.200 ayuntamientos españoles afrontarán en 2019 una nueva revisión catastral

A falta de aprobarse los PGE, el Gobierno hace pública la nueva lista de municipios que solicitan una revisión catastral. Se trata de 1.177 localidades que aprovecharán los últimos incrementos del precio de la vivienda, a niveles de 2012, para conseguir aumentar la recaudación mediante el pago del IBI. Aunque también existirán rebajas de hasta el 2%.

Cada año, un buen número de municipios hace sus particulares cuentas antes de acabar el ejercicio. La revisión de los valores catastrales tiene un impacto directo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Principal fuente de ingresos a nivel local.

En esta ocasión, son casi 1.200 los ayuntamientos que han solicitado poner al día sus valores catastrales en 2019. El 15% de los municipios existentes, que podrán optar por incrementar el IBI en un máximo del 5%. O, en su lugar, bajarlo cerca de un 2%.

Aunque los cambios no se materializarán hasta darse a conocer los coeficientes de actualización. Cuya aprobación depende de los Presupuestos Generales del Estado para 2019.

La revisión catastral llega en el momento más dulce para la vivienda. Con el precio medio de la vivienda libre en los valores más altos desde mediados de 2012, según Fomento. Y con los incrementos del centro de las grandes ciudades contagiándose a barrios y municipios de la periferia, según Tinsa.

En los últimos seis años la vivienda ha aumentado su valor medio. Mientras que el periodo de 2008 a 2012 se caracterizó por la depreciación general. En ese contexto, los municipios quieren dejar atrás aquellos valores y sumarse al reciente ciclo alcista.

Hacienda da vía libre a la revisión catastral

La aprobación de la Orden HAC/994/2018, publicada el pasado sábado en el BOE, permitirá que 1.177 ayuntamientos españoles actualicen sus valores catastrales.

Una revisión catastral, que deberá esperar a los nuevos coeficientes de actualización, aunque ya reúne los requisitos básicos a que obliga la Ley del Catastro. Es decir, el transcurso de al menos cinco años desde la última actualización y la existencia de diferencias importantes entre los valores catastrales y de mercado. Así como la solicitud formal antes del 31 de mayo.

En total, casi 1.200 municipios autorizados podrán actualizar sus datos en función del último año de revisión. Intentando obtener unos valores más homogéneos y cumpliendo con los principios tanto de generalidad como de justicia tributaria. Cuestionados en numerosas sentencias relativas a la plusvalía municipal.

Aunque el impacto más inmediato se dejará sentir en el próximo recibo anual del IBI. Cuyo importe podrá subir un máximo del 5% o incluso bajar cerca de un 2%. En función de cada municipio.

Actualizar con el precio de la vivienda al alza

Los ayuntamientos que han solicitado una revisión catastral al alza son unos 700 menos que hace un año. Y cerca de 1.200 menos que hace dos ejercicios.

Entre ellos sobresalen localidades barcelonesas, como Badalona o Sant Just Desvern, y municipios madrileños, como Las Rozas o Coslada. Pero también capitales de provincia como Cádiz, Granada, Guadalajara, Huesca, Santander o Valencia.

Un proceso por el que aún no habían pasado algunos municipios que tomaban como referencia precios de la vivienda de hace cinco más años. Y que coincide con la publicación de la última estadística del Ministerio de Fomento. Donde se pone de relieve la recuperación de los precios en la vivienda libre.

Los datos de Fomento, que toman como referencia los valores de tasación de la vivienda, son importantes a nivel oficial. Y elevan el precio de la vivienda media hasta los 1.587,9 euros por metro cuadrado. Máximo desde el segundo trimestre de 2012.

Impacto del ‘catastrazo’ en el contribuyente

En un marco de restricciones del déficit público, la revisión catastral supone de soplo de aire a muchas arcas de la Administración. Especialmente por los impuestos locales. ¿Cómo puede afectar al bolsillo del contribuyente?

1.- En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

La actualización del valor catastral se dejará sentir en pocos meses con el nuevo recibo anual del IBI. La tasa por la que tributan propietarios, usufructuarios dueños de derechos de superficie,..

2.- La plusvalía municipal

Conocida como Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la base imponible de la plusvalía se calcula a partir del aumento del valor catastral. Entre la fecha de compra y la de venta.

3.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD

Aquellas transmisiones que conllevan el pago de un precio quedan gravadas por el ITPAJD. Una tasa que se calcula a partir del valor del inmueble pero que en ocasiones toma el valor mínimo de referencia de la comunidad

4.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Al igual que el ITPAJD, este impuesto por la transmisión de inmuebles parte de valores de mercado. sin embargo, y con algunas excepciones, las administraciones toman el valor de referencia.

5.- Impuesto sobre el Patrimonio

El gravamen sobre el patrimonio neto de las personas físicas se calcula a partir de tres valores: el de compra, el catastral y el de referencia de la Administración.

Comprar 1 octubre, 2018

Madrid triplica el precio de vivienda

Las diferencias se amplían en el mercado inmobiliario español. Mientras el precio de la vivienda sube por encima del 10% en siete capitales, los pisos siguen cayendo más allá del 6% en otras cinco grandes ciudades. En este sentido, Madrid triplica el precio de vivienda.

En términos de vivienda, España es un país de extremos. Donde algunos mercados hace tiempo que han pasado página de la crisis inmobiliaria y se acercan a máximos históricos.

El informe ‘Tinsa IMIE. Mercados Locales. 3r Trimestre 2018‘ recoge una nueva subida de la vivienda más o menos generalizada.

Según la tasadora, el precio medio de la vivienda (nueva y usada) se ha encarecido un 4,9% en el último año. Hasta situarse en los 1.317 euros por metro cuadrado.

Durante los siete primeros meses del año, dos provincias subieron de precio a doble dígito: Madrid y La Rioja. Mientras que doce regiones llegaron a encarecerse entre un 5,7 y un 9,9%.

Porcentajes que aumentan aún más en escala local. De hecho, un total de siete capitales suben de precio por encima del 10%. Y otras siete se mueven entre el 6,2 y el 8,9%.

Tanto a nivel de provincia como de capital, sobresale el caso de Madrid. Con hasta tres distritos que llegan a subir por encima del 20% interanual.

Aún caen una comunidad y trece provincias

El precio de la vivienda sube en la gran mayoría del territorio español.

Todas las comunidades, a excepción de Cantabria (-1,1%), registran subidas en tasa interanual. Los casos más destacados se concentran entre la Comunidad de Madrid (+13%), La Rioja (+11,8%) y Baleares (+9,9%).

Mientras que, a nivel de provincias, también hay que señalar los casos de Málaga (+8,4%), Navarra (+8,7%), Murcia (+7,9%), Valladolid (+7,9%), León (+7,5%), Valencia (+7,4%), Zaragoza (+6,8%), Lleida (+6,8%), Sta Cruz de Tenerife (+6,6%) y Barcelona (+5,7%).

A las antípodas de provincias como Ourense (-5,2%), Cuenca (-4,9%), Castellón (-3,8%), Salamanca (-3,4%), Teruel (-2,8%), Pontevedra (-1,5%), Badajoz (-1,4%), Cantabria (-1,1%), Huesca (-1,1%), Zamora (-0,3%), Jaén (-0,3%), Cáceres (-0,2%) y Vizcaya (-0,1%). Donde el precio de la vivienda parece no haber tocado fondo.

Siete capitales suben más de un 10%

En plano local, siete capitales de provincia llegan a registrar incrementos por encima del 10% interanual.

Se trata de Madrid (+15,6%), Pamplona (+14,25), Alicante (+13,2%), Palma de Mallorca (+12,8%), Málaga (+12,5%), Valencia (+12%) y Murcia (+11,1%).

Frente a las doce grandes ciudades que siguen cayendo. Con Ourense (-9,8%), Teruel (-9%), (Cáceres (-6,7%), Salamanca (-6,65) y Santander (-6,2%) en cabeza.

Este encarecimiento, más o menos generalizado, está directamente relacionado con la caída del plazo de venta de las propiedades. Una vivienda media se vende ahora en unos 7,8 meses.

Siendo Madrid (3,4 meses), Las Palmas (5 meses), Navarra (5,2 meses), Zaragoza (5,6 meses) y Sta Cruz de Tenerife (5,7 meses) las únicas provincias donde una donde una casa se vende en menos de medio año.

Madrid triplica el precio de vivienda

Sin duda, la ciudad de Madrid es el más claro ejemplo de recuperación del mercado de la vivienda.

La capital, no solo económica sino también residencial, del país más atractivo para invertir en segundas residencias. Tal y como destaca el último informe de Savills y HomeAway.

El parque de viviendas de Madrid, tras encarecerse un 15,6% en el último año, se sitúa en torno a los 2.876 euros por metro cuadrado. Según Tinsa.

Unos valores que duplican el precio de la vivienda media en España. Y que, en algunos distritos de la ciudad, alcanzan aún mayores niveles.

Es el caso de Salamanca (4.762 €/m2), Chamberí (4.521 €/m2), Centro (4.352 €/m2), Chamartín (4.089 €/m2) y Retiro (4.054 €/m2).

Mientras que las mayores subidas respecto al año pasado se concentran en Vicálvaro (+24,2%), Ciudad Lineal (+22,1%) y Villaverde (+21,6%). Todas ellas por debajo de los 3.000 euros el metro cuadrado.

«Demostrando el interés de los inversores por la ciudad, más allá de sus barrios más emblemáticos. Madrid es, ante todo, un polo de atracción para todo tipo de compradores«, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Real Estate).

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Ciudades y Barrios 28 septiembre, 2018

¿Cuánto estarías dispuesto a gastar por vivir cerca del colegio de tus hijos?

Existen diferentes factores con mayor o menor impacto en el precio de una casa. Aunque, tratándose de una vivienda familiar, un detalle sobresale por encima del resto: Vivir cerca del colegio de los niños. ¿Hasta que punto encarece una casa dicho privilegio?

La localización es un factor determinante al escoger una vivienda. Compradores e inquilinos, pueden acabar decantándose por un inmueble próximo a ciertos servicios básicos. Desde el transporte público a la oferta comercial o un entorno con zonas verdes.

Sin embargo, también existen muchos clientes que priorizan vivir cerca de buenos centros educativos. Entre los demandantes de vivienda encontramos numerosas parejas, que tienen hijos pequeños o están pensando en tenerlos.

¿Qué les ofrece el mercado inmobiliario? ¿Hasta qué punto encarece la vivienda la proximidad de un colegio? ¿Cómo es el impacto en el día a día de los padres?

En el caso de Madrid, vivir cerca del colegio puede elevar hasta un 20% el precio de la vivienda. Según los datos de la consultora CBRE. Un detalle importante a la hora de buscar una casa o invertir en el mercado inmobiliario.

Vivir cerca del colegio en la región de Madrid

Tener un colegio a poca distancia de casa influye tanto en el valor y la demanda de cada zona residencial. Tanto si se quiere comprar una vivienda como si se quiere alquilar.

Un reciente informe de CBRE ha puesto cifras a este sobrecoste, analizando el mercado de la vivienda junto a los 22 mejores centros escolares de la Comunidad de Madrid. Y los resultados no dejan lugar a dudas.

Las rentas del alquiler en viviendas cercanas a colegios aumentan una media del 12% respecto a zonas alejadas de centros educativos. Mientras que la disponibilidad de estas propiedades para arrendar baja en torno al 80%.

Situación que aún resulta más llamativa en las viviendas de propiedad. El precio de venta es un 80% más caro si la casa está a menos de 250 metros de la escuela. Y la disponibilidad llega a caer cerca del 82%, respecto a otras viviendas.

El ‘coste’ de alquilar o comprar vivienda junto al cole

«En grandes ciudades, el factor tiempo es muy importante«, señala F. Fuente (CBRE). «Por eso es primordial contar con servicios esenciales al lado de casa, como el colegio de los niños«.

En ese sentido, cabe destacar zonas urbanas de Madrid como las de Ramón y Cajal, Nuestra Sra de Santa Maria, Arturo Soria, San Patricio y San Agustín. Donde la disponibilidad de centros de prestigio eleva el precio de la vivienda.

Especialmente los tres primeros barrios. En ellos, las rentas de los pisos en alquiler en Madrid se han encarecido una media del 12%. Mientras que los precios de los pisos en venta en Madrid lo hicieron un 4%.

Por otro lado, las dos últimas zonas (S. Agustín y S. Patricio) han experimentado subidas de hasta el 7% en el alquiler y del 20% en venta.

«Poder ir a pie al colegio sube los precios«, señala F. Fuente. «Un motivo que hace que el stock de viviendas cercanas a los centros escolares se más absorba rápidamente«.

Aunque también influyen otros detalles más allá de la proximidad. Como la nota media de los centros que rodean a la vivienda.

Barrios para ir a clase dando un paseo

Según la consultora Inrix Global, los conductores madrileños pasan una media de 42 horas anuales atrapados en atascos de tráfico. Parte de ese tiempo se pierde, seguramente, llevando o recogiendo a los niños del colegio.

La alternativa puede estar en irse a vivir cerca del colegio escogido. Pero, ¿qué supone vivir a unos 250 metros de la escuela? Sin duda, una comodidad que debemos estar dispuestos a pagar. Aunque a cambio tendremos un entorno privilegiado con mayor calidad de vida.

La zona del Colegio Arturo Soria, por ejemplo, es una de las más demandadas. Donde una renta del alquiler por un piso medio de 150 metros ronda los 2.250 €/m2. No muy lejos, la vivienda en propiedad junto al Colegio Nuestra Sra de Santa María alcanza los 4.088 e/m2 y cerca del Colegio Ramón y Cajal los 4.337 €/m2.

Mientras que una vivienda tipo de 250 m2 junto al colegio San Agustín (Hispanoamérica-Chamartín) puede alcanzar los 5.478 euros. Y ese mismo tipo de vivienda en El Viso, junto a La Salle-Nuestra Sra de Maravillas o San Patricio, se mueve entre los 6.050 y los 6.550 euros por metro cuadrado.

¡Una oportunidad para inversores y un lujo para aquellas familias que buscan lo mejor!

Tendencias de mercado 27 septiembre, 2018

Demografía y movilidad geográfica ponen a prueba el mercado de la vivienda en España

Muchos son los retos que tiene ante si el mercado inmobiliario. Sin embargo, entre los más importantes hay que destacar el factor geográfico. Tanto por la movilidad de los trabajadores como por la caída del interés en atarse a una hipoteca. Factores que cambian el mercado de la vivienda.

Aunque la recuperación del segmento residencial es un hecho, el sector debería debería estar atento a los nuevos retos que le plantea España. Una sociedad en constante evolución demográfica.

¿Seguirán subiendo los alquileres? ¿Qué impacto tendrá la subida de los tipos en las hipotecas? ¿Cómo afectarán los cambios demográficos al mercado de la vivienda? Estas son algunas de las preguntas que deberían saber responder promotores, intermediarios e inversores para afrontar futuros cambios en el sector inmobiliario.

La última reunión del Foro de Buen Gobierno y Accionariado, que organizan el IESE y Atrevia, ha permitido estudiar nuevas oportunidades, peligros y retos inmobiliarios.

Todo ello coincidiendo con la publicación de la ‘Estadística de Movilidad Laboral y Geográfica de 2018‘, elaborada por el INE. Un documento que pone de relieve el aumento de la movilidad geográfica en los últimos cinco años.

La geografía y el mercado de la vivienda

En palabras de C. Villanueva (Sociedad de Tasación) «el factor geográfico es una verdadera ‘bomba de relojería’ de la que no se habla pero que ‘acabará por explotar’«. «Aunque nuestro país ha sufrido una caída de la natalidad, la mayor demanda de vivienda corresponde a unos jóvenes limitados por las condiciones laborales«.

En ese sentido, las hipotecas a cuarenta años no encajan la idea del mercado de la vivienda que tiene un joven menor de 30 años. Como tampoco podemos tratar de la misma manera a todo el parque residencial.

No tiene sentido la inversión inmobiliaria en sitios remotos si las familias no aumentan de tamaño y el factor determinante sigue siendo geográfico. «¿Para qué invertir en Valladolid si la gente se quiere ir a Madrid?«, apunta J.M. Prieto (Quabit).

Por otro lado, existe un gran apetito inversor por parte de las entidades bancarias y mucho interés entre los inversores internacionales. Sin embargo, «más allá de apoyar el crecimiento de los proyectos, la banca no llega a impulsar realmente al inversor«, señalan C. Reina Olmedo (CFO Asset Management).

‘Atarse’ con hipoteca o ‘liberarse’ en alquiler

Frente a la propiedad, el mercado de la vivienda en alquiler es la alternativa escogida por muchos jóvenes. Aunque la subida de las rentas es el nuevo quebradero de cabeza de muchos ayuntamientos.

¿Cuál es la alternativa? ¿Controlar los alquileres? «Esa no es la solución. ¿Por qué no ponemos más viviendas en alquiler y facilitamos que propietarios y socimis las saquen al mercado?«, pregunta J.M. Prieto.

«Aunque intentamos controlarlo, el mercado de la vivienda siempre haya una manera de recuperarse. Por eso es, lo mejor es aumentar la oferta disponible«, señala C. Villanueva. «Y seguir de cerca uno de los factores que con mayor impacto en los alquileres: los pisos turísticos. Viviendas sin ese uso residencial y que sí suponen un verdadero problema para la oferta«.

«Sea como sea, España sigue estando bien posicionada para el inversor«, señala C. Reina Olmedo. Un país donde no deja de crecer la demanda y la movilidad geográfica.

Según los últimos datos del INE, un buen número de españoles ha cambiado de domicilio hace menos de un año.

Concretamente, un 2,7% de los trabajadores. El mayor porcentaje de los últimos seis años. Y un 4,3% de los españoles sin empleo. Superando también el porcentaje de los últimos seis ejercicios.

Movilidad geográfica en los últimos años

Entre los trabajadores, destaca que la mayor tasa de movilidad se produce entre jóvenes de 16 a 34 años (5,3%), extranjeros (7,7%) y profesionales con empleo temporal (4,1%).

Mientras que los grupos con mayor movilidad entre los desocupados son también los más jóvenes (6%) y los extranjeros (11%). Además de profesionales con estudios superiores (4,6%).

Dos colectivos, empleados y desempleados, entre los que merece la pena observar el destino escogido.

Por un lado, un 32,6% de los desocupados no se ha movido de su lugar de nacimiento. Ligeramente por debajo de aquellos que han cambiado de municipio pero no de provincia (34,8%) y muy por encima de quienes cambiaron de comunidad autónoma (14,5%).

Y por el otro lado, un 31,8% de los ocupados sigue vivienda en la misma localidad donde nació. Porcentaje inferior a quienes se movieron dentro de la provincia (40,4%) y muy superior respecto a quienes llegaron a cambiar de comunidad (14,2%).

«Unos datos que revelan hasta qué punto estamos dispuestos a mudarnos. No solo de ciudad sino también de región«, apunta Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). «Detalles a los que nuestro consultores hacen un seguimiento exhaustivo y que nos ayudan en la tomar decisiones al abrir nuevas franquicias inmobiliarias«.

Formación Inmobiliaria 26 septiembre, 2018

Incentivos al alquiler de vivienda y limitaciones a los pisos turísticos, próximas medidas del Gobierno

Los Ministerios de Fomento e Industria afrontan el reto de aumentar el acceso a la vivienda con un nuevo paquete de medidas. Entre las más destacadas, están los incentivos al alquiler de vivienda dentro de unos límites y un mayor control sobre los pisos turísticos.

Inversores, residentes, inquilinos y comunidades de propietarios siguen atentamente la política de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez.

En ese sentido, la entrada de los pisos vacíos en el mercado del alquiler y la convivencia entre apartamentos turísticos y vecinos es prioritaria. Hasta tal punto que tanto el Ministerio de Fomento como el de Industria, Comercio y turismo planean modificaciones. Tanto de la Ley de Arrendamientos Urbanos como de la Ley de Propiedad Horizontal.

Desde el equipo de José Luis Ábalos se ultima un nuevo plan con bonificaciones fiscales a particulares que opten por alquilar viviendas. Siempre que la renta no supere unos precios máximos.

Mientras que Reyes Maroto adelanta una herramienta para que las comunidades de vecinos puedan prohibir los alquileres turísticos en su edificio.

¡Límites e incentivos al alquiler de propiedades que aún deben salir adelante!

Límites al alquiler turístico en los edificios

Las comunidades de propietarios podrán prohibir por una mayoría simple de tres quintas partes la comercialización de pisos turísticos en el edificio. Según la última nota de prensa de la Secretaría de Estado de Turismo.

El Gobierno analiza también cómo concretar una única definición para las viviendas de uso turístico. Junto a la creación de un único registro estatal para este tipo de establecimientos, que facilite la regulación y el control por parte de las comunidades autónomas.

El éxito de este tipo de alquileres coincide con un momento de cierta desaceleración del negocio turístico.

Circunstancia que aprovechará el ejecutivo para proponer la modificación de dos importantes normas en materia de vivienda:
La Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar los cambios necesarios en los estatutos de las comunidades
La Ley de Arrendamientos Urbanos, para limitar el alquiler por temporadas tal y como piden las CCAA

El objetivo final es dar a los vecinos la posibilidad de vetar ciertas prácticas que alteren la convivencia. Decidiendo no solo sobre sus viviendas sino también sobre las actividades llevadas a cabo en el edificio.

Nuevos incentivos al alquiler de vivienda

Como ya se adelantó, el Ministerio de Fomento quiere tomar medidas para incrementar el número de viviendas en alquiler. Para ello está ultimando un plan de incentivos al alquiler de viviendas destinado a particulares.

Los beneficios fiscales incluirán desgravaciones en el IRPF y bonificaciones en el IBI y el Impuesto sobre el Patrimonio. Siempre que las rentas del alquiler no superen unos precios máximos establecidos, tanto a nivel local como autonómico.

Se trata de una medida con la que se intenta que los dueños de viviendas vacías opten por ponerlas en alquiler. Aunque limitando los precios, tal y como ya hicieron algunas ciudades europeas (París, Berlín,..). Una medida que no ha conseguido detener las subidas de los alquileres.

En relación a los incentivos previstos por Fomento, los propietarios podrán llegar a desgravarse el 100% del rendimiento del alquiler en el IRPF. Cuando los inquilinos tengan menos de 30 años, unos ingresos máximos y la renta esté por debajo del límite marcado por la Administración.

Frente a la desgravación actual, que es del 60%, el Gobierno quiere eliminarla si se sobrepasa el precio máximo. Mientras que aquellos que opten por alquilar a precios de mercado. Aunque por debajo del límite establecido, obtendrán una bonificación del 70% en el rendimiento del alquiler si se realizan obras de mejora en materia de eficiencia energética.

De seguir adelante la propuesta, la medida podría ser aprobada antes de acabar el año. Implicando cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y una definición clara de que es una vivienda vacía. «Sin actuar contra los propietarios que posean dos o tres casas«, en palabras de José Luis Ábalos.

Comprar 25 septiembre, 2018

Cinco tendencias a considerar

El actual mercado inmobiliario destaca tanto por su dinamismo como por las particularidades de cada zona. Por ello, conviene tener en cuenta algunos detalles si el objetivo es comprar casa en 2018. Veamos cinco tendencias a considerar.

Tras los meses de verano, el comprador de vivienda vuelve a retomar la búsqueda en el tramo final del año. «Durante las vacaciones, muchos clientes aprovechan para buscar casa«, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Real Estate). «Rastrear con calma el mercado, con el objetivo de determinar que vivienda se ajusta más a sus necesidades«.

Los expertos opinan que el parón registrado entre junio y septiembre coincide precisamente con las semanas en que se toma el pulso al mercado de la vivienda. Un periodo para la búsqueda y la planificación de cara a cambiar de piso o invertir en otro los ahorros.

«Es al volver a la rutina cuando se toma la decisión de compra, con las prioridades claras y el presupuesto establecido«, remarca Luis Gualtieri.

Entre las razones, además del tiempo libre disponible, están los incrementos en los alquileres de aquellos que aún no se han decidido a comprar casa en 2018. Junto a la mejora de la situación económica y las atractivas condiciones hipotecarias.

Circunstancias que, según Casaktua, conducen a un incremento de ventas de aquí a finales de año. Periodo para el que los clientes deben estar preparados. ¿Cómo? Teniendo en cuenta cinco tendencias de mercado para el último trimestre de 2018:

La demanda de vivienda seguirá creciendo

Las estadísticas del INE no dejan lugar a dudas. El pasado mes de julio, la venta de viviendas ha crecido otro 16,2% en tasa interanual.

Las transacciones acumulan así un incremento del 11,7% en los siete primeros meses del año. Una cifra que, tal y como indican las previsiones, podría seguir creciendo hasta sumar unas 600.000 operaciones en los próximos tres años.

El mercado de la vivienda se caracteriza por unos altos niveles de demanda y competencia. Por ello, desde Casaktua se aconseja ser decidido si el propósito es comprar casa en 2018. Es decir, ver un número suficiente de viviendas, negociar el precio y tomar una decisión rápida si el inmueble se adapta a las expectativas.

Especialmente si se trata de una propiedad en una de las grandes capitales,donde el periodo medio de venta es de tres meses.

Las grandes ciudades disparan los precios

La vivienda en las capitales sigue reinando. Según la tasadora Tinsa, las mayores subidas de precio en julio han sido protagonizadas por ciudades de referencia. Especialmente Madrid y Barcelona. Además de las zonas metropolitanas y el litoral mediterráneo.

Según la citada estadística, las dos grandes capitales españolas están cerca de recuperar el 50% del valor máximo logrado por la vivienda.

Concretamente, Barcelona remonta un 48,8% respecto al mínimo histórico de 2013. Y Madrid Un 42% respecto al mínimo de 2015. Dos casos a los que se suman otras ciudades como Málaga (+28,9%) o San Sebastián (+25,8%).

Menor diferencial y más hipotecas al 100%

Al igual que la compraventa, las hipotecas sobre viviendas tampoco dejan de crecer. Según las estadísticas del INE, en julio se firmaron un 3,9% más.

Esta tendencia seguirá en aumento con la próxima Ley Hipotecaria. La nueva norma,además de flexibilizar el acceso a la financiación, abre la puerta a unas mejores condiciones. Hecho que las entidades aprovechan para empezar a ofrecer créditos hipotecarios por el 100% del valor de tasación.

Mientras que las entidades comienzan a rebajar los diferenciales, llegando incluso al 0,99%. En un contexto que, previsiblemente, mantendrá tipos negativos en lo que queda de año. Aunque para 2019 ya se vaticina un cambio de tendencia.

Cinco tendencias a considerar

En un panorama marcado por las subidas del precio de la vivienda y del importe de las hipotecas, el Estado ha aprobado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Entre las ayudas incluidas, el plan cuenta con subvenciones a la compra en municipios rurales de menos de 5.000 habitantes. Además de ayudas a menores de 35 años en zonas rurales despobladas.

Todo ello sin olvidar los programas de promoción de vivienda de protección social. Una partida que viene a cubrir la demanda existente por parte de personas con dificultades para acceder a un hogar.

¿Qué tal comprar casa en 2018 para invertir?

La recuperación del mercado de la vivienda no solo trae de vuelta al cliente interesado en comprar casa en 2018 para vivir en ella. También se consolida la presencia de inversores.

El actual panorama, con baja rentabilidad del ahorro y gran demanda de viviendas, hace que muchos particulares se decidan a comprar para alquilar.

Concretamente, un 10,4% de los compradores destina el inmueble al mercado del alquiler, según el Banco de España.

Una situación que confirma el último informe de Savills Aguirre Newman, donde se pone de relieve el creciente número de nuevos propietarios de vivienda vacacional que compra para alquilar.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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