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El precio de la electricidad se ha disparado durante las primeras semanas de enero. El coste de la luz sube casi un 40%, respecto al mismo periodo del año pasado. Mientras se apunta a nuevos encarecimientos por la caída en la producción y la llegada del frío. ¿Entendemos bien qué pagamos en la factura por dicho suministro?

La subida del precio de la electricidad durante la primera quincena del año coincide con un encarecimiento de la producción energética y el aumento de la demanda en los meses de invierno. Mientras el país afronta una segunda mitad de enero caracterizada por el frío invernal y la llegada de las nevadas.

Un panorama que puede traer importantes subidas al recibo de la luz en el primer mes del año. Pero, ¿qué conceptos incluye cada factura? ¿Cuánto pagamos realmente por el suministro?

El método para establecer el precio de la electricidad y la conveniencia de una u otra tarifa generan mucho debate. Especialmente en un momento de recuperación del consumo y de alzas en productos y servicios.

El precio de la electricidad sube un 40%

Son diversos los servicios que han arrancado el año con encarecimientos, según los primeros datos del IPC. Publicados ayer por el INE. Entre ellos destaca una subida media del 4,4% entre el gas y la luz en los hogares españoles.

El precio de la electricidad en el mercado mayorista ha registrado, en los quince primeros días de 2019, una subida una media de 62,93 euros por megavatio-hora (MWh). Frente a los 45,11 euros por MWh alcanzado en el mismo periodo de 2018. Una subida, también importante, respecto al pasado mes de diciembre.

De continuar así, la factura de la luz podría alcanzar unos niveles cercanos a los de enero de 2017. Cuando se superaron los 71,4 euros por MWh de media. Llegando, en ciertos momentos, a la cota de los 100 euros por MWh.

El precio de la electricidad ha subido un 40% en España

La subida de precios coincide con la primera ola de frío de 2019, la caída en la producción eólica y el encarecimiento de la producción de energía. Frente al incremento de la luz, el Gobierno aprobó el pasado mes de diciembre la suspensión del impuesto de generación eléctrica durante seis meses y la exención del impuesto especial de hidrocarburos.

A pesar de la congelación de los peajes y tasas eléctricas en 2019, el precio mayorista de la electricidad equivale al 35% del recibo final de la luz. Mientras que cerca del 40% corresponde a los peajes y un 25% al IVA y el impuesto de electricidad.

¿Qué conceptos forman el recibo de la luz?

«Existen diferentes aspectos clave a tener en cuenta», señala Luis Gualtieri. «Impuestos, gastos y consumo al pagar la factura de la luz», matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El 25% de la factura corresponde al consumo

Podemos encontrar diversos servicios incluidos en cada factura de la luz. Si la observamos en detalle podemos destacar tres áreas importantes:

Coste de producción eléctrica, equivalente al 25% del importe del recibo
‘Peajes’ para la financiación de costes regulados por el sistema, equivalentes al 43%, como transporte, pago a operadores o distribución
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), equivalente al 22% de la factura

«Algunos costes son inevitables«, señala Gualtieri. «Pero si se redujeran los impuestos y se excluyera costes ajenos al suministro, el precio de la electricidad podría reducirse de manera sustancial«.

¿Quién marca el precio de la electricidad?

Aunque no se prevé ningún cambio en la parte regulada del recibo de la luz, que se mantendrá congelado por quinto año consecutivo, el precio final de la luz dependerá del comportamiento del mercado.

En enero de 2018, el precio de la electricidad se mantuvo en torno a los 50 euros por megavatios-hora. Sin embargo, llegó a los 70 euros a lo largo de 2018. Ya cerrar el año en 57 euros por MWh. El ‘cierre’ más caro desde hace diez años.

¿Qué puede subir el precio de la electricidad en España?

Entre las razones de este incremento cabe destacar el mecanismo de funcionamiento del sistema eléctrico español. Similar al de muchos países de la OCDE. «Si la energía no puede almacenarse, debe subastarse diariamente«, añade Gualtieri. «La subasta incluye una previsión del consumo para asegurar disponibilidad en el suministro«.

«En la venta se comparan aquella electricidad con un coste operativo inferior (nuclear) y aquella más cara (renovable)«, finaliza. «Y a partir de ambas se establece un precio diario correspondiente al lote completo en el mercado mayorista«.

«Como en otros mercados, aquella energía que cuesta más de producir marca el precio de todo el suministro«, matiza Gualtieri. «Una razón para tomarnos en serio el mercado eléctrico e intentar ser eficientes en el consumo energético de nuestra vivienda«.

El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. «Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas«, señala Luis Gualtieri. «Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública«.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

Pérdidas generalizadas en todos los fondos de inversión en 2018

«Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer«, señala con sorpresa Luis Gualtieri. «De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros«.

«Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración«, añade. «Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico«.

Pendientes de la situación económica

«Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable«, apunta Luis Gualtieri «por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008«.

«Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral«, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas«.

«Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea«, según el economista Anton Costas. «Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad«.

La rentabilidad del alquiler como refugio

«Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables«, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Rentabilidad del alquiler de vivienda en España, según Sociedad de Tasación

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

«Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales«, señala el CEO de Oi Realtor. «Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler«.

Al comprar una casa o alquilarla, las familias deben sufragar un desembolso que mes a mes hace mella en su presupuesto. Sin embargo, existen muchas dudas sobre dicha inversión. ¿Dónde se van la mayor parte de los gastos en vivienda? ¿Es más rentable comprar o arrendar?

La vivienda tienen un gran impacto en nuestra vida diaria. Especialmente si tenemos en cuenta su peso financiero. ¿Qué supone para una familia media el mantenimiento de su casa? ¿En qué lugar se encuentra España frente a otros países de su entorno?

Según la encuesta europea, relativa al presupuesto familiar y elaborada por Eurostat, los españoles dedican casi un 22% de sus ingresos a la vivienda. Nuestro país ocupa una posición media entre los 28 estados de la UE.

El conjunto de gastos en vivienda, incluye la mensualidad de la hipotecas o el alquiler, más el pago de suministros. Y sitúa ligeramente por encima a aquellos hogares en propiedad respecto a las viviendas arrendadas.

«Se trata de un gasto importante, en sintonía con otros países, pero importante si tenemos en cuenta todo lo que ello conlleva«, apunta Luis Gualtieri. «Y que debe hacernos valorar la inversión inmobiliaria«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

«Una manera de ahorrar y disfrutar de una calidad de vida apreciada en todo el mundo«. Señala Gualtieri al hacer referencia a otros países, donde la vivienda no solo es más cara sino que también cuesta más su mantenimiento.

Gastos en vivienda en la media de Europa

Los hogares españoles ocupan la decimotercera posición en el conjunto de la Unión Europea en el mantenimiento de la casa. Ocupando prácticamente la mitad de la tabla entre los 28 estados miembros.

Según la agencia estadística Eurostat, una familia media desembolsa el 21,7% de sus ingresos entre gastos en vivienda y suministros (agua, electricidad, gas).

Porcentaje de gastos en vivienda y suministros de la Unión Europea

Por detrás de otros países como Alemania, Francia o Reino Unido. Así como de la media de la UE, situada en torno al 24,8% del salario íntegro.

El ranking lo encabeza Dinamarca y lo cierra Malta. País donde no se dedica más del 10% del salario. Aún así, cabe recordar que se trata de un gasto que apenas varía con el paso del tiempo.

¿Comprar o alquilar una vivienda?

«Una variación de tan solo unas décimas tendría un impacto importante para muchas familias«, recuerda Luis Gualtieri en relación a este gasto.

«Actualmente, el desembolso que deben hacer las familias que poseen una vivienda es algo mayor al de aquellas que alquilan«, recuerda el gerente de Oi Realtor. «A pesar de las importantes subidas en los alquileres en diversas ciudades«.

«Por término medio, a una hipoteca en España se le destina el 17,2% de los ingresos«, recuerda Gualtieri en relación a los datos de Tinsa. «Aunque hay provincias donde se supera ese porcentaje, como Málaga, Baleares o Barcelona«.

Esfuerzo financiero para el de la hipoteca de una vivienda

«Por no mencionar algunos distritos de las principales capitales, como Sarrià Sant-Gervasi (48,9%) en Barcelona o Salamanca (43,4%) en Madrid«, añade. «Zonas prime donde la vivienda está a precios precrisis«.

Un gasto máximo del 28% en España

«Los gastos en vivienda se mueven dentro de unos límites«, señala Fernando Acedo (Colegio de Registradores). «Un hogar medio puede ‘comprometer’ entre un 20% y un 28% de los ingresos en el pago de la hipoteca«.

«Porcentaje que supera al de un alquiler medio, situado en el 19,3% según el INE«, matiza. «Pero que permite tener un inmueble propio una vez amortizado el préstamo«.

De hecho, algunos gastos como los suministros o el mobiliario son inevitables, apunta Luis Gualtieri. «Por ello, ¿no es mejor comprar e invertir en sistemas de eficiencia energética para conseguir rebajar los gastos en vivienda lo antes posible?»

«Por no hablar de lo que suponen dichos gastos en otros países fuera de la órbita europea«, recuerda Gualtieri. «En China, por ejemplo, el desembolso en vivienda en torno al 35,8% de los ingresos«.

«Mientras que venir a España e invertir en una propiedad puede traer consigo más calidad de vida«, finaliza. «Además de una Golden Visa«.

A falta de tener todos los datos del mercado inmobiliario en 2018, el nuevo año comienza con estadísticas positivas en la venta de viviendas. En noviembre se vendieron un 2,8% más de propiedades. Un repunte impulsado por la demanda que sitúa en 7,9 meses el plazo medio de las operaciones.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Noviembre 2018‘ del INE registra una leve mejoría en la actividad inmobiliaria. A pesar de la polémica suscitada por el impuesto hipotecario durante el cuarto trimestre del año.

Con algo más de 42.500 operaciones, noviembre fue el octavo mes consecutivo con aumento en la venta de viviendas. Con un crecimiento del 2,8% interanual.

Un mes de gran actividad que lideraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Cuatro comunidades donde se completaron más de 6.000 operaciones mensuales.

Este dato que coincide con la publicación del informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º trimestre 2018‘. Donde, además de un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda, se analizan diversas variables financieras.

Como el periodo de liquidez media de la vivienda. Es decir, el tiempo necesario para la compra de una propiedad. Situado en torno a los 7,9 meses a nivel nacional.

Aunque en ciudades como Madrid, Zaragoza o Sevilla, una vivienda media se vende en menos de cinco meses.

La venta de viviendas crece pese al AJD

La inseguridad jurídica condiciona, de una u otra manera, el normal transcurso de los acontecimientos económicos.

La polémica suscitada en torno al pago del impuesto de las hipotecas ha ensombrecido parcialmente un año histórico para el mercado de la vivienda. Provocando cierta incertidumbre en los meses de octubre y noviembre de 2018.

En la estadística de transmisión de propiedades del penúltimo mes del año, la venta de viviendas ha vuelto a dejar un balance positivo respecto al año anterior. Sin embargo, el excelente ritmo alcanzado hasta octubre (+15,8% interanual) quedó frenado en noviembre (+2,8%).

«Aún así existe la esperanza que diciembre acabase al ritmo alcanzado dos meses antes«, señala Luis Gualtieri. «El susto ha sido importante, pero tanto la venta de viviendas nuevas como las operaciones sobre viviendas usada han crecido«, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate.

«La compraventa de viviendas encadena ocho meses consecutivos al alza y eso es una buena noticia«, finaliza Gualtieri.

Cuatro comunidades autónomas en cabeza

En noviembre, las operaciones sobre viviendas de segunda mano crecieron un 1,6%. Sumando 34.107 transmisiones. Mientras que en viviendas nuevas se celebraron un 7,9% más. En total, 8.043 operaciones.

A nivel geográfico, cuatro comunidades autónomas destacaron por encima del resto. En primer lugar, Andalucía con 7.950 ventas. Seguida de Cataluña con 6.681 ventas, la Comunidad Valenciana con 6.593 ventas y la Comunidad de Madrid con 6.317 ventas.

A pesar de ocupar el tercer lugar, la región donde proporcionalmente se celebraron más compraventas es la Comunidad Valenciana. Con 168 ventas por cada 100.000 habitantes. Por delante de La Rioja (144 ventas) y Cantabria (128 ventas).

De hecho, se registró una caída interanual en la venta de viviendas de cinco comunidades: Baleares, Andalucía, Extremadura, Castilla y León y Cataluña. Fruto de esas semanas de incertidumbre.

Una vivienda media se vende en 7,9 meses

«La buena evolución general del mercado de la vivienda en 2018 debe analizarse más allá de un mes concreto«, mariza Luis Gualtieri. «Por ejemplo, en el ritmo de crecimiento de los precios o el tiempo medio de liquidez«.

Hace solo algunos días, la tasadora Tinsa publicó su informe para el último trimestre de 2018. «Una estadística que recoge un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda«, añade el CEO de Oi Realtor.

El mercado de la vivienda está en un ciclo expansivo«, apuntó Rafael Gil (Tinsa). «No solo por el constante aumento de la demanda,sino también por el incremento heterogéneo de los valores«.

Uno de los datos que mejor ayuda a entender el gran nivel de demanda es el plazo medio de venta de las viviendas.
Según Tinsa, una vivienda media en España tarda en torno a 7,9 meses en venderse.

Tiempo medio por operación que rebajan comunidades como Madrid (3,6 meses), Canarias (5,8 meses), Aragón (6,4 meses), País Vasco y Extremadura (ambos con 7,4 meses) o Andalucía (7,8%).

Y que pulverizan algunas grandes ciudades como Madrid capital.Donde apenas hacen falta tres meses para cerrar la venta de una propiedad.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Oi Real Estate

El alojamiento ilegal está en el punto de mira de la Administración. El Govern catalán ha requerido la retirada de 56.000 ofertas de pisos turísticos sin registrar en los últimos dos años. Viviendas que no contaban con permiso para llevar a cabo dicha actividad. Frente a hoteles y pisos con licencia.

Aquellas viviendas de uso turístico en Cataluña que no disponen de número de registro oficial no aparecen ya publicadas entre la oferta de cuatro de las grandes plataformas online. Desde HomeAway a Niumba, Rentalia o Spain Holiday. Miembros de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Con la excepción de Airbnb, plataforma que no forma parte de la PAT, algunas de las principales webs dan la espalda a los pisos turísticos que funcionan al margen de la ley. Solo unos meses después de la demanda colectiva contra miles Airbnb y miles de sus anfitriones en Barcelona.

La eliminación anuncios ‘ilegales’ ordenada por la Generalitat afecta a unos 56.000 pisos turísticos. Todos, ellos sin número de licencia, publicados durante los últimos dos años en Cataluña. Aproximadamente, 28.000 fueron dados de alta en 2017. Mientras que otros 27.900 se publicaron en 2018.

«El sector da así un golpe importante a un mercado fuera de control«, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). «Poniendo en valor aquellas viviendas para alquiler vacacional que sí cumplen las normas«.

Histórica retirada de ofertas de pisos turísticos

La retirada de pisos turísticos sin licencia, anunciada por la Dirección General de Turismo de la Generalitat, afecta a más de 33.000 anuncios alojados en páginas webs de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Un organismo integrada por cuatro de las principales plataformas online. Aunque también existen otros 15.000 anuncios sin permiso en la principal web de alojamiento turístico: Airbnb.

56.000 pisos turísticos desaparecen de las principales plataformas online

Además de la eliminación de anuncios, en el último año se han abierto ocho expedientes sancionadores a otras plataformas online. Una medida que persigue aumentar la transparencia en la oferta de alojamiento turístico.

Según el Departamento de Empresa y Conocimiento, 2019 arranca con unos niveles de cumplimiento de la normativa realmente altos. Un 80% de la oferta disponible a través las plataformas integradas en la PAT cuenta con licencia. Mientras que el 60% de los pisos turísticos de Airbnb son legales.

Seis años de inspección y control

Desde que comenzó la campaña de inspección en 2013, entre gestores y propietarios de viviendas de uso turístico, la Generalitat ha abierto 1.358 expedientes sancionadores a particulares y empresas.

De ellos, un total de 1.096 han culminado con la imposición de multas de 3.001 euros a 30.000 euros. Sumando cerca de 6,5 millones de euros.

Seis años después de arrancar este proceso de regularización de pisos turísticos en Cataluña, ya se han normalizado más de 75.000 viviendas. Ascendiendo a 425.725 las plazas de alojamiento turístico registradas.

La Generalitat valora positivamente el cumplimiento de la normativa por parte de plataformas como HomeAway, TripAdvisor o Niumba por el control llevado a cabo. Sin embargo, quiere seguir el proceso de inspección y sanción para disuadir a aquellos que no cumplan la normativa.

Casi 10.000 pisos turísticos en Barcelona

Según el Govern de la Generalitat, existe un número significativo de plataformas que únicamente comercializa propiedades con licencia de uso turístico. Un permiso de identificación controlado por la Dirección General de Turismo.

La Generalitat ha regularizado la oferta de alojamientos de uso turístico en Cataluña

«Licencia de la que ya disponen 9.820 pisos turísticos en Barcelona ciudad«, señala Luis Gualtieri. «Se trata de un permiso que también debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

«Una garantía para todos aquellos inversores interesados en el negocio turístico», finaliza. «En Oi Realtor contamos con viviendas autorizadas para ese uso, tanto durante todo el año como en temporadas concretas«.

¡Una manera de rentabilizar nuestra vivienda vacacional!

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

«El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite«, señala Luis Gualtieri, «de manera especial en Barcelona y Madrid«. «Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis«, añade el CEO de Oi Realtor. «Pero que muestran claros síntomas de tensión«.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

«La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno«, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock«.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

«La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza«, señala Luis Gualtieri. «No existe riesgo de burbuja«, apunta Fernando Encinar (Idealista). «Y si así fuese, se estaría desinflando«.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. «Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas«, remarca Encinar. «Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres«.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. «Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer«, según Guillermo Estévez (Solvia). «Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas«.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? «Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio«, sentencia Luis Gualtieri. «Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor«.

El nuevo real decreto en materia de vivienda y alquiler ha sido promocionado como la herramienta necesaria para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma creada específicamente para el mercado del alquiler en las grandes ciudades con importantes medidas de impacto, como las relativas al alquiler turístico.

A pesar de no incluir límites en los alquileres, aún no se ha descartado su inclusión. Y aunque no prohíbe el alquiler vacacional, sí que aumenta los controles a este negocio.

Con su entrada en vigor, se abre un plazo de tramitación parlamentaria en la que será necesario llegar a acuerdos. Ya que se trata de una norma de «calado» que modifica hasta cinco leyes diferentes.

Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por el otro, los textos refundidos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se establecerán en todas estas normas nuevos límites al alquiler turístico?

Alquiler turístico con beneplacito vecinal

El Real Decreto Ley 21/2018 modifica el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En lo relativo a los pisos turísticos.

El auge del alquiler turístico en las grandes ciudades ha venido impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia o Nomura. Negocios a los que la nueva norma obligará a remitir de los contratos de alquiler turístico de cada vivienda. Acordes a la normativa específica de cada ayuntamiento o comunidad autónoma.

Los edificios de vecinos podrán limitar el alquiler turístico

Además, la modificación de la LPH habilitará la posibilidad que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de las viviendas de alquiler turístico. Para «favorecer» así la convivencia en los edificios de viviendas.

Beneficios al arrendamiento de vivienda

El RDL 21/2018 también modifica la Ley de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En relación a la exención de pago de impuestos por el alquiler de vivienda.

Se establece la exención del pago del ITP y AJD al suscribir contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente. Reduciéndose así las cargas fiscales sobre el mercado del alquiler.

Del mismo modo, el RDL también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificando el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. También se elimina la obligación de repercutir este tributo en el inquilino de una vivienda social. Incluyéndose bonificaciones del 95% en la cuota del IBI para las viviendas con límites en el precio del alquiler.

Finalmente, se introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente. Para que así los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI.

Seguimiento fiscal del alquiler turístico

A pesar de quedar enmarcado en el Real Decreto Ley 21/2018, se establecen nuevas obligaciones de control fiscal del alquiler turístico por parte de la Agencia Tributaria. Una medida que comenzará por Airbnb.

La plataforma compartirá con Hacienda los datos de todos aquellos huéspedes que contacten con clientes a través de dicho canal, a partir del 1 de enero de 2019.

Las plataformas de alquiler turístico comenzarán a facilitar datos fiscales de los huéspedes

En un comunicado, la empresa ha recordado así que entra en vigor «la obligación» de poner a disposición de la Agencia Tributaria la información disponible sobre las transacciones realizadas. Poniendo a disposición de los propietario una herramienta que facilitar la comunicación de dicha información fiscal.

Se trata de una aplicación que permite que sea lo mismo usuario el que comunique a Hacienda los ingresos y los detalles de cada anuncio. Así como el nombre y la dirección correspondientes.

La necesidad de aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE) puede llevar al Gobierno a ceder ante las presiones de la oposición. Uno de los asuntos cruciales es la limitación de los precios en la vivienda en alquiler. Medida que «golpearía los intereses del inversor y encarecería las rentas», asegura Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

El mercado de la vivienda cierra uno de los años más activos de la última década. Pero, ¿qué futuro lo espera en 2019?

«Demanda residencial, inversión inmobiliaria e intereses políticos chocan en un momento crucial para el futuro del sector«, apunta Luis Gualtieri. «La necesidad de dar respuesta a miles de personas en busca de vivienda pone en evidencia ciertas medidas contraproducentes«.

«En lugar de dar facilidades al promotor, existe una fijación en poner trabas a la inversor privada«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Algunas ciudades como Barcelona han comenzado imponiendo casi una tercera parte de vivienda social«.

«Medida a la que ahora pueden seguir límites al precio del alquiler«, alerta Gualtieri. «¿Qué tipo de interés puede despertar un mercado con tantas barreras de entrada?» «¿Hace falta limitar las rentas cuando el propio cliente sabe mejor que nadie cuanto puede llegar a pagar?«

Estas reflexiones del responsable de Oi Realtor vienen avaladas por otros expertos del mercado inmobiliario. Opiniones que coinciden en un sentido: «O se asegura la competitividad o perderemos la oportunidad para no dejar a nadie fuera del mercado«, finaliza Gualtieri.

Las rentas mensuales tocan techo en España

El mercado de la vivienda se prepara para un año marcado por la moderación. Esa es la conclusión de los principales expertos.

Uno de ellos, Fernando Rodríguez de Acuña (RR Acuña & Asociados) señala los diferentes condicionantes de la vivienda en alquiler. Donde destaca la moderación salarial frente a los grandes incrementos de las rentas.

Algo que certifican los últimos datos del portal pisos.com. El alquiler medio en septiembre de 2018 alcanzó los 859 €/mes. Un 16% superior a la renta media en septiembre del año anterior.

Las barreras de entrada desincentivan la inversión en vivienda en alquiler

«A este ritmo, en 2019 el alquiler medio en España puede llegar a superar los 900 euros«, vaticina Ferran Font (pisos.com).

En ese sentido, R. de Acuña señala que invertir para alquilar seguirá siendo rentable. «Las plusvalías van a permitir poco margen, mientras que el arrendamiento seguirá dando beneficios a medio y largo plazo«, apunta este experto. «Con una rentabilidad que irá de 4,5% al 6%«.

Límites al precio del alquiler en Barcelona

Controlar los alquileres se ha convertido casi en una obsesión para muchos ayuntamientos del área metropolitana de Barcelona.

Las rentas de la ciudad condal, que no dejan de crecer desde 2014, se han disparado entre julio y septiembre de 2018 hasta los 950 euros mensuales. Circunstancia que ha llevado a muchos vecinos a moverse a otros municipios metropolitanos, donde los precios también empiezan a subir por el incremento de demanda.

«Ejemplos no faltan«, incide Luis Gualtieri. «Desde Sant Cugat del Vallès, que se ha encarecido 3 décimas en el último año hasta Hospitalet de Llobregat que ha subido 11«.

«Sin embargo, lejos de impulsar nuevas promociones muchos municipios han comenzado a poner límites a los alquileres y a la promoción residencial».

«El Ayuntamiento de Barcelona, ​obligando al promotor a reservar un 30% de cada proyecto para vivienda social«, añade Gualtieri. «Mientras que en Sant Cugat del Vallès han optado por otra fórmula».

«Declarar todo municipio como zona de tanteo y retracto, con una normativa que entrará en vigor a partir de marzo de 2019«, señalan fuentes del Ayuntamiento de Sant Cugat. «Concretamente, si el promotor no reserva un 30% a vivienda protegida la administración podrás actuar comprando el terreno y construyendo el citado porcentaje«.

«Ayudemos a invertir en vivienda en alquiler»

¿Qué se obtiene con estas medidas? Según el consistorio barcelonés, se lograrán incorporar entre 300 y 400 viviendas anuales a un precio asequible.

«Pero, ¿cuántas otras dejarán de construirse mientras tanto?«, añade el responsable de Oi Realtor.

Tras Barcelona, Sant Cugat también quiere limitar la promoción de vivienda

Una crítica que también dirigen los principales promotores y constructores al ayuntamiento vallesano. «¿Realmente quieren hacer tanteo y retracto sobre un solar en el mercado libre para hacer vivienda social?«

Añadiendo: «¿Cómo es posible que un ayuntamiento se exponga perder dinero cuando tiene otros medios como la recalificación para ganarlo?«.

«Se trata de un sinsentido«, finaliza Luis Gualtieri. «La vivienda en alquiler no necesita precios de referencia, ni reservas a la promoción, sino facilidades a la inversión«.

Con el cambio de año, centenares de municipios españoles afrontan la revisión del catastro. Un indicador clave para el IBI que cae en 405 ciudades mientras sube en otras 164 localidades.

El primero de enero comienza una cuenta atrás, esperada por un buen número de ayuntamientos. La fecha de cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Uno de los principales tributos a nivel local.

Durante el año 2019, un total de 728 localidades experimentará alguna modificación en el valor de referencia de su parque inmobiliario.

En 164 municipios, el valor de los inmuebles subirá hasta un máximo del 5%. Mientras que en otros 113 llegará a reducirse hasta un 7%.

La última revisión del catastro se publicó en el Boletín Oficial del Estado del pasado 29 de septiembre de 2018. Una relación de 1.179 localidades junto a las tablas con los coeficientes de actualización.

Cuyos efectos se podrán apreciar tanto en diversos tributos. Desde el pago anual del anual del IBI a la plusvalía municipal.

Subida en el IBI de más de 700 municipios

El importe abonado anualmente por propietarios de terrenos, viviendas y otro tipo de inmuebles, en concepto del Impuesto de Bienes Inmuebles, aumentará este año en 728 municipios. Mientras que bajará en otras 449 localidades.

Un cambio que deriva de la revisión del catastro en 1.179 localidades españolas.

Aprobado por el Consejo de Ministros e incluido en el Real Decreto-Ley 27/2018. Junto a las tablas de los coeficientes de actualización sobre los que se aplicará la valoración de los bienes.

Actualización catastral que no implica que una variación en el tipo del impuesto, fijado por cada ayuntamiento, pero sí en la valoración de los inmuebles. Correspondiente a la base imponible sobre la que se aplica.

Revisión del catastro en 1.179 localidades

La actualización catastral responde a la solicitud de más de un millar de ayuntamientos. Proceso que supone la revisión de algunas valoraciones que llevaban sin ponerse al día desde los años ochenta.

De hecho, el periodo transcurrido desde la última actualización indica qué localidades deben revisar al alza o la baja sus inmuebles. Y en qué medida.

De todos los municipios afectados, un total de 728 revisaron por última vez el catastro con anterioridad a 2004. Viendo incrementada la valoración de sus inmuebles, con un coeficiente del 1,05 (revisado del 1984 al 1989) y del 1,03 (revisado del 1990 al 2000).

Coeficientes de actualización en la revisión del catastro

Mientras que el coeficiente del 1,02 corresponde al último periodo (revisado del 2001 al 2003).

De esta manera, una propiedad valorado en 100.000 euros en 1985 pasará ahora a valer 105.000, según el catastro. Un nuevo importe sobre el que se aplicará el próximo recibo anual del IBI. Así como otros tributos.

Alzas y bajas del valor catastral

Entre las provincias con más municipios que revisan al alza sus inmuebles cabe destacar cuatro con más de cincuenta localidades. Son Ávila (72), Huesca (69), Segovia (62) y Teruel (52).

Con más de veinte municipios Cuenca (39), Salamanca (39), Girona (28), León (26), La Rioja (25), Barcelona (24), Alicante (23) y Valencia (21).

Mientras que por encima de los diez municipios encontramos provincias como Madrid, Tarragona, Soria, Valladolid, Granada, Zaragoza, Toledo

Entre las capitales de provincia más afectadas por la subida destacan Granada, Huelva, Teruel y Valencia. Con subidas cercanas al 3%.

La nueva revisión del catastro recoge subidas de hasta el 5% y bajadas que llegan al 7%

¿Y los coeficientes posteriores a 2004?

Por otro lado, las 449 localidades que revisaron el catastro entre 2005 y 2013 (años de la burbuja) verán una rebaja en el valoración de sus inmuebles.

De hecho, el coeficiente oscilará entre el 0,97 (revisado del 2005 al 2011) y el 0,93 (revisado del 2012 al 2013). Una circunstancia que permitirá que una propiedad registrada por 100.000 euros en 2013 pase a tributar ahora por unos 93.000 euros.

La revisión a la baja afectan especialmente a municipios de las provincias de Almería, Burgos, Cantabria, Guadalajara Soria y La Palmas. Así como a municipios destacados de Madrid. Y a capitales de provincia, como Castellón y Zaragoza, donde los valores se revisan un 7% a la baja.

«Una buena noticia para aquellos que compraron en los años del boom«, señala el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor Luis Gualtieri.

El año pasado se cerró como uno de los mejores para el mercado inmobiliario. Concretamente, el precio de la vivienda se incrementó una media del 5,8%. Muy por debajo del repunte registrado en Valencia, Málaga o Madrid.

Las alzas en el mercado de la vivienda han sido una constante a lo largo de 2018, con incrementos por encima del 15% en capitales como Valencia, Málaga o Tarragona. Y más allá del 10% en la Comunidad de Madrid.

El informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º Trimestre 2018‘, publicado el primer día del año, deja un balance más que positivo en algunas regiones españolas.

A nivel general, el precio de la vivienda ha crecido un 5,8% en los últimos doce meses. Hasta situarse en torno a los 1.337 euros por metro cuadrado.

Entre las diferentes comunidades autónomas destacó Madrid con un 10,8%. Mientras que de las capitales de provincia sobresalen Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) y Tarragona (+15,1%). Además de Madrid ciudad (+14%).

Porcentajes que llegan a superar algunos distritos madrileños como Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). O valencianos como Rascanya (32,4%).

La vivienda se encarece un 8,5% interanual

El mercado residencial despidió 2018 con grandes incrementos en el precio de la vivienda.

Según la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda aumentó un 5,8% en tasa interanual. Tras este último, la vivienda encadena ocho trimestres seguidos al alza, para alcanzar los 1.337 euros por metro cuadrado.

La vivienda supera en un 11,7% el precio mínimo de 2015. Y aún está un 34,7% por debajo del máximo histórico de 2007.

Evolución del precio de la vivienda por comunidades autónomas

Entre las comunidades autónomas donde más sube el precio de las casas cabe destacar Madrid (+10,8%). Por delante de la Comunidad Valenciana (+7,8%), Asturias y Castilla-y-León (+7,4%), así como Aragón (+7,3%).

Mientras que por debajo de los dos puntos encontramos a cuatro CCAA. Extremadura (+04,%), País Vasco (+1,1%), y tanto Cantabria como Navarra (+1,4%).

Los precios se disparan en 11 provincias

De las mayores subidas por provincias hay que señalar el caso de Madrid y Lleida, por encima del 10%. Y de Málaga, Valencia y Burgos, por encima del 9%.

Al tiempo que entre las capitales más destacadas cabe destacar algunas de la costa mediterránea. Como Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) o Tarragona (+15,1%).

Evolución del precio de la vivienda por capitales de provincia

Por delante de Madrid (+14%), Murcia (+13,9%), Ciudad Real (+13,1%), Alicante (+12,3%), Guadalajara (+11,8%) y Burgos (+11%). O Zaragoza (+10%) y Vigo (+10%).

Frente a estas ciudades, solo trece capitales ven caer el precio medio de la vivienda en el último año.

El precio de la vivienda en Valencia

Una capital de provincia que merece atención especial es Valencia. Donde el precio de la vivienda subió un 16,8% respecto a finales de 2017.

En la capital del Turia, los distritos que más han subido de precio han sido Rascanya (+32,4%), L’Olivereta (+19,9%), Camins al Grau (+18%) y Poblados del Norte (+17,6%).

El precio de la vivienda en los distritos de Valencia

Aunque los más cotizados siguen siendo L’Eixample (2.225 €/m2), Ciutat Vella (2.78 €/m2) y El Pla del Real (2.019 €/m2).

El precio de la vivienda en Madrid

En el caso de Madrid, donde el precio medio de la vivienda creció un 14%, también existen zonas especiales.

De la capital española destaca el repunte de los distritos de Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). Por delante de Vicálvaro (+19%), Puente de Vallecas (+17,1%) o San Blas (+16,6%).
El precio de la vivienda en los distritos de Madrid

Mientras que en valores absolutos, los distritos más cotizados siguen siendo Chamberí (4.744 €/m2), Salamanca (4.737 €/m2), Centro (4.409 €/m2) y Chamartín (4.212 €/m2).

El precio de la vivienda en Barcelona

Frente a estas dos capitales, el precio de la vivienda en Barcelona comienza a mostrar síntomas de agotamiento.

Si hace un año, la ciudad condal se encarecía a un ritmo del 14,8% hoy no sube más allá de un 8%.

«Barcelona ha tocado techo«, señala Luis Gualtieri. «Por ello resulta importante que los propietarios que realmente desean vender su vivienda se adapten aun nuevo escenario de moderación«, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda en los distritos de Barcelona

Entre los distritos que más suben de precio, Sant Andreu (+18%) y Gracia (+13,7%) son los únicos que suben a doble dígito.

Aunque las zonas con más demanda continúan siendo Sarrià-Sant Gervasi (4.551 €/m2) y L’Eixample (4.206 €/m2). Por delante de Les Corts (4.050 €/m2) y Gracia (4.005 €/m2).

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