Recibir una casa como regalo de padres, abuelos o cualquier familiar cercano puede ser una excelente forma de adelantar la herencia y evitar pagar el precio de mercado. Sin embargo, para aprovechar las ventajas fiscales y evitar sanciones, el cambio de titularidad de una vivienda por donación exige cumplir una serie de trámites notariales, registrales y tributarios.
En esta guía te explicamos, paso a paso, qué implica donar una vivienda en España, qué impuestos se pagan, cómo se inscribe la propiedad y cuáles son los errores más frecuentes que debes evitar.
¿Qué implica donar una vivienda?
Una donación es la transmisión gratuita de la propiedad de un inmueble. El donatario (quien recibe) pasa a ser dueño sin contraprestación económica, pero asume ciertas obligaciones legales:
- Escritura pública: la donación de bienes inmuebles solo es válida si se formaliza ante notario (art. 633 CC).
- Aceptación expresa: el donatario debe aceptar en la misma escritura o en una posterior, siempre en vida del donante.
- Inscripción registral: para oponerse a terceros, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Pago de impuestos: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en su caso, plusvalía municipal.
Además, pueden donarse derechos parciales: nuda propiedad, usufructo o un porcentaje del inmueble.
¿Es obligatorio hacer el cambio de titularidad de una vivienda por donanción?
Sí. Sin escritura pública y sin inscripción registral la operación no produce “plenos efectos” y, por tanto:
- El nuevo propietario no puede vender ni hipotecar.
- No puede disfrutar de bonificaciones autonómicas.
- El donante sigue figurando formalmente como titular, con los riesgos fiscales que ello conlleva.
Requisitos básicos para el cambio de titularidad de una vivienda por donación
| Trámite | ¿Quién lo realiza? | Documentos clave | Plazo habitual |
| Escritura notarial | Donante y donatario | DNI, título de la vivienda, nota simple, certificado energético, último IBI | 1 día |
| Impuesto de Donaciones | Donatario | Modelo autonómico de ISD, copia de escritura | 30 días hábiles desde la firma |
| Plusvalía municipal | Donatario | Autoliquidación en ayuntamiento | 30 días hábiles |
| Registro de la Propiedad | Donatario / gestoría | Escritura con nota de pago de impuestos | 15‑30 días para la inscripción |
Escritura pública
El notario redacta la escritura, especifica la descripción exacta del inmueble, su referencia catastral y el valor fiscal. También detalla:
- Si existen cargas (hipoteca, servidumbre).
- Las manifestaciones fiscales de ambas partes.
- La aceptación del donatario.
Pago del Impuesto sobre Donaciones (ISD)
El coste varía según:
- Valor real del inmueble (normalmente, el valor de referencia catastral).
- Grado de parentesco (hijos, nietos, hermanos, no parientes).
- Comunidad autónoma: muchas ofrecen bonificaciones de hasta el 99 % para donaciones de padres a hijos.
Plusvalía municipal en el cambio de titularidad de una vivienda por donación
Se paga en el ayuntamiento donde radica la vivienda y grava el incremento de valor del suelo. Algunas capitales ofrecen bonificaciones si la donación es entre parientes directos.
Inscripción en el Registro
Sin el asiento registral, el donatario no consta como propietario ante terceros. Para inscribir hay que aportar:
- Copia autorizada de la escritura.
- Justificante de pago o exención de ISD y plusvalía.
- Formulario registral con los datos del presentante.
El registrador revisará que todo esté correcto y expedirá la nueva nota simple a nombre del donatario.
¿Cuánto cuesta donar una vivienda?
- Notaría: entre 600 € y 1.000 €, según valor y folios.
- Registro: 300‑600 €.
- Gestoría (opcional): 200‑400 €.
- Impuesto de Donaciones: depende de la comunidad y del grado de parentesco.
- Plusvalía municipal: variable, calculada sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia.
Ejemplo: donación de piso valorado en 200.000 € en Madrid a un hijo:
- Bonificación ISD: 99 % → tributo efectivo ≈ 400 €.
- Plusvalía (tenencia 10 años): ≈ 1.200 €.
- Gastos notariales y registrales: ≈ 1.300 €.
Total aproximado: 2.900 €.
Algunas de las preguntas más frecuentes por el cambio de titularidad de una vivienda por donación
¿Puedo donar una vivienda hipotecada?
Sí, pero la entidad bancaria debe consentir o subrogar al nuevo titular. De lo contrario, la deuda sigue en cabeza del donante.
¿Se paga IRPF por donar?
El donante tributa por la ganancia patrimonial si hay incremento de valor desde la compra. Existen exenciones para mayores de 65 años que donan la vivienda habitual.
¿Qué pasa si solo dono el usufructo?
El donatario podrá usar y disfrutar la vivienda, pero la nuda propiedad seguirá en manos del donante (o de un tercero). A efectos fiscales, se valora cada derecho según tablas legales.
¿Cuándo conviene donar dinero en lugar de la vivienda?
Cuando se desea evitar IRPF del donante o reducir costes futuros de plusvalía. Varias comunidades (p. ej. Madrid, Andalucía) bonifican la donación de efectivo destinado a la compra de primera vivienda.
Errores frecuentes en el cambio de titularidad de una vivienda por donación
- No solicitar nota simple actualizada: puede haber cargas ocultas.
- Valorar mal el inmueble: usar un valor inferior al de referencia catastral puede acarrear liquidaciones complementarias.
- Retrasar los impuestos: el recargo e intereses superan el ahorro ilusorio.
- Olvidar comunicar a la comunidad de propietarios: el nuevo titular debe constar en actas para recibir convocatorias y asumir cuotas.
- No actualizar el seguro: el tomador del seguro de hogar debe ser el propietario registral.
Ventajas de donar en vida frente a heredar
- Gestión directa: el donante decide el momento y las condiciones.
- Beneficios fiscales en algunas regiones.
- Ahorro de disputas hereditarias.
- Posible reducción del ISD futuro si se adelantan bienes antes de que aumenten de valor.
El cambio de titularidad de una vivienda por donación puede resultar sencillo si se sigue el proceso legal correcto: escritura notarial, liquidación de impuestos y registro. Preparar la documentación y conocer las bonificaciones autonómicas marcará la diferencia entre un trámite rápido y una odisea burocrática.
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