El contrato de alquiler es el documento más importante a la hora de arrendar un bien inmueble. En él se explicitan todas las condiciones del acuerdo propietario-inquilino. Sin embargo, una vez que el tiempo del contrato se termina, es posible que haya que recurrir a otro tipo de recursos. Estos documentos son los que permitirán finalizar el alquiler de la vivienda de manera formal y sin malentendidos. ¿Cuáles son? ¿Para qué sirven y en qué casos se los requiere? ¿Cuáles apuntan a propietarios y cuáles a inquilinos? En este artículo te lo contamos.
Al finalizar el plazo estipulado en el contrato de alquiler de una vivienda, con sus correspondientes prórrogas, no siempre todo se da de manera ordenada y desprovista de conflictos. Muchas veces, tanto el propietario como el inquilino necesitarán acudir a instrumentos accesorios para resguardarse y hacer valer los derechos de los que gozan. Existe una serie de documentos especialmente pensados para dejar asentados ciertos pedidos, avisos y acciones que, de no ser demostradas de manera fehaciente, pueden traer inconvenientes y conflictos.
A continuación, te contamos de qué se tratan los escritos que pueden llegar a ser requeridos por los propietarios, como la comunicación de voluntad de no prorrogar el contrato o la finalización del mismo por mutuo acuerdo y posterior entrega de llaves. Luego hablaremos de los documentos que pueden necesitar los inquilinos, como su propia comunicación de voluntad de finalizar el contrato o la solicitud de devolución de la fianza. ¡Sigue leyendo!
¿Por qué razones puede finalizar el alquiler de una vivienda?
Antes de enumerar y hablar de los documentos que tanto propietario como inquilino pueden necesitar al momento de finalizar el alquiler de una vivienda, veamos por qué puede ocurrir esto. Las razones por las cuales un contrato de arrendamiento puede llegar a su fin son:
- Se cumplieron los cinco años de prórroga obligatoria que establece la ley y el arrendador o el arrendatario no desean extender este plazo por tres años más.
- Se firmó un contrato de alquiler por un período inferior a cinco años. Si bien, ante la ley, este acuerdo debe prorrogarse automáticamente hasta cumplirse los cinco años, el arrendatario no desea continuar con él.
- Hubo un incumplimiento del contrato de alquiler o de la propia normativa que rige a este tipo de acuerdos (Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos) por alguna de las dos partes implicadas.
En el presente artículo nos ocuparemos específicamente de las dos primeras situaciones, que son aquellas que contemplan la finalización del alquiler de una vivienda en circunstancias normales. De producirse una falta grave a la ley o un incumplimiento serio hacia el contrato firmado, lo mejor será acudir a la justicia.
En este artículo te contamos en detalle cuáles son los tipos de incumplimiento más comunes en un alquiler y cómo proceder cuando ocurre uno de ellos.
Documentos que el propietario puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda
Al vencerse el contrato de alquiler y su prórroga obligatoria de cinco años, los propietarios necesitan, muchas veces, acudir a documentos accesorios para resguardarse. Por un lado, debe poder dejar constancia de que avisó con tiempo suficiente al inquilino acerca de su voluntad de no prorrogar el acuerdo por tres años más. Por el otro, debe asegurarse de que quede expresa por escrito la entrega de la vivienda en determinadas condiciones para evitar futuros inconvenientes. Veamos de qué documentos pueden servirse para ello.
Comunicación al arrendatario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es aquella que regula los alquileres de vivienda en España, establece un período de prórroga obligatoria de cinco años para todos los contratos. De esta manera, el inquilino siempre puede exigir permanecer en el inmueble por este plazo, aunque el contrato firmado refleje una duración inferior.
Sin embargo, una vez que dicha prórroga finaliza, la ley otorga la posibilidad de volver a extender el plazo, solo que esta vez dependerá de la voluntad del arrendador y será por una duración de tres años en vez de cinco. Cabe aclarar que esta prórroga se efectuará automáticamente si el propietario no expresa al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato.
Por esta razón, cuando el deseo del propietario es no continuar con el acuerdo, necesitará enviar a su inquilino con cuatro meses de anticipación un documento en donde le comunique que no prorrogará el contrato de alquiler.
Documento de finalización del contrato de alquiler de vivienda por mutuo acuerdo y entrega de llaves
Una vez que la vigencia del contrato finaliza, como también sus correspondientes prórrogas, lo ideal es que el propietario y el inquilino firmen un documento de finalización del alquiler. En él deben dejar asentado:
- Que el arrendatario devuelve las llaves al arrendador y este último las acepta.
- Si el arrendatario tiene algún tipo de duda o no con el arrendador.
- Si el arrendador ha observado daños y desperfectos en la vivienda que puedan atribuirse a la acción o inacción del inquilino.
- Teniendo en cuenta los dos puntos anteriores, si el arrendador devuelve la fianza al arrendatario o no.
¿Cuál es el fin de este documento? A través de su firma el propietario asegura la recepción de las llaves y la recuperación de su vivienda de manera fehaciente. Dicho procedimiento también le permitirá reclamar de manera legítima si observó daños en la vivienda o si es acreedor de alguna deuda. Por su parte, al inquilino le permitirá cerciorarse de que su salida fue registrada en la fecha correspondiente. Esto debido a que dejar el piso antes podría significar una penalización económica.
Lectura recomendada: ¿Cómo formalizar la entrega de llaves al finalizar el contrato de alquiler?
Documentos que el inquilino puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda
Los inquilinos también pueden requerir ciertos documentos accesorios al contrato de alquiler cuando el tiempo estipulado por este llega a su fin, también con el fin de resguardarse. Por un lado, debe poder comunicar su voluntad de finalizar el acuerdo, si no quiere acceder o no desea continuar con una prórroga en curso. Por el otro, debe tener la posibilidad de hacer valer su derecho de recuperar la fianza que entregó al inicio del alquiler. Veamos de qué documentos puede servirse para ello.
Comunicación al propietario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda
Como mencionamos anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un período de prórroga obligatoria de cinco años para todos los contratos de alquiler. Esto significa que todos aquellos acuerdos que se hayan firmado por una duración inferior a cinco años serán forzosamente prorrogados hasta cumplir ese plazo.
Ahora bien, ¿será así en todos los casos? No, el contrato sólo se prorrogará hasta un plazo de cinco años cuando el arrendatario lo desee. De lo contrario, puede comunicar su decisión de extinguir el acuerdo al arrendador, si lo hace con un mes de anticipación. Para ello debe enviar una comunicación en donde exprese su voluntad de finalizar el contrato de alquiler.
Solicitud de devolución de la fianza
Para conocer de qué se trata este documento primero es necesario explicar de qué se trata la fianza y cómo funciona.
¿Qué es la fianza?
El depósito de una fianza es otro de los aspectos de los alquileres que se encuentran contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su artículo 36, la misma establece que para celebrar un contrato de alquiler de una vivienda es obligatorio para el inquilino abonar al propietario una suma de dinero inicial llamada fianza. Esta puede ser equivalente a una mensualidad de renta, pero nunca puede tratarse de un monto superior.
Se trata, esencialmente de una garantía que busca asegurar el cumplimiento de ciertas obligaciones del arrendatario dentro del período de duración del acuerdo de arrendamiento. Puede cubrir posibles incumplimientos como impagos de la renta, deterioros o daños que se produzcan en el piso, entre otros.
En este artículo te contamos con mayor profundidad de qué se trata el depósito de la fianza y cómo funciona.
¿Qué ocurre con ella al finalizar el contrato de alquiler de una vivienda?
Una vez que finaliza el contrato de alquiler y en caso de que el arrendatario haya cumplido en tiempo y forma con las mensualidades, no haya ocasionado daños a la propiedad y haya devuelto las llaves dentro del plazo correspondiente, el arrendador está obligado a devolverle la totalidad de la fianza.
De lo contrario, si el inquilino incurrió en alguna de estas responsabilidades, las mismas deberán ser cubiertas a partir de la misma. Por consiguiente, el propietario solamente deberá restituirle la diferencia entre el monto entregado y el valor que deba utilizarse para cubrir el incumplimiento. También puede ocurrir que no reste nada del depósito luego de cubrir estos gastos, en ese caso, el inquilino perderá la totalidad de la fianza.
No obstante, cuando el arrendatario no cometió ningún incumplimiento o si las faltas pudieron ser cubiertas con una parte del dinero de la fianza, tiene derecho a recuperar su totalidad o parte de ella. En ese caso, lo más recomendable será que envíe al propietario una solicitud de devolución de la fianza. El arrendador contará con un plazo de un mes desde el día de la entrega de llaves para realizar la restitución.
El contrato de alquiler: el documento más importante
Hemos mencionado al contrato de alquiler desde el principio de este artículo. También hemos dejado en claro que se trata del documento más importante en un arrendamiento. Si bien es recomendable servirse de los documentos accesorios que describimos a lo largo de esta nota para evitar malentendidos y conflictos, será importante, antes que nada, prestar mucha atención al contrato. En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de alquiler, para que no pierdas de vista ningún detalle antes de firmar uno.
Siempre es aconsejable contar con el asesoramiento y la presencia de un profesional, como un abogado, para que redacte y supervise la firma del contrato de alquiler. En sus cláusulas deben preverse absolutamente todas las condiciones que regirán el acuerdo arrendador-arrendatario durante toda su vigencia.
Sin embargo, la realidad es que no siempre es posible contratar a un especialista en la materia a la hora de llevar a cabo un acuerdo de arrendamiento.
Luego de leer este artículo, sobre qué documentos se necesitan para finalizar el alquiler de una vivienda, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.
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