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Agentes inmobiliarios 2 noviembre, 2023

Agentes inmobiliarios sin oficina

Seguramente conoces un familiar, un amigo o tienes referencia de un conocido que ha decidido involucrarse en el sector de los bienes raíces como agente inmobiliario. Este suceso se ha transformado en algo de lo más común. Es que ofrecer servicios como agente o asesor es uno de los empleos más redituables en Europa y cuenta con la ventaja de poder iniciarse en él casi sin ninguna experiencia. Hoy día, los hay de muchos tipos y variedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos especialmente cómo se mueven en la actualidad los agentes inmobiliarios sin oficina. ¿Te animas a ingresar al mundo inmobiliario? Entonces no te pierdas este artículo: tú también puedes hacerlo.

Perderle el miedo al sector inmobiliario

Muchos jóvenes entrevén la posibilidad de iniciarse en el mundo de los bienes raíces y cancelan ese proyecto ni bien se sientan a indagar de qué se trata. En este sentido, existe desde siempre una serie de prejuicios sobre el sector relacionado al mercado laboral, que poco a poco comienzan a ser dejados a un lado y que (por cierto) están muy alejados de la realidad.

Que es un trabajo inestable, que pasarás a ser un esclavo de las agencias o las franquicias, que un enero podrás percibir un jugoso ingreso y que en febrero acaso no logres ni una venta, etc. Creemos que ya estamos en condiciones de afirmar que con un poco de esfuerzo (no mucho mayor al requerido en otro empleo) podrás volverte un agente inmobiliario regular en tu trabajo; y que además podrás contar con increíbles ventajas.

Tantas clases de agentes inmobiliarios

Existen tantas clases de agentes inmobiliarios como el que tú quieras ser. Están quienes se encuentran a gusto trabajando bajo el ala de una agencia y prefieren permanecer en el local cuanto les sea posible; quienes se encuentran más cómodos en la calle realizando trabajos de campo y captando nuevos clientes; quienes no ven la hora de comenzar a exhibir una propiedad; los hay autónomos y también aquellos que eligen apostar por una franquicia para desarrollarse.

El contexto de la pandemia COVID 19 fue perjudicial para todos los mercados. Especialmente para el inmobiliario. Esto es un hecho conocido por todos. Sin embargo muchos agentes inmobiliarios lograron sobrevivir manteniendo activo su trabajo de distintos modos.

El home office fue la modalidad de moda; y llegó para quedarse. Apenas se comenzaron a levantar las medidas sanitarias y las ordenanzas restrictivas a la circulación, el agente inmobiliario pudo salir y trabajar casi desde cualquier lugar. Pues bien… ¿Cómo ser un agente inmobiliario sin oficina? Estamos seguros de que estás haciéndote esa pregunta.

Libre de un costo fijo elevado

Si vamos a investigar cómo ser un agente inmobiliario sin oficina, debemos empezar por el principio. Esto es, trabajar en el sector de los bienes raíces sin tener que invertir grandes sumas en alquileres, o yendo más allá, sin estar obligados a adquirir un local propio. La primera ventaja de no tener oficina, es entonces que puedes comenzar cuando quieras y donde quieras, con una agencia online. Al menos, puede tratarse de un excelente comienzo.

Más del 90% de los interesados en compraventa o alquiler de propiedades, hoy día, inician sus búsquedas a través de internet. ¿Sabías esto? La década 2010 aceleró todos los procesos digitales imponiendo finalmente la compra online de artículos y contrataciones de servicios. Ya no es sospechoso o inhabitual que un negocio (sea cual fuere) se maneje íntegramente online; y por otro lado, los costos fijos a la baja que implican no pagar una cuota mensual de alquiler, son una tentación para cualquier emprendedor.

Cómo se manejan los agentes inmobiliarios sin oficina

Veamos algunos consejos que te serán de mucha utilidad si lo que estás planeando es convertirte en un agente inmobiliario home office o sin oficina.

1 Investiga quienes serán tus clientes potenciales

El trabajo de campo es una acción fundamental antes de emprender cualquier proyecto. El de ser un agente inmobiliario independiente, lo requiere especialmente. Antes de iniciar tu negocio o tu agencia sin oficina, recuerda que para llegar a tus clientes debes conocer sus necesidades y cuáles estrategias serán las que te acerquen mejor y más pronto a ellos.

2 Asegúrate de contar con toda la tecnología que puedas

Las herramientas digitales serán tu principal herramienta para las ventas. Ya que no deberás invertir en contratar un espacio físico para trabajar, ni marquesinas, ni ploteos de escaparates, ni mobiliario, pues invierte cuanto te sea posible en tecnología. Por ejemplo, cuenta con el mejor móvil que puedas complementádolo con el mejor plan de datos móviles que consigas; procura disponer de tabletas, ordenadores personales y otros elementos tecnológicos (como cámaras ideales para visitas virtuales guiadas, por citar una de ellas).

3 Tu propia estrategia y la atención al cliente

Ir a lo seguro es casi imposible en el sector inmobiliario. Pero sí puedes (luego de aquel trabajo de campo del que hablamos párrafos arriba) identificar cuál estrategia de marketing digital será la que mejor sirva a tus intereses y darle tu toque necesario para transformarla en una nueva. Una vez captado el cliente, podrás iniciar tus entrevistas de forma física.

Recuerda siempre que conocer al cliente es el ABC del agente inmobiliario exitoso. Esto implica saber escucharlo, interpretar qué quiere, qué lo preocupa y cuánto pueden afectarle los eventuales problemas de una negociación. Esto se dificulta si mantienes tu atención netamente volcada a lo digital. Procura alternar entre el trato virtual y el personal para no perder clientes que acaso prefieran la conversación presencial.

Encuentra la mejor oficina de coworking a tu alcance

Por último, no desestimes la opción de moda: los espacios de coworking o de entornos colaborativos. Si trabajas cerca de las grandes ciudades, podrás encontrar el que mejor se adapte a tus requerimientos, a la hora de mantener reuniones o entrevistas trascendentales, incluso hasta para la firma de los contratos.

Considera que hay espacios de coworking que se ofrecen en alquiler mensual, semanal, diario y hasta por horas. Salas de conferencias modernas, oficinas especialmente para iniciar o terminar una negociación, hoy están prácticamente al alcance de todos.

¿Cuál es tu experiencia como agente inmobiliario sin oficina? ¿Prefieres la comodidad de sentirte libre de elegir el lugar desde donde te desarrollarás como asesor en bienes raíces? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Perfil del agente inmobiliario perfecto

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Vender 2 noviembre, 2023

Vender una casa sin inmobiliaria: ¿cuáles son sus riesgos?

Si estás pensando en vender una casa, puede que te preocupen cuáles son sus riesgos en caso de elegir hacerlo sin una inmobiliaria. Es que sabemos que puede ser un gasto mayor, si decides acudir a ellos. Pero es importante que puedas conocer las ventajas que puede proporcionarte.

Embarcarte en la venta de una vivienda por ti mismo, será un trabajo arduo. Necesitas contar con mucho tiempo. Deberás establecer visitas para interesados, obtener los documentos pertinentes y contar con cierto conocimiento que facilite el proceso.

Si bien legalmente, no existe ningún impedimento para poder efectuar la transacción por tu cuenta. Aunque es importante que recuerdes que puedes enfrentar ciertos problemas que disminuyan la rentabilidad y el éxito de la transacción.

En este post te contaremos si decides vender una casa sin inmobiliaria, cuáles son sus riesgos. Detallaremos las ventajas que esta opción puede brindarte y mucho más. ¿Nos acompañas?

Cuáles son los riesgos de vender una casa sin inmobiliaria

A continuación de detallaremos distintos puntos que pueden generarte problemas al decidir vender una casa sin recurrir a una inmobiliaria.

Si decides vender una casa sin recurrir a una inmobiliaria debes saber los riesgos respecto a la publicidad

Uno de los puntos que te ayudarán para poder realizar la venta de tu vivienda de la mejor manera, tiene que ver con la publicidad. Es importante que recuerdes que los anuncios serán tu nexo con las personas que se encuentran interesadas en adquirir una propiedad.

Por ello, si decides vender una casa sin una inmobiliaria, debes saber que es muy posible que demore más la posibilidad de encontrar un comprador. Esto tiene que ver con que una inmobiliaria, cuenta con la posibilidad de emplear técnicas de marketing, además posee con una serie de contactos y la experiencia necesaria para captar la atención de potenciales compradores.

Al conocer sobre las técnicas de venta, es posible que puedan adaptarse a las características de la zona en la que se encuentra emplazada tu vivienda.

Por ello, si decides vender una casa sin recurrir a una inmobiliaria, debes saber que podrías estar en desventaja con otros vendedores, debido a la red de contactos y anuncios con los que cuentan los profesionales.

Al vender una casa sin inmobiliaria, tu patrimonio puede correr riesgos

A la hora de vender una vivienda, uno de los primeros pasos, tiene que ver con la tasación de la misma. Muchas veces las personas, suelen buscar en los anuncios y ponerle un valor aproximado. Pero debes saber que esta tarea debería ser realizada por profesionales cualificados. Ellos podrán tener en cuenta las características particulares de tu inmueble, la forma en la que se mueve allí el mercado inmobiliario, las dimensiones particulares, la orientación y mucho más.

De esta manera será posible que el valor por el que realices la transferencia de tu inmueble sea el correcto, evitando que pierdas rentabilidad y tiempo. Es que tienes que tener en cuenta que si el monto que solicitas es muy alto o muy bajo, solo demorarás la venta, incluso podrías terminar teniendo que malvenderla por ese error.

Falta de tiempo para realizar las visitas

Si decides vender una casa sin contratar una inmobiliaria, debes saber que puedes correr riesgos en el manejo de las visitas. Una de las tareas que afrontarás tiene que ver con establecer distintos horarios para que los posibles compradores puedan acercarse a conocer tu vivienda. Por ello, además de las tareas diarias que debes llevar adelante, deberás organizarte para poder cubrir este trabajo extra. También deberás agregar la programación y gestión de trámites y documentos para ello.

Pero si decides recurrir a una inmobiliaria, ellos se encargarán de realizar todo esto.

Documentación y gestión

Al realizar la venta de una vivienda, debes saber que necesitarás contar con una serie de documentación para ello. Existen una serie de pasos previos que efectuar. Por ejemplo aquí nos referimos al certificado de eficiencia energética. También deberás saber si tu casa cuenta con algún tipo de cargas que puedan generarte problemas en el transcurso de la operación. Todos estos pasos, deben llevarse adelante para no tener trabas en el proceso.

Si decides vender una casa sin contar con una inmobiliaria, puedes correr el riesgo de que el desconocimiento del procedimiento, genere problemas. En cambio, si recurres a una agencia, ellos conocen todos los pasos necesarios, la documentación que requerirás y te permitirá no tener que perder tiempo en efectuarlos, ya que ellos se encargarán de todo.

No corras riesgos, si decides vender una casa, no lo hagas sin inmobiliaria

Si estás pensando en vender tu casa, es importante que no corras riesgos al hacerlo sin una inmobiliaria. Es que si bien es cierto que deberás afrontar más gastos, hay muchos aspectos positivos. No deberás dedicarle tiempo al proceso. Las agencias se encargan de efectuar todos los trámites, también obtendrán los documentos y te guiarán para que puedas hacerlo de la mejor manera.

Pero eso no es todo, también conocen la dinámica en la que se mueve el sector. Esta información es de suma importancia, ya que será posible tasar la vivienda de manera correcta y saber como llegar a las personas que realmente están interesados en adquirir tu vivienda. Es que cuentan con una red de datos sumamente amplia. Además generarán anuncios llamativos y vistosos que interesen a los futuros compradores.

También se harán cargo de establecer un calendario, siempre en conjunto contigo, para aumentar las posibilidades de venta.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

Contáctanos

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Comprar vivienda sin financiación: cada vez más habitual

Invertir 2 noviembre, 2023

Test del inversor: en qué invertir según tu perfil

En el artículo de hoy, te invitamos a descubrir qué tipo de inversor eres. Según tus capacidades, necesidades y momento de la vida en que te encuentres, siempre habrá un tipo de proyecto para invertir según tu perfil. ¡Realiza este test del inversor y averígualo!

Diferentes expertos coinciden en que, según las capacidades, necesidades y momento de la vida en que uno se encuentre, las inversiones se manejan por perfiles. Y es fácil encontrar cuál se adapta a nuestro perfil. Teniendo en cuenta algunos tips, nos será sencillo orientarnos en el mundo de las inversiones, y aquí te los contamos.

Encontrar la inversión que mejor te cuadre en el momento de vida que estés atravesando es la llave al rubro de las inversiones. Ser sensatos y prácticos es lo primero a lo que debes atender. Dependiendo de tu perfil y necesidades, tendrás la posibilidad de seleccionar un producto de inversión específico.

Test del inversor: analiza tus finanzas personales

Por ello, es fundamental analizar tu situación económica, cuál es el objetivo que deseas obtener, cuál es el riesgo que se corre y el plazo en el que necesites invertir. Respecto del riesgo, y dentro de ese punto: determinar cuánto puedes o quieres comprometer, en función de lo cual se puede establecer los niveles de rentabilidad que se pueden alcanzar.

Los riesgos y los plazos son importantísimos a la hora de planificar una inversión. Estas deben estar acorde a tus necesidades. Y esto, más allá de ser realistas con uno mismo, atiende a otro factor: el banco te hará un test de aptitud para saber si tienes suficiente solidez como para tomar la apuesta.

Por otro lado, no hay que olvidar al momento de optar por el producto sobre el cual vas a invertir el denominado interés compuesto. Este es aquel que se va sumando al capital inicial y sobre el que se van generando nuevos intereses. El dinero, en este caso, tiene un efecto multiplicador porque los intereses producen nuevos intereses. El interés compuesto permite la capitalización de intereses periódicamente -día a día, mes a mes, etc.-

Test del inversor: el factor de la edad

Hasta hace un tiempo, se creía que los inversores jóvenes se inclinaban a asumir riesgos mucho más que los mayores. Como la expectativa de vida a la hora del retiro es actualmente alta, esa verdad se está modificando. Los especialistas incluso aconsejan a personas mayores que continúen con un perfil arriesgado. Y esto es así también porque, de otro modo, la inflación podría acaparar los ahorros de la jubilación.

A pesar de estas sugerencias, el inversionista joven continúa en posición de contraer más riesgo porque tiene mucho tiempo por delante. Pero para ello necesita liquidez. Un inversor joven tiene, también, muchos gastos: una casa, una boda, perfeccionamiento en los estudios, etc. Mientras tanto, para un inversor de, supongamos, sesenta años tiene como meta extender y preservar su patrimonio, más que ampliarlo.

Entonces, podríamos decir que a cada etapa de la vida y su correspondiente planificación le corresponde un tipo de inversión.

Vivir el retiro de la mejor manera posible

Para cuando llegue el momento de la jubilación, tu meta será aprovechar ese tiempo al máximo y de la mejor manera. El ahorro para llegar a esa edad en buenas condiciones económicas es primordial. Es por esto que los especialistas aconsejan empezar con dicho ahorro lo más pronto posible. Como se dice por ahí. “nadie es demasiado joven para empezar”. A partir de allí, podrás elegir cómo te gustaría vivir tu retiro de una diversidad de opciones pensadas para ese momento.

Una opción para acelerar las ganancias es volver a invertir los rendimientos. De este modo, a la vez que resguardas la inversión primaria, se maximizan los rendimientos. Esta situación obliga a que los ahorros se mantengan y tener un control sobre los gastos.

Como recomendaciones, los expertos aluden a la obtención de la deducción del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que pagan los residentes en España o contribuyentes de sus rentas obtenidas durante un año natural). También a los PIAS (Planes Individuales de Ahorro Sistemático) que toman la forma de un seguro de vida, aunque se les considera un producto de ahorro. O incluso los fondos de inversión indexados que te ofrecerá una institución financiera, por lo que puedes consultar en distintas entidades bancarias sobre los productos disponibles de este tipo.

El secreto detrás de todo esto seguirá siendo la capacidad de ahorro, manteniendo al mínimo los gastos, y lograrás inclusive retirarte antes de los 67 años.

¿Cómo obtener una renta además del sueldo?

El ladrillo es siempre la inversión más recomendada. Esto se traduce en comprar una propiedad para alquilar, además de la propia. Pero también podría tratarse de carteras de acciones o bonos a largo plazo. Incluso una inversión en fondos o SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), sociedades anónimas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, sea directamente o a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Por lo que vemos, las oportunidades son variadas.

Planificar los estudios de nuestros hijos

Para lograr un ahorro destinado a la educación de los hijos, muchas veces se cae en el error de crear una cuenta de ahorro con rendimientos a corto plazo. De esta manera el capital no se reproduce. Una inversión efectuada de manera consciente siempre saldrá ganadora respecto de una cuenta de ahorros.

Al contar con años por venir, un fondo de inversión es lo recomendado ya que una cuenta de ahorros sufrirá los efectos de la inflación. Por otra parte, los fondos de inversión son múltiples para gustos y niveles de riesgos.

El sueño de la casa propia

Si se piensa a largo plazo, puedes hacer uso de una de los recursos de inversión para comprar la casa de tus sueños. Más difícil es pensarlo en corto o mediano período. Las proyecciones indican que al subir los tipos en estos próximos meses, habrá alternativas por demás interesantes como depósitos y otros productos de ahorro e inversión.

Hasta aquí la serie de recomendaciones para tener en cuenta a la hora de invertir. Como se dijo, a cada edad le corresponde una necesidad y para cubrirla, una opción de inversión. Resta informarse en profundidad, estar atento a la solidez de las propuestas y a los cambios que se suceden en los mercados. Esperemos que hayas encontrado tu perfil y esta nota haya sido de ayuda.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de invertir según tu perfil y si has encontrado el tuyo. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir según tu perfilen estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:

Los motivos para invertir en vivienda hoy

Alquilar 1 noviembre, 2023

Soy inquilino y el propietario me quiere echar, ¿qué hago?

Se trata de una situación bastante habitual. Ya sea porque el inquilino no cumplió con alguno de los aspectos fijados en el contrato, porque apareció la oportunidad de vender o porque surgió la necesidad de disponer de la vivienda, el propietario puede querer expulsar a su arrendatario. Sin embargo, en ocasiones como estas, los inquilinos suelen hacerse preguntas como: si el propietario me quiere echar, ¿puede hacerlo como y cuándo quiere? ¿Puede exigirme que me vaya de un día para el otro? ¿Cuándo es legal el desalojo y cuándo no? ¿Con qué derechos cuento? En este artículo te lo contamos.

Retrasos en el pago de la renta, obras realizadas sin el consentimiento del arrendador, inclusión de mascotas cuando no fue acordado, ruidos molestos. Estas son solo algunas de las maneras en las que los inquilinos de viviendas suelen faltar a los contratos de alquiler.

Si bien pueden ser motivo de desalojo, también hay otras situaciones en las cuales el arrendatario no obra de manera incorrecta pero igualmente el propietario lo quiere echar. Por ejemplo, cuando él, su cónyuge o uno de sus familiares necesita disponer del inmueble por la razón que sea. También cuando decide poner a la venta el piso. Sin embargo, en todas estas ocasiones el inquilino cuenta con derechos en su favor, ya que no es nada grato tener que abandonar una vivienda de un día para el otro.

Si eres inquilino y el propietario del piso que alquilas te quiere echar, a continuación te contamos qué puedes hacer en cada una de estas situaciones que planteamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

El propietario me quiere echar por retrasarme en el pago de la renta

El retraso en el pago de la renta es el incumplimiento del contrato de alquiler más frecuente por parte de los inquilinos. También, la causa más común de desalojo. Es importante mencionar que basta con el impago de una mensualidad para que el propietario pueda presentar una demanda de desahucio. Así lo dispone el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué hago?

Antes de interponer una demanda de este tipo, se recomienda a los arrendadores negociar amistosamente con los arrendatarios para exigirles el pago de la deuda. Como segunda instancia, también se les aconseja enviarles un burofax con el mismo objetivo. Por esta razón habrá, al menos, dos avisos previos antes de llegar a la instancia de desalojo. Lo mejor es, de ser posible, cumplir con el pago en este momento o expresar verbalmente al propietario la dificultad para hacerlo. Siempre se puede llegar a un acuerdo en estos casos y cancelar la deuda más adelante.

En caso de recibir un decreto de admisión en donde se indica una fecha de juicio por desahucio y otra fecha de desalojo, la situación se torna más seria. Estas son las opciones con las que cuentan los inquilinos:

Quedarse en la vivienda y no cumplir con la deuda: llegada la fecha estipulada, el personal del juzgado accederá al inmueble y procederá al desalojo manera forzada. Luego devolverá la posesión de la vivienda al propietario o al procurador que presentó la demanda.
Pagar la deuda y entregar el inmueble: no será necesario para el propietario seguir avanzando con el proceso legal. Se trata, sin dudas, de la opción ideal.
Pagar la deuda y permanecer en el inmueble: en este caso, se evitará el desalojo. A este tipo de recurso se lo denomina “enervar la acción de desahucio”.
Entregar el inmueble y no pagar la deuda: el procedimiento de desahucio se dará por finalizado. No obstante, el propietario continuará llevando adelante acciones legales por la reclamación de la deuda.
Oponerse a la demanda: se celebrará el juicio en la fecha que expresa el documento recibido.

El propietario me quiere echar porque necesita disponer de la vivienda

Sí, el propietario cuenta con el derecho de finalizar el contrato de alquiler si argumenta debidamente que él, su cónyuge o alguno de sus familiares de primer grado necesita hacer uso de la vivienda. Sin embargo, ¿puede hacerlo de un momento para el otro? No. Veamos qué dice la ley al respecto.

¿Qué hago si firmé el contrato entre el 6 de junio del 2013 y el 4 de marzo del 2019?

El artículo 9.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) disponía hasta el 2019 que:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Por lo tanto, en los alquileres firmados entre el 6 de junio del 2013 y el 4 de marzo del 2019, el arrendador podrá recuperar el piso sin necesidad de haber hecho constar la causa en el contrato. Sin embargo, no podrá hacerlo hasta que no haya transcurrido el primer año del acuerdo. Por otro lado, si el contrato no se encuentra en prórroga obligatoria, sino dentro del plazo pactado, tampoco podrá disponer de la vivienda por necesidad hasta que no haya transcurrido este período de tiempo.

En pocas palabras, si todas estas condiciones se cumplen, el inquilino no tendrá más opción que abandonar la vivienda. No obstante, el propietario está en la obligación de informarle acerca de su intención de recuperar el piso al menos dos meses antes.

¿Qué hago si firmé el contrato luego del 5/03/2019?

El artículo 9.3 de la LAU ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019 y ha quedado de la siguiente manera:

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador, sus familiares o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Es decir que, para aquellos contratos de alquiler celebrados después del 5 de marzo de 2019, la ley sí prevé que el propietario haga constar en el documento firmado la causa por la cual debe recuperar la vivienda. A su vez, el plazo que el arrendador o sus familiares tienen para ocupar la vivienda recuperada es de tres meses. De no cumplirlo, el arrendatario podrá pedir retornar al piso.

El propietario me quiere echar porque decidió vender la vivienda

Sí, el propietario también puede elegir vender la vivienda en cualquier momento, aunque el contrato de arrendamiento esté aún vigente. Sin embargo, los inquilinos cuentan con varias ventajas en estos casos. Todo dependerá de si pueden y quieren comprar el inmueble o no.

¿Qué hago si quiero y puedo comprar la vivienda?

En este caso, el arrendatario tiene prioridad sobre otras personas que deseen adquirir el piso. Sus derechos son los siguientes:

Derecho de adquisición preferente: según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda que arrienda, gozando de prioridad sobre terceros que también estén interesados.

Derecho de tanteo: el inquilino debe ser notificado por el propietario acerca de su deseo de vender. En el aviso, este último debe incluir el precio y las condiciones de la venta para que el arrendatario pueda decidir si quiere adquirir el inmueble. De estar interesado, dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente.
Derecho de retracto: si el propietario no cumple con el derecho de tanteo del inquilino y si este último está interesado en comprar, igualmente podrá ejercer su prioridad. Para ello cuenta con un plazo de un mes en donde podrá sustituir a un posible comprador.

¿Qué hago si no quiero o no puedo comprar la vivienda?

En caso de no querer o no poder adquirir la vivienda, la suerte del inquilino dependerá de si el piso y el contrato de arrendamiento firmado se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad o no. Veamos cuáles son los escenarios posibles:

Si el piso y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad: cuando ambas condiciones se cumplan, el comprador del piso deberá subrogarse obligatoriamente en el contrato de alquiler vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí, hasta la finalización del mismo; ya que sigue existiendo relación casero-arrendatario. Así lo establece el artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y sirve para aquellas ventas que se hayan realizado antes de cumplirse los 5 años que estipula el contrato.
Si el inquilino tiene un contrato con duración mayor a los 5 años: los contratos finalizan luego de un lustro, pero pueden extenderse con prórrogas. No obstante, si el propietario ha vendido la vivienda a otra persona podría echar al inquilino que se encuentra viviendo en el piso, si este procedimiento se ha realizado en el quinto año. De este modo, el arrendatario debería abandonar la vivienda, a cambio de una indemnización que le daría el casero, para que cubra lo que resta de contrato.

El propietario me quiere echar por otro tipo de incumplimiento del contrato de alquiler

Además del retraso en el pago de la renta, existen otros tipos de incumplimiento del contrato de alquiler frente a los cuales el propietario tiene derecho a reclamar y solicitar un desalojo del inquilino:

Obras: cuando el arrendatario realiza modificaciones a la vivienda sin permiso del arrendador.

Mascotas: cuando en el contrato de alquiler se deja especificado que el arrendatario no podrá convivir con animales en la vivienda pero lo hace igual.
Subarriendo: cuando en el contrato de alquiler se deja asentado que el arrendatario no podrá admitir a otras personas en la vivienda para que residan habitualmente pero lo hace igual.
Actividades molestas o peligrosas: cuando el arrendatario incurre en acciones que perjudican a los demás, como ruidos molestos, almacenamiento de sustancias explosivas, etc.
Utilización para fines distintos al de vivienda: cuando el arrendatario destina el inmueble a actividades económicas o de otro tipo, de modo que el fin de vivienda deja de ser el primordial.

¿Qué hago?

En estos casos no hay mucho que hacer. El propietario estará en pleno derecho de presentar una demanda en la justicia y exigir el desahucio cuando el inquilino no cumpla con lo estipulado en el contrato.

Sin embargo, si eres inquilino y tu propietario te quiere echar por alguna de estas razones, es importante aclarar que el desalojo no se producirá de un día para el otro. Al igual que en el primer caso que planteamos, sobre el retraso en el pago de la renta, se enviará con anticipación una notificación desde el juzgado en donde el arrendador haya presentado la demanda. En ella estarán estipuladas las fechas del juicio y/o desahucio.

Si estás buscando asesoramiento por parte de un profesional del sector inmobiliario o quieres encontrar tu próxima vivienda, en Oi Real Estate podemos ayudarte. ¡No dudes en comunicarte con nosotros!

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Área legal 1 noviembre, 2023

Notarios: funciones en el proceso de compraventa

Comprar una vivienda es un paso importantísimo en nuestra vida. En este proceso, los notarios cumplen un rol fundamental. Esto tiene que ver principalmente con la comprobación de la legalidad del procedimiento. En el siguiente post te contaremos de qué se trata este trabajo y para qué puedes necesitarlo. ¿Nos acompañas?

¿Qué es un notario?

Si acabas de comprar una vivienda a través de una financiación bancaria, necesitarás de un notario para realizar esta transacción. Él será el encargado de verificar la legalidad del acuerdo y de brindarle a quienes participan del negocio la seguridad jurídica necesaria.

Éste profesional es un funcionario encargado de velar por la autenticidad de contratos cumplimentando las leyes que rigen en el Estado. Por otro lado, también son asesores en derecho, y pueden certificar otros procesos.
En España, los notarios deben graduarse como licenciados en derecho y luego realizar un concurso público por el cual consiguen el cargo de funcionarios del Estado. También son evaluados para comprobar si son aptos para la labor. Debes saber que su momento de estudiar nunca termina, ya que deben mantenerse al día con las nuevas normativas que puedan sancionarse. Su rol es fundamental ya que deben ser imparciales durante todo el proceso y lograr darle al mismo el marco legal correspondiente.
En cuanto al pago de sus honorarios, se encuentra fijado por el Estado, por ser funcionarios públicos. Esto sucede para que el servicio esté al alcance de todos los ciudadanos.

Recuerda que es posible elegir al profesional de una lista de mas de 3.000 notarios, por lo que seguramente sera posible conseguir uno que se encuentre cerca de tu vivienda.

¿Por qué es mejor contratar notarios?

Si estás por firmar un contrato, una transacción o una escritura, hay una serie de razones que debes tener en cuenta a la hora de poner en valor la importancia de los notarios en España:
Ellos nos garantizaran tanto la legalidad como la seguridad a la hora de firmar una documentación.
Saber que el documento o contrato se encuentra dentro de un marco normativo que no permitirá la alteración del mismo.
La posible libre elección de un notario cerca de mi vivienda.
La tranquilidad de que es un profesional altamente preparado para el trabajo que desempeñará. No olvides que deben estar en constante actualización tanto en las leyes nacionales como internacionales.
Otro punto importante a tener en cuenta, es que se trata de profesionales independientes.
Los notarios buscan innovar y adelantarse a los posibles requerimientos sociales y tecnológicos, adaptando constantemente sus funciones.

¿Qué funciones cumple un notario?

Revisará que el título de adquisición provisto por el vendedor se encuentre en condiciones óptimas para poder realizar la compra. Esto puede deberse a que existan herencias previas que no hayan sido declaradas o que alguno de los titulares haya fallecido. Si esto sucede, antes de realizar el procedimiento debe buscar la forma de subsanarlo.
Constatará que la vivienda no cuente con prohibiciones o limitaciones, por ejemplo a inmuebles que se han establecido como protegidas, propiedades que pertenecen a niños menores de edad o personas con incapacidad. Tampoco puede realizarse la venta de un bien que figure como domicilio conyugal del vendedor.
Debe cerciorarse que no existan cargas o gravámenes sobre la propiedad. De existir, informará de qué forma puede realizar la cancelación de las mismas.
También se encargará de verificar la situación catastral y registral de la propiedad para corroborar que no haya diferencias en la información presentada y en caso de ser necesario buscar como resolverlo.

Pero no todo tiene que ver únicamente con los registros: también se ocupa de verificar la situación impositiva y gastos que pertenecen a la propiedad. Por otra parte debe supervisar el cumplimiento de la normativa referida a cuestiones energéticas.
Los notarios deben también asesorar acerca del régimen fiscal que debe utilizarse en la compraventa y acreditar de qué forma se realizará el pago. Este trámite principalmente se lleva adelante para evitar fraudes fiscales o blanqueo de capitales.

Una vez efectuada la venta, debe realizar la presentación en el Registro de la Propiedad para dejar asentada la misma y en Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad.

¿Cuál es el rol de los notario en relación a las hipotecas?

Los préstamos hipotecarios cumplen una función excluyente a la hora de comprar una vivienda. Suelen ser solicitados por el comprador utilizando una entidad financiera para poder realizar la compra de la vivienda. Debe, el notario, asesorar y controlar la legalidad de estos documentos.
Otra de las importantes tareas llevadas adelante, es la de asesorar a quienes se verán involucrados en la transacción, es necesario corroborar que tengan en claro las condiciones económicas que aceptarán y las consecuencias jurídicas. Cada uno de los involucrados firmará un compromiso y en caso de incumplirlo tendrán penalidades. Por esta razón es importante que sean claras las condiciones. Se realizará una reunión en la que queda instrumentada un acta notarial, sin ningún costo para los implicados.
Debe además, revisar que no haya cláusulas que puedan perjudicar o ser abusivas dentro del contrato. También debe verificar que se cumplimenten los puntos referidos a la transparencia sobre el contrato con la financiera que realizará el préstamo.
Es importante destacar que el notario debe ser elegidos libremente por el cliente, no puede ser designados por el banco con el que se realiza la transacción.

Otros trámites que pueden realizar los Notarios

Estos profesionales además realizan los siguientes trámites:
Confección de testamentos
Disolución y constitución de sociedades
Compraventa de propiedades
Traspaso de acciones y participaciones
Capitulaciones matrimoniales
Operaciones de crédito y préstamo
Fe de vida
Certificar una donación
Realizar bodas
Separaciones, divorcios.

Como puedes ver, los notarios realizan la tramitación de muchos documentos públicos y privados con el fin de poder certificar la veracidad de los mismos. Existen situaciones en las que no es obligatoria la contratación de éste profesional pero es recomendable para que tenga una validez de legal.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

Invertir 1 noviembre, 2023

Invertir en tiempos de especulación inmobiliaria: qué aspectos tener en cuenta

En el mercado inmobiliario español se están produciendo cambios que obligan a los inversores a realizar un análisis para saber cómo invertir en tiempos de especulación inmobiliaria. Desde la nueva ley de vivienda hasta las tendencias de la demanda en las distintas zonas, todo influye a la hora de elegir una estrategia de inversión.

El mercado inmobiliario español se encuentra en momentos de cambios. A los nuevos modelos de negocios y desarrollos que llegaron con la pandemia, se agrega la sanción de la nueva Ley de Vivienda. Es un escenario caracterizado por las estrategias de adecuación a los nuevos tiempos y la especulación. En este contexto, los inversores deben encontrar la mejor forma de invertir en tiempos de especulación inmobiliaria.

Un desafío que deben afrontar no solo conociendo el comportamiento de los mercados, sino la nueva normativa y las tendencias en la demanda en las diferentes zonas y provincias. Al tradicional comprar para vender o alquilar, se suman coworking, el alquiler con opción a compra, y hasta el alquiler social. Además, en las grandes ciudades tienen una importante demanda el alquiler de habitaciones para estudiantes, los locales comerciales y espacios para eventos. Incluso, los alquileres sociales pueden ser rentables, ya que los gobiernos brindan beneficios fiscales e impositivos para los propietarios.

Nueva ley de Vivienda

Es de gran importancia conocer los aspectos legales que tiene el negocio en el que se va a participar. La sanción de la nueva Ley de Vivienda trajo cambios que modifican sustancialmente varios de los aspectos del mercado inmobiliario español.

Por ejemplo, la cantidad de inmuebles en propiedad para ser considerado Gran Tenedor se reduce de 10 o más, a 5 o más propiedades en las zonas tensionadas. En ese sentido, de ahora en adelante se consideran zonas tensionadas aquellas donde el costo del alquiler o hipoteca mensual supere el 30% de la renta media; y también donde el precio de la vivienda haya sobrepasado al IPC en 3 o más puntos en los 5 años previos.

Otros cambios sustanciales que plantea la normativa es el límite del 3% a la actualización, sin tener en cuenta el IPC. En cuanto a las comisiones inmobiliarias, de ahora en adelante las debe abonar el propietario. Aunque la ley solo hace referencia a los alquileres, por lo que se infiere que no cuenta para las compraventas.

El impuesto a pisos vacíos sanciona con un recargo en el IBI de hasta un 150%, a aquellas propiedades que permanecen durante 2 años. En este caso es para propietarios de 2 o más casas en un mismo municipio.

La nueva ley tiene pocos meses. En este artículo te contamos más sobre ella. Su sanción se dio en mayo pasado, por lo que se espera que el mercado inmobiliario y sus actores se vayan adecuando de manera paulatina. Falta un tiempo prudencial para saber hasta qué punto va a influir en la rentabilidad y la decisión de inversión de los españoles.

Invertir en tiempos de especulación inmobiliaria

A partir de los cambios en el escenario, el mercado ofrece un variado universo de opciones para invertir en tiempos de especulación inmobiliaria. A las tradicionales se le agregan las tendencias actuales, que responden a las nuevas demandas.

La vivienda para alquilar es una de las inversiones tradicionales, ya sean temporales o a largo plazo. Además, están los modelos de negocios menos comunes, como el alquiler con opción de compra. Es ideal para aquellos inversores que desean vender y, a la vez, contar con ingresos durante un corto o mediano plazo.

El alquiler de habitaciones, es un modelo que responde a la demanda habitacional de estudiantes y jóvenes trabajadores. Principalmente se da en las grandes ciudades y capitales. Del mismo modo, el alquiler de habitaciones permite a los inversores maximizar los ingresos, por lo que es una opción de las más rentables.

Por último, el alquiler vacacional está en uno de sus mejores momentos. Los inversores pueden aprovechar el potencial del turismo que tiene España. Año tras año, las distintas regiones del país registran millones de turistas locales y extranjeros. Aquí la clave es tener una buena gestión y conocer las normativas de la actividad en las distintas Comunidades Autónomas.

Otros modelos de inversión inmobiliaria

A las estrategias tradicionales de inversión, se suman otras que son menos habituales pero con rendimientos interesantes. El mercado se mueve de manera constante y el cambio en la normativa obliga a prestar atención a todos los ítems a la hora de invertir en tiempos de especulación inmobiliaria.

La inversión en locales comerciales es una manera de diversificar las carteras, lo que es muy recomendable. Las oficinas en los centros de las ciudades suelen brindar buenas rentabilidades, pues se trata de contratos seguros y a largo plazo.

Otra modalidad de inversión es el alquiler de espacios. Ya sea para eventos o para trabajo (o coworking). Los alquileres para eventos son de muy corto plazo y por su excepcionalidad tienen mejores márgenes de rentabilidad. Las desventajas están asociadas a tener una buena gestión de los espacios y los gastos de publicidad.

En cuanto al coworking, es un modelo de negocio establecido por completo luego de la pandemia. Solo se precisan brindar comodidades, buena conexión de internet, como así también una organización y distribución correcta de los espacios.

Existe también la opción del alquiler social. Como su nombre lo indica, es un tipo de arrendamiento está dirigido a familias de bajos ingresos. Al estar impulsado por el gobierno, hay ventajas impositivas que pueden hacer rentable la inversión.

Hasta aquí, un breve repaso por la situación a la que se deben enfrentar los inversores inmobiliarios. Conocer el escenario de la manera más precisa puede asegurar una buena inversión, aún en estos tiempos de especulación.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de invertir en tiempos de especulación inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cuáles son las provincias más rentables para invertir en viviendas

Alquilar 1 noviembre, 2023

Seguros de impago de alquiler: todo lo que debes saber

¿Tienes un piso en alquiler y no quieres tener problemas con los arrendatarios? No debes preocuparte, porque este post conocerás toda la información sobre una alternativa que existe para los propietarios que, no desean inconvenientes con sus inquilinos. Se trata de los seguros de alquiler, los cuáles aportan soluciones ante situaciones inesperadas. Descubre para qué sirven, a continuación.

¿Cómo funcionan los seguros de impago de alquiler?

Cada vez son menos las personas que pueden acceder a la compra de una casa, lo que implica un gran aumento de quienes optan por la modalidad de alquiler. Sin embargo, tanto arrendatarios como arrendadores corren algunos riesgos en cuanto a lo económico. Existen dos grandes situaciones adversas que pueden surgir al momento de poner tu piso en alquiler. El primero, por supuesto, es que los inquilinos que ya estén instalados en la vivienda dejen de pagar la renta mensual indicada. Por otro lado, que provoquen destrozos dentro del inmueble.

Contratar un seguro de alquiler impago funciona como protección ante estas posibles dificultades. Con esta herramienta el propietario se asegura de que recibirá la mensualidad de renta que le corresponde por derecho, así como el inquilino demostrará que podrá cumplir con la obligación de pagarlo. Mediante la contratación de un seguro de impago de alquiler se genera una póliza que contendrá detalladas las cuestiones por las cuales se activará este seguro. Generalmente, se trata de un procedimiento simple.

Como tantas otras veces explicamos, en cuanto a las responsabilidades y obligaciones entre arrendatarios y arrendadores es fundamental generar un claro Contrato de Arrendamiento. Si eres propietario, y tú contrataste el seguro, al momento de realizar un reclamo, ya sea por destrozos o por falta de pago, deben estar en ese contrato en detalle las aclaraciones indicadas. Para que el seguro active es necesario que exista ese paso legal. En el caso de que sea el inquilino quien contrate este seguro, son bastante variados los motivos por los cuales el seguro se activa.

Funciones básicas de los seguros de impago de alquiler

La morosidad de los inquilinos sobre el pago de alquileres se ha incrementado durante los últimos meses, con respecto al año anterior. Las crisis provocadas por la guerra y las consecuencias económicas que dejó la pandemia apuntaron en muchos frentes y, por supuesto, los alquileres no se salvaron. Los datos aportados por los contratos que monitoriza el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) confirman que las incidencias de impago son casi el triple que hace un año atrás.

La función más conocida de los seguros de impago de alquiler es la de garantizarle al propietario la devolución de las mensualidades no abonadas por el inquilino. Todas las aseguradoras cubren la morosidad con ciertos límites en cuanto al número de mensualidades por devolver. Es decir, algunas cubrirán hasta doce meses o más según la póliza. Por supuesto, el coste de contratación del seguro va a variar según la cantidad de meses establecidos previamente.

Sumado a la cobertura de rentas mensuales no pagadas, los seguros se encargan también de cubrir los gastos por la destrucción del piso e, incluso, los daños sufridos sobre el equipamiento que pueda haberse instalado dentro de él. Para esto, es esencial que en el contrato de arrendamiento se hayan hecho todas las aclaraciones sobre el estado del inmueble al momento de la entrega. Junto con estos datos, se tienen que haber adjuntado las fotos probatorias.

¿Cómo es la cobertura de este seguro?

Esta cobertura es un poco limitada porque no cubre los desperfectos ocasionados durante el periodo de alquiler, sino desde el momento que se le avisa al inquilino de su expulsión de la vivienda, procedimiento conocido como desahucio. En estos casos se deben presentar las pruebas de que las destrucciones tuvieron lugar luego de haber informado al inquilino que tenía que abandonar el inmueble.

Muchas veces, los seguros sirven como medida preventiva antes de que se sucedan cualquiera de estas situaciones. Algunos incluyen un servicio adicional de estudio de solvencia para el arrendatario. Esto para intentar mediar, ya que conciliar o llegar a un acuerdo puede evitar problemas más complicados de resolver a futuro.

¿Cuánto cuesta un seguro de alquiler impago?

Los valores se sitúan entre el 3% y el 5% de la renta anual. Si tienes una renta de 700 euros por mes, el valor del seguro podrá calcularse entre 252 y 420 euros al año. Igualmente, estas cifras pueden variar según el servicio que preste la compañía aseguradora que se contrate. Ahí se deberá contemplar el alcance que tenga el seguro. Estos datos figurarán en la póliza.

¿Quién se hace cargo de los costes del seguro?

La decisión sobre cuál de las dos partes debe pagar el seguro, casi siempre, presenta una discusión. Pensando que este seguro es beneficioso para ambos, parecería que la solución tendría que aparecer fácilmente, pero no suele ser así.

Con respecto a esto la Ley de Arrendamientos Urbanos no hace ninguna salvedad. Sí o sí, la organización del pago del seguro queda en manos de los inquilinos y de los propietarios. Lógicamente, el más interesado es el arrendador ya que necesita proteger sus bienes y asegurarse de que cobrará mes a mes la renta. Además, si el inquilino deja de pagar el coste mensual, es muy probable que antes haya dejado de pagar el seguro.

Por eso, generalmente se hace cargo el propietario, aunque si llegan a un buen razonamiento pueden compartir el pago entre ambas partes. En este último caso, el arrendador podrá tomar mayor porcentaje del gasto, al fin y al cabo, es el más beneficiado por contratar un seguro.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Esperamos con este resumen haberte clarificado las cuestiones básicas sobre los seguros de alquiler impagos. De todas maneras, siempre puedes contactarte con Oi Real Estate para más información.

La contratación de los seguros, la firma de los contratos y la evaluación sobre los futuros inquilinos, entre otras cosas, es un trabajo que nuestros agentes saben manejar a la perfección. Para lograr poner tu piso en alquiler de manera segura y eficiente, escríbenos y te daremos el acompañamiento profesional que necesitas. No te quedes con dudas y comunícate con nosotros.

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Invertir 31 octubre, 2023

Diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda

A la hora de elegir casa para comprar o alquilar, conocer las diferencias entre metros útiles y construidos sirve para saber si se ajusta a las necesidades y preferencias de quienes buscan habitarla. Y es también una fórmula que permite realizar la mejor elección.

Comprar o alquilar una vivienda no es cosa de todos los días, sino que se trata de una decisión en la que se juegan los próximos años de una persona o familia. Por ello, es necesario contar con toda la información sobre la propiedad que se pueda disponer. Es importante conocer sobre la zona en que se encuentra, los servicios que tiene y las comodidades que ofrece para sus próximos inquilinos o propietarios. Pero hay un aspecto al que pocos prestan atención y que es determinante: los metros útiles y los metros construidos que tiene el inmueble.

Aunque parezcan similares, hay grandes diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda. Los metros útiles refieren a la superficie en metros con que contamos, los que realmente utilizamos. Por otro lado, cuando mencionamos los metros construidos, nos referimos a la superficie total de la propiedad. En el primer caso, no se toman columnas, pilares, galerías y demás elementos estructurales. En el cálculo de los metros construidos, como dijimos, se incluyen todos los ítems que conforman la casa. Además, se trata de una información a la que se puede acceder, ya sea por cuenta del propietario, o ingresando al sitio oficial.

Los metros construidos de una vivienda

Cuando se busca una vivienda, ya sea para comprar o alquilar, hay muchas características que tener en cuenta, como la ubicación, accesos y servicios. También la cantidad de ambientes y las comodidades que brinda, como pileta, gimnasio, entre otros. El tamaño de la propiedad está dado por la cantidad de metros construidos.

Las diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda son determinantes para el cálculo total de la vivienda. En ese sentido, los metros construidos refieren a la superficie total de la propiedad. Forman parte de éstos, los espacios y ambientes en los que se divide la construcción.

Pero también los elementos estructurales, como las columnas, tabiques y paredes interiores, galerías y fachadas. Todos estos elementos que habitualmente no se consideran, pero que forman parte de la superficie total de una propiedad.

En el caso de los pisos que se encuentran en edificios plurifamiliares, hay sectores y servicios que se deben incluir, ya que forman parte de los metros construidos. Entran allí las piscinas, jardines, gimnasios y espacios comunes. Todos estos espacios se dividen en la cantidad de unidades que tiene el edificio para establecer cuánto de esa superficie corresponde a cada vivienda o piso.

Metros útiles de una vivienda

Se entiende por metros útiles de una vivienda a aquellos espacios que los propietarios o inquilinos pueden utilizar de manera efectiva. Tal como lo indica su denominación, es la superficie que se podrá ocupar, transitar y que se halla dentro de la casa.

Aunque parezcan dos conceptos similares, las diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda son sustanciales. Por ejemplo, los espacios que componen los ambientes y los muebles empotrados forman parte de los metros útiles, pues están a disposición para ser ocupados por sus nuevos habitantes.

Quedan fuera del cálculo los elementos estructurales mencionados anteriormente, las puertas y ventanas. Quitando cada una de las superficies que conforman la estructura, tenemos como resultado los metros útiles, que son los espacios que se pueden ocupar y transitar de manera efectiva.

Para el cálculo de los metros útiles de una vivienda se consideran algunos espacios como sótanos y altillos. Aquí es necesario aclarar que cuando estos sitios no superan los 1,5 metros de altura no se suman a la superficie total. En cambio, al ser lugares que se ocupan o transitan, sí forman parte de los metros útiles que tiene la vivienda.

Diferencias entre metros útiles y construidos

Conocer las características de una propiedad es necesario para decidir entre las distintas opciones que se encuentran en el mercado inmobiliario. En ese sentido, establecer de manera precisa las diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda es de gran ayuda para los futuros propietarios o inquilinos. Ya que es la manera adecuada para saber si los ambientes se ajustan o no a las necesidades.

De manera resumida, se incluyen en los metros útiles de una propiedad los espacios y zonas que se pueden ocupar o transitar. En cambio, los metros construidos se componen de la totalidad de la vivienda, incluyendo sus paredes, mampostería (o fachada) y estructuras.

En el caso de las propiedades compartidas, como los edificios colectivos o multifamiliares, los espacios también se diferencian. Por ejemplo, forman parte de los metros construidos las entradas, escaleras y pasillos. En realidad, al igual que los espacios comunes, se agrega el proporcional de cada unidad de vivienda. Y si bien son ítems de una misma vivienda, separar los conceptos es una buena manera de tomar una real dimensión de las características que tiene la propiedad en cuestión.

Algunos agentes y propietarios dan a conocer esta información de antemano, pero no es lo más usual. En los demás casos, hay una manera de conocer estos datos. El Catastro Virtual brinda el servicio de manera online y gratuita. Alcanza simplemente con ingresar los datos de la ubicación de la propiedad, y con ayuda del localizador se llega a ella y la información alojada en la Referencia Catastral.

Hasta aquí una reseña de las diferencias entre metros útiles y construidos de una casa. Esperamos que la información haya servido para tomar la mejor decisión posible.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las diferencias entre metros útiles y construidos de una vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Alquilar 31 octubre, 2023

Vender piso con inquilinos: ¿es posible?

Eres el propietario de un piso que se encuentra alquilado, pero quieres ponerlo a la venta. No tienes de qué preocuparte, porque en este post, te indicamos todo lo que tienes que conocer para vender un piso con inquilinos de forma efectiva. También, te brindaremos toda la información necesaria para evitar inconvenientes con tu arrendatario.

¿Quieres vender un piso con inquilinos? Debes saber que, si la vivienda es de tu propiedad, puedes hacer lo que desees con ella. Si antes te servía tenerla en alquiler y ahora decides ponerlo a la venta, estás en todo tu derecho de hacerlo; ya que formar parte del mercado inmobiliario, implica barajar todas las alternativas posibles para conseguir beneficios.

Si la vivienda que pones a la venta, se encuentra vacía y deshabitada no tienes que hacerte problema por nada, porque será una venta sin mayores complicaciones. En cambio, si lo que quieres es vender un piso que se encuentra alquilado, deberás tomar ciertas precauciones.

Puede ocurrir que un inquilino se encuentre viviendo en una casa y el dueño acepte la oferta de un posible comprador del piso. En este post descubrirás, si es posible vender un piso con inquilinos, qué es lo que se debe tener en cuenta, si se debe resarcir al arrendatario que se encuentra viviendo en la propiedad o no. ¡Sigue leyendo!

¿Cómo vender un piso con inquilinos en 2023?

Vender un piso con inquilinos, es habitual en el sector inmobiliario. A veces el desconocimiento del mercado, puede llevar a sacar conclusiones inexactas y a formular imposibles que, en el sector son de las más conocidas. Por eso es muy importante tener en cuenta el contrato firmado con el arrendatario.

Esta posibilidad de venta, está estipulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos y esta como tal, indica cómo se debe accionar según el caso planteado. Para ello, se requerirá conocer si se has inscrito o no el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, con el fin de evitar problemas y tener respaldo jurídico de las dos partes involucradas.

Si bien, no es obligatorio cuando el contrato de una vivienda en alquiler se encuentra inscrito en el registro de propiedad, la casa puede ser vendida a un nuevo propietario. El arrendatario debe permanecer en la propiedad hasta que se concluya el contrato, cambiando la titularidad del mismo, al nuevo dueño del inmueble.

¿Qué ocurre si el contrato está inscripto en el Registro de la propiedad?

Como indicamos en el apartado anterior, el arrendatario puede disfrutar de la propiedad hasta que figure su finalización. En ningún caso, podrá ser desalojado, aunque el piso tenga nuevo dueño, el comprador tendrá que esperar hasta que se haya terminado el contrato.

Sin embargo, vender un piso con inquilinos supone dos alternativas, a la hora de proponer en venta una vivienda, con un inquilino en ella. En primer lugar, se debe esperar a que el contrato de alquiler expire. Además, si coloca el piso a la venta tiene que informarle al arrendatario, con dos meses de anticipación.

Otra propuesta es vender una casa a una persona que no tenga intenciones de vivir en ella. En este caso, se puede hablar de inversores extranjeros o locales, que no se preocuparán por desalojar al inquilino del piso, porque lo que les interesa es buscar la rentabilidad de la propiedad.

¿Qué sucede si el contrato de alquiler no estuviera registrado?

Si el piso en alquiler no está inscripto en el registro de propiedad, el dueño de un piso puede vender su casa siempre que el inquilino haya renunciado a comprar la propiedad que se desea vender, una vez terminado el contrato. Por lo que se podrá proseguir a vender un piso con inquilinos.

En caso de que el contrato no fuera registrado, la venta se efectúa en el momento, ya que el contrato no tiene validez y, por lo tanto, el arrendatario tendrá que abandonar la vivienda en un plazo cercano a los tres meses. Esto queda constatado en el artículo 1571 del código civil.

¿Cuáles son las condiciones qué pueden alterar estas reglas?

Cuando no existe cláusula de renuncia, el dueño del inmueble puede vender su vivienda sin inconveniente alguno, pero debe cumplir con una única condición. Como su vivienda le pertenece y, puede utilizarla como prefiera, deberá informarle al arrendatario que la casa se encuentra a la venta, con un mes de anticipación.

El inquilino dispone de un mes, según lo estipulado por la ley para abandonar la vivienda que alquila. En cambio, cuando existe cláusula de renuncia y el inquilino no ha sido notificado de la venta de la vivienda que habita, puede solicitar la anulación de la venta consumada y ofrecerse como comprador de la propiedad.

Una vez concretada la acción de compra y venta, por parte del nuevo dueño. Este podrá finalizar el contrato de alquiler con el que se manejaba el inquilino del piso y deberá salir del inmueble, a menos que exista un decreto que lo impida.

Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilinos

Aún, así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones.

Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido.

Dado que el inquilino forma parte central en la casa alquilada, la venta de la misma debe ser comunicada a él. Como tal, está en su derecho de adquirir la casa si así lo desea, ya que de alguna manera ha vivido en ella, por mucho tiempo. Aunque puedan existir diferentes ofertas por parte de posibles compradores, el inquilino tiene derecho por sobre cualquier otro.

De modo, que habrá que hacerle llegar todas las condiciones propuestas para la venta, por si desea adquirir el piso o rechazar esta oportunidad. El propietario actual del inmueble, es el que fija los términos de venta y será el que proponga el precio con el que se quiera vender una propiedad.

¿Qué ocurre cuando al poner en venta el piso, su inquilino elige comprarlo?

Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta. Si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.

Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilinos

Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino:

Ventajas

El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta. En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados. También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.

Desventajas

Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta. El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.

Como mencionamos antes, vender un piso con inquilinos conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos.

Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Noticias Oi Real Estate 31 octubre, 2023

Se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas

En los últimos días se ha conocido la decisión del Tribunal Constitucional, motivo por la cuál se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas.

Tenemos que recordar, estaba previsto que el mismo se llevara a cabo el 24 de octubre. Pese a ello, han tomado la determinación de posponerlo debido a la cantidad de casos que se encuentran pendientes.

Se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas hasta los días entre 6 y el 8 del mes de noviembre. En este post te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema. ¿Nos acompañas?

¿Por qué se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas?

La fecha original para llevar adelante este debate era el 24 de octubre. Este trámite se encontraba ingresado como orden del día en el Pleno del tribunal. Debido al elevado volúmen de los asuntos que se encuentran pendientes, se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas.

Según se ha podido conocer, el mismo se llevaría adelante, si no hay nuevos cambios, entre los días 6 y 8 de noviembre.

Recordemos que la Comunidad de Madrid ha presentado el recurso contra la instalación del tributo. Mediante él se busca gravar el patrimonio de las personas físicas que posean una cuantía superior a los 3 millones de euros.

Posturas en el debate sobre el impuesto a las grandes fortunas que se aplaza para noviembre

Se ha definido que se aplaza el debate por cuál se podría establecer la inconstitucionalidad del impuesto a las grandes fortunas, y ésta será una primera deliberación. Una de las ponencias que se llevará adelante será la de la magistrada progresista María Luisa Balaguer. Según ella, este tributo no vulnera la autonomía financiera de las Comunidades Autónomas ni los principios de seguridad jurídica por ello, se encargará de avalarlo.

Cabe aclarar que estos puntos son justamente los que llevaron a la Comunidad de Madrid a presentar este recurso. Es que según expresaron, este tributo podría vulnerar los principios de seguridad jurídica, capacidad económica y no confiscatoriedad. Agregan además, que traspasa las capacidades de la autonomía política y financia propia de cada Comunidad Autónoma

Pero esta no es la única pelea que piensa dar Ayuso. Es que hace poco tiempo, desde Madrid han realizado un recurso contencioso – administrativo. El mismo fue efectuado ante la Audiencia Nacional en contra de la orden efectuada por el Ministerio de Hacienda. Por medio de ella se aprobó el modelo para liquidar dicho tributo.

La Comunidad de Andalucía y de Galicia, también han decidido efectuar esta impugnación.

¿Qué es el impuesto a las grandes fortunas?

Este tributo es conocido también como Impuesto de Solidaridad. Por medio de él se establece un gravamen a los patrimonios que sean mayores a los 3 millones de euros. El mismo fue establecido el 31 de diciembre del año pasado. Para poder abonarlo, será necesaria la presentación de una declaración, entre el primero y el treinta y uno de julio.

Se trata de un impuesto impulsado por el Gobierno, que regirá de modo temporal y se ha establecido para los ejercicios 2023 y 2024.

Según se ha informado desde Hacienda, hasta el momento se ha logrado recaudar un total de 623 millones de euros. Los mismos provienen de cerca de 12.010 contribuyentes que cuentan con grandes patrimonios.

Con estas cifras, se estipula que representan un 0,1 por ciento de los contribuyentes de nuestro país. Así podemos establecer una cuota promedio de unos 52.000 euros por cada uno.

La Comunidad de Madrid, es donde más personas han debido hacer frente a este tributo, con un total de 10.302 españoles, abonando un valor cercano a los 555 millones de euros.

El segundo puesto, es de Andalucía, donde 865 declaraciones han tenido que afrontar un total de 29,7 millones de euros.

Galicia, ha quedado en el tercer puesto con un total de 91 contribuyentes aportando 9,8 millones de euros.

Si tomamos estas tres Comunidades Autónomas, podemos contemplar más del 95 por ciento de los ciudadanos que han pagado el impuesto a las grandes fortunas. Es importante aclarar que estas localidades son las que han realizado la presentación de inconstitucionalidad del tributo, que ha llevado a que se realice el debate por el impuesto a las grandes fortunas que se aplaza para los primeros días del mes de noviembre.

Se aplaza el debate por el impuesto a las grandes fortunas: es considerado innecesario e inconstitucional

A principios del corriente año, el Instituto de Estudios Económicos, en conjunto con varios catedráticos de Derecho Tributario y Hacienda Pública han generado un informe sobre el impuesto a las grandes fortunas.

Mediante este documento se han expresado los motivos por los cuáles, según ellos este tributo tiene visos de ser inconstitucional.

Uno de los primeros puntos explicados, tiene que ver con la aplicación de manera retroactiva de un impuesto. El segundo aspecto al que hacen referencia es el tratamiento diferencial de los patrimonios nacionales y extranjeros. En tercer lugar, debido a la limitación de las competencias que le corresponden a las Comunidades Autónomas referidas a la fiscalidad. Por último, este conjunto de profesionales, dicen tener miedo de que el impuesto a las grandes fortunas se prorrogue en el tiempo.

Pero no fueron ellos los únicos que se han expresado en contra de este tributo. Desde la Asociación Española de Asesores Fiscales, también han criticado la forma en la que se ha puesto en vigencia este tributo. Según ellos, ha sido incluido como si fuera una enmienda en la proposición de ley. De esta forma, entienden que en el debate por el impuesto a las grandes fortunas, por más que se haya decidido desde el Tribunal Constitucional fijar una nueva fecha para su tramitación, debería ser declarado inconstitucional.

También han insistido en que poner en marcha medidas que son de deficiente calidad técnica, ayuda a que proliferen litigios contra el estado.

Estas situaciones han llevado a distintas comunidades y personas a presentar recusaciones sobre el impuesto a las grandes fortunas que, pese a que se aplaza el debate, deberá discutirse y definirse en los próximos días.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés: