La gastronomía india es el resultado de las influencias que tuvo el país a lo largo de los años. En cada uno de sus platillos se pueden apreciar las tradiciones hindúes, musulmanas, portuguesas y hasta inglesas. Está fusión permitió que la gastronomía india sea una de las más versátiles y ricas del mundo. Tanto las especias, como los sabores se pueden disfrutar en cada momento, y es normal encontrarlas en cada plato. En el siguiente post te presentamos los mejores restaurantes de comida india en Madrid.
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Los mejores restaurantes de comida india y un poco de su historia
El origen de la gastronomía de la India puede identificarse con el momento en que los sabios del Himalaya descubrieron lo se conoce como especias. Esta leyenda no tiene nada de superficial ya que los condimentos de este tipo siempre han tenido un papel importante en los platos hindúes. De hecho, se trata de uno de los principales motivos por el cual este tipo de gastronomía es reconocidas y valoradas de a nivel mundial.
En este sentido, Madrid cuenta con un sinfín de restaurantes de todo tipo, y los restaurantes de comida India no son la excepción. A continuación, te presentamos un listado con los mejores sitios para desgustar la deliciosa gastromía hindú.
Tandoori station: la más tradicional gastronomía india
Este restaurante de comida india está ubicado en el barrio de Salamanca. Tal como lo dicen en su web, es un viaje a la India tradicional a través de la gastronomía. Sus platillos están elaborados en base a carnes, hierbas, frutos y muchas especias. Entre los platillos que están en su carta puedes encontrar el Keema Samosa, que son como un tipo de empanadas, los famosos currys de cordero, pollo, verdura, pescado y langostinos, como también muchos tipos de arroces, panes, acompañamientos y postres.
Siempre que vengas a este restaurantes te recomendamos acompañar la comida con un exquisito vino blanco o tinto. Está combinación no te defraudara.
Pero no solo cuenta con carta, sino que también con un menú de degustación que se llama Menú Chetak Express, que lo describen como un viaje del norte al sur. A este menú lo dividen por estaciones:
La primera estación hace referencia a los aperitivos, en este caso se encuentran el Keema Samosa y Pakora. La segunda estación se llama Tandoor, donde sirven el Murgh ka Tikka, que es una pechuga de pollo marinada con yogurt y especias.La tercera estación está dedicada a los currys. Por ultimo, en la cuarta estación llamada Fin del Viaje, podrás encontrar los helados más ricos para disfrutar como postre.
Este tipo de menú no supera los 40 euros por persona por persona. Sin duda Tandoori Station vale la pena para vivir una experiencia atípica y muy buena.
Benares Madrid: cultura hindú en plena capital madrileña
Este restaurante indio está ubicado en Madrid en el barrio de Chamberí. Su cocina es de la mayor excelencia, que hasta fueron galardonado con una estrella Michelin. Esto se debe a sus platillos elaborados con el producto fresco local y las mayores técnicas de cocina, que convierten de las típicas recetas indias, un manjar de excelencia.
En Benares, ofrecen un menú de degustación compuesto por platos como el Amuse Bouche, el Magret de Pato Timma con gaita de canela y chile. Pero en su carta se pueden apreciar otros sabores, como el pulpo bhuna, las vieiras jalpari, el Murg tikka, el subzi curry moilee. Con todos estos platillos podrás sentir el sabor de la cultura hindú en pleno Madrid. Aunque también este restaurante ofrece servicio a domicilio y take away. Por lo que puedes vivir esta experiencia desde tu casa. Y si quieres regalar esta experiencia tan memorable, puedes obsequiar un bono de regalo para que puedan saborear los increíbles sabores.
Bangalore: un lugar que se destaca por sus intensos sabores
Si quieres degustar el sabor de la comida india con un toque especial y moderno, Bangalore es tu mejor opción. Siempre destacan la gran cantidad y variedad de especias, que dan sabor a sus platos, y que puedes disfrutar en tu paladar.
Entre los platillos que sirven se encuentran en su menú de degustación puedes encontrar Samosa, Pakora, el chicken tikka, el cheess rollos, el pañal paneer, y la malay copta. Sus comensales dicen que ir al restaurante Bangalore, es como encontrar india en España.
Además, si hablamos de la decoración, está ambientado de una manera muy exótica. Si bien el sitio es acogedor, vale la pena hacer una reserva para degustar los increíbles sabores, olores y muy abundante comida.
Ganges: uno de los mejores restaurantes de comida india en Madid y el primero
Es uno de los principales restaurantes de comida india en Madrid. Esto se debe a su origen hace más de 30 años. Es el primer restaurante indio desde 1986. No solo tu comida te encantará, si no también la decoración de sus salones en los que te sentirás como la India.
Entre sus especialidades se destacan elpollo al tandoori, el sheek kabab de cordero, el curry de gamba y pescado, como también sus arroces de acompañamiento.
Si quieres comer en un restaurante pero a la vez cenar al aire libre, Ganges cuenta con una terraza para que puedas comer al aire libre. Ni hablar de su atención, los camareros son muy agradables y amables. Suele haber música en vivo.
Tanto su calidad, como la experiencia harán que elijas este restaurante mil veces más.
Swagat
Aquí todo te transportará a la India, desde su decoración hasta sus sabores muy ricos y deliciosos. Swagat es un restaurante familiar que ofrece los platillos hindúes de mayor calidad. Entre los favoritos de los comensales se encuentran las samosas, el swagat papri Chata y Onion Bhaji.
Estos fueron algunos de los tantos restaurantes indios con mayor excelencia que se encuentran en Madrid.
Espera, antes de que te vayas! Nosotros estaríamos encantados de saber qué es lo que piensas al respecto de este artículo, pues leeremos todo lo que nos comuniques. Entonces… ¿Quieres saber cómo es que puedes dejarnos tu opinión? Es muy simple, ¡hazlo en la sección de los comentarios!
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Muchas veces nos preguntamos si el inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones está legitimado para el ejercicio de acciones judiciales. Ya sea que esas filtraciones provengan de otros vecinos o de las bajantes y conducciones comunes del edificio. ¿O es el propietario del inmueble/ arrendador quien tiene la legitimación para esa reclamación?
Por eso hoy con Oi RealEstate te contamos todo lo que debes saber sobre poder reclamar de los daños por humedades. Pero antes hay que recordar que la ley tiene previsto que cuando se causen daños a una persona, por culpa o negligencia, se puede interponer una acción contra el causante de los perjuicios para que repare el daño causado.
¡No te lo pierdas y continua leyendo!
Lo que establece el Código Civil español
El art. 1902 del Código Civil establece: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.” Esta acción está amparada en el citado artículo 1902 del Código Civil y se le denomina como “acción de responsabilidad civil extracontractual”.
Si el inquilino sufre daños por humedades ¿puede ejercitar la acción de responsabilidad civil extracontractual?
La respuesta es sí, siempre y cuando actúe conforme a lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil. Le puede reclamar al propietario del piso de arriba como perjudicado por filtraciones o humedades que le produzcan daños en sus bienes sin que se requiera para ello que sea el propietario de la vivienda. Se trata de una acción por responsabilidad extracontractual.
Eso sí, el inquilino sólo está legitimado para reclamar por esta vía, por los daños y perjuicios ocasionados a bienes de su propiedad. Esto significa que solo puede reclamar por los muebles que dice que se han visto afectados por el agua. Sin embargo no está legitimado para reclamar, al vecino de arriba o a quien le haya causado los perjuicios, la reparación de los daños de la vivienda. Esta acción corresponde en exclusiva al propietario de la misma.
La otra cuestión podría ser que, como consecuencia de las humedades padecidas, se vea afectada la normal habitabilidad en la vivienda. Si esto ocurriera, tendría que pensar en una posible reclamación de daños a su arrendador. Ya sea la reducción de la renta o la resolución del contrato con daños y perjuicios, en función de la gravedad de ese problema. El arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, es por ello que tampoco puede separarse sin más del problema.
La legitimación activa
El legitimado activo será sólo aquél que tenga la condición de perjudicado, con independencia de la posición que ocupe en las relaciones privadas. Esto es así cuando se interpone una demanda de responsabilidad civil extracontractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil.
El inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones provenientes de los inmuebles aledaños o de elementos comunes está legitimado para demandar. Cómo ya mencionamos podrá ejercer la acción de responsabilidad civil extracontractual y solicitar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos.
Aquel que tenga la carga y pruebas que acrediten el origen de las filtraciones, objetos dañados y su importe, se lo denomina perjudicado conforme. Este dispondrá del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Si este fuera el caso, será el inquilino quien deba probar ante el Juzgado la causa de dichas humedades así como los perjuicios sufridos.
Las sentencias sobre la legitimación del inquilino que sufre los daños por humedades
Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), sentencia de 23.11.2015
“Todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción de responsabilidad civil extracontractual, siempre que tenga la condición de perjudicado, pues la finalidad de la responsabilidad civil extracontractual es la de reparar los quebrantos, tanto materiales como morales, que sufren los perjudicados por la acción u omisión culposa, surgiendo como un derecho propio y totalmente independiente de la relación jurídica en la que se integre.
En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad de propietarios, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el art. 1902 del Código Civil. Todo ello sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.”
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 22.09.1989
«Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el art. 1902 del C. Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización”.
Esperamos que este post sobre si el inquilino puede reclamar el daño por humedades, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!
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Con los costes de la vivienda alejados de las posibilidades de muchas personas, una opción cada vez más elegida es el alquiler. Y los inversores también se vuelcan por una opción que crece: el Build to Rent.
Los últimos años trajeron nuevas formas de habitar las ciudades, nuevas modalidades de trabajo y, por consiguiente, cambiaron las necesidades de las personas que allí trabajan y viven. Pero también trajeron aparejado un alza en los costes del ladrillo.
Así, el sueño de la casa propia de millones de españoles fue quedando en un segundo plano. Y el alquiler apareció como una de las mejores opciones para encontrar en lo inmediato un lugar donde vivir. En este diagnóstico se basan las inmobiliarias e inversores para apostar al Build to Rent.
Qué es el Build to Rent
Los habitantes de muchas de las ciudades de España ya no atesoran el sueño de la primera vivienda. Esa propiedad a la que se accedía más temprano que tarde a base de ahorros está cada vez más lejos de sus bolsillos. Y aparece con fuerza una opción que hace años era impensada por muchos: el alquiler.
Cada vez con más frecuencia los españoles dejan de lado la compra de la primera vivienda para inclinarse por el alquiler. Aquella modalidad de vida que era principalmente coyuntural, o se mantenía para las temporadas de trabajo o en época vacacional.
Las nuevas necesidades de la vida llevan a muchos ciudadanos a elegir las opciones de viviendas con prestaciones relacionadas al ahorro energético y la adaptación a modalidades de trabajo hogareño que llegaron con la pandemia.
Con el alza en los costes del ladrillo, el acceso a la compra de inmuebles se aleja de la capacidad de ahorro de personas y familias. Atentos a esta realidad, las inmobiliarias e inversores del sector se vuelcan a un nuevo esquema de negocio, con una adecuación en la eficiencia en las gestiones y dedicación exclusiva para tal caso. Así las cosas, crece el Build to Rent en todas las ciudades del país.
Se trata de la construcción de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler. Desarrollos inmobiliarios con un grado de profesionalismo mayor, agentes especializados e inquilinos que ya no cierran acuerdos con propietarios, sino con organizaciones especificas dentro del mercado inmobiliario.
Crece el Build to Rent
Es un hecho que la compra de vivienda para habitar ha bajado en los últimos años. Esto ocurre, principalmente, por el aumento en el precio de los inmuebles y el encarecimiento de los tipos hipotecarios. Es entonces cuando crece el Build to Rent también en el plano de las inversiones.
Son varias las ciudades en las que este modelo de negocios muestra un repunte. Además de grandes ciudades como Valencia, Barcelona o Madrid, otras tantas del país tienen inmobiliarias e inversiones con dedicación exclusiva a tales fines. Grupos inversores como Aberdeen, Patrizia, Greystar y Aeds Homes, participan de un negocio con grandes potenciales. Se trata de activos con bajos niveles de riesgo, capaces de permanecer a resguarda de coyunturas económicas adversas.
Y si bien la mayoría de los proyectos están en construcción o están programados para los siguientes años, las estimaciones del mercado marcan que solo en 2021, el negocio del Build to Rent ha generado cerca de 2.100 millones de euros.
En Valencia, la gestora de capitales Catella Asset Management adquirió al fondo alemán Alquila Capital un paquete de 281 viviendas en la localidad de Turianova, en una operación que ronda los 66 millones de euros. Por su parte, Aedas Homes tiene planeado la construcción de 250 viviendas para alquiler en Patraix y Mislata para el año 2025.
La propia Aedas tiene desarrollos en Alicante y en Hospitalet de Lobregat, Barcelona, que suman otras 230 unidades. Mientras que en Madrid, el barrio de Valdemoro sumará otras 165 plazas al mercado de alquiler.
Barcelona cuenta con varios de los desarrollos del tipo Build to Rent en su capital. Pero también hay proyectos en marcha en Badalona, Sabadell, Terrassa y otras de sus ciudades.
Impulso estatal al Build to Rent
Con un mercado menos accesible para la adquisición de la primera vivienda, el precio de los alquileres tradicionales también se ha revalorizado. Además, a esto se suma el hecho de que las plazas de viviendas protegidas son escasas y no llegan a cubrir la demanda creciente.
Por eso el Build to Rent crece y todo indica que seguirá creciendo. Pero es necesario aclarar unas cuestiones centrales a la hora de tomar decisiones, tanto para alquilar o para invertir.
Para comenzar, el precio de un alquiler de la vivienda construida a tales fines es superior al de una tradicional.
No hay un parámetro normativo, pero cada metro cuadrado, en euros, se valoriza por tratarse de pocas plazas.
Además, están pensadas en las necesidades actuales, lo que redunda en mayores comodidades para quienes las habitan.
La novedad ya dejó de serla y en varias Comunidades sus administraciones buscan incentivar su crecimiento. En aquellas regiones donde crece el Build to Rent, el fomento de estos desarrollos se da de diversas maneras.
La Generalitat de Cataluña, por ejemplo, ha anunciado un concurso de solares para emprendimientos privados con el fin de construir más de mil viviendas para alquiler. Se trata de un proyecto que se financiará con fondos europeos y que alcanzan a los 108 millones de euros entre este año y el 2023.
Pero el mayor hecho a destacar de parte de las administraciones estatales, es el Plan Pive, mediante el cual la Comunidad de Madrid prevé la promoción de nada menos que 15.000 viviendas a construir para alquiler. Y no solo eso, sino que sus precios no podrán ser mayores al de mercado. Es una medida mediante la cual se busca llegar a los sectores de la población con menores ingresos: principalmente los jóvenes.
Con una demanda de alquiler que no solo ha crecido en número, sino que ha modificado sustancialmente las prestaciones perseguidas, el mundo de las inversiones ve el modo en que crece el build to rent y apuesta sin dudar.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del Build to Rent, una tendencia que crece. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La rentabilidad para invertir en viviendas nos trae una sorpresa. Más allá de Madrid y Barcelona, otra ciudad está en la cima del podio. Descubrí los detalles en este artículo.
En el último tiempo la inflación se ha vuelto indomable. La situación post pandemia, la guerra en Ucrania y la falta de suministros están generando una crisis difícil de dominar. Por ende, los precios de los alquileres están por las nubes. Es por esto que invertir en viviendas para alquiler se convierte en una inversión muy rentable.
Los datos arrojados a mitad de este año así lo demuestran: la rentabilidad interanual en nuestro país llegó hasta el 6,9 % en lo que respecta a la inversión por viviendas. Por otro lado, en cuanto a los títulos del Estado, éstos brindan una ganancia del 2,5 %. Y por su parte, el IBEX 35 -el principal índice bursátil de referencia de la bolsa española elaborado por Bolsas y Mercados Españoles- cayó el 3% desde julio de 2021.
La tendencia al alza de los alquileres está marcando índices históricos. Entonces, la rentabilidad para invertir en viviendas conforma un muy buen recurso para inversores. Ahora bien, ¿cuál es la ciudad más rentable?
El mercado inmobiliario en alza
El mundo actual carece de certezas ante la salida de la pandemia por Covid, la guerra en Ucrania y la inflación de los últimos meses. Ante este panorama, el ladrillo se ha convertido en un “refugio” literal y como inversión. Puedes leer sobre ello en este post.
La inversión en el sector inmobiliario es actualmente la de menor riesgo en el mercado en general. Después de la pandemia, el inmobiliario ha sentido un alza que se convierte en sustancial para muchos pequeños inversores. El sector manifiesta solidez y dinamismo. Y la premisa es eludir el devalúo de sus ahorros. Por eso es que apuestan por las viviendas para alquiler.
Si bien los últimos dos años han sido de incertidumbre por la pandemia y el mercado del alquiler se resintió mucho por el lockdown, actualmente se enfrenta a una gran demanda y aumento de rentabilidad. La subida de los tipos de interés y la inflación producto de la guerra demuestran una gran resiliencia del sector.
Las comunidades autónomas más rentables
El promedio de 6,9% de rentabilidad para invertir en viviendas se dio a partir del despegue del mercado inmobiliario recién mencionado. Ocho comunidades autónomas igualan o superan esa cifra.
Por caso, Murcia -al suroeste de la península ibérica- encabeza la lista con 8,8% de rentabilidad en lo que va del año. La sigue la Comunitat de Valencia -con más de un millón y medio de habitantes, lo que la sitúa como tercera ciudad más poblada, por detrás de Madrid y Barcelona- con 8,2% y Cantabria y Navarra -al norte del país- con 7,3% cada una.
Las de menor rentabilidad igualmente alcanzan cifras altas, lo que habla del bienestar y dinamismo del sector. Si vemos la lista al revés, las Islas Baleares llegan al 5%, Madrid y el País Vasco con un 5,5% cada una y Galicia con 5,9%.
La ciudad con mayor rentabilidad es…
Si de municipios hablamos, el 30% del total de ellos cuentan con retornos iguales o por sobre el promedio del país.
Gandía es la ciudad española donde se obtiene más dinero con una propiedad en alquiler. Con sólo 75 mil habitantes, tiene un futuro muy promisorio. El municipio y ciudad de la provincia de Valencia se ubica junto al mar Mediterráneo, en un entorno de ensueños que la hace ideal para el destino turístico.
Es así como Gandía trepa hasta el 11,5% de rentabilidad, demostrando que Madrid y Barcelona, las dos ciudades más populosas, no están a la cima del podio.
Y si continuamos mirando el listado, nos encontramos con Águilas -en Murcia, en la costa del Mar mediterráneo y con una población que apenas llega a los 35 mil habitantes- con 10,9 %. La sigue de cerca La Manga del Mar Menor -también en Murcia, asentada sobre el sureste de la península ibérica- con el 10,8%. Y en cuarto lugar tenemos a Santa Pola -en la Comunitat Valenciana, sobre la costa de la provincia de Alicante- con el 10,2 % Es de destacar que las tres superan los rendimientos del 10 por ciento.
Y si de menores rendimientos hablamos, descubrimos que Donostia -en el País Vasco- obtiene el 3,5%. La superan Rincón de la Victoria -en la provincia de Málaga-, con 4,1%; Getxo -en la provincia de Vizcaya-, con 4,2% y Palma de Mallorca -en la parte occidental del Mar Mediterráneo-, con 4,5%.
Rentabilidad para invertir en viviendas en las grandes ciudades
Si bien Madrid como ciudad autónoma tiene una baja rentabilidad, ofrece a los inversores distritos más que atractivos para la inversión. Entre los veintiún distritos que la componen, tenemos opciones variadas.
En la lista localizamos a Villaverde como el más rentable, con un 7,5%. Villaverde está situado en el extremo sur de la ciudad de Madrid. Usera -al norte de Villaverde- ofrece un 7%, Puente de Vallecas -uno de los más poblados- con 6,8%, y Carabanchel -otro de los distritos más poblados de Madrid- con 6,3%.
Los de menor rentabilidad son: el Barrio de Salamanca (3,3%), Chamartín y Chamberí (3,7%), y Retiro (3,8%). En estas zonas los precios de las viviendas son muy altas y eso repercute en la posibilidad de invertir.
Por el lado de Barcelona obtenemos cifras similares, aunque un poco más bajas. El distrito de Nou Barris -conformado por trece barrios- tiene para ofrecer a los inversionistas un 6,6% de rentabilidad. Por su parte, Sants-Montjuïc -en la parte sur de la ciudad-, tiene un 6,3% y Horta-Guinardó -tercero en extensión de Barcelona-, un 5,7%.
Los que menos rentabilidad ofrecen son: Sarrià-Sant Gervasi (3,7%), Les Corts (4%) y Eixample (4,3%).
La rentabilidad para invertir en viviendas con cifras récord
Como hemos estado diciendo, el mercado inmobiliario está atravesando un muy buen momento. Y no sólo eso: la rentabilidad por inversiones está batiendo marcas históricas. Si tomamos en cuenta el primer semestre de este año, las inversiones han trepado hasta los 9.970 millones de euros.
Si lo comparamos con el mismo período del año anterior, vemos como ese volumen de inversión fue superado en un 80 %. Esto hace que históricamente se constituya en un récord, muy a pesar de las circunstancias que recorren los otros mercados en la actualidad.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la rentabilidad para invertir en viviendas en estos momentos. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Sin lugar a dudas, conseguir buenas condiciones para una hipoteca es de gran importancia antes de decir la financiación para la compra de una vivienda. Sin embargo, resulta de mucha relevancia también presentar atención a determinadas posibilidades de ahorro durante el trascurso del préstamo. Una de las posibles alternativas es la subrogación de una hipoteca.
Sucede que muchas veces el crédito hipotecario se modifica, ya sea por cambios en el contexto económico del mercado, así como cambios en la situación particular del hipotecado. Esto puede deberse a una serie de factores. Uno de ellos es que hayan surgido complicaciones que impidan pagar con normalidad el préstamo.
Por lo tanto, tener en cuenta modificar las condiciones de la hipoteca puede resultar de mucha utilidad. Este tipo de operación puede realizarse mediante una novación si el banco acepta el cambio en las condiciones. Sin embargo, lo que termina siendo más sencillo es la subrogación de una hipoteca, al cambiar de entidad bancaria.
En el siguiente post te contamos todo acerca de lo que es una subrogación de una hipoteca, cómo se realiza y cuándo es un buen momento para llevarla adelante.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de una hipoteca supone la sustitución del acreedor ( entidad financiera) o titular de un crédito hipotecario ( deudor) por otra persona física o jurídica. De esta manera, es posible llevar acabo dos tipos de traspaso:
Subrogación de acreedor. Es aquella que cambia una hipoteca en vigencia en un banco por otra entidad bancaria distinta. En estas ocasiones lo que se busca es conseguir mejores condiciones de financiación que las originales.
Subrogación de deudor. En esta ocasión lo que se sustituye es al titular de la hipoteca por otra persona. Este tipo de subrogación de una hipoteca se utiliza mucho cuando al comprar una vivienda quien decide comprarla asume la responsabilidad del crédito.
¿Qué condiciones puedes mejorar al subrogar la hipoteca?
Con una subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar ciertos aspectos como el precio o el plazo. Aquí te contaremos qué es lo que puedes modificar con esta operación:
El tipo de interés: es posible modificar tu interés para abaratar el precio que pagas por tus cuotas hipotecarias. Además, puedes cambiar tu índice de referencia del IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Además de pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si buscas una mayor seguridad, o viceversa (del fijo al variable).
La vinculación y las comisiones: es posible eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada. También, puedes eliminar productos adicionales que ya no necesitas, como seguros o planes de pensiones. De esta forma, tienes la posibilidad de abaratar sustancialmente el precio que abonas por tu préstamo hipotecario cada mes.
El plazo de devolución: también puedes cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de devolución de tu préstamo hipotecario. En el primer caso, acabarás de pagar antes el préstamo, mientras que en el segundo, podrás pagar unas cuotas más bajas.
Cláusulas potencialmente abusivas: si tu préstamo hipotecario tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otra entidad bancaria que te las elimine.
Ten en cuenta que, con la subrogación no podrás ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías, por ejemplo, avalistas.
Las nuevas condiciones que podrás obtener dependerán de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que únicamente acepta rebajarte el interés, no tendrás la posibilidad de eliminar comisiones o alargar el plazo. Es importante informarse bien de tus opciones en diferentes entidades para ver cuál es la oferta que te conviene más.
¿Cuándo es el mejor momento para subrogar una hipoteca?
Conociendo los dos tipos de subrogación existentes te enseñamos los posibles indicadores para decidir o no llevarla adelante. Si bien las posibilidades son varias, cada uno de ellas significa la mejoría de las condiciones de tu actual hipoteca. Sea mediante el pago de menos intereses en un tiempo más largo o a través de la reducción de la cuota a corto plazo.
A continuación, te detallamos cada uno de esas posibles circunstancias en las que sería un buen momento para subrogar una hipoteca.
Si la hipoteca actual es más costosa
El precio elevado de una hipoteca es uno de los principales indicadores para cambiarla. Sobre todo, en aquellos casos en los cuales falta mucho recorrido para el fin del proceso de financiación. Muchas personas han solicitado una hipoteca luego de la crisis financiera con intereses más elevados de los que pueden conseguirse en la actualidad.
En estos casos lograr ahorrar resulta muy importante. A modo de ejemplo, imagina una hipoteca a tasa fija que aun restan por amortizar 100.000 euros en 15 años. En este caso, pasar de un interés del 3% a unos del 2.15%, supone una disminución en la cuota mensual del crédito. Es decir, se pasará de pagar 690,58 por mes a 650,44. Mes a mes, esta reducción supondrá una ahora de 40 euros y de 481,68 al año. Si ese ahorro se multiplica por el tiempo que resta para cancelar el préstamo el ahora final en 15 años será de 7225 euros.
Si la hipoteca no es beneficiada con la baja del tipo de interés
Este tipo de situaciones pueden darse por diversas razones. Una de ellas tiene que ver con la contratación de una hipoteca con un tipo fija años atrás y que en la actualidad sean muy distintos. Esta razón será un buen motivo para realizar la subrogación de una hipoteca como se explicitó en el primer caso.
Una segunda razón se vincula a las hipotecas con tasas de interés variable. Esta razón tiene que ver con la limitación de la entidad financiera para beneficiarse del entorno actual de tipos bajos. En este sentido, no se habla de la existencia de una cláusula suelo, se trata de que en situaciones de referencias negativas determinadas hipotecas se establece un 0% en el límite del cálculo del Euríbor.
En lo que respecta a las limitaciones actuales, la situación es diferente. Las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019 tienen un interés mínimo del 0%. Por lo tanto, un crédito de Euríbor +0,75% se pagaría ese 0,75 en el primer caso. Por otra parte, con el Euríbor actual del -0,50% se pagaría 0,25% en una normativa actual.
Si surge algún problema en el pago de las cuotas de la hipoteca
A lo largo de la vida del crédito hipotecario, una de las modificaciones que se pueden presentar tiene que ver con la cantidad de gastos que la persona puede llegar a sumar con el paso del tiempo. A su vez, muchas veces ocurre que la persona se encuentra ante una disminución de sus ingresos y la cuota que en un principio se ajustaba bien a ellos, ahora no.
En estos casos, la subrogación de una hipoteca puede ser un gran recurso ya que pude conllevar la bajada de interés repercutiendo en el monto de la cuota mensual. Al mismo tiempo, es posible que se pueda alargar el plazo de cancelación y hacerla más económica.
Si continuamos con el ejemplo del primer caso. Si una hipoteca a cancelar de 100.000 euros con un interés del 3% bajado al 2,15% y, en vez de 15 años para su finalización, alargarlo a 20 años los costes serán muy diferentes. De esta manera, la cuota bajaría de 650,44 a 513,02 euros al mes. Lo que implicaría un ahorro de 137.42 euros mensuales. Esto se debe a la posibilidad de reducir el interés de la financiación y el alargue en los tiempos de pago.
En aquellos casos donde sea necesario ampliar la hipoteca
Otro factor que puede funcionar como indicador para decidir realizar la subrogación de una hipoteca tiene que ver con la necesidad más dinero para otro fin. Por ejemplo, si deseas rehabilitar tu vivienda. En los casos en los cuales ya se haya abonado una buena parte de la hipoteca y, en consecuencia, la diferencia entre lo que resta y el valor de vivienda es grande, la subrogación de la otra parte de la hipoteca con otra entidad y pedir más dinero con mejores condiciones es una alternativa realmente positiva.
Para los casos en los cuales amortizar la hipoteca conlleva costos extras
Otra de las circunstancias que nos indica que es un buen momento para la subrogación de una hipoteca es cuando se nos presenta la oportunidad de amortizarla. Es decir, si queremos adelantar el pago total o parcial del crédito.
En estos casos, si el adelanto del pago de la hipoteca implica algún tipo de comisión subrogar, nuevamente, es una buena opción. En este sentido, es posible pagar menos en cuotas periódicas como también anular el recargo de la amortización parcial con la finalidad de anticipar los pagos sin algún tipo de coste. Incluso, si se desea amortizar totalmente para la cancelación del crédito.
¿Cómo se realiza la subrogación de una hipoteca?
Lo primero que debes realizar antes de llevar adelante la subrogación de una hipoteca es encontrar un banco que apruebe asumir el nuevo préstamo y concretar el traslado.
A partir de este momento, los paso que deberás realizar serán los siguientes:
Realizar el estudio de cómo se encuentra el mercado inmobiliario. Es un paso de los más importantes ya que de ellos dependerá que la subrogación de una hipoteca logra ser eficaz y rápida. Por tanto, lo que se recomienda es llevar adelante un estudio profundo de las diferentes ofertas para subrogar. De esta manera, podrás corroborar si el crédito tiene posibilidad de mejoras y si la oferta es realmente una buena opción.
Compara y negociar con la nueva entidad bancaria. Este paso es para optar de manera precisa entre varias entidades bancarias la mejor opción. En este paso, recomendamos que le informas a tu banco de la decisión de subrogar la hipoteca. Puede resultar que, ante la intención de no querer perder un cliente, esté predispuesto a renovar las condiciones de del crédito. Por tanto, es un momento en el cual negociar intentar mejores ofertas y evitar la subrogación de la hipoteca.
Aguardar la respuesta de la entidad bancaria. Luego de haber presentado la solicitud a la entidad financiera la misma te hará o no otra oferta vinculante. Ante esta situación, deberás optar si te interesa la subrogación de una hipoteca o no. De este modo, dentro de los siete días siguientes se te dará su contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la subrogación.
Elegir entre la oferta nueva o la contraoferta de tu entidad bancaria. La normativa vigente en relación al sector hipotecario te permite optar por la nueva oferta o la contraoferta de tu entidad bancaria. En un paso, la ley obligaba al contratante a tener que elegir la nueva oferta del propio banco en el caso de que las condiciones sean iguales o mejores
Formalizar la subrogación de una hipoteca. Es el paso de concretar la firma del traspaso. Para esto será necesario realizar una escritura de subrogación. Recuerda que deberás asumir los gastos que conlleven la operación.
¿Cuáles son los requisitos que se requieren para la subrogación de una hipoteca?
Para poder llevar adelante la subrogación de una hipoteca es preciso que reúnas una serie de requisitos para que el nuevo banco acepte o no mejorar tu crédito. A continuación, te describimos cada uno de ellos:
Solvencia económica: es decir, tener una estabilidad financiera y un trabajo estable que permita el compromiso de pago. A su vez, es de gran importancia disponer de pocas deudas pendientes de cancelar.
Capital pendiente: este requisito implica que el valor que resta ser saldado no supero el 80% del valor total de la propiedad. De lo contrario, resultará muy difícil que alguna entidad bancaria apruebe la solicitud de subrogación. Por otra parte, el periodo de devolución no podrá extenderse, generalmente, a más de 30 años.
Dos años de abonado la hipoteca: este tipo de requisito lo que solicita es haber pagado cada cuota al día, al menos, por dos años. Es una manera, por parte de la entidad bancaria, de asegurarse que hayas sido constante en el pago del crédito. El requisito temporal dependerá de cada entidad bancaria en particular.
Documentación necesaria para la subrogación
Si has decidido llevar adelante la subrogación de una hipoteca y cumples con cada uno de los requisitos que las entidades bancarias requieren, estos son los documentos necesarios para llevar adelante la operación:
Datos personales y económicos: la nueva entidad te solicitará DNI o NIE, una copia del contrato hipotecario, de las últimas nóminas y la declaración de la renta.
Información financiera: en este sentido, te pedirá que certifiques con recibos de ingresos la estabilidad económica y con las facturas el pago de las cuotas o de otros créditos que hayas tenido. Además, te van a solicitar la escritura de la hipoteca y luego deberás autorizar al nuevo banco para que consulte tus datos para corroborar tu historial crediticio.
Los mencionados arriba son los documentos que solicitan las entidades bancarias más comunes. Sin embargo, según las reglas de cada banco en particular pueden llegar a solicitarte información adicional.
¿Me conviene realizar una subrogación de hipoteca?
Antes de tomar la decisión de cambiar tu hipoteca de banco, deberás analizar es si te resulta conveniente económicamente. En otras palabras, si el ahorro que vas a obtener por la mejora de las condiciones compensa el gasto que deberás desembolsar por la operación. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor:
Si en 2008 contrataste una hipoteca a 25 años por valor de 250 000 euros y con un tipo de interés fijo del 5,12% (se trata de las condiciones medias del mercado de ese momento). Tomando como referencia una cuota constante de 1479,01 euros, cuando terminaras de pagarla, habrías pagado un total de 443 702,11 euros. De este valor, unos 193 702,11 euros serán intereses.
No obstante, en este momento, podrías acceder a un tipo de interés que quedaría en el 2,56%. Esto bajaría tu cuota mensual para el importe que te quedaría por pagar a 1268,90 euros. Suponiendo que tuvieras que pagar unos 841 euros por la operación, entre comisión de subrogación del 0,5%, que en algunos casos corre a cargo del tu nueva entidad bancaria, y otros gastos administrativos. Si decides subrogar tu hipoteca, al final, abonarías un total de 411 766,60 euros, de los que 29 720,63 euros serían intereses. En este caso, con la subrogación de hipoteca, podrías ahorrar un total de 31 935,51 euros.
Habitualmente, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario ya que en ese periodo se pagan principalmente intereses y un bajo porcentaje del capital amortizado. A diferencia de lo que ocurre al final de la vida de la hipoteca, que ya habrás abonado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más sencillo. Se trata de sentarse a hacer cuentas y si el ahorro que logras es más alto que los gastos que va a implicar la operación, es aconsejable llevarla a cabo.
¿Hay alternativas a la subrogación hipotecaria?
Subrogar la hipoteca no es la única forma de cambiar tus condiciones actuales. Aquí te presentamos otras opciones que pueden serte de gran ayuda:
Novación de hipoteca: se trata de negociar de manera directa con tu entidad bancaria para que te modifique las condiciones. Te permitirá cambiar cualquier cláusula, siempre que tu banco te dé su consentimiento.
Contratar un nuevo préstamo para cancelar el actual: se trata de firmar una nueva hipoteca con condiciones diferentes para liquidar la que tienes en vigor. Con esta operación será posible modificar cualquier cláusula. No se trata de la opción más económica, sin embargo, te puede interesar si no encuentras ninguna entidad bancaria dispuesta a mejorarte las condiciones de tu hipoteca.
Lo más aconsejable es que hables con tu banco y con otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevas hipotecas. De este modo, podrás comparar diferente propuestas de refinanciación y así, optar por la que te resulte más conveniente.
Si te has quedado con alguna duda te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. DesdeOi Real Estate te responderemos a la brevedad con la información actualizada y precisa.
Para continuar leyendo te recomendamos la siguiente nota:
Charles Schwab es un empresario que transformó el mundo de la inversión financiera, creando el bróker de bajo coste. Un breve repaso por su historia ayudará a entender por qué su importancia y trascendencia permanecen aún vigentes.
Se puede decir que Charles Schwab fue un empresario exitoso y que fue el primero en desarrollar un bróker de bajo coste. Pero la mayor importancia y permanencia de Schwab en el mundo de las finanzas es estar siempre un paso adelante del resto.
Un breve repaso por la vida del empresario norteamericano alcanza para entender cómo logró convertirse en uno de los hombres de negocio más influyentes, con una empresa de servicios financieros de 24 millones de clientes y un manejo de activos que supera los 5 billones de dólares.
Inicios en la escuela de negocios
Comencemos por decir que Charles R. Schwab nació el 29 de julio de 1937 en Sacramento, capital del estado de California, en la costa Este de los Estados Unidos. Hijo de Lloyd y Terry Schwab, Charles realizó sus estudios secundarios en Santa Bárbara High School para luego ingresar en la Universidad de Stanford. A los 22 años se graduó con el título en Economía.
Con una familia tradicional y sin sufrir grandes avatares, la infancia y juventud de Charles se desarrolló por completo en Sacramento. El punto de inicio de su actividad empresarial llegó luego se su ingreso a la Stanford Graduate School of Business, donde obtuvo el Master en Administración de Empresas (MBA).
El cambio de década trajo aparejado su nuevo título y también su primera experiencia en el mundo financiero. Junto con tres socios crearon el Investment Indicator, un servicio de newsletter que llego a tener más de 3.000 suscriptores y que arrojaba ganancias por 252.000 dólares al año.
Pocos años después, en 1971, a partir del newsletter crearon First Commander Corporation, un bróker financiero que era la filial local de Commander Industries. En solo un año, Charles Schwab logró adquirir las acciones de la empresa madre, transformándose en el dueño de Commander Industries.
Nacimiento del Bróker de bajo coste
Charles Schwab es uno de esos empresarios pioneros que marcó de gran manera el mundo de las finanzas. Por eso el interés en rescatar esos momentos en los que la historia comenzó a escribirse.
En el año 1973, con el control total de la empresa, Schwab decide cambiar el nombre de First Commander y bautizarla como Charles Schwab & Co., Inc. Aunque continuó manteniendo el perfil de negocios, el cambio decisivo se produjo dos años más tarde. Resulta que la autoridad que controla la actividad bursátil, la Securities and Exchange Commission, desreguló la práctica. Así las cosas, cambiaron las reglas del mercado de valores y acciones norteamericano.
Sin límites ni topes para los costes y comisiones, los agentes y empresas de servicios financieros podían disponer libremente del precio que cobraban por su trabajo a los inversores. Es entonces que Charles Schwab & Co. se lanza a la competencia con dos propuestas que la diferencia de todas las demás: la disminución de tarifas y comisiones que cobraban a sus clientes, y por el otro una retribución fija a sus agentes vendedores.
Con la primera medida, Schwab se aseguraba el mejor precio del mercado. Mientras que la segunda buscaba igualar a todos los clientes, pues sin distinción de comisiones y con un salario fijo, los vendedores no tenían preferencias sobre con quienes operar.
Con estos movimientos, Charles comienza a darle forma a una empresa de brókers de bajo coste, la más importante de su época. La competencia, acostumbrada a la anterior modalidad, no pudo seguir el ritmo que Charles Schwab & Co. imprimió al negocio de las inversiones.
Asociaciones y actualización tecnológica
Las claves del éxito de Charles Schwab & Co. están relacionadas con la capacidad de adaptación a los cambios, tanto las modalidades de negocios como en lo técnico y tecnológico. Y ponerlos al servicio de su idea central: el bróker de bajo coste.
Por ejemplo, a partir del desarrollo de las comunicaciones en los Estados Unidos, la empresa de Schwab implementó un teléfono gratuito para que las operaciones de los clientes no tengan ningún coste adicional.
Para favorecer la operativa de los negocios, también brindó el servicio durante las 24 horas del día, los siete días a la semana. Por último, la automatización de los procesos y procedimientos permitió a la empresa bajar en gran medida los costos fijos de cada operación de compra o venta de acciones y valores.
Todos estos aspectos, que son propios de la época actual, Charles Schwab & Co. las fue implementando a mediados de la década del 70: hace unos 50 años. Entrada la década de 1980, la compañía tenía en su haber unos 220.000 clientes, 600 empleados y un total de ventas anuales que superaba los 40 millones de dólares.
Etapa de consolidación
En ese momento aparece en escena el Bank of America. El por entonces coloso del mundo económico de EEUU, le ofrece comprar la totalidad de la empresa por 53 millones de dólares. Transacción que Schwab acepta pero con la cláusula de mantener el control de parte de ella.
Para 1986 la estrategia tiene resultados inmejorables: 1,6 millones de clientes y un volumen de negocios por 308 millones de dólares. Pero los inconvenientes por los que pasaron en ese entonces varios bancos terminaron impactando en el Bank of America. La relación con la empresa de Schwab se deterioró, hasta que en 1987 decidió recomprar la compañía al banco por 230 millones de dólares.
El despegue no tardó en efectivizarse y con Charles nuevamente al frente, la consolidación absoluta de la compañía se vio en el año 1995. Con ingresos de 1.400 millones de dólares y una gestión de activos por nada menos que 200.000 millones de dólares, Charles Schwab & Co. fue nombrada como el mayor bróker de bajo coste de los Estados Unidos.
Nuevos desafíos para Schwab
La aparición de internet no iba a encontrar desprevenido a Schwab, quien no solo tomó las nuevas posibilidades tecnológicas, sino que maximizó su utilización. Para 1996 la compañía se transformó en la primera de servicios financieros con capacidad de realizar operaciones online. Y cuando la tecnología de los teléfonos móviles lo permitió, los clientes de Charles Schwab & Co. ya podían realizar inversiones a través de su móvil.
En el año 2019 se marca otro gran hito en la vida de Schwab. La compañía de servicios financieros TD Ameritrade, fundada por Joe Ricketts en1975, con asiento en Nebraska y competidora directa, es adquirida por Charles Schwab & Co. en 26.000 millones de dólares.
Se concreta de este modo, una de las fusiones más importantes de la historia del mundo bursátil de los EEUU. Con este logro, Schwab pasa a tener 24 millones de clientes en todo el mundo, con un volumen de activos gestionados que se calculan por encima de los 5 billones de dólares.
Hoy en día, con una fortuna personal que supera los 10.600 millones de dólares, Charles Schwab mantiene su posición como uno de los más influyentes brókers de bajo coste. Y aunque su compañía no tiene presencia en varios países (en España, por ejemplo, no tiene filiales), su modo de desarrollar negocios, actitud de competencia y la búsqueda de actualización constantes, son ejemplo que siguen las agentes y empresas en todo el mundo.
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En los últimos años, Madrid consiguió ubicarse en la ciudad del momento, siendo una posibilidad concreta para la atracción de empresarios, inversores y famosos que se ubicaron aquí. Su progreso, mejoras y encanto de siempre cautivan a personas de todo el mundo y generan la siguiente comparación: Madrid: la nueva Miami.
Muchos recordarán el pase del futbolista David Beckham por las huestes del Real Madrid en la primera década del los 2000. Su período en la ciudad capital no estuvo ajeno de affaires con la prensa, que lo llevaban a las tapas de los tabloides por cuestiones ajenas a lo meramente futbolístico. Tanta fue la tinta que corrió bajo el puente, que incluso su caso redundó en la llamada Ley Beckham. Esta ley reglamentó un régimen en busca de la llegada de las inversiones extranjeras. Se utilizó, también, para promover la llegada de figuras deportivas o artísticas a suelo español.
Esa ley, además, resultó fundamental para el despegue de Madrid. Después de la crisis del 2008, el desarrollo económico se encaminó de manera más firme. Los últimos años han significado un gran crecimiento para la ciudad.
Cifras del crecimiento
El Fondo Monetario Internacional calcula que España crecerá un 4%. Esto significa una cifra mayor que la de China (3,3%), Reino Unido (3,2%), Estados Unidos y Francia (2,3% cada una), e incluso Alemania (1,2%). Más específicamente, Madrid se ubica en el cuarto lugar de las ciudades europeas para realizar negocios, detrás de Londres, París y Frankfurt.
Esta reubicación geográfica y económica posiciona a Madrid como un paraíso fiscal. Además, supera en la actualidad a Barcelona en tanto centro de negocios y asiento de inversores. Por otro lado, se ha convertido en una ciudad cosmopolita, al punto de considerarse la nueva Miami, o sea, la capital del mundo hispanoparlante. El país funciona, Madrid crece.
Madrid está de moda. Así lo legitima el hecho de que hoteles de lujo se han instalado en la ciudad últimamente. El “boom de llegadas”, según el diario ABC, incluye a Four Seasons y Rosewood. Esto incluye también la realidad de que la tarifa promedio subió con la consecuencia de interesar a público con mayor poder adquisitivo.
Emprendedores de todo el mundo se han dado sita en Barcelona para desarrollar sus proyectos.
Política durante y después de la pandemia
En época de pandemia profunda, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, tuvo políticas de apertura más rápidamente que otras Comunidades, lo que consiguió que esta región se recuperara más rápido una vez pasada la peor parte. Varias empresas gastronómicas utilizaron su rostro o nombre para la venta de sus productos, al punto de que el diario La Vanguardia la llamó la “musa del marketing más castizo”
Si bien fue muy criticada por sus políticas, a las que relacionaron con las tomadas por Trump en EE. UU. durante la pandemia por Covid, los sondeos dieron respaldo a las medidas que tomaba. Protegió a la economía y alegó en favor de la libertad, cuestiones que la posicionaron como una líder que hacía lo que buena parte de la población requería. Y ese pueblo se pronunció luego en su favor.
Madrid: la nueva Miami
Hace unas semanas el periódico El Mundo denominó a Madrid como “la nueva Miami europea”. Y esto se debe a la gran cantidad de latinoamericanos que viven actualmente aquí. El movimiento migratorio es esencialmente dinámico, unos vienen y otros se van. Sin embargo, en los últimos tiempos, España recibió migrantes de Latinoamérica en especial, debido a las crisis en sus países. Muchos son los argentinos, venezolanos y mexicanos parten rumbo a nuestro país. Pero en esta ocasión son personas con mayor poder adquisitivo que son capaces de brindar empleo.
En este sentido, Madrid ha superado a Barcelona en cuanto a desarrollo. De modo que se ha convertido en una ciudad internacional en la que es posible progresar económicamente. Y esto sucedió en pocos años. La capital del país tiene todo para convertirse en un gran eje para la prosperidad de negocios de la nueva economía post pandemia.
Barcelona, el País Vasco y Málaga también ven florecer su economía. La diferencia es que en Madrid están instalados nuevos inversores. Y por eso se habla de la equivalencia Madrid: la nueva Miami.
Barcelona vs Madrid
Madrid se emplaza, entonces, como un lugar nuevo y atractivo para realizar negocios. En comparación con Barcelona, si bien ha sido siempre un punto de coincidencia para la migración, sufre de inestabilidad política y social. Y eso es algo que los latinoamericanos evitan a toda costa.
Aún así, Barcelona resiste como bastión de lugar donde cualquier persona del mundo iría a vivir. Su historia, la belleza arquitectónica de sus barrios, la bohemia y la gracia no pueden ser reemplazados. Hay una mixtura de habitantes y visitantes que pocas ciudades pueden ostentar. Y esto es parte de lo que históricamente ha puesto a Madrid en contraposición a Barcelona.
Sin embargo, Madrid tiene ese “algo” que atrae al turismo. Y luego, por consecuencia, a nuevos habitantes. En ese sentido, se han realizado mejoras en forma de inversiones millonarias que han logrado un lavado de cara para la ciudad. Se ha develado, así, lo esplendoroso de sus calles y fachadas. Se remodeló la Plaza de España el año pasado y durante este se está poniendo en valor la Puerta de Sol, entre varias otras remodelaciones y construcciones. Durante el mes de junio, se logró reabrir las tiendas de Galería Canalejas, que junto al Hotel Four Seasons y otras nuevas tiendas conforman la denominada Milla de Oro. Esto conforma un corazón turístico de gran atractivo.
Desafíos en presente y futuro
Una preocupación se extiende entre los madrileños: los bajos impuestos que cautivan y atraen a los extranjeros. Les genera dudas que esos tributos no se efectivicen y que eso, luego, se traslade a la cultura. Una cultura de no pagar impuestos. Y en lo que se refiere a la cultura, está por verse cómo las múltiples y fuertes inversiones repercuten en el ecosistema de Madrid. El desafío es ver cómo se amalgaman locales y foráneos y generan nuevos usos y costumbres, forjando, quizás, una nueva identidad.
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El Ratio Precio-Beneficio, o Price-to-Earnings Ratio, es una de las herramientas más utilizadas para tomar decisiones de inversión. En un breve repaso, comentamos qué es el PER y cuál es la mejor manera de utilizarlo.
Quienes se encuentran en el mundo de las finanzas, ya tienen claro lo que es el PER de una acción o valor. Pero para quienes están comenzando sus primeras inversiones en el mercado de valores, es clave saber interpretar la información que nos brinda tal coeficiente.
Una mala interpretación o utilización de sus magnitudes pueden llevar acarreadas grandes pérdidas. Saber contextualizar la información que brinda es tan importante como vincularla con otras herramientas de análisis.
Qué es el PER de una acción
Se trata de un ratio que marca la cantidad de veces que el Beneficio por Acción está contenido en la cotización de dicha acción en el mercado de valores. El nombre original es Price-to-Earnings Ratio, y otra de sus lecturas más comunes es saber en cuánto tiempo una empresa va a generar el beneficio equivalente al valor de la acción emitida.
Si bien es no es un cálculo fácil de entender a primera lectura, en el mundo de las inversiones el PER es uno de los instrumentos de análisis más utilizados. Por ello importante saber calcular el PER de una acción; más allá de que existan varios sitios y blogs dedicados a tales análisis.
Para calcular el PER de una acción se debe remitir a un cálculo matemático: la División. En el numerador vamos a ubicar el Precio de la Acción. En tanto que el denominador va a contener el Beneficio por Acción. De modo que si tenemos el valor de una acción de 10 euros; y el Beneficio por Acción de la empresa emisora es de 0,8 euros, entonces el PER se calcularía de la siguiente manera:
PER = 10/0,8;
Luego, el PER = 12,5
El PER, del mismo modo que el valor de una acción o el beneficio por acción, son datos dinámicos, con muchas variables que inciden en todo momento y de diversas maneras. Por eso, no se trata de una fórmula matemática que se puede tomar como algo que se pueda mantener en el tiempo sin modificaciones. Tampoco hay un solo PER, ni una sola contribución al análisis previo a la toma de decisiones. Vamos a ver que hay diversas aplicaciones e interpretaciones del Ratio en el mercado de valores.
Los distintos PER
Como se ha dicho, la información sobre el PER es publica, y se puede consultar estos datos y muchos otros en cualquiera de los sitios y blog desarrollados a tal fin.
Pero también se deben tener en cuenta aquellos aspectos que hacen al desempeño del PER de una acción, que está en relación directa con la evolución de la empresa emisora de las acciones. Principalmente nos interesa centrarnos en dos tipos de PER: el Trailing PER y el Forward PER.
En el caso del Trailing PER refiere a la trayectoria de la empresa. Entonces, para calcularlo se toma como referencia el desempeño del último año. Específicamente, se tiene en cuenta el precio de la acción en determinado momento y se lo divide por el Beneficio por Acción (BPA) de los últimos doce meses. Ese indicador es el Trailing PER.
En cuando al indicador de la evolución a futuro de la empresa, se lo llama Forward PER. Esto es, se toma el valor de la acción y se lo divide por el BPA que se considera posible para el año siguiente.
Para los dos casos, hay que tener en cuenta algunos aspectos. En principio, cuando se calcula el Trailing PER se está ante una situación estática; un momento puntual de su evolución. Por tanto, no se lo puede tomar como una constante que se repetirá a futuro.
Y en el caso del Forward PER, es una conjetura. Por lo tanto, estamos ante estimaciones, que se pueden realizar y verificar solo en el transcurso del tiempo. Y está claro que en escenarios de inestabilidad como los que atravesamos, resulta imperioso un relevamiento mes a mes de tales instrumentos.
Lo que se debe tener en cuenta del PER
Como venimos diciendo, el PER en tanto instrumento de análisis, no puede ser tenido en cuenta como una relación constante, que no varía en el tiempo. Tampoco queda aislado del contexto general del mercado ni, mucho menos, de la evolución de la empresa. Por ello, hay que tomar precauciones para entender mejor la herramienta y, luego sí, utilizarla en función de los objetivos perseguidos.
Hay varias limitaciones que, de no ser atendidas, pueden llevar a tomar decisiones erróneas. La primera es considerar que el valor y la evolución de una acción dependen de la actividad de la empresa; del desarrollo del mercado en que se encuentra; la situación empresarial y su grado de evolución.
Otra de los condicionantes del PER se encuentra en el caso de las empresas denominadas críticas. En esos casos, hay empresas que mantienen comportamientos dispares ante escenarios distintos. La minería, la actividad automotriz, el mercado inmobiliario suelen contener este tipo de empresas. Entonces, el PER resulta alto en situaciones de expansión y baja de manera considerada con la retracción de la actividad.
En cuanto a la información circulante, la fuente es la propia empresa. Han existido casos en la historia donde no solo el BPA fue manipulado. Si bien no se trata de comportamientos habituales, existieron y sin dudas existirán.
Hay dos casos en los que la medición del PER presenta dificultades. Uno es el de las empresas con pérdidas. Hay analistas que sostienen que en esos casos el PER sería cero; y los hay que optan por tomar una valoración negativa para las cifras del PER.
Por último, al tomar solo la cotización de la acción y el BPA, quedan afuera aspectos importantes de la empresa como el nivel de endeudamiento. Para esos casos, una opción en relacionar el PER de la acción con el grado y evolución de la deuda que posee la empresa.
Con todo, un PER alto puede indicar que la empresa ofrece un horizonte venturoso. Por el contrario, un PER bajo puede estar relacionado con un ciclo de contracción de la actividad. Por ello es necesario ir lo más profundo en el análisis para saber si es conveniente tomar o desechar una acción. Una vez consideradas las nociones básicas para calcular el PER de una acción, solo resta tomar la información, contextualizarla y ponerlas en función de la decisión de invertir o no.
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Un proyecto masivo de coliving en Sevilla se construirá a través del Plan Municipal de Vivienda. El Ayuntamiento ha aprobado una ampliación de dicho Plan que será llevada a cabo mediante Emvisesa, su empresa pública. En este artículo te contamos los detalles.
Una singular propuesta ha salido a la luz en los últimos días. Sevilla desarrollará construcciones de colivings. Lo novedoso de esta promoción es que se hará a través del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación. El Ayuntamiento ha aprobado una ampliación de dicho Plan que será llevada a cabo mediante Emvisesa, su empresa pública.
Esta ampliación del Plan de Vivienda abarca hasta el 2023. Y deberá adaptarse a las leyes tanto continental, como de Estado y de Andalucía. Por otro lado, deberá comprender nuevas fuentes de financiación y suelos municipales que surgen en este nuevo registro.
Proyecto de coliving en Sevilla
Este es un momento bisagra para los nuevos emprendimientos denominados “colivings”. Cuando ya se están expandiendo al resto del mundo (con llegada a países incluso latinoamericanos como Brasil y Argentina), un proyecto de coliving en Sevilla se construirá a través del Plan Municipal de Vivienda. Un precedente de esta ampliación estaba desarrollado en una normativa de 2018. Ahora deberá adecuarse a las nuevas reglamentaciones. En cuanto a las fuentes de financiación, por ejemplo, se les dará espacio a las ayudas del Gobierno central, la Junta de Andalucía y los fondos europeos de recuperación económica tras la pandemia Next Generation, tal como exigen las normas aprobadas.
La propuesta consiste en generar nuevas construcciones en parcelas disponibles o rehabilitar otras con el objetivo de disponer de alojamientos colaborativos o “colivings”. Para esto se necesitó modificar el Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación en pos de que incluya este tipo de emprendimientos. Áreas municipales de Urbanismo y Patrimonio, también, cedieron a Emvisesa parcelas para la edificación o rehabilitación de los Colivings.
De esos espacios colaborativos donde se comparte trabajo, estudio y ocio se encargará el Grupo Emvisesa. Aquellos que resulten adjudicados, de manera individual, tendrán acceso al alojamiento y a las zonas compartidas.
Política Municipal
No es la primera vez que el gobierno municipal de Sevilla se embarca en proyectos referidos a la vivienda. Podríamos decir que son un propósito prioritario de su política. En tanto que Emvisesa se ha ocupado de las obras de viviendas más importantes de los últimos años.
La modificación del plan de 2018 (aún vigente) tiene la finalidad de ampliar la función social de la promoción de viviendas, además de atraer todos los fondos posibles para la financiación. En último lugar, y no menos importante, se busca posicionar a los alojamientos colaborativos como referentes de estilos de vida, como lo es en otras partes de nuestro país.
Las cifras denotan estos propósitos: dos parcelas con 30 viviendas que estaban destinadas a la venta, serán ahora cedidas para la nueva obra. Además, 345 viviendas protegidas en Palmas Altas se incorporan al plan tanto para venta como para alquiler. Por otro lado, en diferentes puntos de la ciudad se suman nuevos suelos para 193 alojamientos colectivos, más otros 106 ya construidos y destinados a reformas.
Una vez concluidas las obras, los alojamientos colaborativos serán publicados mediante Emvisesa para que las personas interesadas puedan postularse.
El Coliving como estilo de vida
Como ya te lo hemos contado en este post, el Coliving refiere a un modelo residencial comunitario de alquiler. Sigue el concepto de jóvenes y no tanto habitando un lugar donde puedan desarrollar sus intereses. Es una comunidad heterogénea que busca el desarrollo personal y profesional, a partir de la vida en común. Y está pensado para que la mayoría de sus habitantes sean emprendedores y proactivos.
Muchas veces surge de la rehabilitación de inmuebles en desuso. Este tipo de viviendas tienen diversos espacios habitacionales como el comedor, biblioteca o sala de estar de manera compartida. De esta manera se favorecen las relaciones interpersonales. Con lo que se promueve la sociabilidad entre quienes habitan dichos espacios comunes, a la vez que se mantiene un grado de autonomía de los espacios privados.
La finalidad del Coliving es potenciar las relaciones interpersonales y compartir experiencias, como ser la convivencia. Está dirigido a cortos períodos de hospedaje, a diferencia del cohousing. En definitiva, es un modelo de vivienda a medio camino entre el piso compartido y una residencia de estudiantes.
Los principales destinatarios, entonces, son los jóvenes con recursos limitados para una primera emancipación, o que precisen un hospedaje transitorio mientras se preparan para una propiedad individual. También es de especial interés para adultos que buscan la compañía de jóvenes u otras personas mayores y de esta manera lo pueden realizar de forma económica.
La renta estipulada
El responsable de determinar la renta mensual para cada convocatoria será la misma empresa Emvisesa que, como vemos, tiene un rol muy preponderante. Esta renta no podrá sobrepasar el promedio de 0,70 del valor del coste que el Índice de Precio de Referencia del Alquiler de Sevilla establece para el barrio en el que se encuentre cada construcción. Recordemos que estos Colivings son promociones dentro de los denominados Planes de Vivienda.
A este precio inicial habrá que adosarse otros gastos, como ser la limpieza diaria de los alojamientos, o los servicios de garaje, etc. El alquiler se podrá renovar de manera anual siempre que se puede acreditar la situación de transitoriedad.
Ante las secuelas de la pandemia -la destrucción de ciertas economías, la inestabilidad financiera, etc., el gobierno de Sevilla se plantea nuevas formas de financiación por medio de ayudas directas o inversiones. En este marco es que se enmienda el Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación. Y también es en este contexto que se modifican ciertas normas y planificaciones respecto a la vivienda a nivel de la comunidad autónoma, Estado español y europeo, como incluir las inversiones de los fondos Next Generation.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del proyecto de coliving en Sevilla a través de sus Planes de Vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Estos son los consejos que tienes que saber a la hora de reformar tu casa conforme a la ley.
Lo que debemos plantearnos antes de hacer una reforma
Primero tenemos que plantearnos que a la hora de hacer una reforma hay que tener en claro qué es lo que queremos realizar. Esto implica desde saber si queremos hacer un simple lavado de cara o si vamos a cambiar elementos estructurales que requieran perforación.
También debemos tener en cuenta con qué presupuesto vamos a contar para hacer la o las reformas para decidir qué es lo que vamos a hacer puntualmente. Primero tenemos que tener una propuesta, y con ella poder empezar a hacer un presupuesto. Así lo indican todos los expertos en la materia. Dentro de este paso sabremos si necesitamos o no un profesional, así sea un arquitecto o un técnico. Esto es muy importante porque nos dará profesionalidad y conocimientos, pero además nos permitirá asesorarnos correctamente a un nivel más técnico.
Según los expertos, el profesional nos indicará si nuestro proyecto cumple con la normativa o no. Además, si nuestra reforma no cumple, el día de mañana si lo quieres legalizar no lo podrás hacer. Una normativa que varía mucho según el ayuntamiento donde se encuentre el inmueble. Por esto, los expertos admiten que se generan muchísimas confusiones en los clientes.
Hay un tema que hay que tener en claro y es que toda actividad que hacemos en nuestras casas de obras, por más pequeña que sea, necesita de una licencia para poder realizarla.
Una licencia de obra es un permiso que se debe solicitar en el Ayuntamiento de la localidad en donde esté ubicado el inmueble. Hay de varios tipos, y dependen de la magnitud de la reforma, y así debemos identificar qué debemos solicitar unos u otros.
Consecuencias legales al no pedir el permiso de obra para reformar tu casa conforme a la ley
Cuando se realiza una obra sin el permiso del Ayuntamiento del piso o casa donde se están realizando las obras, se abrirá un expediente administrativo, así lo asegura Arantxa Goenaga, abogada y socia de Circulo Legal Barcelona. En este expediente, normalmente se acordará la paralización de la obra, según lo afirma la abogada, pero también “se puede imponer una sanción económica por no haber presentado la documentación en el Ayuntamiento y haber obtenido la pertinente autorización”. Además, si el caso es más severo, la abogada explica que “se puede llegar a exigir que se restituya la situación anterior, derribando las obras realizadas a costa de la persona que las ha realizado”.
Por esta razón es muy importante recibir asesoramiento de parte de una empresa reformista. Pero lo cierto es que “el propietario debería ser el primer interesado en hacer las cosas bien”, según los expertos.
Dónde se pide el permiso y cómo debo hacerlo
El trámite de este tipo de permisos de obra se debe realizar en los Ayuntamientos. Por esto, el propietario que quiera hacer reformas lo debe solicitar con mucha antelación a realizar las obras, y peticionar al Ayuntamiento donde se encuentra la vivienda o local que se quiera reformar.
Así, dependiendo el tipo de permiso que se solicite, pueden tardar más o menos en concederlo y requerirá de mayor documentación. Como por ejemplo, en caso de “una licencia por obra mayor, requerirá un proyecto técnico de un arquitecto y puede tardar uno o dos meses en obtenerlo”, explicó la abogada.
Impuestos que gravan las obras y reformas
El impuesto que grava sobre las obras y reformas se llama Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En cada Ayuntamiento en sus Ordenanzas Fiscales fija su cuantía, y no todas cobran el mismo monto.
Los expertos aclaran que “los impuestos a pagar suelen oscilar entre un 4% y un 6% del total de presupuesto de obra”. También suele existir una tasa por prestación de servicio en algunos Ayuntamientos que lo exigen.
Tipos de permiso de obra para reformar tu casa conforme a la ley
Cada Ayuntamiento pide requisitos distintos para cada uno de los permisos de obras, pero se pueden distinguir tres tipos de permisos, que dependen de la obra que vayamos a realizar:
Acto comunicado: según nos explica la abogada Goenaga esta licencia “es para pequeñas reparaciones”. Es de una simple comunicación al consistorio de que se van a empezar trabajos en la vivienda. Se concede automáticamente.
Licencia de obra menor: es para aquellas obras que no afectan a la estructura de la vivienda. Sin embargo, según la abogada esta licencia es para trabajos que “ya tienen una cierta entidad como puede ser la adaptación de la misma para una persona con movilidad reducida”.
Licencia de obra mayor: la abogada explica que este permiso es “para aquellas obras que pueden afectar a la estructura y tienen una entidad y requieren de un proyecto técnico por un arquitecto”.
Entonces, si estás pensando en hacer reformas en tu casa durante este año, tendrás que realizar una visita al Ayuntamiento de tu localidad, que es lo más conveniente para el proceso de reforma de tu casa y evitar posibles consecuencias que solo te darán dolores de cabeza.
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