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Blockchain 21 abril, 2023

Qué puede hacer el blockchain contra la sequía

Hace no más de un mes volvió a estar en las portadas de los diarios un tema que es recurrente en nuestro país y del cual es menester ocuparse para evitar las peores causas: el agua. España se enfrenta a una situación en la que el cambio climático hace cada vez más frecuentes la alternancia entre inundaciones y sequías. Esto no sólo tiene un impacto sobre la naturaleza sino sobre todos los aspectos del ecosistema, incluyendo, por supuesto, el hábitat humano y todo lo vinculado a la organización social de los recursos básicos. Frente a esta problemática, en Oi Real Estate nos preguntamos cómo puede ayudarnos la tecnología blockchain a diagnosticar, gestionar y planificar mejor el ambiente en el que vivimos.

La crisis climática y el problema del agua en España

El 22 de marzo, en ocasión del Día Mundial del Agua, varias fueron las portadas de diarios que vimos circular recordando la situación en la que hace tiempo está España. Las sequías son algo previsibles en cierta parte de la geografía y clima locales, pero es igualmente cierto que en los últimos años se volvieron más recurrentes. Sumado a ello, no hay un acuerdo sobre la efectividad y suficiencia de las normas actuales que dirigen la gestión de acuíferos, ríos o embalses.

Actualmente, en nuestro país el agua embalsada constituye el 51%, cuando la media de la última década para estas alturas del año ronda un 64%, según datos del Ministerio de Transición Ecológica (MITECO).

En el desglose de la gravedad de la situación aparecen datos que complican aún más a determinadas regiones del país. Por ejemplo, en Cataluña, la Generalitat tuvo que decretar la excepcionalidad por sequía, con pantanos al 42%. Esto implicará medidas de racionamiento de agua para garantizar el consumo humano por encima del resto de usos (regadío o generación de energía), cuando apenas se avisoran los meses de más calor. En Andalucía y Murcia, los embalses marcan un 29%, lo que anuncia problemas para el campo.

La situación de los humedales es otro síntoma de cómo está empeorando este panorama. Según el MITECO, el uso intensivo del agua para regadío es uno de los grandes causantes de la crisis de este recurso. Entre 1970 y 2015, indica esa fuente, los humedales se han reducido un 35%. Sólo el 12% de estos espacios está catalogado como «bien conservado», mientras que el doble de ese porcentaje se categoriza en «estado pobre» y el 30% como «muy pobre».

El blockchain contra la sequía

La tecnología del blockchain ayudó a mejorar diversos procesos de las empresas, los gobiernos y la vida privada. Muchas veces nos encontramos que está “por detrás” de acciones cotidianas, o temas que permanentemente leemos en las noticias. Pero su uso no es sólo para expertos que quieren cosechar ganancias, proteger datos o descentralizar operaciones, sino que es factible obtener beneficios que impacten sobre la sociedad y el entorno. Así lo entienden quienes vienen trabajando hace años en el tema del blockchain y la transfomación del territorio. Enumeremos, por ejemplo, algunas ventajas que posee el uso de esta tecnología:

La administración descentralizada. Una gobernanza descentralizada y transparente basada en la organización inteligente de quienes intervienen en una “cadena de bloques” constituye, en sí, un sistema de gestión colaborativo y lineal aplicable tanto en empresas como en la administración pública.
Transformación cultural. Más allá de lo que habilita técnicamente el blockchain como recurso, el ser parte de este sistema implica un cambio de perspectiva laboral que tienda al permanente aprendizaje y coordinación mutuos. La transformación hacia los procesos digitales requiere, ante todo, una transformación cultural.
El valor de la información. Cada vez más el valor de la información y la certeza de los datos se vuelve crucial por la facilidad con la que se pueden “falsificar” y difundir diagnósticos y conclusiones erróneos. Internert amplió el acceso a las fuentes, pero el blockchain y sus herramientas derivadas facilitan incorporan procesos de arbitraje y certificación de datos y potencialmente, también de activos.

Sin todo esto, la proliferación de información y estadísticas respecto del cambio climático y su impacto en temas tan cruciales como lo son, por ejemplo, el uso del agua, puede motivar acciones unilaterales, insuficientes o directamente equivocadas.

Ir contra la sequía y el cambio climático: una responsabilidad privada, pública y política

Cuando los problemas son grandes tiende a pensarse que la solución debe también provenir de grandes instituciones. Eso en parte es cierto, y sin dudas el amplio impacto que tienen las sequías sobre nuestro ambiente lo ameritan. Desde la planificación urbana hasta la gestión del recurso, pasando por los cuidados diarios que debemos tener del mismo, todo suma para prevenir que se profundice una situación que ya es crítica.

¿Qué podemos hacer?

A nivel individual, hay cuestiones que podemos observar a nivel individual que combinan el uso de la tecnología blockchain con la del cuidado de procesos y productos más amigables con el ambiente. Por ejemplo, consumir productos locales y que vengan directamente del productor. Al hacerlo, necesitaremos seguramente algún tipo de garantía o certificación de tal procedencia. Con el blockchain se puede garantizar la trazabilidad de las cadenas de suministros, lo que facilita la elección de productos sostenibles.

En la órbita de la administración local o nacional, son conocidas las medidas de racionamiento de los recursos (en especial, hídricos), pero también hay otras más vinculadas al control de cultivos que requieren el uso intensivo de agua, tales como la plantación de cultivos exóticos y tropicales en Málaga.

Finalmente, a nivel internacional, organismos como la ONU se han mostrado interesadas en fomentar ideas para usar la tecnología blockchain contra la sequía y otros fenómenos que resultan del cambio climático. Así, el monitoreo de bosques, las transacciones de energías renovables y el control de las emisiones de carbono están permanentemente en la agenda mundial.

¿Qué crees que podemos aportar para solucionar el problema del agua en nuestro país? Comparte tu opinión en la parte de comentarios de este artículo.

Lee más sobre este tema en la siguiente nota:

Descubre la forma de construir un pozo de agua en casa de manera legal

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Formación Inmobiliaria 21 abril, 2023

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

Con la irrupción y los cambios propiciados por la era digital, las corrientes respecto a estrategias en marketing inmobiliario no dejan de sorprendernos. La variedad es amplia y variada. El desafío en torno a ventas es identificar cuáles serán efectivas para tu agencia y cuáles no. En este contexto, gran parte de las agencias inmobiliarias utilizan al marketing de referidos como principal estrategia de ventas; sino como un complemento de otros mecanismos. ¿Es posible alcanzar el éxito y renovar la tracción de clientes mediante esta interesante técnica? En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo funciona y si es posible lograr más negociaciones en materia de referidos como estrategia en venta inmobiliaria.

El éxito del otro y mi éxito

La era digital (a punto de ingresar ya en su etapa 5.0) ha logrado que la aparición de estrategias de marketing tocara niveles impensados. Si revisamos los volúmenes más prestigiosos en técnicas de ventas del siglo XX, verías que aquellos viejos engranajes (si bien presentaban lógicas variaciones) giraban en lo general en torno a conceptos similares.

Hoy, ya cerca del final del primer cuarto de siglo XXI, el panorama es considerablemente distinto. En esto ha influido la era digital, de forma sustancial. En lo referido entonces a marketing digital, las opciones actuales ocupan un vasto universo, entre especificaciones detalladas a cada sector y las generales. El ABC del marketing, dentro de unos pocos años, será casi inabarcable.

En dicho aspecto, podríamos afirmar que toda estrategia en ventas del denominado “marketing digital” es capaz de conseguir resultados óptimos. Pero… ¿Se tratan realmente de mecanismos aplicables a todos los sectores de ventas? Con solo realizarnos este sencillo interrogante, concluiremos en que cualquier estrategia es capaz de conseguir más ventas inmobiliarias para una agencia; sin embargo, deberá ser implementada de forma tal que encaje en el modelo de negocio que ella propone.

¿Conoces el marketing de referidos?

El llamado marketing de referidos es una gama entre las muchas pertenecientes a las ventas digitales. Y es un hecho que puede llegar a funcionar de maravillas si, como dijimos, concuerda con el modelo de negocio de tu agencia.

Como técnica en sí misma, es más simple de lo que puede imaginarse. El marketing de referidos se aplica en un constante ofrecimiento al cliente de premios, remuneraciones económicas o beneficios de algún tipo (siempre en torno a descuentos y prioridades). Toca también a quienes refieran los productos o servicios ofrecidos por la compañía, en el famoso sorteo, concurso o recompensa “sin obligación de compra”.

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

Aunque existan infinitas maneras de ejecutar el marketing de referidos, este es implementado mayoritariamente de dos formas:

El CRM inmobiliario

A través de tu CRM inmobiliario personalizado, o base de datos email o contactos telefónicos. Allí encontrarás y podrás diferenciar entre cientos de clientes a quienes es vital invitarlos a formar parte de sorteos promocionales, descuentos promocionales u ofrecerles grandes beneficios; y por otro lado a quienes convocar a participar de otros sorteos menores.

Conviene tener claramente identificados a los distintos tipos de clientes para no confundirlos en sus categorías. El marketing de referidos considera clave saber qué ofrecer a quién. ¿Le ofrecerías el mismo descuento en asesoramiento inmobiliario a un cliente que acaba de vender su propiedad mediante tu agencia, que a algún desprevenido contacto de contacto?

Contactos de tercer grado

En este caso, si tu inversión es menor y decides obsequiar (por ejemplo) suscripciones a los newsletters de la agencia, encontrarás en los contactos y en todo aquel que quiera intervenir un probable lead, e incluso algún futuro prospecto.

Estrategias similares (marketing de afiliados)

Las estrategias utilizadas en el marketing de referidos, volcadas a lograr más ventas inmobiliarias, a menudo son confundidas con las del marketing de afiliados. Mientras que el “de referidos” presenta un mensaje más personalizado y amistoso, el “de afiliados” en cambio propone una estrategia más librada al azar; mediante el uso de banners generales o neutros se promociona un servicio o producto determinado dirigido a quien sea que lo vea. De este modo, cualquiera puede acceder al mismo “premio”; tanto clientes como totales desconocidos por tu agencia.

¿Es el modelo ideal para tu agencia?

Para saber si el modelo de agencia (o de cualquier compañía en general), es preciso conocer claramente dos puntos:

Qué ofreces a modo de descuentos, promociones o servicios.
Cuál es tu nicho de público, antiguos clientes, prospectos actuales, etc.

Estos dos puntos son vitales. Pero… ¿Por qué? Pues porque dado que nuestro lanzamiento publicitario alcanzará acaso también a contactos de contactos, tal vez el servicio o descuento que ofrezcas no impacte en el grupo indicado o que podría ser considerado como “eventual cliente”.

Este inconveniente, es claro, no se le presenta a quienes ejecuten el marketing de afiliados. Al ser un mensaje publicitario destinado a volar por el aire sin un factor personalizado como principal estandarte, a la hora de implementarlo te concentrarás más en la cantidad de lugares a donde pueda llegar, que a la calidad de un direccionamiento programado con antelación.

El elemento clave en marketing de referidos

Lo mejor del marketing en la era digital, es que puedes probar distintas alternativas cuantas veces quieras o esté a tu alcance. Así, tal vez el implementar el marketing de referidos sea una alternativa más, digna de ser evaluada por tu departamento de ventas, o por ti si eres un agente inmobiliario independiente.

Si finalmente has decidido incorporarlo a tus estrategias de ventas, lo más importante será realizar un buen estudio de campo previo. Delimitar los objetivos claros de tu agencia; a qué tipo de mercado apunta (zonal, comercial, veraniego, alquiler joven, etc.); cuál es el presupuesto que manejas para encararlo; entender y tener clasificados tus clientes receptores por edades, preferencias, solvencia, etc.; conocer en qué medida está tu agencia dispuesta a ofrecer promociones y descuentos sin que estos signifiquen una pérdida importante.

Como ves, son muchas las medidas previas a tener en cuenta antes de encarar el marketing de referidos con el fin de lograr más ventas inmobiliarias. Sin embargo, no creas que es la única metodología que consume tiempos y energías. De hecho, todas lo hacen. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de marketing digital?

Hemos visto detalles acerca de aplicar el marketing de referidos como estrategia en venta inmobiliaria. Si lo implementas y quieres compartinos tus experiencias, esperamos tu testimonio en la bandeja de comentarios, al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Promociones inmobiliarias vía Facebook

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Invertir 20 abril, 2023

Viviendas de alquiler social

El gobierno anunció que va a invertir 4.000 millones de euros para la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Lo hará con fondos del Instituto de Crédito Oficial. Estas unidades se suman a las 50.000 viviendas Sareb que también fueron anunciadas con anterioridad.

El gobierno de España planea invertir 4.000 millones de euros para la financiación de viviendas de alquiler social. Serán 43.000 unidades para las cuales piensa recurrir a una nueva línea de fondos del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se trata tanto de viviendas rehabilitadas como nuevas para disponer a precios asequibles. Y que se suman a otras 50.000 que serán movilizadas por la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (conocidas como viviendas Sagreb). Son, en total, 93.000 las casas que ingresaran al parque inmobiliario público.

La nueva línea de crédito será, a su vez, será financiada con fondos europeos. De este modo, se espera mejorar el mercado de la vivienda social y asequible con construcciones con mejores condicione en cuanto a la eficiencia energética. En cuanto a la finalidad de las propiedades, serán tanto para el alquiler social mencionado, como para cesión en uso. En este último caso, los plazos establecidos serán de al menos 50 años.

Viviendas de alquiler social

El gobierno español anunció que planea la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Y que serán parte de una línea de crédito del Instituto de Crédito Oficial. La idea es que tal inversión se destine para volcar al mercado de viviendas asequibles. Y que la inversión será por parte de una línea de crédito con fondos europeos.

De este modo, suman 93.000 las viviendas que se pondrán a disposición de alquileres sociales y asequibles. Puesto que anteriormente el gobierno había anunciado la concreción de 50.000 nuevas viviendas a partir de la movilización desde la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Aunque una porción de estas estarán destinadas al modelo de cesión en uso, en un plazo superior a los 50 años.

La intención del gobierno es también aportar al mercado de la vivienda social y asequible propiedades que cumplan con mejores condiciones en cuanto a la eficiencia energética. Aun así, también desde la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), su titular, Antonio Garamendi, sostuvo que se pueden llegar a construir viviendas asequibles y tasadas a un ritmo de 100.000 unidades por año.

Viviendas Sareb

El gobierno anuncio también la movilización de 50.000 unidades con destino a vivienda para alquiler asequible y destinado a jóvenes. El origen de las viviendas es la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Del mismo modo que el plan para financiar 43.000 viviendas de alquiler social, la movilización de las 50.000 propiedades tiene como objetivo sumar al parque de vivienda social y asequible propiedades en mejores condiciones de ahorro energético.

En concreto, en plan de las viviendas Sareb consta de tres ejes. El primero de ellos es ofrecer las viviendas a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Para ello dispone de 21.000 viviendas para movilizar desde la Sareb. El segundo momento es el de pasar al alquiler social unas 14.000 viviendas que se encuentran habitadas. Mientras que la tercer etapa es, directamente la construcción de otras 15.000 unidades con fines de vivida pública.

Ya se realizaron acuerdos con el ayuntamiento de Madrid. También se prevé llegar a pactar con la Comunidad de Madrid, además que la Junta de Castilla y León, más las tratativas que se están realizando en Ayuntamiento de Torrelavega. Cataluña se encuentra también cerca de concretar nuevos acuerdos de venta.

Sin embargo, en cuanto al total de 21.000 viviendas que el gobierno planea vender a las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, y casi 12.000 necesitan alguna mejora. Por lo que son 9.000 las viviendas que se permaneces totalmente listas para ser llevadas al mercado.

Se prevé un mercado para 100.000 viviendas al año

Los analistas de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) consideran que existe un mercado para construir unas 100.000 viviendas al año. Esto está basado en la demanda de propiedades y en que de ese modo se constituiría un mercado fluido que incluso convierta en más competitivo los precios actuales. Por otra parte, ayudaría a que la economía fluya.

Es por eso la importancia que cobran los anuncios del gobierno de operaciones en conjunto con Comunidad de Valencia, Murcia y Galicia o con el Ayuntamiento de Madrid. También los indicios de negociación con la Comunidad de Madrid, la Junta de Castilla y León y el Ayuntamiento de Torrelavega.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las viviendas de alquiler social. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Viviendas para alquiler social: se ofrecen hasta 30 mil unidades

Formación Inmobiliaria 20 abril, 2023

Las KPIs y el real estate

El mundo del marketing se rige estrictamente por métricas y estadísticas. El sector inmobiliario, por supuesto, también las utiliza y mucho. Con cada vez mayor frecuencia, vemos cómo los indicadores de nuestras acciones en ventas se ven orientadas a un solo horizonte: ir a lo seguro. ¿Cómo lograrlo? Pues manteniendo el relevamiento completo en esas estadísticas, acaso nos ayudará a perfeccionar nuestras estrategias y a corregir errores en el futuro inmediato. En este artículo de Oi Real Estate veremos a fondo cómo se vinculan las KPIs y el real estate. ¿De qué hablamos cuando hablamos de métricas en el idioma del marketing? ¿Cómo podemos implementar mediciones correctamente? Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Buscar el perfecto equilibrio

El agente inmobiliario está sujeto a cumplir una serie cuantiosa de tareas. Solemos desarrollarlas y actualizarlas a lo largo de nuestra sección de agentes en el blog; te recomendamos darle una leída para ver en qué situación te encuentras como actor fundamental en el sector inmobiliario. A menudo, insistimos con la importancia de tener en claro nuestros mecanismos estratégicos exitosos y aquellos que apelan a la innovación. Lograr el equilibrio entre ambos, es una de las claves.

Para llevar esta tarea adelante, es imprescindible llevar un relevamiento constante de los resultados de nuestras acciones. Cuáles funcionan, cuáles no. En este contexto es donde (en el idioma del marketing) entran las métricas y las KPIs. Entender las diferencias entre ambas te conducirá a su correcta utilización, para su consulta permanente a modo de referencia. El futuro auspicioso de una agencia puede depender de su buen uso, así como confundirlas podría significar una baja en la calidad de tu servicio.

¿De qué hablamos si hablamos de KPIs?

En su acrónimo en inglés, KPI proviene del término utilizado para Key Performance Indicator. Seguramente este concepto, desplegado en palabras, te significará, al menos al oído, mucho más fácil de interpretar. En español entonces, estaremos hablando de una Clave de Performance o Clave de Actuación.

Se trata de una manera de medir la comparativa entre las metas de la agencia (o tus servicios como agente o asesor) y las acciones inmobiliarias que están empleando los equipos que la conforman. ¿Están dichas acciones respondiendo correctamente a esos objetivos? Las KPIs nos ayudarán a develar esa interrogante.

Breve ejemplo

El modo de implementar las KPIs es casi infinito en sus variables. Un profesional del marketing inmobiliario, sabrá mejor qué preguntas hacerse para llegar a las respuestas correctas. Aunque pueda parecer una tarea sencilla, no lo es; ya que saber qué interrogantes hacerse traerá las respuestas que nos permitirán enderezar, mantener o cambiar definitivamente la dirección de la compañía.

Un buen ejemplo es el de las visitas a una plataforma web. Una KPI aplicada a la cantidad de visitas diarias de tu sitio, mostrará cuántas visitas registra durante un día, para medir su tasa de rechazo. Así, si tu sitio registra 7 visitas diarias, una KPI llegaremos a la conclusión de que la tasa de rechazo es de un 30 sobre 100.

Las KPIs y el real estate

Encontrar un buen vínculo en el uso del marketing inmobiliario y las KPIs, es una prioridad. Pero cuidado; las KPIs pueden ocultarse o confundirse con las métricas convencionales para medir las acciones inmobiliarias de una agencia. Sin embargo, no son lo mismo, y malinterpretarlas puede llevarte a cometer errores no deseados. Por el contrario, puedes utilizar ambas simultáneamente, cada cual aplicada a distintos aspectos en el funcionamiento de la compañía.

Asimismo, si bien una KPI no puede considerarse como una métrica, una métrica sí podría convertirse en una KPI. En el mundo del marketing, las KPIs son indicadores trascendentales, y deben valorarse como un conjunto de mediciones; mientras que una métrica es un elemento al azar que puede ser medido, pero que de forma individual no nos llevará a ningún lado. En este sentido, puede haber muchas métricas irrelevantes y otras que no lo sean. Si una métrica entonces se vuelve de trascendencia entre las acciones inmobiliarias que desarrollarás, se transformará por decantación en una Clave de Actuación.

Será recomendable entonces dejarle el lugar de indicador a las métricas y aplicar las KPIs para las decisiones importantes que incidirán en las estrategias de la agencia.

Marketing inmobiliario

Tal vez estés preguntándote ¿Cómo elegir las KPIs correctas para mi agencia o mi desarrollo como agente inmobiliario independiente? Echemos un vistazo a las mejores interrogantes para hacerse a la hora de seleccionar las características de tus próximas KPIs.

1 ¿Se puede medir todo?

Ante todo, para poder medir un acontecimiento o acción, este debe poder ser medido. Por ejemplo ¿Podrían medirse cuántos visitantes concurren a la exhibición de una propiedad durante los fines de semana, si esta no ha sido aún publicada? Puede parecer una obviedad, pero no lo es. En resumen: no todo puede ser medido.

2 ¿Cuáles son los niveles de error de las KPIs?

¿Debemos desatender una señal de alerta en índices señalados por las KPIs? Pues no te lo recomendamos. Si una KPI está señalando claramente un promedio (si bien puede darse en el marco de alguna variable temporal) lo más probable es que sea una realidad que debes atender, para bien o para mal. Por ejemplo ¿Debes cerrar la agencia los sábados por la tarde, si la KPI que ejecuta esa medida dice que no ingresan clientes durante ese lapso de tiempo, ni suena el teléfono? Claramente sí. Tener una agencia abierta sin clientes que ingresen, es perder dinero.

3 Disciplina de medición en el tiempo

Una vez que tienes identificada las KPIs que actúan de forma relevante sobre tu agencia o servicio inmobiliario, es conveniente hacerlas perdurar. A mayor cantidad de índices, más completa y detallada será la curva que presente el funcionamiento de tu empresa. Por ejemplo ¿Debes seguir atento a la KPI que señala que los días jueves y viernes son los días de la semana que mayor cantidad de consultas tracciona la agencia?

Es imprescindible seguir al pie de la letra los datos que ofrecen este tipo de KPI. Si realizas el seguimiento permanente de esta última KPI como ejemplo, sabrás qué hacer para elevar la tracción durante los lunes, martes, miércoles y sábados. Y si en algún momento los índices que señalan el éxito de la agencia los jueves y viernes llegaran a caer, estarás allí para enterarte de inmediato y tomar cartas en el asunto.

Hemos visto todo en la relación entre las KPIs y el real estate. Si tienes otros consejos o experiencias, nos encantaría que los compartieras con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Alternativas al home office inmobiliario

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Ciudades y Barrios 19 abril, 2023

Las ventajas de vivir en San Sebastián

España es un país sumamente diverso que tiene ofertas de todo tipo para todo tipo de personas, viajeros o futuros residentes. La localidad que te presentamos hoy es un lugar maravilloso para vivir. En él las personas se caracterizan por su amabilidad y por ser hospitalarias. A ello se le suman la gran variedad de actividades que se pueden disfrutar gracias a su clima. Sin dudas, las ventajas de vivir en San Sebastián son muchas.

Si en tus planes se encuentra la opción de cambiar de residencia, en el siguiente post te presentamos los beneficios de vivir en esta increíble e inigualable ciudad. Sigue leyendo.

¿Dónde se ubica San Sebastián y cuáles son las ventajas de vivir allí?

San Sebastián es una localidad costera que se encuentra ubicada en norte de España y muy cerca del territorio francés. Hablamos de un destino muy elegido y de gran popularidad. Esta ciudad es conocida por su deliciosa gastronomía deliciosa, su cultura y sus playas. Ideales para las estaciones actuales. Sin dudas, un lugar en el cual se disfruta mucho las actividades al aire libre.

Sus habitantes son súper acogedoras y disfrutan de una gran vida social. En este sentido, tiene una vida nocturna muy activa y animada con una gran cantidad de sitios para degustar platos tradicionales y locales y bebidas refrescantes.

Por otra parte, una de las ventajas de vivir en San Sebastián es su oferta para quienes aman la naturaleza. Esto se debe a que se encentra rodeada de ríos, bosques y montañas. Su clima es templado y los inviernos muy suaves. Por lo tanto, es posible disfrutar de lo natural todo el año.

A continuación, te detallamos los principales motivos por los cuales elegir residir en esta localidad.

Su cercanía con Francia

Una de las ventajas que tienen algunas ciudades de España es que se encuentran cerca de otros países de Europa y San Sebastián es prueba de ello. Las ventajas que garantiza esta situación se observan en la posibilidad de vacacionar cerca del país vecino brindándole uno de los mejores espacios arquitectónicos de España. No referimos al Francia.

Si se desea mudarse de zona y cambiar hacia un lugar que comparta las mejores cualidades de dos de los países europeos más interesantes, vivir en San Sebastián es lo que puedes estar buscando, además la multiculturalidad impacta el lugar e invita a que te insertes en un entorno de vida diferente y en el que pueden aprender muchas cosas nuevas.

Por otra parte, la situación climática podría convertirse en un acierto para quiens le agradan los ambientes frescos, fríos y lluviosos. Sin embargo, tiene una media de 18º C, lo que implica que se puede disfrutar de muchos días soleados para pasear al aire libre.

Una de las mejores gastronomías del mundo: entre las princiales ventajas de vivir en San Sebastián

Existe una particularidad que convierte a San Sebastián en uno de los mejores sitios para vivir. Nos referimos a su maravillosa gastronomía. Aquí, se encuentran los mejores cocineros y la ciudad ha sido reconocida con grandes premios a nivel, no solo nacional sino internacional. Incluso, se ha llevado en muchas oportunidades, uno de los galardones más importantes: las estrellas michelín.

Son muchos los interesados en practicar el arte culinario y al contar con tantos expertos en el tema, muchas son las probabilidades de habitar esta ciudad para aprender y luego ejercer este oficio. Basque Culinary Center es una de las universidades más reconocidas de esta zona y de la que más alumnos reciben para convertirse en los mejores cocineros.

Ya sea que sedisfrute de aprender a cocinar o de comer en los mejores restaurantes, vivir en San Sebastián es el lugar indicado. Tiene la mejor gastronomía de España y es una de sus cualidades más esperadas por los nuevos propietarios que desean mudarse aquí.

Playas: entre los atractivos más importantes del país

Para quienes son amanetes de las playas, vivir en San Sebastián es el lugar indicado, porque cuenta con dos de las mejores playas de España. La playa de la Concha, Ondarreta, Zurriola y La playa de la isla. La más reconocida es La playa de la Concha que posee arena blanca y se ubica como una de las mejores playas urbanas del planeta.

Sin embargo, cada una de las playas presenta los mejores entornos para la diversión y para disfrutar en compañía de la familia. Por lo tanto, si se decide mudarse a esta ciudad y comenzar a tener días en la más plena tranquilidad, jugar al fútbol o voley en la playa o practicar surf, este es el lugar ideal para realizarlo.

La playa de la Isla tiene uno de los atractivos más solicitados por los habitantes, cuenta con una piscina de agua natural. Esta peculiaridad hace de San Sebastián un lugar único y con todo lo necesario para vivir en medio de zonas costeras, los niños disfrutarán de jugar en las playas y los más grandes, de la tranquilidad que se encuentra aquí.

¿Por qué vivir en San Sebastián es una buena opción?

Cmo mencionamos, cada lugar de España tiene su propio encanto. Por lo tanto, si se decide que vivir en San Sebastián se debe saber que es una gran opción y esto responde a todas las ventajas que posee residir en esta ciudad.

En el caso de querer estar cerca de Francia y vacacionar allí cuando es temporada de vacaciones, no hay dudas de que San Sebastián es el lugar indicado para habitar. Además, su arquitectura es magnífica y te enamorarás al conocerla. También, el clima frío puede ser una de las cosas que puede interesar si disfrutas de ello.

Las ventajas de vivir en Tarragona

Hasta aquí te hemos contado sobre las principales ventajas de vivir en San Sebastián. Una guía ideal y completa para saber por qué elegir redisir en esta zona del territorio español.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Formación Inmobiliaria 19 abril, 2023

La tracción clientelar inmobiliaria y los sentidos

La curiosidad respecto a novedades y tendencias suele ser una característica indispensable en la carrera de todo agente inmobiliario. Es que, al tratarse el real estate de un sector definitivamente virtuoso a la hora de ofrecer una salida laboral concreta, incluso a quienes no conocen mucho sus idas y vueltas y sus reveces, mantenerse previsor y proactivo puede marcar la diferencia entre éxito y fracaso comercial. Con solo navegar por internet, descubrirás miles de foros y blogs recomendándote tácticas y estrategias de relevancia, a cuál más llamativa. Gana posición entre muchas de estas, la neurociencia. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo fomentar la tracción clientelar inmobiliaria y los sentidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico, de vital importancia para el asesor en bienes raíces. ¿Nos acompañas?

Elementos clave para llamar la atención

El público internauta va modificando sus costumbres año tras año. Con revisar cualquier estadística en sitios especializados, verás que las redes sociales han copado el espectro de las denominadas “puertas de entrada”. Por lejos, son plataformas como TikTok, Instagram, Pinterest, YouTube o el propio Facebook, las encargadas de funcionar como anzuelo comercial directo hacia tu landing page.

Hoy día, en pleno 2023, pergeñar tus campañas publicitarias inmobiliarias deberá tener en cuenta varios puntos específicos. El objetivo: captar la curiosidad de aquellos que se encuentran en la búsqueda de una oficina de servicios en bienes raíces para vender, alquilar o comprar una propiedad, así como los interesados en comprar y alquilar; y también la del público en general. Pero… ¿Has pensado que aprovechar tus campañas podría también inducir a realizar una consulta por parte de quienes ni siquiera pensaban en realizar una acción inmobiliaria hasta antes de cruzarse con tu anuncio?

¿Cuáles son esos elementos clave?

Veamos solo algunos de ellos y que son las herramientas clave en materia de neuromarketing, o marketing de los sentidos:

1 ¿Hacia dónde miras?

¿Sabías que sendos estudios en neuromarketing comprobaron que cuando utilizas imágenes de personas mirando hacia quien se encuentra navegando por internet, el internauta tiende a correr la vista y seguir de largo? Es un hecho, cuando utilices figuras humanas en tus campañas, poseen mucha mejor aceptación aquellas que se encuentran observando el artículo en cuestión.

Por ejemplo: en vez de utilizar una persona mirando fijo hacia el frente, utiliza modelos observando el monitor de una computadora de escritorio, un móvil o directamente una propiedad. En esta última opción, la atención del visitante se dirija también hacia el punto de interés.

2 Atención a los colores

Sabrás que los colores pueden repercutir rápidamente en las sensaciones de los navegantes de internet. Está comprobado que los colores interactuarán en un conflicto con el humor que deseas crear en el interesado.

Por ejemplo, las combinaciones de blanco, rojo y azul son las más utilizadas a nivel mundial por las agencias inmobiliarias. En el mismo sentido, el azul de forma individual (por supuesto en sus combinaciones con el blanco) es el tono más utilizado para convocar profesionales de cualquier sector.

3 El cuentacuentos

El storytelling se ha transformado de un tiempo a esta parte en uno de los protagonistas estrella del firmamento de los sectores de ventas. Especialmente las ramas ligadas al neuromarketing. Es en su definición, el desarrollo de técnicas para narrar historias en las campañas.

Sendos estudios en neuromarketing señalan que, al crear primero un marco y luego una historia en un anuncio, las sensaciones de los usuarios tienden a empatizar de forma casi automática. Invierte en un guión que tracciones y logre provocar ese toque de emoción en tus potenciales clientes inmobiliarios.

La tracción clientelar inmobiliaria y los sentidos

Combinadas entre sí, las diferentes técnicas en la tracción clientelar inmobiliaria y los sentidos ofrecen un pantone infinito de posibilidades. Veamos entonces solo algunos de ellos, en un breve repaso acerca de las más exitosas a nivel mundial en el sector inmobiliario:

Disparadores efectivos

Los disparadores o también llamados “gatillos mentales” son aquellos elementos que nos inducen a tomar decisiones de manera casi automática. El neuromarketing asegura que el cerebro de los usuarios, al momento de encontrarse a la búsqueda de un producto o servicio, responde rápidamente a estímulos determinados.

Bien utilizados, estos factores son los que más rápido conducen al visitante de internet al lead para su posterior conversión al prospecto. Veamos solo algunos de ellos:

1 Escasez

Una promo por tiempo limitado, es un llamado a la acción de los más efectivos. El visitante sabrá que no cuenta con un tiempo infinito de examinación del mercado y que deberá decidir a la brevedad. Es la base comercial de impacto de sensacionales campañas de marketing como el Black Friday, de reconocimiento en todo el globo.

2 Prueba social

La tendencia a seguir a la mayoría es un hecho comprobado en el sector de ventas. Por tanto, asegúrate de incorporar a tu landing page una sección destinada a testimonios del usuario. En el marco de la fidelización clientelar, que ya muchos artículos ocupa en nuestro blog, verás que añadir a tu sitio web comentarios positivos de quienes hayan trabajado contigo como clientes o interesados, será un antes y un después.

3 Exclusividad

Promociones especiales para exclientes o para nuevos clientes es una de las formas de tracción clientelar a través de los sentidos que más efectividad ha propuesto a lo largo del tiempo. Es que el formar parte de un grupo selecto es algo que sigue atrayendo a las personas. Intenta diagramar una serie de promos VIP en las que quienes accedan a ellas posean un tratamiento definitivamente especial.

Hemos visto algunos detalles sobre la tracción clientelar inmobiliaria y los sentidos. Si tienes tus propias experiencias, nos encantaría que las compartieras con nosotros en nuestra bandeja de comentarios al pie.

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Potenciar tus habilidades como bróker inmobiliario

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Agentes inmobiliarios 19 abril, 2023

Cómo guiar al inquilino sin nómina

En el creciente marco de la situación actual de crisis, respecto al acceso a la vivienda de alquiler, el rango etario más joven de la población se ha volcado a buscar viviendas ofrecidas en alquiler. Esto se da así por una cuestión meramente relacionada a la dificultad que conlleva conseguir primeros empleos lo suficientemente bien remunerados como para ahorrar y aspirar a comprar. El sector cuyas edades oscilan entre los 21 y los 28 años, se traslada desde puntos recónditos del país a ciudades como Madrid o Barcelona, donde el mercado laboral ofrece más y mejores oportunidades y también se encuentran las principales universidades. En consecuencia, la gran mayoría de estos jóvenes ávidos de iniciar una vida independiente, no cuentan con una nómina que les permita alquilar sin mayores problemas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo guiar al inquilino sin nómina, a través de prácticos consejos.

Busco piso

En España, son decenas de miles de jóvenes entre 20 y 25 años que año tras año se ponen en búsqueda activa de un piso para alquilar. Como agente inmobiliario, habrás visto ya que la oferta de viviendas en alquiler colmó aceleradamente las páginas de los principales marketplace inmobiliarios, desde mediados de 2020 a la fecha. Es un hecho. Con este incremento, también han aparecido algunas exigencias que cambiaron levemente las reglas del juego en el mercado de alquiler.

Sin embargo, respecto a dichos requerimientos, en el inconsciente colectivo permanece instalada una serie de nociones que provoca el desánimo del cliente interesado en alquilar, ya desde el inicio de su búsqueda. La desinformación o la información errónea tomada como vigente y mantenida en el tiempo, en lo general suele conducir a máximas muy complejas de desactivar. En este caso, estaríamos asumiendo que “sin una nómina, ni contrato de trabajo, es imposible alquilar”. Y resulta que simplemente no es así. Claro que se puede. ¿Qué información tener a la mano ante cada consulta?

Las exigencias para alquilar… ¿son obligatorias?

Esta ha de ser una de las consulta más comunes a las que seguramente te enfrentas en el día a día. Actualmente, sabrás que un contrato de alquiler deber atenerse a lo manifestado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Allí, si bien se estipulan aproximaciones respecto a los meses de fianza que pudieran solicitarse como garantía, no hay regulación que obligue a los propietarios o a tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios a determinar qué documentación requerir.

Por lo tanto, en materia de viviendas en alquiler, las nóminas o informes a modo de aval quedarán sujetos a la decisión de las inmobiliarias. Así, las distintas medidas irán sentando los precedentes que llevarán conformidad y tranquilidad a los dueños.

Es normal que el interesado en alquilar halle entre tus búsquedas que las exigencias son uniformes entre agencias. Esto es porque se ha creado un estándar en base a generalidades acordes a los tiempos que corran. Por ello, lo que hoy se tiene como algo establecido, tal vez mañana no lo sea y esas medidas cambien drásticamente.

Cómo guiar al inquilino sin nómina

Contra lo supuesto por la generalidad de propietarios y postulantes a inquilinos, no hay demasiadas diferencias en cuanto a cantidad de requerimientos hacia el trabajador autónomo y quien trabaja en relación de dependencia. Es de esperar que el trabajador bajo esta última modalidad (y acorde a la legalidad sí obligatoria) cuente con avales más que suficientes para encarar la búsqueda de un alquiler. Pero, un trabajador autónomo… ¿se ve realmente limitado?

El trabajo en modo autónomo no implicará necesariamente que no consigas alquilar. Existirán casos de propietarios que no deseen alquilar a autónomos, es verdad, pero será una decisión expresamente personal. Si conoces cómo se manejan tus agencias colegas, notarás que gran parte de ellas no ofrecerán ninguna oposición a alquilar, siempre y cuando se cumplan con las medidas requeridas.

Esto no tendrá que ver con la autonomía laboral del postulante inquilino, sino con distintos requerimientos solicitados a un sistema u al otro. Queda claro que un trabajador autónomo no podrá presentar una nómina o un contrato, estando estas entre la primeras exigencias requeridas a los trabajadores por cuenta ajena.

Trabajadores autónomos:

Al trabajador autónomo postulado como inquilino de un piso y que no posea nómina, entre la documentación que comúnmente podrá solicitársela, hallamos las siguientes:

Una declaración trimestral del IVA, quedando de manifiesto los ingresos que mes a mes ha generado con su emprendimiento o actividad.
Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (o IRPF) expedido por la Agencia Tributaria, en donde se refleje la información acerca de su más reciente ingreso anual.
Certificado de libre de deudas en Seguridad Social.
Demostrar su actividad mediante un recibo de cuota de autónomos.

Trabajadores en relación de dependencia:

Para el trabajador en relación de dependencia, en cambio, los requerimientos son distintos, aunque no necesariamente menos que si eres un trabajador autónomo. Deberás presentar en la mayoría de los casos:

Pasaportes y Documento Nacional de Identidad de quienes residirán en la vivienda (y sean mayores de edad).
Informes de movimientos bancarios del último año (pueden ser más prolongados en el tiempo).
Certificados expedidos por las entidades bancarias de las que sea cliente, y que expongan su falta de deuda (préstamos -si los hubiera- o tarjetas de crédito al día).
Nóminas y contrato laboral en el que quede manifiesto cuándo inició sus actividades y su período de duración (si tuviera una fecha de culminación).
Referencias comprobables por parte de anteriores propietarios, dueños de la vivienda alquilada inmediatamente anterior a este nuevo contrato.

Más eventuales avales para alquilar un piso sin nómina

Siendo un trabajador autónomo, tu agencia podrá solicitarte avales de diferentes clases, además de la documentación antes mencionada. Entre los más habituales, señalaremos solamente dos:

El aval Solidario: Este aval, incluirá una garantía por parte de un tercero, que se presentará como garante de buena fe entre quien firme el contrato de alquiler y el propietario. Si se produjera un eventual problema de impago, será quien responda por el ocupante de la vivienda. Este tercero a su vez, deberá contar con bienes que puedan justificar la falta del deudor.
El aval Bancario: Entre el eventual inquilino y los bancos de los que sea cliente, se elaborará un contrato de compromiso. A través de dicho acuerdo escrito, la entidad sirve de garante ante el dueño de la propiedad, mostrando solvencia y garantizando viabilidad de quien firmará el contrato de alquiler.

Alquilar un piso sin nómina, es posible

Hemos visto algunos tips y detalles sobre cómo guiar al inquilino sin nómina. Como ves, el trabajador autónomo cuenta prácticamente con las mismas posibilidades de alquilar un piso sin nómina que siendo un trabajador por cuenta ajena. Los requerimientos abusivos existen, es una realidad a la que, como agente en bienes raíces, no estarás ajeno. Si posees experiencias respecto a cómo guiar a los postulantes inquilinos, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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Comprar 18 abril, 2023

La SAREB: de salvavidas en la crisis a instrumento del gobierno

En el marco del debate que aún continúa por la Ley de Vivienda y su aplicación, el Gobierno nacional anunció esta semana que destinará 50.000 viviendas de la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), al mercado del alquiler asequible. Esto ha generado tanto apoyo como controversias, ya que por un lado se reconoce la gran crisis que hay en torno a la accesibilidad a la vivienda -y en especial, a la vivienda social-, y por otro lado se lee el oportunismo en tiempos de campaña electoral. Sin que en realidad ambas miradas sean excluyentes, repasamos a continuación qué es la SAREB y por qué cobra relevancia en este momento.

Cómo funciona la SAREB

La SAREB se constituyó tras la crisis financiera de 2008, como parte de una solución posible acordada entre las autoridades nacionales y europeas para «salvar» a las entidades bancarias más afectadas. Pocos años después, en 2012, compró a los bancos rescatados casi 200.000 activos «problemáticos», entre préstamos a promotores e inmuebles, logrando asentar de tal manera su presencia en el sistema financiero del país.

Al tener la posibilidad de comprar a bajo costo esos activos, y el aval del Estado para generar determinadas deudas, la SAREB se convirtió en un importante instrumento de reconversión de deudas no sólo para el ámbito privado sino también para el público.

En el ámbito inmobiliario, los ingresos que siguen moviendo la rueda provienen de la venta de inmuebles, la ejecución o finalización de promociones y la firma de acuerdos de colaboración con las administraciones para la cesión y venta de vivienda social.

Como contraprestación (de alguna manera), el organismo viene desarrollando hace una década políticas de alquiler asequible para los sectores vulnerables. El año pasado, al tomar el Estado el total control de la sociedad, el Gobierno se garantizó contar con este fondo como instrumento de financiamiento para las medidas que acordara el partido.

Por qué la SAREB es noticia

Recientemente el Gobierno anunció que habilitará 50.000 viviendas gestionadas por la SAREB para su uso por vía de alquileres asequibles. Al ser una política nacional, se esperaba que la distribución de tal oferta fuera equitativa, pero están distribuidas en trece comunidades autónomas. Entre ellas, las más favorecidas resultaron ser Cataluña, la Comunidad Valenciana, Castilla y León y Extremadura.

En concreto, la medida indica que se pondrán a disposición de municipios y comunidades autónomas 21.000 viviendas, mientras que se impulsará el alquiler social de otras 14.000 ya habitadas. Sumado a esto, se promoverá la construcción de hasta 15.000 viviendas públicas en suelos disponibles de la Sociedad.

¿Medida efectiva u oportunismo electoral?

En el marco del debate aún candente por la Ley de Vivienda, la necesidad de financiamiento para la compra de una casa y las críticas por el bajo nivel de oferta en vivienda social, esta medida fue tan bienvenida como criticada.

Cierto es que la escasez o dificultad en el acceso a la vivienda no es sólo causa de políticas aletargadas o insuficientes, sino de contextos económicos que empeoran la situación. La subida de los precios -de cuyas causas se ha hablado incansablemente en el último año-, no ayuda a contener una demanda que además, crece tanto como la población. Dicho aumento es evidente tanto en los valores de venta como en los de alquiler, con lo cual la problemática es injerencia de prácticamente todos los ciudadanos.

No obstante esto, en lo que respecta al anuncio realizado, hay también críticas de índole general, con la mirada puesta en el largo plazo. Por ejemplo, se remarca el hecho de que la oferta de viviendas destinadas al alquiler social es actualmente de 300.000 pisos, cuando la media europea es de 1.500.000. Esta última cifra representa además, la mitad de lo que requeriría España para contener la demanda, según denuncian algunos expertos.

¿Quién habla en nombre de los que más necesitan?

Si el contexto económico es complicado y la planificación resulta insuficiente, no sorprende que cada aporte al tema de la vivienda tome lugar en la portada de los diarios. Recordemos que recientemente, entre otras medidas vinculadas a la problemática de la vivienda, el Gobierno limitó el precio del alquiler en las zonas más tensionadas, lo que generó también ciertas rispideces en algunos sectores de la sociedad.

Esta sumatoria de medidas en tiempos electorales es lo que pone en tensión cada propuesta que tienda a revisar la situación residencial y sus carencias en el país. Así, lo que podría derivar en una deseable solución a largo plazo se convierte, muchas veces, en una discusión partidaria que poco ayuda a quienes más lo necesitan.

¿Qué crees de esta medida? Comparte tu opinión en la parte de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

Busca tu propiedad

Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

Galicia ofrece ayuda a los jóvenes para comprar una casa

Invertir 18 abril, 2023

Usucapión: una forma legal de ocupación

La usucapión es un término poco conocido. Sin embargo, es utilizado para agenciarse de una propiedad con el tiempo en forma legal. En esta nota te contamos de qué se trata y cuáles son sus condiciones.

Cuando pensamos en una ocupación se nos viene a la mente la forma violenta e ilegal de lograr hacerse de una vivienda. Esto, obviamente, está penado por la ley. Ahor bien, ¿qué sucede con la usucapión? Este proceso en una manera legal y pacífica de obtener la posesión de una propiedad con el paso del tiempo. También lo es para otras clases de bienes.

El paso del tiempo y la no aparición de dueños es la clave para que esta sucesión se lleva a cabo. Hay que conocer los requerimientos y cumplirlos. Es que la usucapión es una figura jurídica. Y en este artículo te contamos cómo está regulada por el Código Civil.

¿Qué diferencia la usucapión de la ocupación?

En principio, son dos figuras legales bien diferentes. La ocupación es medio muy extendido en nuestro país, lamentablemente. En su proceso se utiliza la violencia para entrar a una propiedad y quedarse allí, en perjuicio de los derechos del o los dueños. El movimiento okupa, como se llama a estos actos de vandalismo, es una amenaza que recorre las calles de las ciudades y pueblos y puede llevar mucho tiempo hasta que la Justicia tome cartas en el asunto.

Es que en el caso de una ocupación existen propietarios a los cuales les es vulnerada su voluntad y sufre acciones de pérdidas económicas: el propietario no puede hacer uso de su bien para, por ejemplo, alquilarlo, y además experimentar daños que deberá afrontar cuando recupere el inmueble.

La usucapión (también conocida como Prescripción Adquisitiva) es un concepto jurídico que posibilita a una persona hacerse de un bien inmueble o mueble. En lo que concierne a lo inmobiliario puede ser una vivienda, un piso, un local, un terreno, etc. En este caso, el paso del tiempo habitándola o cuidándola concede la posibilidad de convertirse en propietario de ese bien sin necesidad de comprarlo.

La usucapión deviene de hace muchos años, de tiempos del derecho Romano. Podemos rastrear allí su significado: el término en latín “usus capere” significa “adquirir con el uso”. Con el tiempo, el concepto ha hecho su camino hasta encontrar lugar en el Código Civil, en donde se desprende su regulación.

Es, justamente, “adquirir con el uso” la clave de la usucapión. El uso que facilita el tiempo, el uso para su cuidado. Y no la irrupción por la fuerza.

Veremos más adelante las diferencias que establece la ley respecto a un bien inmueble y a otro mueble, pues no suponen el mismo plazo de uso hasta poder reclamar como propio.

Qué dice la ley

Como hemos dicho, la usucapión se desprende del Derecho Romano. Es por esto que su legado se extendió a muchos países de la actualidad. Francia y Portugal también legislan, como España, esta situación.

El proceso de usucapión está legislado en nuestro Código Civil. Allí se establece en el artículo 1930 su definición: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.” En otras palabras, se puede autorizar la adquisición de un bien luego de cumplirse un plazo determinado sin que el o los propietarios originales reclamen.

Es común que un bien haya tenido dueños que hayan fallecido sin dejar herederos. Otra persona ocupa ese bien y lo cuida. Luego de un plazo que contempla la ley, se traspasa ese derecho, que es un derecho real.

Es más, el artículo 609 esclarece aún más los grises: “La propiedad se adquiere por la ocupación. (…) Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

Entonces tenemos que la ocupación, siempre que sea pacífica y se encuentre en congruencia con lo que la ley establece, permite la adquisición del bien ya que la prescripción está legislada. Dice el artículo 1931 que quienes pueden acceder a este derecho son personas “capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”.

Los detalles de la usucapión

“Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, aclara el artículo 1936 del Código Civil.

También habla de los distintos grados de usucapión establecidos. Estos son: la usucapión ordinaria y la extraordinaria y tienen que ver con cómo y por cuánto tiempo se ha iniciado la ocupación.

•Usucapión ordinaria:

Los plazos son más cortos. El aspirante debe haberse comportado como dueño del bien y no haber irrumpido de forma violenta. Tampoco debe existir alguna acción legal de reclamo por parte del propietario real.

Otra forma es haber actuado de buena fe. Esto es, que la persona crea de buena fe que el bien es suyo. Por ejemplo, haber firmado algún documento o haber sido estafado, o simplemente haber recibido el bien por parte de su dueño. En los casos de contratos de compraventa, también se puede acceder a la usucapión, aunque sea insuficiente para el traspaso legal del bien.

•Usucapión extraordinaria:

Las condiciones son menos rigurosas. Por ejemplo, una posesión del bien inmueble o mueble sin irrupción violenta y con buenas intenciones, a un plazo mayor de tiempo, son suficientes. No hará falta la declaración de buena fe ni ningún otro documento.

Ahora bien, para concretar la usucapión es preciso una actuación judicial. Tramitar el bien de manera legal, como ser inscribir al bien dentro del Registro de la Propiedad para generar un expediente de dominio.

Plazos de la usucapión

Dentro de la usucapión ordinaria, el plazo de un bien inmueble es de diez años o veinte si el propietario existe, pero vive en el extranjero. Mientras tanto, en la usucapión extraordinaria deben transcurrir treinta años.

Entonces, vemos que no importa el lugar donde se encuentre el inmueble, por ejemplo, si se halla en un lugar residencial o rural. Lo que afecta al proceso es cómo se ha realizado la ocupación y por cuánto tiempo.

Distinta es la legislación en Cataluña. Su Código Civil establece un plazo de veinte años para los inmuebles en todos los casos. No hay distinción entre usucapión ordinaria o extraordinaria.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la usucapión. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

Formación Inmobiliaria 18 abril, 2023

Contrato de franquicia: ¿Qué debe incluir?

Los sistemas de franquicias pueden ser considerados como una de las fórmulas comerciales más utilizada de los últimos tiempos. Este modelo de negocios se encuentra regulado por un acuerdo escrito, el contrato de franquicia.

Nos referimos al eje básico en las relaciones entre un franquiciador y un franquiciado. El compromiso firmado por ambas partes es, en este modelo comercial, una pieza clave ya que regula la relación jurídica entre ambas partes.

En el siguiente poste te detallamos las principales característcas de este acuerdo, los principales puntos a considerar para llogran un negocio eficiente en todas sus vertientes. Sigue leyendo.

Etapas para la adquisición de una franquici: el acuerdo de intención

Antes de establecer el contrato entre las partes, es normal que se recurra a un precontrato de franquicia. Este documento puede ser nombrado de muchas maneras, aunque las más comunes son: precontrato, acuerdo de intención o contrato de reserva.

Se trata de acuerdo muy frecuente en el sistema de franquicias, ya que le permite a las partes avanzar en la realización de ciertas operaciones y análisis. Este, como su nombre lo indica, se le otorga al franquiciado con anterioridad al contrato de franquicia. El contrato de reserva se realiza a modo de opción de compra de la franquicia para el potencial franquiciado.

De todas formas, es pertinente recordar que, en última instancia, el contrato con mayor peso es el de franquicia, ya que va a ser el regulador de la relación entre las partes. El preacuerdo no significa más que una posibilidad de adhesión a la red del franquiciador.

El franquiciado, en el momento que se le hace entrega del precontrato, deberá pagarle al franquiciador un monto a cuenta del derecho de entrada. Esto sucederá siempre y cuando el franquiciador cumpla con lo establecido en el Real Decreto 201/2010, de 26 febrero. Este es el que regula el ejercicio de la actividad comercial en el régimen de franquiciamiento.

Siguiente etapa:el contrato de franquicia

Luego de haber superado la etapa anterior, en donde el potencial franquiciado decide continuar con la inversión, llegará el momento del contrato de franquicia. Este es el documento final. Es decir, bajo este acuerdo quedarán establecidos los derechos y obligaciones que asumen las partes durante el periodo de la licencia. Es en este contrato donde se dispone y formaliza la voluntad del franquiciado y del franquiciador. El pacto de franquicia entabla y regula su relación empresarial bajo la adopción del sistema comercial de franquicias.

Ambas partes deberán cumplir con lo allí establecido. De todas formas, el franquiciado es quien deberá exigir que el documento regule de manera inequívoca las obligaciones que este modelo de negocios le impone al franquiciador. Además, deberá asegurarse de que también cumpla con las leyes e imposiciones de la normativa.

Por lo tanto, siempre que se planifique unirse a la red comercial de alguna marca, es vital realizar el contrato de franquicia con suma precaución. A su vez, es relmente importante no firmer sin haberlo leído, ni aclarado las dudas que este presente. Siempre se debe recordar que este acuerdo es el marco que permitirá un diálogo permanente a la vez que proporciona las soluciones de conciliación ante los posibles inconvenientes.

Puntos que no pueden faltar en el documento

Esta regulación es aplicable sólo a los acuerdos de franquicia. Por lo tanto, es necesario que este acuerdo de franquicia cuente, sin ninguna excepción, con los siguientes puntos a nombrar. Si se ausenta alguno de los siguientes tres elementos, el acuerdo no puede ser considerado como de franquicia.

En este sentido, los puntos infalibles que en todo acuerdo de franquicia deben estar son:

El traspaso de la marca del franquiciador al franquiciado.
La transmisión del saber hacer (o know how en inglés) de la empresa al franquiciado.
El ofrecerle asistencia de manera continua y constante al franquiciado, por el plazo de vigencia del acuerdo.

En esta línea, y teniendo en cuenta lo ya mencionado, resulta vital que ambas partes hagan un estudio rigurosos del contrato previo a firmarlo. Solo de este modo es que se podrán prevenir los inconvenientes que un contrato con letra pequeña puedan ocasionar en el futuro.

Por lo tanto, se debe recordar que la relación contractual entre un franquiciador y un franquiciado está diseñada de un modo que dure a largo plazo. Por lo que, la aparición de un problema no contemplado es capaz de causar daños irreparables, no solo en el negocio, sino que en la relación entre las partes.

¿Qué debería incluir el contrato de franqucia?

A continuación, presentamos cada uno de los puntos que deben integrar en todo acuerdo establecido bajo un sistema de franquicias. Estos son:

Los derechos y obligaciones del franquiciado.
Los derechos y obligaciones del franquiciador.
Los bienes y servicios brindados por parte del franquiciador al franquiciado.
El tiempo de duración del contrato entre franquiciado y franquiciador. Además, se deberá establecer el monto que le permitirá al franquiciado amortizar las inversiones específicas de la franquicia.
Las condiciones de renovación del acuerdo, en caso de ser un relación renovable.
Las posibilidades en las que se la cesión o la transferencia de los derechos derivados del contrato pueden ser llevado a cabo. También se deberán especificar las condiciones de prioridad del franquiciador.
Las forma en la que el franquiciado podrá hacer uso de los símbolos pertenecientes al franquiciador. Algunos de estos son: el logotipo, la marca, el eslogan, y todos los demás símbolos característicos de la empresa.
El derecho del franquiciador de hacer evolucionar su concepto de franquicia.
Las cláusulas de revocación del contrato entre las partes.
Las cláusulas que prevean la recuperación, por parte del franquiciador, de cualquier bien material o inmaterial que sea de su pertenencia.
Además, el contrato deberá ajustarse al Derecho Nacional, al Derecho Comunitario y al Código Deontológico.
Finalmente, el contrato siempre debe demostrar cual es la estrategia de la red de franquicias de la empresa

Franquicia inmobiliaria de lujo: ¿Cómo emprender con Oi Real Estate?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de los contratos de franquicias. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.