España archivos - Página 106 de 351

Alquilar 21 julio, 2023

Municipios costeros y la rentabilidad de alquileres

Ser propietario de una vivienda para alquilar esta arrojando resultados cada vez más positivos, una calro moivo que lo posiciona como en un negocio rentable. Sobretodo en la costa, donde en verano las personas buscan arrendar un piso. En este sentido, resulta importante conocer todo acerca de la rentabilidad de alquileres en las zonas costeras de España.

En el siguiente artículo te detallamos los principales sitios de la costa epañola que resultan ser de gran oportunidad para arrendar una vivienda. Sigue eyendo.

Ranking de zonas con mayor rentabilidad de alquileres

Según los datos estadísticos de Fotocasa, los municipios costeros que más rentabilidad lograron en el ultimo tiempo fueron:

Gandía, que obtuvo el mayor rendimiento con un 11,6% de rentabilidad.
Laredo con 11,1%.
Manga del Mar Menor con el 10,0%.
Águilas también con una rentabilidad de alquileres del 10,0%.

Por otra parte, los datos arrojaron que los sitios con mayor rentabilidad se eucntran ubicados en:

Motril (8,7%),
Santa Pola (8,0%),
Vera (8,0%),
Sanlúcar de Barrameda (8,0%),
Huelva capital (7,8%),
Tortosa (7,8%),
Algeciras (7,8%),
Roquetas de Mar (7,7%),
Sagunto / Sagunt (7,5%),
Ferrol (7,5%).

En definitiva, la vivienda es una de las fuentes más altas de resultados a la hora de invertir debido a su alta rentabilidad. Esto se debe a que no tiene comparación con otro elemento financiero. España es uno de los países con mayor rentabilidad por alquileres. Luego de la pandemia, comenzaron a surgir muchos interesados en comprar inmuebles, para poder alquilarlos.

Comparación de rentabilidad de años anteriores

Hace 5 años, la rentabilidad de las zonas costeras no era la misma. Gandía contaba con un 6,8 de rentabilidad, Algeciras un 6,6%, Roquetas de Mar un 5,3%, Cartagena con 5,5% y Almería un 5%. Con estos datos se puede notar una gran diferencia a los resultados beneficiosos que se están dando actualmente en el 2023.

Por otra parte, los municipios con menos rentabilidad, hace 5 años poseían un porcentaje mayor, pero en esta circunstancia decayeron. Donostia y San Sebastián presentaban un 3,8%, Fuengirola un 5,7%, Barcelona 5,2%, Palma de Mallorca 6,3%, Marbella 6%, Benalmádena 5,1% y Benidorm 5,2%.

Inversión en alquileres: ¿es rentable?

España logró en los últimos años que la rentabilidad de alquileres de viviendas crezca de una manera considerable, sobre todo en determinados sitios costeros. Uno de los grandes motivos por los que es recomendable comprar una vivienda para alquilar es que, gracias a esta suba de rentabilidad, se hace más sencillo introducirse el mundo de las propiedades para arrendar y así lograr una buena inversión, teniendo en cuenta que lugares van a dar mejores resultados.

Como mencionamos, un dato determinante que lo afirma son los números que se arrojan en la ciudad de Gandía, en Valencia. En este municipio la rentabilidad creció unos 7,7 puntos durante la última década. Según las estadísticas de Fotocasa, paso de una rentabilidad de alquiler de un 3,9% en mayo del 2008 a un 11,6% en mayo de 2023.

La fórmula que se ultiliza para poder descifran la rentabilidad de alquiler en cada zona tiene la siguiente estructura:

100× (ingreso anual – costes de mantenimiento) ÷ (valor de inmueble)

Un ejemplo de este calculo se puede dar si una persona adquiere una vivienda y pagó un precio de €250000 con un coste de mantenimiento de €1000 por año y la alquila al precio de €13200 por año, tendríamos la siguiente cuenta a calcular: 100×(13200-1000)÷250000= 4,8.

Como vemos, el resultado obtenidaproximadamente 4,8. Este número representa el porcentaje del rendimiento anual y es un dato muy importante que podemos tener en cuenta a la hora de elegir dónde invertir nuestro dinero.

Contáctate con un profesional de alquileres

Es imprescindible tener en cuenta una propiedad en una ciudad costera a la hora de invertir. Puede ser agradable adquirir una vivienda con vista al mar y disfrutar de sus beneficios.

Sin embargo, no es lo único que hay que priorizar a la hora de comprar un piso. Si hablamos de esto, lo más recomendable es asesorarte con un experto en este tipo de inversiones, ya que las decisiones de compras son muy amplias y las preferencias de vivienda de cada uno dependen de los gustos del comprador.

Pueblos cerca de Madrid: ¿Cuáles son los mejores para vivir?

Hasta aquí te hemos detallado los principales municipios costeros en los cuales la rentabilidad de alquileres es realmente alta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Fondos de inversión 21 julio, 2023

Clases de fondos de inversión

Las clases de fondos de inversión son una clasificación que los ubica de acuerdo a sus características y condiciones. Por ejemplo, las comisiones, montos y plazos mínimos de inversión y otros más. Aquí presentamos una guía para poder elegir la clase más conveniente.

Son muchas las maneras en que se pueden caracterizar a los fondos de inversión. Entre las habituales están las que otorgan una renta fija o variable; también de acuerdo a su tipología pueden ser de gestión activa o de gestión pasiva. Pero hay una tercera tipificación de los fondos, y es la clase de fondos de inversión. Se trata de las versiones que puede tener el vehículo financiero. Por ejemplo, si la inversión está en euros, dólares u otra moneda; si tienen montos y plazos mínimos, entre otras particularidades.

Las clases, también se hallan en función de los inversores a los que se dirige. La clase minorista o retail tiene menores montos de inversión, aunque es por las que mayores comisiones se cobra. También se pueden encontrar las clases institucionales, ya sean públicas o privadas. Por supuesto que hay clases de fondos de inversión para personas con gran poder adquisitivo, habitualmente llamadas private. La clase hedged, protege la inversión ante cambios abruptos en los precios. La cobertura de divisa, que mantiene la moneda al margen de posibles devaluaciones y sobrepreciaciones. Por último, las clases de fondos también pueden ser de acumulación, en el caso que los dividendos se vuelquen a la inversión de origen, o de distribución (para el caso que el fondo distribuye las ganancias periódicamente).

Clases de fondos de inversión

A la hora de invertir los ahorros en un fondo, hay clasificaciones que tener en cuenta, ya que se trata de las condiciones que tiene el vehículo, tales como los montos iniciales, los plazos para el retiro de dividendos, la moneda utilizada y varias más.

La importancia de conocer las clases de fondos de inversión está directamente ligada a los resultados que se obtendrán. Por ejemplo, el tipo de inversor al que está direccionado el vehículo. Tradicionalmente se reconoce como inversor particular retail al que deposita en el fondo montos pequeños. A la ventaja de partir con pocos euros, se le agrega la desventaja que las comisiones son más altas que el resto.

Otra de las clases de un fondo es la que busca inversores institucionales, ya sea de una entidad pública o una privada. Son inversores medios y grandes, pues cuentan con mayor disponibilidad para apostar. El monto de entrada, por ejemplo, puede llegar a 100.000 euros o un millón, mientras que en estos casos las comisiones son más acotadas. En el caso de los grandes inversores particulares, se los conoce como private. Son instrumentos desarrollados para grandes jugadores, que por lo general mueven millones en cada colocación.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el vehículo, los fondos pueden estar en euros, dólares, libras esterlinas u otras denominaciones monetarias. De modo que se puede invertir nuestros euros en un fondo de bolsa en los EEUU. En este caso, si bien la moneda de origen es la europea, el resultado va a estar atado a la exposición que tenga el dólar, ya que no se trata de una inversión sin la divisa cubierta. Para estas situaciones encontramos las clases de fondos es la que protege a la inversión de los altibajos de las monedas. Para el llamado riesgo divisa está la clase de fondo de inversión con divisa cubierta, o simplemente fondo hedged.

Fondos de acumulación, reparto y limpios

Siguiendo con la caracterización de las clases de fondos de inversión, hay dos que merecen una atención particular. Por un lado, la que se encuentra en función del reparto de los dividendos, esto es, de acumulación o distribución. Una segunda distinción, que es de gran importancia, refiere a si el vehículo cuenta con comisión de retrocesión.

Cuando un fondo reparte los dividendos entre los participantes, se trata de la clase de distribución. En cambio, si los dividendos se reinvierten en el propio vehículo, es de clase de acumulación.

Por último, se denominan clases limpias a los fondos que no cuentan con una comisión de retrocesión. Es decir que los fondos no abonan a entidades o comercializadoras por tramitar o recomendar la inversión. Ello redunda en que el coste de la clase limpia es siempre inferior.

Denominaciones de las clases

Como se ha visto, hay un sinnúmero de clases de fondos de inversión, algunos relevamientos llegan a contabilizar unas veinte clases. En lo que sí se hallan coincidencias, es en algunos modos que dan indicios de manera general. Lo que sí tienen, es un código ISIN (International Securities Identification Numbering system). El ISIN es un código alfanumérico de 12 elementos, que en España se otorgan a acciones, participaciones en fondos de inversión, deuda pública, derechos de suscripción, y muchos otros instrumentos y mecanismos financieros.

En cuanto a las clases de fondos de inversión, hay letras que caracterizan a cada uno de ellos. Por ejemplo, para las clases retail o minoristas se utiliza la letra R (de retail) o también la A, B, C o D. las clases institucionales suelen llevar la letra I; mientras que las vinculadas a grandes apostadores o private, la letra P.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el fondo, algunos ejemplos pueden ser USD (si se trata de dólares estadounidenses), EUR (para las inversiones en euros) o GBP (en el caso de que el vehículo esté expresado en libras esterlinas).

Cada clase de un mismo fondo de inversión tiene su propio número ISIN para poder diferenciarla del resto. Este código de 12 caracteres de inversión con divisa cubierta, una H indica que se trata de un fondo con divisa cubierta (o fondo clase hedged.

Hasta aquí, un repaso por algunas de las más comunes clases de fondos de inversión. Siempre es mejor acudir a expertos que tengan el conocimiento para ayudar a determinar tu mejor herramienta de inversión.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las clases de fondos de inversión Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

Alquilar 21 julio, 2023

¿Cuáles son los gastos de la Comunidad que están a cargo del arrendatario?

Una de las cosas más importantes en un contrato de alquiler es que las partes correspondientes dejen todo establecido de manera correcta y clara. Esto hará que a la larga y con el correr del tiempo, no haya ninguna duda entre las partes a la hora de alguna situación imprevista que pueda surgir. Ante cualquier duda, se acudirá al contrato y se observará lo establecido y firmado tanto por el arrendador como por el arrendatario.

Entre las situaciones más importantes, se encuentra lo que se refiere a los gastos de la Comunidad. Deberá pactarse y dejar claro quién se tiene que hacer cargo de cubrir esos gastos. En el siguiente post, te contamos todo lo que tienes que saber acerca de los Gastos de la Comunidad y cuáles son los que están a cargo del arrendatario.

¿Cuáles son los gastos que debe pagar el arrendatario?

Los gastos de un inmueble en régimen de propiedad vertical y los de una comunidad de propietarios son de dos tipos:

Ordinarios. Son aquellos gastos de conservación y mantenimiento del inmueble. Los mismos están previstos en el presupuesto anual de gastos y se pagan de forma periódica. Ellos son, por ejemplo, el mantenimiento y la conservación del ascensor, la luz y la limpieza de la escalera, el conserje, la factura del administrador

Extraordinarios. Son los que no se pagan con periodicidad, sino que son abonados mediante derramas independientes de la cuota anual. Entre ellos están, por ejemplo, la dotación del fondo de reserva, las obras extraordinarias, los gastos de un pleito.

Los gastos que se les cobran a los inquilinos son los ordinarios. Es así porque lo que paga el arrendatario es aquello que lo beneficia de un modo directo. Por ejemplo, el conserje y la vigilancia, el ascensor, la limpieza. Por la misma causa la ley le obliga a pagar la tasa de recogida de basuras.

Sin embargo, puede ocurrir que en el contrato de alquiler firmado esté establecido y firmado por ambas partes que el arrendatario pagará los gastos de la Comunidad o los gastos de sostenimiento del inmueble sin distinguir entre unos y otros. En ese sentido, la jurisprudencia mayoritaria es del parecer que para que el casero pueda cobrar al inquilino los gastos extraordinarios debe existir una cláusula expresa y explícita en el contrato de arrendamiento.

¿Cómo se establece en el contrato que los gastos de la Comunidad estarán a cargo del arrendatario?

El pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario de una vivienda es una condición frecuente en los contratos de alquiler. A través de esta cláusula que se hace constar en el contrato de alquiler, se establece que el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad del piso. Esto, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, entre otros.

La fórmula utilizada en el contrato para pactar el pago de los gastos de la Comunidad en los arrendamientos de vivienda puede ser de diferentes maneras. Por lo general, hay dos formas muy marcadas de establecerlo.

Se puede disponer de la siguiente manera: “Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario”.

Por otro lado, el mensaje puede ser más simple y conciso, como por ejemplo. “Los gastos de la Comunidad de propietarios serán de cargo del inquilino”.

A su vez, cabe mencionar que esta fórmula que dispone en los contratos el pago de los gastos de la Comunidad a cargo del arrendatario, en muchos casos es considerada nula por algunos Tribunales.

¿Se puede anular lo pactado entre las partes en el contrato?

La principal razón para declarar la nulidad de la cláusula a la que hacemos referencia se encuentra en la redacción del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En dicho artículo, que se refiere al arrendamiento de viviendas, podemos observar que a primera vista garantiza que los gastos de la Comunidad estén a cargo del arrendatario. Esto se debe a que establece lo siguiente. “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.

Sin embargo, más adelante en dicho artículo, menciona lo siguiente: “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”.

De esta manera, al disponer la Ley de Arrendamientos Urbanos que se deberá determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato da lugar a la interpretación a la que nos referimos. Entonces, si dicho importe no consta señalado en el contrato de arrendamiento de vivienda, la estipulación será nula.

En cambio, si se hace constar en el contrato de alquiler el importe anual de los gastos de la Comunidad asignados a la vivienda alquilada, la cláusula en un principio será válida.

Oi Real Estate está para ayudarte

Si necesitas asesoramiento relacionado con repercutir los gastos de la Comunidad al inquilino o con tu contrato de alquiler, comunícate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Además, si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Al mismo tiempo, contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

¡Contáctanos!

Si te gustó esta nota puedes compartirla con amigas, amigos y familiares, como también en las diferentes redes sociales. Al mismo tiempo, si quieres seguir leyendo acerca de contratos de alquileres te recomendamos que leas:

Trucos para alquilar piso rápido

Alquilar 20 julio, 2023

¿Qué ocurre si fallece el arrendatario?

Una de las cosas que menos se puede esperar una vez firmado el contrato es, que el arrendatario fallezca. Si bien es poco común que pase, está dentro de las posibilidades. Ahora bien, ¿qué ocurre si fallece el arrendatario? Es una pregunta que muchos se pueden llegar a hacer y pocos tienen la respuesta. En el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicha situación.

¿Qué ocurre si fallece el arrendatario con el contrato de alquiler?

Cuando uno firma un contrato de alquiler, luego de tanto buscar y pensar, se espera que el mismo se lleve a cabo en términos normales. Se deben tener en cuenta diferentes situaciones que pueden llegar a suceder durante el periodo que dure el vínculo. Si fallece el arrendatario, el arrendamiento no se extinguiría nunca. Esto se debe a que la ley concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento a determinados familiares del arrendatario fallecido. Dichos familiares son:

El cónyuge del arrendatario fallecido, que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él. Cabe mencionar que también se podría subrogar en el contrato, si no estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido. En este caso, se exigiría una convivencia previa de dos años, a menos que hubieran tenido descendencia común (hijos). En dicha situación, bastaría solamente con la mera convivencia.
Los descendientes del arrendatario fallecido. Es decir, los hijos y nietos que en el momento de su muerte estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela. O si, en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
Los ascendientes del arrendatario fallecido. Esto quiere decir, los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años antes de su muerte.
Los hermanos del arrendatario fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con él.
Finalmente, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%. Pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.

En el caso de que no existiera ninguna de las personas mencionadas anteriormente, el arrendamiento sí quedaría roto. En dicha situación, el propietario ya podría recuperar la posesión del inmueble.

Notificación del fallecimiento del arrendatario

Con respecto a la notificación del fallecimiento del arrendatario, la misma es obligatoria por quien decida subrogarse en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente en el caso de que ocurra el fallecimiento del arrendatario: » El contrato se extinguirá si en el plazo de tres meses desde que se haya muerto el inquilino, el dueño del inmueble no recibe ninguna notificación por escrito de la persona que tenga el derecho a subrogarse en el alquiler del inmueble»

Una vez pasados esos tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, y si el arrendador no recibió ninguna notificación, este último podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler. A su vez la notificación del fallecimiento del arrendatario se deberá realizar de manera que se tenga prueba de su envío. Esto puede hacerse:

a través de un conducto notarial,
de un burofax que acuse de recibo y certificación de texto,
o bien personalmente mediante la firma de la recepción por el arrendador, junto a la firma de algún testigo presente en el acto.

No hay que olvidarse que la notificación del fallecimiento del arrendatario es un requisito imprescindible para que pueda operar la subrogación legal. Al mismo tiempo que cualquier cláusula que conste en el contrato de arrendamiento de vivienda impidiendo el derecho de subrogación sería nula y por tanto se entendería por no puesta.

Requisitos para notificar el fallecimiento del arrendatario

Que la notificación enviada al arrendador deje constancia explícita del hecho del fallecimiento del arrendatario.
En la misma notificación deberá estar escrita la fecha en la que produjo la muerte.
Adjuntar el certificado del Registro Civil donde deje constancia escrita de la defunción.
Notificar al arrendador los datos de la persona que se subrogará en el contrato, y su relación de parentesco que poseía con el arrendatario fallecido.
Ofrecerle al arrendador un principio de prueba en el que se cumplen los requisitos legales anteriormente mencionados para subrogarse.

Contratos firmados entre el 6.06.2013 y el 5.03.2019

En los contratos celebrados entre las fechas mencionadas, acerca de qué ocurre si fallece el arrendatario, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento. O que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad”.

Esto quiere decir que en los contratos firmados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019, el dueño puede pactar que en caso de fallecimiento del inquilino, no cabe la subrogación de ningún familiar en el contrato. Esto, siempre y cuando se supere la duración de tres años.

Contratos firmados desde el 6.03.2019 en adelante

Luego de la reforma realizada en 2019, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre qué ocurre si fallece el arrendatario, establece lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica. O que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años”.

¿Te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta? No dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

¡Contáctanos!

Si te gustó esta nota puedes compartirla con amigas, amigos y familiares, como también en las diferentes redes sociales. Al mismo tiempo, si quieres seguir leyendo sobre el tema, te recomendamos que leas:

El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

Invertir 20 julio, 2023

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.

Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.

Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.

Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!

Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?

Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.

Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.

Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.

¿Seguirán cayendo las ventas?

Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.

Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.

Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.

Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.

En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.

¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?

Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.

Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.

Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.

Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.

Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones

Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.

Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.

Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.

Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.

Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en vivienda, ¿es un buen momento? Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

La mayor rentabilidad en vivienda

Invertir-hoteles 19 julio, 2023

España: un gran destino para el turismo y para la inversión hotelera

Según la consultora Cushman & Wakefield, España no sólo es un gran destino para los turistas sino que también se ha convertido en uno de los países europeos más atractivos para la inversión hotelera. En el siguiente artículo te contamos quiénes están por delante de nuestro país en el ranking y qué es lo que favorece esta industria.

El ranking de la inversión hotelera

Recientemente la consultora Cushman & Wakefield realizó un informe en donde España aparece dentro de los tres países europeos que mayor inversión hotelera atraen.

Entre marzo de 2022 y el mismo mes de 2023 este sector de la industria atrajo 2.654 millones de euros para nuestro país. El primer puesto lo ocupa Francia, donde la inversión hotelera llegó a 3.303 millones, y en segundo lugar el Reino Unido, con 3.687 millones de euros. Entre los tres países suman el 52% del total de volumen inversor continental en los últimos 12 meses. El total europeo fue, para ese mismo periodo, de unos 18600 millones de euros.

Asimismo, la consultora distingue en su informe distintos momentos en los que se vio reflejada la favorable situación local. Por ejemplo, en el primer trimestre de este año la inversión hotelera fue de 487 millones de euros, lo que es igual al 12% del total continental (4.100 millones de euros), para el mismo periodo. En esos meses destaca la compra del hotel Sofía de Barcelona por parte de la gestora Blasson Property, en alianza con Axa IM, que ha adquirido el establecimiento de 500 habitaciones por unos 180 millones de euros a Brookfield.

¿Qué es lo que hace crecer la hostelería en España?

Si bien las cifras de la industria hotelera española este último año son buenas, aún deben mejorar para equiparar sus valores interanuales. Los 2.654 millones de euros captados desde marzo de 2022 son en rigor un 1% inferiores al parámetro inmediatamente anterior.

En cambio, la cifra europea se incrementó un 18% respecto de los casi 3.500 millones logrados en el mismo periodo de 2022. En ese sentido se puede decir que en momentos de pospandemia la recuperación de este sector de la industria estuvo geográficamente más distribuida, a pesar del aumento de costes de la financiación y las dudas sobre la situación económica y geopolítica.

¿A quiénes seduce el mercado español?

En términos generales, son los mismos europeos quienes se convierten en inversionistas en tierras españolas. Esto es así en un porcentaje del 76%, si tomamos en cuenta el capital invertido durante los últimos 12 meses. No obstante, el capital proveniente de Oriente Medio es el que más creció, representando un 142% en términos interanuales.

Por otra parte, los activos más seductores para quienes comprar o construyen hospedajes en España son los llamados “resorts”, que representan el 22% del total de la inversión del primer trimestre y el 28% si se consideran, además, las cifras de los últimos 12 meses. Vale aclarar que este tipo de hoteles no era tan significativo antes de la pandemia -cuando sólo representaba el 13% del volumen total de inversiones-, pero la recuperación del tiempo de ocio fue clave para que los inversionistas volvieran a confiar en este modelo.

Otro factor que se presenta como atractivo para las inversiones hoteleras hacia España es la fuerte recuperación que ha tenido el sector en términos de ingresos. En ese sentido, el RevPAR (que calcula los ingresos por habitación disponible), fue durante este primer trimestre de un 13% superior al de 2019 en el conjunto de Europa. Esto, en parte, se entiende también por el aumento de los costes medio diarios en varios países, tales como Lituania, Turquía, Irlanda, Croacia y Francia.

Una mirada al futuro de la inversión hotelera

Aunque las condiciones de financiación no facilitan el cierre de operaciones, los expertos creen que la situación mejorará aún más para el mercado local. En especial se cree que durante el segundo semestre crecerán las inversiones tanto en el segmento vacacional como en urbano, impulsadas por mejores condiciones de liquidez del mercado.

En el lado opuesto, los mayores obstáculos para este crecimiento estarían en que se espera igualmente un incremento de los costes de construcción y de los tipos de interés del BCE. Dicho esto, las estimaciones rondan un número superior al de 2022 en alrededor del 2,5%, frente al negativo del 2% del año previo.

Un detalle final que no es menor en el informe de Cushman & Wakefield es la presión por vender que puede generarse en los próximos meses. Frente a las potenciales dificultades para la refinanciación de deuda, el mercado inversor estará atento para reactivar sus propuestas. Además, hay algunos fondos de inversión que deberán afrontar próximamente reembolsos a sus accionistas y necesitan deshacerse de activos.

En definitiva, si los hoteles disponibles tienen buena actividad y existe el capital disponible para los inversores, habrá también buenas noticias para el sector en el segundo semestre del año.

¿Te interesa invertir en hoteles? Si quieres ser parte del sector hotelero, no olvides que puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

Busca tu Hotel aquí

Te recomendamos a continuación el siguiente artículo:

Hotel en venta: cómo lograrlo

Alquilar 19 julio, 2023

¿Es necesario pedir un mes de fianza si hay un aval bancario?

A la hora de establecer las condiciones en un contrato de alquiler, existen varios temas que pueden generar incertidumbre y dudas, tanto en el arrendatario como en el arrendador. Esto generalmente pasa debido al desconocimiento de algún punto en particular, como por ejemplo sucede con la fianza y el aval bancario. ¿Es necesario pedir un mes de fianza si hay un aval bancario? En este post, te contamos todo lo que tienes que conocer sobre esta cuestión.

¿Qué es la fianza?

Para comenzar, y como ya hemos mencionado en otras oportunidades, cabe recordar a qué nos referimos cuando hablamos de fianza. La fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador. La misma se basa en el monto económico que el arrendatario le entrega al arrendador. Este monto económico será como forma de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario.

Además de esta fianza, el arrendador tiene la facultad de exigirle al arrendatario otro tipo de garantías. Las mismas pueden ser el aval bancario; el seguro de impago de alquiler; un depósito, entre otras. La primera es comúnmente conocida como fianza legal, mientras que estas últimas se conocen como garantías adicionales.

Las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. En los contratos de arrendamientos establecidos después del 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede pedirle al arrendatario más de dos mensualidades. Esto, siempre hablando de concepto de garantía adicional en contratos de vivienda habitual. Si el arrendatario no paga la garantía adicional, el arrendador tiene la facultad de pedir la finalización del contrato.

La finalidad de la fianza es que el arrendador tenga la posibilidad de resarcirse económicamente si es que el arrendatario no cumple con determinadas obligaciones. Algunos de estos incumplimientos son el impago de rentas; el impago de diferentes servicios que la suma equivale a la renta; el deterioro en el inmueble en donde la responsabilidad es del arrendatario, entre otras. Además, si al terminar el contrato la vivienda se entrega en condiciones aceptables, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma inicialmente entregada. En tanto que si hay que reparar algo, el arrendador se podrá quedar con la fianza para pagar el arreglo.

Fianza en el artículo 36 de LAU

La fianza es obligatoria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo regula la necesidad del arrendador de tener garantías a la hora de alquilar su inmueble.

En el mismo, se establece que: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Allí queda clara la diferencia existente entre el alquiler de un inmueble para vivienda y el alquiler de un inmueble para negocio u oficina. Si el arrendatario no entrega al arrendador la fianza, es un motivo de resolución del contrato.

En cuanto a la actualización de la fianza, durante los primeros cinco años de contrato no se puede aumentar el importe. Esto si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. De haberse firmado antes de dicha fecha, se deberá observar si se pactó antes cómo y cuándo realizar la actualización.

¿Qué es un aval bancario?

Un aval bancario es un contrato de compromiso por el cual una entidad bancaria garantiza a un tercero que su cliente procederá al pago. En este caso, de la renta del alquiler. En caso de que el arrendador le pida al inquilino, además de la renta y fianza, una garantía adicional, como un aval bancario, para solicitar este, el inquilino deberáseguir una serie de pasos. Los mismos son.

Acudir a la entidad bancaria donde el inquilino tenga una cuenta abierta.
El banco solicitará la documentación correspondiente (por ejemplo información sobre situación laboral) para evaluar la situación. Tendrá que recopilar esa documentación y dársela al banco.
Si el banco acepta conceder el aval bancario, informará de las condiciones del mismo. Por ejemplo, se solicitará el depósito de entre tres y seis meses de la renta del alquiler en una cuenta intocable hasta el momento de finalización del aval. Además se informará de las posibles comisiones e intereses que lleve aparejado la concesión del aval bancario.
Una vez concedido el aval y aceptadas las condiciones, ambas partes firmarán un contrato en el que se recojan las condiciones de dicho aval.
Posteriormente, ese aval bancario para el alquiler es facilitado al propietario de la vivienda a arrendar.

¿Es necesario pedir un mes de fianza si hay un aval bancario?

Como hemos visto anteriormente, la solicitud de un aval bancario por parte del propietario al inquilino es considerado como una garantía adicional. Esto quiere decir que, en caso de que se solicite, será adicional a lo establecido obligatoriamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por ejemplo la renta de alquiler y la fianza. Por lo tanto, es posible que un arrendatario pida un mes de fianza incluso teniendo un aval bancario, ya que una condición no invalida la otra y ambos son requerimientos que están avalados por ley .

¿Qué ocurre en caso de impago del alquiler?

En caso de que se presente un impago del alquiler habiendo un aval bancario, el propietario podrá ejecutar el mismo. En ese sentido, la entidad bancaria abonará al arrendador la deuda del alquiler, y posteriormente, si no se dejó en depósito una cantidad de ese dinero, el banco solicitará al cliente el abono de esa deuda. Por esta razón, en casi todas las ocasiones que un banco concede un aval de este tipo, suele pedir que se deje en depósito una determinada cantidad. De esta manera, de producirse el impago, la entidad financiera recurrirá a ese dinero para realizar el pago

Oi Real Estate a tu disposición

Si necesitas ayuda para alquilar tu piso, o estás buscando piso para alquilar no dudes en escribirnos. En Oi Real Estate somos expertos en el mercado inmobiliario y contamos con más de 10 años de experiencia en compra, venta y alquiler de inmuebles.

¡Contáctanos!

Además, si te gustó esta nota puedes compartirla en tus redes sociales. Al mismo tiempo, si quieres seguir leyendo acerca de contratos de alquileres y las diferentes circunstancias que pueden suceder te recomendamos que leas:

El contrato de alquiler perfecto

Invertir 19 julio, 2023

Invertir en industria energética: las últimas tendencias

El fondo de inversión Schroder International Selection Fund ha realizado una apreciación al respecto de la transición energética. Invertir en industria energética conlleva pensar en acciones como la descarbonización, la electrificación y la eficiencia, entre otros puntos que hacen a la cadena de valor. En este artículo te contamos acerca de esos puntos e intentamos poner un granito de arena en la concientización sobre el medio ambiente.

El cuidado del medio ambiente se ha transformado en un tema muy candente en los últimos años. Ya desde la edad escolar los niños y niñas aprenden ciertas medidas para realizar cuidados a nivel micro. Ahora bien, los países y sus gobiernos dependen de decisiones a nivel macro. Por ejemplo, las medidas para la transición energética que estableció la Unión Europea a través del Parlamento, a finales de abril de este año.

Estas acciones, tanto las de dominio doméstico como las gubernamentales, buscan la promoción de la conciencia en la sociedad respecto a la necesidad de cuidar el medio ambiente. Para reducir el daño que le venimos haciendo al planeta se ha establecido, ya desde 1998, al 5 de marzo como el día mundial de la Eficiencia Energética. Esto se suma al 5 de junio cuando se conmemora el Día Mundial del Medio Ambiente, establecido por las Naciones Unidas. Estas disposiciones suman su granito de arena en voluntad y compromiso para velar por nuestro planeta. Y también para recordarnos lo negativo que es el despilfarro de todos los tipos de energía. En este post hablaremos de la industria energética y cómo se posicionan los inversores ante sus desafíos.

Por ejemplo, uno de ellos es la transición energética, o sea el paso de los combustibles fósiles a energía renovable. Este aspecto necesita de rápida implementación como un modo de accionar en un planeta que necesita de nuestro resguardo frente al cambio climático. Según Schroder International Selection Fund, el fondo de inversión familiar de Luxemburgo y que opera en todo el mundo, la inversión en acciones y valores debe atender a tres cambios estructurales, que desarrollaremos a continuación:

➧Descarbonizar la generación de energía

Para reducir las emisiones de carbono, el sector energético debe descarbonizar la producción de electricidad. Es decir, ir abandonando el carbono de a poco. En el Acuerdo de París, dentro del marco de la Convención de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático, llevado a cabo en 2015, se establecieron medidas para la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero. Dicho acuerdo se propuso mantener el aumento de la temperatura global promedio por debajo de los 2° C. Para que esto se pueda efectivizar, el segmento energético debe llegar a la descarbonización casi total para 2050.

Para que esto ocurra, las empresas deberán transicionar hacia el uso de energías renovables. Éstas incluyen a la energía eólica, la solar y reactores moleculares de pequeño tamaño. Y ayudarían a aumentar del 20% actual al 80% en 2050, como es el objetivo. De todas maneras, hay que considerar el aumento de la población para ese año. Se calcula que en 2050 seremos 9.500 millones los habitantes del planeta. Por lo que el consumo de energía también crecería: la previsión es de 4% anual aproximadamente.

Entonces, lo que se estima es que la participación de las energías renovables en el abastecimiento energético sería mayor. Recordemos que las energías renovables son en la actualidad más económicas que el carbón y el gas en casi todo el mundo. Es por esto que las previsiones hablan de una mayor demanda de estas energías de cara al año 2050.

➧Invertir en industria energética: electrificación

En la actualidad, y aunque no lo parezca, no se consume tanta electricidad como gas y petróleo. El gas es usado primordialmente para calentar las casas, especialmente en Europa Occidental y Norteamérica. Mientras que el petróleo se destina a los vehículos de todo tipo.

Es por esto que los gobiernos de todo el mundo han tomado medidas para impulsar el uso de vehículos eléctricos. A la vez que se desalienta la utilización de combustibles fósiles en la producción de energía para los transportes. Para ello es usual que en los últimos años el precio de los combustibles se mantenga en niveles altos.

Es cada vez más común ver vehículos eléctricos en Europa debido a este auspicio. Lo que se busca es elevar el consumo de electricidad del 20% al 45% en el 2050 y así equiparar su uso para bajar el de los combustibles fósiles. Así que ya sabéis, el punto de inversión está en la electrificación.

➧La eficiencia energética

La creciente demanda de vehículos eléctricos, por las razones que expusimos en el punto anterior, apunta a disminuir la intensidad energética a nivel mundial. Pero las medidas no solamente se dirigen al parque automotor. También estamos hablando de la utilización de energía solar para los hogares y para el almacenamiento, además de electrodomésticos de bajo consumo.

Esta transición está dando resultados positivos de momento, en busca de la reducción de la intensidad energética a nivel global. La economía se beneficiaría y el planeta sería un espacio más sostenible. Esperamos que los próximos años, de aquí al señalado 2050, sigan por el camino de la concientización de preservar los recursos con los que contamos.

Invertir en industria energética: conclusiones

Lamentablemente, y a pesar de esa concientización, estamos lejos de reducir las emisiones de carbono. Es por esto que las tasas de inversión deben crecer en gran medida para llegar al objetivo.

Esas tasas de inversión no se deducen únicamente de las energías renovables como la eólica o la solar. Es imprescindible que para que la transición se realice con éxito se invierta en toda la cadena de valor. Como por ejemplo, un montaje de cableado y equipos eléctricos para sostener la nueva demanda. O también un desarrollo en la infraestructura de puntos de recarga para los vehículos eléctricos. Por no hablar de la necesidad de almacenamiento.

Como vemos, se abre un nuevo panorama. Las inversiones en industria energética deberán estar a la altura de lo que se necesita para la transformación. Esto implica un espacio para invertir y tomar ventaja de las posibilidades que derivan de la transición energética. Los expertos aseguran que esta transformación implica un cambio estructural similar al surgimiento de internet. Y ya sabemos las consecuencias que esa aparición ha tenido para la sociedad toda. Así que, inversores, ya saben por dónde tienen que caminar.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en industrias energéticas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Inversiones de verano: una nueva oportunidad

Agentes inmobiliarios 18 julio, 2023

Cómo acelerar una negociación de alquiler

Tomar la decisión de ofrecer un piso en alquiler lleva acaso más tiempo que decidirse a publicarla para su venta. En el sector está considerado como uno de los procesos, dentro del vasto universo de las acciones inmobiliarias, más complejos para los propietarios; ya que un eventual inquilino (seguramente un desconocido) hará uso de su propiedad por un tiempo, prácticamente a su gusto. Dicho esto, y si eres uno de ellos, sabrás que una vez definida la interrogante sobre alquilar para gozar de un ingreso extra, querrás hacerlo lo más rápido posible. Hete aquí que conseguir un inquilino ideal tampoco será fácil, pero siguiendo una serie de consejos que desarrollaremos en este artículo seguramente lo lograrás en pocas semanas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo acelerar una negociación de alquiler. Te invitamos a leer para entender más.

Quiero alquilar mi casa

El propietario ha evaluado las opciones y posibilidades del mercado y finalmente ha decidido que alquilará su piso. Acaso se trate de una segunda vivienda, una propiedad heredada… puede haber mil motivos por los cuales una propiedad recae en manos de alguien y finalmente se inclina por esta opción. Contra lo que podría suponerse (y de hecho es una imagen impregnada en el imaginario colectivo) esto no quiere decir que a comienzos del próximo mes comenzará a recibir ese ingreso que le proporcionará la tranquilidad de contar con sus gastos fijos ya cubiertos. Para alquilar un piso rápido hay que trabajar y mucho.

Veremos solo algunas de las técnicas y detalles con los que puedes asesorar a quienes te consultan con dicho objetivo. Cómo estar alerta para que ese contrato de arrendamiento se firme en un abrir y cerrar de ojos. ¿Estás listo?

1 Asegurarse el precio de salida al mercado del piso

Definir el precio del alquiler con que una propiedad sale al mercado es fundamental. Por tanto, el propietario deberá evitar calcular “a ojo” ese valor. Consultar con una agencia inmobiliaria de confianza o una cercana al domicilio y que conozca los últimos movimientos del circuito inmobiliario local puede ser clave.

Para muchos agentes inmobiliarios, de hecho, el no errar en el precio de publicación inicial es la mejor estrategia y una de las más posicionadas técnicas para alquilar un piso en poco tiempo. Por otro lado, existen muchos factores que pueden influir en el coste del contrato y que tal vez el particular no ha considerado. Por ejemplo: orientación en la manzana, gastos energéticos, distancia del transporte público, acceso a carreteras, etc.

2 Elegir la mejor hora del día para tomar fotografías

En marketing inmobiliario existen infinidad de consejos sobre cuándo y cómo tomar las fotografías o videos que ilustrarán las publicaciones desde las distintas plataformas digitales. Si posees una buena cámara en tu móvil, no hará falta que contrates un profesional; pero si no quedas a gusto con las fotografías que has tomado, consulta presupuestos por una sesión de fotografía que hará que te olvides del asunto, dejándolo en buenas manos. Recuerda que existen cientos de compañías en España dedicadas exclusivamente a la fotografía inmobiliaria.

Si vas a hacerlo por tu cuenta, como agente inmobiliario freelance, elige la hora ideal del día (como la primera de la mañana o la última de la tarde) en la que la luz natural ofrezca una visión cálida y apacible del lugar, sobre todo en exteriores. Evita, en la medida de lo posible, la luz artificial o los flashes que acaso distorsionen la realidad con la que el interesado pudiera encontrarse si decidiera reservar una visita.

3 Atención a la primera impresión del potencial inquilino

Antes de que un piso sea publicado y ofrecido en alquiler, se deberán tener en cuenta los detalles que puedan repercutir en los interesados, a simple vista. ¿Sabías que un eventual inquilino puede desestimar una propiedad durante los primeros 30 segundos?

Por ello, fachada, jardín, galería exterior, vestíbulos de entrada, todos deben estar en perfecto estado de pintura y mampostería. Evita manchas de humedad, baldosas o mosaicos faltantes o resquebrajados, así como vidrios de ventanas sucios y marcos polvorientos. Recuerda que quien se acerque interesado no estará habituado a esos malos detalles.

La meta es que el eventual inquilino pueda imaginarse habitando allí con sus seres queridos. ¿Te imaginas viviendo en un piso con el vidrio roto de una de sus ventanas frontales? Ponte siempre en los ojos del visitante y pregúntate cómo te sentirías viviendo allí si no conocieras la propiedad.

4 Cuida el estado del cuarto de baño

Los cuartos de baño suelen ser determinantes a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Si es un espacio demasiado estrecho, asegúrate de pintarlo de blanco o del color más claro posible. Contar con un espejo diminuto o estándar, procura reemplazarlo por otro de mayor dimensión y que brinde la sensación de amplitud puede ser crucial. A su vez, será conveniente retirar la cortina de la bañadera con el mismo objetivo.

¿Se encuentran las griferías en buen estado? De no ser así, cambia las de la ducha, y si está en tus posibilidades también las del lavatorio por otras de mejor calidad. En ocasiones una buena grifería altera radical y positivamente la apariencia de un cuarto de baño.

5 Tecnología y seguridad

Hoy día, diversos elementos de seguridad tecnológica y remota, como cámaras wifi de monitoreo, están al alcance de la mano en cualquier tienda virtual e incluso hasta en supermercados. Por un bajo costo de inversión lograrás ofrecerle al futuro inquilino un margen de seguridad con el que se sentirá más cómodo al ingresar a una propiedad en un entorno que le es extraño.

Ubícalas en garaje, puerta trasera (si la vivienda contara con parque) y ventanas o balcones que pudieran servir de acceso a alguien con malas intenciones. Para muchos interesados, la seguridad propia y de los suyos suele ser un factor excluyente en su decisión de postularse como arrendatario.

Estos consejos te servirán de mucho respecto a cómo acelerar una negociación de alquiler. Revalorizarán tu propiedad a muy bajo costo y presentarán una vivienda que el interesado seguramente percibirá como digna de habitar. ¿Cuál es tu experiencia en técnicas para alquilar un piso? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

Te invitamos a suscribirte a nuestras redes y enterarte de nuestras promociones y novedades del mercado inmobiliario:

Alquilar 18 julio, 2023

¿Es legal la retención de la fianza al terminar un alquiler?

A la hora de alquilar su vivienda, es probable que un propietario desee asegurarse de que todo se llevará a cabo según lo estipulado. Con este objetivo es que tiene la posibilidad de solicitar al inquilino una serie de garantías. Sin embargo, mientras la mayoría de ellas son opcionales, hay una que es de carácter obligatorio. Se trata de la fianza. ¿En qué consiste? ¿Debe devolverse al finalizar el contrato? ¿Puede el arrendador optar por la retención y no devolución de la fianza una vez terminado el alquiler? ¿En qué casos? En este artículo te lo contamos.

La fianza en un alquiler implica obligaciones tanto para el inquilino como para el propietario. Al primero de ellos le corresponde entregarla antes de ingresar a la vivienda arrendada. Al segundo, depositarla en el organismo correspondiente según su comunidad autónoma y restituirla a la otra parte una vez finalizado el acuerdo.

Pero ¿esto es así en todos los casos? ¿Qué ocurre si el inquilino incurrió en el incumplimiento de alguna de sus obligaciones? ¿Puede en ese caso el propietario ejercer la retención y no devolución de la fianza al término del alquiler? A continuación, respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿De qué se trata la fianza en un alquiler?

La fianza es un monto de dinero que garantiza el cumplimiento de algunas de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento. Para ello, esta persona debe entregar dicha suma al propietario de la vivienda antes de instalarse en ella.

La constitución de esta garantía es de carácter obligatorio, ya que así lo determina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), encargada de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. En este sentido, la obligación del inquilino es, como mencionamos, abonar la fianza al propietario. Este último, por su parte, también tiene una obligación, la de depositar esta suma de dinero en el organismo correspondiente dentro de su comunidad autónoma.

En cuanto al monto que representa la fianza, es importante aclarar que su cuantía no puede superar la de una mensualidad de renta, según dispone la LAU. Sin embargo, en el caso de los inmuebles de uso distinto al de vivienda, como los locales, puede ser de hasta dos mensualidades.

¿Al incumplimiento de qué obligaciones responde?

La fianza se encarga de cubrir las siguientes obligaciones, en caso de que el inquilino no cumpla con alguna o más de una de ellas:

El cuidado y la conservación de la vivienda arrendada.
La restitución o devolución del inmueble al propietario una vez que finaliza el contrato.
El pago en tiempo y forma de la renta y otros gastos que le haya tocado asumir (luz, agua, gas, cuotas de la comunidad, etc.)

¿Cómo está regulada por la ley?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone lo siguiente sobre la fianza, sólo para aquellos contratos celebrados luego del 6 de marzo de 2019:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Puede el arrendador optar por la retención de la fianza una vez terminado el alquiler?

Una vez que el contrato de alquiler llega a su fin, el arrendador está obligado a restituir el dinero de la fianza al arrendatario. El plazo con el que cuenta el propietario para realizar esta devolución es de un mes, contando desde el momento en el que el inquilino le entrega las llaves de la vivienda. De no hacerlo dentro del tiempo estipulado, se devengarán intereses a favor del arrendatario.

Ahora bien, ¿qué ocurre si se produjo el incumplimiento de alguna de las obligaciones a las que la fianza responde? En ese caso, este monto de dinero debe utilizarse para cubrir las responsabilidades por las cuales se constituyó dicha garantía. ¿De qué manera?

¿Cómo se procede a la retención de la fianza al terminar el alquiler si hubo un incumplimiento por parte del inquilino?

El arrendador cuenta con la posibilidad de retener y no restituir la fianza al arrendatario cuando este último no haya cumplido alguna de las obligaciones que esta garantía cubre. Pero, ¿puede retener la totalidad del importe? No, sólo la cantidad que llegue a cubrir los gastos por el incumplimiento en el que incurrió el inquilino.

Esto significa que, una vez terminado el contrato de arrendamiento, el propietario dispone de un mes para determinar qué monto debe ser destinado a la reparación de los incumplimientos y el saldo que corresponde restituir al inquilino.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

Contáctanos

También puede interesarte: