A mitad de 2025, crece el precio de la vivienda usada en España a un ritmo que rompe todos los registros. El último índice de idealista sitúa la subida interanual en un 14 % durante el segundo trimestre, hasta 2.438 €/m², el mayor valor de la serie histórica. Este repunte llega después de un trimestre ya intenso (+5,5 %) y confirma que la oferta existente no basta para cubrir la demanda.
En este artículo analizamos por qué crece el precio de la vivienda usada, qué provincias y capitales lideran la escalada, las diferencias entre comunidades autónomas y las perspectivas para compradores e inversores.
¿Por qué crece el precio de la vivienda usada?
La escalada sostenida del precio de la vivienda de segunda mano en España obedece fundamentalmente a un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. La demanda actual supera con creces la oferta disponible, ya que la construcción de vivienda nueva permanece muy por debajo de lo necesario. En la práctica, se construyen hoy hasta siete veces menos viviendas que hace quince años, debido al encarecimiento de los costes de edificación y a la escasez de suelo urbanizable y mano de obra cualificada. Por lo tanto, ante esta oferta restringida de obra nueva, muchos compradores se vuelcan sobre el mercado de segunda mano, lo que ejerce una presión alcista continua sobre los precios.
Déficit crónico de obra nueva
Durante años se han construido menos viviendas de las que demandaba la población. El resultado es un stock insuficiente que empuja a los compradores al mercado de segunda mano.
Emergencia en el alquiler
Las restricciones normativas y la escasez de pisos en alquiler hacen que muchos inquilinos intenten comprar, presionando aún más sobre la vivienda usada.
Tipos de interés a la baja
Tras varias subidas entre 2022 y 2024, el BCE inició un ciclo de recortes que abarata la financiación hipotecaria y anima la demanda, especialmente entre hogares jóvenes.
Ventana de oportunidad
Las viviendas que salen al mercado “vuelan” en cuestión de días. De esta manera, los vendedores perciben este impulso y elevan precios, generando una espiral alcista.
Radiografía por capitales: Madrid arrasa con un +25 %
Todas las capitales menos Girona (‑5,5 %) y Ourense (‑0,3 %) vieron crecer el precio de la vivienda usada. Destacan:
| Capital | Variación anual |
| Madrid | +25 % |
| Valencia | +20,1 % |
| Santander | +19,1 % |
| Oviedo | +18,4 % |
| Palma | +18,4 % |
| Guadalajara | +17,2 % |
Entre los grandes mercados mediterráneos, Alicante avanza un 16,4 %, Málaga un 14,7 % y Sevilla un 14,5 %. Barcelona también repunta (+11,1 %), aunque por debajo de la media nacional.
Capitales más caras donde crece el precio de la vivienda usada
- San Sebastián: 6.071 €/m²
- Madrid: 5.642 €/m²
- Barcelona: 4.920 €/m²
- Palma: 4.907 €/m²
- Bilbao: 3.646 €/m²
Zamora, con 1.238 €/m², sigue siendo la capital más asequible.
Comunidades autónomas: liderazgo de Madrid y Baleares
Solo Extremadura (‑0,6 %) y Navarra (‑0,1 %) rompen la tendencia alcista. El resto avanzan:
- Madrid: +24,7 %
- Murcia: +20,5 %
- Comunitat Valenciana: +18,5 %
- Canarias: +18,4 %
- Andalucía: +15 %
Ciudades donde más crece el precio de la vivienda usada
| CCAA | Precio medio (€/m²) |
| Baleares | 4.996 |
| Madrid | 4.289 |
| Euskadi | 3.227 |
| Canarias | 3.068 |
En el otro extremo destacan Castilla‑La Mancha (971 €/m²) y Extremadura (985 €/m²).
Provincias: nueve nuevos máximos y fuertes contrastes
Nueve provincias registran máximos históricos. El podio de encarecimientos lo ocupan:
| Provincia | Variación anual |
| Madrid | +24,7 % |
| Murcia | +20,5 % |
| Sta. Cruz de Tenerife | +19,8 % |
En esta línea, a la cola están Ourense (‑8,6 %) y Badajoz (‑2,3 %). En precio absoluto, Baleares (4.996 €/m²) y Madrid (4.289 €/m²) lideran, mientras que Ciudad Real (740 €/m²) sigue siendo la más barata.
Qué significa para compradores, vendedores e inversores
Compradores
- Hipotecas: los recortes del BCE alivian el coste mensual, pero el capital a financiar es mayor.
- Rapidez: la vivienda que encaja desaparece rápido; conviene contar con preaprobación hipotecaria y asesoramiento profesional.
Vendedores
- Momento dulce: la demanda supera la oferta, generando margen para negociar al alza.
- Máximos históricos: vender ahora puede maximizar plusvalía, pero exige fijar un precio realista para cerrar rápido.
Inversores
- Rendimiento mixto: la compra para alquilar se encarece y la rentabilidad bruta cae. Sin embargo, la plusvalía potencial compensa en zonas “prime”.
- Diversificación geográfica: territorios con menor subida (Castilla‑La Mancha, Aragón, Galicia) ofrecen tickets bajos y recorrido.
Perspectivas para 2025‑2026
- Oferta rígida: la producción de obra nueva tardará en responder; seguirá habiendo tensiones.
- Demografía al alza: la creación de hogares y la inmigración sostendrán la demanda.
- Financiación: si el BCE continúa bajando tipos, la capacidad de compra crecerá.
- Normativa: posibles impuestos o límites al alquiler pueden trasladar aún más presión al mercado de compraventa.
En definitiva, todo apunta a que crece el precio de la vivienda usada también en los próximos trimestres, aunque a tasas algo más moderadas.
El mercado residencial español vive un nuevo récord histórico: crece el precio de la vivienda usada un 14 % interanual. Madrid, Baleares y la Comunitat Valenciana lideran la subida, mientras que Girona y Ourense dan la nota discordante. En este sentido, la demanda desborda la capacidad de oferta y las operaciones se cierran cada vez más deprisa.
¿Necesitas ayuda para comprar, vender o invertir?
En Oi Real Estate contamos con un equipo experto que:
- Analiza zonas con mayor potencial de revalorización.
- Negocia el mejor precio de compra o venta.
- Optimiza la rentabilidad de tu inversión.
Desde la valoración hasta la firma ante notario. Transforma la subida de precios en una oportunidad segura y rentable.
