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Comprar viviendas para alquilar ha demostrado ser una de las inversiones más rentables del momento. El incremento medio en el precio del alquiler se sitúa entre un 2,26% mensual y un 16,08% anual. Especialmente en Madrid y Barcelona, donde quedan comprometidos gran parte de los ingresos mensuales.

Inversión en vivienda y rentabilidad asegurada podrían ser sinónimos. Especialmente para aquellos propietarios que decidieron comprar propiedades urbanas para ponerlas en alquiler.

El ‘Informe de precios del alquiler. Septiembre 2018‘, elaborado por pisos.com, ha vuelto a poner en valor la inversión en el segmento residencial.

Según el portal, las rentas no han dejado de subir en los últimos meses. Concretamente un 2,26% en el último mes, un 5,92% en el último trimestre y un 16,08% en el último año.

Actualmente, una vivienda media en España de 115 m2 tiene un alquiler aproximado de 859 euros al mes. «El repunte en los precios de las principales ciudades hacen cada vez más complicado el acceso a la vivienda«, señala F. Font (pisos.com).

Madrid es hoy por hoy la gran protagonista del mercado del alquiler. No solo como la comunidad con los mayores alquileres, por encima de los 1.500 euros, sino también como la ciudad con las rentas más altas. El precio del alquiler medio en la capital española supera los 1.750 euros al mes.

Una rentabilidad que no dan ni depósitos bancarios, ni productos financieros, ni la compra de deuda pública. Solo la inversión inmobiliaria.

Subidas del 20% en algunas provincias

El alquiler es la única salida para aquellas personas reticentes a la vivienda en propiedad. Aunque dicha opción empieza a resultar cara en algunos lugares.

Mientras una vivienda media en España se sitúa en torno a los 859 euros mensuales, en la Comunidad de Madrid alcanza los 1.501 euros. Se trata de la región más cara, por delante de Baleares (1.179 €/mes) y el País Vasco (1.099 €/mes). Pero también la comunidad que más sube de precio, con rentas un 7,60% más caras respecto al mes de junio.

A nivel de provincias, Madrid también destaca por encima del resto con más de 1.500 euros mensuales. Aunque ésta vez seguida de Guipúzcoa (1.314 €/mes) y de la provincia Barcelona (1.210 €/mes).

Entre las provincias donde más crece el precio del alquiler destaca Pontevedra con un 10,68% en el último trimestre. Frente a la caída del 9,56% en Lugo. Galicia es, por tanto, una de las comunidades con más diversidad de escenarios. Entre subidas y bajadas de rentas.

Capitales, también del precio del alquiler

Si hay que hacer seguimiento de un mercado del alquiler es sin duda el de las principales urbes. «Las trabas administrativas a la obra nueva y un stock de vivienda usada que se agota han disparado la demanda del alquiler«, apunta F. Font. «Con consecuencias directas sobre las rentas«.

Entre las ‘capitales’ del alquiler encontramos los pisos en alquiler en Madrid (1.758 €/mes) o los pisos en alquiler en Barcelona (1.749 €/mes). Por delante de los alquileres en San Sebastián (1.513 €/mes). Ciudad que multiplican por cuatro un alquiler medio en Teruel (385 €), Ciudad Real (402 €) o Cáceres (413 €).

Aunque lo más llamativo es el ritmo al que suben las rentas. En el último trimestre, los alquileres han subido un 13,02% en Vitoria. Mientras que en el último año se han disparado un 20,33% en Cádiz.

«Muchos inquilinos ya han renunciado hace tiempo a vivir en los barrios más céntricos de las principales ciudades«, recuerda Font. «Mientras que otros se encuentran con grandes incrementos en el momento de renovar su contrato. Es urgente que se tomen medidas para proveer al mercado de un mayor parque de viviendas en alquiler«.

Más inquilinos que quieren ser propietarios

Frente a este panorama, Vía Célere ha dado a conocer su último barómetro de la vivienda. Con datos inapelables.

Según la promotora, un 74% de los españoles es propietario de su vivienda. Mientras que un 21% es inquilino. sin embargo, hasta un 73% de las personas que viven en régimen de alquiler desearía pasar a ser dueño.

Entre los obstáculos para convertirse en propietarios destacan razones económicas (25%), movilidad laboral (24%), rechazo a firmar una hipoteca (18%) y complicaciones para conseguir financiación (17%).

Al margen de los propósitos de compra, la mayoría de los españoles reconoce sentirse considerablemente satisfechos con su actual vivienda.

Un 84% de los encuestados no se plantea cambiar de vivienda, básicamente por la idoneidad de la localización (68%) o por el precio (64%). Mientras que del 35% que se plantearía un cambio de residencia a medio plazo (5 años), los principales motivos serían un cambio de ubicación (17%), mejoras en la calidad de vida (16%) o simplemente un mejor vecindario o entorno (15%).

En Formación Inmobiliaria

Incentivos al alquiler de vivienda y limitaciones a los pisos turísticos, próximas medidas del Gobierno

26 septiembre, 2018 No hay comentarios

Los Ministerios de Fomento e Industria afrontan el reto de aumentar el acceso a la vivienda con un nuevo paquete de medidas. Entre las más destacadas, están los incentivos al alquiler de vivienda dentro de unos límites y un mayor control sobre los pisos turísticos.

Inversores, residentes, inquilinos y comunidades de propietarios siguen atentamente la política de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez.

En ese sentido, la entrada de los pisos vacíos en el mercado del alquiler y la convivencia entre apartamentos turísticos y vecinos es prioritaria. Hasta tal punto que tanto el Ministerio de Fomento como el de Industria, Comercio y turismo planean modificaciones. Tanto de la Ley de Arrendamientos Urbanos como de la Ley de Propiedad Horizontal.

Desde el equipo de José Luis Ábalos se ultima un nuevo plan con bonificaciones fiscales a particulares que opten por alquilar viviendas. Siempre que la renta no supere unos precios máximos.

Mientras que Reyes Maroto adelanta una herramienta para que las comunidades de vecinos puedan prohibir los alquileres turísticos en su edificio.

¡Límites e incentivos al alquiler de propiedades que aún deben salir adelante!

Límites al alquiler turístico en los edificios

Las comunidades de propietarios podrán prohibir por una mayoría simple de tres quintas partes la comercialización de pisos turísticos en el edificio. Según la última nota de prensa de la Secretaría de Estado de Turismo.

El Gobierno analiza también cómo concretar una única definición para las viviendas de uso turístico. Junto a la creación de un único registro estatal para este tipo de establecimientos, que facilite la regulación y el control por parte de las comunidades autónomas.

El éxito de este tipo de alquileres coincide con un momento de cierta desaceleración del negocio turístico.

Circunstancia que aprovechará el ejecutivo para proponer la modificación de dos importantes normas en materia de vivienda:
La Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar los cambios necesarios en los estatutos de las comunidades
La Ley de Arrendamientos Urbanos, para limitar el alquiler por temporadas tal y como piden las CCAA

El objetivo final es dar a los vecinos la posibilidad de vetar ciertas prácticas que alteren la convivencia. Decidiendo no solo sobre sus viviendas sino también sobre las actividades llevadas a cabo en el edificio.

Nuevos incentivos al alquiler de vivienda

Como ya se adelantó, el Ministerio de Fomento quiere tomar medidas para incrementar el número de viviendas en alquiler. Para ello está ultimando un plan de incentivos al alquiler de viviendas destinado a particulares.

Los beneficios fiscales incluirán desgravaciones en el IRPF y bonificaciones en el IBI y el Impuesto sobre el Patrimonio. Siempre que las rentas del alquiler no superen unos precios máximos establecidos, tanto a nivel local como autonómico.

Se trata de una medida con la que se intenta que los dueños de viviendas vacías opten por ponerlas en alquiler. Aunque limitando los precios, tal y como ya hicieron algunas ciudades europeas (París, Berlín,..). Una medida que no ha conseguido detener las subidas de los alquileres.

En relación a los incentivos previstos por Fomento, los propietarios podrán llegar a desgravarse el 100% del rendimiento del alquiler en el IRPF. Cuando los inquilinos tengan menos de 30 años, unos ingresos máximos y la renta esté por debajo del límite marcado por la Administración.

Frente a la desgravación actual, que es del 60%, el Gobierno quiere eliminarla si se sobrepasa el precio máximo. Mientras que aquellos que opten por alquilar a precios de mercado. Aunque por debajo del límite establecido, obtendrán una bonificación del 70% en el rendimiento del alquiler si se realizan obras de mejora en materia de eficiencia energética.

De seguir adelante la propuesta, la medida podría ser aprobada antes de acabar el año. Implicando cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y una definición clara de que es una vivienda vacía. «Sin actuar contra los propietarios que posean dos o tres casas«, en palabras de José Luis Ábalos.

En Formación Inmobiliaria

¿Sancionar o incentivar? Las medidas contra las viviendas vacías vuelven a estar de actualidad

18 septiembre, 2018 No hay comentarios

El nuevo curso político tiene en la vivienda uno de los temas más difíciles de resolver. Especialmente tras un cambio de Gobierno que prometía perseguir a los dueños de viviendas vacías. Aunque un creciente número de expertos aboga por todo lo contrario. Incentivar fiscalmente el alquiler.

La primera reunión del grupo interministerial de vivienda ha permitido poner sobre la mesa algunos de los temas más importantes de la legislatura. Especialmente en lo relativo a los límites del alquiler en España.

Grupo de trabajo que cuenta con representantes de siete ministerios distintos, además de Presidencia, y que plantea la puesta en marcha de ciertas acciones concretas. Entre las más polémicas destaca sancionar a los propietarios de viviendas vacías.

Unas medidas coercitivas impulsadas por Fomento que contrastan con los incentivos fiscales aconsejados por la patronal inmobiliaria. Deducciones que harían aflorar una cuarta parte de los pisos vacíos, según Fadei.

Lo cierto es que las rentas del alquiler se han encarecido por encima del 40% en Barcelona y Madrid durante los últimos cinco años. «Pero frenar estas subidas y aumentar el parque disponible no debería pasar por perseguir a pequeños ahorradores e inversores«, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

Objetivo: perseguir 3,4 millones de viviendas vacías

España cuenta con 3,4 millones de viviendas vacías, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y ‘movilizar’ ese parque inmobiliario es uno de los grandes retos del Ministerio de Fomento.

En un informe del pasado 11 de septiembre, Fomento reitera la necesidad de una legislación ‘homogénea’ para evitar una situación ‘desigual’ entre las diferentes comunidades autónomas. Ya que existen casos extremos en los que se fuerza a ceder para alquilar, e incluso expropiar temporalmente viviendas.

Inmuebles que pueden ser de entidades financieras o sociedades inmobiliarias, pero también particulares. E incluso algunos de la Administración que hoy poseen fondos de inversión.

El propósito de Fomento, amparado en la función social del parque público de vivienda que ya reconocen los tribunales, es regular el mercado de la vivienda. Y asegurar un servicio público de ‘interés general’. ¿Cómo? La adopción de medidas legales coercitivas frente a los propietarios que poseen viviendas vacías.

Normativa que, en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no solo perseguiría a bancos y promotores, sino también a personas físicas. Sin importar la comunidad donde residan, para evitar la desigualdad territorial.

Los planes de Sánchez para la vivienda

El pasado mes de julio, el presidente del Gobierno anunció diversos cambios en la LAU. Entre los más destacables:

1.- Aumentar la protección del inquilino en los contratos de arrendamiento, extendiendo la prórroga obligatoria de los alquileres de 3 a 5 años
2.- Limitar las fianzas adicionales al alquilar
3.- Ajustar la definición de los alquileres de temporada para excluir de la ley la vivienda de uso turístico

Todo ello en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Programa que incluye la construcción de 20.000 nuevas viviendas en alquiler durante los próximos 4 años.

Deducciones en IRPF e ITP para aflorar un 25% de pisos

Frente a las sanciones del Ministerio de Fomento, la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliaria (Fadei) propone incentivos.

Para Fadei, si se quiere incrementar el parque de viviendas en alquiler es preferible incentivar fiscalmente antes que reformar la LAU.

Según la patronal inmobiliaria, establecer deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) permitiría aflorar del 25% al 35% de las viviendas desocupadas.

Mientras que una modificación de la LAU, como la propuesta por el Gobierno, «haría retroceder al mercado del alquiler al escenario anterior a la reforma de 2013» tal y como apunta Fadei. «Además de no aportar soluciones importantes a la problemática de la vivienda«.

«Son muchos los españoles que ven la vivienda como un seguro de jubilación o la inversión para el futuro de los hijos«, recuerdan desde Fadei.

«Debemos aprovechar esta confianza en la vivienda por parte de los ahorradores«, puntualiza Luis Gualtieri de la inmobiliaria Oi Realtor. «No persiguiendo a los propietarios, sino facilitándoles incentivos para que inviertan«.

«A mayor duración en los contratos, mayor tendría que ser la deducción fiscal«, finalizan desde Fadei. «Solo así se promoverá el alquiler estable y se favorecerá al inquilino responsable«.

En Invertir

Aumenta el número de propietarios que decide sacar provecho a la rentabilidad de la vivienda vacacional

17 septiembre, 2018 No hay comentarios

Poseer una primera o segunda residencia supone, hoy en día, una valor seguro al que pocos propietarios desean renunciar. De hecho, más de dos terceras partes de este colectivo decide ya alquilar su casa de vacaciones para cubrir gastos. Animados por la rentabilidad de la vivienda.

Tener una casa vacía es un mal negocio. ¿Por qué? Los gastos de mantenimiento siguen siendo los mismos, o incluso más, y la inseguridad es aún mayor, si cabe. Averías en los suministros, filtraciones o fugas en cualquier estancia o personas que pueden intentar entrar sin permiso son algunos de los peligros que acechan.

Sin embargo, un creciente número de propietarios no quiere exponerse a esta incertidumbre. Ni al constante gasto que supone tener una casa vacía durante la mayor parte del año.

El reciente ‘Second Homes Global trends in ownership and renting‘, editado por Savills con la colaboración de HomeAway, pone de relieve una tendencia global al alza en la última década. Se confirma que los dueños de segundas residencias optan cada vez más por alquilarlas cuando no viven en ellas.

Dos terceras partes de los propietarios ponen en alquiler su casa de vacaciones para poder amortizar la totalidad, o una buena parte de los gastos.

¡La rentabilidad de la vivienda vuelve a poner en valor, si es que alguna vez no lo estuvo!

Un negocio impulsado por la tecnología

Las plataformas digitales impulsan a una nueva generación de propietarios de segunda vivienda que busca ingresos ‘extra’. Inversores que quieren sacar el máximo provecho a la rentabilidad de la vivienda en alquiler. «La vivienda vacacional ha cambiado enormemente en la última década«, señalan los autores del estudio de Savills y HomeAway.

El factor tecnológico, junto al éxito de la economía colaborativa, han cambiado el panorama del alquiler, tanto para propietarios como para inquilinos. Los alojamientos turísticos se pueden buscar, alquilar y administrar de manera rápida, fácil y eficiente. A través de plataformas e inmobiliarias especializadas en viviendas de alquiler vacacional.

Las soluciones digitales y el incremento en la demanda de pisos turísticos han dado lugar a toda una generación de propietarios. Por un lado, como dueños de una segunda vivienda. Y por el otro, como inversores en activos residenciales.

«La tecnología, cada vez más sofisticada, seguirá revolucionando tanto el mercado hotelero como el alquiler de corta y larga estancia«, apuntan desde Savills. «Industrias que, impulsadas por la innovación, traerán nuevas oportunidades y unos límites más difusos entre uno y otro sector«.

Este informe destaca las formas en que las segundas residencias internacionales han cambiado en la última década. Muestra qué propietarios tienen disponibles, qué quieren en sus nuevas compras, cómo los financian y qué inquilinos y veraneantes a corto plazo están buscando. Al hacerlo, señala la forma en que las tendencias futuras podrían conducir.

Sacar la máxima rentabilidad de la vivienda

La rentabilidad del alquiler supera hoy al uso personal como principal motivación en la compra de segundas residencias. Esta evolución de la vivienda vacacional, ha sido fruto de cambios experimentados desde hace décadas.

En los años 70, cerca del 90% de los propietarios tenía entera disponibilidad de su casa de vacaciones. Un porcentaje que aumentó hasta el 80% en la década del 2000.

Sin embargo, ha sido en estos últimos años cuando más se ha notado el cambio de tendencia. Hasta tal punto que más dos terceras partes de los propietarios optan hoy por alquilar su casa de veraneo cuando no están en ella.

Según Savills y HomeAway, hace una década únicamente el 14% de las viviendas vacacional se compraban para ser alquiladas. Un porcentaje que creció hasta el 19%. Y que hoy supone más de una tercera parte de las adquisiciones de segunda vivienda.

«Ante un panorama donde el ahorro apenas produce beneficios, el inversor quiere activos que le ofrezcan retorno. Como la rentabilidad de la vivienda en alquiler«, señalan desde Savills. «El nuevo comprador busca propiedades con beneficio asegurado. No solo para cubrir gastos«.

¿Cómo es la casa de vacaciones más buscada?

El cambio experimentado por la vivienda vacacional muestra un prototipo de cliente ‘global’ bastante muy definido. Tanto en las características de la propiedad que busca, como en la financiación de la compra o en el tipo de inquilino o turista al que va enfocada. Aunque existen diferencias en función de cada país.

Según los autores del estudio, una tercera parte de los propietarios llega a cubrir los gastos generados por la propiedad a través del alquiler de la misma. Concretamente, un 28% obtiene dinero para cubrirlos parcialmente. Mientras que más de una tercera parte obtiene beneficios por alquiler. Exactamente un 38% del total.

En función de la nacionalidad de cada propietario, el comportamiento es uno u otro. Entre los compradores de viviendas fuera de su país de orígen destaca la presencia de compradores británicos. Propiedades que en un 16% de los casos están en España. Especialmente en la Costa del Sol y en la Costa Blanca. Ambas con un 4% del total.

Frente a ellos, italianos, portugueses y españoles optan mayoritariamente por comprar en su propio país. Con menos de un 5% de viviendas en el extranjero. Entre los españoles destacan destinos como Canarias (12% del total), Costa del Sol (9%) y Baleares (9%).

Mientras que a nivel de precios y tipología de propiedades, la demanda está bastante definida. Entre las viviendas más solicitadas a nivel global destaca un 34% de apartamentos. Y, a nivel de precio, el más habitual ronda los 242.000 euros. Cifra que asciende hasta los 245.000 euros si la propiedad se encuentra en España.

En Noticias Oi Real Estate

Luis Gualtieri: «La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte, entre ‘pisos colmena’ y límites a la promoción privada»

6 septiembre, 2018 No hay comentarios

A pocos meses para el final de la legislatura, el Ayuntamiento de Barcelona protagoniza las noticias más polémicas en torno al mercado inmobiliario. Desde propuestas de baja calidad a primeros pasos en la imposición de VPO. La vivienda en Barcelona necesita un cambio de rumbo.

El último ‘Informe sobre el mercado de la vivienda‘ ha llegado en un momento de debate respecto a la venta y el alquiler de pisos en la ciudad condal. Entre las principales conclusiones del estudio, los autores ponen de relieve la importancia del inversor (individual e institucional) y los compradores extranjeros en la recuperación del mercado inmobiliario barcelonés. Especialmente desde 2016.

Sin embargo, la vivienda en Barcelona ya empieza a sembrar dudas. Si hace dos años, prácticamente el 40% de los compradores de vivienda lo hacían para invertir, hoy no superan el 28% del total. ¿A qué se debe?

La sobrevaloración que algunos propietarios hacen sobre sus inmuebles puede ser uno de los motivos. Los precios alejados de los niveles de mercado ahuyentan al inversor. Quien acaba buscando en otras ciudades donde aún existe margen para la rentabilidad.

Sin embargo, éste no es el único motivo. «La errática política de vivienda del Ayuntamiento de Colau está dando lugar a la especulación y la desconfianza«, apunta Luis Gualtieri. «Esta semana hemos tenido noticias de proyectos de dudosa legalidad y primeros pasos en la expropiación de solares«, señala el CEO de Oi Real Estate. «Desde la mediática propuesta de pisos colmena a los más de 70 solares finalmente destinados a vivienda social. Movimientos que se alejan de las habituales promociones de vivienda en Barcelona, con acabados de calidad, y que llegan a preocupar a nuestros clientes«.

Barcelona trabaja en 72 solares para vivienda social

El Ayuntamiento de Barcelona está decidido a llevar adelante el decreto para la expropiación de terrenos edificables. Con el objetivo de incrementar el parque de vivienda social de la ciudad. Por ello, no ha tardado en justificar la medida mediante una rueda de prensa.

Este pasado miércoles 5 de septiembre, el consistorio ha anunciado los proyectos sobre 72 solares de titularidad pública. Destinados a la construcción de 4.644 viviendas a un precio asequible.

De ellos, el 80% serán previsiblemente de alquiler. «Se trata de un gran esfuerzo para llevar a cabo la mayor promoción de vivienda pública en Barcelona«, ha señalado la teniente de alcalde Janet Sanz.

Hasta el momento, el gobierno municipal ya ha terminado las obras de construcción de 11 promociones que permiten incorporar 648 nuevos pisos. Además de 13 promociones, aún en obras, de donde saldrán otras 574 viviendas.

También existen 29 solares que todavía están en fase de proyecto. Donde se proyectan otros 2.331 pisos. Y otros 19 solares en fase de preparación de concursos. Con otras 1.091 viviendas más.

Los ‘pisos colmena’ quieren colonizar la ciudad

Habitaciones de sólo 2,6 metros cuadrados agrupadas en un mismo espacio y con zonas comunes. Cómo lavabo o sala de estar. Así son las viviendas que actualmente proyectan ciertos países asiáticos, y que la empresa Haibu 4.0 quiere construir en la ciudad condal.

La conocida como primera promoción de ‘pisos colmena’ de Barcelona podría tener de 10 y 30 habitáculos. Agrupados en bloques con un mínimo de dos pisos y pensados para personas con bajos niveles de ingresos.

Una propuesta que choca con la normativa de vivienda en Barcelona. Y a la que ya se ha opuesto el Ayuntamiento. Según la legislación vigente, para que un espacio pueda ser considerado habitación debe tener un mínimo de cinco metros cuadrados de superficie útil. Sin olvidar que la ley también establece ciertos requisitos de espacio para conceder a un local la cédula de habitabilidad.

«No dispondrán de licencia municipal«, asegura el consistorio municipal. Rebatiendo los argumentos de la empresa responsable desde la que se asegura que el proyecto ya ha despertado el interés de 750 personas. Dispuestas a pagar cerca de 200 euros mensuales por acceder a esta alternativa habitacional.

«La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte«

Ante este panorama, el gerente de la inmobiliaria Oi RealEstate no sale de su asombro. «La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte, entre ‘pisos colmena’ y límites a la promoción privada», afirma Luis Gualtieri.

«Desde nuestra agencia, principalmente enfocada a clientes de alto poder adquisitivo e inversores tanto nacionales como internacionales, no podemos estar más en desacuerdo con las últimas medidas«, señala Gualtieri.

«Apostar por el mercado de lujo y la vivienda social es compatible. Siempre que no se quiten oportunidades de negocio a la promoción privada para dárselas a la VPO«, asegura el responsable de la agencia. «Lo mismo sucede con el turismo: Barcelona tiene una marca reconocida internacionalmente. ¿Por qué no apostar por el turismo de calidad y permitir que los principales operadores hoteleros renueven su apuesta por la ciudad?»

«Hace falta un cambio de rumbo urgentemente. ¡Solo así devolveremos la confianza a promotores e inversores!«, concluye Gualtieri.

En Invertir

Comprar para alquilar: Cómo sacar la máxima rentabilidad a la inversión inmobiliaria de moda

3 septiembre, 2018 No hay comentarios

El mercado del alquiler nota la presión que la demanda de vivienda ejerce sobre las grandes ciudades. Una oportunidad que pequeños y grandes inversores pueden aprovechar al comprar para alquilar. Siempre que sean suficientemente activos en su apuesta inmobiliaria.

En el último lustro, España ha visto cómo los alquileres llegaban a incrementarse un 18,6%. Porcentaje que llega a multiplicarse por más del doble en ciudades como Barcelona o Madrid.

Con este panorama, la rentabilidad por el alquiler de vivienda se mantiene muy por encima de otros productos financieros. Desde el bono español a 10 años a los depósitos bancarios, que prácticamente no dan beneficio alguno.

Estamos por tanto en un momento perfecto para aquellos que escogen comprar para alquilar una vivienda. Una opción ideal para el inversor inmobiliario cuya rentabilidad solo depende de su capacidad para saber aprovechar las oportunidades.

¿De qué manera? Cuidando cada pequeño detalle en su inversión. Una estrategia sobre la que Oi Realtor quiere darte algunos consejos.

La rentabilidad de comprar para alquilar en España

Durante los últimos cinco años, España ha visto crecer de manera importante tanto las rentas del alquiler como el esfuerzo de la vivienda. Manteniendo la rentabilidad media del alquiler por encima del 4%. Mientras la compra de deuda o el ahorro bancario quedaban muy por debajo.

Entre 2013 y 2018, tal y como muestra una reciente infografía, los alquileres han subido una media del 18,6% en el territorio nacional. Una subida muy inferior a la de ciudades como Palma (+51,1%), Barcelona (+47,5%), Valencia (+38,5%), Madrid (+37,9%), Málaga (+29,3%) y Alicante (21,8%).

Frente a estos ascensos, comunidades como Cataluña, País Vasco, Madrid o Baleares han visto como el esfuerzo para el pago del alquiler superaba el 40%.

Mientras el rendimiento medio de los alquileres no ha bajado del 4% ni un solo momento. Con este panorama, no resulta extraño que un buen número de ahorradores haya acabado apostando por la inversión inmobiliaria para sacar el máximo rendimiento a su dinero.

Cuatro consejos para invertir con máximo rendimiento

Las propiedades en alquiler generan ingresos constantes que pueden verse incrementados. Siempre que el inversor sea constante y sepa aprovechar las oportunidades. ¿Cómo? No limitándose a comprar para alquilar, sino siendo proactivo en todo momento.

a. Una casa por rehabilitar o para entrar a vivir

El televisivo concepto de ‘flipping house‘, con el que se invierte en propiedades para rehabilitar, no siempre es la mejor opción.
Invertir para reformar íntegramente y después alquilar puede acarrear mucho trabajo. Además de un proyecto y algunos riesgos. Una propiedad deteriorada puede ocultar problemas estructurales. Y si la reforma no da un buen resultado, el inquilino siempre querrá negociar una rebaja.
Al invertir para reformar es mejor contar con la ayuda de especialistas (arquitecto, electricista,..). Y así conocer, de antemano, los gastos que acarreará el proyecto sin tener sorpresas desagradables.

b. Un buen pago inicial y menos hipoteca

Por supuesto que se puede firmar una comprar para alquilar poniendo una cantidad mínima y contratando una hipoteca para el resto de la inversión. Sin embargo, y teniendo en cuenta el futuro incierto de los tipos de interés, es mucho más rentable hacer un pago inicial importante.
A mayor cantidad invertida inicialmente, mayor será el ahorro en el pago de intereses y más breve será el plazo de amortización. Convirtiéndose antes en ganancias los ingresos obtenidos por el alquiler de la propiedad.

c. El estudiante universitario como gran objetivo

Aunque lo más habitual es alquilar una propiedad al completo, siempre está bien tener en cuenta las ventajas de alquilar la vivienda por habitaciones.
No todos los inquilinos se pueden permitir alquilar un inmueble completo. Especialmente propiedades con diversas estancias en el centro de alguna gran capital.

En ese sentido, ofrecer las habitaciones separadamente (con o sin muebles) puede atraer a un mayor número de inquilinos que desean quedarse durante un largo o medio plazo de tiempo.
Además, a menudo es posible conseguir mayores ingresos alquilando por estancias. Frente a un alquiler conjunto.

d. Alquilar toda la casa o arrendar habitaciones

Existe un inquilino que no deja de crecer en España: los estudiantes universitarios. Alumnos que solo cuentan con 90.000 camas en residencias de toda España. ¿Por qué no aprovechar ésta oportunidad?
Comprar una vivienda junto a un campus universitario permite estar cerca del posible inquilino. Como pisos en venta en Les Corts o en pleno distrito de Moncloa-Aravaca.
Además de tratarse de un fuente de ingresos estable con un soporte financiero. Normalmente los padres.
Y ante las dudas sobre las molestias ocasionadas por los jóvenes, siempre existe la posibilidad de conseguir una garantía extra mediante la firma del contrato de alquiler por parte de un padre o tutor.

En Formación Inmobiliaria

¿Cuáles son los principales trámites para comprar casa o poder alquilarla?

28 agosto, 2018 No hay comentarios

Antes de formalizar cualquier contrato sobre una vivienda, sea por transmisión o por arrendamiento, hay que prestar atención a todos los detalles. Así como llevar a cabo los pertinentes trámites para comprar casa o formalizar un alquiler.

Todo aquel que se haya enfrentado a la compra o el arrendamiento de una vivienda sabe que la transacción no comienza y acaba con la firma de un contrato. Es necesario realizar gestiones, afrontar gastos y aclarar responsabilidades antes de formalizar la operación.

Trámites para comprar casa o alquilarla por un tiempo, con todas las garantías jurídicas, que aseguran un acuerdo satisfactorio para ambas parte. Tanto al vendedor como al comprador o el inquilino.

Comprar o alquilar una vivienda implica ser previsor. En primer lugar, informándose de todo. Y posteriormente, recabando papeles y asumiendo obligaciones. Trámites que, al firmar una hipoteca, pueden ser delegados. Pero que en ocasiones deben ser asumidos personalmente.

Para poder ayudar a todas aquellas personas interesadas, desde la inmobiliaria Oi Realtor, queremos revisar los pasos más importantes a seguir.

Gastos y trámites para comprar casa

Antes, durante y después del proceso de compra, el cliente tiene una serie de obligaciones.

Realizar trámites:

Del Registro de la Propiedad se necesita obtener información jurídica sobre la vivienda (posibles hipotecas o embargos), solicitando una nota simple o un certificado de dominios y cargas.
En el Ayuntamiento se debe conocer la situación legal de la finca, con posibles afectaciones urbanísticas.
Al notario se debe acudir para la escrituración de la vivienda.
Nuevamente en el Registro de la Propiedad deben inscribirse las escrituras a nombre del comprador. Dos en caso de financiación bancaria (compraventa e hipoteca) y abonar el coste de dicho trámite.
Finalmente, hay que acudir al Catastro para cambiar titularidad del inmueble. Un trámite que no es obligatorio, pero es recomendable para obtener posteriormente los recibos del IBI.

Asumir gastos:

Si el comprador está muy interesado puede hacer una paga y señal para reservar el inmueble. Aproximadamente el 1% de la oferta presentada.
Posteriormente, debe firmarse un contrato de arras que regula el Código Civil. Cantidad que oscila entre el 5 y el 15% del precio acordado.
A continuación, debe escogerse la mejor hipoteca para financiar la compra. Formalizar el contrato hipotecario conlleva el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD), equivalentes al 1% del precio escriturado.
Para calcular la hipoteca deben contratarse los servicios de un tasador que establecerá el precio de mercado. Cuyos honorarios oscilan entre los 250 y 350 euros.
Si la compraventa es sobre una vivienda nueva debe pagarse el IVA. Equivalente, en términos generales, al 10% del precio escriturado.
Mientras que si la operación es sobre una vivienda usada corresponde pagar el ITP. Gravamen que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado.
Finalmente, deben asumirse los cambios de titularidad en los suministros de la vivienda (agua, gas, luz).
Así como asumir los gastos de gestoría. Si se cuenta con sus servicios en los trámites para comprar casa.

Responsabilidades como propietario

Al convertirse en dueño de una vivienda, el comprador deberá asumir ciertas obligaciones.

Desde el momento en que se convierte en dueño, deberá abonar periódicamente los recibos de la comunidad de propietarios.
Del mismo modo, deberá contratar un seguro de protección de la vivienda.

Por otro lado, al año siguiente de la compra el propietario debe hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Gravamen que oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral del inmueble.
Así mismo, también pagará anualmente la tasa de basuras. Aunque su importe puede estar incluido en el recibo del IBI.

Gastos y trámites para alquilar casa

El proceso de un contrato de alquiler es más breve, pero también conlleva obligaciones.

Realizar trámites:

Se aconseja que el futuro inquilino acuda al Registro de la Propiedad para comprobar detalles de la vivienda: la titularidad y el régimen.
Así mismo, es recomendable la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Como protección ante una futura compraventa de la vivienda, o incluso del edificio.

Asumir gastos:

El dueño de la vivienda o la agencia inmobiliaria puede solicitar una paga y señal para reservarla. Cantidad que puede descontarse de la primera mensualidad o devolverse con la firmar el contrato.
Si en la contratación del alquiler intermedia una inmobiliaria deberá pagarse la comisión correspondiente.
Debe aportarse una fianza que la inmobiliaria o el propietario depositará en una entidad autonómica. Cantidad que será devuelta con la finalización del contrato, siempre que no existan impagos o desperfectos.
Es obligatorio el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo cálculo varía según los años del contrato, la mensualidad y la comunidad autónoma.
Debe cambiarse la titularidad de los suministros (agua, gas, luz), para que el inquilino asuma todos los gastos ocasionados.
El pago de los gastos de comunidad deberá ser acordado entre propietario e inquilino
En ocasiones, el propietario puede solicitar un aval bancario o la contratación de un seguro de impago.
También puede valorarse la posibilidad de contratar un seguro por el contenido de la vivienda. el continente queda excluido al estar asegurado por el propietario.

¡Detalles fundamentales al comprar o vender casa, pero también al alquilarla!

En Invertir

Rentabilidad del alquiler: Miles de propietarios renuncian a ganar hasta 16.000 euros anuales en rentas

20 agosto, 2018 No hay comentarios

Frente a la gran demanda de propiedades en compra o alquiler, nuestro país cuenta con millones de viviendas vacías. Un parque residencial que además de depreciarse, por permanecer cerrado, desaprovecha una gran oportunidad. ¡Más de 10.000 euros al año por la rentabilidad del alquiler!

España cuenta con un parque residencial que supera los 25,6 millones de viviendas. De ellas casi un 87%, entre primeras y segundas residencias, están habitualmente ocupadas por propietarios e inquilinos.

Quedando vacías algo más del 13% de las propiedades. Precisamente ahora. Mientras la demanda de pisos y casas no deja de aumentar en los principales mercados inmobiliarios.

¿Qué lleva a sus propietarios a no comercializar un bien tan preciado? Según un reciente estudio del portal pisos.com, una vivienda cerrada deja de reportar una media de 9.732 euros anuales únicamente en rentas del alquiler. Una cantidad que llega a superar los 16.000 euros en la Comunidad de Madrid.

Alertado por esta situación y apremiado por la necesidad de hacer crecer el parque de viviendas, el Ministerio de Fomento quiere tomar cartas en el asunto. Con la implementación de nuevas medidas para sacar al mercado miles de viviendas vacías. Una fórmula que puede traer consigo penalizaciones a sus propietarios.

Más de 25 millones de propiedades en España

Tras la recuperación del mercado inmobiliario, el nuevo objetivo está en impulsar la construcción residencial. Un reto difícil, debido a los nuevos requisitos de financiación bancaria. Que obligan a comprometer una parte de las nuevas promociones para poder levantar nuevos proyectos.

En el último año apenas se han incorporado 58.821 nuevas viviendas al parque residencial. Según Fomento, España contaba con algo más 25,64 millones de viviendas a finales de 2017.

De ellas, 19,1 millones son viviendas habituales y 6,5 millones viviendas vacacionales. Y mientras algo más del 13% permanecen vacías, solo un 2% forman parte del parque de obra nueva.

Se trata de 3,33 millones de propiedades cerradas que, no lo olvidemos, no producen beneficio alguno. Mientras la demanda de vivienda no deja de crecer.

Casi 10.000 euros en rentas del alquiler

El estancamiento de la oferta residencial impulsa todavía más, si cabe, la rentabilidad del alquiler de viviendas. Al tiempo que hace ‘perder’ una buena cantidad a los dueños de viviendas vacías.

Según pisos.com, una propiedad alquilada facilita una ganancia media de 9.732 euros al año a sus propietarios (811 €/mes). «Beneficio que ha crecido en un 15% respecto al año pasado (8.460 €/año)«, señala Ferran font.

Aunque dicha ganancia puede ser bastante mayor en algunas comunidades. Concretamente, una vivienda vacía deja de reportar 16.740 €/año en la Comunidad de Madrid.

Por delante del País Vasco (13.512 euros), islas Baleares (13.308 euros), Cataluña (11.784 euros) o la C. Valenciana (11.052 euros). Mercados con mucha demanda de viviendas en alquiler y grandes incrementos en las rentas.

Una oportunidad llamada rentabilidad del alquiler

La mayoría del parque de viviendas vacías corresponde al mercado segunda mano. De hecho, solo un 2% de las viviendas ‘por vender’ son nuevas. Y son la Comunidad Valenciana (19% del total), Cataluña (16%) y Andalucía (15%) las regiones con más porcentaje de este tipo de stock.

«La oferta residencial pasa por un momento de tensión en ciertas capitales, donde resulta urgente incrementar la oferta de viviendas en alquiler«, puntualiza Font.

«Incorporar parte del stock que permanece cerrado no solo ayudaría a descongestionar la demanda por parte de los inquilinos«, matiza. «También aportaría un importante beneficio económico a muchas familias«.

Fomento apunta a las viviendas vacías

A nivel global, la Comunidad Valenciana es la región que más ingresos pierde por pisos vacíos. Concretamente, 5,6 millones anuales. Un 20% más que hace un año. Y ligeramente por detrás de las islas Canarias (25%), Cataluña (24%) y Cantabria (22%).

Este hecho y la presión de los inquilinos ha provocado el planteamiento de nuevas medidas por parte del Ministerio de Fomento. Entre ellas, penalizar a los propietarios de viviendas vacías.

Un giro social a la política estatal de viviendas que podría llevar a incrementar la declaración del valor catastral del 1,1% al 5% entre este tipo de propietarios. Algo que acabará de definirse el próximo mes de septiembre.

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Fomento descarta por ahora la penalización a particulares con viviendas vacías

31 julio, 2018 No hay comentarios

Finalmente, el Ministerio de Fomento se ha visto con la obligación de matizar las medidas de promoción y sanción sobre el parque de viviendas vacías. Aunque se niega a tomar ninguna decisión firme hasta el mes de septiembre.

José Luis Ábalos sigue adoptando nuevas medidas con el objetivo de ampliar el parque de viviendas en alquiler y moderar la subida de los precios.

Además del proyecto de construcción de 20.000 viviendas con alquiler asequible, en un plazo de cuatro a seis años, Fomento ha tenido en sus manos un borrador de medidas fiscales con el que se trabaja. Medidas entre las que se ha filtrado la posibilidad de penalizar la propiedad de segundas viviendas vacías.

Aunque finalmente se ha acabado descartando esta posibilidad en lo relativo a particulares. Según fuentes ministeriales, Fomento niega esta opción, al tiempo que diferencia entre pequeños propietarios de segunda vivienda y grandes tenedores con más de diez inmuebles.

Por otro lado, se mantiene la posibilidad de recuperar las deducciones al alquiler de vivienda. Tal y como sucedió hasta 2015.

Eso sí, cualquier tipo de medida deberá ser acordada. Y no se tomarán decisiones antes del mes de septiembre.

Cerca de un 4% de viviendas vacías

Los últimos datos de la ‘Radiografía del mercado de la vivienda 2017-18‘, de Fotocasa, y del Ministerio de Fomento no dejaron lugar a dudas. De los 25,58 millones de viviendas existentes en España, un 4% sin propiedades desocupadas y sin uso.

Se trata de 1,023 millones de viviendas vacías. de hecho, según el citado portal, el 24% de los propietarios con tres o más inmuebles tienen alguno en esta situación.

Estas cifras, seguidas atentamente por la Administración, llevan a que algunos ayuntamientos se planteen ‘obligar’ a su incorporación al mercado del alquiler. ¿Por qué? Para abaratar precios. ¿Cómo? Mediante la aplicación de mayores impuestos que chocan con la Justicia.

El Ayto de Barcelona, sin ir más lejos, recibió un varapalo por parte del TSJC en noviembre de 2017. En su pretensión por aplicar recargos en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Concretamente, una tasa de 633 euros a los dueños de viviendas desocupadas durante dos o más años. Impuesto finalmente anulado.

El ‘polémico’ borrador de Fomento

El primer borrador de las medidas fiscales del Ministerio de Fomento ha corrido como un río de pólvora. Por la pretensión de penalizar en la IRPF la propiedad y titularidad de inmuebles con carácter urbano. Pasando de imputar un 1,1% a un 5% del valor catastral de la propiedad. En caso de no ser vivienda habitual ni estar arrendada.

«Esa medida no pertenece al documento con el que no trabajamos«, afirman desde Fomento negando las últimas noticias.

Desde el ministerio prefieren no hacer más declaraciones. Aunque mantienen el propósito de recuperar la deducción fiscal para los inquilinos. Una reducción del 10,05% de la renta abonada durante el año. Medida existente hasta el 2015.

Sin embargo, el equipo de José Luis Ábalos prefiere ser discreto sobre hipotéticos cambios en las medidas y las negociaciones llevadas al respecto del mercado del alquiler.

«En septiembre tendremos claro hasta dónde pueden llegar las nuevas medidas«, aclaran desde Fomento.

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El Ministerio de Fomento planea incrementar las sanciones a propietarios de viviendas vacías

30 julio, 2018 No hay comentarios

Con el objetivo de impulsar el crecimiento del parque de vivienda en alquiler y frenar el aumento de las rentas, Fomento quiere penalizar aún más la posesión de aquellas viviendas vacías que no se alquilen.

La estrategia del Gobierno en relación al mercado del alquiler está clara. Junto a las medidas que animan a promover el arrendamiento residencial persiste un anhelo por frenar las subidas de los precios.

El próximo conjunto de medidas fiscales que maneja el Ministerio de Fomento va precisamente en esa línea. Según un borrador, al que ha tenido acceso El País, José Luis Ábalos quiere aumentar la imputación de las viviendas vacías en el IRPF. Incrementándose la declaración del valor catastral del 1,1% (2% si lleva una década desactualizado) hasta al 5%.

Junto a esta medida, Fomento desea redefinir el concepto de ‘propiedad desocupada’. Importante para el pago anual del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Además de recuperar las deducciones al alquiler que se perdieron perdidas en enero de 2015. Ayudas tanto a propietarios como a inquilinos que forman parte del giro social del nuevo Gobierno.

Saldrá más caro tener viviendas vacías

Tras anunciar la construcción de cerca de 20.000 nuevas viviendas destinadas al mercado del alquiler en los próximos años, Fomento quiere tomar las primeras medidas a corto y medio plazo.

Con las medidas más inmediatas se intentará reconducir la senda del arrendamiento a través de ayudas y penalizaciones. Aumentando la carga fiscal a los propietarios de viviendas desocupadas y recuperando deducciones que se aplicaron hasta finales de 2014.

Uno de los cambios más llamativos es el aumento de la penalización a los dueños de una segunda propiedad que permanezca cerrada y sin alquilar. La sanción va enfocada a inmuebles (viviendas, locales o garajes) que no sean residencias habituales y no generen, por tanto, ningún rendimiento económico.

Actualmente, el propietario de este tipo de inmuebles debe tributar por el 1,1% del valor catastral. Llegando al 2% si lleva diez ejercicios sin actualizarse. Según la medida propuesta por Fomento, la carga fiscal por estos inmuebles ascendería hasta el 5%.

«Se trata de un borrador sobre el que aún pueden hacerse cambios«, razonan fuentes ministeriales. Aún así, la revisión puede afectar seriamente a los dueños de propiedades ‘paralizadas’. Que estarán obligados a tributar por un porcentaje muy superior al actual.

Recuperar deducciones por el alquiler

Otra de las medidas estrella de Fomento podría ser la recuperación de las ayudas al alquiler.

El ejercicio de 2015 fue el último en recoger este tipo de deducciones. Aunque su recuperación tendrá algunas diferencias respecto a entonces.

El borrador de Fomento contempla una deducción del 10,05% en aquellas rentas correspondientes a inquilinos que lleguen a ganar hasta 5,5 veces el IPREM. Exactamente 41.375,75 €/año.

Sin embargo, respecto a la antigua deducción por alquiler, ahora se ajusta el límite de ingresos del beneficiario.. Cerca del doble, ya que antes era de 24.107,20 €/año.

Al mismo tiempo, el proyecto de Fomento también incluye mayores reducciones del rendimiento neto para el propietario. Concretamente, la reducción pasaría a ser del 60 al 80% siempre que se diera alguna de estas circunstancias:

a. El arrendatario sea menor de 35 años o mayor de 65
b. Se trata de un contrato de alquiler de larga duración (seis o más años)

Redefinir la casa desocupada en el IBI

Todas estas medidas irán acompañadas de un cambio en la definición legal de ‘vivienda desocupada’. Concepto importante para el pago anual del IBI.

Según el borrador de Fomento, los municipios podrán llegar a implementar un recargo de hasta el 50% en el recibo del IBI si se trata de viviendas vacías con carácter permanente.

Hasta el momento, más de doscientos ayuntamientos han afirmado querer sumarse a ésta iniciativa. Sin embargo, existen sentencias según las cuales dicha definición únicamente corresponde al Estado.

«Hace falta buscar una definición consensuada y de carácter permanente, para estimular su incorporación a través de medidas fiscales y regulatorias«, defiende José Luis Ábalos.

«Todas aquellas medidas que ayuden a reactivar el mercado, son buenas«, afirma Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). «Sin embargo, la penalización a inversores que depositan sus ahorros en el mercado inmobiliario mientras algunos ayuntamientos paralizan la concesión de licencias es un contrasentido«.

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