Usuarios y banca miran con recelo la tramitación de la reforma hipotecaria. Una norma importante para la financiación del consumo y fundamental para el mercado inmobiliario.

¿Qué novedades traerá la reforma hipotecaria que prepara el Gobierno?

Tras la guerra en torno a las cláusulas suelo, entidades financieras y clientes vuelve a enfrentarse con motivo de la reforma hipotecaria.

La banca argumentando que la nueva norma ‘rompe el equilibro’ y les perjudica. Y los consumidores poniendo de manifiesto que algunas de las nuevas medidas pretenden salvaguardar los intereses de las entidades ante posibles reclamaciones.

El texto de la futura Ley Reguladora de los Contratos Hipotecarios de Crédito Inmobiliario aún no es definitivo. Pero en su anteproyecto ya establece un nuevo marco que cambia tanto la tramitación como la vigencia de los hipotecas.

Los cerca de 40.000 créditos hipotecarios sobre fincas que se firman mes tras mes van a cambiar profundamente. En algunos aspectos, adquiriendo carácter retroactivo y universal.

¿Cuáles serán las novedades más importantes a los que tendremos que acostumbrarnos?

Antes de la firma

En una fase previa, el contrato hipotecario carecía de regulación estableciéndose ahora unas condiciones.

La entidad tendrá la obligación de dar al cliente toda la documentación siete días antes del momento de la firma. Esto incluirá una ficha donde se informa del conjunto de cláusulas, desde las suelo a aquellas de vencimiento anticipado.

También se informará al cliente de las posibles situaciones ante un ante cambio en los tipos de interés (hipotecas variables) y se desglosarán los gastos hipotecarios, especificando quien debe asumirlos.

Una vez en posesión de estos papeles, el cliente deberá hacer una primera al notario. Totalmente gratuita y en la que deberá resolverse cualquier duda. Paso previo a la firma de un documento donde se da conformidad al contrato hipotecario.

Contratación de la hipoteca

La segunda cita con el notario si que es de pago. A ella deberán acudir el cliente y un representante de la entidad para firmar el contrato hipotecario.

Un proceso que debe contar con la autorización del notario y del registrador. Ambos estarán obligados a informar de la existencia de cláusulas abusivas, si las hubiere.

Así mismo, la entidad bancaria tendrá terminantemente prohibida la venta de productos vinculados a la hipoteca, como seguros.

Únicamente se autorizará la contratación de aquellos que beneficien al cliente. Quedando además limitado el cobro de comisiones a una única en concepto de apertura.

Condiciones de la hipoteca

El contrato deja de ser ‘para siempre’, facilitándose algunos cambios. Como ya adelantamos, se abaratará pasar de tipo variable a tipo fijo con una rebaja en los gastos de subrogación. Límitándose la compensación al cambio de condiciones durante durante los tres primeros de la hipoteca.

Además, aquellos que clientes con hipotecas en otras divisas podrán cambiarlas si residen en España u obtienen sus ingresos en euros.

También se admite la posibilidad de amortizar anticipadamente la hipoteca en cualquier momento y limitando la compensación a la entidad. Quedando establecida una comisión en tipo variable del 0,5% en los tres años iniciales, del 0,25% hasta el quinto año y posteriormente sin coste.

Mientras que en préstamos a tipo fijo se establece un 3% durante los cuatro años iniciales y un 4% desde el quinto año.

Impago de la hipoteca

Los intereses de demora quedan limitados a tres veces los tipos de interés legal, estableciéndose nuevos plazos para que la entidad bancaria pida el vencimiento anticipado del préstamo.

Actualmente, tras un tercer mes de impago el cliente puede ser considerado moroso y los trámites de embargo del inmueble pueden iniciarse. Una situación que cambiará, no pudiéndose ejecutar una hipoteca en su primera mitad de vida (15 años si se contrata a 30) hasta que la cantidad adeudada supere el 2% del capital prestado. O se acumulen nueve cuotas mensuales impagadas.

Durante la segunda mitad del préstamo, el porcentaje adeudado debe ser del 4% del dinero. O en acumularse doce cuotas impagadas.

Estas nuevas condiciones de vencimiento anticipado se aplicarán a la totalidad de las hipotecas. Aunque desde Adicae echan en falta la inclusión de la dación en pago. Una reclamación que no quedará en el texto final de la reforma hipotecaria.

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