Xavi Garcia

En plena recuperación de la compraventa de viviendas, los precios del alquiler vuelven a dispararse en buena parte de España.

La cautela de muchos compradores de vivienda, a pesar de la confianza inmobiliaria, hace que sigan esperando el momento adecuado. ¿Qué los detiene? Seguramente la falta de más obra nueva y unas mejores condiciones de financiación.

En esta espera, cada vez son más los que optan por el alquiler. Un mercado con abundante público, entre jóvenes y profesionales, en el que las rentas no dejan de subir.

El ‘Informe Trimestral de Precios del Alquiler‘, de Pisos.com, señala otro nuevo incremento en las rentas mensuales.

La vivienda media en alquiler, con una superficie de 112 m2, se dispara hasta los 675 euros mensuales. Precio al que llega tras subir un 1,50% en el primer trimestre del año y un 10,29% en tasa interanual.

Aunque, igual que en la compraventa, siguen dibujándose dos Españas. Mientras tres capitales rompen con la barrera de los 1.300 euros al mes, otras dos caen hasta los 400€.

Un 10% más en precios del alquiler

La falta de un stock suficiente que reponga el parque residencial y el aumento de la demanda en el mercado del alquiler han impulsado las rentas mensuales.

Los precios del alquiler han subido un 1,50% entre enero y marzo y un 10,29% respecto a marzo del año pasado. Gracias a un público que incluso incluye a futuros compradores.

Hoy, la vivienda en alquiler reúne a clientes carecen de la solvencia y el ahorro necesarios para afrontar la compra de una vivienda o plantearse su financiación.

Sin olvidar que en algunas ciudades la vivienda usada no cumple con los requerimientos de algunos clientes. Y la obra nueva no acaba de despegar.

Esto ha llevado a que muchos posibles compradores opten por arrendar. Y cada vez más inversores, tanto nacionales como internacionales, apuesten por la adquisición de edificios destinados al alquiler.

Ciudades por 1.300 euros y CCAA por 1.000

Entre las comunidades autónomas con rentas más altas encontramos Madrid (1.090 euros mensuales) y el País Vasco (1.019€/mes).

Aunque los mayores incrementos trimestrales se produjeron en Canarias (+6,03%) y C. Valenciana (5,97%). Mientras que en tasa interanual, subieron especialmente Baleares (+15,95%) y Cataluña (+15,93%).

En un reflejo de la clasificación autonómica, el ranking de provincias lo lideran Madrid (1.090€/mes), Guipúzcoa (1.060€/mes) y Vizcaya (991€/mes). Siendo Girona (+10,37%) la protagonista del mayor incremento trimestral y Barcelona (18,32%) líder en subida interanual.

Finalmente, cabe destacar tres capitales con precios del alquiler por encima de los 1.300 euros. Son Barcelona (1.399€/mes), Madrid (1.345€/mes) y San Sebastián (1.305€/mes).

Concretamente, San Sebastián con un 8,47%, es la ciudad donde más ha subida la renta en los tres últimos meses. Mientras que Santa Cruz de Tenerife registra la gran subida interanual 17,75%.

Una nueva subida en el precio de la vivienda sigue abriendo la brecha entre el mercado residencial en las islas, las capitales y la costa mediterránea, respecto al resto de la geografía.

El valor de la vivienda, tanto nueva como usada, sigue subiendo en los principales destinos residenciales.

El ‘Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados‘, correspondiente al primer trimestre de 2017, recoge un incremento medio del 2,7% respecto al mismo periodo del año pasado.

Una subida en el precio de la vivienda debida principalmente a ambos archipiélagos que recuperan un 7,0%. Pero también a las capitales (5,5%) y, en menor medida, a la costa Mediterránea (+1,9%).

Este encarecimiento deja un buen balance del inicio de año, con largo recorrido por delante. De hecho, los precios acumulan una caída del 40% desde los máximos registrado en 2007.

Subidas lideradas por Baleares y Canarias

El incremento del 2,7% interanual en el precio de la vivienda viene precedido de una subida del 3,2% entre los meses de enero y marzo de 2017.

Una recuperación que no comparten todas las regiones españolas.

Las zonas que más destacaron fueron Baleares y Canarias. Ambos archipiélagos acumulan una variación positiva del 7,0% entre marzo de 2016 y 2017. Subida acompañada de un incremento del 9,4% entre enero y marzo de 2017.

Otra zona remarcable es la que agrupa capitales y grandes ciudades. En ellas, el precio de la vivienda subió un 5,5% interanual y un 3,5% durante el primer trimestre del año.

También subió de precio la costa mediterránea. En este caso, un 1,9% en tasa interanual y un 6,4% entre enero y marzo.

La nota negativa llegó de la mano del resto de la geografía española. Áreas metropolitana (-0,5%) y el resto de municipios (-0,6%) tuvieron leves caídas respecto al año pasado. Aunque en ambos casos, el primer trimestre de 2017 fue positivo.

El precio de la vivienda tiene recorrido

El balance general, tras la subida del 2,7%, muestra una tendencia al alza sostenible. A la vez que alejada de toda euforia.

Una década después de tocar máximos, en los últimos meses de 2017, el precio de la vivienda se recupera gradualmente.

De hecho, es la primera vez desde 2014 en que el ajuste general es inferior al 40% respecto a máximos. Exactamente un -39,4%.

Partiendo del máximo histórico, el mayor ajuste de precios se ha producido en la costa mediterránea (-45,5%), seguido de las áreas metropolitanas (-44,1%) y las grandes ciudades (-42,1%).

Mientras que las islas (-24,2%) y el resto de municipios (-36,5%) acumulan caídas algo más suaves.

Los datos del mercado residencial confirman las buenas perspectivas de cara a 2017. En esta última ocasión gracias a la venta de viviendas de segunda mano, que compensa la caída de la obra nueva.

El segundo mes del año acabó con un nuevo espaldarazo a la actividad de todo un sector estratégico.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Febrero 2017‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, registra un incremento medio del 1,2% interanual. Tras sumarse un total de 35.610 operaciones de venta de viviendas.

Un aumento moderado, ya que a pesar del 6,1% más de transacciones de vivienda usada (29.171), las operaciones de vivienda nueva descendieron un 16,3% (6.439).

A pesar de este desajuste, febrero supone del decimotercero mes en que se incrementa la venta de viviendas. Y un nuevo periodo en que hasta cuatro comunidades vuelven a superar las 100 operaciones por cada 100.000 habitantes (C. Valenciana, Baleares, Cataluña y Madrid).

Mercado dual en venta de viviendas

Tras iniciarse el año con un aumento del 18,1% en el número de operaciones, la subida del 1,2% registrada en febrero frena la euforia.

Con más de 35.600 transacciones por venta de viviendas, España suma trece meses al alza gracias al stock disponible de vivienda usada.

Y es que, la caída de un 16,3% interanual en la adquisición de vivienda nueva ha sido compensada por el incremento de un 6,1% en la compra de vivienda de segunda mano.

Un comportamiento dual que también se dio entre la vivienda libre y la VPO. De hecho, mientras la venta de casas libres creció un 1,5% hasta las 31.807 operaciones mientras que la venta de vivienda protegida cayó un 0,7% para quedarse en 3.803 operaciones.

El descenso en tasa intermensual, entre enero y febrero de 2017, permite moderar los ánimos en el mes más corto del año. Al tiempo que debe servir de aviso a los promotores de vivienda, por la falta de buenas promociones.

Ocho CCAA suben en tasa interanual

En relación a la distribución geográfica de las operaciones, el litoral mediterráneo y la capital concentran la mayor parte de la actividad. Por poner un ejemplo, frente al incremento medio del 1,2% Cataluña registró un 8,7%.

En febrero, la Comunidad Valenciana tuvo el mayor porcentaje de compraventas por cada 100.000 habitantes con 139 operaciones. Seguida de Baleares con 118 transacciones y tanto de Madrid como de Cataluña, con 105.

A nivel global, la comunidad con mayor cantidad de operaciones fue Andalucía con 6.605 ventas. Con otras tres CCAA por encima de las 5.000 operaciones mensuales: Cataluña (6.062 ventas), C. Valenciana (5.426 ventas) y Madrid (5.316 ventas).

Febrero deja un total de ocho comunidades con incrementos y nueva caídas en tasa interanual. Dato que acentúa la conocida doble velocidad del mercado inmobiliario.

El mercado residencial vive en nuestro país un periodo de plena recuperación. A pesar de ello, algunos creen que el precio de la vivienda escapa a toda lógica. Argumento perfecto para compararnos con el resto de Europa.

Quienes crean que la vivienda española está en plena burbuja tendrán que empezar más allá de los Pirineos. El último ‘Índice del Precio de la Vivienda‘ (House Index Price), elaborado por Eurostat, registra un incremento medio europeo muy parecido al producido en nuestro país.

La subida en el valor de la vivienda ha sido del 4,1% en la eurozona, y del 4,7% en la totalidad de la Unión Europea, durante el cuarto trimestre de 2016.

Se trata de un incremento histórico respecto al mismo periodo de 2015. Comparable con las cifras de hace una década, en el tercer trimestre de 2007.

España se encuentra precisamente en la parte media de la tabla continental, con un 4,4%. Muy por debajo de países que crecen del 9 al 11%.

Alzas en el residencial europeo

Entre los meses de octubre y diciembre, el precio de la vivienda ha subido en todos los rincones de Europa. Una subida interanual del 4,1% de los 19 países que comparten el euro y del 4,7% para los 28 que conforman la Unión Europea.

En comparación con el trimestre anterior, los inmuebles se han revalorizado un 0,8% tanto en uno como en otro conjunto de países.

El precio de la vivienda en España ha subido un 4,4% en este pasado trimestre (octubre-diciembre), respecto al mismo periodo de 2015.

Un aumento que merece cautela, ya que si comparamos esos precios con los registrado en el tercer trimestre (julio-septiembre) el incremento es de solo un 0,3%.

Quienes ven una burbuja harían bien mirando a otros países.

El precio de la vivienda no cede

Del conjunto de países estudiados por Eurostat, ninguno registra descensos interanuales en el precio medio de la vivienda.

Los mayores incrementos del último trimestre de 2016 se registraron en la República Checa (+11,0%), seguida de Hungría (+9,7%), Lituania (+9,5%) y Letonia (+9,0%). Todos ellos encareciéndose a más del doble del ritmo registrado en España.

Mientras que en la parte baja de la estadística, Italia (+0,1%) apenas se mueve. Seguida por Croacia (+0,8%), Finlandia (+1,0%) y Francia (+1,9%).

De hecho, estos tres últimos países junto a Dinamarca, Bélgica, Reino Unido y Austria, son los únicos donde el precio se desinfla respecto al trimestre anterior.

Recordemos que esta estadística recoge la evolución de todo tipo de inmuebles residenciales comprados por particulares. Desde obra nueva a vivienda de segunda mano.

Un buen indicador que permite visualizar la recuperación del mercado inmobiliario español con perspectiva internacional.

Los hogares ‘encogen’. Su tamaño medio en España pasa a ser de 2,5 personas y su régimen en más de tres cuartas partes es de propiedad.

Existe una gran influencia de la demografía en el mercado inmobiliario. De hecho, a nadie se le ocurriría construir viviendas sin apenas demanda residencial, aún en sectores muy exclusivos.

El envejecimiento de la población, las nuevas familias y decisiones como posponer la maternidad justifican este incremento de los pequeños hogares. Frente a un tamaño medio de 2,51 personas en 2015, hemos pasado a 2,50 en 2016.

La nueva ‘Encuesta Continua de los Hogares‘, publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), deja estos y otros titulares. Como la fortaleza de la vivienda en propiedad frente al alquiler, con un 77,5% de residentes.

Dato al que conviene apuntar las consecuencias del empleo en la economía familiar. Hasta tal punto que el 54,1% de los jóvenes vive aún con sus padres.

Más hogares y más pequeños

En 2016, el número de hogares siguió creciendo hasta alcanzar los 18.0406.100 domicilios.

Son 59.900 más respecto al año anterior. Un aumento del 0,2%, motivado por la división y la dispersión de muchas familias. Además de por fenómenos como el envejecimiento o el hecho de que seamos el segundo país de la UE que más retrasa la maternidad.

En la actualidad, los hogares más habituales son aquellos formados por dos personas. Hasta 5,6 millones que equivalen a un 30,5% del total. Seguidos por 4,6 millones de domicilios con una única persona. Un 25,2% del total.

Mientras que la convivencia de tres personas se da en un 21% de los casos, la de cuatro personas en un 17,6% y la de cinco o más en un 5,7% del total.

Hogar unipersonal frente familiar

Dibujando el perfil de quien vive solo, un porcentaje importante son personas con más de 65 años. Se trata de un total de 1.933.300 domicilios (41,7% del total).

En ese grupo de edad, un 70,4% son mujeres. Mientras que por debajo de los 65 años, la mayoría (59%) son hombres.

En el otro extremo, las familias con hijos experimentan otro hecho destacable: el retraso en la emancipación. Del total de 5,53 millones de jóvenes que tienen entre 25 y 34 años, una tercera parte vive aún con sus padres.

Llegando a vivir en el hogar familiar, un 54,1% de quienes tienen 25 a 29 años y un 23,4% de quienes tienen 30 a 34 años.

Sin cambios en tenencia de la vivienda

Otra conclusión de la encuesta del INE es la gran importancia que sigue teniendo la vivienda en propiedad. A pesar del incremento en el número de inquilinos, los propietarios siguen representando a un 77,5% de los hogares.

Aunque de los ‘dueños’ de un hogar, un 30,1% del total aún no ha acabado de pagar su hipoteca. Un porcentaje que se incrementa respecto al año anterior, cuando eran un 29,6%.

Sin duda, la recuperación económica y las nuevas condiciones de financiación están detrás del subida en el endeudamiento de los españoles. Del mismo modo que el alquiler está más ligado a residentes de otros países. De hecho, las parejas con un miembro extranjero apuestan más por arrendar (59,4% del total) mientras que aquellas formadas por españoles lo hacen en menor medida (11,8% del total).